财务风险分析与防范——以万科企业股份有限公司为例

　　摘要

目前，我国GDP在很大程度上受房地产行业的影响，房地产行业作为支撑国民经济发展的行业当之无愧，然而由于房地产公司向来运营起来都是运行成本高、资金回收期长、资产负债率高，这也使得房地产企业常常存在着或多或少的财务风险。万科企业股份有限公司在房地产行业中占据着举足轻重的地位，具有该行业的共同特征，涵盖的财务风险也相对较多。因此，本文以财务风险相关理论为基础结合案例分析，详细分析了万科企业股份有限公司的偿债能力、营运能力、盈利能力和现金流量等财务指标，发现有资产负债高，借款规模大、存货占比高、流动资产变现周期长、缴税科目繁杂，税费负担沉重等财务问题存在于企业中，并随即结合其风险产生的原因，提出了对于房地产企业应对财务风险的针对性防范建议：扩大权益性筹资，优化资本结构；优化库存结构；流动资产中剔除不具备流动性的部分；积极应对营改增，扩大进项可抵扣范围。

　　关键词：房地产企业；财务指标；财务风险；权益性筹资

　　一、引言

　　（一）研究目的及意义

现在，房地产行业发展迅速，成为促进我国GDP增长的重要行业，房地产行业的发展既满足了我国庞大人口的住房问题，也促进了我国经济的快速发展，是具有战略地位的行业之一。但是由于近几年房价的猛涨，使得我国经济上行压力巨大，上升速度也越来越慢，通货膨胀现状也越来越严重，国家也发布了多种调控手段。通过《中国房地产发展报告2018》的相关资料可以知道，财务风险一直存在于房地产行业中，且程度在持续提。由于土地成本的升高，作为房地产行业的重要生产组成部分，在很大程度上影响着房子的价格，无形之中也给房地产企业带来了较大的资金压力，由于出自成本太高，使得资金回笼时间较长，从而导致较大的财务风险，同时由于资金链太长，使得相关的账目处理也变得更繁琐，账务处理难度更高、更复杂。上述原因都在一定程度上增加了房地产行业的财务风险，在竞争如此激烈的市场条件下以及经济下行的巨大压力下，房地产公司需要十分重视资金的运营，尽量降低财务风险发生的可能性。

由于现有的关于财务风险的文章大多注重公司的的偿债能力和现金流量且局限于理论分析，对于房地产行业来讲，企业真实发生的运营过程中所涉及到的财务风险才是至关重要的。本文利用财务风险理论知识，结合案例分析，对万科企业股份有限公司的偿债能力、营运能力、盈利能力和现金流量进行了分析，结合了企业的真实经营状况和相关财务数据，对该公司进行了详细的财务分析并发现其中存在的问题。另外分析了房产企业共同之处，从而对房产行业财务风险提出了针对性的防范建议，希望能够给房产行业提供一定的参考，从而降低风险发生的可能性，提高利润率，对于让公司稳定快速的不断发展壮大具有很大的意义。

　　（二）研究方法

1.文献分析法

文本通过阅读大量相关文献，把与房地产行业财务风险相关文献进行查阅及整理，通过阅读文献，梳理思路并进行总结归纳，通过借鉴前人的研究并发现其中存在的不足，为自己文章的写作找到理论基础。

2.案例研究法

本文以万科企业股份有限公司为案例，由于其在房地产行业占据着重要地位，因此选取该企业2014年-2018年五年的财务数据作为前提，对其运营的真实情况进行财务风险的分析，发现其财务状况中所存在的问题并提出相应对策。

3.比率分析法

比率分析法主要是通过计算出相应的财务比率来分析企业的经营状况，计算比率所需的财务数据的选用和比率指标的使用个数可以由信息使用者来决定。本文通过计算万科企业股份有限公司的偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的有关指标的比率，来分析研究其经营状况。

　　（三）创新思路

目前已有的财务风险研究大多数都不具有针对性，与企业经济活动的一致性不高。本文利用财务指标进行相关分析，并结合房地产行业的特性，针对性的对万科企业股份有限公司的财务风险进行分析研究，提高了万科地产的财务风险研究与其经济活动的一致性，能更准确的评价其财务风险。

　　二、文献综述

国外关于财务风险的相关文献在我国出现晚于国外相关研究，最早在我国出现于1980年左右，并且是以国外相关理论为前提进行的理论分析，到现阶段，我国的相关研究也较为丰富了，研究内容涉及也比较全面，涵盖主题有产生财务风险的原因分析、财务风险种类以及发生结果、财务风险防范方法和对策分析。以下为与本文研究相关的文献综述，主要概括总结如下：

王楠(2005)认为财务风险的实质是投资者所期望或者预期的效益之差，也就是说偏离其期望效益值的潜在因素及可能偏离的程度，在公司经营发展过程中，通常会受到各种各样的因素影响，包括内部因素也包括外部因素，或者是受到她们的共同影响，从而造成这种实际与期望效益之间的落差。吴耿城(2010)进行了相关的理论分析，主要聪公司的融资方式入手，分析了公司的融资风险并制定了企业的融资测评程序且分析了其是否能够真实的应用于企业中。高琪(2011)通过对企业的治理层面进行分析，制定了公司的组织构架，并且对企业可能存在的财务风险进行分析，提出了相关的完善建议。高聚辉(2012)认为由于房地产行业本身的特性，导致其具有较高的资金回笼风险，在很大程度上受银行等相关机构的影响。王小玉(2013)分析了内部控制与企业财务风险之间的关系，她指出内部控制能够直接影响企业的财务风险，使其发生程度减小，因此公司应该通过提高公司的内部控制质量，从而控制企业的财务风险。徐淼(2013)对控制企业财务风险提出了几条建议策略，她指出：（1）公司员工尤其是高管应该学会警惕并识别风险的技能；（2）企业应该向员工普及财务风险知识；（3）企业应提高内控质量从而进行有效的风险防控。王萌萌（2016）房地产行业的财务风险具有较大的潜藏性和不确定性，并且从其偿债能力入手，分析了其中可能存在的风险并提出建议策略。李静、王贞洁和王竹泉（2017）认为应该减少企业的短期负债，从而扩大其资金范畴，且制定了指标体系用来识别公司的财务风险。

通过阅读大量文章发现，关于财务风险的相关分析更多的局限于理论分析和整体的影响因素分析方面，而深入到房地产行业的分析并不多见，分析到真实案例的更少。通过总结可以知道，企业的各个生产经营方面都可能存在着不同的财务风险，并且对于企业有濒临破产的杀伤力，因此企业需要对其财务风险进行深入分析并制定相关的改进方案，从而较少其发生的可能性。另外，对于我国复杂的经济形势以及多变的市场环境，可能存在的财务风险也具有较大的危险性以及不确定性。由于万科企业股份有限公司在行地产行业具有代表性，其已发生的和潜在的风险也较多，因此本文选取万科股份有限公司作为案例对其财务情况进行分析，结合公司的真实现状，对其提出了针对性的防范建议，希望能够为相关房产公司做出相应的参考建议。

　　三、财务风险相关理论

　　（一）偿债能力风险

偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力，是企业偿还到期债务的能力。企业投资者以及利益关系人都十分重视企业的偿债能力，由于它可以直接体现出企业资金链是否可靠。通常来说，企业内有资金多，对应的偿债能力也大。另外，如果债务多的企业其偿债能力就不高。

　　（二）营运能力风险

营运能力是指公司是不是可以不断的为企业提供营运资金的能力，对企业日常周转运营提供保障。企业的营运资金就好比人类的血液，是支撑人体存活的决定性因素，特别的，对于风险高，投资成本高，生产时间久且资金链超长的房地产企业更加需要充足的营运资金来支撑企业的运营。同时这也足够说明在另一方面，具备足够的营运资金或者说企业具有更高的营运能力，能够减小企业可能面临的风险。

由于公司发展情况以及所在行业的不同，其营运能力也不相同，其中起关键作用的就是其资金筹集的方法，这在很大程度上影响着公司的财务状况。资金的筹集不应该只依赖于一个方法，而是应该多样化，比如说短期负债与长期负债相结合等，如果长期负债太多可能会导致企业还款越来越快困难，如果短期负债太多可能会导运转质量致企业资金周转不开，因此企业应该利用好现有资源，稳定好财务结构，使企业拥有较高的运转质量。

　　（三）盈利能力风险

盈利能力能够体现公司运营的健康性，可以用来测评一个公司是否可以获得更高的收益，如果一个企业具有较高的盈利能力，那说明这个企业更能够稳定健康的发展，利润率也较高。同样的，如果该指标较高的话，就意味着企业的投资者获得收益的可能性越大，债权人能收回其借出钱款的可能性也越大。

　　（四）发展能力风险

近几年房地产相关企业发展迅速，面临着高收益率的回报，越来越多的投资者偏向于投资该行业，然而同样伴随着的也是变化多端的市场环境以及越来越大的发展压力，然而高收益也意味着高风险，再进行投资之前，投资者也都比较担心自己会大亏，也会考虑该行业的发展前景是不是如眼下这么好，公司的未来发展是否具有潜力和和可持续性。由此可见，一个公司的发展潜力和能力严重影响着投资者心理，发展太慢和太快都会让投资者担心是否会使风险升高，因此企业应该具有稳定的发展能力。

　　四、万科企业股份有限公司财务指标与风险分析

　　（一）万科企业股份有限公司简介

1984年，万科企业股份有限公司创建成功，并于1991年上市，到目前为止，它在我国房地产各行业已成为领先企业，是我国知名度与发展能力排名前列的领的地产商，万科企业股份有限公司一直大力拓展业务，其业务范围占据了最具活力的三大经济圈和中西部重点城市。2016年公司首次登上《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，之后在连续三年内也一直榜上有名，从2017年至2019年排名307位、332位和254位。

2017年，深圳地铁集团成为万科第一大股东，并支持万科的混合所有制结构，深化“轨道+物业”发展模式。

　　（二）万科企业股份有限公司财务分析

1.偿债能力分析

（1）短期偿债能力

根据下表4-1可以分析万科企业股份有限公司的短期偿债能力，其中从流动比率这一指标可以判定公司的流动资产是不是能够快速转换成现金。速动比率是流动资产中短期可以变现的能力。现金比率主要衡量企业现金类资产的多少，通常涵盖银行存款、现金以及交易性金融资产之类，很明显的体现了企业的现金资产是否庞大，也代表着企业的闲置资金是否足够多。

表4-1短期偿债能力指标分析表

　财务风险分析与防范——以万科企业股份有限公司为例

　　流动比率值的合理区间应为2左右，由上表可以发现，万科企业股份有限公司该项指标在五年之内一直处于1.2左右，并且一直在降低，到2018年降到了1.5，这说明万科企业股份有限公司流动资产变现能力下降，流动负债风险加大，分析缘由发现存货占流动资产比例加大，由于库存房周转时期长，资金回收难度大，导致资产的流动性下降。速动比率的合理范围应在1左右，由上表可以看出，2017年最高达到了0.50，其他时间一直处于0.4-0.5之间，从整体来看，速动比率与合理区间偏差较大，偿债能力有待提高。现金比率的合理区间应为0.2左右，而万科企业股份公司现金比率仅在0.10-0.20之间，与合理值相近，尤其是2017年达到了0.19，说明公司的现金类资产使用较充分，有利于保障企业的短期偿债能力维持企业经营的稳定性。

（2）长期偿债能力

关于测评企业长期偿债能力的指标主要如下图4-2所示，其中产权比率主要对企业的资本构成进行测评，主要能够体现其构架是否稳定合理，还能够看出该企业是否能够有足够的能力保障股东及其资本的能力。利息保障倍数主要可以用来评价公司收益是不是能够用来偿还其利息或者用于支付利息的能力是高是低，该倍数数值高则代表着该公司的长期偿债能力较高，反之则代表该水平较低。

表4-2长期偿债能力指标分析表

财务风险分析与防范——以万科企业股份有限公司为例

②利息保障倍数=息税前净利润÷债务利息

由上表可以看出，企业的资产负债率大于0.5，说明其杠杆负债经营较为严重，产权比率的合理区间应该维持在1.2左右，而万科企业股份有限公司的产权比率值大于3，且呈现逐年上升的趋势，到2018年末，企业的产权比率高达5.49，这意味着公司的内有资金相对低一点，因此公司的资本结构不太好，风险比较高。公司的长期负债与营运资金之比也都在不断增加，并且在2018年基本达到1，说明流动资产对长期负债的保障程度低。万科的利息保障倍数在2015年之后呈现下降态势，并且在2018年已经降为12.25倍，但整体倍数还处于较高状态，说明其长期偿债能力较强，但是已呈现出下降趋势。

2.营运能力分析

表4-3营运能力指标分析表

财务风险分析与防范——以万科企业股份有限公司为例

万科企业股份公司的总资产和存货周转天数都比较久，说明公司的资金体现能力较差，资产收益率较低，然而其时间较长的原因还受资产的结构和性质影响，由上述分析可以知道，公司的流动资产中，占比例最高的就是存货，而其周转时间较长从而使企业的总资产周转时间也比较长，这些因素都将影响企业最后的盈利情况以及所有者权益相关指标，比如股利分配等。而最后一个指标通过表格可以发现其忽高忽低，并不稳定的增长或减少，所以综上所述，万科企业股份公司的运营情况并不乐观。

3.盈利能力分析

表4-4盈利能力指标分析表

财务风险分析与防范——以万科企业股份有限公司为例

由上表可以看出，万科的总资产利润率一直为处在3倍以上，这意味着公司的在资产的利用方面较为合理。其他两个指标在2016年呈现出降低态势，其他年份都处于上升趋势，并且利润率都趋近于20%，说明这些年的整体竞争力、盈利规模、运营管理等都处于上升状态，且状况较好，也意味着公司一直在争取提高资金回收率，降低公司的生产费用等，并获得了一定成果。

4.现金流量分析

下表4-5为万科企业股份有限公司的现金流相关概况，其概念主要是指公司能够想提取就能提取的货币资金以及在银行或其他金融机构的存款等，这些货币资金都具有较高的流动性并且其金额不会有大幅度的升高或降低，风险小收益率也低，但是可以随时提现且稳定。下表指标能够用来研究公司在运转期间现金流是否充足，相关数值越大，则意味着公司的偿还自身债务的能力越大。

表4-5现金流量指标分析表

财务风险分析与防范——以万科企业股份有限公司为例

万科现金流量比率数值均较小，离50%的标准区间差距甚远，根据上表可以得出，公司在经营运转过程中所拥有的现金流并不多，而且还不够用来偿还应付利息，造成这一现象的原因之一就是公司的存货数量太多。上表指标可以清晰真实的反映出公司的现金流状况并不乐观，可能会产生较高的财务风险，使公司不能及时的偿还短期账款和相关利息，且这一情况可能会持续一段时间。

　　（三）万科企业股份有限公司存在的财务风险

1.资产负债高，借款规模大

据相关资料得知在我国，房地产行业的资产负债率平均为65.5%；净负债率平均为93.7%，对于一些发展不好的公司，其资产负债指标有的为90%，这么高的资产负债率将导致企业面临破产的风险。由此可以看出，在房地产行业中，资金链极其容易受到市场条件及公司发展的影响，一旦发生相对大的市场变化或销售不畅通则会严重损坏公司的资金链，这将导致企业出现无法还款的现象和没有能力支付利息的情况。另外，房地产企业以抵押的形式在银行贷款的现象十分火热，其贷款额度大约占据银行总贷款额度的35%，因此房产企业这一问题急需解决。

2.存货占比高

由上述分析可以知道万科流动资产中，存货占据了最大一部分比例，这一现象的原因不仅是存房数量升高，更重要的是土地价格的持续增加以及企业之前拥有的可见土地较多，因此在大量建房之后直接使得存货数量增加。存货数量需要有一定的稳定性，不可以太多也不可以太少，太多会导致资金大部分处于使用状态，可能会存在回收风险，使企业面临资金链过长的风险，太低的话又可能会出现供不应求的现象。

3.流动资产变现周期长

由上述分析可以得知，万科企业股份有限公司的现金流金额低，造成该问题的很大一个原因就是其资产规模太广。由于其业务范围也比较大，资产组合不简单导致其流动资产不能在短时间内转换成现金。根据表4-3能够发现，2014年-2015年公司的存货周转天数有所减少，原因在于这两年由于房地产政策以及经济环境的影响，大批人积极买房，但是天数虽然有所减少，还是属于不低的程度。而且其他年份都没有降低。另外，这些周转天数指标都长真实的体现了万科的存货周转面临着较大问题，若公司不及时处理，可能会出现严重后果。

4.缴税科目繁杂，税费负担沉重

2013年年底中央电视台报道我国多家上市房地产企业“土地增值税欠缴事件”并将矛头指向万科。相关资料显示公司涉及的一些项目在达到土地增值书缴纳条件的前提下，公司没有自己报告自身所欠下的税费四十亿元税款。另外，因为有关土地的税费跟其他税种不太一样，在金额的确定上也不太相同，需要单独的在很多公司或者税务部门都偏向于利用清算的方式计算。根据计算发现，万科需要支出的税费和其他费用合计起来能超过净利润的一倍，这个数值有点太高。

　　五、房地产企业财务风险防范建议

　　（一）增加权益性资本，完善资本框架

在企业财务结构中，财务风险相对低一点的是权益性资本，所以房产公司可以持续改善自身的资本框架，增加权益性资本，并在原来的结构更新改善。这样做的优点在于权益性资本是公司能够在较长一段时间内拥有利用的资本，它不仅稳定而且具有较低的风险。如果公司能够利用好权益性融资方式，还能够在很大程度上较少企业的相关本金，从而提高公司信誉来筹集到更多的资金，这不仅有利于公司降低风险，提高收益率，还能够促进公司拓宽业务提高利润率。但是企业在增加权益性资本的同时也应该避免股东持股比例过高而引发被收购的结果。

　　（二）优化库存结构

随着网络的普及，各个行业都有已经开始引入互联网元素进来，房地产行业也是如此，在推销营销方面，利用互联网能够在很大程度上提高公司卖房以及租房业务的交单成功率，还能维持一部分的潜在客户，从而扩大了自己的消费者圈。这也能在很大程度上去除库存，从而使库存结构变得更好。另外，也可以多制定一些优化方案，利用好地理位置，例如在学校附近多设定一些出租房或教育住宅，在气候适宜环境优美的条件中建造一些适合养老的房子，从而使业务多样化并得到很大的改善。

　　（三）去除没有流动性的流动资产

流动资产是指可以在短时间内提现的和可用于清算的资产，期限一般是一个会计周期或者一年。另外，对于房地产企业来说，还涵盖着超过一年期的应收款项和存货商品房，由于不可能一年之内都能将全款交齐，也不可能一次性把所有房子都卖出去，因此包含这两个项目。然而，其中还包括部分不良资产，因为它们的结算时间比较久并且对于质量不好的资产可能还会以小于账面的金额售出，所以这些不良资产本来不可以划分到流动资产中。所以说对于流动资产的划分有合理的一面，但可能也还存在一定的不足之处。本文认为应该对房地产行业流动资产的划分重新就行规划改善，去除部分并没有流动性的部分，可以使企业具有更好更清晰的资产负债构成。

　　（四）利用好营改增政策，增加进项可抵扣范围

公司在进行建房过程中，占比最高的就是购买相关建材的费用以及所需设备费用，但是由于在进行建房时基本上都是利用承包的方式进行，包括分包等方式，在这种方式下并没有全面的完全保障的会计法规及相关条例，因此，增值税的扣除环节并不能有效实施，因为发票的开具比较困难，包括采购环节，工程的转包环节等环节不能进行完全的增值税发票开具。而且在进行建房的时候，企业为了降低费用，通常使用不含税金额购买，更没有发票之说了。而且如果相关材料及设备如果是从个人手中租用或买入，也是没有办法获得发票的。另外，企业的建房费用还有一笔重要构成就是工人的工资费用，因此造成其投资时间久，费用大的特点。目前根据税法要求，所有的发票都需要在6个月之前抵扣完，但是房地产行业很难在这么短时间内把所有的发票获得到手中。这一问题严重影响着企业的收益，如果这一环节不能有效的得到改善，那么营改增给公司带来的利好就不能更好的实现。

所以，相关部门应该对房地产行业发票开具进行进一步的规范管理，并增加进项税额的可抵扣项目。企业也应该利用好营改增政策，尽可能的将其带来的利好使用好，从而增加企业收益。

　　六、结论

本文通过运用理论与案例分析相结合，对万科企业股份有限公司财务状况及可能存在的财务风险进行了分析，希望为其他房地产公司提供一定的参考。通过研究发现存在的主要问题包括资产负债高、借款规模大、流动资产周转率低、税费负担较重等。并对此提出了相应的防范建议，主要为增加权益性资本并完善资本框架、优化库存结构、去除没有流动性的流动资产、利用好营改增政策，增加进项税可抵扣范围。

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　　致谢

首先要感谢的是我的指导老师，在导师的耐心指导下，我的论文才得以完成。从毕业论文的选题、框架、开题论证、初稿的写作和修改以及到论文最后完稿老师都提出了宝贵的意见。同时，还要衷心的感谢各位任课老师在学习期间给予的教育和培养，使我学到了知识，提升了能力，老师们身正为师，为人师表的表率为我树立了很好的榜样。

感谢我的家人和朋友，在求学之路上他们大力支持鼓励我不断前行，让我求学的愿望得以实现，用理解、包容，使我没有后顾之忧的专心学习。