中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的与问题与对策分析

摘 要

伴随我国国民经济的不断增长，传统的储蓄、国债等普通的投资方式已经不能满足广大银行客户的需求。由此国家推出了个人住房贷款业务，中国建设银行的特色业务中就包括了个人住房贷款业务，个人住房贷款业务是目前银行贷款业务中的重要的业务。中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展时间比其他银行早。因此在相关的行业里一直处于领先状态。但是任何事物都具有双面性，在个人住房贷款业务不断发展的同一时间不少问题也相继出现，例如假贷款等不良贷款的现象逐渐增多，与此同时，各大银行金融机构因其利益以及为了能够提高自身的市场竞争力，抢占市场份额，争相推出多元化的个人住房贷款业务相互之间的竞争外也越演越烈。从个人住房贷款业务看，中国建设银行在市场上的地位还没有坚固到不可撼动。

在研究主体上，本文把其确定为中国建设银行沈阳分行。并且，围绕中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务展开研究工作，力求找出该业务中的种种不足。本文由五个部分组成，第一部分是本文的绪论部分；第二部分主要介绍个人住房贷款的定义，个人住房贷款的种类以及它们的特点；第三部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展具体情况简单说明，明确建设银行沈阳分行其自身住房贷款业务的种类以及其开展情况和具体的业务流程；第四部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务种种不足进一步探索，涉及到个人住房贷款业务种类多样化不足，面临的市场风险以及在贷款经营上存在的问题；第五部分就所提的个人住房贷款业务中的种种不足深入研究，提出了可行的对策。

关键词：个人住房贷款业务；业务发展；贷款管理

绪 论

随着我国这40年中经济发展的持续进步，再加上居民个人收入越发稳定，住房需求开始激增。现阶段，我国住房制度整改正在推进过程中，城市化大步向前迈进，社会保障体制也日益健全。针对居民个人购房，国家先后颁布了一系列扶持政策，如对个人购房税费减免、对经济适用房建设加大力度、制定住房公积金制度等等，以此驱动居民的购房需求。我国房地产产业也成为了一种热门的产业，由此个人住房需求量的增加导致个人住房贷款业务得到迅猛的发展，这项业务已然成为了各大银行中的业务支柱。并且银行的个人住房贷款业务发展并不成熟，因此存在一定的扩大空间。个人住房贷款业务是指客户在进行住房的购买时想银行申请贷款，住房的范围一般限制于城镇，并对购房的用途限制于个人居住以及用于商用目的。个人住房贷款业务很大程度的帮助提高了居民的住房消费水平，同时也增加了银行的资本，带动了本地区的经济增长，但凡事都有两面性，个人住房贷款业务的流程相较于其他的贷款流程复杂，贷款具有长期性且存在着很多不确定因素，又涉及到房地产相关的法律，导致了它在带动地区经济增长的同时也增加了一定的安全隐患。随着我国房地产调控政策的变化，个人住房贷款业务频繁出现违约事件，不良贷款存在持续攀升的趋势。

1 个人住房贷款业务概述

1.1 个人住房贷款业务的概念

个人住房贷款的概念指的是借款人向银行提出贷款的申请，银行对其进行各项评估，并说明该笔贷款仅用于个人住房相关的用途。在个人申请住房贷款时，借款人必须向银行提供相应的证明文件。在各大银行中，目前个人住房贷款业务是其主营业务之一。它只被认定为是商业银行针对个人住房需求特意设置的服务，在借款人首次购买住房（在合格开发主体或房地产开发商建设好后，面向个人进行房屋的售卖）时使用。

作为借款人，必须满足以下要求：

(1)具有合法的身份证明。

(2)个人信用良好，有稳定的收入来源，具备偿还贷款的能力。

(3)持有符合相关法律法规的生效的住房合同及协议以及银行相关手续需要的证明文件等[1]。

(4)持有住房全款百分之三十及以上的用于购买住房的自筹金；根据住房的面积，不足九十平方米面积的住房，则需要持有其百分之二十的购房自筹金，用于支付房屋首付。

(5)具备达到贷款要求的个人借款人、持有抵押资产的借款人、有法人乐毅为其担保的借款人以及有偿还贷款能力的借款人[2]。

(6)满足贷款银行所设定的其他的贷款条件的借款人。

1.2 个人住房贷款业务的种类

个人住房贷款业务发展至今从大体上来分总共以下五大类：

个人住房贷款的贷款利率为5.93%，贷款额度上限为，根据对购买住房评估，得到的价值额的70%，贷款期款限制为最长不超过30年[3]。

个人住房交易贷款的贷款利率在5.88%-6.13%之间，要购住房的交易价格或评估价值（选定两者较低额）的70%是贷款额度的上限，贷款期限最长不超过30年。

公积金个人住房贷款[2]，其中根据贷款时间的不同利率设置也不同，其中，贷款时间达到五年以下，含五年的利率设定为2.75%；贷款时间达到五年以上的，利率设定为3.25%。公积金个人住房贷款最高额度根据当地XX相关规定不同而有不同的设定。就贷款期限而言，是根据中国人民银行所规定的情况，由住房公积金当地管理部门对借款人实况评估后酌情设定。

个人住房组合贷款中根据贷款时间的不同，贷款利率也有所不同。其中，一年以下含一年的贷款时间，设定的利率为4.35%；贷款时间一年至五年，含五年的贷款利率设定为4.75%，贷款时间达到五年以上的，利率设定为4.9%。贷款额度的上限根据购买住房的价格设定为住房总价的五分之四，贷款期限最长不超过30年。

个人商业用房贷款的贷款利率根据贷款时间的不同，设定与个人住房组合贷款相同。贷款额度上限为购买的商业住房总价的二分之一，贷款期限不超过商业用房的时间期限[4]。

1.3 个人住房贷款业务的自身特点

个人住房贷款业务具有长期性、风险小、成本低、贷款对象范围小、灵活的还款方式等特点。对于家庭购置房产来说是一个比较大的开支，同样来说购房而产生的房贷也在家庭债务占比重处于较高的为止，还款的期限最长可以达到30年，还款的方式也有多种选择，比较灵活[3]。住房贷款相较于其他贷款来说对于客户承担费用得部分比较小、风险小，同样银行相对于此部分的经营成本也相对比较低。个人住房贷款风险小因个人住房贷款的债权人与债务人区分明确，个人住房贷款的担保方式主要以房产抵押加阶段为主，抵押物以与借款人相关的生活条件且保险公司出面充当担保人，因此一般来说，如果借款人的还款意愿良好的情况下，个人住房贷款是一个低风此案且利润比较摁钉的一个信贷借款品种；个人住房贷款具有长期性，因大部分贷款都是5年以上；个人住房贷款由于其成本低，贷款的期限达到最长30年，并且存在门槛低、利息低、办理便捷、不存在贷款转换等优势，客户所承担的费用少；个人住房贷款的贷款范围小，因个人住房贷款必须是完全民事行为能力人，其中包括中国公民以及拿到中国居住证的外国公民[5]。

2 中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务现状

2.1 中国建设银行沈阳分行简介

中国建设银行沈阳分行隶属中国建设银行股份有限公司旗下，它属于一级分行，别称为中国建设银行辽宁省分行。1954年该行成立。现阶段，该银行业务范围广泛，产品种类丰富；个人业务及公司业务是该行的主营业务，根据业务推出相应的产品有十几种，如存款业务、基金业务、债券业务、股票业务、贷款业务等；总行共有数百种产品，在全国有多达559个网点，自助银行数量达到408，财富服务中心11家，273家理财服务中心，网点覆盖全国，为社会上的各群体提供优质的金融服务。

2.2 建设银行沈阳分行个人住房贷款业务发展现状

2.2.1 个人住房贷款业务持有产品类型

中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务从推出开始到如今，其发展较为完善。最近十年，中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展势头正足，其品种也日益丰富。就现在来说，中国建设银行沈阳分行推出几款特色的个人住房贷款业务。

个人住房贷款，中国建设银行对在中国大陆地区城镇进行住房购买、建造、大修申款的自然人，拿出信贷资金的一部分作为发放。在中国大陆地区城镇内购买住房的个人可以应用该个人住房贷款业务[6]。个人再交易住房贷款，中国建设银行对在中国大陆地区城镇进行住房购买申款的自然人，拿出信贷资金其中一部分为其发放，也就是众所周知的二手房贷款。该产品主要为新房购买承担不起的外来人员和企业职工开发。公积金个人住房贷款，建设银行受公积金管理中心托付，依据协议为委托人的住房进行建造、购买或大修进行贷款的发放。当然，硬性条件是借款人要达到住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的要求。对于需要定期缴纳的住房公积金来说，该产品是最佳选择[7]。同时，在对贷款提交申请时，必须要连续存缴住房公积金超过六个月的企事业单位职工。个人住房组合贷款，主要指的是拥有公积金并且能按时缴存足额的自然人，其在对住房进行购买、建造、大修的时候，由中国建设银行发放特定的组合贷款。根据贷款的目的分为自营性以及公积金个人住房贷款。该产品具有一定的针对性，针对达到个人住房商业贷款条件，并且有住房公积金的借款人。个人商业用房贷款，在中国大陆地区进行各类型商业用房购置的借款人，中国建设银行给予借款人贷款申请，拿出信贷资金其中一部分为其发放。该产品的开发主要为具有稳定收入来源、信用良好、从事高新技术领域的人员而专门制定的。“房易安”房屋交易资金托管，以相关的协议规定为基础，开设专门的资金账户，由中国建设银行进行资金交易的专户管理。在交易的过程中，必须根据相关的协议规定去进行，做出退回或划转交易资金的一种信用中介服务[8]。对于购买存量房、新建商品房等房屋交易方式来说，该产品是最佳选择。主账户由建设银行或者建设银行分行所开设的专用账户，主账户下设的账户为子账户，以房屋买方的名义开立。产品适用于对资金进行专户管理的人群。2.2.2 个人住房贷款业务开展现状

就个人住房贷款业务，中国建设银行早年就在辽宁等地开始进军。根据对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款现状分析，得出结论：

表 2.1个人住房贷款业务交易额（亿元）

　　图2.1 2020年个人住房贷款业务各个业务占比

　　如表2.1以及图2.1所示，截止2020年12月31日，中国建设银行沈阳分行个人住房贷款的规模已经达到61.9亿元，贷款规模的金额与2019年的贷款金额相比，增长了1.1亿元，2019年12月31日与2018年12月31日相比，增长的2.5亿元，其中部分因素可能因为疫情的原因，导致部分人不需要购房的需求。个人住房贷款的占比率是中国建设银行个人住房贷款业务类型中占比最高的一类，达到了79.6%，但其占比相比较于2019年度仅增长了0.25个百分点，由此可见疫情对国家经济的影响不是短期的。但与2018年度相比的2019年度个人住房贷款的增加离不开国家政策要求增加个人住房贷款的支持力度。2020年增长不高主要是由于疫情导致的经济缓慢增长。

2.2.3 个人住房贷款业务不良贷款业务的现状

从表2.2可以看出，虽然个人住房贷款的余额一直在增长，但是贷款不良率也同时在上升，而且当年贷款累计发放、实现利息收入、贷款实收率以及地区占比逐年下降。这表示建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务的增速开始下滑，地区竞争日益激烈，贷款质量有下降趋势。当下二手房市场交易量直追商品房销售量，部分地区增量房与存量房的交易额已平分天下。与此同时购房群体呈现出层次化，高中低档住宅，存量、增量房均有各自消费群体。因此辽宁地区的房地产销售存在一定的忧虑。

表2.2个人住房贷款业务不良贷款业务现状（亿元）

如图2.2所示，中国建设银行沈阳分行的数据显示，由于个人住房的需求持续增加，个人收入的增长比远远低于住房支出，但有因为房地产企业对于房价的热度只增不减近于此同时个人的住房需求意识又在不断的增强，由此导致的结果是银行的个人住房贷款业务需求日益膨胀。第二个原因是，个人住房贷款只需要哦话花费较少的成本，便能取得一个长期保障，因此更多居民的需求增加。在贷款业务中，仅有30%的比重不属于个人住房贷款业务，个人住房贷款额度在中国建设银行沈阳分行总资产的比重大于15%。

　　图2.2个人住房贷款在银行总资产中占比情况

　　2.2.4各个商业个人住房贷款业务发展对比分析

表2.3 2020年四大商业银行个人住房贷款业务情况（亿元）

通过分析表2.3可知，在房地产行业发展日益推进的形势下，商业银行个人贷款业务中个人住房贷款业务所占比重不断加重。2020年中，个人住房贷款业务是各大银行的个人贷款业务中的主要支撑力量。建设银行是四大国有银行中个人贷款业务量最高的银行。中国建设银行是各大银行中最先推出其贷款服务的。但是，建设银行的个人住房贷款业务总额却与工商银行相差无几。深究原因，主要是因为中国建设银行未把个人住房贷款业务的贷款风险放在重要位置，当贷款放出后没有建立有效的风险管理机制，不能够对发放的贷款进行有效的催收，使其不良贷款不能得到有效的控制。相比之下，工商银行对与个人住房贷款的不良贷款的管理使其得到有效的控制。

2.2.5个人住房贷款业务的办理流程

图2.3 房贷办理手续流程图

　　如图2.3所示，个人住房贷款的办理流程先是由银行进行贷前受理，对项目进行分型，调查人按揭项目是否流入。借款人提交材料后，银行的审批部门需要对申请人是否达到贷款数额的条件以及借款人提交的身份的重要证件是否属实。在银行的审批部门针对借款人的调查结束后上报给上一级的审批部门，上一级的审批部门针对借款人的品质、资产、能力、信用等方面进行进一步的调查审核，审核全部完成之后针对借款人个人住房贷款业务的贷款数额以及借款人的信用条件来对借款人的等级划分为不同的等级，针对借款人所在等级的贷款数额进行可发放贷款数额的确定，其特别情况是当借款人的信用等级达不到银行的最低要求是不予发放贷款。其次是贷款发放，贷款发放也需要有主管人员的签字盖章，主管人员签字盖章后才可传递给下一级人员进行贷款的发放。最后一步贷款后的管理工作，贷款后的管理工作包括个人在贷款后至将贷款还清的过程。在这个过程中需要对客户贷款的原因进行详细的了解，并对临近还款期的客户进行及时的提醒工作，并对临近还款期的客户进行风险测评，提前做出风险应对机制，制定相应的方案。如果有客户多次逾期并催收无果的话，那么就要进行更近一步的催收工作，可进行上门追讨，如果对上门追讨都无果的客户，则需要相关的司法部门介入协助追讨。当客户发完成贷款的偿还后，对客户的抵押证明必须做好登记工作并了解其逾期偿还的原因[9]。客户如果能在规定的偿还时间能按时的还款，则要对客户的资料进行及时的更新，如果客户将贷款全部还清则需要将相关的贷款手续及贷款资料进行归档。

3 中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务存在的问题

3.1 业务范围窄且品种单一

现阶段，个人住房贷款业务市场竞争已进入白热化阶段，相比于国有四大银行都在不断的争先恐后推出不同类型的产品，以更多元化、更丰富的产品服务占据更多的个人住房贷款业务市场，对个人住房贷款种类、期限、流程、对象、还款管理等业务的范围领域加以改进。

表3.1四大国有银行个人住房贷款业务品种的对比

如表3.1如所示四大国有商业银行纷纷推出新的个贷品种：农行最近推出“押旧买新”的特色个人住房贷款服务，以及“加按”贷款和“转按”贷款等衍生服务；工行则推出了特色家居组合贷款等个人住房贷款服务；中行更是推出了个人自建房贷款、车位抵押贷款等创新的个人住房贷款服务。相比之下建设银行其他省的分行在针对个人住房贷款业务上也同样做出了一些创新，如北京分行推出了入住还款法,福州分行推出了二手房贷款和抵旧买新贷款，广州等分行推出了二手房贷款、转按贷款等贷款业务品种和服务创新。但是中国建设银行沈阳分行在业务和服务创新上力度不够，无法使各个年龄层次的群体多样化需求得到满足，主要表现在以下几个方面：

一是在业务品种方面：目前中国建设银行沈阳分行只统一推出了一手房、二手房、住房装修等贷款服务，没有退出更多的衍生服务，导致业务范围过于局限，没有开展其他贷款创新和衍生品种，业务品种相对单一。银行可以根据情况适当的推出“加按”、“转按”、“减按”以及“房车组合贷款”等各种创新的衍生产品服务，以更好的满足市场中客户的需求。

二是在业务收费方面：目前建设银行沈阳分行规定合同要进行公证，公证费等由客户支付，缺乏一定的灵活性，银行在保险方面也没有做到针对合同的统一规划来使客户承担的成本降低。而且对于收取保险费用这一方面，很多借款人已经提出保费完全由借款人承担不合理。而其他银行已采取降低中介收费，由银行支付中介费用等手段吸引客户。

三是在操作流程与客户服务方面：首先，中国建设银行沈阳分行的有关借款合同、抵押合同、回购保证书等分别填写，质量记录比较多，客户填写烦琐。其次，中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务手续办理本身比较烦琐，相比之下其他的银行招行引入了律师服务，这一方法可以有效的通过简化借款人申请这一流程而使银行人员的工作量减少，但中国建设银行沈阳分行在当下还没有适用律师服务。最后一点是。中国建设银行沈阳分行对个人住房贷款业务的售后服务不够重视，没有引入对于月供扣款提醒、利率调整如何通知客户，且目前已有其他的银行推出每月向贷款客户寄出还款通知单，中国建设银行沈阳分行没有针对原有的贷款客户去提供相对应的售后服务且针对客户的服务水平也相对较低。

3.2个人信用意识淡薄及信用机制的缺失

2020年中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务中的业务额达到61.90亿元，其中包括20.179亿元的逾期贷款，以及不良贷款额2.553亿元。

表3.2中国建设银行沈阳分行个人住房贷款逾期情况（单位：百万元）

　　图3.1个人住房贷款逾期贷款额

　　根据表3.1中的中的数据，2020年末的时候，中国建设银行沈阳分行中个人住房贷款业务逾期的金额达到20.179亿元。逾期30天以内的个人住房贷款金额为11.47亿元，占比率达到最高，占比总额的56.86%，与2019年相比，占比率呈现增长的趋势。逾期31天至60天的个人住房贷款额达到4.84亿元，趋势比较平稳，没有明显的变化。根据调查数据显示，2089年至2019年中国建设银行沈阳分行个人住房贷款逾期的金额从9.93亿元增长至11.47亿元，呈现一定的涨幅趋势现象。由此可见当一个国家处于发展状态下时，信用制度是至关重要的存在。整个市场经济发展都以其为前提条件。从广义层面分析，信用机制使得经济惩罚制度得以生效，它会把失信者的生活推向劣势环境中，达到对其惩罚的目的。这一打击，效果较好，可以有效抑制失信情况的出现。在我国，还尚未有明确提及信用的法律法规。只单单看管理体系和社会信用制度的不完善，就让人感到无奈。手机话费超支换卡、信用卡恶意透支等情况随处可见。

3.3银行内部管理体制及管理方式滞后

3.3.1 贷款环节多及手续复杂

现阶段，在对个人住房贷款业务受理时，建设银行沈阳分行要对申请借款人进行一系列的评估，对其抵押物品、财产、保险、征信、第三方担保等进行评估，办理贷款的手续十分复杂。自贷款申请直到成功发放，最快的话需要七天，最慢的话三十天到六十天之间。一个客户需要同时对十余份甚至几十份文件阅览签署。在填写合同时，基本都是人工完成，其效率较低，技术滞后。一笔万元左右的贷款，从申请之日起到发放之日，需要把抵押登记、评估、保险等一系列环节全部走下来，三十天必定是无法完成的。显而易见，其体系和工作效率的缓慢低下。

银行中的贷款审批以及贷款发放是最关键的环节，通过对中国建设银行沈阳分行的贷款审批以及贷款发放流程的分析，可以看出，在这些环节领导授意的现象可以影响到贷款的通过。比如，当个人的情况以及要求达不到贷款发放的标准，但是相关的领导授意同意此人的贷款申请，银行也可以向此人进行贷款的发放。除此之外，贷款发放人员也存在有违规操作的现象，特别是对于一些需要进行分开设置的人员，中国建设银行沈阳分行并没有进行该项设置的实施。比如，在抵押和放款的环节中，这两个环节的人员都是同一个人。实际的工作安排中，这两个岗位的人员应是分开设置的，这并不符合相关的要求。

3.3.2管理手段不规范

从贷款层面看，中国建设银行沈阳分行在信贷管理上还处于摸索期。处于种种因素造成难以扣款的情况，基本每月均有出现。在处理手段上，四大银行基本一致，以人工催收账款为主。在个人住房贷款业务发展迅猛及大型规模银行看来，这一方式无疑是在增负。除此之外，银行的管理固化且设备系统老旧。如今，国有银行因为考虑到保密和风险防范等因素，未曾应用互联网技术。而就借款人个体的基本情况，就算是在同一家银行的各个分支机构中，也无法把其信息全部呈现出来，资源共享属于空谈。这一形势下，银行无法对借款人的贷款管理和财务状况全面了解。因为贷款人数多、人手力量薄弱、地域分散、工作量大、人均户数多等因素制约，银行无法对贷款做到实时跟进。除此之外，在贷款行为发生后，部分贷款户就处于失联状态下，银行并未把贷后管理放在重要位置。首先，贷后风险防范和营销存在一定冲突，在贷款发放时才能对贷款利润确定，而损失发生后才能结算出具体贷款损失，银行当前存在“重贷轻管”和贷款扩张冲动的趋势。其次，根据目前银行的考核机制中我们可以发现，银行更注重的是客户的贷款后奖励。改奖励指的是，对于无法偿还贷款的客户，进行催收并收回给予催收工作人员的奖励。如果，客户及时的还款没有出现逾期的情况，对此情况是没有任何奖励的。与贷款前的时长周期与贷款后的时长周期相比，贷款后的管理存在时长周期长、不可控的现象。在客户贷款后的管理工作中，信贷人员往往感到心力交瘁，对这项工作较为无奈。

4 完善中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的对策

4.1 促进个人住房贷款业务多元化发展

根据对中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的发展详情的了解及其分析，中国建设银行沈阳分行还应该不断的加强对个人住房贷款业务产品的研发力度，建设银行沈阳分行只有在自身所开发的个人住房贷款业务产品的品种足够丰富，只有这样才可以最大程度上为客户提供更优质的服务。在业务品种方面建设银行沈阳分行应该开始着手准备推出“加按”、“转按”、“减按”贷款以及“房车组合贷款”等新业务或衍生业务等一系列的个人住房贷款业务品种[8]。其次在业务收费这一方面建设银行沈阳分行应按合同中规定的需进行公正，其客户需要支付公证费等其相关费用，在保险方面建设银行沈阳分行还应该通过进行规范一致的策划来让客户的负担降到最低，方式可以用过中介费用降低收取，以建设银行沈阳分行负担中介费这一大优惠来吸引客户的贷款。在运营流程和客户服务方面，中国建设银行沈阳分行还应每月向贷款客户及时的发送还款通知短信，在人民银行调整贷款利率的时候，应该及时告知客户利率调整的通知，为原有贷款客户提供一系列售后服务，在保证自身成本的同时提高客户服务质量。此外，中国建设银行沈阳分行还应继续加强品牌意识建设，确保自己的个人住房贷款业务产品在业内具有较高的知名度，从而帮助自己吸引更多的客户。因此，中国建设银行沈阳分行应以顾客为中心，通过住宅对客户需求精准把握，从根本上使其需求被满足，把营销顾客践行到位，进而使建设银行沈阳分行的服务赢得客户的认可和肯定，对市场需求细分，从客户出发，以现有客户资源为平台，对客户资源的隐性需求深度剖析并开展调查活动，大胆对产品创新，让客户满意而归。

4.2建立个人信用系统

信用的真正危险并不是在于它如何去运用，而是在于它不恰当的乱用及混用。消费者可能因为对信用的作用不了解，从而导致误用使得信用度降低带来严重的影响，并且因为消费者不注重信用，过度的进行消费者及贷款，在某一个阶段，发现自身不能偿还欠下的贷款或死期付款他们买的商品。因此信用贷款等工具的存在极大程度上会导致粗心的消费者做出不对决策[9]。针对这一问题，只有中国建设银行沈阳分行将个人信誉制等一系列的法律的确立和完善，才能保护消费者个人不遭受信用提供者的不公正或违法行为的侵害。通过中国统一的个人征信系统个人贷款活动记录和征集，我们还能了解中国建设银行沈阳分行每笔贷款客户的历史贷款业务活动，帮助银行准确的评估一个人的用钱和还款能力，使其在对个人住房贷款业务受理时提高决策的正确性。个人信誉短信共享删除了商行的“信用贷款盲区”，多头贷款现象领取遏制。建立个人信用系统使银行在很大程度上能更加客观公正的做出对个人信用贷款还款能力的判断，从而使银行对于个人申请个人住房贷款所需发表拒绝或同意意见的依据也很大程度上得到提高，使银行推出的个人住房贷款业务的成本降低，大幅提高银行工作效率。个人信用系统的建立还可以帮助建设银行沈阳分行在贷后管理这一阶段可以不断的针对各个时间点来了解个人的信用状况变化趋势，必要时可以采用电话催收、上门催收的手段或可以增加个人住房贷款业务的过程及服务来预防银行风险。个人信用系统还可以在资产保全这一阶段来帮助建设银行沈阳分行查询借款方拥有的有效资产的数量并且了解该借款方是否在其他的银行中也有相关的个人住房贷款业务以及其他的个人信用贷款业务，这样就可以根据相关的数据来重新谨慎的评价借款人的信用状况来确定相对应的资产保全措施。建立个人信用系统可以不仅导致个人住房贷款业务，也会导致其他信用贷款业务覆盖的监督范围扩大，同样建设银行沈阳分行可以在保证自身利益的最大限额内来相应的增加扩大客户的范围，根据通过对客户资产以及信用评分的比对，信用越高的客户更能获得额度大的贷款审批。从宏观层面上讲，个人的信用评估可以使银行在信用监管这一方面得以实现，并且使银行贷款业务更加透明，也使效率也很大程度上得以提高，以上几个方面的汇总将可以使经济得到稳定的增长。因此建设银行沈阳分行可以通过建立个人信用系统来使进行风险分析进行提高，使银行金融体系得以不断完善。

4.3加强银行自身的内部建设

4.3.1 实施标准化审批制度提高效率

中国建设银行沈阳分行在必要是可以利用互联网或计算机等等的技术手段来针对个人住房贷款的审查及审批这两个程序对个人住房贷款的申请进行批量的审核处理，来提高银行个人住房贷款业务审批的效率及节约银行发放贷款的成本，加大个人住房贷款业务的贷款数量，使个人住房贷款的占比在其他信用贷款中成上升趋势，并且将个人住房贷款业务打造成建设银行沈阳分行个人信用贷款的各个品种中最具有稳定性及高流动性的贷款产品。中国建设银行沈阳分行应该以周到的服务和健全制度来俘获借款人。就像在住房贷款手续和表格的填报上，银行能够简化的应该尽量简化，缩减程序及不必要的流程；如一些不重要的信息，可以让客户选择性的进行填写；贷款的流程应该做到透明、公开化；在客户办理相应手续的时候，应该服务好客户。特别是对于保险公司、律师事务所、开发商、房产管理部门等及其他相关的部门，应该建立良好的合作关系，开拓更多的客户渠道，给予一定的优惠方案支持，如：对此类客户进行VIP服务，专人一对一全程跟踪，可以为客户进行代理保险、抵押登记等服务，让客户尽可能一步到位把所有贷款合同办理完成[10]；对与银行建立合作关系的机构和公司提出要求，要求在向借款人收费时给予最大优惠。面对个人住房贷款手续繁杂、行政费高昂的现状，银行应与保险、房管、司法等部门商议，尽可能减少房屋抵押登记费、公证费和保险费。除此之外，建设银行还可为客户提供一站式服务，涵盖合同公证、住房贷款受理、房屋抵押、下达贷款、合同签字、住房保险等一系列程序。如此一来，不仅省时省力，而且使客户享受到快捷服务。

4.3.2加强规范防止贷款风险

对于个人住房贷款一定要做好贷后的管理工作，需要具有周期性的开展调查。主动了解借款人的还款情况，明确借款人是否能够按期还款，有无逾期或成为不良贷款的可能性，化被动为主动，降低信用风险。

首先，做好客户信用贷款的房产抵押价值的评估。随着社会经济的不断变化，以及时间的推移，房产的价格也会不断的变化。因此，沈阳分行在进行贷款以后，需要定期的对客户抵押的房产进行价值的评估工作，以应对可能出现的房价下跌、抵押物大幅度贬值的风险。

其次，持续关注借款人还款的相关情况。对于借款人相关信息的变动情况一定要及时掌握并更正，以便于风险评估。例如可通过建立信贷业务档案的方式完善风险预警机制。实现“一笔一档案”，为每一笔住房贷款业务建立专属的记录抵押登记、发放贷款、偿还贷款的档案，便于跟踪观察借款人的还款能力变化。还要重点关注出现的早期预警信号，如借款人出现工作变动、入不敷出、多次出现贷款逾期等。对于逾期贷款的出现，要在出现较高风险之前就采取及时的应对措施，不能因为数量多、金额较小、贷款周期长等原因出现漏评现象。

最后，需要加强对于违约客户的催收工作。当客户的信用贷款出现不能偿还及其他的原因导致违约的时候，中国建设银行沈阳分行应及时的对客户进行催收工作，根据催收工作量建立相应的催收小组，保证催收工作的进行。

结 论

最近几年，我国经济大步迈进，居民储蓄水平的不断提高，人口的增多，居民购房的需求日益提高和多元化。本文通过研究中国建设银行沈阳分行中的特色个人住房贷款业务，根据目前个人住房贷款业务的现状入手，发现在发展过程中存在的问题，并为更好的推动我国的个人住房贷款业务的发展提供了理论参考，并主要得出了以下两个方面的结论：

根据个人住房贷款业务发展中存在的问题进行分析，主要问题原因为个人业务范围存在一定局限、业务单一、银行内部管理方式和体制有待更新、贷款环节复杂、管理手段不规范、内部控制实施不到位以及个人信用意识淡薄及信用机制的缺失等突出问题。建议从以下几个方面优化中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的发展：促进个人住房贷款业务多元化发展，吸引更多潜在客户；建立个人信用系统，确保个人住房贷款业务不受信用风险影响而得以持续稳定发展；优化加强银行自身的内部建设，保证银行内部的公正及效率；全加强规范防止贷款风险，促进银行个人理财业务持续发展。

中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的与问题与对策分析

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月21日

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