浅析土地财政对城镇化的影响——以南昌市为例

摘要

在积累原始资本的过程中，土地使用权是地方XX用来推动城市工业化与城镇化发展的基础。由于城市发展中对于土地的依赖越来越高，制约了城市的生态建设健康发展，土地成为了一部分人逐利的平台，这限制了创造价值产业的发展。在此基础上，笔者选取南昌市为研究对象，详细分析该地区土地财政的现状及特点，发现南昌市土地财政收入已经达到门槛值，继续增加将会对城镇化建设产生消极影响，另外，该市的经济水平、人口密度以及房地产价格都与城镇化发展存在显著相关关系。根据这些结论提出以下对策和建议：重新构建新型土地管理机制、关注公共服务投入等方法来提升该市土地财政对城镇化发展的正面影响，同时，也希望这些对策能够保障南昌市能更好的推动城镇化发展和提高经济水平。

[关键词]：土地财政；城镇化；影响；南昌市

Abstract

China’s urban development speed is fast, especially since the 1990s, land finance enables local governments to complete the city’s original capital accumulation through the transfer of land use rights, so as to promote the development of urban industrialization and urbanization. However, due to the increasingly high dependence on land in urban development, the healthy development of urban ecological construction is restricted, and land has become a platform for some people to pursue profits, which limits the development of value-creating industries and leads to excessive reliance on land finance. Therefore, this article applies the method of empirical analysis of Nanchang city land financial regression analysis, the empirical study found: Nanchang land between financial income and urbanization is inverted “U” type curve relationship, and the city land revenue has reached the threshold value, continue to increase will have a negative impact on the urbanization construction, at the same time, the city’s economic level, population density and real estate prices have significant correlation with the development of urbanization. Based on the factors that can affect the city’s economic level, population density and real estate price, the paper puts forward the following countermeasures and Suggestions, that is, rebuild the new land management mechanism, pay attention to public service investment and other methods to improve the city’s land revenue. At the same time, we also hope that these measures can ensure that Nanchang city can better promote the development of urbanization and improve the economic level.

[Key words] land finance; urbanization; impact; Nanchang City

1 绪论

1.1 研究背景与意义

随着分税制改革的实施，地方XX的权力发生变化。简而言之，其财权减少而事权增加。对于地方XX而言，其财政收支缺口与城镇水平呈正相关。而后者持续增长，导致前者直线上升。与此同时，企业数量骤增，致使城镇用地需求大幅度提升。在这种情况下，地方XX可以利用土地使用权换取巨额资金。需要注意的是，土地财政逐渐成为地方XX获取资金的主要渠道。因此，详细分析土地财政与城镇化建设之间的关系，以及地方XX对土地财政的依赖程度，既可以完善相关领域的理论研究体系，又能促进地方经济的发展。

为积累原始资本，地方XX在建设城市的过程中，采用出让土地使用权的方式获取了大量资金。需要注意的是，这种资本积累速度极快，远远超出时代的想象。随着时间的推移，积极因素也会成为消极因素。以土地财政为例，地方XX对其依赖程度日渐加深，严重影响了地方经济的发展。本文以南昌市为例研究土地财政对城镇化的影响，可以为南昌市今后的城镇化建设提出合理的建议。

1.2 国内外研究现状

近年来，国内外学者对土地财政的关注度不断提升，研究方向多为土地财政对城市的影响和所带来的问题等，其相关的研究也日益增多。

1.2.1 国内研究现状

蒋省三等(2007)在研究过程中，指出城镇化进程和快速工业化都跟土地财政密切相关[1]。李新光等(2015)以PSTR实证分析为基础，详细分析城镇化进程与土地财政之间的关系，并提出后者是前者的资金来源，但这种作用是非线性的[2]。与此同时，刘瑞超等(2018)在研究该领域时，认为城市蔓延与土地财政规模呈正相关[3]。周飞舟（2010）认为地方XX借助土地财政工具推动了城市“摊大饼”式的发展[4]。李勇刚和秦新龙(2017)在研究过程中，明确提出城市人口规模在土地财政的影响下，会产生先促进后抑制的现象。在此基础上，地方XX要结合实际情况，逐步优化土地财政，提高城镇化质量[5]。周彬和杜两省（2010）认为土地财政模式推动房价持续上涨成为必然，这一必然会引起社会公众的不满[6]。王玉波(2017)在研究过程中，指出区域性差异是影响两者关系的核心要素[7]。李斌等（2018）指出东部地区的土地财政对新型城镇化效应表现为显著的正面效应，而中、西部地区则表现出了显著的负面效应[8]。牛文涛、杜书云（2016）以国内相关数据为基础，对城镇化与土地财政展开深入探究。他们指出，半城镇化问题是由土地财政引起的。这一问题表现出自西部、中部向东部地区递增的空间差异[9]。另外，学者章和杰等（2019）通过系统GMM估计实证分析发现土地财政对我国城镇化协调发展具有显著的负面影响[10]。杨柳（2013）指出随着土地财政自身局限性和潜在风险的暴露，现行土地财政退出历史的舞台似乎成为了一种必然，土地财政要想在未来存在需要做出改变来适应新时期的发展[11]。

1.2.2 国外研究现状

Juan Lu等（2019）指出土地财政显著刺激了城市化进程, 土地财政可以通过提高公共服务的供应效率来有效地削弱城市周边地区，并通过增加户籍差异和公共服务供给的经济偏向加剧城市化进程[12]。Bin Geng等（2016）实证结果表明，土地财政不具备可持续性。究其原因，土地筹资不稳定、收入不足、缺乏动力机制以及结构失衡等因素，严重影响了地方XX的发展。简而言之，地方XX必须优化土地财政结构，逐步调整税收模式。通过这种方式，既可以完善相关领域的理论研究体系，又能促进城市化进程的发展[13]。

1.2.3研究评述

综上所述，诸多国内外学者关注于地方XX土地财政现状、相关问题研究以及土地财政给城镇所带来的影响，并对城镇化的长期健康发展所提出了对策和建议。但是土地财政对城镇化进程的影响因城市发展状况不同而产生一定的差异，因此，本文将对从土地财政问题本身出发，探讨土地财政对南昌市城镇化所产生的影响，以南昌市为研究对象，检验土地财政对城镇化进程的影响，以更好地促进南昌市的健康持续发展。

1.3 研究内容

本文主要分为五个部分，各部分内容如下：

第一部分介绍了本文的研究背景、研究意义、研究内容以及对学者们的研究进行综述。

第二部分主要对相关概念进行了介绍，为本文的研究打下了理论基础。

第三部分则是通过构建模型分析了土地财政对于南昌市城镇化建设的影响。

第四部分提出了改善土地财政对南昌市城镇化建设的积极影响的对策。

最后一部分为结论部分，总结全文。

2 相关理论

2.1 城镇化概念

“城镇化”这个词汇在“城市化”之后出现，城市化的相关理念在国际上被广泛引用，并在国际上普遍存在，其城镇化的理念在国内的实际工作中被广泛应用，并且其XX部门也将其作为官方头衔进行宣传，据此，其核心理念是根据国内的具体发展情况而创造的专有名词。本篇文章认为的城镇化表示为乡村向城镇转型的过程，包括了社会中一切的生产生活方式，微观上定义为，农村人口向城镇转移的一系列过程，当然，这其中包含的主要是二三产业的聚集，农村人口在工业、建筑业和服务业三个领域的人员更多，很多人从事基本工作，城镇化逐渐因此不断扩大，表现在国家的生产发展和建设中，一个国家的生产力发展，以及伴随着其科学技术的不断进步，甚至是整体产业结构的不断完善，都是城镇化加深的表现，并且，每个国家社会变迁过程中，其人口的聚集地向城镇方向转移。

2.2 土地财政概念

从实际情况来看，地方财政收入与中央财政收入共同构成了国家财政收入。需要注意的是，XX对财政收入实行分级管理。在1994年，XX推出分税制政策，对地方财政收入进行了界定。简而言之，地方的预算外收入与预算内收入均属于地方财政。为推动城镇化的发展，地方XX在内部资金较为紧张的情况下，采用转让土地使用权的方式获取大量资金。除此之外，地方XX会利用土地相关收费、土地税收以及土地租金等收入方式缓解内部的资金压力。

2.3 土地财政影响城镇化的作用机理

截止到目前，许多研究成果都涉及到了城镇化与土地财政之间的关系，较为著名的有土地财政——农地征收——土地城镇化、土地财政——房地产价格上涨——土地城镇化、土地财政——经济增长——土地城镇化三种机制，鉴于不同城市的发展状况差异，希望能够从这三种机制的研究中找到南昌市土地财政影响城镇化的机制。

2.3.1 机制一：土地财政——农地征收——土地城镇化

因为国内非常特别的征收土地制度，各地方XX认为土地是高收益低成本的资源，可以用来补齐国家财政收支的漏洞问题，一方面，可以为城建和债务问题缓解压力，成为国家的资金支撑，另一方面，能够进一步的促进城市经济发展，

对各XX部门的管理人员来说，目前的考核体制和机制，是最有利于发展国内政绩的方法，这样的方法最有效和有益，因为，无论是各XX部门还是各部门管理人员，都会积极的实施用户土地财政政策，用来实现自我利润最大化，并且，获得了相关的土地财政资金后，各XX部门也可以先用行政管理方法进行压价，将相应的农业用地进行低价征收，进而转为城市用地，在这个土地的基础上进行流转工作，哄抬价格后获得巨大收益。

因而，在土地财政政策中，农村土地征收是重要环节，很多的农业土地变成了城镇土地，在一方面其城镇的建筑面积不断增加，这也体现出了城镇化的特点，另一个层面上，农民失去了大量土地，在其相关的保障机制没有完全落实的时候，农民失去土地也就是失去收入来源，只能够被迫向城镇转移，很多的农村人口都转移到城镇中，城镇中的人口过于密集，占地面积不够分享，为了弥补这方面的用地问题，需要不断拓宽相关的城镇用地面积，进而开始实现城镇化的飞速发展，与此同时，农业土地被征收后，其用地的实际功能转变，从农业转为工业和服务业的用地，促进土地的价值转变，将更多的土地变为服务用地和产业建设基地，促进产业结构的调整和转换，在这种影响下，第一产业下降，二三产业增加迅速，因此对建筑用地有了进一步的需求，这也在一定程度上促进了土地的城镇化进程。

2.3.2 机制二：土地财政——房地产价格上涨——土地城镇化

土地本身就是缺少市场的资源性商品，土地的价格上升有其必然性，房价的快速上升，最终都是消费者进行买单，房地产的开发商也是通过哄抬房价的方式，将成本成功的转移给顾客，这样的做法使得房价又再一次上升，依照常规的供求关系，供求之间的关系应该是：在房价上升时，购房的相关需求一定会下降；当房价下降的时候，购买房子的需求会上涨，但是，这样的关系在中国市场并不适用，在中国的市场中，房地产就是一个特例的存在，就像买股票一样，消费者都是股民其认定买账不买跌，也就是著名的吉芬商品，当房价开始上升的时候，购买房子的需求会增加，当房子的价格下降的时候，购买房子的需求反而会下降，这样的情形不是特殊情况，这样的情况普遍存在于中国的市场中，其实，除了房地产市场的有关利益导向者，广大的消费者都希望房价下降，但是都希望自己买的房子是越来越值钱的，因为房子的特殊性，其价值不会有太大波动，但是出现价格下降，那就是会存在以及下降或者没有保值的可能，购买后也不会产生经济消息，没有升值的空间，XX部门也会希望房子的价格能够控制在高价，不希望房子的价格降低，因为房子的价格带动土地的价格，可以得到更多的土地财政收入，开发商们从房价上可以得到更多的油水，银行希望房价上升有利于贷款问题的规避，购买房子的人群希望房子升值能够带来资产的保值。

因此，多数XX部门都将提升土地价格这一政策的实施发展作为一个工作重点，也就导致土地价格呈现出不断上升的趋势，给开发商造成了较大的开发土地成本，开发商通过提升房价来将这一成本转移，最终土地价格提升政策的受害者是消费者。消费者的虚荣心使得其对房产有着无止尽的追求，并认为“房价越高自己购买的房子越好。政策的实施主观因素加上消费者虚荣心促使的客观因素的影响必然会导致土地市场的扩张。

2.3.3 机制三：土地财政——经济增长——土地城镇化

因为土地的开发利用，能够为XX创造更多的收入来源，所以地方XX往往非常重视土地资源。XX征收土地的成本比较低，但是可以通过将土地的使用权转让而获得大量的经济收入。并且购买土地使用权的投资商大部分都是用于开发房地产行业或者其他娱乐服务行业，这些产业能够有效地带动本地社会经济的发展和产业结构的升级。

在转让土地使用权后，地方XX获得了大量资金。在此基础上，这笔资金可以用来推动城镇化发展和社会保障制度的完善。并且XX以比较低的价格转让土地使用权，可以吸引资本的投入，从而拉动居民消费，促进居民就业。同时，社会的经济往来频繁，就会促进金融产业的发展。XX出售土地使用权，还可以促进房地产开发行业和建筑行业的繁荣。

所以，发展土地财政可以从各方面提升XX财政收入，并且能够推动房地产业和建筑行业等产业的发展，进而促进社会产业发展升级。地区经济水平的进步就会推动该地区城镇化发展。

3 土地财政对城镇化的影响–以南昌市为例

由上文可知，土地财政对城镇化的影响不仅会受经济增长等宏观经济因素的影响，还会受房地产价格等微观经济因素影响。为进一步分析南昌市土地财政对城镇化的影响效果，接下来，本文将通过1999—2018年南昌市的相关数据对此进行实证研究。

3.1 模型构建

首先，本文构建一般的时间序列模型研究南昌市土地财政对城镇化的影响，模型一的设定如下所示。

　　URt表示t时期的城镇化水平，LFt表示t时期的土地财政收入，为核心解释变量；PDt、HPt、GDPt表示t时期的人口密度、房地产价格和经济发展，为控制变量；分别核心解释变量和控制变量的估计系数，C为常数项，代表误差项。考虑到城镇化发展的持续性，本文将城镇化的滞后一期纳入模型二中，用以观察南昌市土地财政对城镇化的动态影响，模型二的设定如下所示。

　　此外，由于土地财政在城镇化的不同阶段可能存在不同的影响效果，本文将土地财政的平方项纳入模型三中，用于考察不同阶段内南昌市土地财政对城镇化的影响变化，模型三的设定如下所示。

式（3-3）中，如果　且，表明当土地财政低于“门槛值”时，其对城镇化有正向影响；当土地财政高于“门槛值”时，其对城镇化有负向影响，即土地财政对城镇化之间呈“倒U型”关系；如果　且　，城镇化水平随土地财政收入的增加先减少后增加，呈U型曲线关系。

3.2 指标选取与数据说明

3.2.1 指标选取

由模型构建可知，本文将变量分为被解释变量、核心解释变量和控制变量，具体变量的指标选取如下所示。

（1）被解释变量

城镇化水平（UR）。由于新型城镇化关注“以人为本”的发展理念，本文选用人口城镇化率表明城镇化水平，采用城镇人口占总人口的比重表示。

（2）核心解释变量

土地财政收入（LF）。地方XX以土地使用权为代价换取相应资金，就是所谓的土地财政，也叫土地出让收入。

（3）控制变量

人口密度（PD）。随着城镇化水平的提高，城市单位面积的人口会不断增多。人口密度指单位土地面积上的居住人数，本文选用人口密度这一指标表示土地与人口之间的关系。

房地产价格（HP）。房地产价格对城镇化的发展起到了一定的推动作用，本文选用南昌市商品房平均销售价格代表房地产价格。

经济发展（GDP）。宏观经济方面，经济发展水平与城镇化发展息息相关，本文选用南昌市地区生产总值代表经济发展水平，即用GDP表示。

3.2.2 数据说明

本文选取1999年至2018年南昌市的相关数据，数据来源于《南昌统计年鉴》及国家统计局。为了消除量纲影响，对所选取的变量的原始数据进行取对数处理，处理后变量符号分别为LUR，LLF，LPD，LHP，LGDP。表3.1为数据的描述性统计结果。

表3.1 数据描述性统计

在回归之间，我们可以通过相关性分析检验所选取的核心解释变量和控制变量是否与被解释变量间存在的关联程度，表3.2为变量相关性分析结果。

表3.2 变量相关性分析

由表3-2可知，土地财政与城镇化之间的关联度为0.999，人口密度与城镇化之间的关联为0.998，房地产价格与城镇化之间的关联度为0.980，经济发展水平与城镇化之间的关联度为0.997；两者之间的最小关联度为0.98，说明各解释变量与被解释变量间呈高度相关关系，也验证了本文变量选取的可靠性。

3.3 数据检验

3.3.1 平稳性检验

为了避免实证结果出现伪回归，确保估计结果的有效性，我们必须对时间序列的平稳性进行检验，最常见的检验方法是单位根检验。本文采用ADF检验方法进行单位根检验，结果如表3.3所示。

表3.3 数据平稳性检验

根据检验结果所示，对于所有变量而言，非平稳序列是其原始序列；经一阶差分后，所有变量均在5%的置信水平上拒绝了存在单位根的原假设，即所有变量均为一阶单整序列。

3.3.2 协整检验

由单位根检验结果可知，所有变量为一阶单整，接下来本文采用Johansen协整检验法检验各变量之间是否存在长期均衡关系，检验结果如表3.4所示。

表3.4 变量的面板协整检验结果

当原假设为不存在协整向量时，结果在1%的显著性水平上拒绝了原假设；当原假设为至少存在4个协整向量时，结果接受原假设，即各变量间存在3个协整向量，在此基础上，长期均衡关系是各变量之间的关系。与此同时，方程回归残差具备平稳性。

3.4 模型估计及结果分析

经数据检验后，可对前文构建的模型进行回归拟合，本文采用最小二乘估计法分别对模型一、二、三进行估计，具体结果如表3.5所示。

表3.5 模型估计结果

注：* 、**、***表示统计值在10%、5%和1%的水平上显著，括号内为标准差。

在核心解释变量方面，模型一中土地财政对城镇化的影响为负，估计系数为-0.0298，南昌市土地财政收入每提高1%，城镇化水平将降低0.0298%，表明土地财政收入对城镇化发展具有抑制作用。模型二中土地财政对城镇化的影响效果与模型一类似，在加入了被解释变量的滞后一期变量DUR后，滞后一期的城镇化对当前的影响为正，弹性系数为0.4154，且通过了1%的置信水平检验，说明南昌市的城镇化发展水平在持续提高，未来仍有较大的发展空间。对比模型三中土地财政及其平方项的估计系数，土地财政的估计系数为0.1065，其平方项的估计系数为-0.0038，说明土地财政收入对城镇化的影响函数呈先增后减的趋势，即南昌市的土地财政收入与城镇化之间呈倒“U”型曲线关系。当土地财政收入低于门槛值时，增加土地财政收入有利于城镇化水平的提高，当土地财政收入超过最高点，即“门槛值”，增加土地财政收入会抑制城镇化发展。由估计结果可知，目前南昌市土地财政收入已超过门槛值，因此，继续增加南昌市的土地财政收入将不利于城镇化建设的推进。

控制变量方面，各变量对城镇化的影响均通过了1%显著性水平的检验。其中，三个模型中人口密度对城镇化的影响均十分显著，每提高1%的人口密度，城镇化水平接近提高3%。人口密度的提高能直观的反映地区人口的增多，而城镇化是影响人口迁移的重要因素。从房地产价格对城镇化的影响来看，提高房价对城镇化略有促进作用；宏观经济方面，三个模型中经济发展对城镇化均有正向影响。房价过高是社会的热点话题之一，南昌是江西省的省会，目前列为我国的二线城市，其房价未来具有一定的增值空间；此外，在国家“中部崛起”战略的推动下，南昌市的经济发展水平将有较大的提升。

4 提升土地财政对城镇化积极影响的对策

4.1 构建符合新型城镇化要求的土地管理机制

经过实证分析，我们发现南昌市人口密度的提高能够促进其城镇化的发展。因此我们可以通过建立新型城镇化条件下的土地管理机制，来吸引更多的人口迁移到南昌市，提高该市人口密度的同时，进而促进其城镇化发展。简而言之，XX既要推动城镇化的发展，逐步完善市场机制，又要降低建设成本，更好的满足使用需求。在此过程中，XX要结合城镇化建设的特点，兼顾居民和空间的需求，使城镇化的内涵与质量得到提升。通过这种方式，能够有效推动城市可持续发展进程。通过这些政策来吸引更多的人口向南昌市潜移，增高该市的人口密度来促进其城镇化的发展。与此同时，保障“三无”农民工的权益，使其成为城市体系的重要组成部分。另外，地方XX要积极保障“三无”农民工的生活和关心其日后发展，让他们享受到城市发展的成果，是地方XX必须考虑的首要问题。

4.2 保障城镇健康持续发展

通过实证分析，可以知道南昌市的经济发展水平和城镇化发展密切相关。但是很多城市在发展经济的同时忘记了对环境的保护，导致其后续的经济发展几乎处于停滞状态，鉴于已经有较为成熟的经济发展政策，在此笔者认为南昌市在发展经济的同时也要保护生态环境，构建和谐生态文明，使经济水平能够得到持续发展。从实际情况来看，地方XX既要推动经济发展，又要兼顾生态文明建设。简单来说，人类要在节约能源的基础上，增强环境保护意识。通过这种方式，积极响应xx的“可持续发展”战略。以南昌市为例，其自然资源与地理条件极为优越。在此基础上，优化地方财政结构，能够进一步推动城镇化发展。除此之外，地方XX要本着智能、低碳以及绿色等原则，调整土地利用方式，用公共服务和城市文化等内涵逐步替代传统的城市空间扩张以及城市规模扩大。在这种情况下，宜人居住、生活品质高以及生态环境优越等特点将会成为南昌市的标志。

4.3 关注公共服务投入

实证分析表明南昌市的人口密度和城镇化建设密切相关，然而，一个城市要想吸引更多的人口迁移过来，除了需要有发达的经济外，还需要有高质量的公共服务水平，因此，南昌市需要增加公共服务的投入来提升该市的公共服务水平，吸引更多的人口迁移到此，进而提升该市的人口密度，促进该市的城镇化发展。为缓解区域土地财政压力，地方XX必须加大公共服务投入力度。与此同时，地方XX还要提高公共服务水平，不断调整公共服务机制。简单来说，地方XX要从教育、医疗以及养老等方面入手，打造优质的公共服务系统。除此之外，地方XX还要提高福利待遇，引入大量专业人才，提升公共服务质量。在发展古城中，地方XX也要做到统筹兼顾，以人为本。不仅如此，还要以新型工业化为基础，使城镇化水平及质量得到提升。另外，地方XX在推动城镇化建设时，还要坚持城市与城镇协调发展、城乡一体、个性鲜明、社会和谐、环境友好、功能完善、集约高效以及科学发展等原则。通过这种方式，增强城镇化的竞争力，更好的应对各种挑战。

4.4 提供更高质量的城镇化就业保障

实证分析表明南昌市的人口密度和城镇化建设密切相关，然而，一个城市要想吸引更多的人口迁移过来，除了公共服务水平高之外，还需要有高质量的城镇化就业保障。城镇化发展必定会在一段时间内出现新城区，而新城由两部分构成，分别为城镇化与工业化。当地方XX开始建设新城时，城市人口会随之激增。在此基础上，地方XX必须扩充住房面积，并提供更多工作岗位。究其原因，当新城并无支柱产业时，会陷入“城镇化陷阱”。在这种情况下，地方XX要结合产业特点，全面发展区域经济，逐步增强产业实力，杜绝“产业空心化”现象的发生。另外，XX必须承担更多责任，尽快完善相关法律法规，明确承包经营权的内容，保障农民在土地征收中的参与权。通过这种方式，既可以推动城镇化的发展，又能帮助农民争取到更多利益。

5 结论

土地财政对于城镇化的影响巨大，本文以南昌市为研究对象进行了分析，分析结果显示土地财政影响南昌市城镇化发展的主要机制为：土地财政通过影响南昌市的人口密度、经济水平以及房地产价格进而对城镇化的发展产生影响。为了增强土地财政对南昌市城镇化发展，从这三个方面出发提出相应的建议，笔者认为南昌市应当采取以下措施：构建符合新型城镇化要求的土地管理机制、保障城镇健康持续发展、关注公共服务投入与提供更高质量的城镇化就业保障来推进南昌市的城镇化发展进程。

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浅析土地财政对城镇化的影响——以南昌市为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月26日

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