房地产评估风险研究-以碧桂园项目为例

摘 要

随着市场经济的不断深化和住房商品化，我国的房地产业迅猛发展，房地产开发及房产交易炙手可热，亦由此带动房地产评估机构及评估师队伍如雨后春笋般的繁荣壮大，房地产评估业已成为房地产业的重要组成部分，推动我国房地产业的规范发展。1993年，我国产生了首批房地产评估师，由于社会对房地产评估人才的广泛需求，评估师队伍不断发展壮大，同时也推进着评估法规、标准、理论逐步走向成熟，房地产评估作为新兴行业引来社会各界更多地关注与讨论。近年来，我国房地产业发展迅猛，随之房地产评估行业兴旺起来，评估需求大大增加。但与此同时也暴露出一定的缺点和问题，评估界人士越来越关注这些问题，并得到国家和社会的重视。由于制度、评估方法、职业道德等缺陷和不足的存在，不仅给做评价的公司及其员工造成了困难，也同时深刻影响着整个评估行业的成长及国民经济的发展。因此，这篇文章首先就房产和地产评估原理和方略开始，研究影响地产及房产价格的原因；其次，相对地产和房产评估来说的特殊性质，而这性质与其他方面的工作有所不同，将房地产评估中的风险进行定义，同时知晓目前我们国家在评估范围的许多危害，研究了房地产评估存在的可变性和造成的原因，提议增加可信度及知名度二者结合降低危害的想法。再次，以碧桂园项目为例，考虑碧桂园项目详细的房产地产估价例子，实行危机总结给出了防止危害的数个意见，让其占据很多的表面意蕴及实践意蕴。

关键词：房地产评估；资产评估风险；风险防范

引言

我们国家是世界上第二大经济体，而在我国的经济中房地产又有着极其重要的位置，主要体现在：房地产的发展能够改善人民群众的基本住房问题，同时能够促进其他行业的进步，对社会经济增长贡献作用巨大；我国稳定增长的宏观经济条件为房地产企业的增长提供了良好的条件。目前，我国的城镇发展和欧美等国还是具有距离，在不断推进的城镇化进程中，对房地产的需求保持持续的增长。进入二十一世纪以来随着我国经济的不断上涨房地产的价格也出现了水涨船高的现象。房屋费用在家庭总费用的比例越来越大，在此期间房地产评估行业的进步和人们越来越强的物权意识有关。我们国家的房地产评估业务量不停加多和房地产市场的渐渐兴旺密切相关，房地产评估的服务对象不断增加，不仅仅包括原来的工作，还包括了房地产信托投资基金评估，还有相关的房地产损害赔偿评估、另外还有房产税评估等新的业务。这表明了人们逐渐重视房地产评估这项工作。与此同时这也意味着房地产评估工作者要担负更重的评估职责。但是，在房地产评估工作取得繁荣兴旺的进步的同时也出现了一系列问题，比如房地产评估不正确而引发的纠纷案例越来越多，房地产评估所存在的危害变成急需要我们重视的重要情况。

一、房地产评估及评估风险基本理论

（一）房地产评估的含义

房地产评估是指依据一定的评估目的，专业的房地产评估工作者根据评估原理，按照给出的规矩，适合的价格估值方法，从而算出在评估日期上房地产的客观合理价值或价格的行为。该过程需要充分工作者考虑到影响房地产价格的众多因素。房地产的价值并不是依照评价的价格来决定的，而是根据市场价格来衡量的。采用房地产评估也只是为房地产的价格提供参考，但这并不能够保障价格。具体房产交易价格与评估还是有着一定差距的。而且，不同的评估师所得出的评估价值也是有所不同的，当评估误差控制在合适的范围之内与实际的差别并不会是很大的出入。所以，怎么样得到准确适合的房地产评估值成为一个及其重要的话题。

（二）房地产评估风险的定义

风险管理理论运用较多比较完善尤其是在经济领域中。风险意味着同时存在着机会和损失，而机会和损失都在不停地变化。房地产评估工作与经济领域的预测分析相比较还是有着不一样的特点：首先房地产评估相对静态性、其次房地产评估本质上是一种主观活动、再次房地产评估工作的目标是获得公开市场价值，因此就工作本身而言不存在经济收益和经济损失问题。

所以，人们在对房地产评估进行风险管理时，不可以简简单单的使用经济领域中风险的定义，房地产评估风险有其不一样的意义。我们对上述房地产评估特性分析，房地产评估风险的定义更加偏向风险主观说。该篇觉得，房地产评估风险是房地产本身的波动性和房地产评估行为的不确定性二者的相互结合。在此，风险的含义就是研究对象本身所具有的不确定性。

（三）房地产评估风险管理的定义

风险管理的意思是在一个具有风险的环境中把风险降低过程。向房地产估价领域中加入风险管理理论，首先要知道风险因素，然后了解风险来源，再根据估价风险的特殊性质，有针对性地提出减少风险的应对策略，从而达到减少风险并获得令人信服的高精度的估价结果的目的。

二、文献综述

（一）国外文献综述

在房地产风险评估研究中，西方发达国家开始时间较早。在进入资本主义社会经历过泡沫经济与金融危机之后，西方国家开始专门的对各类风险问题进行专项探索与研究，积累了丰富的风险评估与控制方面的经验。在研究的过程中，西方学者将数学模型引入研究之中，对风险进行量化，使得风险的研究与分析具有更加直观、准确与科学的性质。通过了解与参考西方欧X家的研究硕果，能够起到帮助我国房地产风险评估方面的理论完善的作用。Raja Avais（二零零九年）提到过规模越大的事务所他们所涉及的事务更多，相对来说面临的风险更高，所以它们拥有更大的动力保证评估活动的质量。Thomas Phillip（2019）提到过传统资产风险评估方法和现代评估方法。

（二）国内文献综述

相比于欧X家对评估风险的深入研究，国内的学者在这方面起步较晚。由于近年来房地产行业如雨后春笋般快速发展，专家学者逐步深入研究房地产领域的一些情况同时也取得了一定的成果。汪雨晖（2020）提到过随着资产评估机构的业务总量和业务范围在快速增加,其评估项目风险的来源也呈现多元化发展趋势。为有效提高资产评估机构项目评估质量,如何管理评估项目风险成为了资产评估风险管理的关键。李佳聪（2018）提到过资产评估关系重大，需要进行科学、严谨的对待。在这个过程当中，如何有效的进行资产评估风险的防范显得尤为重要。在2018年由孟庆薇提出的理论中表明目前资产评估项目之中具有较多的风险，需要根据问题联合相关部门进行构建措施，使得资产评估能够保证全面性的发展。齐捷（2012）认为影响房地产开发的三大要素中得知，城市人口和土地政策是影响房地产评估风险的关键性指标。通过国内外学者对房地产风险评估方面的研究，在理论与实践上都取得了一定的成果。根据我国房地产当前状况，能够发现当前存在着较多的现实问题。由此可见在对放弃产风险评估这一课题中依然是需要进行不断的完善与更新的。

（三）发展趋势

我国房地产企业在最近的几年里发展迅速，但出现了房地产泡沫化严重的现象。房地产企业规模较小，能够抵御市场风险的能力相对较弱，在对风险评估方面的研究也相对单一。虽然专业性的期刊将房地产评估方面所存在的问题进行一部分的揭露，对房地产行业的风险有一定的认识，同时也开始重视规避风险这一理念。但是由于目前研究还不够深入，没有专门针对房地产评估风险进行论述，同时缺少有效的解决办法。房地产行业在不断的发展过程中也开始注重对库存量的减少，尽量降低由于金融行业以及国家政策所带来的不利影响。

三、房地产评估风险因素识别

房地产行业的评估依据于社会与经济法律复杂的环境之下，将风险评估贯穿于整个评估流程，以链条的形式将每个环节纳入其中，使得每一环节拥有不同特点，同时每一个环节的风险是由多种情况造成的。在进行评估时风险形成的机理比较复杂，很难使用简单的模型对风险之间的关系进行解释，也无法对其进行制衡。就主要风险形成的原因进行分析，能够分为制度、道德、能力风险这三种。

（一）能力风险

能力风险主要是由于评估人员的业务水平不足而造成的风险。在这一行业中，掌握房地产评估技能不仅仅是一门技术，同时还是一种艺术，需要评估师拥有更加广泛的知识，以及评估行业丰富的实践基础。而在实际中，并不是所有的评估人员都具备这样的职业素质，存在着在执行评估程序不到位、选取评估方法不准确、选取的参数并不合理等问题，这些问题时造成能力风险的根源，也是在房地产评估过程中能够最长存在的风险。

虽然房地产评估行业中对房地产评估有着明确的评估方法、程序与准则，但是具体评估时存在的情况与准则还是有着一定出入的，选取的方法与程序也不尽相同。如对房地产的抵押进行评估的时候，选取的评估方法一般为市场比较法，通过对替代原理的运用是这一方法的理论依据。在对市场的完善性进行判断的过程中，对正确参照对象的选取，以及如何选取有关的因素进行修正，需要依赖房地产评估师专业性的判断。若评估师选取的方法不具备适用性以及科学性，评估师不能够对评估标准进行专业的判断，不具备对评估原则的遵守精神，在方法的选取时采取存在着明显缺陷的方法与程序，会出现不正确的价值。

（二）道德风险

道德风险的含义是评估者昧着良心做评价，存在着受利益趋势或迫于听从行政干预，接受委托单位的摆布，采取认同他人或低评或高评的行为所作出的虚假报告，这种行为会引发评估风险。在房地产评估风险的范围里道德风险是影响最为恶劣的一类，这种风险违背了评估原则的公平另外还有公正及客观理念，影响房地产评估行业的良好进步。

值得关注的是，房地产评估行业中存在着不正当竞争的现象，同行之间进行压价，使得评估成本受到了压缩，这势必会导致评估人员参加外勤的工作量，会使得评估程序受到影响，不利于评估方法的选择，影响评估程序的正常实施。在这样的情况之下会对评估工作造成缺陷，造成评估工作较大的偏差，使得评估工作的风险变大。

（三）制度风险

发生制度风险是指评估所遵从的职业法规并不再适用所引发的危害。目前我国社会主义市场经济存在很大的上升空间，但相关的法律法规还有一定的缺陷，需要不断的完善。我国的房地产评估行业出现时间较短，不足十年，整体行业建设还处于建设完善的初级阶段。因此，制度风险是房地产评估中比较常见的风险项目。就现行的地价管理制度，我国城镇土地基准地价的公示等制度另外还有标准宗地的选取和相关的地价的调整都不完善。很难真正的对土地交易行情进行真实的反映，以上不完善的制度使土地价格的估值存在危害

四、房地产评估风险评价——以碧桂园项目为例

（一）案例简介

碧桂园集团是一家集开发，物业管理，建设，装修等于一体的综合性大规模企业。它成立于1992年，位于中国广东省顺德，是中国十大房地产公司之一。本文选择在内蒙古自治区兴安盟科尔沁右翼前旗地区所建的碧桂园项目为例，该项目位于科尔沁右翼前旗商业区，位置和交通十分畅通。临近合展小学和乌兰浩特第一中学。科尔沁右翼前旗总面积17,000平方公里，人口为340,000人（2010年）。前旗境内有多于13个民族，其中包括蒙古族，汉族，满族，回族和朝鲜族，蒙古人口占总人口的45%。项目的售前条件比较宽松，可以满足开发和销售的需求。土地划分的总人口少，经济相对发达，购买力强，由于最近的XX政策和土地供应，购买率有所下降，但市场存量不大。由于学区房区位于该地区，并结合了完整的道路和城市援助计划，因此发展前景良好。

（二）风险识别

假如碧桂园集团有了风险档案库，而且已经对于此次项目做了预先的风险识别，还对本次评估影响比较大的因素进行了归纳，依据评估师的评估经验和专业能力针对于此案例初步建立起了项目风险评估评价指标体系，如表1所示。

表1 项目风险评估评价指标体系

（三）风险评价

1、评价方法选择

层次分析研究是最小指标对于最高总目标相对重要程度的重要程度或相对优劣次序的问题。层次分析法的研究思路主要是根据实际情抚或个人的主观判断，将总目标分解为几个层次，每一层次又分解为各种评价因素，然后将评价转为量化，最终达到量化总目标，为方案决策提供参考依据的目的。层次分析法更适用于分层交错评价指标的目标系统，并且总目标填难以量化的方案决策问题。同时，风险评价体系中，也包含定量评价方法，如：模糊数学法等。模糊数学法通常用于一些不能用数字精确量化，评价结果含糊不定的项目。其运用想法主要为：先建立模糊综合评判因素集，再建立评价集，对单因素进行评判，最后根据单因素评判结果进行整个的综合评判，得出风险评价结果。模糊数学模型将定性问题转化为了定量问题，使得一些难以量化的项目风险得以量化衡量。

综上所述，单一的只用定性评价方法或定量评价方法都不能满足房地产评估风险的衡量需求。只有将定量与定性相结合，将定性的问题转化为定量的问题，才能准确评判房地产评估的风险。所以，本文运用层次分析法与模糊数学模型将房地产评估所存在的风险因素分层，并将其量化，赋予权重，计算出具体的数值，根最终结果定义其风险高低，为评估机构事前防范风险提供参考依据。加强自身管理与防范，降低评估的风险。

2、风险估测与风险评价
（1）确定因素集和评语集

把风险分成为五种级别={V1=低风险，V2=较低风险，V3=一般风险，V4=较高风险，V5=高风险}，并将其定量为={V1=1，V2=2，V3=3，V4=4，V5=5}，对于各种风险因素的评价见表2。

（2）确定指标权重及模糊评判

用AHP层次分析法建立判断矩阵，通过 10 位具有专业技术的专家对于该系统的打分，评估师根据其评估经验和专业能力，将其整理后得出了各个因素的相对的重要度，利用层次分析法原理，计算得出各部分的权重分别为：

风险因素的模糊评判为：

（3）因素评价

运用模糊综合评价模型对各个准则层进行评价，其运算公式为：

F1=W1*A=[0.1012 0.1509 0.1863 0.4199 0.1416]

F2=W2*B=[0.1250 0.2250 0.1750 0.4500 0.0250]

F3=W3*C=[0.3532 0.3742 0.1363 0.1000 0.0363]

风险总体评价F=[0.1456 0.2032 0.1791 0.3537 0.1184]

由上表可以看出，认为碧桂园项目评估为“较高风险”的概率为35.34%。我们可以得出一个结论：该项目的风险为高风险。应当采取相应的必要的措施来应对该项目中存在的风险。

五、房地产评估风险的控制和防范对策

在进行房地产行业的风险防范于控制的过程是非常复杂的，需要评估师、评估单位以及委托方共同努力。完成风险防范这一系统工程需要从对风险的识别与预测入手，采取科学的策略对风险进行控制，需要建立严密科学的体系来控制风险。针对上述研究结果可以看出，当前兴安盟科尔沁右翼前旗地区所建的碧桂园项目评估为高风险，因此，需要针对碧桂园该项目的实际情况，进行风险控制和风险防范。

（一）增强评估人员的专业能力以及提高其业务水平

在房地产评估中最为活跃也是最为不确定的因素是人。评估工作者是对估值制度行动者，需要职业道德与业务能力作为基础。在碧桂园这一项目中所聘请的人员更加专业，同时对评估人员的水平与专业能力进行提升。在对人员进行培养，公司管理需要做到以下几个方面。第一，对高素质人才积极引进，对公司评估部门的人员结构进行改善；第二，公司给出更好的训练平台，做好评估工作者再培训；第三，定期组织业务经验交流，另外还有加强评估师之间合作和联系，以及学习和讨论评估新的观点或思路；第四，积极获取最新信息和掌握政策动向及加强信息搜集和专业指导；第五，通过一定的奖惩激励手段增强评估人员学习的动力，促使评估人员主动学习；第六，建立员工考核体系，促进人员成长。评估工作时一门专业的工作，需要有一定的专业知识作为基础，需要定期的考核评估人员的业务能力，并进行相应的培训。

（二）提升品牌意识，加强评估工作者的法制观念和风险意识

第一，碧桂园公司应该组织评估工作者学习房地产评估相关法律法规，避免评估违法行为的出现，惩罚违反相应的法律法规的工作人员；第二，风险会直接影响着碧桂园每次项目开展，因此，不断增强评估人员的风险意识，谨慎对待碧桂园公司每次项目评估过程中的每一个细节显得格外重要；第三，加强建筑企业行业间的合作和交流，探讨防范评估风险的措施。

（三）建立健全评估机构内部质量控制体系

首先，对评估从获取到提交报告的全部过程进行完善，该公司对评估部门内部的工作规范进行完善，核实与论证有关于出具报告的各个环节，如撰写报告、技术路线、选取参数以及实地考察等环节。其次，对评估程序进行规范，对评估报告的语言表达与报告形式进行规范，针对于非标准环节进行重点的审查；再次，对组织成员权责进行规划，采用高效的形式分配组织成员；最后，对评估审定回忆制度进行完善。

（四）行业需自律加上XX的引导

第一，创新房地产评估管理制度。慢慢的从以前以房地产评估机构为主的管理转向现在的以房地产评估师管理为主的管理体系，所以需要建立房地产评估师等级制度，根据评估师的业绩和道德水平等方面的综合考核结果确定房地产评估师的等级，对各个等级房地产评估人员能够从事的业务范围进行限制，以减少无序竞争。第二，XX和行业协会应当为房地产评估机构创造公平正义的环境，制定法律法规，积极破除行业和地域壁垒。选择合适的人来承担风险。

（五）建设信息数据系统

第一，碧桂园房地产评估部门应该在评估过程中注意与房地产相关的各种信息的收集和分析及加工和存储，不断更新信息数据库中的内容，加强与其他部门的信息交流与共享，减少由于信息不全面导致的风险。第二，有关部门和房地产评估协会应当增强房地产信息透明度，支持和鼓励各机构形成信息共享机制。

六、行业启示

房地产行业已然走出暴利的时候，逐渐减少了盈利。在这种背景下，房地产的管理逐渐由粗旷式进入精细管理，房地产和打工人息息相关，承担了居住需求又担负经济发展驱动力的责任。而且大多一线城市房子尤其紧缺昂贵，这也是经济发展的必然趋势。

从房地产评估制度产生发展以来，房地产评估行业既作为独立发展行业，同时也作为与房地产开发行业有着紧密联系的产业链，发展至今获得了长足的发展动力。至此，房地产评估机构的内部管理问题、人为因素问题或者恶意竞争手段等，源于各方主体利益的趋势，使得行业发展的不成熟性明显暴露出来，给相关主体带来了一定的投资风险，房地产工作人员也会因此面临法律问题，对社会稳定性造成影响。因此，为有效规避房地产评估行业风险，需要从内外部质量监督角度，加强控制力度与政策导向，完善相关制度体系，进而形成系统的行业风险规避机制。

七、结论

我国GDP的稳步提高，房地产行业同时在逐渐的繁荣兴旺，我国房地产评估的业务也在渐渐的增多，业务范围逐渐扩大。评估房地产是目的是建立更加适用于大众的房地产交易秩序，对房地产行业的公平交易有着积极的促进作用，帮助房地产价值导向逐渐趋于正常。人们物权意识的增强意味着人们对于房地产评估工作寄予了更高的期望，房地产评估人员也需要承担更大的评估责任。在房地产评估领域引入风险管理理论有利于减少由于房地产评估不当引起的纠纷，具有重要的理论和实际意义。

在现阶段，房地产评估所采取的方法有收益法、成本法以及比较法等。从前的评估方法之中主要看重评估工作者的经验是否丰富，不一样的评估工作人员得出的评估结果之间存在相对很大的差异，这就导致评估的结果可信性受到报告拥有者及社会的质疑。这篇文章分析房地产评估中的风险原因，根据房地产评估的特殊性质，说明了从增加精度和加强认知两个方面来减少房地产评估过程中的波动性，最终减小房地产评估风险。

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房地产评估风险研究-以碧桂园项目为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月27日

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