疫情下对招商管理的影响——以丹阳吾悦广场为例

　摘要

在疫情防控常态化的背景下，商场的招商管理模式为其开辟了新的盈利空间。为了维持自身招商管理的竞争优势，相关企业也对公司的招商管理业务拓展规划进行了调整。本选题要求学生根据所学基础理论和专业知识，结合实际工作，通过相关资料的查阅，能独立完成疫情常态化下丹阳吾悦广场招商管理模式的财务分析论文写作，了解丹阳吾悦广场在招商管理模式下的招商状况，通过分析对其招商管理模式的经营性及管理风险进行评估，为企业增强整体竞争水平，提出有效建议。通过毕业论文，培养学生分析问题和解决问题的能力，为将来从事管理相关的工作奠定基础。

关键词：疫情；招商管理；影响

　　1 引言

本文结合国内外疫情发展形势，以丹阳吾悦广场为例，分析疫情防控常态化形势下招商管理行业存在的不足之处，并针对问题提出了具有针对性的完善措施，进一步提高招商管理广场应急能力，检验当前构架建设，发现其中的不足，同时提出相应的解决对策，为丹阳吾悦广场面对疫情防控常态化形势下如何发展提供参考。

2 相关概念界定

2.1新型冠状病毒肺炎与疫情防控常态化

新型冠状病毒肺炎，是指 2019 年年末因一种新型病毒感染而造成的肺炎， 2020 年 2 月 11 日世卫组织将其命名为 COVID-19。2020 年 3 月 11 日，世卫组织宣布新型冠状病毒肺炎已经全球大流行。2019 年 12 月，武汉出现了以发热、咳嗽、呼吸不畅症状的不明原因的肺炎病人，这类病人很多都是华南海鲜市场的工作者。12 月 31 日，国家卫健委专家抵达武汉展开病毒分离监测工作，2020 年 1 月 5 日卫健委通报出现符合不明原因的病例患者 59 例，未明确证据证明人传人。2020 年 1 月 7 日检测出新的新的冠状病毒，2020 年 1 月 20 日，钟南山称新型冠状病毒存在人传人现象国家卫健委把这类病症当成乙类传染病，采取甲类传染病的预防，2020 年 1 月 23 日，武汉宣布封城，随后全国各地区开始实行封闭式管制甚至封城。2020 年 1 月 29 日，我国所有省份宣布全部启动公共安全事件一级响应。

2020年4月5日的发布会上，徐和建第一次提出疫情防控常态化的定义。在世界疫情持续加大的条件下，作为全球往来中心，北京疫情防控在短时间中全方位结束是无法实现的，也许会长期处于这种状态，这是针对首都疫情解决的繁复性、长效性、艰难性所取决的。所以，融合该疫情长效化的情况，还是必须秉承“外防输入、内防反弹综合规避模式，合理精准调研疫情发展导向，秉承严厉打击、精准治理的要求。

2020 年 4 月 6 日，中共中央政治局常委、xxxxxxx、中央应对新冠肺炎疫情工作领导小组组长xxxx主持召开领导小组会议，指出要坚持应急处置与常态化防控相结合，分区分级恢复生产秩序，有力有序推动复工复产。

2020年5月7日xxx应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见国发电〔2020〕14号，提出防控工作已从应急状态转为常态化。根据xx针对进一步落实疫情常态化工作的决策要求，为全方位落实以上防控要求，秉承迅速查找、高效处理、精准规避、合理规避，进一步确保人民群众生命财产安全，合理确保经济社会经济的全方位恢复，提出20条意见。

上海市新冠肺炎临床救治专家组组长、华山医院感染科主任张文宏教授在第二届海峡两岸国际医疗与特需服务发展大会暨第十三届高端医疗服务与建设研讨会上表示新冠病毒成“常驻病毒” ，疫情防控常态化不等于正常化。“在全世界处于大规模疫情时期，我国也许会产生疫情不断的情况，怎样保障这些问题得到合理处理，必须所有人都提高防控思想。”

所谓的常态化，就是在我们使用防护手段的条件下，可以大致恢复日常的生活和工作。在常态化条件下，还是必须根据防控工作的标准，在人员较多的场所，在密闭的场所，必须秉承防护手段，尤其是在人员较多的场所，必须处理部分难题，将戴口罩坚持到场地，这些防护手段是必须的。

“常态化”不只是中国的疫情防控走向新的时期，也是全球该疫情处理工作必须接受的情况。其常态化代表着民众之间的距离必须拉远，以往的聚会模式必须排出，同时代表着我们以往喜欢的生活手段必须改变。这个环境中，对招商管理行业发展提出新的要求。

2.2理论基础

2.2.1企业战略管理的定义

“战略”这个词来自希腊语“Strategy”，意思是“一般”，是指对战争环境的规划和调研。这个定义最开始只是在战争层面出现，促进决策者设计整个环境的情况，来实现战争的胜利。后来战略运用到企业运营与发展之中表达企业为了达到某种目的，完成某种使命所采取的手段，实施的计划。企业战略是广场拟针对其外部条件和广场内部资源水平，为掌握广场成长和长效平稳的成长，为持续掌握新的竞争优势，对广场拓展规划，形成目的地手段的综合设计。

2.2.2企业战略管理的分类

企业战略分为广场层、业务层和职能层三个领域。广场拓展规划隶属企业层面的规划，是对广场所有战略的认知。是广场推进中相关全面性、长期性、引领性情况的战略规划。

　3.丹阳吾悦广场介绍

丹阳吾悦广场是一个近百万方体量的中心城市综合体项目，由江苏省大型房地产龙头企业—-新城控股倾力打造。项目建成开业后，将会成为一座体量空前、业态完备、商业繁华、环境优美、适宜人居的五星地标项目，成为丹阳的城市名片，丹阳的城市荣耀。丹阳吾悦广场位于开发区金陵西路以南、凤凰路以东、云阳路以北区域方，总占地约347亩，规划建筑面积约93万㎡，由新城控股集团开发建设，是新城控股倾力打造的第六座体验式城市综合体。丹阳吾悦广场以时尚潮流的年轻白领为客户主体，是一个集社区型、休闲型以及服务型于一体的购物中心。丹阳，地处长江三角洲，属太湖流域片区，是吴文化的发源地之一，历史悠久。丹阳吾悦广场针对当地的特色文化，结合当地人的人文习惯，以大麦为设计元素，通过大麦的植物状态、色调以及质感来塑造购物中心的各个空间气氛，营造轻松、温暖、舒适的购物环境。

4 丹阳吾悦广场招商管理问题分析

4.1商户偿付租金难度大

短则半月多则数月的租金减免对商户来说是可谓是雪中送炭，而复工后，随着租金减免政策的到期，商户也趋向延长租金减免政策，然而报复性消费尚未到来，没有客流、没有收入的情况下，商户的压力不言而喻。同样，购物中心也承担着巨大的负债压力，以及人力、运营、税务、信贷等多种成本压力，而租金则是其主要的收入来源，没有租金收入的情况下或许只能将压力转嫁到商户，说到底双方都是受害者。除此之外，购物中心关门、客群断流、销售低迷、库存压力骤涨都是摆在购物中心面前的现实问题。疫情之后，品牌商户的撤铺、掉铺、商户招商及营销创收也困扰购物中心的一大难题。首先在招商方面，商户的现金流断链、资金周转困难、退租风险极大、收租难度也随之增大。大多数商户观望情绪高涨、投资意愿降低，且商户对于租金优惠等政策要求也会提升，因此现有商户谈判强度增大、新商户招商难度大。其次在营销方面，疫情期间线下营销活动停止，反观线上活动兴起，社群运营、直播带货等营销方式层出不穷，导致线下实体商业饱受冲击，眼下由于消费者消费习惯的改变，线上消费成主流、线下营收面临巨大压力。

4.2品牌商家备受冲击，掉铺撤铺或成常态

据《中购联2020购物中心行业疫情影响调研报告》显示，疫情时购物中心大多采取闭店或调整缩短营业时间应对疫情，由于疫情始于春节之前，疫情对大众娱乐消费和餐饮业态的冲击最大，更有近六成品牌商户疫情期间无奈关闭80%以上的门店；疫情之后，部分品牌商户将难以支撑正常运营，退租关店、裁员、甚至倒闭等情况或成常态。即便是复工，只要疫情没有真正结束，客流断崖式下降的情况将很难有所改变。而在吾悦商场租户占比较高的餐饮店铺受疫情影响首当其冲。在遭受影响最大业种的调查中，餐饮排在第一位，约占39%；位列第二和第三位的业种分别为休闲娱乐占比29%、服饰零售占比14%，这些都商场招商管理造成极大的发展困境。

4.3现金流断链

以餐饮为例，近几年吾悦商场餐饮品牌租户数量占比越来越高，尤其近几年新开购物中心，其餐饮租户所占比例往往达到三分之一以上，甚至个别项目该比重可能接近一半左右，没有客流量餐饮业就没有收入，即便是线上外卖对整个盈利而言也是杯水车薪，最多勉强维持生计。对餐饮业而言活着才有资格复业，而客流未恢复、恐慌心理尚未消除，餐饮企业的所有费用支出（房租、贷款、货款、员工工资……）几乎没有减免，拆东墙补西墙操作比比皆是，其生存环境十分惨烈。部分餐企短短两个月几乎亏光去年盈利，只能在苦苦挣扎之下黯然离场，疫情之后餐饮业或将面临全新洗牌，能活下来的将是王者。

4.4商场自身的风险管理体制不足

由于吾悦广场不属于大规模的商场，其后续资金的支持力度不足，另外，也没有形成规范化的风限管理体制，导致在疫情出现时，由于风险管理的缺失，导致商场的营业受到极大的冲击。

5 疫情防控常态化形势下丹阳吾悦广场招商管理实施保障措施

5.1灵活调整租金收取策略

商场运营方与商户是息息相关的命运共同体，租金减免政策的正确与否，影响双方能否能“休戚与共”。

现阶段，运营方的实力和承担风险能力总体上大于小商户，因此，运营方要制定良好的租金收取策略以平衡当前收益和持续经营的关系，仅仅是“减”、“免”已经不足以应对疫情将末时期的运营发展，需要更多灵活多变的助力方法应对。

同时，恢复期的租金减免不能一概而论，要评估自身、商户的损失，对经营状况进行评估、对商户进行分类管、分析商户经营逻辑、关注商户的资金状况、筛选甄别合作对象，为后续商场调改做好准备。

至于当前的租金减免，建议可以采用一月一议的短期调改策略，重点还是在于帮助商户吸引客流、增加收入，既减少了不必要的租金纠纷，也可以采取一定周期内对租户采取营业额提成，对确实困难的商户适当延缓租金收取时间，再或者将未来业绩提升作为减免前提的方法。同时，调动多方资源以增长业绩，如对品牌店长、店员设置考核机制，采取激励措施等。当前，疫后恢复期国家已经相继出台各项运营补贴、优惠券等政策，加大对免租商场的帮扶力度，如：3月31日，北京市商务局发布公告，对采取减免租金举措的运营单位满足一定条件即可给予适度补贴。关于补贴标准，市商务局将通过以奖代补方式，分档次对在疫情期间坚持营业，且给予租户租金减免的大型商场进行补贴，最高可获50万补贴。吾悦商场可以采取这样的策略，向XX进行申报，提供租户一定的租金减免额度，提高租户的稳定性，并吸引更多的商家到这里入驻。

5.2 搭建数字化平台

疫情提高了招商管理领域完善和主要设备创建的长效推进进程。受互联网和大数据发展影响和新冠肺炎疫情的影响，加速了传统招商行业模式转型，线下沟通交流和招商产品创新被迫提前走入客户的视野。由传统“面对面”的签约服务模式无法有效满足疫情期间客户需求到数字化线上发展等新型服务模式成为这一特殊时期的“刚需”。对招商企业来说，当前新冠肺炎疫情下国际国内环境所致使原有的招商业务已经难有再大的发展，转型升级是势在必行。

当下，金融部门的服务很多仰仗实体模式，要想落实实际的无接触类网络金融工作，招商管理广场还是必须落实金融网络化、交易及时化的主要设备的信息化建设。新冠肺炎疫情发生后，“无接触式”服务成为各金融机构的迫切需求。丹阳吾悦广场可为各领域招商服务创设研发了专门的体系，开展实现网络招商管理需要的网络产品，同时完善目前的大数据网络，创建综合性的数据服务媒介。另外，分物联网装备，通过后台就可以发现装备的实际运作水平，找出也许产生的危机。

一是积极采取措施来拓展线上管理服务，有效利用先进的科技手段针对一些特殊业务开展线上合同签署等工作，拓展“非接触”工作。该疫情具备极大的传染问题，可以直接利用传播、气溶胶传播和接触传播传染。为了落实合理的管控工作，民众必须保持相对的社交距离，甚至在家里进行隔离。所以，该企业必须完善业务手段，主动开展“2JS1B”远距离工作，把VPN结合到实际工作中，为金融广场顾客的合理运作带来更好的发展条件，促进其不断打造更好的价值。同时，必须迅速进行网络购物工作，降低人员流通水平，规避出现交叉感染的情况，确保工作和顾客的安全。

二是丰富业务主辅系统功能，使业务办理审批更为高效。减少贷款成本，提高信用贷款和中长期贷款额度，帮助受到疫情严重冲击的企业渡过此次难关。构建一个快速审批通道，对于业务流程加以简化，让客户能够获得更为方便、快捷的服务。最大程度发挥行业的特殊优势，例如延长收款时间、适当减免租金与利息。

三是发展数字化运营模式。数字化是购物中心一直在反复提及的话题，而疫情则为购物中心数字化运营按下了“快捷键”。无论是会员系统的打造还是线上营销，都需要强有力的数字化支持和运营服务。据凯度市场调研显示，在疫情期间有 84% 的受访者至少尝试了一种新的在线服务，消费者在线买菜、在线医疗、线上办公，线上购物……疫情中消费者消费习惯或多或少发生了变化，更多地趋向与线上消费。而购物中心也在“抗疫”中积极探索数字化转型，加速线上线下一体化进程。如何借助数字化提升精细化运营能力是当前行业从业者一直苦苦探索的问题。首先需要明确的是，数字化营销是一套建立在会员运营、商品运营、推广基础上的线上营销方法论，其目的是为了赋能商铺。因此，无论通过何种手段、何种营销工具，如会员系统、微信公众号、小程序、线上商城等去获取足够的私域流量并提升用户活跃度，本质都是为了实现消费变现。其次，数据是数字化运营的关键，但是如何收集数据对很多购物中心来说是非常头疼的问题，目前，大部分购物中心可通过智能POS、CRM系统亦或者其他方式获得销售数据、客流数据，了解每个商铺的经营数据（盈亏平衡点、销售数据、客流数据、商品结构等），通过数据进行分析原因以帮助商铺制定策略进行导流，并对有困难的商铺开展经营辅导和扶持，为其提供技术支持。获取数据的手段多样，购物中心可通过自身实际情况，自建数据化体系或与相关服务商、平台合作，完成数字化转型。数字化转型不是单纯的数据收集分析，而是需要购物中心从会员运营管理、商铺运营管理、数据收集、信息整合、精准营销、供应链等诸多方面发力，构建完整的数字化系统，完成私域流量的构建以实现流量转化。未来，商场的数字化转型还需要一段较长的路要走，可以肯定的是数字化是未来购物中心发展的必然趋势，购物中心可利用此次疫情大力推动数字化转型。商场要始终认识到，商户是购物中心的根本、是消费者的动力，做好商户的运营、提升商场的精细化运营管理能力，是购物中心以不变应万变的法宝。

此次疫情促进产业线上和线下交易相融合，推动线上交易迅速扩张，通过此种方式占领了大多数行业市场，对市场化调节下的新旧行业替代起到积极意义，是尊重合理的市场竞争的表现。

5.3 加强广场品牌建设

1.加强品牌的创建工作

对于在疫情防控迫切需要资金的医疗机构，开通招商业务绿色通道，并根据不同广场的实际情况来制定个性化的招商方案，实施线上尽调、签约手段，为医疗部门带来高效化、科学的招商规划。

疫情爆发之后，受到一系列因素的制约，小微企业招商管理服务能力下降，丹阳吾悦广场应积极拓展为此类企业提供方便快捷的招商服务，将其融资难的问题加以妥善处理，尽可能减小疫情对其业务方面造成的影响，促进其尽早恢复生产运营。在小微业务领域为客户提供从项目申报、审批等在线金融服务。将目光聚焦于此类企业在疫情影响下的融资需求变化，将一些非必要的业务流程加以省略，促使业务办理更为迅速高效。

积极与中外知名的广告厂家开展合作，为其商务广告加以升级，为抗“疫”贡献力量。尽可能降低疫情给商户造成的一系列负面影响，促进其尽早能够恢复正常的商务活动，广场应该与相关广场开展深入合作，并联系实际推出科学有效的广告方案，促使农户能够尽早克服当前困境；制定在线招商服务计划，为顾客带来近万元的资本支撑，促进其迅速进行相关店面的设计工作。这些都可以充分展现疫情下丹阳吾悦广场加强品牌建设的具体操作，打造建设国企特色品牌建设。

2.招商与业态调整

当前阶段并不是购物中心招商的好时机，品牌商开店意愿下降，商户持观望态度，新商户的招商难度极大。但在接下来的复苏期，购物中心可根据最新的市场需求，对招商、业态组合及进行调整。

及时调整，收集商户情报。掌握意向商户的开店意愿，了解其2020年新店指标及区域指标变化并及时沟通交流；针对部分经营不好而撤铺的店家，尽快跟进相关的招商工作，并加强购物中心核心业态的帮扶维稳；经过此番疫情，购物中心将认识到业态多元化的重要性，业态多元化可进一步提升购物中心抗风险能力，民生业态、运动健康、休闲业态可成为下一步重点招商对象，生活保健、医疗卫生品牌的比重可进一步提升。

而购物中心的补缺品牌应优先引入优质且抗风险能力更强的连锁品牌；并逐步增加直营品牌的比重，以尽可能降低突发事件对品牌经营的不确定性影响，进一步提升线上线下融合的零售品牌所占比例。

除此之外，购物中心在引进品牌时应更加注重考查品牌现有经营实力和未来拓展规划，对其管理体系及风险应对机制有一定要求。

5.4 完善风险管理制度

对于疫情带来的负面影响，丹阳吾悦广场应该将目光聚焦于其对商场可能造成的冲击。与全球主要经济体相比，我国招商管理行业虽然在规模上已经处于较高水平，但在发挥资源配置和防范风险等重要功能上仍存在不小差距。

面对疫情冲击，丹阳吾悦广场应建立差异化资产管理机制，强化资产状态的持续跟踪，加大不良资产处置；采用产品标准化、自动决策模型等手段实现流程管控，防控操作风险、预警信用风险等。通过制定具体的管理策略以及具体业务操作方面的指导，把广场的风险管理贯彻在丹阳吾悦广场各个经营环节与岗位职能中。

1、牢固树立全流程风险管理理念，把控招商前期项目开发和项目审核，规避前期风险；健全风险管理各环节的后评价机制。丹阳吾悦广场作为厂商系背景招商管理业务，独立性较差，制造商容易依靠熟悉客户，在项目审查过程中放松警惕。因此，项目开发和项目审查可分别由代理商和招商管理广场负责可有效规避招商前期风险问题。健全风险管理各环节的后评价机制，最大程度将考核的激励约束作用调动出来，根据区域、条线等方面的差异，设置相应的考核指标，并根据实际不断优化这一评价机制，从而促使风险管理水平的持续提升。

在风险制度和风险倾向的指引中，开展平稳的资产规划，利用规范化的领域筛选、合理的客户准入，通过源头处理风险。开展嵌入性管控，把风险处理在闷养中，通过系数立体监控、调研、反馈，开展政租前、租中、租后的预警和管控，通过过程监控规避风险；形成“招商物+承租人+厂商”三位一体的风险规避网络，对接厂家形成了招商物监控、售后维护、远程锁机、拆卸运输、回收翻新、二次销售等风险预警和处置机制，通过规范化的工作处理危机、分散化的资产规划融合优化的风控制度让企业长时间维持资产品质的合理发展。

1、健全风险管理机构框架。建立董事会、经营层彼此协调的发展系统，前者针对风险进行综合性处理，同时对实际的风险容忍情况开展创设，后者针对实际体制开展落实，风险管理机构承担对招商工程的顾客展开全方位的评价，对项目可行性展开客观分析，并联系具体情况给出针对性的风控措施，每间隔一定的时间对高管提交风险管理报告。董事会承担全面风险管理的最终责任；风险管理委员会、关联交易控制委员会等在董事会授权范围内协助董事会开展具体的管理工作；监事会对其实施状况展开监督。在广场层面，经营层承担着具体的实施责任，风险管理部牵头负责日常管理工作，与业务部门、其他中后台职能部门以及审计部共同组成风险管理的“三道防线”。各部门应该各司其职，将自身的职责真正意义落实到位，提供相关数据，并对数据的客观性与真实性承担责任。通过工作源头层面对全部顾客使用规范化的准入要求，开展流程中开展嵌入式管理规避风险。

2、制定一套科学合理的业务管理制度，包括招商管理业务管理办法、招商资产质量分类制度等风险管理制度。并依据监管部门与丹阳吾悦广场实际发展的需求，对于风险管理规章机制加以健全，为广场的持续健康发展提供有效的保障。

3、强化信用风险管理。丹阳吾悦广场的信用风险重点来自于银行存款、应收账款、其他应收账款及招商管理应收款，此类金融资产的信用风险源于交易对手违反协议。针对招商管理应收款，信用风险管理应该贯穿于所有招商业务中，在各个环节加强监管，尽可能降低风险。

结语

在疫情防控常态化形势下，为了确保企业的和谐成长，就需要针对领域现实状况和现在十七持续优化企业的拓展规划，才可以在不断出现问题的领域条件下，维持自己种点竞争效能，持续掌握发展时机，和谐成长。

为了提高本文提出观点的科学性与合理性，本文通过对于相关资料的搜集与查阅资料，通过理论分析、案例分析等研究方法并联系作者的经验提出疫情防控常态化形势下丹阳吾悦广场发展策略。期待本文的分析可以对该企业今后成长有一定的促进作用，对其他招商企业和领域的成长带来更好的借鉴。

致谢

通过写作论文我深深体会到治学的严谨和创作的艰辛，在今后的岁月里我会更加严格要求自己，在此我要对给予我支持和帮助的人表示真诚的致谢。

首先感谢我论文指导老师，从选题，提纲到论文结束，得到老师的倾心指导，在写作过程中给了我莫大的鼓励，可以说没有老师的细心指导和帮助，就不会有我论文的完成，在此表达我最衷心的感谢。其次感谢我的任课老师教诲与指导，引导我的步伐不断向前迈进。再次感谢给予我无私帮助的同学们。

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词疫情；招商管理；影响