企业盈利能力分析—以恒大地产为例

摘要

要想知道一家企业的发展状况，企业的盈利能力分析是至关重要的。其主要是分析企业在经营管理的过程中存在的问题，及时采取措施，解决困境，在企业管理层的角度来讲，改进企业的财务状况和经营状况是管理层要实现的目标；而对于企业董事层来讲，提高企业的盈利能力，促使企业迈向更广阔的发展平台是决策层要实现的目标。从根本上来讲，利润最大化是企业所有人追求的终极目标。盈利能力分析是对企业外部的财务数据进行分析，从而做出企业的盈利能力评价。房地产的发展是许多国民关注的热门话题。近年，房地产作为我国的国民支柱产业，不仅能提高我国的GDP，而且能够带动相关产业的发展。但是，由于我国经济的发展，进军房地产行业的企业越来越多，导致房地产行业的市场越来越小，还有一个重大的原因是我国制定的对于房地产行业的政策越来越严格等因素的影响，房地产企业要想生存下去并且在行业中取得有利地位，就需要进一步分析企业的财务情况和经营情况，因此财务分析就变得尤为重要。

企业盈利能力的分析方法有很多，企业可以根据自身的需求选择适合自身的盈利能力分析方法，但是从国外引进的杜邦分析法，确实这些方法中最常见的，本论文通它把财务分析过程分成三大指标，资产周转率、销售净利率和权益指数，然后对这三个指标进行进一步分解，最后将这些指标以及驱动因素结合起来。通过这三个指数的分解，就把企业在盈利能力、营运能力、以及偿债能力很好地结合起来，反映企业的方针以及策略。本文运用改进后的杜邦分析法和连环替代法这两种分析方法，根据恒大地产近几年的财务报告并提取相关财务数据，来对恒大地产的财务情况以及经营状况进行分析，然后对恒大地产存在的问题提出合理的建议，目的是帮助企业更好地发展。

本论文的研究思路如下：全文分为四章，第一章为绪论，主要通过论述我国以及发达的资本主义国家对企业进行的盈利能力分析的研究和文献，进一步引出本文的研究背景以及研究意义，与此同时也基本确定了本文的内容、目标以及研究方法。第二章是解释相关概念和理论，这其中包含有盈利能力分析的基本理论–主要是通过基本理论来探讨适用于本文的研究方法；盈利能力分析的一般方法；杜邦分析法；以及这种方法由于时代的发展由此而产生的弊端，以及改进后的杜邦分析法，通过上述几种方法的阐述为接下来的论文写作提供相关的理论基础。第三章以恒大地产为案例，运用杜邦分析法来分析近几年恒大地产的财务状况，以此达到分析其盈利能力的目的。第四章对于恒大地产的盈利能力方面的问题提出一些方法和对策。

关键词：杜邦分析法 房地产 盈利能力分析

第一章 绪论

1.1选题的意义和背景

1.1.1选题的背景

房地产行业开始于上个世纪80年代，之后房地产行业发展非常地迅速，经过三四十年的发展，俨然已成为我国的国民经济支柱。例如我国在2003年的房地产企业数量迅速增长，房价迅速飙升，造成我国市场投机，通货膨胀，贫富差距过大等一些问题。因此，2011年12月我国出台了一系列的市场调控手段以及经济手段，“限购”、“限价”“限贷”等政策全面升级，措施更加严厉，致使商品房的成交量趋缓。此后，房地产行业的竞争越来越激烈，企业的发展不能仅仅依靠买卖方这一种营业收入来获取利润。

21世纪以来，房地产行业经过了十年的长时间发展，从目前的房地产产业发展的来看，房地产产业的房源不断的增加,但是房源的堆积，价格的节节攀登，国家的管理控制，居民的消费能力以及投资力度的不足，近几年我国的房地产市场非常不景气，导致我国房地产企业堆积大量的房源。自2014年11月末至2015年10末，我国央行下调了我国银行贷款的基准利率以及银行的存款基准利率，同时降低了住房公积金的贷款额度，以此来增加国民对房地产行业的消费能力。

我国之所以如此关注房地产行业的原因，可以从以下几点阐述房地产对于我国国民经济的而促进作用。一方面，房地产行业作为我国的支柱性产业，是有能够引导和推动整个经济发展的能力。我国XX于2003年指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱性产业”。由以上言论可以得出一个讯息：我国首次官方确定将房地产业定性为国民经济的支柱产业，这个讯息说明了房地产行业的经济发展蒸蒸日上，也从另外一个方面说明它的发展举世瞩目。另一方面，房地产行业在我国的GDP的增长中占据重要地位，从1996年的2.1%,上升到5.7%，在这五年的期间，房地产行业占我国GDP的百分比上升了1.4倍。不仅如此房地产行业还对其相关联的产业起到了带动作用，比如说建材，施工，陶瓷，橱柜，装修产业等方面都有促进作用。

1.1.2研究意义

随着国家进一步的市场调控，房地产行业的之间的越来越激烈。当前我国的房地产行业呈现消费不足，市场疲软，房源囤积的现象，但是在我国通货膨胀率如此高的情况下，投资房地产行业无疑是一种资产保值的投资行为。

消费者作为消费主体，同时也是投资主体，当今的房地产行业的的发展让居民非常的困惑，要分析房地产行业的投资现状，不仅仅要分析房地产企业的财务发展状况以及这个行业的发展市场，还要多多关注国家出台的关于“楼市”的政策。因此，如何选择一个风险较低，发展前景较好的企业就会变得尤其重要。通过运用盈利能力的分析指标以及杜邦分析法分析房地产行业有利于分析企业的盈利状况，发现和了解房地产行业的不足以及弱势，对其提出建议和对策，从而促进房地产行业的发展。

1.2研究现状

1.2.1国内研究现状

盈利能力分析的重要性

盈利是一个企业生产以及经营发展的源泉以及动力，是公司赚取利润以及实现管理目标的手段，因此盈利能力的分析对于投资者，管理者来说都是非常的重要的。闫华红学者在《财务报表分析》中一文指出，盈利能力是指在规定的期间内，企业单位能够取得最大利润的能力。而对于企业的董事层来说，评价企业管理层作为最有效的数据就是盈利数据，因为企业的盈利能力是跟经营业绩直接挂钩。利润最大化作为一个企业存在的根本，所以对于一个企业的各个阶层的人员来讲企业的盈利分析就是衡量利润大小的一个标准，因此运用于分析盈利能力的杜邦分析法中的数据也显得尤为重要。除了盈利能力的数据以外，利润率及其变动趋势的分析与预测也成为企业管理者和投资者了解企业状况的一种数据来源。

周硕（2013）指出，盈利能力分析是企业财务报表分析的重要内容，是企业经营管理活动的重点，它的经营业绩好坏最终是由企业的盈利能力来反映的，投资者要想取得收益，债权人能够获得他们本金和利息，管理者能够更加能够管理好公司，都离不开企业的盈利能力的发展因为企业盈利能力的大小, 直接影响着投资收益与本息的高低, 工作业绩好坏, 甚至与整个国家的财政收入等都息息相关.

盈利能力分析的内容

王静茹（2013）以一个动态的视图，通过分析企业的经营管理活动中，寻找影响企业盈利能力的因素，梳理企业盈利能力的形成过程，对酿酒行业的财务数据进行分析，并且在评价的过程中运用spss19.0中的因子分析，多元性回归模型进行实证的分析，最后，对酿酒行业提出合理化建议。

段晓熙（2018）对企业的盈利能力进行分析，分析2012-2016年的财务数据，从行业的整体和子领域两个角度，采用了聚类分析、因子分析、方差分析和多重比较等统计方法对信息技术上市企业的财务以及盈利能力进行分析。同时还采用了财务的相关信息以及非财务的相关信息者两个方面，结合信息技术公司的特点，分析企业的盈利能力的影响因素。

张夏华（2018）对盈利能力的评价方法以及盈利能力的影响因素进行总结，主要选取了主义的几大方面：资本结构、总资产规模、经营效益、成长性、股权集中度这六个方面，对水泥行业盈利方面进行研究，分析水泥行业盈利状况，并针对产能过剩提出建议。

一般性指标的弊端

林秀香在《财务报表分析-应用视觉》中提到评估一个企业的盈利能努力往往是以企业赚取利润能力来衡量的，这里的利润是按照会计方法确认的利润。但按会计方法确认的利润来评价企业的盈利能力，也有其局限性，主要有两方面的缺陷：其一，有个新建的处于成长期的企业，其前期投入费用会较高，因此，期初没有利润或者只有少量的利润，在此状况下，当前企业的利润就不足以评价其盈利能力：其二，两个企业即使其利润相同，但其风险显著不同，仅仅依据两者的利润相同二得出其盈利能力相同的结论是错误的。因此，按照会计方法确认的利润来衡量缺乏可以比较的基础。

骞小丽（2017）认为盈利能力在一定程度上能够反映企业的经营状况，但在实际分析的过程的中仍存在一些局限性，对于盈利能力的相关的指标提出了一些改进的思路以及方法。净资产收益率方面，认为把公式中年末净资产应替换成利润分配之前的年末净资产才更加的合理。总资产报酬率方面，认为把资产报酬率计算公式中的利润总额替换成净利润更合理。成本费用利润率方面，把公式中的利润总额替换成营业利润更加的合理。

引进杜邦分析法的必要性

刘华生（2013）指出，杜邦分析法把企业的运营能力、偿债能力、盈利能力及各个指标结合起来，全面得分析企业的财务信息，使得财务评价更加的准确，促使更加有效的实施财务决策。并且从以下的四个方面阐述杜邦分析法必要性：（1）可以把各项指标联系起来，综合分析企业的盈利状况。（2）符合解决企业现存不足的需要（3）符合财务理论的发展。（4）能够更好地进行财务分析。

郑美玲（2017）提出盈利能力是公司在营业期间所获得的收益，因此评估企业的盈利能力分析很重要，但是传统的盈利能力指标过于单一，仅仅只是通过某个单一的财务指标就来定义一个企业的盈利能力，这种分析方式太过于片面，也太过于简单，不能够很好地很全面地对公司的盈利能力进行一个整体的分析。因此在文章中她运用了杜邦分析法分析远东租赁公司2012-2015年的财务数据， 从总体出发，然后对影响企业盈利能力的各个因素进行分析，并进行横向与纵向的对比分析，最后对远东租赁公司的盈利能力提出合理化的建议。

1.2.2国外研究

从20世纪开始，国外的学者就不断地探讨盈利能力的分析方法，由于单项的指标对财务盈利状况的分析研究存在不足，因此，外国学者们开始探讨出了综合的财务指标杜邦分析法来替代单一的指标。

随着企业的进一步发展，盈利能力越来越受到重视，对于盈利能力的方法以及理论逐渐被完善，从国外的盈利能力发展的过程中可以看出，盈利能力的发展可以体现为以下四个时间段：20世纪初属于观察评价企业的盈利能力、到了50年代，是统计性的盈利能力评价、直到80年代以后，发展成为财务性的盈利能力评价、以及现代战略性的盈利能力评价。

1929年亚历山大创造了最早的盈利能力评价模型，它使用了沃尔评分法，选择了其中的一些重要的指标，利用线性关系将其联系，并创造出一种全新的评价体系，从而对企业的盈利状况进行分析。到了50年代，MM资本结构理论被Modigliani和Miller创造出来。通过股权回报模型对杜邦系统进行实证，Kaplan, R.S.和Norton. D.分析了杜邦分析体系的净资产报酬率、总资产报酬率和权益指数这三项指标，通过分析九年间的财务数据对迪拜商业银行的持久性进行分析。

1919年，杜邦分析系统是由杜邦公司创建的，杜邦公司使用净资产收益率指数通过一层分解，但最终各因素综合分析。杜邦分析系统的核心是净资产收益率。净资产收益率分为净利润乘以总资产周转率和乘数要求的结果。A股通过这些指标的分解，层层递进，关系到企业盈利能力、经营能力和GA能力。

1.3 研究方案

1.3.1研究目标

随着国家近年来出台的关于楼市的相关政策，房地产行业的发展空间在缩小，为了在本就狭小的市场中占据一席之地，就要对房地产企业的财务报表进行分析，把财务报表信息转换成管理者需要的财务信息，找出影响房地产企业盈利能力以及经营状况的影响因素并进行综合分析，从而使企业在竞争激烈的环境下不被淘汰。

本文的研究对象是，恒大地产集团有限公司。恒大是一个多样化发展的企业，它不仅涉及房地产行业，而且涉及很多的行业，我们经常看到的恒大体育，恒大冰泉，恒大保险等都是其旗下产品。但是由于对这些行业的熟悉，对这些行业缺乏相应的管理能力，导致大多数的产业都以失败告终。作为恒大屹立不倒的行业，房地产业，恒大地产被给予了极大的关注。以此本论文通过杜邦分析法对恒大的盈利能力和经营状况进行分析，对恒大集团在经营过程中的存在的问题进行分析，为恒大企业提供真实，准确的财务信息，并做出评价以及建议。

1.3.2研究内容

本文研究的主要内容是利用盈利能力的一般性指标以及杜邦分析法研究企业的盈利能力，传统的杜邦分析法存在弊端，因此本文通过一般性指标以及改进后的杜邦分析法对恒大地产的盈利状况，财务状况进行分析，为恒大企业提供真实，准确的财务信息，并做出评价以及建议。具体从以下四个方面进行阐述

第一章：绪论，主要是指选取房地产行业的原因，以及房地产行业的发展现状，国内外关于盈利能力分析的研究以及研究的方案，包括研究目标，研究内容，研究方法，以及研究的技术路线图。

第二章：企业盈利能力分析方法及杜邦分析法基本理论。主要介绍了盈利能力分析的一般方法，和传统的杜邦分析法的基本理论以及存在的弊端，以此引进了杜邦分析法。

第三章：恒大地产的盈利能力分析。利用相关指标对恒大地产的盈利能力，财务状况进行分析。

第四章：针对第三章存在的问题，对恒大地产提出的相关建议。

1.3.3研究方法

1. 文献分析法

文献分析法作为常见的一种研究的方法，它的使用方式有很多，通过网络的方式，在网上查阅企业的财务数据等一些上市公司在网上定期披露的财务数据。在本文的第一章中通过在图书馆查找相关的房地产方面的书籍，总结出房地产行业的背景。通过国内外书籍分析国内外的研究的现状。第三章通过获取的财务数据，对恒大地产的盈利能力进行分析。

2.报表分析法

报表分析法是通过分析企业在网上披露的财务数据，资产负债表，利润表，现金流量表等数据进行分析和总结，并对做出的分析提出合理化的建议。财务报表主要是指企业的资产负债表，利润表以及现金流量表。通过对研究数据质的分析，对相关数据所反映的盈利能力方面的问题进行总结并提出合理化建议。

3.案例分析法

以恒大地产为例，对盈利能力进行分析，分析恒大地产盈利能力存在的问题，最后针对问题提出对应的对策。

1.4技术路线图

图1-1技术路线图

第二章 盈利能力分析概念及杜邦分析法基本理论

2.1盈利能力分析概念

盈利能力的另一个称呼叫资产或者资金升值能力，它可以反映企业资源在各个生产经营的过程中的合理使用，还反映企业的获利能力。简单点说，它能够清楚地体现出企业能够带来多少收益。它不单单能够反映企业的发展状态，还可以反映现如今企业的发展是否符合现代企业发展。还可以使企业在当下的盈利模式下能够为企业创造更多的利润。企业的盈利的能力越强，发展前景越好，就能够为企业创造更多的价值。

2.1.1 盈利能力分析方法

企业的盈利能力分析涉及各个方面的利益，从不同的方面分析企业的盈利能力都不尽相同，不管是企业的投资者、债权人、债务人、企业的管理层还是其他的利益相关者，都对公司的盈利能力分析都有潜在的需求，因此产生了许多种盈利能力分析的而方法，以营业收入和营业成本费用为基础的盈利能力分析、以资产为基础的盈利能力分析和以权益资本为基础的盈利能力分析。但是值得一提的是，不管是哪一种盈利能力的分析方法都有其自身的价值，企业根据企业自身的发展状况选择适合自己的分析方案。

2.2杜邦分析法的理论分析

2.2.1杜邦分析法的基本理论

杜邦分析法是X杜邦公司创办的一种财务分析方法，它通过分析财务报表对财务报表中的数据进行研究。这种方法通过几个指标反映企业的盈利能力，分析企业的净资产收益率，也就是企业的盈利能力，它涉及企业的销售净利率，总资产周转率，权益乘数等指标进行财务分析。相较于传统的盈利能力分析方法，这种方法能够更全面系统地进行财务分析，使得各个指标之间的联系更加的紧密。因此杜邦分析法的公式如下：

净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

销售净利率=净资产/营业收入

总资产周转率=营业收入/平均总资产

权益乘数=平均总资产/平均股东权益

杜邦分析法是将各个指标结合成一个整体，而不仅仅像一般性指标一样，只是分析单个方面，最终通过权益净利率这个指标综合分析企业的盈利梦里。与单个的财务指标相比，杜邦分析法比一般分析方法更加地具有层次性并且更加地合理，它不仅能够帮助使用者更加全面地了解经营财务信息，而且能够清晰地分析权益净利润的决定性因素，杜邦分析法认为权益净利率是销售净利率、总资产周转率以及权益乘数相乘，结构图如下：

图2-1杜邦分析法结构图

2.2.2传统杜邦分析法的弊端

（1）没有分析企业的内部管理会计，缺少数据支持

传统的杜邦分析法仅仅只是采用了财务报表当中的数据。而企业要想获得盈利，最主要的方法是通过降低成本的方法来提高利润，但是降低成本不仅仅只是通过财务数据分析来降低成本，还需要用到企业内部的管理会计，以此降低利润的方法还可以分析企业内部管理，通过分析企业内部的成本，然后进行控制。

（2）计算总资产利润率的总资产和净利率不匹配

一家公司的包括公司股东，债权人以及其他的利益相关者，传统的杜邦分析法通过，前者是公司的所有者享受企业所获得的利润，而后者不能够分享利润，因此在进行盈利能力分析时应该根据不同的需求划分成经营活动以及金融活动，这样才能够更加准确地反映企业的经营状况以及发展状况。

（3）忽视了现金流量表的重要作用

现金流量表的作用不仅仅是和资产负债表的货币资金的勾稽关系，更重要的是我们可以透过现金流量表的相关数据了解到企业现金流的组成、支出以及分配结构等信息。从这些信息中我们可以侧面地了解企业的相关营业收支，从而对企业资产负债表以及利润表的真实性以及现金的创造能力做出一个较为完整的评述。而传统的杜邦分析法却没有使用到这个重要的信息来源，仅仅只是通过分析企业的利润表以及资产负债表，导致不能全面地反映企业的盈利状况以及发展战略。

（4）对企业的融资风险的分析不够充分

适当的财务杠杆系数能够提高企业的盈利能力，因此大多数企业会通过融资的方式提高企业的盈利能力但随着融资方式的多样化，企业的风险分析也变得越来越重要，杜邦分析法通过权益指数这个指标，对企业债务状况进行分析，但这仅仅只是分析了企业债务方面的数据，而没有分析企业潜在的一些风险因素，导致企业不能够对企业的风险因素进行分析。

2.2.3改进后的杜邦分析法

改进的杜邦分析法当中需要运用的数据来源于整理后的财务报表，这和传统的杜邦分析法不同，传统的杜邦分析法是直接运用财务报表中的数据进行分析。而改进后的方法却是把财务报表的数据按照一定的内容重新整理归类，例如通过区分企业的经营活动以及金融活动的方法把企业的资产负债表以及利润表的各个科目划分成经营活动以及金融活动，即把财务表报进行重新调整，重新分类成改进后的杜邦分析法中所需要的财务数据，然后把这些调整后的数据运用改进后的杜邦分析法来加以分析。

资产负债表项目的重述与调整

一般情况下，企业的信息使用者一般是通过企业提供的财务报表来获得自己所需的数据。它通过公式“资产=负债+所有者权益”作为编制的依据来反映企业的经营状况以及财务状况。要想对资产负债表进行调整，首要任务就是把财务报表中的资产和负债分为可操作资产、金融资产、金融资产和金融资产这四个部分，再这基础上按照公式“净经营资产=经营资产-经营负债，净金融负债=金融负债-金融资产”得出净经营资产和净金融负债，最后根据“净经营资产=净金融负债+所有者权益”的关系完成资产负债表的调整。资产负债表调整完成后，资产负债与所有者权益之间的经营关系调整过程如下图所示：

图2-2管理用资产负债表结构图

当我们拿到财务报表时，首先区分报表项目是属于经营类还是金融类项目，在金融资产和经营资产方面，我们通过辨别这项目是否是企业日常运营的资产，例如：存货，应收账款，库存商品等，则被划分为经营资产，否则就是经营资产。除了这种方法之外，还可以通过辨别这项资产是否能够获得利息来辨别，如果能够获得利息，那么这种资产就被划分为金融资产，否则就是经营资产。

利润表项目的重述与调整

利润是整个利润表的核心，它是对企业经营成果的反映。总的来说利润表能够分为经营活动以及金融活动产生的损益。与资产负债表的调整过程相似，在调整利润表时，先把利润表里面的项目划分成经营活动的损益还有金融活动的损益，通过辨别是否是经营过程中形成的损益进行区分，其中，毛利润、期间损益、资产减值损失（经营方面）、公允价值损失（经营方面）属于经营损益；财务费用、投资收益、资产减值损失（金融方面）、公允价值变动损益(金融方面)则属于金融损益。金融损益和经营损益的划分图如下：

图2-3管理用利润表结构图

第三章 恒大地产的盈利能力分析

房地产行业作为国民支柱产业，如果没有XX的干预，任由行业自由发展，毋庸置疑，行业之间的竞争将会更加激烈，随着国家各种政策的实现，房地产行业的发展进程变缓。房地产被控制在一定的范围之中，房地产行业的而开发成本在不断上上，使得房地产行业的例如空间不断被压缩，变成了房地产行业的利润变少的情况。因此，在这种形式当中，如何使得企业的盈利能力得到提升，提高企业的生存能力变得尤为重要。本文采用恒大地产的相关数据，研究房地产行业的发展。

表3-1 恒大地产2014年-2016年财务数据

3.1杜邦分析法在恒大地产的运用

（1）计算2014-2016年ROE

表3-2 恒大地产2014年-2016年净利润表

（2）分解总资产净利率

表3-3恒大地产2014年-2016年净利润表

2014年-2016年企业的ROE下降，主要原因是销售净利率的增加，前者的销售净利率的影响大于总资产周转率以及权益乘数，这说明恒大地产的发展着眼点在于自身净利率的相关财务数据中，而不仅仅只是表面上的企业的盈利能力的财务数据，只有这样才能真正地提高企业的盈利能力，推动企业朝着更大的道路前进。

（3）分解权益乘数：

2016权益乘数=1/(1-资产负债率)=1/（1-0.88）=8.5

2015权益乘数=1/(1-资产负债率)=1/（1-0.83）=5.97

2014权益乘数=1/(1-资产负债率)=1/（1-0.78）=4.56

2014-2016年企业的权益乘数在增加，说明企业的出现负债增加的情况。但是企业的销售净利润在下降，说明企业在融资的过程中，股东通过融资撬动企业生产经营方面的效果不大。

3.2恒大地产存在的问题

3.3.1 企业的盈利水平不高

恒大地产的盈利水平不高,ROE逐年下降，经营业绩水平较低，出现这种现象的原因可能是融资费用过高，导致营业成本过高，影响企业的盈利能力；另外的原因是随着消费水平的增加，人力资源成本偏高，运用成本不断升高；地价水平的不断提高也是恒大地产盈利水平不高的原因之一。

3.3.2 企业的负债率过高

从上面的分析中可以看到，恒大地产的资产负债率在逐年上升，负债总额增加，融资成本就会断上升，导致营业成本增加从而降低企业的利润。恒大地产达到了80%的负债率，量的负债能够获得杠杆效应，但是过多的负债则会导致企业的成本过高，不利于企业的发展。

3.3.3 盲目多元化

近几年，恒大地产在高速发展的过程中，存在盲目多元化的问题，由于涉及到的不熟悉的业务太多，经验不足，导致许多的业务处于盈亏状态，最后导致许多产业被迫剥离。恒大从2013年开始实施多元化战略，在这过程中没有获得利润，其产业涉及体育，粮油、矿泉水等产业，在三年中，这些产业处于亏损状态，在2016年，恒大地产出售了矿泉水，粮油等产业。

3.3.4 融资成本过高，侵蚀利润

恒大地产是通过融资来撬动企业增长的典型企业，随着恒大地产的规模不断扩大，企业的负债率也在节节攀升，甚至在近两年达到了80%以上的负债水平，这个比例在房地产行业中是处在一个较为不利的水平，即使恒大地产的发展前景远远好过其他同行业的公司。2013年恒大地产通过发行永续债权，融资250亿元，这主要是为了缓解企业融资成本过高的问题，当然这个举措在一定程度上降低了负债率。在2013年-2016年间，永续债券在恒大地产的融资方式中占据重要的位置，永续债券的规模不断地扩大，但同时也伴随着企业的债务成本不断地在扩大，导致恒大地产的利润不断被扩大的融资成本所侵蚀，盈利水平相较于同行业水平较低。

第四章 改善恒大地产的建议

运用杜邦分析法对恒大地产的财务数据进行了以上的，我们可以得到一个大致的结论：该上市房地产公司的整体发展前景是不错的，但是具体到企业获取利润的能力以及偿还债务的能力等方面还是是需要改进的地方。为了能够更好地发展，恒大地产可以从以下几方面进行改进。

4.1改善企业的盈利能力，降低成本

销售利润率过低是恒大地产的另外一个问题，虽然企业的营业收入在不断地上升，但是净利润并没有相应地得到明显的增加。这说明企业的努力都是白费的，恒大地产的盈利能力并没有提高。恒大地产的营业额不断上升，而净利润没有得到明显上升的主要原因是成本的提高。要想提高企业的利润，降低企业的成本无疑是最好的选择。房地长行业最主要的成本是土地，因此可以把这个作为突破口降低企业成本，争取以最低的成本获得最优质的土地资源。在运营过程中，对于一些房地产项目可以采用标准的作业流程，降低企业的运行成本。另一方面可以从人工成本方面入手，为员工提供相关的激励制度，激励员工的积极性，是的员工更有效率地完成工作。

4.2 降低企业的负债率

很多企业为了扩展自身的规模，首先要做的就是赚取或者借贷相当规模的资本，然后通过筹资杠杆也就是人们普遍认为的财务杠杆的这种方式来提升公司的经营效率。众所周知，一个企业只要是背负了合理的负债是利于企业自身的发展的，但是过度的负债也会增加企业的还款压力，一旦企业经营状况不好，资金链条断裂，资不抵债，就会出现还不上欠款的现象，如此循环，最终会使企业陷入财务危机。在恒大地产近几年的财务数据中，我们可以得知其资产负债率几乎都在百分之八十以上，资产负债率达到最大值的是2016年，那一年的百分比更甚是八十六，这些数据远远大于房地产行业百分之七十的平均水平。据相关数据统计，恒大地产的资产负债率在上市房地产企业当中是最高的，这无疑反映了恒大地产降低企业负债率的迫切要求。

负债率居高不下的这种状况也进一步出现企业融资成本过高，另一方面企业的利润总额却没有因此提升，所以会造成偿债能力下降，财务状况进一步恶化的情形。由于偿债能力的降低，外部的资信评级机构就会重新评估恒大地产的资信。2016年4月8日，资信评级机构把恒大地产的信用等级从“B”变成“B-”

总的来说，保持一个合理的财务杠杆水平对于一个企业来说是很重要的，从恒大地产的高负债水平中可以看到，在企业的经营状况不是很好的情况下不建议大量融资，应该降低资产负债率，毕竟并不是融资越多就一定能扩大企业经营规模，取得经济效益，它可能还会增加企业的融资成本，增加企业的偿债压力，从而不利于企业的发展。因此在分析企业的偿债能力是，要建立风险进行实时监控，规避风险，使得企业健康稳健增长。

4.3 避免盲目进行多元化，提高资金的使用效率

恒大地产热衷于对项目的投资，这几年以来恒大地产就相续地对一些企业进行兼并和收购，例如渝置地控股、华人置业集团和置业等大型企业。虽然恒大地产资金雄厚，但是大额的收购价格对恒大地产无疑是一个负担。不仅如此，恒大地产的高层也热衷于扩张新兴的，被认为有利可图的行业，但是这是一把双刃剑。新兴的行业虽然有可能会获得盈利，但同时也充满着许多的未知的风险，这是不可估计的。由于不熟悉扩张的领域，缺乏相应的管理能力，导致一些企业出现亏损状况。例如2015年恒大建立的恒大人寿，当年的净利润就亏损了3.38亿元。不仅如此恒大文化以及恒大矿泉水等就处于常年亏损的状态。因此恒大地产不应该盲目地扩张不熟悉的领域，在以后的投资中要保持稳健谨慎的态度去，要做好充分的风险分析，充分的准备才去投资项目。

4.4 降低企业的融资成本

一个公司的盈利能力不仅和管理层的经营息息相关，而且和公司的融资成本也会有关联，如果一个企业的融资成本对企业利润的影响是占一定比例的，那么我们必须提出降低融资成本的方法。要想降低融资成本，首先企业要控制负债，如果负债率过高，企业的抗压能力就会很差，因此企业要想健康发展，就要合理控制负债率，做好融资规划，使得企业健康持续增长；企业要想降低成本就要合理规划企业的发展过程，认真分析市场，遵循市场规律发展，使得企业健康发展；选择合适的融资方式也是很有必要的，融资方式的不同导致融资成本也各不相同，企业要根据实际情况选择适合企业发展融资方式。

结论与展望

经过本文的研究，通过杜邦分析法对恒大地产的盈利能力方面的问题进行研究，发现恒大地产存在盈利能力不高，融资成本过高，以及盲目多元化的问题，对此我提出了降低企业的营运成本等方面降低企业成本，还提出了降低企业的负债率，从而降低企业的融资成本，不会导致企业盈利被融资成本所侵蚀，最后我还提出恒大地产应当避免盲目投资，盲目多元化的问题，进行投资时要对市场行情进行分析，抓住市场商机，找准目标再进行投资，提高资金的使用效率。

恒大地产作为一家大公司，它的综合实力以及地位在大多数企业当中是名列前茅的，随着房地产行业的发展，恒大地产也在不断地提高自身的竞争力，但是恒大地产重点跻身在二三线城市，不像万科等排名前几的企业那样在一线城市有自身的发展中空间，使得恒大地产的盈利能力相对于大公司而言偏低，因此恒大地产要想提高自身的综合实力应当向万科等靠前的房地产企业学习，向一线城市迈进，积极开拓各大市场，形成一线以及二线城乡综合发展的局势，恒大地产获得更大的盈

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附录

单位：亿元

单位：亿元

企业盈利能力分析—以恒大地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月26日

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