百色城城中村自建房出租的租金情况

2.1百色城城中村样本区自建房出租租金规模
       城中村的自建出租屋总数量很难统计，其租金定价机制也并没有一个标准，不同的房型不同层高及采光效果都影响租金状况。大致的根据房屋面积来划分并对比租金分布情况（参见表1）可以发现，百色市城中村的自建出租屋各片区的价格差异不大，这主要是因为城中村居民自建的出租房基本都是以小单间为主，面向的承租户基本是务工青年以及大学生。利园村毗邻右江医学院，同时又是目前百色市商业发展较为成熟的区域，区域内外来人口相比于其他区域要多很多,而租金规模略高于其他城中村。
       由于城中村村民都是上世纪90年代中期开始转化转化为居民的，居民在利园社区建立起来后，主要依靠出租房屋为生。出租房屋的租金价格差异主要在于此房间在村里的地理位置、房间的大小及装修程度、房间所在的楼层数的不同。一般情况下，靠近村口的小单间（20平方米左右），每月租金250～300元不等，大房间（30平方米左右）每月租金300～350元不等，在村里区位条件不太好的价格有所降低。利元村在地理位置上处于百色城内商业较繁华地区，其租金也相对于其他城中村略高。近一年来来，很多在利元村租房居住的外来务工人口频频接到房东关于房租价格上涨的通知，一个20平米的单间价格由去年的每月200元涨到了250元到350不等，目前利元村的租金规模普遍在每平方米20元/月左右。目前利元村内一个20平方米左右的单间月租价普遍在350元左右。
表3  百色市城中村自建房单间租金对比（单位：元/月）

数据来源：百色人网
       在利元村自建房出租市场采样的数据中（参见表4），月租400元以下的房源有188个，其中有62%为20-30平米的小单间，这类小单间月租在300上下，而且往往整栋自建房中有20到30个同样规格的小单间，而且房东并不住在这里，整栋自建房的住户都是租客，而且多数都已满租，这一类房源是目前利元村自建房出租的主力。另外在含客厅的房源中，这一类的房源总占比为38%，其中二室合租的有21%，三室合租的有17%，其合租的租金构成为：二室一厅的房源中，每一个房间的月租金都在250元至400元之间；三室一厅的房源中，每一个房间的月租金都在300元左右，较少有单间月租金开价到400元每月这一临界点。
表4 利元村自建房月租价格区间占比（单位：%）

来源：百色人网
       月租金在400元至600元的房源共有76个，30平米左右的小单间仅仅占15%，而二室合租单间与三室合租单间的占比分别为13%、9%，而且都是精装修的自建房。这一价格区间的房源主力是二室一厅和三室一厅的整租，一般二室一厅整租的面积为45平方米左右，三室一厅整租的面积普遍为80平米到100平米，而且都是普通装修。月租金在400元至600元的房源共有56个，构成这一价格区间的房源都是二室一厅和三室一厅的整租，普遍为较新的自建房而且地段优越。
    2.2百色城城中村样本区自建房出租租金构成
       一般情况下，租价由地价、修缮费、保险费、折旧费、管理费、税金等部分组成。经过对利元村自建房户主的调查，利元村自建出租房的租金定价主要由房屋具体所在方位、环境情况、房屋状况、使用年限、楼层、朝向等因素来定价，而租金具体构成因素主要有（参见图1）市场预期价格、土地成本、建筑成本、房产税金、供给者偏好等因。
2.3 百色城城中村样本区自建房出租租金特点
      利元村的租金价格是同地段的商品房出租的价格的三分之一甚至二分之一，价格在此区位上占有优势，且租客对房源要求不高. 因户主建房时多以小单间为主，且租客个人的偏好独立，租住小单间的需求普遍比合租住二室或者三室的高，使得利园村内独立小单间的租金价格比二室和三室的房间价格高出50元左右。
       受到楼层高度、装修状况，户型面积，新旧状况等影响，同一区域内的房源租金价格有较大的差异，而这些差异便体现在租金上。例如，二层至五层的单间租金价格普遍比顶层和底层的价格要高50到100元，而采光条件好的房屋租金价格要比采光条件差的房屋高50元左右。而更大的差异在于不同自建房的价格差异，某些户主的自建房新建不久，干净整洁且单间面积宽敞，使得这类房源的租金价格要比临近的旧自建房高出100到200元。

   3.百色城城中村样本区自建房出租租金存在的问题
    3.1部分租金价格与房源质量不匹配
       利元村的自建房出租房屋的质量和设施无法保障，城中村的房源与市区相比，本来质量就差，再加上房屋供求关系严重失衡，在市场经济的驱动下，再差的房子也能租出去，导致出租房屋的质量和内部设施参差不齐。多数出租房屋内部必要家具一无所有，还有一些年久失修的老房子，甚至是地下室都用来出租。这些危房和终日不见阳光的地下室，并不匹配租户所付租金的实际价值，同时给承租人的生命安全和身体健康造成了极大的威胁。尽管住房与城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》已经明令禁止“群租房”，但在当前利元村里，同层隔断、人均面积低于10平方米的情况仍然十分普遍，XX缺乏这方面的规定，许多擅自建隔间、违反房屋安全结构标准的行为非常普遍，不仅租客的基本权益很难得到保障，并且改造后的房屋会有很多安全隐患。
3.2 租金涨价现象失控。
       在目前的百色城内，房屋租赁市场主要集中在城中村，因房源供不应求，XX又没有指导性价格，导致了房屋出租市场乱涨价现象的发生。利元村村民只有2084人，外来人员就有8000多人，平均一个自建房里要居住10余户人家，30多口人。特别是在春秋季开学期间，寻求租赁房屋的人就会剧增，从而迫使房租赁费连续上涨。如今，在利园村一间20平米的单间每月就需300元租赁费用，而且是东家涨价西家涨，十家涨价带动全村涨价。2013年4月，经电话抽样调查，大部分常年租客反映，今年第一季度之后，单间月租金较上一季度增加了10至15元。
3.3租赁服务形式缺乏保障
       由于多数房屋出租以地下交易的形式存在，而且交易方式过于简单，多为一手交钱，一手交房。房东与承租人之间不签订任何文字性的合同或协议，致使受租人权益无法保障。有时只要房东看着不顺眼，随时都可以让承租人搬走。因利元村流动人口多，居住人员杂乱，财物失窃的现象比较严重，租客的财产和人身安全无法得到保障。