百色城城中村房屋租赁租金研究

       摘  要：目前城市居民的住房问题受到外界普遍关注，在百色城，城中村的房屋租赁市场已成规模。本次研究是从各大城中村中选取利元村为样本，通过研究其自建房的房屋结构，户型面积，周边环境等因素，来探讨利元村的租金结构，并由点至面，发现百色城城中村房屋租赁市场上存在的问题，找出问题的根源，并针对此次研究所发现的问题提出合理的改进建议。
       关键词：百色市；房屋租赁；租金

1.百色城城中村自建房的出租情况
1.1 百色城城中村概况
       目前百色城中的城中村共有18个，其中老城区利元村和东合村已逐渐城市化，城东区有7个，以拉域村、那马村为代表，龙景区有9个，以那毕村、林屋村为代表。坊间普遍认为百色城内有三大城中村，即利元村、东合村和拉域村，这三个城中村是百色城所有城中村中经济发展状况比较好的三个。
   1.2 百色城城中村样本区的自建房情况
1.2.1 样本区简述
       本次百色城城中村房屋租赁租金研究主要以利元村为样本区实例，在计划经济时期，利元村是百色城的“蔬菜大队”，村民以种植蔬菜为主业，为百色城的居民供应蔬菜。据当地老人描述，上世纪九十年代，利元村还是一个很破旧的区域，还是交错建起的土瓦房子，没有明晰的房屋规划，村部办公楼位于城乡路里，周围都是杂乱简陋的居民区。森林公园（当是称为人民公园）的南边，是一片烂泥塘，在老百色人看来，这个城中村的前景似乎并不乐观。
       2001年，百色市XX决定对公园周边进行拆迁整治。2003年，利元村村委会经过论证后提出通过集资入股的方式，把人民公园旁边大约3公顷的区域（即上文提到的烂泥塘）建设成为一条商业步行街（长560米，宽30米，面积约20亩，整街共有铺面400多间）。利元村二组位于公园左侧的约40亩宅基地及农地得以整体异地重建。到2004年，利元村更名为利元社区，发展到现在共有200多户，约有800人，利元村改为社区后，迅速融入百色城的城市化建设大格局中，如今的每一条街道都依城市规划而建设，不仅整治了周边的环境，也使村民集体经济得到了发展，居民的收入也不断增长。2004年村改社区以前，村民个人年平均收入不到一千元，发展到现在，人均收入普遍达到了一两万元的水平。
1.2.2 样本区自建房情况
       在上世纪90年代，XX放宽了农民对宅基地建房的审批管理，利元村城中村的自建房户主在建房初期计划中已预留出部分房间用于出租。而因为考虑到出租的需要，多数自建房都有六层左右，层高在4米以内，房中分出很多20平米到30平米之间的小单间，带有卫生间，非常适合投入房屋租赁市场。另外有部分自建房存在杂乱现象，典型的有中山二路恒基广场周边的小巷以及城乡路后街中的居民区，巷子窄而楼房密度大，没有一个整齐的规划，再加上后期扩建等情况的发生，使得村内建筑密度极大，形成“贴面楼”、“一线天”等现象，这些楼房的采光，通风以及防火条件都比较差。同时，功能分区不明显，商业用地和居住用地的区分非常模糊，同一个自建房内的用地特征紊乱，商住混杂。
表1  利元村自建房情况

来源：实地调查
       根据不完全统计，利元村村民自建房在300栋以上，普遍为6层左右，总面积在400平方米以上。大部分自建房每一层都分布有带卫生间的小单间，这类小单间面积在25平方米到30平方米之间。另外有一部分较早建起的自建房每层打隔断分出好多单床间，配有公共卫浴。还有的自建房是每层都有2室到3室的户型，这类户型的面积一般能达到60平方米以上。
1.3 百色城城中村样本区自建房的出租情况
        起初，利元村的征地费用根本无法满足村民的城市生活，失地后的村民主要以房租收入为主要经济来源。根据近段时间对部分中介机构的电话访问中了解到，近期利园村内通过中介出租的房屋拥有者相对较少，大部分房屋拥有者都是在自家自建房门口以及周边公告栏张贴出租广告。其实大部分自建房都已租满，且承租户都比较稳定，都是在附近广州街或者恒基广场中务工的年轻人为主。另外，有相当一部分是通过亲友等特殊关系完成的口头租赁合同，其租金价格普遍比市场上的租金价格低。
表2  利元村自建房出租情况

来源：实地调查
       利元村的村民自建房除了部分老旧危房或者户主有另外用途的楼房以外的大多数自建房都用于出租，据不完全统计，自建房出租率在90%以上。大部分户主住在一层和二层，并留部分房间存放杂物等其他用途，剩下的都用于的出租，平均出租房间数在17间左右，平均出租面积在400㎡以上。4月份，根据实地走访，大部分都已经满租，而且租客稳定，满租率在80%以上，余下未出租的20%的房源多为顶层，加隔断间以及户主加盖的隔层隔间等乱搭乱建性质的房间。
       这片区域的租户多为外来人口，基本上是在校学生以及青年务工人员，对房型及装修状况要求也不高，所以基本上是百色租户最多的区域，习惯这里的人也都觉得住这里生活比较便利，便利店、药店诊所、幼儿园、网吧、理发店、餐饮店等一应俱全。但这类区域也有弊端，那就是人员流动大且杂，不易管理（一般出租率高的区域都有类似的问题），住在这里的话需要很强的安全意识。
       利元村居民自建房比较利于“出租经济”，他们解决了百色城务工者的租房需求，在每个房间内都设了卫生间、厨房，这样的出租房如今已越来越受到租客的欢迎。据某自建房拥有者介绍，眼下进百色城务工人员很多，租房需求也大。租住在恒基广场附近的陈小姐说，“其实，利元村里房间的面积不大，刚好能放床和衣柜，其实这样就足够了。”利元村的自建房户主表示，现在家中除了底层自住外，其他的一般用于出租，现在利元村里一幢自建房至少有10户租客以上。可见利元村村民的自建房是有着出租初衷的，目前的建设情况也很适合百色城房屋租赁市场的发展，而目前百色市的经济发展条件也很需要这种形式的自建房廉价房源。