住房反向抵押保险的现状及其问题

摘要：在当下我国当前人口老龄化社会问题日益突出,养老金支付缺口不断急剧增加的巨大背景下,住房反向贷款抵押基本养老保险的有效引进对于帮助我国有效解决当前人口老龄化问题带来的诸多问题,尤其对对于我国现行基本养老保障体制的不断补充和现代养老保障方式的不断创新发展意义很重大。但是鉴于目前我国的现代国情,文化教育传统,人们的政治思想意识以及不同地区之间社会经济发展等诸多因素的水平仍然是一些大的差异,导致其他特定条件的实现还不够成熟,这不是有效的实施,有的甚至因此认为,这是不是很适合中国。本文主要是在中国全球人口老龄化的大社会背景下,结合个人住房反向产权抵押的基本应用理论,并且从抵押产品的功能特点,风险点的防范,市场主体的投资选择,以及中国的国家基本国情和传统文化继承传统等几个方面,用基本理论基础分析、分析结果比较、数据统计分析、案例经验分析的多种方法进行分析其在研究我国当前现实经济环境下的发展前景,并同时结合案例分析结果进行提出可行性的研究建议。

关键词：以自住房替代养老;金融保险业;反向资产抵押;以房养老保险

1前言

目前,中国已经正式进入我国人口老龄化快速推进发展的新时期,人口老龄化建设进程急剧发展加快。1966年我国制定计划生育,人口增长出现巨大的变化,出生率出现了显著的降低。进入21世纪后,中国进入老龄化已经是定局。预测在21世纪中叶,中国60岁以上的人口有可能到达31.1%,比中国以外的发展中国家还要高,甚至比发达国家还高。社会发展进入一个深度人口老龄化发展阶段,更重要的问题是未来我国老年人口老龄化将始终伴随21世纪始终。而我国的基本社会保障能力不足造成居民养老负担沉重,必然会给国家的发展带来沉重的打击。所以我国才在2003年3月开始引进了一种商业房抵押养老保险,在此之后,多个城市和机构开始尝试这一种养老方式,但都因为得不到相应,推行效果不明显,便又渐渐消失在大众眼前了。近年XX开始重视和推广,又加速了反向抵押养老的发展,加上政策的鼓励和支持也为更多的人知晓。

与此同时,国内相关理论界对其研究可行性和实际有用性上的争议也比较大。虽然相当一部分老年人对家庭住房反向贷款抵押基金养老保险[1]在今年我国初步推行起来充满了热切期待,并对此抱有巨大发展希望。也因此有部分业内专家学者分析认为,住房反向贷款抵押品和养老保险在目前我国仍然存在一个水土保持不服的大问题,因为我国无论在国情上还是还是国人的观念上、经济市场上、相关国家律法和规章制度等软硬件基础设施均不能够满足它的正确实行和有效推广[2]。虽然此次试点的市场反应不怎么理想,却仍然成功推广到了全国,也可能是因为人口老龄化发展趋势不可逆转,养老保险危机日益严重趋近,作为非社会福利性发达国家,我国农业社会基本公共养老保险难以支撑发展大局。xxx提出积极采取应对政策措施,鼓励社会商业保险积极参与社会养老保险事业,开拓新的社会养老金保险筹集服务渠道。这一时代背景下重新推出个人住房反向贷款抵押个人养老保险制度是一项切题之举,作为我国个人养老储蓄保险范畴内的个人养老保险既有效扩大了个人养老金险的来源又对逐步完善国内外的养老金险保障体系建设具有重大现实意义。

本文从分析我国当前开展试点住房反向房屋养老保险的政策背景条件出发,介绍一下我国当前试点的实际情况对开展住房反向房屋抵押住房养老保险试点反应,从而深入分析当前影响开展住房反向房屋抵押住房养老保险的主要风险影响因素,然后根据试点情况对住房反向抵押养老保险提出有效的建议和采取合适于我国的措施。

2 住房反向抵押保险概述

住房反向抵押保险试点效果也未取得多大进步性的收获,为何银保监会仍要把它推向全国呢?究其原因也是国家养老保障的压力太过沉重,这也是不得而为之的原因。

养老保障问题已经是当前全球性的一个社会重大问题[3],许多发达国家由于现有的基本养老保障体系已经无法完全负担日益不断增加的人口老龄化社会压力,中国也已经无法完全避免。哈尔滨社会保障局关于延期支付养老金的计划发表了声明。这个在网络上迅速传播，引起了很多激烈的讨论。实际上，黑龙江省企业职工养老保险基金在2011年就不足。截至2016年，包括辽宁省、河北省、湖北省在内的7个福建省也处于特殊情况，居民养老金不到位。自2012年来,虽然今年全国的城镇企业基本养老保险支付基金年度累计预算结余不断有所增加,但可分配支付基金月数在不断有所减少,可分配支付基金月数从2012年的19.7月逐渐下降至2017年的17.3个月。我国基本养老金共由三大基本支柱体系组成,第一个大支柱主要是地方XX基本养老金,包括企业城乡贫困区民基本养老保险和企业职工基本医疗养老保险;第二个大支柱主要指的是企业职工年终基金和员工职业年金;第三个大支柱就是企业的个人基本养老金。很多中国的年轻人都希望XX补助养老金能成为家庭养老的主要收入来源，但是对XX养老金的有关规定却几乎一无所知。在这项调查的许多样本中，超过97%的中国年轻人对XX的养老金政策几乎或完全不了解。群众如果单纯只是依靠地方XX基本养老金资源作为基本养老金的支撑收入来源就会存在一定的经济风险,在第二第一支柱和第三支柱之间进行适当的XX养老金资源配置之后才能为更多养老者的生活方式提供充足的基本物质生活保障,而以个人房产为养老保险以及近期以来风头颇盛的商业养老保障目标保险基金均只是属于第三第一支柱适用范畴的居民个人基本养老金。

住房反向房屋抵押商业养老保险的有效开展仍然具有很大的财政社会经济效用,住房反向房屋抵押商业养老保险不仅仅是可以有效提高一些老年人的生活消费水平、生活服务质量,增加一些老年人长期医疗护理的生活费用,提高一些低收入老人家庭的年金保险收入,缓解家庭财政支出压力。

2.1住房反向抵押保险开展方式

传统的个人购买一种商业基本养老保险方法是向商业保险代理公司个人支付保费后再购买一种商业基本养老保险,保险代理公司在未来固定的养老年龄段就开始向我们个人支付固定养老金。这是溢价率的前身。房屋反向后置抵押就是养老保险，将出售的住宅返还给保险代理公司后，可以长期领取基础金额，死亡后，再次支付出售住宅的临时金。保险费是在保险之后支付的，但是在和这个保险代理公司签订合同的时候，每年的保险费和保险金的支付期间在合同上达成协议。所以,这款保险产品跟我国传统基本养老保险一样,老人本来也就是不需要每年60岁交保费,每年65岁才能按时领取基本养老金的。因为我们保险代理公司应该知道我们老人现在根本没有什么能力再来支付这么昂贵的保费,用老人房子的资产价值太高来支付抵押吧,等未来几年房子会被卖掉再一次性的来支付。每年的一次应交保费,会被各家保险代理公司随时记录一起来,作为未来几年要求偿还的义务债(俗称记账保费),而且并且按5.5%复利算利息。此外，保险公司还会收取与首次房贷登记相关的50%手续费、1000元的年管理费等管理费。提前解约策略的话，会产生部分解约手续费。所以，请务必理解这个产品:

保险公司是按照传统年交保费分期领取养老金的方式给产品定价,只是保费在老年人死后再一次性收取而已。

●而这款产品对于老人来讲,好处就是:

有一笔长期养老金,房子可以继续住,也可以将房子出租(前提是还有一套可以住),获得额外的租金收入。

●对于保险公司来讲,好处就是:

目前在中国拥有最具价值的资产“住宅用房”，价值的维持和评估得到保障。

上述“以房养老”模式，利用了欧美比较成熟的经验，是国外产品。2014年7月开始试点。其具体怎么反应的?让我们来看一下数据。

从2014年7月开始，试点在武汉、北京、上海、广州四个城市开展。2018年6月30日的时候，导频程序正式结束了。完成交接手续的，整整4年不到100家。并且，即使PICC人寿保险的商品最近被批准了，开发这个保险项目的幸福人寿保险公司也只有1家。

所以说该住房反向抵押养老保险的开展进行的环节就充满复杂的手续和流程,一不小心就陷入了隐形的消费状态,虽然费用在即时无须支付,但也会在身故后,用另一种方式去支付。

2.2住房反向抵押保险在我国的反响

原以为,住房反向抵押保险在国外能够广受欢迎,在我国实践多少也能有一一定的市场才对,然而现实反应却是令人想象不到的冷淡主要原因有两个:

首先，老房子作为遗产传承给下一代，已经成为了深深扎根于我们祖先的思想。不管他的儿女多么孝顺，他们还是有意为他的儿女留下宝贵的财富。把这个房子作为存款出售的话，很多农村的老年人总是认为不能得到认可。

其次，目前国内一流城市房价长期走强的趋势与当前商品价格的组合是“过高”的，养老金比保险公司预留的保险费少，让仅剩房产立命的老人丧失生活的希望。

关于上面提到的”昂贵”,我这里简单分析一下:

首先，“反向抵押养老保险”的保险费只在老人死亡后、保险公司出售住宅后才收取。因此，保险公司的风险在于未来房价下跌，所记录的保险费可能无法完全恢复，保险公司将承担损失。因此，保险公司也根据住宅的市场评价价格进行保守的估价，被指定的契约的实效值被可靠地分配。这个政策的实效值，决定每年能领取的年金的金额和将来要支付的“固定保险费”的金额。想象一套价值300万的房子。将来有附加价值的余地还有效,保险公司是保险证券的价值(实际支付每年养老金为决定的有效价值按照)想折扣,因此,一旦决定,整个合同有效内部变更许可,没有被大部分人确实好。相当于房价长期看涨,我却用一个折扣后的而且一成必变的对价,跟保险公司换取养老金。

第二，价格设定并不十分友好，上述的“年度簿记溢价”似乎比年金还要高。以下，以60岁的男性为例(以申请监管和公开的PICC人寿保险产品为例)。老人去世到105岁，卖掉房子能挣多少?养老金累积了应该向保险公司支付的保险费。60岁的男性为例,市场价值150的房子,有保险公司100美元的价格,住房贷款后,收到的养老金20160元(目前的房租和同样),同时有必要记住一亿保险费21617元,27年的记录是很有必要的。这等于老人活到89岁，记录的所有保险费都可以通过养老金恢复。另外，该簿记账目的溢价是根据年复利5.5%的累计利息来计算的。因此，活到87岁的时候，实际上簿记利息(滞纳金)达到了144万元。老年人的情况下，直观的养老金是56万，但是滞纳金额高达144万，相差2.56倍。这个房子的反向抵押年金商品的推定利率大约是4.025%(简单地理解，保险公司向消费者承诺购买这个年金保险的退货率)，这是现在限制的上限。从这个观点来看，5.5%的“借贷利率”更加不合理。这些都是产品”看上去对消费者非常不友好”的地方,会让心里一直认为房价”无限涨”+”拿房子换儿子防老”的传统中国人不能接受的地方。

2.3本章小结

住房反向抵押养老保险的目的是为了缓解老龄化带来的养老金不足问题，了解住房反向抵押养老保险开发的目的和方法。其次，关于住房反向抵押养老保险进行讨论，有助于“以房养老”的全面化实现。

3我国住房反向抵押保险发展现状

我国个人住房反向资产抵押贷款保险自2008年产生以后,一年的开始也已经吸引了很多投资人的广泛关注,人们也很快的看好其市场潜力。既然我们有这么好的一个硬件产品,而且在市场上又不是很愿意让人接受,中间这个大的分歧一定是还有它更深层的根本原因。举一个小的例子,像联产承包土地责任制,当时中国农村农民一股脑地想试一下,即使他们面临着巨大的风险和阻拦,但是还是不允许他们做,甚至不惜以违反法规的名义不许农村做,倒是经过了一两年的折腾才在当时全国各地推行起来,我们可以设想一下这种设计,一定可能还有其他的不可轻易解决的根本问题。本章将对个人住房反向资金抵押贷款保险在目前我国的应用发展以及现状情况进行详细描述,以期更好地深入了解这个保险产品。

3.1 产品

为了有效地与人口老龄化社会的日益严重的处理问题,xxx发出呼吁在2020年建立全面实现了”以家庭为基础,以社区为基础的”关于加快发展养老服务业发展的意见”,覆盖城乡的养老服务系。在如今财政政策下,无法有效地揭示在所有的社会公共服务养老问题的所有细节,”以房基金会养老理念的不断提出,可以为部分弱势老人家庭提供一种完全新的社会养老服务方式,是我国现有社会养老服务模式的一个重要补充。住宅反向抵押养老保险是将住宅反向抵押养老保险和个人终身养老保险相结合的创新的家庭用住宅养老保险代理业务。也就是说，面向完全拥有个人住宅的老年人。将住宅的全部房地产处置抵押给住宅保险代理公司，继续属于住宅的所有权、使用权和收入，直至死亡，继续领取年金;老人去世后，保险代理公司有权处置房屋抵押贷款，收益处置可以获得房产抵押贷款，终身支付养老保险相关费用。

“幸福房来宝”的研究开发主要是从老年人和消费者的关心和需求的角度进行的。将“死宅”模式改为“生活资金”，增加养老金基金来源，增加现金服务收入，给予特定年龄层和严格的养老金。困难城市的老年人，越来越多的选择专业的养老金服务。鳏寡孤独者,没有一个人的孩子,自立的丧失等特定的年龄层的受惠高龄者的老年人的生活基本需求的努力满足老年人的生活质量,继续为改善恐怕其他老年人和受益人集团努力满足老年人的需求。该代理产品主要是一种将首套住房贷款抵押与本市终身养老年金基本保险相有机结合的全国创新型城市商业住房养老保险代理产品,老年人将首套房产贷款抵押给养老保险代理公司后,可获得继续再居住在本市原有出租房屋中,并按照约定参保条件继续领取终身养老基本保险金余额直至年老身故,满足老年人的保险诉求。

“幸福房来宝”表示，中国需要承担房价下跌风险和长寿支付风险，加入保险后老年人可以免费享受终身养老金，不受房价下跌影响。这个商品适合60 ~ 85岁的被保险人，保险人在合同正式生效之日起第45日,首次给付第一个月、第二个月的基本养老医疗保险金。

幸福企业人寿保险作为也是我国目前唯一最后一家在反向小额抵押商业养老保险试点业务上已经取得较多实质性创新突破的养老保险业务公司,反向小额抵押商业养老保险各个试点公司的总体经营平稳运行,2018十月底,小规模反向抵押商业养老保险承保业务在北京、上海、广州、武汉、南京、大连、苏州和杭州8个试点城市累计订单174单(120单)。保险的平均年龄是71岁，主要针对的是，由于投保意愿强烈，失去遗孀、空巢、低收入家庭的老人。预计发放养老金共计23.1247百万元，将有效、有效地解决困难老年人和老年客户服务群体的各种困难。

3.2 市场规模

2013年9月xxx公司推出了个人住房反向资产抵押商业养老保险[3]业务试点,到2015年3月25日,也就是说只有唯一的第一家住房保险业务公司-幸福人寿开始经营住房相关保险业务,共收到承保99户139人这样的统计数据。

以房养老是最近市场上引起关注的话题。有相关的数据表明,对比其它国家,我国有87%的住房率,很大的比X的65.4%、英国的70%、日本的60%高,这给我们推行以房养老提供了更好的基础条件。

近日,中国养老金融50人论坛和社会科学文献出版社联合发布的”蓝皮书养老金融:中国养老金融发展报告(2017)”指出,在以房养老定位设计上,都是从本身或从国际上进行探索的,以房养老对于独立的财产损失的老人,空巢老人等具有较大的需求。”报告”指出,2016年底,我国人口60岁以上的老年人已达到2.31亿,城镇和农村老年人口的比例约为44比56,从而计算出当前中国城市老年人约102万,目前城市人均住房面积33平方米,城市老年人住房拥有率为75.7%,城市老年人住房约为3.366十亿平方米,据统计数据的最新显示,2015年住宅房地产6473元/平方米,从而可以计算出城市老人自有住房接近22万亿,如果老年人口愿意参与该住房抵押养老,这将会是一个巨大的市场规模,可达2200亿元。未来随着人们观念的转变,这个发展的空间还会更大。

3.3 本章小结

产品有了,潜在的需求也不容小觑,按理来说不可能进展如此缓慢,因此我们需要联想到更深层次的方面,去思考其存在的问题。

4 住房反向抵押保险在我国推行存在的问题

反向融资抵押贷款保险在目前我国市场上属于新兴起的事物,即使是在试点启动完之后,已经将试点推向了全国,在实际操作上并没有多大的进步发展,一开始就在保险市场难以发展,原因当中便是保险市场没有一个健康有利的外部条件。具体而言,主要原因包括以下几方面的政策阻碍。

4.1 国情、社会观念差距大

住房反向抵押贷款养老保险的做法听起来好像一句话也行得通,而且在很多发达国家已经被认为是成熟的养老保险做法。[5]目前有相关资料和数据显示,在X和以及日本等发达国家,近年来大批的家庭通过”住房反向抵押贷款”方式实行”以房养老”,很好地彻底解决了其养老问题。但是,想运用在日本和中国,恐怕难以达到同样的养老保险效果。

4.1.1土地制度的差异

首先,我们抵押的房屋实际价值的构成不同。比如X的一栋房子已经卖了,价值80%在X的地皮上,房屋的造价只可以占20%;中国是日本的一户房子在建,拥有日本的土地999年的产权,所以人家使用房屋抵押的,其实也就是日本的土地。而现在中国人家抵押的,只是钢筋水泥的那个房子,目前还是70年产权。我们按平均买房的年龄30岁,未来平均的寿命也可以达到85岁,那么,70年产权的那个房子,最后可能只剩下70-(85-30)=15年产权可用来养老,想想我们的房子到那时候已经打算破成什么样了,银行愿意买来,加上折旧后所剩的实际价值不一定会比抵押的成本高。且如果老房子的抵押人有可能会因为金融服务质量的问题提早退休,那么抵押品可估值的年限就更少了。[6]抵押品的实际价值的构成,对于所有接受老房子抵押的银行和金融机构来说,会在给老房子的抵押人折算基本养老金的时候,全部都考虑进去。即使现在没有银行愿意干,估计也只有大城市的优质商品房才能被接受,但有这样房产的人会为养老发愁吗,所以,以房养老政策,对缓解养老问题只能是杯水车薪了,或者说,只能解决很小的一部分适合人群。

4.1.2家庭观念的差异

此外，以房养老的方式挑战中国的家庭概念。中国家庭的概念，比X和日本要重得多。在X，过了18岁工作赚生活费是很平常的事。大部分的孩子在有了家人之后都是独立生活的，只和父母见面一定的时间，不会互相打扰。在日本也一样。因为老人退休了也不带孙子来，所以年轻的母亲左手和右手拿着小勺去买食品。中国不一样。不仅是大部分家庭都有外祖母和孙子孙女，就连那些没有“升级”成为外祖母的人，也会督促年轻人整天生孩子。亲密的家庭关系，让中国的父母几乎一个人把精力和财产都奉献给孩子。所以大部分乐观选择该产品的客户,都是失独人群,子女都不在了,也就没必要留着。所以,可想而知,有需求的用户的范围再一部分缩小了,也更难以去推广了。

4.1.3政策风险巨大

众所周知,我国主要是一线和二线热点城市,一线与三四线热点城市房地产的相关的政策方向有很大的差异的差异;执行同年国家的政策对调整可能有较大的差别,地产政策走向微调也可能存在较大的不一致性。多年以来,一直有消息说房产税政策要出台,因此未来政策不明确,也变成了保险公司、房地产公司最为令人关心的一件头等大事,因为出台房产税对反向资产抵押的房地产业务的影响更直接,更剧烈。

4.2 难以探索出一条合适的道路

幸福中国人寿房来宝是目前中国市场上唯一的一家专门经营反向抵押房产和养老保险的大型商业保险公司。其实,这款”房来宝”的产品,原意也是不错的,在目前中国市场上还是能够拥有一部分喜闻乐见的年轻顾客,因为这款房来宝产品作为商业保险的公司也是能够承担反向抵押房产的价格持续下跌风险的。现阶段由于房价还没有冻结的持续下跌现象,保险公司也是十分担心反向抵押房价持续下行的过程存在风险,所以目前不保险公司接受一些房价很高的公司抵押房产,比如1000万以上的老人房子反向抵押就基本上不保险公司受理。房来宝试点4年,不足百户,是因为目前只有房来宝一家商业保险的公司在国外运营,也并没有过多的宣传和广告。另外，试点期间保险公司也致力于维持稳定，基本上都是客户自行上门来的。实际上，这些企业仍然具有一定的理解和商务需求，但现在很多年轻人和老年人离开他家移居海外。他们的平均退休养老金和工资不高，房子完全可以作为年轻人提供给老年人的资源和工具使用。这与顾客每月领取保险公司的养老金，住在家里，租房地产是不一样的。顾客去世后，继承人可以根据需要换房子，如果不能换的话，保险公司将扣除顾客领取的养老金，剩下的部分继续支付给继承人。因此，客人不承担任何风险。但是，实际上因为类似于贷款业务，所以操作过程复杂，保险花费几个月左右，所以被保险人家庭一般很少。

这主要是因为保险业公司不活跃，而且住宅需求并不明显。但是，随着人口老龄化和我国严重的住房问题，以价格适中的住房为基础的养老金可能会再次宣告市场时代的到来。老年人口的增加，也意味着面向老年人提供住宅的对象顾客的增加。[7]目前，失去自立的老人和丁克家庭是以房养老的主要客户，在海外定居的人和拥有多套房子的人紧随其后。因此，可以预见，随着时间的推移，今后对住房养老的需求也会提高。

目前从市场上来看,以房养老在金融市场上[8]还是很冷淡,我国目前在售的只有唯一一个”以房养老”的保险产品,是一种为了兜底房价的下跌还不分增值和收益的保险类型。但去年8月23日北京迎来首单住房保险签约,距今已经一年,可以说,市场仍然兴趣不大:今年七月底的作为,住房保险承保总共只有139单(99个长者家庭),签约每单(141个长者家庭)用户201的意图,从北京,上海来了,住房政策占客户总数进行,广州是80%。可以说现阶段试水情况给了当初乐观推崇者现实一击。

4.2.1诈骗盛行

以人住房反向房屋抵押以房养老,更精确地就是说”老年人住房反向抵押养老”,对于我国来说还是一个十分新颖的事物,谁也没经验,也不清楚真正地运行起来效果怎么样,自然也存在监管不到位的时候,从而导致监管存在漏洞、诈骗盛行。

从此前国内媒体公开披露的各类金融诈骗成功案例相关信息情况来看,已有多起”以房养老”这类金融理财产品落入骗局的案件发生,主要诈骗原因可能在于对”以房养老”这类新型金融机构理财产品的一些基本概念信息进行恶意偷换。其中一些网贷诈骗者以一些所谓的”理财人”与”高回报”两类理财投资项目结合作为主要投资诱因,哄骗一些老年人以其自己持有的多套房屋抵押公积金贷款作为资产进行了购房贷款,用来投资一些类似低利高息的”理财项目”,老年人不仅因此反而无法从其中获取得到更多相应的房产本金与固定资产收益,甚至连其购买的多套房子也被当地金融机构明令强制禁止进行房产过户。由于以房养老保险[9]的主要适用保险对象一般特指60周岁以上的家庭老年人,在能够接受新发生的事物上往往存在着较大的时间差,不法分子利用这点,用”以房养老”的旗号,实质上系以房屋为抵押的民间借贷,给老年人造成了巨大的损失。

诈骗模式:在已暴露的诈骗中，老人在所谓“财务经理”的帮助下，借房贷取得贷款，并将贷款交给财务经理以获得高额利息。而财务管理人员则承诺此期间，无需向贷款人支付贷款利率，老年人在上述负责人的指导下，到公证事务所办理必要的住房贷款文件、委托书和其他文件。据了解，老人不仅没能拿到最终达成协议的利益，房子也被转移到其他人的名下。实际上，老年人如果真的想参加“以房养老”的话，只要正确把握以下原则就足够了：真正的“以房养老”是真正的养老保险，只有真正的保险公司才有充分的资格；现阶段得到中国保监会正式批准的国内保险公司只有两家，除此两家保险公司的两种保险产品外，其他任何打着”以房养老”旗号的理财、保险产品,均不是真正的以房养老,甚至很有可能是一个骗局。

4.2.2骗局多样，信任感丧失

曾经,央视新闻频道上曾经曝光了一起”以房养老”的保险网络营销产品骗局,一家保险公司一个名叫中国北京中安民生资产管理有限公司的企业资产经营管理机构竟然打着名字打着通过中国民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等二十多家中国官方经济媒体和XX机构的广告名义在覆盖中国北京多个中心城市和住宅小区等十多地连续举办大型的公开宣传和抵制兜售产品活动,向住在北京的高龄老人们公开宣传和抵制兜售”以房养老”的相关产品。

该房屋租赁公司同时还宣称,老人们如果把自己的房产贷款抵押给控股中安民生,公司会按照规定的年息4%到6%,每隔一个月都会给老人支付养老金。根据房屋租赁合同中相关规定,如果把一套价值300万的老人房子贷款用作抵押,老人们每年可以同时获得万余元的一次性养老金,而且这套房子还在居住的老人自己手中,自己在家居住或者出租都完全可以。

此外,该小贷公司还向老人承诺,该公司的项目资金可以随时退出。在这样多的利好和条件的影响和诱惑下,有不少的老人把自己的房产直接抵押了出去。但是很多老年人并不期待的结果是，中安民生联手把最初的房地产卖给了一些小规模的贷款服务公司，以实现年利息24%的住房贷款。这些不懂契约的老人们毫不关心地签了字，但很快就被揭穿了。中安民生由于无力支付年收入的30%，停止向小贷公司偿还，小贷公司便根据签订的合同，便开始催收老人的房子。不仅如此,为了逼迫老人偿还本金和利息,他们还实施了上门威逼、言语辱骂,在楼道里张贴所谓催债通知、用502胶堵锁眼儿、把垃圾粪便丢在老人家门口等各种软暴力。

“商业用住房贷款”原本是北京市XX鼓励的新型商业用住房养老保险代理公司的业务。这是针对在养老保险代理店抵押自己住宅反向贷款的商业用住宅老年人，每月可以领取一定金额的基础养老保险金。对老人来说，这在某种程度上是一种伤害,令社会对这一优惠政策产生误区。老人容易上当的重要的原因是中安、民生等保险公司的欺诈和腐败行为和地方自治团体进行伪装。

归其根本原因,在于目前的消费者,尤其特别是很多老年人对于”以房养老”[9]的理解和认知仍然存在不足,缺乏对相关房地产和金融的知识,同时也充分反映了房地产监管部门对于”以房养老”以及相关政策推进过程各个环节的监管和认识不足的问题。

4.3 与国情不符

在考虑到公众的目前的认识,”以房养老保险”[10]这一术语应被视为一个新名词。在这些人来说,被形象地称为”反向抵押贷款”。当然,大多数保险公司在房养老目录,它的名字一直是”老人住房反向抵押贷款养老。”但对比而言”以房养老”,甚至因为”保险”这个词,它们的含义和意义应该比”老年人住房反向抵押养老保险”或”反向抵押贷款”更大得多。

4.3.1于我国而言风险较高

据新华社记者的报道,有关的专家对此评论说:这些养老保险政策其实有很大的漏洞就是住房反向抵押养老保险其实就是一种商业行为,只要有利益,保险公司才可能去做,而且这个利益还必须大到保险公司愿意冒风险也去做,而且一旦亏损,保险公司也会立即使止损。最后受伤的也还是老人。

当前房地产开发市场的一个重要特点是住房价值和它的实用价值严重分离。如果我们只是把链接到其使用住房作为一种价值或购买保险产品作为前提,那么”反向抵押贷款”为保险公司权的实际值的值[11]显然它可以说是不合适的。因为他们现在可以直接拿到老人只是一纸房产证,但在老人使用住房权仍然存在。因此,”反向抵押贷款”我们必须有一个明确的先决条件是,房地产市场依然平稳发展,价格也是完全可以准确预测的。但是,现在的房地产开发市场由于人为的干预太多,从理论上角度来说,是完全无法准确进行预测的。一个不完全确定的房地产市场,很难做精算。

这是经常被年轻人所代表证明”以房养老保险”或”反向抵押贷款”是可行的发达国家的情况。但是,住房和最发达的国家土地政策,我们基本上是不同的。在大多数发达国家购买私人住宅,住房和土地联合在一起买的。换句话说,以后再买,土地的所有者和所有的房子都依法自主产权。日本保险公司愿意做这笔交易,当然,不是看上连带房子,而是连带房屋土地所在的连带住宅地块。在日本购买第一套房屋,经过20年之后,房子会折旧,最后地面的建筑资产基本归零。目前在中国现有的国情之下根本行不通。

4.3.2我国的政策制度的不同

我们的住房保险政策不同:首先,对于居民的住房,所有可以购买土地使用权和租赁住宅老年人的权利,最长寿命应为70年。因此,如果业主在60高龄住房使用权抵押的年事已高,但仍继续在老地方住。如果再加上85岁的男子死亡,在这25年中,但实际上是人为地不可分割的人是很难分开的住房的土地使用权和居民的住宅土地使用权实际上是一天一天被贬值。因此,保险公司最终接手房地产市场住房价格的所有用途和价值无疑已大大减少。其次,房地产行业实际上可能不足70年,老人在住到年纪大的时候才把房子抵押出去,这么一算,如果老年人还很长寿,那么保险公司在房子到手之后,房子的价值还剩多少就很难估量了。而保险公司只能选择下调给付养老金,但给付率的降低会熄灭不少投保人的热情。

据当地媒体报道杭州:一对老年夫妇已经成为浙江省第一个该业务的参与者,他们获得的年养老保险金的媒体并没有做太多详细公开内容。媒体做了一个的调查问卷,问:”在60岁拿房子抵押给保险公司,领取每月2000元的退休金,你愿意吗”,如此这样,愿意回答或小于13%。如果我们把这个统计计算,以获得10000元的年度退休金,房子的固定资产值必须是500万以上,估计愿意的人更少。

4.4本章小结

我国的特色社会主义市场经济尚不成熟,相关的政策法律和法规制度配套有待于进一步的研究完善。如何更好地把控风险,仍然是实际上面临的急需解决的问题。

5 构建我国住房反向抵押养老保险模式

国外的此类接收业务比我国的开展得较为早,但是我国与其它的国家相对比,在政治经济、法律以及社会文化等各个方面都存在着巨大的差异,我们不能简单地照搬全收。我们必须做到要真正立足于我们的国情,构建适合我国的反向抵押模式。该项模式是一个整体工程,同时包含了该项业务的主体、运作环境、风险防范以及保险公司的参与方式等方面。

5.1 住房反向抵押养老保险应遵循的基本原则

为了把住房反向抵押保险能在我国顺利地[12]、全面地进行下去,必须要进行相应的基本原则,让人们的保险活动都要按此方向进行,从而贯穿于整个业务,坚持这些准则有利于维护双方的合法权益,减少不必要的纠纷摩擦,能把保险的职能发挥得更好,有益于保险保障人们的生活,有利于社会的进步。

5.1.1优先保障保险消费者合法权益

住房反向抵押养老保险是一种新的、向国外学习、用于补充养老的保险,跟市场上的其它保险一样都需要遵循平等、诚实信用、公平、保障消费者的的合理利益原则。因为这个新的产品主要是服务于老年人,但老年人很多都理解不到位,只是字面上的解读,也很少使用高科技,接触外面的世界的机会也比年轻人少,就有可能在购买时也并非是正确的认识,而在未来时才发觉实际与理解相差甚远,但那时已无法回头。所以老年人作为特殊的群体,我们在这一的时候就要考虑到这种特殊性,我们有必要采取倾斜保护政策优先保护老年人的合法利益。[13]

5.1.2审慎经营，强化风险意识

住房反向贷款抵押养老保险[14]是作为一个保险市场开拓者的重要角色,每一个养老保险的经营经营期限都必须是不断地确定的,涉及的养老保险行业又复杂又多,由此也就使得养老保险行业必须日常的经营和活动中都面临着各种各样的政策和法律风险,因此在交易的过程中要做到坚持审慎经营原则,注意总结工作经验。还要坚持行业内部和监管机构之间要建立顺畅的沟通渠道,尽量信息资源共享,双方之间还要针对在业务中遇到的普遍性问题及在操作中采取的有效措施,总结归纳出规范的预备方案。

5.1.3更加依赖保监会的行业监管

中国人民保险管理委员会作为保险行业的唯一监管者,方便适时充分发挥其派出监管者和其牵头者的社会监督作用,指导各类机构和保险公司的试点工作,另一方面也要检查和监督对保险行业的监督管理和发展情况。[15]该商业保险的试点还是一个新的产品,因此很需要了解中国保监会在其各项工作方面,无论是在市场监督方面还是在相关法律法规的实施方面,都很需要对其进行严格的监督,令其规范产品的运行。为了更好地让试点工作能够顺利进行,可以制定各项的标准以供商业保险公司工作人员参考,同时也要完善保险行业内部的行为规范,包括常见的保险经营主体资格的审核、销售代理人员的资格考试等。

5.2 明确住房反向抵押养老保险的参与主体

产品生产的主要目的是因为其他人有这个产品[16]的需求,所以才可能生产给其他人用的,从开发这个产品到给其他人的整个过程至关重要,我们必须首先要有一个清楚的业务流程和对业务参与方的准确业务定位。反向抵押养老保险的参与者主要有以下几方:(1)是借款人,也是贷款的申请人,是保险产品的购买者.申请条件为60周岁以上或者拥有独立完全个人财产权的退休老年人。(2)申请贷款的机构,主要的目的是申请符合一定金融资质的银行和保险公司。(3)其他国家的担保人,可以直接申请为中国民政部或者城乡建设部等。(4)资产管理社会服务中介机构,包括资产管理信息技术咨询、资产管理的风险评估、法律服务这一类型的中介机构。

5.3 完善构建住房反向抵押养老保险的制度准备

根据中国社会保险行业[17]的改革和发展,离不开社会保险制度的改革和完善。未来我们保险业可以进一步总结和评估五年来的监管实践经验,完善与保险业相关的监管制度和政策;有效疏通保险业发展过程中的堵点,解决配套不落实到位的结构性问题;进一步加强正面的宣传,鼓励更多有条件或者有赡养意愿的家庭老人开始选择以房养老这种社会保险方式;进一步完善和探索创新社会保险理论,建立一系列多层次的社会保险的法律和制度,为完善该保险提供一系列制度和政策保障。

5.3.1法规支持保险公司开拓新业务

2009年我国修改了《保险法》，在包括《商业银行法》和《证券法》在内的个别事业运营原则中，增加了“国家另行规定的除外”条款，其中包括满足例外条款的条款。为了金融公司和保险公司的混合操作的现在的原则“预约”了一些空间。今天，各种各样的大规模金融机构采用各种各样形式的个别操作，使用各种各样的金融渠道，试图突破保险公司的个别操作限制。社会实践证明如今保险公司金融混业已不再是一件很稀缺的事情,而如何有效对其金融活动进行严格监管的关键问题。

现实情况下实践往往是先行于法律和制度,包括了法律和制度在内,这为全面反映当前的法律制度的滞后和特点。保险业因政策限制反向操作中,保险公司的部分,也有对反向抵押贷款业务保险试点许多障碍,与抵押贷款相关的保险滞后问题,现行法律规定不明确。因此,有效的解决了现有的法律制度滞后,引进-反向抵押贷款保险部门专项行动。按照相关的”保险法”的基本原则,细则对反向抵押贷款业务保险试点问题的部门规章明确肯定保险公司作为承办此类抵押保险业务的经营主体的地位,明确了开办抵押保险主体的市场准入、市场资金退出的机制,建立了业务正常运行过程中的抵押保险监督考核管理制度等。在抵押保险政策的导向明确,又可以在有专门的法规和政策给予规范的情况下,可以大大地消除公司的顾虑，鼓励它们积极研究、开拓和发展住房反向抵押养老保险的新的增长点。[19]

5.3.2明确XX的担保责任及税费政策支持

反向抵押贷款保险该项金融业务的属性及目前我国的现实市场国情直接决定了XX不宜完全地采用XX市场运作的模式,XX除了在金融业务顶层的设计和管理方面应充分发挥作用外,在该项目开办的过程中还要求XX应进一步建立反向抵押无追索权保护及反向抵押风险管理人担保等配套的制度。首先,XX有关部门牵头积极组织国家民政部或者住房城乡建设部就开展反向抵押贷款保险的试点工作研究建立反向抵押保险投资基金,该项目的特点是启动保险基金由地方财政直接注资,随后保险基金运转的过程中则由其他符合条件的地方XX借款人按一定的比例足额缴纳反向抵押保险贷款费用;其次,保险贷款基金余额不足时

由地方XX借款人承担足额兜底的责任,追加财政注资;最后,针对交易中面临短期、过渡性融资难题的反向抵押贷款-方,建立特殊风险情况下的帮扶和救助机制。[20]以上的措施明确了XX的反向抵押担保责任,消除了交易中借贷双方的后顾之忧。

此外,还明确提出国家应当尽快研究修订制定今年-些关于继续实施各类抵押产品保险业务免税、减少各类抵押产品保险业务收费的其他相关财税优惠政策,调动各类抵押产品保险市场经营主体的积极参与和活动积极性。其一,落实未来免税政策在结合我国目前开征企业遗产税的相关政策实际执行情况下,反向免税抵押品和商业保险的政策实施比其他免税担保政策更有效能。

在国外,作为继承人的子女，如果想继承父母的房地产事业需要支付高额税金,但父母参与逆住房贷款时,房子的价值转换为住房反向抵押养老业务,实际金额可以除去税金。目前，遗产税在中国已成普遍趋势，财政部最早于2004年起草了关于这一问题的草案，此后进行了相关修改，但尚未正式实施。不管将来是否在中国征收继承税，关于如何征税，XX有必要作为保险公司考虑反向抵押不动产。其次,保险公司设立金融机构有必要为了支付部分税金、手续费的适当的减少或免除等金融机构的设立,对征税的优待政策,或保险公司反向实现房地产的过程中,房地产所有权的转移带来的各种税金、手续费进行削减。金融商品交易的申报和确认过程中可能发生的各种各样的交易处理手续费。

5.3.3明确70年土地使用权届满免费续期的规定

解决政策明确住宅建设工业用地70年使用权续期阻碍住房反向抵押养老保险业务的开展这一结构性问题,应该把着重放在住宅土地使用权自动抵押费续期的养老保险费用方面。新一年起实施的《物权法》虽然明确赋予了自动抵押费续期的养老保险权利,但除此之外对于自动续是否自动免费的,如果自动收费,需要收费多少也并不清楚。目前,我们的反向抵押贷款养老保险的管理模式是正在研究的结构性问题。在这方面,”建议政策明确住宅土地使用权免费换新”可以自动续费,减免了保险公司的后顾之忧。

5.4本章小结

以房养老产品完全进入市场,但产品如果完全交给了市场,让银行、保险养老公司与很多老年人之间来进行市场博弈,我们不能让老人放心。在这一市场的背景下我们现在就需要依靠XX出手,用政策、用社会监督的方式,来对以房养老事业发展进行保护,使这样一个能够惠及群众的以房养老产品可以在全国试点并进一步推广发展。

6构建住房反向抵押养老保险的风险防范机制

北京、上海、广州、深圳、武汉这些城市的试点进行得并不顺利。养老保险公司反应冷淡大多处于谨慎和观望的状态,-方面是养老保险公司谨慎的规避风险态度,住房反向抵押养老保险还没发展完善时都不敢轻易进入试点工作，另-方面则是已经可以预见该业务产品可能遭遇的一系列风险和难题,诸如过程中的现金流波动风险、信息泄露风险、房价波动因素引发的退保交易风险等等。这些风险因素综合的作用便直接导致了养老保险行业反应冷淡的局面,也严重削弱了老年保险客户对于该养老保险产品的投资信心。准确、细致地发现和分析了这些问题,建立完备的反向抵押风险因素综合防范体系和机制规避风险是当前工作的任务和重点,这-风险防范机制主要目的是对资金结构凝固的风险、信息风险和对交易进行风险的综合防范。

6.1.资金凝固风险的防范

资金流向的巨大差异养老保险是反向抵押养老保险和以往反向抵押保险产品的一-大基本区别,所以更易导致老人发生对现金的补给能力不足的问题。这种直接反向抵押贷款的形式是获得养老基金,保险公司定期支付合同约定的金额给客户,和一般较长支付合同的期限,公司前期需要付出很多养老金,但回收旧房子一般要等到数年,复苏势必延长经济周期可以很容易地导致保险公司的现金供应不足。据世界卫生组织公布的2014年日内瓦会议报告数据显示,中国的人均养老生活产业业务年龄为76岁。那么参照财政部和保监会发布的指导意见稿中设定的养老寿命业务年龄为60岁的计算原则来看,对于客户养老资金的发放期间约有可能长达15年之久。所以如果不加以限制保险公司开展此类养老保险业务有可能很快会导致公司出现流动现金紧缺问题,也影响到了养老金的正常发放,导致被保险人和保险公司都陷入困境。

应对这一重大难题,除了XX要在对保险公司证券化资金的实力和审批制度方面严格审核和把关,最重要的证券化措施之一就是保险公司要积极地盘活凝固的资产,实行凝固资产的证券化。此番证券化的运作模式将使得更多的保险公司将凝固的国有不动产转化为资源盘

活资金流动,有效地改善了国内房产长期贬值而无法正常变现的金融困境,及时的补给已经被中断的房产现金流,使房产能够更好地正常运行。虽然现在国内没有具体的运作,但是在现有的金融体系下,住房公积金抵押贷款资产证券化已经正常运作了很长一段时间,积累了-定成果,鉴于两者类似之处,可选择进行尝试。

6.2.信息风险的防范

当今是信息化、大数据时代,拥有更多的准确信息对于控制风险至关重要,方便我们做出更准确的抉择。减少信息不对等情况。无论是对信息的准确查找还是对所需要获得交易双方信息的准确理解和掌握均可能存在相当大的差异。针对这种交易双方信息不对称的情况,需要建立一个除了交易双方第三方的平台来进行的、其活动进行公正的评估。反向抵押养老保险是一种特殊的养老保险,其特殊性意味着投资风险受到银行政策的波动影响巨大,当调整贷款利率、房价变动风险难以控制,信息披露的风险也是一个不容忽视的社会现实问题。

反向投资抵押养老保险产品涵盖了保险、金融、房地产、法律、养老等各个方面的相关专业知识,对这些知识进行信息的搜集、整合,最终以一种通俗易懂的产品介绍方式被广大的老年人接受并被客户充分理解和吸收,这可以`带动更多的老人理解和参与。保险中介公司本身与老年人利益相对,老人可能会对其单方面的保险产品产生质疑,同时又因为业务的高度复杂性,整个的过程中可能会涉及存款利率的调整,政策变动,房市价格波动,这浩大的动态保险信息搜集和整合服务工程仅作为依靠的保险中介公司势必存在相关专业知识的严重欠缺,所以为了应对这一-个巨大的难题,需要由当地XX部门搭建一个全方位的保险信息搜集整合服务平台,具体的工作可以直接交给当地指定的财政局和社会养老保障局负责运行,使得信息交流更通畅和权威。

6.3房价风险、利率风险导致交易多变风险的防范

反向房屋抵押养老保险与传统的商业保险相比较,周期显得更长,从投保开始到投保结束,时间可能跨度几十年,但涉及房产这种非现金的交易,房屋的价值波动一直处于比较大。贷款利率的调整对交易的变动业影响十分大,为了稳定老年人的交易状态,及避免双方交易发生不合理的,我们可以对双方之间的建立、退出房屋抵押保险合同服务关系的具体操作流程和细则作出了制约。

中国现在的住房反向抵押贷款保险机构，拥有根据协议的比例取得部分收益的权利，但是老年人经常通过解约来享受不动产价值的上升。但是，在实际运用中，保险公司很难区分解约申请人背后的目的和意图，为了进行套利交易，很难抑制这样的不正当行为，成为不得已的风险。而且利率变动的风险大,我们必须在早期对于保险产品利率长期走势作出准确的判断,并且整个保险产品的周期内都需要时刻注意利率的变动,否则长期对利率走势的判断错误会给公司造成严重的亏损。现行的法律对于养老保险合同解除权进行了宽泛的规定。由此将我国住房反向抵押养老保险合同的参与者置于一种不稳定的外部环境中,保险公司面临不诚信退保的风险。

应对于上述情况,首先,面临贷款方个体住房价波动的风险,保险公司退出时要通过准确计算贷款方付出适当的个体住房贷款资金总额和适当的房产使用价值贷款资金发放的比例,将其所耗资金总额控制在个体房产的价值之内;其次,基于贷款利率多变,双方都应当承担约定贷款方实行适当的弹性本息还款的利率,国外保险公司相关的做法主要是为贷款方采取适当的浮动弹性还款利率,即根据实际的情况对利率作出适当的调整;合同继续退出的终止明确表示同意终止合同,单方面退出中止关系需要,要求符合条件还应要求对给对方解除合同造成经济损失的赔偿金,规范交易的程序流程,维持交易稳定。

6.4本章小结

我国目前市场经济尚未成熟,但是法律制度和市场环境正在不断地完善,虽然这是一个现实,但是目前我国正在逐渐的改变,市场经济的体制也在不断的发展,这也是事实。而对于住房反向贷款抵押商业养老保险这样一种牵涉到众多家庭和老年人的晚年生活、金融市场和养老保险金融产品市场的技术创新、社会稳定,具有很高的金融专业价值和可操作性。而与其相关的养老保险金融机构本身就应该来说是属于商业性的,而且这些商业机构本身的逐利性质也决定了将住房反向贷款作为抵押的养老保险完全直接交由其他商业性的金融机构进行商业性的经营运作也是靠不住的,但是同时又不得不清醒的认识到住房反向抵押商业养老保险完全由地方XX按照现行的养老保障制度的要求来进行纯即使是政策性的运作也是不现实的。最重要的一点就是目前我国养老保险金融业未来发展的经营主要方向是分业经营,而反向抵押实际上是只有混业经营条件下才能统一。更好的协调的产品,每个参与到其中金融机构因为都难以很好地管控整个过程中的整体风险。

7保险公司参与住房反向抵押养老保险的方式多元化

人们潜意识里往往认为家庭住房反向抵押保险产品只是一种反向抵押保险产品,认为该产品的业务和操作只能够在保险公司的指导下进行,这也是对保险公司义不容辞应该负责和担任的。但从其理论和操作的实践来说,保险公司建设是可以以多种的方式直接参与到反向抵押贷款类的保险产品中发展起来,既可以通过作为抵押贷款人的间接方式进行直接参与,也甚至可以和其它抵押贷款人进行业务合作,提供与保险相关的金融配套措施服务或以个人经办保险金融服务等间接方式参与的金融服务方式。因此我国的保险公司建设要始终立足于实际,积极参与,根据自身的水平和情况选择最适合自身管理水平和能力的最佳渠道。

7.1.作为XX示范项目的开办机构

保险公司为贷款人开展的反向抵押房产保险,是公司积极响应了国家的政策,起到了示范和带头作用的一种典型表现。保险风险管理模式需要保险公司必须具备雄厚的保险资金管理实力,同时对于自身的风险和管控能力水平也提出较大的挑战要求。故保险公司必须在国家政策的支持和有效的风险控制以及分散管理机制综合的配套下立足实际、逐步推广,有关监管部门也必须尽快建立健全的准入、退出监管机制。

7.2.间接参与，提供配套保险

间接参与反向抵押养老保险，进一步缓解了保险公司的风险承受能力及其他方面的风险保护条件，与保险业的直接参与相比，大幅降低了保险业直接参与保险业务的成本和阈值。进一步减轻保险公司的压力和风险，提高保险公司的参与积极性。同时，保险公司也可以间接参与反向抵押养老保险，对现有的保险产品进行变革，大胆创新产品的风险和保护需求以及特性。比如，长期医疗养老保险和其他反向抵押养老保险产品的有机组合，为有需要的老年人提供更多的选择。

7.3.提供经办服务

从国际发展经验来看，反向抵押养老保险的业务不同，运用方法也不同，但具体的运用及处理过程仍需完全依赖保险机构的金融机构。因此，中国的保险经理可以最大限度地发挥金融机构和人才的优势，为特定的反向抵押养老保险业务经理提供相应的保险数理服务。例如,发挥自身的行业精算的优势,为其他养老贷款经办者的机构网点进行养老贷款产品的精算服务。

7.4本章小结

尽管当前住房反向抵押养老保险在当前我国的问题和困难中都是有的,推行的实际效果和其意义也很难具体地预测。但是在当前我国的经济和人口的国情,养老保障的压力面前,住房反向抵押养老保险的有效推行无疑是值得的,而在各种养老保险问题的发现和应对上也是必须有一定对策的,即问题基本上是完全可以发现和解决的。所以笔者始终认为住房反向抵押贷款和养老保险在目前我国的实施和推行是可行的,更是值得的。

8结论

住房反向抵押保险在我国有很大的发展空间，因为人口老龄化必然会给社会的养老带来巨大的威胁，养老收支不平衡，日渐缺口增大也无法有效遏制，如何去采取各种方法措施去扩大养老金规模，积极业应对当下的危机，也是人们越来越关注的问题。在未来情况还不明朗的时候，如何能够调动各方，把房产的价值调动起来，形成一种可行的长期养老办法。但是在毫无经验的情况下进行时，还面临着巨大的金融风险,包括道德风险、利率风险、流动资金风险、诈骗贷款风险等。

本文对反向抵押进行的描述，分析特征，讨论其与一般的养老保险的不同，从不同方面去寻找不利于我国开展住房反向抵押保险的原因，总结出一点启示。这可能有传统观念、法律风险还有保险机构面临的风险。因此，本文注重分析是住房反向抵押保险难以发展的原因。最后是从各方面去对阻碍其发展的因素，去采取有利于其发展的一些有益的措施。既然能看好未来的前景，那么我们应该要为之去争取，去寻找一些办法去解决。

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