浅谈部队经济适用房建设成本控制

　　军队经济适用房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设行政划拨土地、地方人民XX减免有关税费等优惠政策，建成以后出售给军队人员的住房。军队经济适用住房建设项目，是国家经济适用住房建设的组成部分，组织实施单位应主动与当地人民XX有关部门协调，争取地方人民XX的支持。xxxx《进一步深化军队住房制度改革方案》，要求控制公寓住房新建规模，发展经济适用住房。从1999年起，除旅团部队干部住房建设，公寓区的危房翻建、缺房添建外，其他住房的新建，原则上按经济适用房的政策组织建设。下面从不同的方面对军队经济适用房的特殊规定做出列举。

　　军队经济适用房建设，应当适应联勤保障和社会化保障的要求，逐步改变单位自建自管住房的建设方式，走区域化、规模型建房的路子。驻军比较集中的城市，尽可能由军区、军兵种或省军区组织统建，实行统一规划、统一贷款、统一建设、统一出售、统一管理，形成规模效益。不具备统建条件的机关、院校、医院、科研单位，也可自行组织建设。不具备建房条件的单位，经总后勤部批准，可有组织地购买地方建设的经济适用房。符合购房条件的军队人员，也可申请购买配偶所在地的经济适用房。

　　由军区级单位根据本系统住房需求和预期发展情况，编制住房建设发展规划和年度建设计划，报总后勤部审批。上报的经济适用房年度建设计划，由总后勤部基建营房部会同财务部审核，以总后勤部名义上报国家发展计划委员会批准后下达。通过军用土地折价和外销房屋收益等冲抵住房补贴，或暂不使用住房补贴建设的项目，可以优先安排计划。

　　军队经济适用房建设用地，按照国家和军队的有关规定，可向地方人民XX申请划拨或军队内部合理挖潜解决。申请划拨土地建设的，应当上报建设用地计划，由总后勤部审核后，列入军队建设项目用地年度计划。使用军用土地建设的，必须控制在售房区或经批准可以建设经济适用房的空闲营区内，不得占用军事行政区和公寓区用地。利用军用土地建设经济适用房，一般不得向地方单位和个人出售；属于城市规划要求建设的商业网点用房可向地方单位和个人出售，但必须按照三总部(1995)后联字2号《军用土地使用权转让管理暂行规定》，办理外售部分的土地转让批准手续。对售房区内原有住房，要统筹规划，先改造后出售；凡能用于与军外单位合作建房的军用土地，应当优先用于军队经济适用房建设。

　　军队经济适用房建设所需资金，主要通过申请住房补贴、收取住房预售款和贷用住房公积金等途径筹集，不得占用单位预算内经费。需要贷用住房公积金的，在总后勤部下达的指标内，由军区级军官住房发展中心或建设单位，向指定的银行办理贷款手续。军区级单位应对建设项目进行效益论证，确保还本付息，滚动发展，良性循环。经济适用房建设资金实行分账管理，专户储存，单独核算，专款专用。建设资金的使用、管理，应当依法接受军队财务、审计部门和贷款银行的监督和检查。

　　军队组织建设的经济适用房，向军队单位、个人出售，一律实行综合成本价。综合成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和管理费(不超过总投资额的3%)、贷款利息、税金6项因素构成。利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用房售价确定，不计3%的开发利润。向地方单位、个人出售的房屋，原则上实行市场价，其价格比照当地同类型房屋售价确定。出售给居住在营区内的转业、复员等地方人员的住房，经军区级单位批准，可以按照综合成本价计价。

　　我们的军队和俄罗斯军队在相对类似的机构体系,探索俄罗斯住房保障模式和实现方法,为提高我们的住房保障体系具有一定的现实意义。俄罗斯住房保障体系主要有以下四个特点:

　　一是国家提供标准公有住房。俄罗斯军官,俄罗斯武装力量建造的公共住房建设营房部统一安排计划,和大约80%的建设任务由卫生部和其他负担20%,各种力量或当地XX大楼,大楼基金也统一的国防开支。批准后建造的住宅建筑营房部分布列表,和所有军队住房均匀分布。俄罗斯军官,公共住房标准根据家庭人口,人均居住面积为9-12平方米。例如:一个家庭三个住房建筑面积约50-60平方米,房屋建筑面积一个四口之家为60-70平方米(一般上校添加10平方米,加上20平方米)。住宅可以的军官负责室内装饰,还可以装饰装修钱由个人自己发送。

　　二是自主购买住房。《联邦军事住房公积金系统法》规定,自2005年以来开始官兵建立公积金账户,如合同保证20年,能买得起54平方米的住房,30年后可以买96平方米的住房服务。指定的同时,俄罗斯军队是购买房地产和主要国家和公共住房出售后的修复和重建住房,但不允许购买营地办公室宿舍和私人住宅的阵营。

　　三是XX提供无偿资助。联邦监管,对于一些特殊人员免费提供金融援助形式。军队,例如,如果没有可供长期住房,建立私人住宅在俄罗斯联邦境内服务位置或购买单位,联邦XX将财政援助的形式免费提供这些士兵补贴,补贴标准:10至25年的长度不少于75%;服务了25年,超过了100%。

　　四是实行国家住房证计划。让士兵们可以尽快住房,国家退休老兵,国家住房卡,有了这张卡可以由国家免费提供住房补贴,补贴标准为:每平方米住房面积*0.8)规则住房市场价格,钱不是给个人,而是存入银行实施计划。在收到住房卡,持票人选择住XX立即登记,然后去银行的住房卡,银行开存储账户。持票人找到合适的住房后,由当地XX和银行的各种业务谈判和分配采购。

　　巴基斯坦军队由私人公司在每个城市建立大量的住宅,所有建造住房出租,租金的官收到钱,买一栋房子。同时,军队建立银行住房贷款授予军事人员和非常低的利率。军官在购买住房,最初将支付的付款总额的2-3%作为定金,和钱从军队也可以银行贷款。自那时起,在军队退休之前,银行每月自动从士兵和减少工资。多亏了这一标准,退休前军官住房,每月还款负担不断减少。

　　秘鲁的军官,主要生活在福利住房,个人也可以购买公有住房武装部队或社会住房。福利的军官住房是指服务网站提供临时住所,使用面积一般在110平方米。官在工作场所或配偶有住房,住房不再享受。上校军官购买公有住房,只有20年(含)以上或服务官,没有权利参与购买彩票,彩票赢家的第一画选项可以被转移到第二个吸引人们买房子。官可以买商品房的社会,但是价格非常高,没有其他经济来源的上校或20年的长度,一个军官在以下一般是不可能的。

　　墨西哥士兵在服务,可以为军队提供住房。军队提供住房,我只是为数不多的租金支付。无法提供住房等缺乏条件下军队需要在营外租,军队可以提供一定的补贴。此外,还可以申请长期贷款的银行军官采购、建设、房地产、银行每月从工资中扣除贷款的本金和利息。

　　以上三个国家军官住房安全特性的信贷员买房子或建筑物提供许多优惠和便利条件,警官可以申请低息贷款,银行从军队月偿还贷款的方式,因此相对轻松地官的经济压力,这样他们可以购买或建造经济适用房。

　　AB部队建设的“金康世家”经济适用住房项目，位于西安市新城区，距离

　　西安市政治、商业中心较近，地理位置较好，生活条件比较便利。

　　备注：1.住房面积包括套内面积、阳台面积、分摊楼梯间面积。

　　2.住宅公共面积包括电梯间面积和通道面积。

　　3.总投资不含商业用房、车库、杂物间和阁楼等费用。

　　4.项目工程不能独立核算的按平均造价计算。

　　项目建设用地区域后军事土地、房屋拆迁总面积3360平方米(5英亩),总投资2138.4万元,项目开始于3月18日,2002年,2003年12月18日完成。项目1 11层框架结构住宅建筑,总建筑面积12916.44平方米,其中包括:住宅11465.55平方米,人防地下室527.13平方米,一层商品房是923.76平方米。住宅建筑共有四个单元,每个单元1电梯两个家庭。水、电、暖气、天然气、闭路电视(CCTV)线和其他设施完整,塑钢窗和关闭阳台,外墙涂料,xxx的结构符合要求的抗震8度的一个地区。

　　项目的平均成本(不包括土地成本)是1655.56元/平方米,由于人防工程和一层商业住房建设成本是高于住宅,评估确定住宅部分的单价是1580元/平方米。西安市根据修改后的这部分的基准地价,项目经济适用住房售价为1880元/平方米。

　　3.2.1土地使用费低估

　　根据AB部队经济适用住房价格评估、地价部分购买价格是在xxx的,基准地价的基础部分,修改后确定为300元/平方米。基准地价评估报告指的是指土地,土地开发程度对外星通路,电力、通信、水、水、气、热、和地面土地平整(以下简称“seven-provided和一平”),或地面外访问,电力、通信、水、水,和土地平整(以下简称“五人”),平均容积率的条件下,完成土地使用权的平均价格相同的目的。一般来说,地方XX将同时公布的相同部分基准地价和底价,xxxx根据底价xxxx和土地征收标准的基准地价。例如:北京市四环路内规定中心线地区,土地出让金根据土地征收的40%;在四环路以外的中心线,土地出让金60%的土地税。

　　基准地价的基础上,在军事土地价格评估工作需要注意三个问题:

　　一是因为经济适用住房价格不包含土地出让金的成分的东西,所以你必须减去相应的基准地价因素;第二是减去基准价格调整根据位置,形成了军事领域的土地价格最低价格;三是,如果实际的拆迁补偿费用的实际成本最低价格和土地价格就越高。

　　AB部队现有住宅的建设用地建筑建于50年代和60年代,由于长期遗留下来的历史原因,当地员工的建筑房屋。依照有关规定一个,AB部队现有住宅建筑拆迁,原租户的货币补偿安置。按照成本核算的原则,实际费用直接计入项目成本,而不是实际的费用可以比较来评估相同的条件。根据测量,AB部队实际土地使用费的略高于300元/平方米的评估报告。当然,这个项目的土地使用费低估有很多原因,主观因素和客观因素。从主观分析,建设单位总是试图通过各种方法来降低建设成本,可以让买家以更低的价格购买房屋,从客观分析,项目安置成本真的很高,一些成本是真的应该由单位承担,但很难得出明确的具体规模。

　　3.2.2管理费未纳入建设成本

　　表4.1显示,管理费不包括AB部队经济适用住房项目建设成本,在分析问题的开始从管理费用的具体构成。建设项目的管理,包括管理人员工资、基本养老保险、基本医疗保险、失业保险费、办公、旅游、交通、劳动保护、工具、设备使用、固定资产使用费、零星采购费用,生产工人,技术书材料、印花税、商业娱乐、建筑工地补贴,完成商检费和其他费用,管理性质包括:业务招待费不得超过总额的10%建设单位管理、建筑工地差旅费用标准的津贴标准比较当地的xxxx财政部门。如果分类管理具体项目的性质,可以简单的分为两类,管理和办公费用。

　　项目启动初期，AB部队抽调了4-5名专业人员（均为军人），成立了临时性的基建办公室，专门负责经济适用住房的建设管理工作。按照房地产开发的成本核算原则，基建办公室发生的费用基本就为该项目的管理费（大型企事业单位还要分摊总部的费用，在这里忽略不计）。分析项目实际发生的费用，要从发生的人员费用和办公费用入手，以下是这些费用的基本构成：

　　人员成本。假设每个管理人员的平均年薪30000元/年(2002年军队工资)、保险、养老金和其他成本15000元/年的计划,然后每一个管理人员的平均年成本为45000元/年。计算项目运作周期为1.5年,项目管理费用是270000元。因为经理都是士兵,其工资、养老金和保险费用已经所有列出的军费开支,所以不能重复纳入经济适用住房建设成本。

　　办公费用。在项目操作,发生基建办办公室成本约200000元,所有AB部队报销,不包括经济适用住房建设成本。

　　综上所述，本应由住户承担的项目管理费，已全部列入军费开支，导致实际发生的47万元管理费难以列入军队经济适用住房建设成本。

　　3.2.3住宅和商业用房建设成本分摊不合理

　　根据AB部队价格评估报告,该项目总投资2138.4万元,总建筑面积12916.44平方米(估值面积10707平方米),成本是1655.56元/平方米。由于人民防空工程和商业住房建设成本是高于住宅,因此,评估机构带回家的单价是1580元/平方米。住宅和商业房地产投资分配、评估报告并没有做出具体说明。根据以上数据,可以计算出住房分配的投资约为1811.56万元,其余的446.7万美元贡献商品房建筑面积923.76平方米,份额的成本是4835元每平方米。在项目操作中,商品房(包括人民防空工程)只租不卖,总投资应当AB部队的责任。

　　近年来,许多城市住宅在我国的发展,有与商业住房补贴住房发展模式、商业地产等常见的层,一层以上为住宅开发模式,价格区别两个或两个以上的时候,开发人员可以通过商业地产的一部分利润补贴住宅,这种发展模式做一些开发项目不可行变得可行,尤其是在旧城改造,这个模型是更重要的。AB部队经济适用住房项目,然而,不是完全商业开发,特别是在没有出口商业住房的情况下,力推进商业住房建设资金支出,类似于购买商品房,代表国家和商品房销售利润来支付人民防空工程开发成本。

　　由于住宅开发建设项目作为一个整体,准确区分商业住房和住房建设成本有一定的困难。然而,AB部队建设显然成本分配不合理,主要是两件事:一是商业分担成本的所有人民防空工程。人民防空工程是一种常见的商业住房和住房的配套公共建筑,都应该共享建设成本;第二个是实际的利润没有发生垫到建设成本。AB部队4835元/平方米的商品房建设投资成本,因为基本建设的成本超出了合理的范围,实际上代表国家以高价购买商品房,将利润垫到建设成本和更低的房价在变相的行为。

　　近年来,通过自建各种主要经济适用住房建设单位,这个模型有一个快速的决定,协调成本低,施工周期短的优点。然而,传统的方法分散住房安全,实际上是弊大于利,可以看到在三个方面:一是规模较小,难以形成“规模经济”。自建经济适用住房,容易受到的影响资本、土地、技术和采购量,建筑的规模一般在1-2万平方米,经营管理中难以形成“规模效应”,在经济会计成本较高;二是偏远和困难地区单位住房难以实现。城驻军由于地理优势,更容易解决通过单位自建住房的问题。但最偏远地区军队干部转业困难或退休后回到城市,面临着商品房买不起,买经济适用住房是尴尬局面;三是增加负载。总建筑面积较小,物业管理成本相对较高,大多数士兵都或明或暗的方式给补贴,增加军队直接管理和基金的负担。

　　目前,军队正在逐步实现中央军事委员会提出了“后勤保障社会化”的策略,探索同时军队经济适用住房租赁,因此具有一定的现实意义。根据军队的实际情况,经济适用住房租金同时应注意以下几方面:一是增加住房建设投资基金。目前,军队的公寓住房建设资金集中在乡镇和艰苦边远地区的部队后,更多的集中在大中城市和军队经济适用住房建设,同时实现经济适用住房出租,首先,增加住房建设投资基金。二是严格控制门区域标准。军队建设保障性住房,应该分为“出售”和“出租”两种类型,其中包括:“出售”类型以师团职为主,户型面积控制在90-90平方米;类型“出租”阵营团职为主,控制门的面积90平方米。三是建立“租”住房制度的转换。生活在“出租”经济适用住房干部安置资格后,可以购买已出租经济适用住房,生活在“出售”经济适用住房干部,因异地转移到房地产的销售,军队有权“内部回购”,房屋出售、出租给其他军事干部。四是合理收取租住房。“出租”的经济适用住房,不宜从租金的市场价格,但根据实际住房计算资本成本,成本和资本成本租金的基础上。例如:一组“出租”经济适用住房建设成本为2500元/平方米,总建筑面积80平方米,总价是200000元,资本充足率的成本以人民币整取一年期利率2.52%计算,套住房租金约5000元,每月租金大约是417元。

　　通过以下几种方式来盘活住房建设资金，完善军队住房金融体系。一是要建立军人住房公积金贷款制度。二是建立军人商业性个人住房担保贷款和住房组合贷款。三是开发其他金融品种及投融资渠道。

　　通过对本次部队经济适用房的建设成本研究，和国外情况的分析，找出了国内部队经济适用房的方向和缺点，解决这些问题，为进一步经适房的发展打下良好的基础。

　　[1]北京市人民XX办公厅.关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知，2002

　　[2]北京市人民XX办公厅.北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定，2000

　　[3]总后勤部.军队经济适用住房建设管理办法，1999

　　[4]建设部，发改委，国土资源部，中国人民银行.经济适用住房管理办法，2004

　　[5]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制.中国计划出版社，2003

　　[6]Richard B.Peiser.Professional Real Estate development.Urban Land Institute，2003

　　[7]Nathan S.Collier.The Process of Real Estate Development,Appraisal,and Finance.Construction Funding，2001

　　[8]侯淅珉，应红，张亚平.为有广厦千万间—中国城镇住房制度的重大突破.广西师范大学出版社，1998

　　[9]林文.浅谈福州房价“成本清单”.中国房地信息，2005

　　[10]余丰慧.房地产企业隐瞒利润揭穿了什么.焦点房地产网，2006-11-14