保利地产公司现金流量管理问题及对策研究

　　现金好比就是一个公司的血液，公司的任何日常活动都离不开现金，公司能否更好的生存与发展和公司现金流转的顺畅程度息息相关。

　　我们能在观察房地产公司的资产负债表和利润表中发现一些有趣的现象：一些业绩优良，财务状况很好、账面上表现出丰厚的利润、商誉也很好的房地产公司，一夜之间就宣布资金链断裂，因无力支付和偿清到期债务而陷入财务困境。这说明公司资产负债表与利润表当中所揭示的情况，跟公司实际的现金流动情况还是存在着一定的出入。基于此，现金流量分析便成了衡量公司是否能够健康、长久地发展下去必不可少的一个部分。

　　本文主要在上市公司现金流量表中发现公司现金流量管理方面存在的问题，进行思考研究并提出相关措施。全文的框架主要如下，首先介绍了本文写作的目的与意义；其次对现金流量等相关理论进行阐释；并以保利地产为研究对象，对保利地产的上市公司现金流量表中相比同行业各项均值均保持领先，销售业绩逐年增长，但经营现金流量却连续几年为负数，债务负担沉重；因盲目加速扩张而引发的资金紧张、资金链断裂等现象进行思考研究进而总结发现其存在的问题；最后主要是在调查研究的基础上，提出相应解决的对策建议。

　　1.2.1国内研究现状

　　王国峰在2012年的《经营活动现金流量管理存在的问题及对策》一文中，指出在一个公司或企业生产经营活动的第一要素就是其经营活动中的现金流量情况。如果一个公司或企业手上没有足够的资金的话，很难从市场竞争中获取有利的生产资料或劳动力，就不能为公司或企业创造出更多的价值。

　　山东工商学院会计学院的陈晨2014年7月撰写的《房地产企业现金流量管理问题及对策研究》中，发现国家的宏观调控和来自市场的竞争对房地产行业的影响是巨大的，极其容易影响到房地产企业的资金运作情况，所以房地产公司对其现金流量的管理尤为重要。

　　浙江工商大学的李佳乐、徐哲群、裘益政、王婷2013年在《会计之友》第10期上的《从现金流量表看资金链断裂–以ST天润为例》一文中，就明确说道自金融危机和欧洲的负债危机以来，近几年因为资金链断裂导致的公司破产、公司合并重组的案例层出不穷，也给与之先关的一些贷款银行、公司的股东及一些投资者带来了巨大的损失。公司财务指标分析虽然能对公司的变现能力、偿债能力、盈利能力的强弱进行判断，但是公司整个的资金链变动过程却不能很好的反映出来。企业应及时关注现金流量流入、流出的情况，建立健全财务预警机制，从而最大限度降低企业损失，提高企业的生存能力。

　　陕西科技大学的陈修梅在2010年《基于现金流量的财务风险管理研究》，通过应用定性和定量分析法以及比较分析法和实证分析法，选取了我国50家非ST公司和50家ST的上市公司的现金流量指标和利润指标的数据作为实验样本，把这些指标在因子分析法下进行数据的处理，借助SPSS统计软件对现金流量指标和利润指标做回归分析，建立数据回归模型，来判断现金流量指标和利润指标对财务风险影响的大小及其准确性。并且基于现金流量的角度，深入分析建立健全公司财务风险控制体系和防范过程的必要性和重要性。

　　1.2.2国外研究现状

　　原通用公司总裁CEO杰克*韦尔奇在2009年的《杰克*韦尔奇如是说》中提到有三种方法测试公司成长性：第一是员工满意度。员工满意度越高的公司，其员工工作进程就越为顺畅、其公司发展也越为成熟。第二是顾客满意度。公司不能单单只在价格、服务态度、产品质量等指标上进行严格把控，更应关注公司为消费者所提供的产品与服务跟顾客期望或要求等吻合的程度是否达到一个令人满意的水平。第三就是公司现金流量表。现金流量表所表达的是在一固定期间内，该公司的现金的增减变动情况。现金流量表能够更清楚、更直观的分析出公司在短期内是否拥有足够的现金去应付纷繁复杂的资金活动。

　　EdrIlunds和welsh在1976年，就从企业规模的角度提出了《现金流量受企业规模大小的影响研究》。Denison在1981年提出大部分企业出现的“现金短缺"是由于通货膨胀的压力和销售的增长所引起。通过研究发现，现金流量对企业影响重大，国外很多学者进一步对现金流量相关指标做了分析研究。

　　由帕特*多尔西2009年11月编著的《巴菲特的护城河》一书中，就明确表示金融传奇炒股神话沃伦*巴菲特通常会在个人账户至少保留5%~10%的现金。这样，一旦出现好的投资机会，就不会因为手里没有足够的资金而捶胸顿足。因为没人知道市场什么时候会发疯，机会都是留给有准备的人的。

　　（1）文献参考研究法。阅读与参考国内外知名学者在公司现金流量管理方面的著作，对研究成果进行转化借鉴，选取对于本文合适的理念或研究方法，并结合自己的观点，对本论文进行相关综述。

　　（2）案例分析法。从实际生活中房地产公司出现的问题出发，选取房地产公司中具有代表性的保利地产公司作为研究案例，收集该公司相关数据资料，对其进行具体分析评价,从而找出该公司在现金流量管理方面存在的问题，提出相对应解决对策。

　　（3）图表分析研究法。从该公司的现金流量表中截取有用信息，进行图表数据分析，跟以往同期数据和行业均值进行比对，发现并提出近些年公司现金流量存在的问题，分析其不足，提出要研究的内容和初步研究思路。

　　（4）理论研究法。借鉴统计学、宏观经济学、微观经济学、会计学、财务管理学、投资学、组织行为学、法学的相关思想，严谨地陈述现状、分析原因，提出对策建议，以完善公司在现金流量管理中的一些不足之处。对国内外学者理论进行辨析、筛选、总结，取其精华去其糟粕，为本论文增加科学的理论依据。

　　在前人研究的理论基础之上，通过图表分析法对保利地产进行了同行业之间的比较、资产负债表的财务比率简析和财务趋势简析，有针对性的就现金流量表中经营活动产生的现金流量、每股现金净流量、支付给职工即为职工支付的现金这三个指标进行了重点观察剖析，找出保利地产公司现金流量管理方面可能存在的问题，并结合自己的想法与观点，就公司现金流量管理中存在的问题，提出了相应解决的对策与建议。

　　现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指公司在一定会计期间按照现金收付实现制，通过经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目而产生的现金流入，现金流出及其总量情况变动的总称，即公司一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。

　　现金等价物是指公司持有的期限短、流动性强、易于转化为已知金额的现金、价值风险很小的投资。

　　现金流量管理，是公司为了实现其战略目标和价值目标，对生产经营活动、投资活动、筹资活动过程中所产生的现金流量进行的有规划的预测、分析、控制等活动，并依据上述活动报告和反馈的信息来指导公司的管理决策。

　　一个公司是否拥有良好的现金流量对其至关重要，由于存在各式各样的原因会导致会计信息失真这一难以避免的情况，从某种意义来说，现金流量比利润更加能够真实的反映公司的财务状况和收益情况，很多不重视现金流量管理或资金控制能力较弱的公司都为此付出了惨重的代价。因此，现金流量管理对公司的重要性不言而喻。

　　由于现金流量表的编制基础是收付实现制，因此本表中的数据不受会计处理方法的影响，从而提高了信息的可比性和可靠性，还便于在不同公司和同一公司不同时期之间进行对比。因此，公司的众多外部利益相关者也将注意力由报表上的利润转向了现金流量，现金流量逐渐成为他们制定决策的重要依据之一。

　　房地产行业是中国经济的支柱产业，对国民经济的发展起到至关重要的作用，房地产行业产业链长、关联行业繁多、工程周期漫长，上游可影响钢铁、石木、建材，下游可影响运输、机械、纺织、家庭厨卫、家电百货等等许许多多的行业发展。房地产行业的大幅度波动，随之带来的就是其他相关行业的联带波动，对经济的影响巨大。并且，房地产行业具有如下几个特点：

　　(1)资金密集型行业。经过南开大学金融系主任李志辉教授多年研究，指出中国的房地产行业主要资金还是来源于各个银行的贷款，大约占到80%以上，其他方式进行融资相对较少。最近几年，因为中国房地产业总体行业不景气，大多数房地产公司或企业还贷压力大、资金不能及时到账，应收账款普遍增多。

　　(2)人多地少，劳动力密集型行业。我国的国情是人口多，土地少，相关的土地政策也是房地产发展的制约因素，所以中国的房地产业是政策导向型产业，对XX宏观经济调控政策敏感性强。房地产行业在项目建筑施工时，需要投入大量的人力、财力，并且需要大量劳动力集中长时间的工作，工程耗时漫长。

　　(3)营运精细复杂，知识、专业技术密集型行业。房地产行业关联行业多、产业链长，需要很多具有专业科学知识或拥有专业技能的人才，涉及整个工程的方方面面以及化解在合作开发中可能涉及的各种利益纠纷。

　　(4)工程大、耗时长，资金需求量大，资产负债率较高，容易产生较高风险。房地产行业和其他行业的区别还在于投资所需的资金量非常大，因为一般的房产开发建设周期至少需要几年的时间，所以须要有完备的资金链也就是本文着重研究的现金流作为支撑。

　　上市房地产公司的现金流量情况主要分为现金流入情况和现金流出情况。房地产销售获得的销售款和进行融资后获得的融资款构成了现金流入的主要渠道。公司现金流出的主要方式有：购买土地支付的费用、工程款、财务费用、销售费用、管理费用、贷款费用、应交税金等。上市房地产公司进行现金流量的管理，不但能使公司价值最大化，而且能够保证公司的现金的正常运作和健康的、良性的循环。一个公司现金的流动，就像人体中血液的流动，而如投资活动产生的现金流量，就像人的放血功能，适当的放血有利公司健康、如筹资活动产生的现金流量，就像人的输血功能，是公司外部能够带来多少新鲜的血液，如经营活动产生的现金流量，就像造血功能，源源不断的产生新的现金流量、维持现金流量的正常、循环运作。公司产生的现金流量就可以用在所以在购买土地支付的费用、工程款、财务费用、销售费用、管理费用、贷款费用、应交税金上面。但是也很容易出现不良融资、资金短缺、负债累累等情况。所以上市房地产公司有现金流量流入、流出的各个阶段，都要注意现金流量的管理。

　　保利地产公司是由中国保利集团控股的大型国有房地产公司，公司股票代码600048，保利地产公司成立于1992年，是中国保利集团房地产业务主要的运作平台。

　　截止至2013年12月31日，保利地产公司拥有总资产3139亿元，其中净资产达701亿元，收获净利润119亿元。保利地产公司主要经营业务有：房地产的开发经营、房屋工程设计、室内装修装潢、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产酒店管理服务、自有资金的投资与管理业务、企业管理服务、批发和零售贸易、矿产资源领域投资开发等。旗下所属包括精品住宅、商务办公大楼、商贸会展大楼、购物时尚中心到高端休闲养生会所以及五星级大酒店等。

　　3.3.1同行业比较分析

　　选取另外3家与保利地产公司经营情况相近但不完全相同的上市房地产公司与之进行比较。这3家公司分别是华远地产股份有限公司，股票名称：华远地产，股票代码（600743）；深圳华侨城股份有限公司，股票名称：华侨城A，股票代码（000069）；金地集团股份有限公司，股票名称：金地集团，股票代码（600383）。

　　华远地产股份有限公司是国内房地产老品牌，一直致力于开发新型高品质的生活住宅。主营业务有房地产开发经营、土地开发、市政建设、物业管理、销售建材以及房地产信息咨询服务等。

　　华侨城A是深圳华侨城股份有限公司其利用部分优质资产，主打房地产开发、旅游服务及相关文化产业管理相结合的下属股份有限公司。经营范围有房地产开发与经营、旅游管理、酒店服务；建有规模最大、数量最多的主题公园群。

　　金地集团股份有限公司，是信誉3A级、房地产开发国家一级资质的上市公司。主要经营房地产开发、商品房销售、老旧城区改造等。

　　3.3.2资产负债表财务比率简析

　　一、变现能力分析

　　（1）流动比率。

　　计算公式：流动比率=流动资产/流动负债（3-1）

　　流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货和1年内到期的非流动资产等；流动负债主要包括短期借款、交易性金融负债、应付账款、预收账款、各种应交款项和1年内到期的非流动负债等。

　　保利地产公司在2013年的流动比率为1.64，表明保利地产公司每有1元的流动负债，就有1.64元的流动资产作为安全保障。流动比率是对公司进行短期偿债能力衡量的一个重要指标。公司偿还流动负债的能力越强，那么它的流动比率测算出来的值肯定越高，公司能够得到偿还的保障也就越大。根据国外学者的研究结论，流动比率在2：1左右比较合适，保利地产公司的流动比率从2009年至2013年，整体上来说呈下降趋势，但还在一个正常的范围内。

　　（2）速动比率。

　　计算公式：速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债（3-2）

　　在流动资产中，交易性金融资产、应收票据、应收账款的变现能力均比存款强，存货需要经过销售才能进一步转化为现金，如果存货滞销，则其变现就成了问题，所以存货是流动资产中流动性相对较差的资产。

　　根据国外学者的研究结论，速动比率在1：1左右比较合适，保利地产公司2009~2013年的速动资产都在一个较低的水平。虽然保利地产公司的流动比率还算在一个正常范围，但是流动资产的流动性较差，表明公司短期偿债能力不强。

　　二、长期偿债能力分析

　　资产负债率。

　　计算公式：资产负债率=负债总额/资产总额*100%（3-3）

　　资产负债率是对公司进行偿还债务的综合能力进行衡量的一个重要指标。这个比率越是高，公司偿还债务的能力就越是差，相对应的财务风险也就大大增加；反之，资产负债率越低，公司偿还债务的能力就越强，财务风险也就相对低。

　　保利地产公司2013年的资产负债率为70.97%，表明保利地产公司的资产有70.97%是来源于举债；或者说，保利地产公司每70.97元的债务，就有100元的资产作为偿还债务的保障。

　　三、营运能力分析

　　（1）存货周转率。

　　计算公式:存货周转率=销售成本/存货平均余额（3-4）

　　存货周转率说明了一定时期内，公司存货的周转次数，可以反映出公司存货的变现速度，衡量公司的销售能力或者说存货是否过量。保利地产公司2013年存货周转率为0.24，即一年存货周转0.24次，换成存货周转天数的话，就是360/0.24/365=4.17年，表示保利地产公司存货周转一次需要4.17年，时间相当之长。在正常经营情况下，像保利地产公司这样存货周转率很低，说明存货周转速度很慢，资金利用率不高，应当采取积极的销售策略，提高存货的周转速度。

　　（2）应收账款周转率。

　　计算公式：应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额（3-5）

　　它能对公司应收账款的流动性进行估测，反映出应收账款在一个会计年度内的周转次数，并且可以通过应收账款周转率来对变现速度和管理效率进行分析。该比率反映了公司应收账款的周转速度，比率越高，说明应收账款的周转速度越快、流动性越强。

　　在市场经济条件下，由于商业信用的普遍应用，应收账款成为公司一项重要的流动资产，应收账款的变现能力直接影响到资产的流动性。保利地产公司在2013年的应收账款周转率为123.7，即该公司在一年内应收账款周转次数为123.7次，也可以用应收账款平均收款期表示应收账款周转一次所需的天数，为360/123.7=2.9天。应收账款周转率的高低，可以判断一个公司收回应收账款的快慢，应收账款周转率越高，则收回的速度越快，公司资产的流动性也更好，公司短期的偿债能力也越强。

　　3.3.3资产负债表财务趋势简析

　　（1）总资产变化分析。

　　2013年的资产总额为1340.4亿元，比2012年增加了248.43亿元，增长22.75%，2012年的资产总额为1091.97亿元，比2011年增加了295.31亿元，增长37.07%；2011年的资产总额为796.66亿元，比2010年增加了198.48亿元，增长33.18%；2010年的资产总额为598.18亿元，比2009年增加了119.21亿元，增长24.89%。

　　（2）流动资产变化简析。

　　2013年的流动资产为1228.52亿元，比2012年增加了197.8亿元，增长19.19%；2012年的流动资产为1030.72亿元，比2011年增加了291.29亿元，增长39.4%；2011年的流动资产为739.43亿元，比2010年增加了203.32亿元，增长37.93%；2010年的流动资产为536.11亿元，比2009年增加了109.75亿元，增长25.74%。

　　（3）固定资产变化简析。

　　2013年的固定资产为20.38亿元，比2012年增加了16.03亿元，增长368.5%，2012年的固定资产为4.35亿元，比2011年减少了0.01亿元，增长-0.23%；2011年的固定资产为4.36亿元，比2010年增加了1.75亿元，增长67.05%；2010年的固定资产为2.61亿元，比2009年减少了0.38亿元，增长-12.71%。

　　以上数据可以看出保利地产公司资产逐年在增长，在13年保利地产大规模买地，预付账款增幅巨大，使得2013年流动资产大增，保利地产加速了扩张的规模。

　　（4）负债总额变化简析。

　　2013年的负债总额为951.23亿元，比2012年增加了153.65亿元，增长19.26%，2012年的负债总额为797.58亿元，比2011年增加了243.68亿元，增长30.55%；2011年的负债总额为553.9亿元，比2010年增加了167.18亿元，增长43.23%；2010年的负债总额为386.72亿元，比2009年增加了90.77亿元，增长30.67%。

　　3.3.4现金流量表三点式观察分析

　　第一，经营活动产生的现金流量

　　也就是从主营业务产生的，如果上边欠着上家，也就是采购方的钱，下边却收不到下家，也就是销售方的钱，那经营活动产生的现金流量，显然就可能是负数，负数是很难长久支撑的。像保利地产公司现金流量呈现负数的公司，而利润表上显示出来保利地产公司的净利润却是正数，这是十分有趣的现象。

　　保利地产公司五年平均净利润增长超过38%，但每股现金净流量，几乎每年都是负数。因为近年来公司经营规模不断扩大，购买材料、接受劳务支付的现金增幅较大；同时，近两年房地产行业形势不容乐观，特别是冶金行业资金相对紧张，保利地产公司应收账款增加。所以，保利地产公司应采取积极有效的措施加大应收账款回收力度，力争改善现金流。

　　第二，每股现金净流量

　　所谓每股，就是和每股收益之间进行判断。如果每股收益，我们看到的里面有很多的注水，那么每股现金净流量，就是挤干净这些水的一个重要指标。

　　第三，支付给职工即为职工支付的现金

　　保利地产在为职工支付的现金方面逐年递增，趋于稳定，在这方面还是做的比较不错。然而有不少的上市公司，为了粉饰报表，在利润表中大量的提取了职工薪酬，却没有实际的发放。

　　4.1.1工程款、地价上涨，成本提高

　　房地产开发需要大量人力、财力的投入，项目的施工搭建需要原材料的供给，最近几年中国经济处于通货膨胀的状态，各行各业生产成本都有所提高，随着上游的钢铁、石木、建材这些原材料供应商的提价，包括越发昂贵的劳动力资源，导致房地产公司工程建造成本也在悄悄上升。房地产行业需要进行土地的开发投资，然而土地又是不可再生资源，连年的大规模占地用地，进行房地产发开，导致可用来开发的土地逐渐减少，地价不断上涨，更高的地价迫使房地产行业总体开发成本提高。

　　在如今的经济环境下，房价高低的形成原因是多种多样的。有一部分是房地产公司本身的原因，例如周围环境、楼盘品质、所在区位、附属价值等；也有一部分是房地产公司自身以外的原因，例如楼市大环境的影响、居民的人均收入水平、借贷款利率的高低、所交税费的不同、投资成本的高低和交易过户费用的大小等等；但最终还是看市民购房的需求大小。供求关系影响着市场价格的变化，市民购房需求强烈，楼市供不应求，可能就会产生热销地段房价节节上涨的现象，如果市民购房需求冷淡，都是持观望态度，那么，新建楼房供应远远大于需求，会导致楼市积压，房地产公司销货困难，闲置楼盘不断增多。

　　4.1.2融资渠道变窄，地产资金紧张

　　为了补齐资金缺口，保利地产公司继股市融资曲曲折折后，又通过银行贷款、信托等方式进行融资。

　　保利地产公司日常运作、工程进行都需要大量资金的支持，与各银行都有密切的合作与联系，就银行里贷款来说，在2014年11月22日中国人民银行宣布调低存贷款利率之前，在国家的宏观调控下，银行对保利地产公司或者说对整个房地产行业的开发贷款和按揭贷款都有慢慢收紧的趋势。

　　保利地产公司总部设在广州，当地银行机构自2013年起对公司贷款的发放与信用的审核变得更为严格。较之2010年保利地产公司长期贷款356.01亿元，保利地产公司2013年全年新增长期贷款总额192.51亿元，其中保利地产公司以保证加抵押方式在浦发银行、建设银行、光大银行、中国银行、民生银行分别借款18亿元、15亿元、14亿元、9.9亿元和9亿元，通过保证方式在兴业银行、交通银行借款23亿元、10亿元，并且用信用担保在中信银行成功获取12亿元的贷款。虽然各大银行风控部对保利地产公司资金状况都持乐观看好态度，但因其现金流量长期呈现短缺情况，银行不可避免的对保利地产公司大额贷款都表现出谨慎收紧态势。在这种严峻的形势下，保利地产公司从银行获取大量巨额周转资金也变得越来越难。

　　根据保利地产公司2013年年报显示，公司持有货币资金337.5亿元，股东所有者权益691亿元，但公司的短期借款、长期借款和其他应付款总计1022.7亿元。大量的负债和少量的资金迫使公司不断进行融资，保利地产公司另外一种融资方式就是通过信托来进行融资，投资者把资金用信托的方式交给公司打理，获得房地产升值给投资者带来的收益。在这种方式下，可以减少银行贷款、减轻公司的还贷压力，缓解紧张的供求关系，又可以巧妙的解决公司资金来源问题。但是由于国家风险把控严格加上税收等一系列的政策因素，信托在中国的发展并不像国外那样兴盛。使得房地产公司想要靠信托融资的路径也大幅收窄。

　　4.2.1经营现金流量连续几年为负，债务负担沉重

　　保利地产公司2012年经营活动产生的现金流量净额为30.93亿元，2013年这个数据大幅下降为-97.54亿元。在2013年，由于可开发土地的减少，导致地价的上涨，使得保利地产公司支出成本大大增加，加上房款回笼减少，回笼速度趋慢，使得保利地产公司现金流量变化幅度巨大。保利地产公司经营现金流量已经从2009到2011年连续三年都是一直为负数，虽然2012年转正，情况稍微有所好转，但2013年数据依然回落至-97.54亿元。

　　保利地产公司每股经营活动产生的现金流量净额2009年到2011年分别为5.68元每股，2.27元每股，-0.57元每股，每股现金净流量逐年减少，2012年8.4元每股，2013年0.31元每股，资金紧张，情况不容乐观。

　　2013年保利地产公司投资活动产生的现金流量净额为-22.26亿元，因为公司资金紧张，多次向各家银行申请贷款，使在筹资活动产生的现金流量净额较2012年上升了10.42%。（125.06-113.26）/113.26*100%=10.42%

　　公司债务方面，2013年保利地产公司负债总额达2447.87亿元，与2012年相比，增长了24.64%，公司资产负债率高达77.97%。

　　（2447.87-1963.89）/1963.89*100%=24.64%

　　2447.87/3139.40*100%=77.97%

　　4.2.2存货周转率偏低，多处空盘楼市积压

　　2009年至2011年,，保利地产公司的存货逐年攀升，2012年至2013年末有所好转，但存货周转率仍然偏低。根据年报显示，2009年，保利地产公司的存货为304.6亿元，2013年末则迅速攀升至784.8亿元，五年时间猛增2.58倍。

　　在2009年保利地产公司存货周转时间还是4.93年每次，到了2011年变成7.05年每次，这表明在2011年保利地产公司的每一元现金支付，都要至少7.05年才能回笼成本。

　　至2013年，保利地产公司的周转时间也需要4.11年每次。保利地产公司存货周转率低、周转速度慢，迫使公司需要长期大量持有一定足量的资金才能维持保利地产公司正常的经营活动和正常发展。

　　4.2.3购买土地及新开工项目不断增多，扩张速度偏快

　　在2010年保利地产公司制定了3至5年再打造一个保利地产公司的目标，为了实现这个目标，保利地产公司规模不断持续的激进扩张，2009年至2013年，保利地产公司用在购买土地的资金从1523亿元一直上升到3139亿元，短短4年时间，年均涨幅超25%。

　　2013年保利地产公司公司实现营业收入923.56亿元，同比2012年689.06亿元，增长了34.03%；归属于上市公司股东的净利润691.53亿元，同比2012年547.8亿元上升26.24%。由于保利地产公司规模的增长，公司经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元，同比30.93亿元下滑-415.36%。且至2013年末保利公司共持有的货币资金为337.53亿元。

　　至2014年9月，保利地产公司营业收入为522.15亿元，股东的净利润为66.48亿元，与13年9月的51.39亿元进行比较后，可以看出增长了29.36%。由于保利地产公司工程款、地价等房地产项目的投入增加，到2014年9月，保利地产公司经营活动产生的现金流量净额为-181.16亿元，与13年9月-80.17亿元同比下滑-125.97%。

　　4.2.4销售和资金回笼速度趋慢

　　2013年，保利地产公司销售回笼1112亿元，保利地产公司的应收账款周转率为123.7，应收账款周转率相当高，即保利地产公司在一年内应收账款周转次数为123.7次，用应收账款平均收款期表示应收账款周转一次所需的天数的话，保利地产公司也需要2.9天。保利地产公司销售资金回笼速度的趋慢，使得公司现金流量的保障就会出现困难，也将导致保利地产公司偿债能力的下滑。

　　4.2.5土地储备区域及结构分布不合理，重点城市储备不足

　　由于房地产市场存在区域差异性，特别是大中城市中的一、二线城市，经济的繁荣、庞大的人口聚集率、黄金地段的开发殆尽，使得中心土地逐步成为稀缺资源，促使大中城市中的一、二线城市成为房地产市场楼市热销区域，而一些偏远地区和二、三线经济不是那么发达、人口数量不是那么聚集的城市就出现了严重的分化现象。2013年，保利地产公司新进入肇庆、清远、太原、日照等城市，进行房地产市场的开发经营，显然开拓力度还不够到位，保利地产公司的土地储备区域及结构分布还不是很合理，在北京、天津、上海、江苏、浙江等重点城市及中心区域储备还是严重不足。

　　5.1.1控制成本，利用好相关政策

　　控制成本的具体措施有很多，例如保利地产公司对向外展示的样板房装修成本和样板房内家具的种类进行严格控制；对于耐用品和绿色环保设备进行回收和周转使用。应根据市场需求和从购房市场得到的市民意愿反馈，对建筑面积的大小、楼层的高低、普通住宅区、商业区、花园洋房、别墅区搭配等进行合理规划，以求获得最大的销售额和利润。尤其在保利地产公司楼市的预售期，总成本的精确计算，设定好精准的预售价格，控制好成本，才能保证公司利润的实现。

　　限贷令取消，若结清首套房贷再购房仍可享首套贷款优惠和央行降息。面对国家紧缩性货币政策，对于房地产行业来说，可能是个好兆头，因为减轻了房地产公司的贷款成本，也减少了房地产公司的融资方面的一些成本。面对下降的存款利率和贷款利率的降低，在经济学理论上，可以激发消费者消费欲望，拉动经济的增长，对于购房贷款来说，低的贷款利率，人们可能会增加购房需求，提高房地产行业的销售业绩。且四个月央行连续2次的降息，贷款利率的下降幅度又大于存款利率，无疑对房地产行业融资难、融资贵的问题给予了无形的帮助。

　　5.1.2尝试新的融资方式，改善经营

　　保利地产公司可以实行新的一种融资模式就是夹层融资。通过股权和债权的组合方式，提供形势灵活、门槛低的长期融资。这种新型的融资方式在发达国家已经开始施行，但在中国却很少听闻。

　　保利地产公司也可以通过短期融资券的方式来进行融资。短期融资券按照国家法定程序，投资与被投资方双方进行约定，在一定较短的时期内偿付利息。是通过借鉴外国先进的融资方式，并根据实际经济发展状况而开发的一种新型的商业票据。具有周转速度快、资金灵活、期限短等优势，可以帮助公司解决临时性、周转所用的大额资金。

　　面对整体房地产行业的不景气、融资审核程序的严格化和融资渠道的收窄，保利地产公司应该注重现金流量的管理，合理安排现金流量，量入为出，改善经营，走长久地可持续发展道路。

　　5.2.1加大经营力度，制定经营目标

　　保利地产公司应把珠三角地区作为经营的主打市场，依靠公司在广州本土的资源优势、区位优势、价格优势等进一步抢占房地产行业销售市场的份额，并且把业务增长延伸至长三角地区和京津沪地区，加强前期的推广与宣传，增大服务力度和广告深度，使保利地产公司的品牌形象深入人心。坚持普通住宅的为主的产品定位，满足人们日常的居住需求为先；计划目标2015年一、二线城市住房推货1600至1800亿元，长期保持销售业绩10个百分点以上的增长，不断增强保利地产公司的整体实力，获取更高的收益。

　　5.2.2实行推货措施，推广购房优惠，减少闲置楼盘

　　2013年以后，房地产行业呈现出新的变化。第一，二三线城市楼市销售疲软，房价陆陆续续出现了跌价现象，住房商品化扩张速度明显减慢，楼市供给大于需求，闲置楼盘增多，购房者大多数抱观望态度。第二，新开工程数目同比往年有所下降，虽然因为房地产行业工程项目周期长的特点，仍有部分公司维持一定增速，但行业总体增速呈下降趋势。

　　因为人们生活水平的提高、收入的增长和人均期望住房面积的增大，并且人口的流动，有乡村聚集城市的趋势，所以保利地产公司可以采用城市刚需产品为主+主动以价换量+商业物业进行辅助销售助力，这是保利地产公司可以进行考虑选择的推货战略组合。并且扩大购房优惠政策，首付款可按比例进行抵扣房价活动，新购房客户送VIP贵宾卡，积分返好礼等活动，引起购房者的注意，用城市中心住房、环境舒适怡人、沿小区商业街繁华、价格回馈力度大等亮点吸引消费者，刺激他们的购房欲望，推动楼市的出售，减少闲置的楼盘，减轻存货压力。

　　相信这一符合市场不景气形势、切合保利地产公司多存货现状、迎合保利地产公司销售增长目标的策略能为保利地产公司的销售业绩稳定增长打下坚实的基础。

　　5.2.3放缓买地节奏，合理规划投资安排

　　2013年，保利地产公司全年累计新开工程面积1692万平方米，同比增长19.94%，工程竣工面积达到1264万平方米，在建工程面积为4468万平方米。

　　由于多年的激进扩张，追求规模的扩大，保利地产公司应该重新进行土地规划，在土地储备方面整体上应采取收缩策略。减缓开拓规模，精细考量、谨慎拿地，这样有利于改善保利地产公司现金流量紧缺的现状、缓解资金压力，为后续更好的市场机会留出足够的资金和空间。

　　5.2.4完善账务管理措施，精细化管理

　　保利地产公司要完善销售数据的管理，及时确保数据的真实性和准确性，提前进行银行按揭贷款的额度申请，提早制定约定面积差价的计算方式，节省结算时间、减少结算压力，对于面积差价应及时入账并跟相关部门进行汇报；如今房地产行业的竞争不光要做好资源上的竞争，更要做好管理上的竞争。保利地产公司更应完善成本管理的理念，在工程项目中实施全过程的精细化管理方法，要强化各个阶段的流程、细化标准及公司的经营目标，降低成本、细化管理、提高效率、获得收益。

　　5.2.5有针对性的补充土地，提高储备区域分布合理性

　　2014年的第三季度保利地产公司注资40亿元新增三块土地储蓄分别在四川的成都、江苏的南京和安徽的合肥。

　　对于土地的储备，保利地产公司目前的储备情况可以满足公司未来几年的发展需求，但是在北京、上海、沿海等核心城市和相关区域，应该有针对性的进行土地补充，重点区域土地的储备严重不足。像北京、上海、沿海发达省份等一、二线城市中心土地项目的开发权，仍然是通过竞拍夺标抢地的方式获得，市场反映良好、销售火热的地段可能溢价成交，但该段区域销售量也大，能够很好的保证资金的及时周转，在城市黄金地段进行开发运作也能保证保利地产公司的稳定收益情况。

　　城中村改造是XX关注民生的重大举措，是造福百姓、共创和谐的工程。城中村的改造，不仅可以使原本的农村籍人员搬进新居，彻底解决完全产权的城市住房，而且可以让居住在城中村的流动人口也享受到统一配建、设施完善的公寓式出租房，还可以让群众告别脏乱差、有很大安全隐患、不卫生的社区环境。加快城中村的改造不但能使农村居民住上现代化样式的房子，改善原本周围都是尘土的环境，享受更优质的社区服务，并且能够加快产业转型，推动农村经济的发展，协调城乡之间的差距，使得村民的生活得到更好的保障。所以保利地产公司应该时刻关注城中村的改造，关注民生，紧抓机遇，合作共赢，这对保利地产公司来说也是一种潜在的商机。

　　保利地产公司在2015年在北京、上海、沿海等核心城市和相关区域，有针对性的进行土地补充，寻找并且发现投资机会。也应该积极关注城中村改造给房地产业带来的机会，积极与XX进行合作，寻求协作开发、共同开发等项目获取途径，来扩充保利地产公司优质的土地资源，提高储备土地项目的区域分布合理性。

　　一个公司现金流量的运作，就像人体内不断流动的血液一样，只有保证公司现金流量循环健康、稳定安全，才能让公司更好的发展下去。像保利地产公司这样在同行业各项均值均保持领先，销售业绩逐年增长的情况下，但出现了经营现金流量却连续几年为负数，债务负担沉重；因盲目加速扩张而引发的资金紧张、资金链断裂的现象，值得公司对其现金流量的管理问题引发思考进而发现其存在的问题。

　　最后由于本人能力有限和研究分析问题的局限性，可能对于通货膨胀因素对房价、地价的影响情况并没有进一步引入进行分析；对保利地产公司现金流量表管理方面所产生问题的分析或者提出解决方案与措施也可能存在片面性与不完整性，有待在以后的生活学习中不断进行完善，希望日后对实际房地产行业的发展或房地产公司对现金流量的管理措施上提出一些有价值的参考性建议。

　　论文题目的确定和整体框架的构思，需要赵宇老师精心的指导、辛勤的帮助和自己独立的思考。在论文选题的方向、提纲的拟定、初稿的修改上，赵宇老师都给予了我很多帮助，为我指点迷津。在论文的写作过程中，我常会遇到很多疑难问题和一时无法解决的困难，赵宇老师每次都耐心指导、不辞辛苦的为我修改论文，一次又一次的对我论文中不足之处进行改善。在这里，很感谢我的指导老师–赵宇老师，在她的帮助下，使我对写好毕业论文充满了信心，让我能够很好的完成毕业论文。

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