第一篇项目简介及运作目标
一、项目简介
文成县是全国著名的侨乡，也是明朝开国元勋刘基（字伯温）的故乡。这里风景迷人，历史文化积淀雄厚，对外交通便捷，龙丽温高速建成后将纳入温州一小时交通圈。“在外温州人之家”（飞云湖1号）项目是文成县招商引资重点工程，温州市十大旅游项目，浙江省发改委浙发改经贸〔2011〕574号文件《2011年浙江省服务业重大项目计划》新增项目。
该项目位于文成县飞云湖（浙南最大的淡水湖）核心区黄坦镇，距文成县城约16公里。这里碧波浩渺、青山屏立、白鹭栖息、云虹飘渺，确是一个休闲度假、宜居宜游的生态乐园。项目规划总建设用地57.34公顷（约860亩、容积率1.0建商业性楼、会所、洒店总可建57万平方米。一期32万平方米，二期25万平方米，三期装修32平方平米总投资51亿元）。一期会所总建筑面积约32万平方米。其中包括一座约5万平方米的白金五星酒店—飞云湖雅阁度假酒店，单体会所272800平方米，公用15000平方米，项目暂定总投资概算约18亿元人民币。二期可建25万平方米，投资概算约14.06亿元，建商业性住房楼、会所、工人宿舍。三期装修32万平方米，项目概算约19.2亿元，（其中25万平米会所对外向全国商会销售回收投资成本增加项目人气）。本项目邻山、邻水、邻景结合国内集生态旅游、疗养休闲度假、会议接待、商务培训为一体的高端生态旅游地产，由温州飞云湖置业有限公司投资开发建设，计划于2016年全部建成交付使用。
该项目以飞云湖国家级旅游风景区为依托，以文成县打造温州市后花园为契机，充分把握旅游产业发展的时代脉搏，利用在外温州人商会的聚集和辐射效应，打造成温州一个重要的旅游目的地。
二、经营目标：
将“在外温州人之家”打造成为在外温州成功人士人休闲度假、接朋待客、商务公关的首选场所。
将“在外温州人之家”打造成为温州山水休闲旅游的热点和亮点。
实现产权分割后的单体会所销售额突破150亿。
项目建成后3年内接待游客量达200万人次。
第二篇项目定位、规划及业态细分
一、定位
国内集生态旅游、疗养休闲度假、会议接待、商务培训为一体的高端生态旅游地产，以浙南山水文化为主要特色的高性价比疗养休闲旅游基地。
二、规划及业态细分
“在外温州人之家”旅游地产区可划分为五大版块：“文化版块”——项目的一大吸引力；“疗养版块”对性疗养治疗；“商业版块”——项目的利润中心；“康健版块”——老板们的天堂；“生态版块”——炒作的一大亮点。
1、文化版块
文化可提高企业内涵，维持项目持久的生命力。本项目将以道家因循自然的文化提升山水乐园之情趣。
1）、人文馆
“在外温州人之家”人文馆是项目文化建设的核心部分之一，通过人文馆的建设和宣传，既可凸显温州人“敢为天下先”的精神，又可形成卖点吸引温州高端消费群体。
运作形式：邀请温州人在外创业成功的人士提供创业经过及个人资料，为其塑造蜡像，以商业赞助的形式，宣传成功人士的辉煌人生。这样，一可提高项目的知名度，二可接触高端消费群体，为单体会所的销售和开发休闲度假旅游资源做好铺垫。
2）婚庆中心
接待、主持各种婚庆仪式；通过婚庆中心吸引我们的投资消费者和旅游度假消费者。
运作形式：招商或自营。
婚庆形式设置多样。如传统中式、西式、金婚设宴、银婚设宴、水路迎娶、陆路迎娶等多种形式，供消费者选择。可和各大婚纱影楼、婚庆中心合作。
3）影视拍摄中心
影视拍摄中心是“在外温州人之家”又一卖点，投入小、回报大、见效快。“在外温州人之家”风景秀丽，是个很好的平台，一旦运作起来，吸引知名电影公司、大牌明星来此拍摄，既是新闻炒作热点，免费享用一顿广告大餐，提升“在外温州人之家”知名度、美誉度，又可吸引大批游客、追星族、媒体记者，带动消费。
运作形式：招商或自营。可租赁场地（景区）给影视公司；播放老电影，增加会议中心的利用率；拍摄影片。
4）名车展示中心
通过名车展示中心的建设和宣传，既可提升项目知名度和项目档次，还可以吸引参观者和消费者，并将其发展成为我们的房产投资者。
运作形式：和高档轿车4S店合作。
5）酒吧沙龙
酒吧沙龙可不仅可以吸引年轻消费群体，而且也可增加园区休闲氛围。
运作形式：部分投资者将购买后的单体会委托我公司经营，可形成酒吧沙龙聚集区，发展情趣酒吧和社交沙龙。
6）购物超市
旅游定点购物场所；生态购物超市。
运作形式：可招商，也可自营。
2、疗养版块
1、地址，在项目中西北面山坡，视野广阔，环境优美。
2、建设，10万平方米配备500间套房、500间单房，疗养休闲度假区，配合世界高端医疗设备、药物，（主治高血压、糖尿病），增加疗养院功能：对整个度假村经济收入。（每天住入按80%）人均300元，每天收收入24万元，每年收入7200万元。
3、商业版块
第三篇、运作模式
一、用款计划
1）计划、50亿人民币，用于项目建设在2012年3月份开工建设一期。32万平米投资计划18亿元，用于建设会所、道路、绿化、。2013年3月份开工建设二期25万平米投资计划14亿元。用于建设商业性住房、道路绿化及一切配套设施。2015年建设全部完工。2013年6月份三期开工32万平方米装修，洒店，及部份会所、商业楼、配套设施，总投资19.2亿人民币，2016年装修完成。
、销售还款计划
1）由专业房地产营销策划公司代理销售，有如下好处：
1、充分利用社会资源，让项目内业态能百花齐放。
2、减少自营风险。
3、提前实现销售有利于投资回收。计划在2015年到2016年销售会所(别墅)回收一部份成本，作为还借贷款。在2016年销售全部完成，还清借贷。
2）收益预测：
本项目638幢单体会所，总建筑面积272818平方米，，实行产权分离。温州商会认购营销，其中一部分回收统一经营，统一管理，根据经营的效益情况给予认购者一定比率回报。一期单体会所计划于1014年建成销售，建筑面积为25万平方米，按单价20000每平米计算，此项可收回成本约50亿元，销售收入优先用于偿还成本贷款。
参照文成房地产价格水平：主要以文成现售商品房和温州山地会所价格为参照；参照在外温州人之家项目商业地产投资回收期；据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正。
二、自营
酒店委托雅阁酒店管理集团进行管理，依托其国际先进管理经验，打造温州最好的酒店。
预计经营收入：
以白金五星级飞云湖雅阁度假酒店旅客接纳和环湖景观游客接待为主，酒店建成后，客房委托澳大利亚雅阁酒店管理集团进行管理经营，酒店拥有客房240间，按每天300元/间计算，客房年收入为2608万；餐饮收入和环湖旅游收入，每年按实际接待能力的80%计算，每年营业利润约3000万元。
三、代理经营
本项目638幢单体会所，总建筑面积272818平方米，，实行产权分离。温州商会认购营销，其中一部分回收统一经营，统一管理，根据经营的效益情况给予认购者一定比率回报。
四、招商
酒店部分内容进行招商，园区部分经营项目进行招商。
第四篇、在外温州人之家旅游地产项目营销计划
一、媒体宣传计划
第一阶段：准备阶段
时间：项目一期建成
内容：和各大媒体联络搞好关系，为以后的宣传工作做好铺垫。
媒体选择：
《温州日报》、《温州都市报》、《温州晚报》、《温州商报》、温州新闻综合频道、温州都市影视频道
第二阶段：销售阶段。
时间：项目一期建成
内容：单体会所预售
媒体安排：
1、报纸广告。
方向：以软文炒作为主，硬广告为辅，销售活动为补充。
附项目预售推广计划：
时间：项目一期建成
解决问题：项目的知名度，各项活动的告知。
媒体计划：
2、电视广告：温州新闻综合频道、温州都市影视频道
时间：8.15——23.15频次：5次/天（包括重播）
内容：形象广告、预售广告（15秒）
3、电台广告：温州交通电台。
时间：7.15——24.30频次：6次/天
内容：“在外温州人之家”项目介绍，售楼处地址、电话。（30秒）
4、户外广告：温州——文成进口处设巨幅项目广告、售楼处外墙广告、项目入口处广告。
第三阶段：经营管理阶段。
时间：项目建成后长期。
目的：让“在外温州人之家”项目得到持续发展。
手段：用实效的促销活动、公关活动、社会活动带动客源、聚集人气；用科学的现代化企业管理，让投资者实现投资增值。
二、活动计划
1、全年计划举办的活动：
大型营销活动：除夕、春节、元宵节//五·一旅游黄金周//十·一旅游黄金周中型营销活动：元旦节//情人节//三八妇女节//端午节//中秋节//重阳节//圣诞节
小型营销活动：母亲节//父亲节//六一儿童节//七一建党节//八一建军节//教师节
2、公关活动。
通过广告让很多人知道了我们的项目及服务内容，下一步是近距离接触重点团体客户。此阶段，公关将起到立竿见影的效果。公关方向：
XX部门。将他们的会议、庆典活动放在芙蓉古城举行。
各大企业、公司。举办他们的庆典活动、联谊会、员工培训等。
社会团体。承办他们的一些学术交流会。
各地旅行社。与之合作在国庆、五一等举行重大活动，吸引更多的外地游客。
婚纱影楼。为他们的消费者并提供各式婚礼及婚宴的服务。
3、社会活动。
争取承办一些影响力重大的社会活动。提升该项目的知名度、美誉度。
四、客源开拓计划
1、国内温州成功人士
国内在外温州人全国各地约160万，他们在各地建起了40多万个销售网点，构筑了庞大的市场网络，推销了上千亿元的温州产品。温州人在全国各地创办企业3万多家,累计投资额超千亿元，年工业总产值超千亿元，创造的价值相当于温州本市GDP的60%。这些国内在外温州人中不乏成功人士，他们渴望在自己的家乡有一个风景优美栖息之地，他们的购买欲望和购买力是本项目地产的重要保障。
2、国外温州成功人士
温州是我国著名的侨乡，40余万温州人分布在全世界65个国家和地区，建起了遍布全球的地缘乡亲商务网络。在外商会多达180多个，其中文成县10多万华侨旅居在世界55个国家和地区，是全国著名的侨乡和“侨领之乡”（有400多名文成籍华侨华人分别担任华侨社团副会长以上职务，其中国家主要领导人接见过的侨领达100多人）。这些温州华侨也都有叶落归根的故土情结，是我们项目的主要客源。
3、外来客商
随着温州模式和温州人经济理念的提出，许许多多的外地商界要人，XX领导等，纷纷通过当地的温州商会及在外温州人的引领，前来温州考察，学习温州模式。温州模式让一些外地到温州创业的成功人士渴望融入温州生活，渴望有一个彰显身份和地位的温州之家，因此，这些人也是我们项目的一部分客源。本项目建成后对温州地区旅游事业作出一定贡献。
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