SJ公司财务风险管理分析及对策

摘 要

当前房地产企业财务风险现状主要为筹资风险、投资风险、流动性风险等。SJ房地产公司的问题表现在：资金融资困难、经营活动不规范，盲目开发楼盘、财务人员素质低，财务风险管理意识不足、资本结构不合理，负债率高存在缺陷等。提出建立多样化的融资方式、进行市场调研，做好风险评估预测、把财务人员的文化水平和职业能力提升作为重要任务、提升公司自身社会责任感，获得更大机会、把负债规模降低到合理水平、积极销售楼盘，使现金快速回流等措施。使企业提高财务系数的安全性，建立完善的财务风险管理制度，才能在如今激烈的房地产行业竞争中脱颖而出。

关键词:房地产企业 财务风险 行业竞争

一、引言

一方面，房地产行业是中国经济发展的重要产业之一，这些年来发展非常迅速，对于促进各个行业发展、国家税收的稳定、社会的安稳团结有着非常重的含金量。另一方面，2020年小康社会目标的全面达成为SJ房地产公司发展带来百年难得一遇的机遇，更是成为全国高端舒适环境竞争主战场，怎样抓住国家政策红利带来的蓬勃春天，如何在多如牛毛的房地产公司中脱颖而出，如何正确合理分配使用公司每一笔资金，成为SJ房地产公司可持续发展的首要思考的问题。在新的形势下，公司的每一步计划都几乎在逆水行舟，不进则退。只有认真做好准确细致的规划和判断，严格把控好SJ公司财务风险管理的，意识到财务风险控制是企业可持续发展的必不可少的条件，才是SJ房地产公司的首要任务。

二、相关理论概述

（一）筹资风险概念

房地产行业是一个高投入、高风险的实体产业，对筹资这一个方面有很大的要求。房地产筹资是指由于开发商在开发建设的过程中，自有的资金不足以去完成楼盘的筹划建设，需要从流通的的货币市场，从各个方面来获取房地产项目建设的货币资金。房地产筹资风险主要有货币资金获取需要繁杂的过程和筹集的资金到期不能清偿债务。资金获取繁杂是指房地产企业资金主要是靠银行资金这个重要的资金链，银行需要经过层层审批，调查该企业的是否偿还得起等等，过程繁琐。到期不能清楚债务其基本主要形成原因是债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。

（二）投资风险概念

关于房地产行业，因为是资金密集型产业，通常一个房地产项目是很难只是凭借个人或者单独企业实现的[2]。房地产公司和大部分企业公司一样，需要进行各种各样的投资方式来扩大自己的生产规模和影响力，创造更好的利润。但是，由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险,因此投资风险这个概念也出现在了我们的视野当中。影响投资风险的如利率水平的变动直接影响了房地产公司的收入水平，国家进行楼市的调控导致银行的贷款率大大上升直接影响了房地产企业的偿债能力，这些不确定的因素都是房地产企业的投资风险的一部分。

（三）流动性风险

首先，流动性风险是指以合理的成本获取资金，用于偿还账务或增加资产的能力，其基本要素是时间、成本和资金数量[3]。对于企业的流动性风险，我们一般评价和分析企业的流动比率和速动比率，但是房地产企业并不适用于流动比率和速动比率。一般来说，其他条件不变的情况下，公司的留存货物量越高表明流动性越好。作为房地产企业，留存的货物量越多代表就是公司的楼盘量多，那么在资金方面的投入量也越大，进行销售变现没有那么及时。另外，房地产企业的交易金额太过高昂，一般都是进行传统的合同分期付款方式进行变现的，大部分都需要很长的时间才能收回全部的资金，在这个分期还款的时间里，造成大量的应收账款在账目上，会造成资金的流动性风险问题。

三、SJ公司财务风险管理存在的问题

SJ公司秉持着“服务为先，精益求精”的发展理念，是一家专门从事于房地产的推广、开发以及销售的一家传统行业的企业。公司目前的主导商品房产品是销售给个人使用，与中国的国情政策息息相关。在“房住不炒”的大方针下，各地XX都出台了各种政策，整个房地产行业在总体上运行是低迷的，公司商品房销售面临艰苦的困难，影响公司的营业利润减少。再加上现如今的同行业的市场争斗更为激烈，公司为了争取更多的市场份额从而忽略了企业的财务风险管理，实行一些没有深思熟虑的决策，公司经营正面临着不利的环境因素影响。

为了完善公司的发展战略使公司在激烈的环境下更好的发展，从中找出SJ公司财务风险管理问题：

（一）SJ公司资金融资困难，融资方式的比重不协调

表1 SJ公司2017年-2019年筹资活动的现金流量表

（数据来源：来自SJ公司财务报表）

影响SJ公司进行融资活动的主要有借款的现金流入以及所有者权益。从表一我们可以看出吸收少数股东投资收到的现金2017年的数值是3000万元；2018年的数值是6255万元，增加了3255万元；2019的数值是1.82亿元，增加了0.3945亿元，从总体上来说呈现上涨的趋势。当中的主要原因还是投资者对于公司的发展前景保持乐观积极的态度，越来越看好公司的能力，但是少数股东投资收到的现金占筹资活动的比例最小，所以对于融资活动也是杯水车薪的。

发行债券收到的现金2017年的数值是1.38亿元；2018年的数值是2.32亿元，增长了0.94亿元；2019年的数值是3.55亿元，增长了1.23亿元。发行债券收到的融资资金也是上升的趋势，增长的量也高。这是由于人们受传统观念影响，认为房子属于可以保值甚至投资的一个产品，对房地产行业还是有信心的，愿意购买SJ公司发行的债券。虽然债券收到的现金每年都处于上升的趋势，且占融资金额总量比值高于股东投资收到现金比值，但是还是处于少数，对融资的资金起不了太大作用。

借款收到的现金2017年的数值为34.05亿元；2018年的数值为30.1955亿元，减少了3.8545亿元；2019年的数值为26.94亿元，减少了3.2555亿元。SJ公司借款收到的现金主要是银行借款为主，这几年来，国家以及XX方面对房地产行业进行了政策调整，抑制房价过于快速增长。为了响应国家政策号召，银行减少了对SJ公司的贷款金额，甚至提高了贷款的利率，增加SJ公司的营业成本。另一方面，房地产行业的坏账率水平高，大规模的开发，也影响了银行给SJ公司的贷款，融资显得十分困难。然而，借款是融资最多的一部分，最高达到了当借款大幅度减少时，对SJ公司的影响也显而易见。SJ公司融资方式的比重不协调，太过于依赖借款的水平。

（二）SJ公司投资经营活动不规范，盲目开发楼盘

表2 SJ公司2017年-2019年营业性和投资性活动的现金流量表

（数据来源：来自SJ公司财务报表）

2017年投资性现金流入数值为9757万元；2018年的投资性现金流入为-0.36亿元，减少了1.3357亿元；2019的投资性现金流入数值为-3.62亿元，减少了3.26亿元。主要是SJ公司过于追求业绩的增长，实行大规模的盲目开发建设活动，没有进行理性的风险评估投资，在这个过程中也是需要大量的资金。其次作为一个房地产企业，其主营业务成本最高的方面是土地。近年来随着土地的价格一路上涨，当SJ公司需要大规模开发建设，那么投资方面的支出会大大增加，所以导致了投资流入的现金每年大幅度的减少，甚至是出现了负数的情况。

2017年营业性现金流入数值为12.25亿元；2018年的营业现金流入为-6.37亿元，减少了18.62亿元；2019的投资性现金流入数值为-13.64亿元，减少了7.27亿元。如今，随着我们的生活水平越来越好，我们的老百姓对于房子的居住要求有很大改变，不再是简单的比如住房的面积、采光度、环境。在房地产企业项目投资以及运行之前，企业要根据相关的数据进行市场调查8。但是SJ公司盲目的开发楼盘，过度的追求建设速度，相对来说，在房子的设计要求方面的水平会有所下降，百姓对于SJ公司的住房需求便会下降。另一方面，SJ公司采取了比较保守消极的营销方式，没有灵活的根据市场需求来制定销售方案以及在各个阶段使用合理的促销方式，导致SJ公司的营业收入大大减少。

（三）SJ公司财务人员素质低，财务风险管理意识不足

在财务人员招聘方面,SJ公司财务部门招聘一般以人员作业能力为主，对人员的财务能力要求比较低。在财务人员当中，能达到房地产行业所需的学历人数才占了财务人员的五分之一，而且大多数是没有专业系统的学习和掌握过财务风险管理的知识技能，财务人员的财务风险控制能力相对较差，会降低对财务风险的防控，工作质量得不到保证，造成不良的影响。同时，财务人员不是专职负责财务工作的内容，还需要去完成非财务内容的工作，降低财务人员的工作积极性和进度。在会计职务上，会计员和助理会计师占了财务人员的98 %以上，所占的比重非常小。所以，造成了SJ公司财务人员的素质水平偏低，只能够帮助SJ公司处理日常简单的财务问题，无法适应当前SJ公司的发展水平以至于相应的财务风险发生。

在当前, 建筑企业普遍存在的问题是, 在管理层面很多人都没有较为深刻的财务风险管控意识, 没有在思想上引起对这项工作的高度重视[6]。SJ公司管理者对财务功能不能够深入的了解，他们的思维格式还停留在传统的财务职能方面，浅略地认为财务的功能作用是简单的账务处理的方面和核算数据的方面，从而忽视了预测经济前景职能和参与经济决策的职能。SJ公司未能全面了解财务的功能和作用，财务风险管理的意识水平显然就会变得很低，促使大多数财务及其管理部门无法充分发挥出真正的功用，最终财务也不再拥有其应有的价值和意义[7]。另一方面，“重视企业控制，忽视财务管理”是不少房地产企业中所存在的现状[5]。SJ公司部分高层人员把握住公司权力和财产，追求权力的角逐，忽视的了财务风险问题的管理，表现得可有可无。公司的财务记账内容等是在有关部门领导下敷衍了事，会计的准确性不能够达到预期的目标，导致SJ公司的实际管理者无法根据公司的财务报表中得到关于SJ公司最真实的数据，这样我们的财务决策不能使经营活动取得最佳的经济利润水平，影响SJ公司的有序健康的发展。

（四）SJ公司资本结构不合理，负债率高

表3 SJ公司2017年-2019年资产负债率变化表

（数据来源：来自SJ公司财务报表）

房地产企业的资本结构指的是企业内部自有资本和借入资本之间的比例[ 11]。根据表三我们可以看出SJ公司2017年的资产负债率经过计算数值约为61%；2018年的资产负债率数值为63%，同比上升2%；2019年的资产负债率数值为63%，同比上升4%。一般来说，公司的资产负债率合理的区间范围是45%—60%，这样才能充分合理的利用借入的资本来达到缓解资金紧张的问题，又能把财务风险的问题控制在安全的范围内。SJ公司近三年来都是超出警戒线范围水平，每年增加的资产负债率也越来越高，19年甚至达到了67%,严重影响了公司的正常运行协调，财务风险的因素增加了变得不可控制。从财务风险管理的深层次来说可以划分为以下两点：

首先，SJ公司开发的项目起步资金需求是很大的，需要满足自身在获得土地的开发利用权、构思设计以及需要支付的人工成本等方面的费用。SJ公司为了完成超额的任务指标在行业中占据一定地位，跟其他同行进行“建设竞赛”，没有经过深层次的考虑从银行机构借款获得了SJ公司所需要的开发资金，这是影响SJ公司资产负债率高的最关键一个地方。

其次，SJ公司的一些管理人员对资金管理不规范，不是本着从公司的角度为公司省钱的理念，而是不合理的利用公司的资源满足自己需要，风气十分的奢侈享受。SJ公司的一些人借着“应酬交际”的借口，经常使用公司的钱去出入高档的餐厅，喝着“茅台”酒，嘴上抽着“中华”香烟，把公司的钱毫无节制的使用，这是一笔很大的费用，导致公司的资金流出大大增加，需要从外面借的钱也相对的增加了，也影响资产负债率的升高。

四、加强SJ公司财务风险管理的对策

（一）建立多样化的融资方式，促进内部融资的结构比例优化

房地产企业要结合自身特点，继续发展多方式的融资渠道，打破传统融资渠道的局限，开展多元化的融资渠道为房地产企业的发展打下了牢固稳定的基础[ 9]。SJ公司通过融资获得的资金多寡可能会直接影响了该公司的战略发展。作为一个房地产公司，在融资这方面关键点做得全面、稳定，SJ公司跟其他同行的企业相比能够建设开发的楼盘也就越大。

SJ公司的融资渠道相对来说还是少。俗话说得好“人无信不立,业无信不兴”，SJ公司首先要做到的是不要总是拖欠着欠款，着重提升自己的公司实力，改善公司“老赖”等负面的消息，这样才能够扩宽我们融资渠道的首要条件。在当今发达的互联网时代，SJ公司还可以与时俱进地利用新兴的第三方交易支付平台渠道来融资，不能用单纯的眼光去看待新兴的事物。比如支付宝，这个机构具有完备的金融杠杆能力，实力雄厚。SJ公司还可以在保密原则的协议下把公司的策划书去与当地的地方XX沟通，获得XX的财政融资，在规定的时间内还本付息给回XX。XX注资不仅具有高度的保障性，还会作为一个信仰事物吸引更多的投资者。

在内部融资这方面SJ公司可以进行内部融资结构的改革，建立健全相关的融资制度，把股东等投资者的利益落实到位，激发投资者的积极性，这样才能让投资者把注资资金一步步扩大。其次，在合适的范围内进行稀释股权，虽然原始股东的真实利益减少了，但是能获得更多的资金去发展公司，只是换了一个方向前进罢了。

（二）进行市场调研，做好风险评估预测

作为一个合格和走在时代前沿的公司和企业，投资前需要先做好市场调研,要把握好不同用户的需求和偏好[4]，并且根据市场的情况做出精确的风险评估是一门必修课程。SJ公司想要走向一个高端的企业，拉开和其他同行的距离，必须把眼光放得长远，提前做好优质的市场调研的布局，对各个风险问题做一个定位，要做到以下几点：

第一点，SJ公司是一个房地产公司，首先关注的点就是土地方面的问题，运用发展的眼光，收集整理有关于土地行业的情况，对土地行业的现状和未来有一个大概的了解。通过直观的调查方法对该地方的交易商人、下游需求商人以及交易机构进行访问和交流沟通，获得最初始的数据资料。还有关注同行业其他房地产公司在市场上的所拥有的土地份额多少，做一个详细的对比分析表，定位好土地方面的市场风险评估，才能立足于当地的房地产行业。

第二点，归根到底大部分公司的服务对象是“人民”，SJ公司也是如此，要把百姓的消费需求放在重要位置，调查好当地百姓的购房思想观念，向他们派发问卷调查，了解百姓们对于各种房子装修风格、小区的绿化以及物业的安全保卫系数的要求等等。根据这些大数据，SJ公司做出一个大概的百姓关注的点是什么，做一个定位市场产品的风险评估报告，能更好的实施公司有针对性地实施战略决策。

第三点，做好政策的市场调研，跟着国家和XXX步伐走。房地产行业是一个跟政策因素息息相关的企业，SJ公司可以要求业务人员每天都要观看央视新闻，央视新闻往往隐藏一些政策的因素；在中央全会和XXXXXXX召开的时候集中关注有关于房地产行业的信息，这些会议直接体现了国家政策的意志；还要和项目所在的片区、城区甚至省厅的XX保持友好的关系，掌握当地近期的市场信息，紧紧围绕着“以当地经济发展”为主，从XX处获得真实的政策信息，定位一个正确的政策风险评估报告是SJ公司抓住机遇和在风险中迎难而上的动力支柱。

（三）把财务人员的文化水平和职业能力提升作为重要任务

1.招聘财务人员以技能素质为主

在对外招聘财务人员的时候，要协调好高级会计师与低级财务人员之间的比例，高级会计师的比例不能低于行业平均水平。面试的时候，要准备一些财务技能方面的内容和房地产行业的一些财务风险问题去考察应聘者的技能水平。

2.着重提升财务人员的专业素质能力

重视财务风险内容，及知晓财务风险为企业带来的影响[1]，所以SJ公司的财务人员要具备一种“学无止境”的学习，改变“麻木”的传统学习思维方式。一方面，财务人员在空闲之余多去看一些财经杂志，房地产行业龙头的财务报表，阅读一些财经网上的经典文章。另一方面，公司还应该专门派遣财务人员外出去驰名的注册会计师公司去交流学习，提升财务人员的业务水平。

3.建立财务素质考核评比制度

财务部门建立一个完善的财务素质评比制度，毎个月都需要进行一次评比考核，奉行“公平、公正、公开”的准则。考核主要实行百分比分数分层制，以笔试财务知识和现场问答相结合的的方式去检验财务人员的会计知识是否过关，这一部分的分值设计要占比比重大，为70%。另一方面，要财务人员平时的工作表现做一个考核，采取加减分制，分值为30%。在财务工作上认真负责，超额完成任务的，对公司的财务风险提出独特见解的预测等等按贡献大小来进行加分。对于敷衍了事，懒懒散散不按时完成公司任务的财务人员要及时的进行扣分。按照这两种方法进行考核得出最后的考核结果，优秀的人员可以升级加薪，进行适当的奖励；对于分值很低的人，财务部管理人员要对其进行一次口头上的警告，达到三次进行开除。

（四）提升自身社会责任感，获得更大的机会

企业的社会责任感就是热心社会公益事业，在国家需要时能够伸出援助之手。SJ公司应该在不影响自身发展的前提下积极履行社会责任感。

SJ公司可以给员工们弘扬社会责任感的积极意义，在放假的时候组织和号召员工们去敬老院带点水果慰问老人，陪同老人们聊聊天，打扫一下卫生；企业主要是以向社会提供产品和服务为生存的前提条件，公司要保证好项目按质按量的完成，不能够使用一些劣质的材料去建造房子，做出高规格高品质的住房对消费者有一个保证，让消费者放心。“细微见形象”虽然做的是一些小事，但是是实实在在的履行了社会责任感，树立了企业形象，形成了一些无形的竞争优势。

在国家和人民面临危难之时，要积极的伸出驰援之手，在条件允许条件下可以援助一些生活物资和资金，组织员工做一些力所能及的事情，听从XX的安排和领导，比如2020年发生的疫情很多企业都为抗疫的战争从方方面面去履行社会责任感。“大事显格局”在大事上S J公司要不留余力，有国才有S J公司这个“小家”，虽然当前公司的利益会受到损失，但是扩大了商业的格局，赢得了百姓的口碑和XX的税收优惠支持，长远来看利大于弊。

（五）把负债规模降到合理的水平

1、加强与银行合作，妥善解决企业的银行债务

主动积极与银行进行沟通，在SJ公司现金流不足以支撑欠银行的资金的时候，可以把公司获得的“土地使用权”的价值来抵押所欠的资金，降低SJ公司的资产负债率，等到销售商品获得资金归还欠款和利息的时候作废合约。

2、财务管理过程的预算化

全面预算的编制是预算管理的核心环节，房地产企业应结合自身生产经营实际，对照行业标杆企业，制定自己的全面预算管理目标[10]。在项目预算上，SJ公司第一要务是建立并且实施一个财务预算制度，对物料费用的成本、人工的成本、设计的费用以及完成项目带来的收益等方面的预算工作落实到位，减少因为投资决策所带来的经济利益受损，企业能够获得更多的资金，从隐性方面减少了SJ公司的资产负债率。资金预算方面，建立合适的资金预算指标，结合SJ公司的实际情况，大笔资金预算必须有详细的规划书和大多决策层的同意，做好资金用途的规划。

3、完善资金支出使用管理的制度

保证公司每一笔资金都要合理的利用，每笔资金都要经过严格的审核批准，以符合公司的利益为前提条件才能够报销费用。对于不合理的获取公司的资金用于满足个人的娱乐行为一律不报销，而且还要以此为戒。这样能够从源头上增加了资金，减少不必要的浪费，降低资产负债率。

（六）积极销售楼盘，使资金快速回流

SJ公司的主营业务收入便是销售住房为主，现如今SJ公司面临众多的财务风险问题，销售住房获得现金的回流能改善大部分的问题，怎么快捷高效的销售变成了SJ公司目前的一个攻坚点。

1、深层次定位客户需要进行销售

SJ公司要根据收集到的大数据对客户进行深层次的研究分类，根据背景资料划分、倾向选择产品特征划分等方法去营销。从事政要的消费者比较关注的点是仕途上升和顺利，根据“七上八下”“六六大顺”等有关观念去专门销售第六层和第七层等楼房；从事于生意运作的消费者关注的点是发财，根据中国的传统吉利数字“8”寓意于发，去定位销售给做生意的消费者；利用倾向选择产品特征，对一些四层和十八层不太吉利的楼层，可以对这些楼层进行改名的方式，如改为“3+”层“17+层”，改观消费者对这些房子的态度。

2、提高SJ公司的营销能力和服务态度

营销人员是SJ公司营销战略的具体实施者，直接面对客户的联络者。全面提升一线营销人员分析市场和消费者的营销能力，从而把握工作方向，明确工作职责，做到学以致用；营销人员要掌握多方面的沟通能力和抗压能力。在沟通前要调整好自己的仪容，一直保持着职业微笑的面容，即使遇到烦人的客户也要注意好客户的情绪；营销头目每天要利用空闲的时间召开一次营销会议，进行内部的探讨交流和对工作的不足之处进行总结。

结论综上所述，在如今房地产行业“房住不炒”的背景下，鼓励房地产行业转型升级，以SJ公司为例，以财务风险管理理论为基础依据，就SJ公司现如今的发展战略、财务制度措施发现公司在财务风险管理中存在的不足之处，为了公司的财务风险管理能更加完备，应该从结构改革、财务制度改革、自我形象的升华、营销方式等方面实行保障措施。房地产行业改造升级是我们国家全面步入小康社会，升华百姓居家条件的重要条件，SJ公司要把握主线，科学的改革焕新，提升格局，立足于当代房地产的提供高质量住房和服务的发展变化。

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SJ公司财务风险管理分析及对策

价格 ¥5.50 发布时间 2023年3月15日

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