浅析碧桂园房地产公司纳税筹划存在的问题及对策

摘 要

税收支出是房地产企业成本的重要组成部分，因此企业可以从税收入手，对企业进行有效合理的规划，不仅可以为企业节省现金流，还可以增加利润,而且可以进一步提高企业的竞争力。本文从碧桂园公司的纳税筹划现状出发，深入分析了组织结构设计不合理，财务工作人员纳税筹划能力不强，纳税筹划方案有待完善，风险管理体系不健全等问题,进而提出了建设税务风险管理企业文化，做好人才储备工作，完善对土地增值税的筹划，构建风险管理体系，及时关注税收政策和经济环境的变化,保证筹划方案的灵活性等解决措施，希望能有助于碧桂园房地产公司改善纳税筹划

关键词：财务核算 纳税筹划 成本管理

一、引言

房地产企业开展合理的税收筹划对中国市场经济的发展具有重要意义。房地产企业税收筹划是降低和实现风险管理目标的主要途径和措施。通过研究房地产企业的税收筹划，可以丰富理论，促进中国房地产业的健康发展。它可以帮助税务管理部门了解房地产行业的避税需求，并为房地产行业找到合理的避税方式。

二、碧桂园公司纳税筹划的现状

（一）碧桂园房地产公司简介

碧桂园房地产公司成立于1992年。2007年，该公司在香港联合交易所主板上市。它是一家主要从事房地产业务的公司，涵盖建筑，装饰，物业管理，酒店开发和管理以及教育等国内行业。著名综合企业集团。碧桂园创造了独特的碧桂园发展模式，在房地产领域具有独特的特色和核心竞争力。该公司实施了设计，建筑和物业的集成开发模型。它奉行“过程质量，人类居住模式”的质量方针，并为区域市场提供大量高质量的优质住宅产品。优质的产品，优美的花园环境，完善的生活设施，国家一流的物业服务资格等要素构成了碧桂园宅基地模式的基础。

（二）碧桂园公司财务部门岗位设置现状

财务管理部门主要负责公司的会计，税收筹划，资金管理等事务。它由财务总监管理，并设有会计主管，成本会计，财务会计，出纳和其他职位。碧桂园房地产公司尚未设立专门的税务筹划部门，与税务相关的工作由财务管理部门的会计主管处理。碧桂园房地产公司也没有专职的税务筹划人员，日常的税务相关事务均由会计师负责，因此，税务筹划只是对不同税收计划的税费的简单比较。即使公司招募税务筹划专业人士，在完成某个项目的总体税务筹划计划后，也会因工作量不饱和或无法通过公司评估而被解雇。没有时间考虑长期利益，更不用说提前计划纳税了。

（三）公司纳税筹划方案现状

从目前的来看，碧桂园公司从事税务筹划的专业财务管理人员较少。与税务筹划相关的工作由会计主管执行。会计主管负责财务报表的编制和税务计划，并且没有专门的税务部门参与公司的上下运作。税务业务受到管理，公司的税务相关金额巨大，而且不同项目的税务相关环节复杂且不同。所以每个环节的焦点也不同。因此，房地产的开发项目需要很多种税收筹划方法。公司目前的税收筹划研究计划主要包括增值税，土地增值税和企业所得税三大税种的设计，但其研究的程度相对来说较低。并且房地产行业近年来还没有得到充分深入的研究，相关政策和税法没有被整理和充分利用，导致规划计划不足。相关纳税筹划方案如下：

1、增值税筹划方案

(1)适当增加精装房销售的比例

根据税法的相关规定,精装房的装修费用可以计入成本费用中，并可以享受额外的抵扣，加上对购房者来说装修费用也可以贷款，显然是精装室对企业更有利。经过“营改增”，装饰材料和建筑成本的进项税可以完全抵扣，房地产公司肯定会更热衷于精装房屋的开发。此外，精装室也可以在销售期间直接租出，并且通过租赁销售可以大大提高投资客户的交易机会。

(2)选择适合的结算方式

根据规定，正常抵扣进项税的前提是获得符合法律要求的增值税发票抵扣联。如果没有抵扣联或抵扣联不符合抵扣标准，那么当期应纳税额将增加，按时纳税的压力不可避免地会增加。如果可以通过分期付款或承兑汇票协商提前确定合同以获得增值税专用发票，则可以及时抵扣进项税以减少资本外流。此外，房地产公司还可以说服卖方先行垫款，而这种“无息贷款”也可以减轻实际的税收负担。因此，碧桂园公司应当以企业实际情况来灵活制定税收计划。

2、土地增值税筹划方案

(1)合理增加开发间接费

按照规定，土地增值税税率是超额累加，其适用税率与增值税率成正比。如果要减少土地增值税，则只能降低增值税率，即只能增加可抵扣成本或减少销售收入。房地产公司允许的扣除额包括为获得土地使用权而支付的价格，房屋建筑和安装成本以及辅助设施的成本，销售过程中支付的有关税款以及税项允许的其他扣除额。需要强调的是，土地增值税允许的扣除额不是当期实际发生的金额，而是根据企业支付的土地使用权的金额和可抵扣开发成本之和的5％计算得出的。此外，公司可以由总经理担任总司令，副总经理，总工程师等担任副总司令，其他部门的雇员担任项目管理职务。部门以监督项目的进度和质量为名。他们的薪资可以计入开发费用的间接费用，享受额外抵扣。

3、企业所得税筹划方案

（1）合理考虑分期开发

在开发项目开始预售之前，开发项目的利润通常是亏损的，并且按照规定无需缴纳所得税；在项目开发的中后期，由于预售收入，只计算应纳税收入的一定比例，并扣除了税项，附加和期间费用，因此，应缴纳企业所得税比较小。项目竣工交付时，由于已完全确认销售收入，因此产生了大量利润，通常需要缴纳大量企业所得税，这带来了巨大的财务压力。如果开发项目得到XX机构的分阶段批准，房地产公司可以分期付款并确认当期收入和利润，从而按计划延迟缴纳企业所得税。

（2）合理调整折旧年限

缩短折旧周期可以加速成本回收，使后续周期的费用向前移动，使前一会计周期的利润向后移动。在税率稳定的情况下，企业可以采用递延纳税的办法，这相当于国家的无息贷款。税法规定，固定资产的折旧年限本身具有一定的弹性。因此，在税率不变的情况下，企业可以选择较短的折旧期限，以达到缓缴税款的目的。

（3）合理调整净残值。

由于我国对固定资产净残值率没有强制性规定，房地产企业在进行税收筹划时应注意净残值调整的节税效果。如果高层管理人员需要更换高端车辆，他们可以在土地交易成功后再购买，这样就可以在开发期内抵扣大部分车辆折旧，从而减少了企业实际缴纳的所得税。

（四）碧桂园公司近些年纳税筹划后期反馈现状

表1碧桂园公司综合税负情况表

本文收集了碧桂园近年来的税收数据，根据碧桂园过去五年公开发布的财务报告的数据（表1），该公司的销售额呈现稳定增长，从845亿增长至3790亿。增幅高达448.52％，可以看出该公司在该领域的经营状况良好，并已实现盈利，但是碧桂园房地产公司的税负一直在16%-17%，可以看出碧桂园房地产公司结合税负水平较高,尤其是2019年度的纳税总额达到了633.44亿元，这说明碧桂园房地产公司在纳税筹划方面的加强十分必要。

表2 碧桂圆房地产公司各税种纳税情况

表3 碧桂圆房地产公司各税种占比情况

表4 碧桂圆房地产公司各税种税额与收入比

根据表2，可以看出碧桂园房地产公司各税种纳税情况，由此可得，近几年，该公司缴纳了大量税款。当前主要缴纳的三大税种是增值税，土地增值税和企业所得税。通过表4，可以直观地看出这三种税种在公司各种税种中所占的比例较大。近年来，这三种税的平均比例已超过75％。根据表1，表4可以看出，近几年碧桂园公司对税收筹划有了初步的了解和应用，增值税、企业所得税、税负相对下降，但土地增值税税负率仍然较高。

综上所述,碧桂园房地产公司的情况可以总结为下：碧桂园房地产公司近些年有高额的营业收入，但是，公司的税务相关金额较大，给企业带来较大的税收负担，降低了企业的利润。碧桂园中税额最高的三种税种是增值税，土地增值税和企业所得税。每种税收类型的总税收几乎占项目成本的30％至40％。因此,纳税筹划对于碧桂园房地产公司而言是项必要且紧迫的工作。然而,碧桂园房地产公司通过以上纳税筹划方案的实施,虽然也降低了税费，但是仍然有更进一步的潜力。

三、碧桂园公司纳税筹划过程中存在的问题

(一)组织结构设计不合理

高层管理者更关注投资回报率、现金流量等财务指标,在产品定价上考虑更多的是如何提高销售利润,没有考虑税负因素,使整体利润最大化。高层并没有专职的税务总监,财务部门也没有专门的税务会计岗位,纳税筹划工作在决策层不受重视。税务事项由单位出纳和会计协商办理,而出纳和会计对税务知识了解并不多,还因为申报不及时收到税务局责罚,因为数次违章,影响了该公司的贷款审批进度。与此同时,该公司净利润增长率低于税款支出增长率,公司管理层感觉税负较重,一定程度上制约了发展速度,而在其他财务活动中又缺乏节省开支的空间。

（二）财务工作人员纳税筹划能力不强

税务筹划的工作要求要具有非常强的专业性。负责人不仅需要精通会计知识和税法知识，而且还要具有较强的管理能力和良好的沟通协调能力。但是，碧桂园房地产公司的税收筹划依赖于现有财务人员的兼职工作，因此，规划和实施的税收筹划计划往往达不到预期的效果。碧桂园公司财务部门最关心的是杜邦财务指标体系,对于本公司税务工作几乎没有科学筹划,纳税筹划方案基本上是财务人员凭主观感觉和经验制订的,财务人员在进行纳税筹划时并没充分参阅税法的规定,纳税筹划方案不够严谨。某些扣除项目、税收抵免项目缺少充分的财务资料。

（三）纳税筹划方案有待完善

根据表1,表4可以看出，近几年，碧桂园房地产公司对纳税筹划有了初步的了解和运用，增值税、企业所得税的税负相对下降，但土地增值税税负率仍然较高。从税后反馈和筹划方案可以看出该公司纳税筹划方案对增值税、土地增值税、企业所得税都进行了规划，但是对土地增值税的重视程度不够，仅仅一项筹划方案，并不足以减低土地增值税纳税额，导致土地增值税税负率较高，在考虑土地增值税的筹划时，没有充分考虑到现行房地产业相关政策和税法的一个改革，与现实的结合度不够，纳税筹划方案前瞻性不够,缺乏有效性和灵活性。

碧桂园房地产公司不仅着重战术规划，而且应重视战略规划。公司根据“三大税种”进行税收筹划。尽管它可以根据具体情况为单个项目或单个业务计划特定的税收项目，但它还应该构建总体的税收筹划构想并计划避免大笔损失。

（四）风险管理体系不健全

高收益总是伴随着高风险,纳税筹划同样遵循这条法则,当碧桂园房地产公司从纳税筹划中获得收益越大意味着碧桂园房地产公司面临的风险也越大。而且碧桂园房地产公司业务种类繁多，而且其业务持续时间也长，同时房地产行业还是支柱产业，国家为了压抑房价肯定会出台新的政策。这些都加大了碧桂园房地产纳税筹划的客观风险。税收政策是紧跟市场变化的，如果碧桂园房地产公司财务人员未能选择恰当的财政政策,就会给企业带来巨大的损失。然而从碧桂园房地产公司的纳税筹划方案来看，该公司的风险管理体系仍然不太健全

四、导致碧桂园公司纳税筹划出现问题的原因

（一）纳税筹划工作目标不正确

碧桂园目前的状况是尚未实施有效的税收筹划计划来减轻企业的税收负担。一方面，因素是税收筹划专业化带来的人员成本；另一方面，管理层对税收筹划没有给予足够的重视，缺乏科学有效的指导。“营改增”以前，即便意识到应该进行纳税筹划，但却没有什么实际动作。它不是从企业的整体利益的角度考虑的，税收筹划的目标仅限于通过其他方式合理避免税收，从而减少了当期纳税额。

（二）企业内部上下纳税筹划意识淡薄

管理层的决策决定了企业发展的步伐，而管理层的注意力直接影响到部门的发展。通过进一步的实地考察，我了解到碧桂园房地产开发公司的管理层主要负责企业的组织和安排，工作流程的制定以及企业的战略定位。但是，大多数高级管理人员都是毕业于土木工程系，并且在项目中具有丰富的实践经验。目前，在公司扩大生产规模的政策下，大力发展业务而忽略了税收筹划。只有30％的员工觉得碧桂园房地产企业文化有税收筹划的概念，而且并不怎么关注税收筹划的发展。制定具体而完善的税收筹划计划非常困难。房地产企业的税收类型复杂且业务流程众多。每个项目的具体情况也不同。因此，设计完善的税收筹划计划需要大量的人力和财力。特别是对人才的要求更高。在这种情况下，为节省人工成本，碧桂园房地产企业的管理团队没有设立专门的税务部门，财务人员负责公司的税务筹划及其他相关工作。看起来就好像是节省了部分的人工成本，但企业的税负并没有因此减少，反而是大大的增加了。这并不利于企业的长远发展。税收筹划是一项很全面的工作，也是一个复杂的项目，它涉及从项目的建立到销售的每一个环节。而每个环节都对这一整个项目产生重要影响。由于公司管理层缺乏对公司税收筹划的关注，较少参与公司文化和日常公告，约有54％的员工不了解税收筹划的重要性，并且普遍认为税收筹划只是财务工作人员的工作和自己的工作无关。因此，对于筹划工作几乎没有实质性帮助。

（三）负责纳税筹划的企业财务人员专业性不够强

近年来，碧桂园已逐步开展税收筹划工作。公司税收筹划的起点是根据业务行为和税收类型寻找计划空间，并遵循法律，经济和合作税收筹划原则。但是，据了解，碧桂园的专业税务筹划人员较少，专业性不强。公司的税收计划仍处于初步研究阶段。

五、针对碧桂园公司纳税筹划存在的问题提出的改善方法

（一）建设税务风险管理企业文化

企业文化可以体现公司的综合实力，可以有效的增强公司凝聚力。由于碧桂园公司的税收管理工作长期以来没有得到领导层和其他部门的重视，因此建立其税收风险管理文化更为必要，这体现了该公司对税收工作的态度及其形象展示。与系统构建和工作流程的特定控制不同，企业文化的作用是微妙的，通常可以形成巨大的动力，帮助碧桂园房地产公司形成税收风险管理概念，并将其转化为主动，为管理提供保障。碧桂园公司的管理层在文化建设中起着至关重要的作用。只有当他们真正认识到建立税收文化的必要性并在战略制定和业务决策中引入“税收思想”时，他们才能使用榜样力量来驱动公司员工的税收。只有通过改善思想，公司才能建立税收风险管理文化。对于房地产行业，这种税收文化的建立不仅应由税务专业人士或税务部门和财务部门负责，因为从土地开发的采购部门和计划部门到销售部门和营业部门都会涉及税务。税收文化应该是公司员工形成的意识。同时，这种税收风险管理文化也随着公司制度的完善和人员能力的提高而相互补充和促进，并需要公司全体员工的参与。值的注意的是，企业文化的建设是一项长期的工作，需要随着时间的推移不断积累才能看到结果。

（二）做好人才储备工作

要格外注重纳税筹划人员的业务培训，财务核算的准不准确决定筹划是否有效。所以很有必要提高财税人员的专业素养，为企业的纳税筹划提供有力的保障。要对税法的政策加以关注,紧跟税法的实时政策。必须保证项目成本核算的准确性，提高工作效率。企业可以通过业务培训为员工提供学习新知识的机会，从而使员工取得更高的成就。由于税收筹划是一个复杂而乏味的最终账户项目，涉及多种税收类型，并且与公司生产的各个方面密切相关，因此它需要具有极高综合素质的专业人员，碧桂园公司具有很高的税收素质员工很少，并且缺乏员工的后期培养。因此，碧桂园不仅需要招募高素质的人才，还要建立科学合理的培训制度,对纳税筹划人员加强培训,让员工的潜力得以充分发挥,加强员工的风险防范意识。而且,纳税筹划工作对其实践经验的要求很高,碧桂园房地产公司应当对同行之间的交流加以重视,向同行业的其他公司虚心求教,同时应参照其他相关企业的筹划案例,对税务部门的征管尺度有一定的判断力,减少筹划风险,保障筹划工作的有效进行。

（三）完善对土地增值税的筹划

(1)合理利用税收优惠政策

根据规定，普通住宅开发项目符合一定条件的可以免征土地增值税，所以，在增值率不高的情况下，开发商可以普通住房项目尝试开发。此外，税法规定，普通房屋和非普通房屋的建造应单独核算，不分开或无法单独计算的房屋不适用免税规定。在实际工作中，许多房地产通常要付出高昂的代价，因为该项目包含一些非常规房屋，这些房屋的居住面积超过144平方米。可以通过扩大阳台面积或将其拆分为“子母房”，将其改造成普通房屋并享受税收优惠。

(2)合理控制销售进度以推迟汇算清缴

根据税法规定，税务机关有权要求具有一定条件的房地产企业及时办理土地增值税的清算。但是，在清算过程中尚未发生和已经发生但尚未获得发票的费用不予扣除。如果由于销售速度加快而需要在施工过程中清算该项目，要支付更多的土地增值税，过早的资金外流也可能导致项目结束，并且销售进度接近清算法规。在这种情况下，如果及时大幅度提高销售单价以达到封闭市场的目的，则可以合理合法地推迟清算时间和纳税​​时间，以避免提前缴税。

（四）构建风险管理体系

风险并不仅仅意味着威胁,同样也会给企业带来机遇和挑战,风险的不确定性来自未知数和尚未解决的事实。税收筹划就是这种事前行为。其风险来自实际实施过程中员工的实施，上下游企业的谈判和对接过程中的交易情况以及频繁引入国家政策导向的补充文件。这种不确定性使管理层和财税专员对国家的经济发展，行业竞争博弈和公司的位置有清晰的了解，或者在缺乏清晰的了解的情况下，估计误差不能太大。当然，这是未知的，预测时会有风险。我们对风险的态度不应一味避免，而应提高公司的危机意识。政策环境没有改变，并不意味着该计划可以与预期完全相同。因此，有必要建立一个风险管理系统，该系统可以预先进行预测，确定，评估，分散和规避，并在以后进行分析，评估和总结经验，为将来的计划实施做准备。

1、建立风险识别机制

识别是处理的先决条件。对于碧桂园房地产公司，应使用PEST，SWOT和五力模型之类的工具来分析公司的内部和外部环境，并监控该国的宏观环境，行业影响因素和内部影响因素的变化。公司为了更好地理解和监控企业风险的产生。碧桂园公司的主要业务是房地产开发，它应侧重于抑制房价飞涨等国家的控制措施，还应注意诸如国民生活习惯和流行住房趋势等消费者心理因素。

2、建立风险评估系统

在确定企业的操作风险的基础上，应对其进行评估，并在此基础上，决定进一步的处理方案。可以通过十多种方法对风险评估进行分析，包括定性，定量以及定性和定量方法的组合。

3、建立风险控制系统

风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法来消除或减少风险事件的可能性，或者风险控制者减少了由风险事件导致的损失。如果控制风险的成本远高于风险造成的损失，那么我们可以选择接受风险。如果风险带来巨大损失，则应采取积极措施来控制风险，例如风险转移，风险规避和风险对冲。风险控制措施主要针对可预测的风险。

4、建立风险评价系统

人们对自己要有自我评价，应该建立事后评价体系，总结一下。经营活动的收益和损失，并评估风险控制是否满足企业的需求，将风险的威胁转化为企业的机遇。

（五）及时关注税收政策和经济环境的变化,保证筹划方案的灵活性

由于税收政策和经济环境是多变的,而且公司自身的经营状况也在不断发生变化,这对碧桂园房地产公司进行税收筹划提出了更高的要求。碧桂园房地产公司在进行税收筹划时,要充分了解税收政策变化给公司带来的影响,做好有利于自身利益最大化的税收筹划安排同时还要根据经济环境的变化,预测经济环境的未来走势,不断调整税收筹划方案。碧桂园房地产公司要充分考虑税收政策变化的影响因素以及自身经营状况的变化,设计出具有灵活性的筹划方案,从而提高筹划方案防范风险的能力,当公司内外部环境发生变化时,要保持谨慎态度,并不断对筹划方案进行调整和纠正,从而最大程度上保证筹划方案发挥效用。

例如,在房地产行业进行“营改增”期间,国家对于房地产公司还同时有房地产新老项目的,规定可以选择按一股纳税计税方法10%税率进行房地产收入纳税工作和简易纳税计税方法5%税率进行纳税工作碧桂园房地产公司可以充分运用这个政策,来进行公司房地产项目收入的筹划工作。此外,碧桂园房地产公司在进行税收筹划工作时,要注意综合运用公司的成功税收筹划方案,对公司相同或者相似业务进行税收筹划安排时,可以对成功

筹划方案进行引用和借鉴,并根据公司具体业务对筹划方案进行调整,这样可以大大减轻公司税收筹划部门的筹划压力。

六、总结

在现在这个社会，依法纳税是我们公民应尽的义务，但是也存在税负过重的情况，导致我们无法承担，这时候纳税筹划就起作用了。纳税筹划让我们合理避税，减轻我们的税负。总的来说，税务筹划是一个总的工作，是在宏观经济环境下进行的,一个国家的法制建设,尤其是在税法方面的建设，在很大程度上决定了纳税筹划的方向和方法。房地产选择以税务筹划为企业活动，寻找好的契机和业务，进一步解决房地产税务的情况。由于我国目前，纳税筹划还不够成熟，还有很大的发展空间，所以我们应该在纳税筹划方面进行更进一步的研究。

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致 谢

本文的顺利完成，由衷地感谢我指导老师，从论文题目选择、提纲拟定、内容结构确定排版、到最后的论文敲定，都是在老师的悉心指导下完成的，讲师学识渊博，对待工作一丝不苟、治学严谨的态度使我不仅在做论文的过程中受益匪浅，更是对我在今后的生活、工作和学习都将具有长远的指导意义。在此，我对讲师表示真诚的感谢！

另外对答辩和评阅的各位老师表示感谢！

浅析碧桂园房地产公司纳税筹划存在的问题及对策

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月19日

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