房地产企业财务报表分析——以万科地产为例

摘 要

近年来，我国房地产行业发展迅速，同时为国民经济的发展推波助澜，但却面临着各种各样的机遇和挑战。既要获得足够的竞争力，须要做出正确的财务战略，具备可持续发展的能力。对于企业面临的复杂的经营环境，本文以上市公司“万科企业股份有限公司”对外披露的财务报表和年度审计报告为分析对象，依据财务报表分析的相关理论，选取万科最近五年的财务报表，从整个房地产行业的角度对万科的基本情况进行分析，并逐次对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析，介绍了万科公司关于盈利、偿债、营运能力的财务分析，建立起对万科公司财务分析的初步认识，分别分析各个分指标对企业权益净利率的影响。根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题并提出相应的建议，供经营管理者决策参考；同时可以帮助投资者正确作出相关的投资决策。

关键词：房地产，万科，财务报表分析，建议

第1章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1研究背景

不断地探索和研究我国宏观经济的持续健康发展，房地产也应运而生，房地产的健康发展关系到了我国XX和人民的切身利益，在此同时，它已经快速发展并逐步成为了我国重要的经济支柱产业之一。自上世纪90年代末，中国的房地产行业的持续发展对于宏观经济的影响显著。根据房地产资讯行业统计机构分析的数据，1998年-2016年，我国对于房地产企业的发展投资完成额占我国规模以上城镇固定资产投资完成额的平均比例约20%，比例略有下降。随着我国进入宏观经济的“新常态”，我国XX颁布了一系列措施来引导房地产行业的健康发展：2012年2月住建部颁布《住建部与地方XX签订保障房责任书》；每人只能限购一套房等等。这一系列的措施都反映出国家的决心——打压房价，保障住房。面对房地产行业的倒退和国家政策对房地产发展的制约因素，如何更好地利用行业资源，促进企业的长远稳定发展，成为房地产业必须面对的难题，这些都需要深刻的探讨、研究和对比分析。随着房地产行业的快速发展，基于国内房地产市场领先地位的万科公司，对其进行财务报表分析比对别的公司分析更具有代表性。

1.1.2研究意义

万科公司是在1988年进军房地产开发行业的，1991年，万科公司成功上市在深圳证券交易所。它正式确定了公司的第一个核心业务，即中国大众商业住宅的开发，业务范围涵盖了全国多达31个重点城市。2010年，该公司正式开始进军商业地产后，完成新增建筑面积12480000平方米，并成功实现了销售面积8977000平方米，且公司的销售额达到1081.6亿元。同时实现全年营业收入总额507.1亿元，净利润72.8亿元，截止2019年上半年，其资产总额高达15770亿元。

只看到数据还不够，要想了解一个公司真实的发展状况就要读懂财务报表。通过进行财务报表分析，管理层可以借鉴外部的一些建议，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司治理水平。投资者能够更好的理解行业和公司的状况，从而更好的进行投资决策。透过财务指标分析，我们还可以结合公司的情况和行业情况分析，真实的评价公司的财务状况和运营情况，为公司治理提出指导性的建议。

第2章 财务报表分析相关理论概述

2.1财务报表分析基本理论

2.1.1财务报表分析基本概念

企业财务报表分析的概念有狭义和广义之分。狭义的财务报表分析是以企业财务报表为主要依据，有重点、有针对性地对有关项目及质量加以分析和考察，对企业的财务状况、经营结果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为报表使用者的经济决策提供重要信息支持的一种分析活动。广义的财务报表分析是在此基础上还包括公司概况分析、企业优势分析、企业发展前景分析以及证券市场分析等。本文采用狭义的财务报表，旨在探讨公司财务状况、经营结果及发展趋势，希望能为报表使用者提供部分信息。

2.2财务报表分析常用方法

2.2.1比较分析法

比较分析法通过建立能够进行分析比较的关系来将数据链接在一起，进而发现他们之中的差异。报表中的数据只有通过比较才能说明问题，才能进行优劣的判断，比较分析法是基础的分析方法。

2.2.2比率分析法

这种方法适用于在报表内部应用。通过比较内部相关的数据，运用比率来揭示经营状况。

2.2.3因素分析法

因素分析法，是指在几个相互联系的因素共同影响某一经济指标时，从数量上确定各因素变动对经济指标影响方向和影响程度的一种方法。运用因素分析法，有助于企业进行事前计划和事中控制、事后监督，促使企业进行目标管理，提升企业的经营管理水平。

2.2.4杜邦分析法

杜邦分析法是X杜邦公司首创的综合性财务报表分析方法。它将股东权益报酬率进行多层次的分解，根据不同的财务比率指标之间的内在关系，用来解释财务指标变动的趋势和原因，用不同的数据和比率将一个关系体系融合在一起，整体分析企业的财务状况和经营成果，为企业未来的发展提供有力的支持。

2.3财务报表分析的意义

财务报表分折最基本的功能，就是将大量繁杂的财务数据，进行整理提炼，转化成对某些特定的信息使用者有用的会计信息，起到一定的参考作用。

１、通过财务报表分析能够评价会计主体目前现存的实际财务状况，可以很好的剖析企业的偿债、营运和获利能力。通过分析，区分指标因素，对企业做出合理评价，鞭策企业管理者不断地改进工作。

２、通过分析财务报表能够帮助企业改进实践管理工作，能够对企业的获利能力有比较清晰的认识，分析具体影响因素，揭露具体环节，提高资源使用效率，促进实现企业的价值最大化。

３、通过对报表资料的解读，外部报表使用人，可以根据分析结果权衡企业投资的价值，也能据此做出正确理性的投资决策。

第3章万科分析实例

3.1万科简介

3.1.1万科公司基本情况

万科公司成立于1984年5月，是住宅开发行业的“领头羊”，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科公司于1988年进入房地产行业，1991年上市，1993年把大众住宅开发确定为公司核心业务，业务覆盖多达31个城市。经过三十多年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。在2019年利润报告期内，公司实现净利润551.32亿元，同比增长11.89%。股东净利润388.72亿，同比上涨15.1%。

3.2万科公司财务报表分析

会计报表是体现企业财务最重要的数据，因此分析会计报表则成为财务分析过程中最为重要的一部分。而在我们现实的财务工作中，不能仅仅依靠财务指标中的各项数据来作出决策，这是因为财务指标虽然有其独立性和重要性，但是会计报表所提供的信息数据却是财务指标所不能取代的。也就是说，在进行财务分析时，要根据会计报表体现的各项数据进行逻辑关系、对比关系的分析，这种方式分析所得的数据可很真实的反映企业财务情况。本章以万科公司为研究背景，选取2015-2019年5年会计报表进行分析，研究万科公司财务数据变化的原因以及未来采取数据变化的发展动态。

3.2.1资产负债表分析

分析会计报表首先要分析企业的负债情况，在会计报表中称之为资产负债表。分析资产负债表时，首先要统计各个年度的资产负债情况，目的是掌握企业本年度的资产规模、资产来源及资产去向，进而分析资产使用情况是否科学得当；接下来要对各个年度的资产负债情况进行对比，目的是掌握企业资金的动态、动态事项、资产构成及企业偿债能力和风险评估。

表3-1万科公司2015-2019年资产规模

以万科公司的资产规模为例，在数据中分析得出，在2015-2018年4年中，万科公司以每年30％的增长速度扩充资产规模，2018-2019年这一年中虽然增长速度不及前几年仅有13.17%，但资产规模已非常庞大，亦处于扩张阶段。

表3-2万科公司2015-2019年资产项目分析 单位：万元

 （注：以上占比均为各项目占总资产之比）

由上表我们可以看出，万科地产的流动资产占总资产的80%以上，属于非常重要的资产组成部分，因此对其流动资产结构进行分析很重要。从万科地产资产构成中的流动资产可以知道，万科地产流动资产中存货占比最大， 2015年存货占比达到60%，市场销售低迷，土地价格居高不下，万科面临着巨大的去库存压力，2016年起，存货占比稍有所下降，但依然维持在50%，总体来说还是很庞大的，高库存已成为房地产企业的常态。这是因为公司在扩大规模，投资新项目，项目不断施工，增加投资形成存货。截至2019年12月31日，万科地产存货金额为 8,970.2 亿元，较 2018 年底增长 19.6%。其中，拟开发产品为 2,076.1 亿元，占比 23.1%；在建开发产品 6,222.2 亿元，占比 69.4%；已完工开发产品（现房）660.3 亿 元，占比 7.4%。货币资金在2015-2019年总体是先上升后下降的趋势，货币资金增加原因是公司的销售回款加快，资金的回收期缩短。

万科公司2015年的应收账款的账面价值为251,065.33万元，占比0.41％，2016年至2018年的应收账款占比逐年下降，主要因为万科加强了应收账款的管理，应收账款周转率提高，且在收入增加的前提下，应收账款继续减少，说明万科公司的应收账款质量非常好。

房地产企业的预付账款是房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，应收账款是开发经营过程中转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务向购买、接受、租用单位或个人收取的款项。从上表我们可以看出，万科公司的预付款项占比是应收款项占比的十几倍甚至几十倍，说明公司对项目的投入远高于回报，这也是存货形成的原因之一。

　　图3-1资金来源构成图单位：亿元

　　房地产企业的资金来源主要有五个方面：银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金、债券融资。从上表可以看出，万科地产的资金主要来源于负债，而负债中百分之八十来源于预收款项，房地产企业先收钱，当年计入负债端的应收款，第二年就会变成营收。上图中，2017-2018年两年间，万科资产陡然上升，随之而来的是负债的猛增，通过发行债券和银行借贷进行巨额融资让万科狠赚了一笔。同时，万科银行借款的利息是非常低的，这也成就了万科地产巨头的地位。

表3-3万科公司2015-2019年负债和所有者权益项目分析 单位：万元

从上表可看出，流动负债占比最高，高达60%以上，而流动负债中预收账款的比重最高其所占比重都大于30%，18年实行新会计准则后新增的合同负债代替了以前预收账款的大部分占比也在30%以上，其次为应付账款，占比都在14%以上，万科公司预收账款在2015-2019年基本是在上升阶段，预收账款主要是客户买了房子的预付款，这些款项虽然是负债，实际上是不用还的，只要商品房到期交付后，就自动转换为收入了，预收账款的增长来源于公司销售金额的增加，万科的销售收入逐年增加，存货数量逐渐减少，资金回收力度加大。在2018年由于执行了新的会计准则，将预售房地产项目收取的款项列为了“合同负债”所以预收账款突然降至25,396.51万元。2015年预收账款所占比重最大。短期借款金额基本呈下降趋势。长期借款在非流动负债中的比重非常大五年间维持在60%以上。万科的负债结构较为稳定， 流动负债维持在87%左右，非流动负债维持在13%左右，总体来说，负债几乎都是流动负债，融资方式也保持稳定，以应付账款、预收账款为主。

3.2.2利润表分析

利润表主要用来描述企业利润的构成，通过对利润表的研究，能够深入的了解企业盈利的变化，和分析盈利能力变化的原因。根据对利润表的研究能够给企业的经营方向做出参考。

　　图3-2 万科公司主营业务收入及其增长变化图

　　万科公司的营业收入一直保持着平稳发展或者低速增长总体呈现上升趋势，例如2017年万科公司的营业收入为2428.97亿元较上一年增长了不足２％，而到2018年万科公司的营业收入达到了2976.79亿元，较上一年增长了22.57％，到了2019年万科公司主营业务收入激增至702.15亿元，较上一年增长了23.59％，这说明万科公司在2018年至2019年的两年时间在行业中的地位有所提升。由此可见，万科的经营和资金状况良好。说明其适应市场的发展，努力地提升自身的获利能力，效果显著。

表3-4 利润表项目占比分析表 单位：万元

从营业成本以及财务、销售、管理三项费用来看。万科 2015—2019年呈逐年上升趋势。万科的高营业成本与其战略安排有关，万科实行的是低利润、高周转的战略。低利润也就意味着高成本，目的是为了公司的可持续发展。而公司 管理、销售以及财务费用的增长是由于公司的规模日渐扩大以后，所引起的销售规模和管理经费的提高导致的。财务费用的增加也是因为公司规模扩张，因此急需一定的资金支持，因而增加了公司的相关负债。

在2015年至2019年的5年中管理费用始终保持在营业收入的3％左右，这充分说明了该公司虽然业务规模不断增长但依然能够有效的控制管理费用的规模。

从上表可以非常明显地看到，在销售毛利润率下降的同时，万科的税金及附加的金额增长了100个亿，大幅快于营收和利润增长。在2016年之前，增值比例较低而税金比重较高，而此时万科的净利润增速非常低。2017年公司的营收零增长，而税金减少，利润实现增长。2017年也是唯一一年利润增速超过营收增速的。税金及附加在增值额的比例最近几年有所降低，只是在2019年有所抬头。导致税金及附加增长的最主要原因是土地增值税大幅增加了99亿，几乎等同于整个税金的增幅，而其他诸如城市维护建设税、教育费附加则基本与营收增速一致。

表3-5 所得税费用率计算表 单位：亿元

企业所得税为企业所得税税率乘企业的税前利润，一个企业对于税费管控水平能够直接说明企业的管理者的管理能力，表3-3就是万科公司在2015年到2019年的所得税费用对比图。根据表中所显示的数据来看，所得税费用相对较高，万科公司管理层对于税费控制的能力还有待提高。

3.2.3现金流量表分析

现金流量表是对一个企业在一段时间财务情况的动态反映，是衡量企业财务状况非常重要的手段,是对企业财务状况的动态分析，也是对资产负债表及利润表必不可少的补充。现金流量表以现金为基础编制财务状况变动表，用来反映企业一定会计期间内现金的流入与流出以表明企业获得现金和现金等价物的能力。

一般说来，对于一个健康的正在成长的公司来说，经营活动现金流量应是正数，投资活动的现金流量是负数，筹资活动的现金流量是正负相间的。

表3-6 万科公司2015-2019年现金流量表 单位：亿元

通过观察万科2015-2019年的现金流量表,我们可以看出企业的具体经营状况,前三年通过经营活动产生的现金流量净额在不断提升，2017年是一个拐点，从2017年大幅提升后2018年又回到之前水平而后2019年保持平稳增长,五年间通过经营活动产生的现金流入量不断增加，同时流出量也在不断的增加,且增加幅度远比流入量大。对于房地产分析来说，经营活动现金流量分析是非常重要的，因为房地产企业主要是买地、建设、销售房子，这些都属于经营活动产生的现金流。经营活动产生的现金流出较大，不一定意味着企业存在问题，因为买地对于房地产企业来说就属于经营活动现金流出，房地产企业大量买地或者说储存土地，如果土地位置较好，未来才有房子可以卖，才有收入的增长。

在投资活动方面,万科地产五年来投资净额都是负数,虽然投资活动产生的现金流入有所增加,但是投资活动产生的现金流出也在快速增长,投资活动现金流入流出一直保持在10%以内,投资活动带来的收益很小,说明万科对投资活动产生的现金流入规划管理存在问题。

在筹资方面,万科流入流出的资金量并不稳定,变动幅度比较大。 结合上面的分析,不难发现,企业的每一项财务指标在近几年都不是很理想。主要原因是公司的财务压力、风险大;回款力度小;投资能力欠缺,资产利用效果低。经营现金流量净额减少是因为本期销售商品收到现金减少;投资活动现金流量净额增加是因为本期支付的投资款减少;筹资活动现金流出和筹资现金流量净额减少是因为本期支付的现金股利同比增加。

第4章万科财务指标分析

4.1营运能力分析

广义的营运能力是对企业的全部资产，如流动资产、固定资产、无形资产等的管理效率，狭义的营运能力指的是企业对其资金的利用率。根据万科公司近五年的财务报表，选择以下指标，应收账款周转率指标：衡量的是应收账款周转速度和管理效率；存货周转率指标：衡量衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标；总资产周转率指标：衡量资产投资规模与销售水平，作为公司营运能力分析的指标，以反映公司的营运情况。

　　图4-1 应收账款周转率变动趋势图

　　应收账款周转率是销售收入与应收账款的比率，应收账款周转次数表明一年中应收账款周转的次数。万科地产和保利地产2015-2019年平均应收账款周转率分别为147.044和82.186。 万科地产的应收账款周转的比保利地产快一些。保利地产的应收账款周转率明显慢于万科，现金日益减少，可能是由于近年房产成交量下降，公司放宽信用政策所致。

　　图4-2 存货周转率变动趋势图

　　存货周转率是销售收入与存货的比率。存货周转次数表明 一年中存货周转的次数。从营利能力看，万科存货周转率逐年下降，说明企业存货占比增加，企业存货周转能力不如从前。万科地产和保利地产存货周转率都在0.5以下，近年来万科业务规模扩大，存货规模的增长大于其销售的增长速度，因此万科的销售规模也保持了较快的增长，存货的周转率是逐年下降的，表中很明显万科公司的存货周转率要高于保利地产。总体来说，万科地产营利能力稳定，但收款能力降低，应采取措施，避免账务风险。

　　图4-3 总资产周转率变动趋势图

　　从趋势来看，万科公司近年来的总资产周转率有一定的波动趋势，但总体还算稳定。保利地产与万科地产的总资产周转率不相上下两者都维持在0.2-0.35。从图中可以看出，万科公司经历2018年的低谷之后，2019年万科总资产周转率缓慢上升。万科公司近几年销售收入持续增加，而总资产周转周转率却在下降，这意味着万科公司的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放慢。该公司主营业务收入有明显增加但是资产的增长率明显高于主营业务收入的增长率，使得总资产周转率降低。虽然如此，但是，万科公司总资产使用效率较高，企业的营运能力还是较强的。

4.2偿债能力分析

短期偿债能力体现的是公司偿还当期到期债务的能力，而长期偿债能力是企业偿还一年或一年以上到期债务的能力。本文选取万科2015-2019年度报告内容，评价公司的偿债能力。

一、短期偿债能力分析

　　图4-4 流动比率分析图

　　万科公司2015-2019年流动比率总体呈降低的趋势，由2015年的1.3022下降到2019年的1.1307，流动比率明显整体下滑，但是有时候企业越繁荣，流动比率有可能就会越低。因为企业发展越好，应收账款、存货等流动资产的周转速度、变现能力就越强，少量的流动资产只要周转速度快了、变现能力强了，依然不会导致流动性风险；与此同时，企业发展越好，应付账款、预收账款等经营性流动负债就会越多，因为供应商愿意赊销；此时流动比率可能较低，但短期偿债能力没有问题，万科公司有良好偿债能力。

　　图4-5 速动比率分析图

　　万科地产速动比率基本保持平稳维持在0.4-0.5之间，表明企业立即变现用于偿还流动负债的能力稳定。保利公司也相对稳定，总体要高于万科地产，速动比率高说明企业未来的偿还能力越有保证，但是也不能过高，过高可能说明企业拥有过多的货币性资产，从而有可能表明企业资金的运用效率不高。

　　图4-6 现金比率分析图

　　万科地产现金比率2015-2017年呈上升趋势，但2017-2019年又呈下降趋势，故公司直接偿付流动负债的能力呈波动状态，且与去年相比，直接偿付流动负债的能力在下降。房地产行业流动比率或者速动比率高是因为流动负债中的预收账款（或者叫合同负债）金额比较高。

二、长期偿债能力分析

　　图4-7 资产负债率分析图

　　图4-8 利息保障倍数分析图

　　万科公司2015-2019年这5年间资产负债率平稳上升总体维持在较高水平且利息保障倍数作为衡量企业偿债能力的指标也在逐年降低。表明万科公司独立性下降，债务压力增加，风险较高，说明万科公司的偿债能力还是比较弱的，显示了其存在一定的财务风险。房地产行业是举债经营的典范，但从企业管理者角度看，负债比率比率越大越显得活力充沛，但不是越高越好，负债超过某一程度会使企业难以维持后续贷款。所以万科经营管理者在使用负债比率制订决策时应充分考虑预期的利润和添加的风险，衡量利弊以做出最优决策。产权比率呈上升趋势，表明企业自有资本占总资产的比重越小，长期偿债能力越弱。

　　图4-9 万科地产有息负债率分析图

　　从上图可以看出，万科公司2015-2019五年间有息负债率始终保持在16%-20%，发展比较平稳，有息负债总额呈现上升趋势，有息负债率越低，企业举债成本越低，相对来说利润也就会提高。万科的有息负债以长期负债为主，2018年有息负债2612.1亿元，有息负债率20.20%，同年地产融资渠道收紧，融资成本攀升，部分房企不得不寻求在海外高息发债，而万科的资金优势以及总体融资成本让他在同行中处于优势地位。年报披露，2018年公司债券方面的融资成本2.50%-5.35%。

4.3盈利能力分析

盈利能力反映的是公司实现投资期望的程度，是公司持续获得投资的保证。本文以2015-2019年的合并财务报表为研究对象，分别选取营业利润率指标、净资产收益率指标和销售毛利率指标来代表企业的盈利能力水平，对万科公司和保利地产的营销、管理以及投资多方面进行盈利能力对比分析。

　　图4-10 销售毛利率变化趋势图

　　通过上图可以发现2016至2018年销售毛利率一直处于上升的状态，而且上升速度过快，这意味着万科的企业生产能力和获取利润的能力逐步增强。2018-2019年度毛利率下降，表明公司的初始盈利能力在减弱，其对管理费用、销售费用、财务费用的承受能力减弱。

　　图4-11 营业利润率变化趋势图

　　图4-12 净资产收益率变化趋势图

　　2017 年是我国房地产行业调控政策最严厉的一年，为了遏制过快上涨的房价管理机构出台的限贷、限购以及限价等政策力度持续加大加强。随后，限签以及限商与限售等新的调控政策相继出台， 2018 年国家宏观调控力度不减、行业规模增速放缓，万科地产的 80%收入主要来源于一二线城市。万科地产营业利润率、净资产的收益率指标在2017-2018年还能保持上升趋势，与该地产公司的规模出现不断扩张以及和对外的投资并购有关，这也是万科“轻资产，重运营”的结果。然而，在2017年保利地产虽然营业利润率保持上涨但明显出现了净资产收益率下降，说明限购政策对保利地产产生了较大的影响，不过很快保利地产的城市深耕策略为保利地产业绩的持续稳定增长奠定了坚实基础，展现出了主营业务卓越的运营能力和强大的造血功能，净资产收益率开始持续稳定增长，恢复到以前水平。

第5章万科公司存在的财务问题及建议

5.1万科公司存在的财务问题

万科公司经过近几十年的发展与进步，根据分析可以看出，公司总体的发展趋势还是不错的积极的，但是这同时也存在着一些问题，主要有如下一些：

万科总资产中存在大量存货,存货量的过多将会严重影响公司资金流动的速度,土地作为房地产企业存货的一部分，对公司财务影响甚大，公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。万科公司在近几年的资产负债率一直居高不下，保持在 70%以上,处于行业的较高水平，公司负债总数不断增加。一般情况下，房地产行业的资产负债率应保持在 50%以下，而万科的偿债能力却总是在减弱，企业需要面临较高的财务风险的危机。

第三，万科公司的总资产周转率在连续三年里持续走低,就目前来看呈现逐年递减的趋势,这说明企业的销售能力在逐渐减弱,营业利润减少,周期变长,从而影响了企业的获利能力。

5.2针对财务问题的建议

第一，对于万科公司存货所占比重较大的问题,建议公司适当的调节存货的数量,并采取一些促销手段,减少存货的数量。对于万科而言，存货是公司盈利的根本,但是也是公司主要风险的来源。公司管理层需要充分考虑到到存货数量过大所带来的风险和问题,合理的做出相应措施来回避风险。

第二，关于万科公司连续几年负债总额增加，偿债能力减弱的问题，企业可以通过优化资产结构,特别是流动资产结构;增强融资;提高经营现金流量水平来改善。通过 优化资本结构即优化权益资本和债务资结构本来提高长期偿债能力，将资产负债率调整到合理水平。公司在进行决策新的投资方案时，要充分考虑资金的回收期，从而增强企业的偿债能力。

第三，关于企业总资产周转率连年下降影响企业获利能力的问题，建议公司加强销售能力，在制定销售方案时适当选择销售期相对较短的产品。同时，制定针对不同客户需求的产品，使公司的产品多元化、大众化。

第四，关于企业盈利能力较低，未来获利前景不乐观的情况，建议公司加强获利能力，只有公司的收益有所提高，盈利能力才能提高。从投资者的角度来看具有高收益和良好成长性的公司才是值得关注的。

结 论

万科公司一直以来都是房地产行业中的知名龙头企业，自1991年上市以来，万科公司因其成功的财务经营战略和良好的口碑形象迅速赢得了广大投资者和业界的广泛认可以及高度赞誉。因此，万科公司采用和改进的财务战略具有很大的研究价值，对其他企业未来的发展也具有很强的借鉴意义。

本文对万科2015-2019年的企业财务报告数据进行分析，首先进行的是财务报表分析，分析了资产负债表、利润表、现金流量表，然后从其盈利能力、营运能力以及偿债能力三个方面入手进行了财务分析，通过对各个财务指标的层层分解，更加全面具体地反映了万科公司目前的营业情况：成本费用一直都较高，企业的成本管理也没有起到作用；其次，存货周转能力越来越差以及企业的高资产负债率，并针对各种问题提出了相应的建议。但本文还存在很多不足，因为有很多问题还无法得出结论，文章存在一定的局限性。作者知识能力十分有限，难以获得内部更精确的财务数据，因此，后续研究中发现的问题和改进策略仍需补充，使财务报表分析更加全面。

致 谢

时光荏苒，转眼间大学学习阶段已接近尾声，回想这几年来，很多人都对我的学习和生活帮助很大，在这里需要特别感谢我的导师、各位老师、同学、家人、朋友对我的支持和鼓励。首先要感谢我的导师XXX老师。老师渊博的知识、认真踏实的学术态度以及严于律己的作风都使我受益匪浅，是我今后学习和工作的榜样。感谢读本科期间热心帮助过我及传投给我知识的所有老师，在此对你们表示衷心的感谢!向本文所引用的参考文献的所有作者表示感谢!

还要感谢我的家人，我的父母多年来对我无微不至的照顾，为我的成长付出了艰辛的劳动，给我提供了良好的学习和生活条件，是我能够专心学习的坚实后盾。最后还要感谢一直在身边默默支持我的人们，今后岁月还望大家批评直言，不吝赐教。要感谢的人还有很多，然恩长笔短，述之则挂一漏万。总之，感谢一路走来所有关心和帮助过我的人，谢谢您们!

感谢父母为我创造舒适的学习环境和默默的支持。

最后，真诚感谢XXX大学给予我的良好平台和机会。

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房地产企业财务报表分析——以万科地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月23日

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