建设工程承包人价款优先受偿权研究

　　建设工程承包人价款优先受偿权系为了保护社会特殊利益而设置的，但由于学界和司法实践对该权利存在不同的理解，从而导致了权利性质模糊、权利内容不明确等困境，影响了该权利的正确适用。

　　《合同法》第286条规定了承包人享有优先受偿权，但并未对其性质进行明确。因此学界对于该权利的性质存在多种不同的认知。例如梁慧星教授从立法过程论述该权利应当是法定抵押权[〔1〕梁慧星：《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》，《人民法院报》2000年12月1日第3版。]〔1〕，而申卫星教授则认为该权利应当是优先权[〔2〕申卫星：《论优先权同其他担保物权之区别与竞合》，《法制与社会发展》2001年第3期第17页。]〔2〕。还有的学者认为应当是留置权。[〔3〕李晓春：《政治与法律》，《政治与法律》2006年第4期第132页。

　　]〔3〕权利性质的模糊既影响了该权利在民法体系中的定位，也使在实践中该权利的法律适用不清晰，造成同案不同判的后果。

　　建设工程承包人优先受偿权在权利主体、权利客体、担保范围、成立时间以及行使时效的权利起算点等方面在学术界均存在不小的争议。关于权利主体，分包人、无效合同的承包人以及违反合同约定的当事人是否享有优先受偿权存在争议。关于权利客体，法律规定承包人就建设工程享有优先受偿权，但“不宜折价，拍卖的除外”。此处关于承包人不享有优先受偿权的客体较为模糊，无法确认其具体内涵。下述内容属不属于优先受偿权的客体在实务界和理论界均存在着不同的看法：第一，优先受偿权的客体及不及于土地使用权。第二，未竣工的建设工程上存不存在优先受偿权。关于优先受偿权的担保范围，利润是否应当优先受偿是主要争议点。而关于优先受偿权的效力问题则是司法实践中亟待解决的重要问题，主要有以下几个方面：第一，建设工程优先受偿权放弃的法律效力。第二，在垫资的情形下，优先受偿权的效力行使时间起算点。第三，工程瑕疵能否成为发包人对抗优先受偿权的理由。

　　现行法律对优先受偿权与抵押权的顺序、优先受偿权与买房者的权利进行了规定，但对于冲突规则何时适用缺乏更为具体的规定。例如买房者的权利优先于优先受偿权以消费者交付了全部或大多数房款为前提，但对于大多数房款的比例却缺乏明确的规定。另外，冲突规则之间也存在冲突，例如银行的抵押权要优先于买房人的请求权，而优先受偿权却优先于抵押权。抵押权、买房者的请求权和优先受偿权三者之间的冲突根据不同的冲突规则将会得出不同的结论。

　　建设工程承包人价款优先受偿权的性质在学界曾存在着债权性质和物权性质的争论，但随着对该权利的认识不断加深，债权性质说逐渐被抛弃，因为该权利存在着独立的消灭原因，例如可能因为到期未行使而消灭。最重要的是，债权性质只能解释该权利的优先受偿性，而无法解释该权利具有的物上代位性、追及性等物权效力。目前，关于该权利的性质，存在着留置权说、优先权说、法定抵押权说等三种学说。

　　持留置权说的学者认为，建设工程价款优先受偿权就是指在发包人无法按照合同约定支付到期工程款时，承包人可以对由其施工完成的建筑物进行留置，并优先于抵押权人对该建筑物享有优先受偿权，该项权利完全符合留置权的成立要件，应当认定为留置权。支持上述观点的理由主要有二：第一，建设工程合同实质上属于承揽合同的一种，建设工程优先受偿权的性质应当参照合同法中关于承揽合同的相关规定进行确定。《合同法》第264条规定，定作人未向承揽人支付报酬或者或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人有约定的例外。因此，建设工程承包人优先受偿权应当参照第264条的规定，定性为留置权。第二，建设工程承包人优先受偿权符合留置权的构成要件。首先，留置权人需合法占有债务人的财产，而建设工程只要未办理交付手续，应当视为债权人占有该财产。其次，留置财产与债权具有牵连关系。易言之，债权因建设工程而发生。再次，留置权的成立以债务到期未清偿为条件，而根据合同法第286条的规定，承包人得以主张建设工程优先受偿权以债务人未支付到期工程款为前提。最后，留置权优先于其他担保物权，能够更好地保护承包人的利益。

　　上述理由从表面上看具有一定的合理性，但细思之下不难发现其与传统的担保物权理论是产生冲突的，是不利于保护承包人的利益的。具体有以下几个方面：

　　第一，从留置权的客体来看。我国《担保法》规定留置物只能是动产，而建设工程优先受偿权的客体却是不动产，其不能作为留置权的客体。如果将建设工程优先受偿权认为是留置权，那么将与担保物权体系发生冲突。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第二百三十条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”由此可知，我国采取物权法定原则，物权的内容只能由法律规定，而留置权的客体又仅限于动产，因此将建设工程承包人价款优先受偿权认定为留置权违反物权法定原则。第二，留置权人享有留置权需以合法占有留置物为前提。但在实践中，一般是建设工程竣工后，发包人验收合格后在一定期限内未向承包人支付到期工程价款，承包人才得以主张建设工程优先受偿权，此时承包人并未占有该建设工程。若按照留置权的理论，承包人将不再享有建设工程优先受偿权。第三，建设工程优先受偿权的权利行使方式与留置权并不相同。留置权人可以将留置物进行拍卖或者折价，并就价款优先受偿。但在建设工程合同中，承包人可以与发包人协议折价，但不能自行将建设工程进行拍卖，而是要向人民法院提出申请。因此，留置权说虽然直接赋予了建设工程优先受偿权先于其他担保物权优先受偿的效力，但会破坏已经建立的留置权体系。

　　我国法律并没有明确规定优先权的定义，学界中关于优先权的定义众说纷纭。根据优先权的性质可分为非同一本质说和同一本质说。非同一本质说认为优先权的性质可分为债权性质的优先权和物权性质的优先权。而同一本质说认为优先权是与债权相互独立的担保物权。[〔4〕宋宗宇：《优先权制度研究》，法律出版社2007年版212页。]〔4〕债权性质的优先权只是债权的一种特殊效力，而不是存在于物上的一种单独权利。系为了保护特种债权而赋予该特种债权优先于其他一般债权受偿的效力。如德国民法明确认为优先权是特殊债权所有之一种效力。[〔5〕史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版第182页。]〔5〕我国学者认为优先权系债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[〔6〕申卫星：《论优先权同其他担保物权之区别与竞合》，《法制与社会发展》2001年第3期第41页。]〔6〕持此观点的学者认为，建设工程承包人的优先受偿权既不是留置权，因为留置权的客体只能是动产，也不是抵押权，因为抵押权由当事人约定产生，且需符合公示要件。另外，我国已经建立了优先权制度。例如《破产法》规定了为管理破产企业所支付的公益性费用优先受偿，《民用航空器法》设立了民用航空器优先权制度，《海商法》规定了船舶优先权制度。因此，将建设工程承包人优先受偿权认定为优先权符合我国立法体系，有利于保障承包人的利益。但笔者认为上述学说值得商榷，首先，仅根据特别法的规定便得出我国已经建立了优先权制度是错误的。我国《物权法》只规定了抵押权、质权、留置权三种担保物权，并没有将优先权与三者并列的立法趋势。其次，我国尚未建立优先权制度，缺乏相关的配套法律规则，例如《民事诉讼法》规定了抵押权的实行可以通过提起对物诉讼的方式，而不需要提起对人诉讼，但并没有关于优先权的类似规定。不利于承包人优先受偿权的落实。

　　笔者认为将建设工程承包人优先受偿权定性为法定抵押权是是比较合适的。主要有以下几点理由：第一，从合同法第286条的立法过程来看，建设工程承包人优先受偿权从始至终的性质均为法定抵押权。“合同法第286条，从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。在历次专家讨论会上，未有任何人对此表示异议，未有任何人提出过规定承包人优先权的建议。”[〔7〕梁慧星：《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》，《人民法院报》2000年12月1日第3版。]〔7〕第二，建设工程承包人优先受偿权从性质上来说更符合抵押权的特征。首先，建设工程承包人优先受偿权具有从属性、不可分性、以及物上代位性。[〔8〕陈华彬：《民法物权论》，中国法制出版社2010年版。]〔8〕其次，建设工程承包人优先受偿权的成立及存续不以转移客体为必要条件，而就留置权和质权而言，权利人一旦丧失对客体的占有，其所享有的权利随之消灭。即使承包人已经对工程进行了交付，其仍享有优先受偿权。再次，登记与否并非区别优先权和法定抵押权的界限，不需要登记并不代表建设工程承包人价款优先受偿权不属于法定抵押权。例如，《法国民法典》就规定不动产优先权需登记才能对抗其他债权人。《日本民法典》第327条则规定优先权当然产生，但未经登记不能在当事人之间发生效力。而就法定抵押权而言，德国民法典将登记作为法定抵押权的成立要件，而我国X地区的民法则规定承揽人的抵押权无需登记即可生效。[〔9〕谢在全：《民法物权论》（下册），中国政法大学出版社2011年版。]〔9〕最后，无论登记与否，建设工程承包人优先受偿权均具有公示效力。物权公示的作用有二，从静态上看，公示可以表明物权人的信息，从而使物权得到法律和社会的认可。从动态上看。公示可以向第三人展示物权状态，从而使第三人在交易时仅根据登记的外观即可判断交易信息，而无需对实际权利人进行调查，从而提升了交易安全和交易效率。而建设工程承包人优先受偿权系由法律直接规定，具有一定的公示效力。第三人交易时虽无法从外观上判断承包人现时是否享有优先受偿权，但产权登记机构可提示第三人对物权状态进行核实，有利于交易安全，具有一定的公示作用。

　　《合同法》第286条规定债权未受清偿的，承包人享有建设工程优先受偿权。[〔10〕《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协商将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

　　]〔10〕而2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）又规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自竣工之日或者合同约定的竣工之日开始起算。”。从文义上看，《合同法》和《批复》对优先受偿权的成立时间做出了不同的规定，前者是债权应受清偿之日起，后者是建设工程竣工之日或者约定的竣工之日起。

　　工程竣工说是指依照《批复》的规定，建设工程承包人行使优先受偿权的期间为竣工之日或约定竣工之日起六个月内，在此期限内建设工程承包人不行使优先受偿权的，将不再享有此项权利。此规定在2002年出台时具有一定的合理性，因为在实践中大多数工程款项应当自竣工之日或约定竣工之日起开始计算，但同样也存在例外情况。在实践中，某些发包人由于资金短缺，无法在竣工之日起支付工程款，便与承包人对工程款的支付日期进行了约定。而承包人为了拿到工程项目，往往会同意发包人迟付工程款的要求。这一情况在2005年以后出现了大幅增长。2005年最高人民法院出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》第6条肯定了垫资的效力，使得垫资的情形在建筑界更为普遍，由此导致了在建设工程竣工或者约定竣工之日时，建设工程欠款尚未届至清偿期。此时，根据《批复》的规定，建设工程承包人的优先受偿权已经开始计算，这从某种程度上缩短了承包人行使权利的期限，甚至可能完全剥夺了承包人的优先受偿权。另外，在优先受偿权的客体并非全部都是已经竣工的建设工程，例如在建设过程中，发包人可能出现违反建设工程合同的约定擅自更改建设图纸或建设要求等情形，从而导致合同解除或者终止履行那么此时客观上并不存在已经竣工的建设工程，而这种未完工的建设工程也是可以进行拍卖的，如果剥夺了承包人的优先受偿权，不利于对其利益的保护。因此，根据《批复》确定优先受偿权的成立时间是不合理的。

　　有观点认为，建设工程承包人优先受偿权发生之日应当为建设工程合同成立之日。建设工程承包人优先受偿权是为了保护特种债权而产生的，因此，当特种债权产生之日，即为优先受偿权成立之日。另外，优先受偿权为担保物权，具有从属性，应当与主权利同时存在。以约定抵押权为例，双方签订了借款合同，且一方以房子作为抵押，在还款期限没有届至的情况下，抵押权当然已经存在，只是缺乏行使条件罢了。同理，到期未支付工程款项也只是建设工程承包人优先受偿权的行使条件，而非成立条件。上述观点将优先受偿权的成立提前至合同成立之日，固然有其优势之处，如对承包人的保护更为周全了，但同样存在很大的弊端。例如在实践中可能存在建设合同无效的情形，如违反分包、缺乏相应的建设资质等。而根据《物权法》与《担保法》的规定，担保物权具有从属性，其从属于合同债权，合同无效的情形下，主债权无效，担保物权当然无效。而根据《解释》的规定，合同无效情形下，建设工程竣工后验收合格的，承包人仍有权请求发包人支付工程价款。也即，此时承包人的债权仍然是受保护的，但丧失了优先受偿权，这一点与合同法第286条的立法目的相违背。优先受偿权是为了保护承包人的合法债权而设立的，只要承包人的债权受到法律保护，那么就应当依法享有优先受偿权。

　　债权未受清偿说是指优先受偿权成立之日与行使之日相统一，且自债权应受清偿之日起开始计算。笔者赞同上述观点，理由如下：首先，从成立的时间上看，建设工程承包人优先受偿权与一般抵押权并不相同。一般抵押权的成立时间与行使时间构成要件不同，前者以登记为要件，后者以债权到期未清偿为要件。而优先受偿权自债权应受清偿之日起成立更为合理。因为从立法目的上看，一般抵押权侧重于双方对各自权利义务的安排，体现当事人的意思自治。而法定抵押权是法律对特殊债权的救济。有救济的必要才有救济的产生，而在签订建设合同时，承包人并未出现救济事由，因此当然无需救济措施。其次，从保护承包人的利益看，债权未受清偿说更有利于保护承包人的合法利益。由《合同法》286条的规定可得，优先受偿权的行使以工程款到期为条件。从法律解释体系来看，《批复》规定的竣工之日或约定竣工之日应当以债权已到期为前提。对于债权未到期的，可回归《合同法》第286条进行法律适用，二者并不冲突。最后，有利于体现法律的实质正义。债权未清偿说能够确保在合同无效情形下，只要承包人对发包人依法享有债权，那么就享有优先受偿权。对于都是合法的工程价款请求权，如果有的承包人享有优先受偿权，有的承包人不享有优先受偿权，那么将导致法律的不正义。

　　由于法律的不完善，建设工程承包人价款优先受偿权的权利内容在多个方面均存在这不明确的地方，主要包括主体、客体等方面。

　　关于优先受偿权主体的规定，各国规定不尽相同。《法国民法典》规定建筑师、承包人和工人均为优先受偿权的主体。《日本民法典》规定的主体则是“工匠、工程师及承揽人”，《阿尔及利亚民法典》规定的主体是承揽人和建筑师。我国X地区规定的主体仅为承包人，这一点与我国法律的规定相一致。从以上规定可以看出,承包人在不同国家的法律中均享有优先受偿权，而区别则在于有的国家直接赋予了建筑师或者建筑工人优先受偿权。

　　《合同法》第286条明确规定优先受偿权的主体为承包人。但对于承包人的具体内涵是什么，存在不同的意见。《合同法》第269条规定：“建设工程合同是承包人进行建设工程建设，发包人支付价款的合同。”由此可得，承包人即为进行建设工程建设的人，是建设工程合同的一方。但关于何者是进行建设工程建设的人，我们无法做出准确定义。但关于何者能够签订建设工程合同，根据《合同法》的规定[〔11〕《合同法》第272条第1款：“发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。”]〔11〕，勘察人、设计人、施工人均可以为建设工程合同的当事人。也即，除了施工人外，勘察人和设计人也属承包人的范畴。但笔者认为此处应当对承包人进行限缩解释，认定只有施工人才享有优先受偿权。理由如下：首先，勘察、设计阶段均发生在建设工程建设之前，无论按照合同成立说还是债权未受清偿说，建设工程承包人价款优先受偿权均已成立，但此时建设工程尚未形成，而担保物权是一项物权，物与物权同时存在，不可能存在有物权而无物的情况。其次，建设工程承包人优先受偿权是为了基于社会公共利益而专门设立的，而设计费用、勘察费用相较于施工费用数额较低，且勘察房、设计方也不属于需要法律特殊保护的弱势群体。最后，根据《合同法》第286条起草者的原意：“这里所谓建设工程合同,应当作狭义解释,仅指第二百六十九条第二款中的施工合同,勘察合同和设计合同不包括在内。[〔12〕梁慧星：《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》，《人民法院报》2000年12月1日第3版。]〔12〕除此之外，分包人和违约承包人的法律地位也尚不明晰。

　　1.分包人的法律地位

　　根据《合同法》规定，“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。”可见，合同法中对于分包人的定性为“第三人”而非承包人，因此根据文意解释，分包人当然地不属于建设工程承包人优先受偿权的权利主体。因为从原理上讲，发包人与分包人并非合同上的当事人，根据合同相对性原则，分包人无权请求发包人支付工程款项，当然也就无权享有建设工程承包人优先受偿权。但在建设工程合同相关法律规定中，存在着突破合同相对性的条款，《解释》第26条第2款规定，发包人应当在欠付工程价款内对实际施工人承担条件。因此，笔者认为分包人或者实际施工人在已经完成了合同约定的施工义务并且工程质量合格的，且在承包人怠于行使建设工程承包人优先受偿权的的情形下，分包人可就发包人所欠的工程价款范围内主张优先受偿权。因为一旦承包人怠于行使建设工程承包人优先受偿权，将可能导致承包人丧失该项权利，实质上损害了分包人的利益。并且，分包人也无法据此就优先受偿权提出代位诉讼，根据相关司法解释[〔13〕《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(一)。]〔13〕，代位权仅适用于“以金钱给付为内容的到期债权”，因此分包人无法就承包人享有的优先受偿权向发包人提出优先受偿的主张。这就导致了对于同一笔施工款项，承包人和发包人享有的权利并不一致，导致了分包人就承包人怠于行使该项权利缺乏相关的救济途径，有违民法的公平正义原则。

　　2.违约承包人的法律地位

　　我国X地区的判例[〔14〕谢在全：《民法物权论》（下册），中国政法大学出版社2011年版第260页。

　　]〔14〕认为违约承包人应当享有优先受偿权，因为该权利系担保物权，该权利在符合法律规定的要件时即可成立，不受其他合同条款的影响。笔者认为违约虽不影响承包人享有优先受偿权，但根据不同违约情况，对优先受偿权的实现情况产生影响。例如，当承包人违约的，应当先确定其违约情况，如需承担违约金或者赔偿金的，应当在欠付工程款内予以扣除后，再允许承包人行使优先受偿权。另外，对于工程质量不符合合同的约定，但可以进行修理的，应当允许承包人修理后再行使优先受偿权。

　　在上述的论述中，笔者已经论述了当发包人违约时，承包人主张解除合同的，其就未竣工的建设工程享有优先受偿权，对此不再赘述。而对于《合同法》第286条规定的“不不宜折价、拍卖的建设工程”，应当以是否违反公共利益为标准进行判断为宜，而从建筑物上来看，要判断折价、拍卖建筑物是否违反公共利益，则要对该物是否属于公有、公用物进行判断。例如公路、桥梁、机场、港口、公共博物馆、公共图书馆、公立学校、公立医院等。

　　关于建设工程的土地使用权能否成为优先受偿权的客体，我国理论界也存在着两种不同的态度。第一种观点认为优先受偿权的客体应当仅包括建设工程，不包括建设工程所占有的土地[〔15〕王旭光:《建设工程优先受偿权制度研究一一合同法第286条的理论与实务》,人民法院出版社2010年版。]〔15〕。第二种观点认为根据“房随地走，地随房走”的原则，优先受偿权的客体应当包括土地使用权[〔16〕胡志刚:《不动产物权新论》,上海学林出版社2006年版。]〔16〕。笔者认同第一种观点，理由如下：首先，承包人之所以享有优先受偿权是因为其在建筑物上所付出的劳务、材料和其他费用。而土地使用权并不属于承包人的付出范围。其次，“房随地走，地随房走”是指建筑物的所有人与土地使用权的权利人应当同一，这是在物权层面上进行的讨论。而承包人所能获得的系其价值权，价值权和物权是可以分割开来的。最后，承包人之所以享有优先受偿权，是因为其原材料和劳动力已经投入进建设工程中因此，建筑物在拍卖、折价后应当扣除土地的使用权费后，承包人再就剩余的款项优先受偿。

　　根据《批复》规定，优先受偿权优先于其他抵押权。[〔17〕最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　]〔17〕主要原因有以下几个方面：一是建设工程优先权是法律直接规定的优先权,是法定的权利,而抵押权则是当事人协议确定的,是约定的权利,根据法定权利优于约定权利,建设工程优先权应优于抵押权;二是建设工程优先权所担保的债权中相当一部分是建筑工人的劳动工资,应给予优先确保;三是建设工程是靠承包人付出劳动或垫付资金建造的,如果约定抵押权优先行使,则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务,等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人之承包人,违背公平及诚实信用原则;四是建设工程优先权是法律为保护承包人的利益而特别赋予的权利,具有保护劳动者利益和鼓励建筑、创造社会财富的政策目的。

　　根据现行规定，优先受偿权与买房者的权利依据不同情况进行区分对待。对于未缴纳购房款项的，优先受偿权优先于买房者的权利。对于已经缴纳了全部或者大多数款项的购房者，承包人的优先受偿权不得对抗房屋买受人。因为一旦法定抵押权能够对抗已经支付购房款的消费者，那么实质上是将开发商的债务转嫁给了消费者，违反了特殊保护消费者的政策。但笔者认为此规则并不妥当。首先，因为从现行物权法上来看，银行对于建筑物的抵押权无疑是要优先于消费者的权利的，如果按照上述理论，那么不就是将开发商对银行的债务转移给消费者了吗？造成了法律体系内部价值的不统一，有损法律的权威性。其次，从保护的价值上看，优先受偿权保护的是建筑商、建筑工人的利益，施工款项很多时候关乎到建筑工人工资的发放，关系到建筑工人的基本生存。相较而言，买房者的权利和建筑工人的权利何者更为重要不言而喻。

　　民法体系就像一栋大厦，是由不同性质的权利义务构筑而成，每个权利都有其自身的定位和作用，且都需要遵循一定的规则。例如在法国民法典中，优先受偿权属于物权，属于担保物权中的优先权，应当遵循与物权有关的公示规则等。但优先受偿权在我国是属于债权还是物权，是程序权利还是实体权利均没有明确说明，从体系上也无法进行确定，这种不确定性对民法部门内在逻辑性和体系性是一种破坏。如果该权利属于物权，那么该权利应当属于物权法的内容，但该权利却规定在合同法之中，且该权利的取得也缺乏担保物权所必须的公示要件，例如登记或者占有。如果该权利属于债权，那么其优先受偿权性又应当如何认定，这是否会破坏债权的平等性原则呢？因此，厘清该权利的具体定位，有助于我国民法理论体系的进一步建立。而建设工程承包人优先受偿权具备了担保物权的相关性质，例如从属性、不可分性、物上代位性等，因此应当在民法典物权编对其进行规定。关于该权利的具体内容，如主体、客体等应当详细予以规定。但对于该权利的实现方式，可以参照《民事诉讼法》第三篇规定的执行程序，将权利的实现规定为对物诉讼而不是对人诉讼，从而提高诉讼效率，减轻权利人的负担。

　　建设工程承包人优先受偿权系由法律直接规定，虽具有一定的公示效力，但其公示效力较登记较为薄弱。第三人在与发包人进行交易时虽可以预见到可能存在承包人的优先受偿权，但在交易时却无法通过建筑物的物权登记信息进行判断，仍需对建筑物的实际物权状态进行调查，增加交易成本。建议参照《日本民法典》的相关规定，增加法定抵押权的登记制度，并将其作为强制要求。当从发包人已经支付完所有工程款项后，可与承包人一起凭相关材料取消建筑物的登记。

　　建议增加抵押权、购房者的请求权、优先受偿权之间的权利冲突解决条款，建议优先顺序依次为优先受偿权、抵押权、购房者的请求权，有助于体现法律的公平正义。

　　建设工程承包人优先受偿权是法律为了保护特殊债权而设立的，体现了法律的社会调整功能，对于建设工程行业的良好发展起着极大的促进作用。但由于在建筑行业中，发包方往往处于强势地位，加上优先受偿权的法律规定并不完善，导致此项权利无法发挥其真正作用。因此，希望通过本文对建设工程承包人优先受偿权内容的进一步梳理，为将来该权利在民法典中的制度设计提供有益的参考。

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　　4.王建东：《评合同法第二百八十六条》，《中国法学》2003年第2期。

　　5.李世刚：《论法定不动产担保物权隐秘性削减的修法趋势——以法国和X地区的经验看我国《合同法》第286条》，《法学杂志》2016年第11期,。

　　6.余能斌、中超：《论法定抵押权——对《合同法》第286条之解释》，《法学评论》2002第1期。

　　7.张学文：《建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨》，《法商研究》2000年第3期。

　　8.王治平：《建设工程价款优先受偿权的若干问题》，《人民司法》2002年第8期。

　　9.王世虎、陈政：《论我国合同法第二百八十六条在破产案件中的适用》，《广西社会科学》2012年第7期。

　　10.池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，《法律适用》2016年第3期。

　　11.曾文忠,肖斌：《建设工程优先权与其他权利的冲突及解决》，《江西理工大学学报》2006年第5期。