城市房屋拆迁中的法律问题及完善建议

　　摘要：当前，我国的城镇化建设速度日益加快，很多地区都出现了房屋集中拆迁的现象。本文从城市房屋拆迁的背景和价值到相关概念和法律现状，再到执行过程中存在的问题，进行了详细的阐述和罗列，并结合笔者对于目前国内城市房屋拆迁方面各类问题的认识和有关研究成果撰文，从多个角度提出一些策略性建议，对我国现行的城市房屋拆迁补偿机制进行完善，从而希望能够充分发挥国有土地规划与建设的积极作用，高质高效推进我国城镇化。

　关键词：城市房屋拆迁、补偿机制、公共利益、完善建议

　　1绪论

　　1.1研究背景与研究意义

近年来，我国经济迅发展迅速，尤其是一二线的大城市有非常多的外来人口涌入，加速城镇化的进程。土地资源是有限的，对于城市而言尤为稀缺。因此，不得不提高城市土地的利用效率来满足城市的未来发展，由此带来的就是XX征收城市房屋。从严格意义上而言，住房是公民的个人财物，是一家老小的栖息之所。然而在城市房屋拆迁征收过程中，矛盾重重：从一种角度来看，有可能是执行者利用公共权力从被执行者手中攫取利益的违法行为，导致被执行人未能获得应有的经济补偿，衍生出网络上各种暴力野蛮拆迁事件等；从另外一种角度来看，可能是被征收人漫天要价，无理提出天价补偿，致使拆迁征收工作无法继续，后续工程无法按计划实施。而城市房屋拆迁相关的法律规范仍不完善,XX在城市房屋拆迁中所扮演角色的认识也众说纷纭，因此，本文对城市房屋拆迁中相关法律问题进行分析和研究，并提供有效措施思路予以完善。对这些问题的妥善处理，一来能够促进公共利益的发展并切实维护人民的合法权利，同时又可以进一步彰显我国土地资源的集中整合与科学分配的意义，高质高效推进我国城镇化，缓解社会摩擦，推动积极社会形态的构建步伐。

　　1.2国内外的研究动态

1.2.1国内研究动态

土地资源的征收一直是国内法律制度建设的空白区，各地主管部门大多根据城市房屋的拆迁规定和暂行条文来对房屋所有者进行经济补偿。

二十世纪五十年代在计划经济体制下，我国陆续颁发和公布了《关于国家建设征用土地办法》和《国家征用土地办法》，在上述规定下，房屋拆迁需按照公平合理的原则给予补偿。由于当时限制私有制经济，投资行为由国家主导，土地被征用随之伴随拆迁行为发生，所以当时没有专门的房屋拆迁相关规定，由征用土地的规定进行套用。市场经济过渡时期，工作重点转向经济发展，城市建设基础设施如火如荼，围绕住房的拆迁而产生的矛盾不断出现，过去的一系列条文制度已经很难满足全新的需要。基于这一状况，我国在上世纪90年代初颁布了有关条例来规范涉及城市住房拆迁的各类工作内容、环节，从而让有关工作的执行得到了一定的法律性依据。

随着市场经济的发展，加之投资多元、私人财务意识强化、有关的法律规章陆续出台完善，法律规章与时俱进，进行了一系列的修改和更新，如通过的《宪法修正案》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》等，使得房屋拆迁问题有了更高层次的法律依据。

1.2.2国外研究动态

（1）X在房屋拆迁方面的补偿规定

X一直以来对公民私有财产保护高度重视，作为英美法系主要国家之一，其“重要空间法”是这样规定的：“土地的使用权由土地所有人享有，其权利广泛而自由，所以也广泛享有土地及附属建筑物的权利，征用土地以及房屋拆迁后的受偿权也包含在内。”该法分为两个部分，即“重要空间”和“依法获取”，“重要空间”是指XX为公共权益而被允许从公民手中征收住房，不过务必以给予一定的经济补偿为前提。而“依法获取”则从更为精细的层面规范了上述行为的执行流程，包括程序方面的规定及实体赔偿方面的内容。

（2）日本在房屋拆迁方面的补偿规定

日本与X一样确立了土地资源私有的制度，所以只有很小一部分土地属于日本XX所有。通过陆续颁布《土地征用法》、《国土调查法》、《国土调查促进特别措施法》、《不动产登记法》等一系列法律，日本XX将公共利益目的限定在规定范围内。对于因征收所涉及的财产，实行补偿制度，补偿的内容也比较多，包括动产搬迁费补偿、暂时居住费用补偿、借家人所受损失补偿、迁移杂费补偿、青苗损失补偿、养殖物补偿、特产物补偿、改葬费补偿、祭费补偿、少数残留者补偿、离职者补偿等。

（3）德国在房屋拆迁方面的补偿规定

德国十分重视公民的私有财产，并在宪法中加以规定。德国在设计城市房屋拆迁方面的补偿一般针对与资源交换行为具有同等价值的个人财物受损数量层面，这一数量应当参照交换期间的常规偿付额度来确定。补偿方式多种多样，既有给予现金的补偿，也有给予相应土地的补偿，同时每个联邦的征收程序也不一样，出现问题主要由联邦行政法院和联邦最高法院的判决确定。

　　2城市房屋拆迁及补偿相关概述

　　2.1城市房屋拆迁概念

所谓“城市房屋拆迁”，通常说的是在得到相关批准的情况下，执行人拆除目标区域中位于国家土地资源之上的建筑，同时依照有关规定给予房屋拥有者经济偿付或者搬迁安排的行为。这一行为的执行应当严格按照城市的整体规划，走环境友好型路线，保护好城市宝贵的文物和相关历史遗迹。我国的房屋拆迁工作由xxx建设主管部门负责，不同地区的房屋拆迁应当以本地县级以上的XX部门作为责任主体。简单来说，施工方必须按照有关计划内容，在征得主管部门文件和许可后方可对目标区域内的建筑开展拆除作业，同时还要对建筑所有者履行经济偿付和安置等义务。拆迁行为的执行主体是获得有关文件和许可的机构，而被执行对象则为目标建筑的拥有者、土地资源的所有权的持有人等。各个城市实施发展规划建设需要由城市房屋拆迁组成，随着各地城镇化进程加速，城市的房地产业和各项基础设施建设飞速发展，城市面貌日新月异，使得城市房屋拆迁越发频繁发生。拆迁的目的是使原有土地再开发，重新获取合适可用的土地资源，因此对涉及到征用土地上的房屋及附属物应依法依规进行拆除。

　　2.2城市房屋拆迁的意义

（1）通过拆迁进行城市再规划，高效整合城市现有土地资源，重新划分城市个土地的功能作用。我国城市人口伴随着城市化进程加剧二及剧增加，城市和农村人口分布不均衡，导致城市拥挤，尤其对于一线城市的外来人口来说，居住环境恶化，在这样的现实情况下，通过拆迁重新利用有限的土地资源规划城市布局，优化城市环境迫在眉睫。加上我国可利用的土地资源有限，并且还要剔除农业用地，因此可供城市使用的土地比较稀缺。为了促使我国城市更快更好发展，可以拆除城市不需要的旧房屋，获得大量可重新利用的土地，对城市进行新的规划建设。

（2）高质量的人民生活水平需要经历拆迁。改革开放使得我国人民的生活水平大幅提升，因此，有一个良好的居住环境也成为了大家的一种诉求。通过拆除老房子发展房地产业造楼房，让有限的城市土地资源集约化使用，让居住在城市中的人们有一个较为舒服的生活环境，尽量避免蜗居的情况出现。

（3）经济的发展赖于城市房屋拆迁的推动。城市有一个良好合理的规划，可以从一定程度上助推该城市经济的大力发展。城市拆除大量不符合现有城市规划的旧房屋，从而得到这些旧房屋所在的土地，对这些土地进行新一轮的规划利用，可以对城市的居住区、商业区、产业园区等进行重新布局，打造宜居城市，从而更有利于人才引进和招商引资，反过来助推城市的高质量发展。

　　2.3城市房屋拆迁补偿概念

房屋拆迁补偿，指以迎合区域发展设计需要为目的，以具备相应资质的拆迁执行方对目标区域内国有土地上的建筑做出拆除、搬迁处理，同时给予建筑拥有者一定形式的经济偿付或转移安排的行为。我国设定了相关的法律法规，如我国城市房屋拆迁补偿的概念在《城市房屋拆迁管理条例》中做了具体的描述定义，但有些地方并没有专门的房屋拆迁补偿的法律法规，比如一些国外的国家和地区，就没有专门的房屋拆迁相关法律，跟我国计划经济时期一样，由征用土地的规定进行套用，所以，一些征用土地的规定中会有拆迁补偿的规定也并不奇怪。

城市房屋拆迁这一活动有两个主体，即被拆迁人和XX部门的拆迁人。在生活中，由于部分被拆迁人抱有经济利益最大化的心态，盲目追求高标准补偿，漫天要价者也不在少数，对于XX相关部门来说，则是需要以尽量少的成本支出高效完成快速拆迁。基于此，常常会引发拆迁矛盾，要更好的解决相关矛盾，可以从房屋拆迁补偿原则入手疏导。

　　2.4城市房屋拆迁补偿原则

城市房屋拆迁需要标准，城市房屋拆迁补偿原则就为其提供了指导性，同时该原则能够避免公权力侵害私权利，保护被拆迁人的权益。现今世界多数采用完全补偿原则、公平补偿原则和相当补偿原则，我国并没有明确的拆迁补偿原则规定，依据我国实际，建议采用以下几方面的原则：

2.4.1合法原则

城市房屋拆迁的基本原则是合法原则，在拆迁补偿过程中依法依规办事是其基本要求，不能因利益诱惑而侵害相对人合法权益。这其中拆迁人主要是XX相关部门，更应恪尽职守，依法办事，主动履职尽责，维护人民大众权益。

2.4.2公正原则

房屋拆迁补偿最重要的原则之一是公正原则，即核心原则。在这一原则的影响下，要求活动过程的公正以及结果的合理。一是要求给予的补偿金额是科学公正的，要将多种影响房屋拆迁补偿价格的因素都考虑在内；二是要求在补偿过程中做到公正公开，即透明化的操作程序，对被拆迁人要详尽告知相关事项，使被拆迁人做到应知会知；三是要求在司法救济的过程中做到公平公正，这是相对人维护自身权益的底线保障。

2.4.3效率原则

城市房屋拆迁很讲究时效性，既有利于保障拆迁工作进行顺利，也能稳定社会秩序。近年来，拆迁相关的社会事情频频发生，所以拆迁补偿工作应及时、高效，防止侵害相对人权益。

2.4.4兼顾原则

社会效益和经济效益协同发展是城市发展的必由之路，在房屋拆迁补偿发展过程中这两方面也十分必要，其社会效益和经济效益价值不可估量。其一是拆迁行为的发生必然导致经济补偿，使得被拆迁人短时间内拥有大量金钱补偿或者获得多处产权所有权；其二是拆迁后土地的重新规划需要XX部门考虑新项目的社会效益，良好的社会效益不但能够推动项目顺利进行，同时也在很大程度上关系XX公共管理水平[1]。

　3我国城市房屋拆迁补偿的法律现状和存在问题

　　3.1我国城市房屋拆迁补偿的法律现状概述

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条中规定了，房屋拆迁补偿活动的两个主体是被拆迁人和拆迁人，拆迁人在大部分情况下是指拆迁行为发生地的主管XX部门。但其实在实际拆迁活动中还会涉及我们常常忽视的开发商这个第三主体。生活中在发生拆迁活动时，拆迁人与被拆迁人会进行协商，协商一致后会签订安置及补偿协议，随后即可进行房屋拆除工作。但是我国制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行了额外补充，规定除了拆迁主管XX部门主导的拆迁活动外，其余拆迁活动均需申请并取得建设用地使用凭证后方可实施。所以城市房屋拆迁补偿涉及的是一个行政、民事交叉领域中有关权利、权力和利益的博弈问题[2]。

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，其第二条、第八条明确规定，“为了公共利益，保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”是城市进行拆迁活动的目的，但没有关于其他建设单位的申请资格和流程等事项法条，这项的缺失由《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条、第五十三条补足。因此，我们生活中常说的商业拆迁也不是建设单位和被拆迁人所能决定的，唯一能决定的是决定征收的市、县XX。而我国为了规范各地的拆迁补偿标准，也相继出台了各项法律规定，从二十世纪五十年代的计划经济体制下颁发的《关于国家建设征用土地办法》和《国家征用土地办法》，到xxx1991年公布旧《条例》对城市房屋拆迁相关问题进行规范，再到现在的《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》等，使得我国城市房屋拆迁补偿有了越来越高层次的法律标准作为依据。

　　3.2我国城市房屋拆迁法律的缺陷

法律法条并不是万能的，也不能事事解决，所有的法律都是在一次一次不断修正中完善的，城市房屋拆迁补偿的相关法律也是如此，深入分析后也会发现很多问题。但也正因如此，我们才能寻求针对性的解决措施，使得我国的城市房屋拆迁补偿法律制度更加完善。

3.2.1未准确认识《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整对象

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中开头就提到：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”其中所涉及的可获得补偿的拆迁房屋仅仅是国有土地上的，但随着时代变迁，经济发展，现在所涉及到的拆迁土地类型比较复杂，会存在集体土地等其他性质的土地，这些土地上的房屋进行拆迁时也应该给予同国有土地一样的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》所适用的对象范围应相应扩大。

国有土地调整其实质为收回原本的建设用地使用权，然后设定新建设用地使用权，即变更建设用地使用权[3]。大部分情况下，城市建设需要新的土地时，首先考虑的是对国有土地进行调整利用，而其所有权只能归国家所有，所以开发商要利用国有土地开发建设前需要将国有土地所有权转为国有土地使用权。

但是，土地是有限的，国家发展需要大规模建设，仅仅依靠空置的国有土地是远远不够的，在这种情况下，集体土地也开始成为大家开发建设的对象。集体土地顾名思义，农民集体有权决定其用途，一般农民的自住房及农田的土地都是集体所有，集体土地并不能直接开发建设。但许多XX不顾实际追求GDP和政绩，违法审批，强拆征用集体土地，损害农民利益。按照法律正确的做法应该是先征收集体土地为国有，再进行开发建设。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所明确的土地性质范围也不包括集体土地，所以生活中的拆迁行为如果发生在集体土地之上按法律规定来说也是违法行为，导致该拆迁补偿行为无明确的法条可依据，被拆迁人的合法利益得不到充分保障。

3.2.2补偿标准不明确具体

（1）土地使用权、可期待性收益无补偿标准可依

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第十七条，这样写到：“作出房屋征收决定的市、县级人民XX对被征收人给予的补偿包括：1）被征收房屋价值的补偿；2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”但在实际拆迁过程中，因为我国规定个人对土地享有的权利只是使用权，所有权归国家所有，在此基础上，我们个人对房屋只享有房屋所有权和土地使用权这两种权利，一般来说，拆迁活动过程中拆迁人会对被拆迁人的房屋所有权给予补偿，被拆迁人的土地使用权则没有相应的补偿。

一般来说，土地经过拆迁和规划重建之后，该地区的各方面价值都会有所提升，新建后的房价也会随着土地增值而增长。被拆迁人在拆迁时所获得的补偿仅仅是拆迁前房屋的价值，加上对土地使用权这一项没有补偿标准不进行补偿，而因拆迁导致的搬迁和临时安置等费用补偿金额并不高，所以导致被拆迁人在拆迁后想在原住址处安家往往比较困难，因为在拆迁时被忽视的土地使用权费用再购买房屋时却一定需要支付，这样一来一去导致被拆迁人的补偿款在重新购买房屋时入不敷出。

另外在拆迁补偿规定中被拆迁人的可期待性收益也未提及。城市伴随着大量外来人口涌入，房地产行业如火如荼，随之衍生的就是一批靠投资商铺等房屋以租金为收益的投资人。如果这些人的房屋涉及到拆迁，给予他们的补偿不应仅仅包含房屋的损失及搬迁安置等费用，带来的还是因不能继续经营而损失的长远预期收益，但这些损失在我国补偿规定中也并未提及，被拆迁人只能被迫自己承受，所以导致一些被拆迁人不愿意拆迁，因此日常生活中我们时常能听到钉子户或者其他拆迁纠纷等。

（2）补偿方式固化

房屋拆迁补偿形式一般有两种，一种是直接经济补偿，给予被拆迁人相应金钱，另一种是房屋产权置换，给予被拆迁人其他地方的经济适用房，这也是两种被大众普遍所接受的补偿形式。在实际拆迁补偿过程中，也有第三种形式，即就业安置补偿。但根据实际调查数据显示，选择就业安置补偿形式的比例相当低，并没有被大众接受，也没有得到XX重视。

在我国，大部分人会选择金钱补偿或者房屋所有权置换，这两种形式看似能够维持一个正常的生活，对原本生活影响不大，只是换一个新地方。但是经济的发展影响着房价，尤其是在一二线大城市，房价居高不下，补偿的金钱很难购买到原先类似的房屋，而选择房屋所有权置换的地区也可能大大不如被拆迁地区，因此拆迁纠纷时常发生。如果改变一下我们的固有思维，在拆迁补偿中加入就业安置形式，与房屋所有权置换相结合，在补偿房屋附近安排被拆迁人员就业，让被拆迁人在新地区安心定居，对XX和被拆迁人来说是一举两得的好事。

3.2.3概念模糊，“公共利益”难界定

如果说是基于公共利益，XX征收群众房屋，因实施拆迁活动而造成群众私有财产的一定损失也无可厚非，但这其中最难得的便是“公共利益”的具体定义。2011年时我们对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行了修订，明确要征收城市房屋需要基于有利于大众的利益基础之上，所以大多数情况下，XX在进行房屋拆迁活动前，都会提出利国利民的口号。公共利益“作为一个从纷繁复杂的具体社会实践中抽象出来的概念，是具体利益形态的高度概括，涵括了各种具体的有关公共福祉的利益形态”[4]。其次，所谓的公共利益，其价值倡导应该是符合大多数人利益的，也是有利于社会进步的，不幸的是，现有的这些解读都是抽象模糊的，在实践中很难界定。

公共利益是由“公共”、“利益”两个词组成的一个复合词，即使是在专业严谨的学术界，对于这两个词的理解也没有一个统一的说法，对公共利益的理解一开始从字面解读就并不顺利，更谈不上能够对其具体内容进行阐述。

“公共”的定义存在不一样的解释：一是地域说。代表观点由德国学者洛厚德提出，他发表了《公共利益与行政法的公共诉讼》这本著作，提出根据地域划分人群，他观点中的公益不需要符合全部人的利益，只要符合大多数人即可。公共利益是一个相关地区内大多数人的利益，地区内少数人的利益则称之为个别利益，是必须屈服于大多数人之平均利益之下”[5]。二是不确定多数人说。即公共是无数个体、群体组成的，但无法具体确定其中个人或群体数量，其名称也由此得出，同时也是被接受度最为广泛的一种。三是正义说。由杨建顺提出：“公共性的成立需要有正义、公正、福利等概念的介入。正义、公正、福利的概念，既是公共性本身，又是公共性的实体内容，也是公共的概念在具体情况下得以展开的核心问题。XX进行公共性的解释，也应该由这样的理念来引导、修正”[6]。

相同的，对于“利益”的解释也不一样。一种观点认为利益的实质欲望，是人活在世所不断追求的东西，也有认为利益不仅仅限于物质，也包含风俗、文化风非物质形式，还有人认为利益是客观的，无主观意识参与。

通过拆分“公共利益”进行分析，显然公共利益概念界定非常复杂。因此XX套用“公共利益”名号大规模拆迁时常发生，在这种商业性强拆中，被拆迁人的合法权益并不能得到有效保障。

3.2.4房屋价格评估制度不完善

当房屋涉及拆迁时，需要被给予补偿的费用由三大块构成，分别是所拆迁房屋当时具有的市场价值、搬家和暂时性租房居住的费用以及经营性的房屋因拆迁导致无法经营的收入损失。上述三项中，拆迁房屋当时具有的市场价值在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第十九条中有对其明确规定，即给予的补偿不能低于决定征收房屋公告之日被拆迁类似房屋的市场价格，有资质的评估机构按照统一的征收评估办法评估被征收房屋价值。上述评估价格的方法由法条规定是明确的，但所采取的市场价格并不固定，且影响因素较多较复杂，一旦评估机构工作稍有疏忽或者没有随行应变，很难评估出被拆迁房屋的真正市场价值。另外，市场价格瞬息万变，而拆迁补偿评估办法和标准并不能及时调整，也会导致评估无法准确反映房屋价值。

　　4对我国城市房屋拆迁问题的完善建议

　　4.1立法层面的完善建议

4.1.1统一征收立法，提高效力位阶

我国现有《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一法律条款，除此之外，房屋拆迁过程中关于补偿方面并无其他效力更高的法律法规，剩下的相关法律法规一般都由地方规章或者地方规范性文件制定，各地标准并不统一，因此，在房屋拆迁补偿方面制定一个全国统一的法律规范十分必要。从最早的用地项目立项、用地预审、选址规划等，到后期的背征收房屋价值评估、拆迁补偿标准等，其具体标准都由一个统一的法律解释说明，并对拆迁过程中的各项程序进行细化，使得XX和群众在房屋拆迁过程中都有法可依。不仅可以让普通群众获得应有的补偿，减少漫天要价现象，也能在拆迁补偿工作中监督XX的工作，最重要的是表明国家态度，震慑违法征收、拆迁行为，保障广大群众利益。

4.1.2进一步巩固和完善现有相关法律法规

从上文分析我们可知，要完善房屋拆迁补偿，其中一个关键问题是明确“公共利益”，在我国现有的法律法规中，《宪法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等都对“公共利益”做了不同程度的规定，现在我们需要做的就是在前人的基础上，对“公共利益”的定义、内容等进一步细化、补充、统一，避免在房屋拆迁过程中被拆迁人的权益被追求更大利益的开发商侵害。

　　4.2健全拆迁补偿机制

4.2.1确保评估机构独立自主

在房屋拆迁补偿过程中，XX作为主导部门，首先应该确保评估拆迁房屋价值的评估机构是独立自主、公平公正的。在评估过程中，充分尊重评估机构的判定标准、评估结果等，而相对应的，评估机构也应该恪尽职守，立场中立，遵循市场化标准，综合考量影响房屋价值的各方因素，本着公正合理的做事风格，给予被拆迁房屋一个合理的价值评估。第二，作为一个第三方评估机构，其机构运行体制必须是透明公开的，其中最重要的就是信息公开，需以此为做事原则，防止过程中滋生腐败。公开的事项应是关系到被拆迁人相关权益的各项内容，如评估资质、评估专家团成员等信息，方便被拆迁人寻找合适的评估机构未自己的房屋进行评估。第三，随机交换制度和回避制度的建立缺一不可。在人情社会和熟人社会的大背景下，要确保评估机构的公平公正，必须减少因熟人而产生的决策偏颇，可以转由其他区域的评估机构进行评估工作，同时如果发现评估专家团成员与参与的评估工作有利害关系，也可以申请回避，双重保障评估工作的公平性。最后，所谓违法必究，也要为评估工作设置违法评估责任追究制度。人是趋利避害的动物，冒险违法操作往往是因为巨大的利益诱惑，一旦设置的追究惩罚后果比冒险获利大得多，在实施违法操作前就会三思而后行，力求合法公正的评估。

4.2.2补偿标准清晰明确

在我国，伴随房屋被拆迁所连带一起的就是默认房屋所在土地的被征用，但在以往的实践操作中，该项补偿并没有落实到位，因此，我们应将被拆迁人土地使用权的损失纳入补偿明细中。但对土地使用权的补偿涉及到重新分配土地资源、土地财政等相关制度[7]，所以制定科学明确的补偿标准迫在眉睫，以此可化解拆迁纠纷、矛盾等问题。补偿原则科学合理，立法严谨统一，这样才能使拆迁补偿有理有据，避免违规操作的发生，确保公正透明。在我们国家，补偿价格的确定所依据的是市场价格，但因市场的波动性要以此理论确定补偿价格十分不易，因此只有完善补偿标准，在此基础上，通过专家论证和公众意见征求两方面下手，协调统一双方意见，确保所得出的市场价格公正合理。

4.2.3增大补偿范围

补偿事项和补偿金额不能达成统一是当前引发拆迁矛盾最根本的原因，这也会导致拆迁工作会被无限期延迟，久久得不到推进。我国当前使用的条例因其狭小的补偿范围无法满足被拆迁人损失的利益，常常引起房屋拆迁纠纷。扩大补偿范围，保护被拆迁人合法权益首先要做的就是给予被拆迁房屋所占土地的补偿，在我国，不同用途的土地使用权年限不一样，期后的续期方式由《物权法》进行了明确规定，一般房屋拆迁都伴随着土地征用，所以给予土地剩余的使用权补偿也是理所当然的。另外，现行条例明确的补偿范围没有涉及土地发展权获益，而且采取的补偿原则是公平补偿，只计算直接损失，没有对拆迁造成的预期利益损失进行补偿，所以这两方面也应该纳入拆迁补偿范围。

4.2.4补偿方式多元化

相比于国外的拆迁补偿方式，我国常采用的金钱补偿和房屋产权置换补偿方式较单一，通过这两种方式，虽然被拆迁人以后的生活基本可以保障，但没有实质性的帮助，为了被拆迁人的合法权益得到充分保障，应该以金钱补偿和非金钱补偿相结合的方式进行。在进行上述两种基本补偿的基础上，再给予一些如就业安排、技能培训等非金钱补偿措施，这些非金钱补偿各地XX可以根据本地区实际情况灵活设置，充分满足被拆迁人的需要，安稳人心，社会利于发展。

　　4.3明确公共利益界定

4.3.1明确公共利益事项

《国有土地上房屋征收与补偿条例》列举规定了五种具体情形和一条弹性兜底条款的公共利益，虽然这些情形对公共利益有了一定的说明，但范围较小，实践适用情形较片面，仍具有模糊性和不确定性。为了严格界定公共利益，我国在立法上应该采取“定义+类型列举+兜底条款+反面排除”的模式。在该模式下，公共利益的含义可由内而外充分表达，同时以法律为准绳，赋予公共利益的界定内容神圣不可侵犯的效力。其次，通过列举事项详实内容范围，加上兜底性条款，提高了实际可操作性。最后加上反面排除事项，防止XX为了追求自己的政绩利益而进行损害公众利益的拆迁征收行为。

4.3.2完善公共利益认定程序

重实体轻程序在我国是一种普遍的现象，在公共利益的界定上也不例外。公共利益的范围界定在实体法上有了相关规定，但没有相关的评判程序。为此首先应该建立征询意见制度，充分告知被拆迁人相关事项，落实被拆迁人知情权，促使被拆迁人能够积极配合事关公共利益的拆迁工作中。其次，应增加司法审查制度，界定公共利益的程序不能仅仅由行政机关自己决定，要在引入公众参与的基础上，加入司法审查程序作为兜底保障，从而限制XX的自由裁量权，维护被拆迁人权益。最后一点，即事后监督机制。征收完成后若发现XX对征收的土地等财产使用未按照之前的规划进行，存在明显不合理之处，可以通过事后监督机制对其进行规范化管理。

　　结论

城市的飞速发展是基于城市房屋拆迁后的一轮又一轮重新规划，而随着新型城镇化的不断发展，我国城市房屋拆迁的步伐也将继续，房屋拆迁引起的矛盾纠纷也将长期共存，因此我们要给予城市房屋拆迁法律制度问题足够的重视，本文对此进行了思考并且提供了一些解决对策。一方面要在统一立法的基础上完善现有的法律，为城市房屋拆迁补偿打下牢固的法律基础。另一方面要健全拆迁补偿机制和明确公共利益范围相结合，使城市房屋拆迁补偿有更明晰的标准依据。

　　参考文献

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[2]冯玉军.权力、权利和利益的博弈–我国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析[J].中国法学，2007

[3]胡吕银.对房屋拆迁安置补偿是被征收或流转土地上的负担–＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞理论依据的反思[J].法学评论，2011

[4]王利明.论征收制度中的公共利益[J].政法论坛，2009

[5]张婵.我国国有土地上房屋拆迁补偿问题研究[D].河北大学，2020[6]张芳.试论城市拆迁之补偿[D].苏州大学，2006

[7]陈海霞.论破解城市房屋拆迁困局的法律对策[D].扬州大学，2016

[8]房牧云.我国城市房屋拆迁补偿中的实体法律问题研究[J].法制博览，2019

[9]赵亮.城市房屋拆迁补偿法律问题研究[D].青岛大学，2016

　　致谢

时光荏苒，四年的大学生活转瞬即逝，转眼间又迎来了大学的毕业季，春梦秋云，聚散容易毕业论文的完成也随之进入尾声。

从开始进入毕业论文到确定论文主题最后到论文的完成这段时间中，一直都离不开老师，同学，朋友给我的热情帮助，也感谢老师对我论文和毕业的精心指导和教诲。在此我向苏州大学服装设计专业的所有老师表示衷心的感谢，谢谢你们四年的辛勤栽培，谢谢你们在教学时传授了我们做人的道理，谢谢你们孜孜不倦的教诲！

“局总要散，人总要分。”但还是忍不住的难舍，四年的学习，我不仅仅是收获了丰富的知识，开拓了自己的视野，我还遇到了很多带给我帮助和欢乐的良师益友。无论是在工作学习还是生活当中都给予了我最无私的帮助！写到论文的最终章“致谢”，心里面有的不是即将完成论文的激动，更多的是无限的感慨，也许真的只有学校才是最后的一片净土，以后前路如何，犹未可知。

最后，谨以此文，感谢母校，感谢我的论文导师XXX和班主任导师XXX以及所有的任课老师，没有你们的指导和教诲，雏鸟怎敢飞向蓝天？

感谢我的那些日夜相处的室友和学长们，不仅在学习上给予我帮助，还充实了我的课余生活，让我虽然住在宿舍却让我感受到了家一样的温暖。

感谢我的父亲、母亲和家人，在我生长的道路上为我遮风挡雨，养育我长大，家永远是我最温暖的港湾！感谢所有爱我以及我爱的人，“养天地正气，法古今完人！”我一定不辜负各位的期望，做最优秀的人！