关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例

摘 要

随着经济快速发展，投资者对于企业的财务情况愈加重视。尤其是近几年国内外不断出现的财务xx丑闻，使投资者对上市公司所披露的财务信息产生了信任危机。本文将从不同的角度对房地产龙头企业-恒大集团的利润质量进行分析，由点及面分析房地产上市公司利润质量所存在的问题并提出解决对策。

本文一开始先介绍了相关概念，利润质量的含义以及影响因素。然后，分析了房地产行业的现状及其特征。其次，在介绍完恒大集团的背景以后，分别从盈利能力、利润结构、利润真实性、营运及偿债能力四大方面对恒大的利润质量进行了分析与评价。最后，结合具体数据与同行企业进行对比，分析所存在的问题并提出对策，也为其他企业提升自身利润质量提供借鉴。

关键词：房地产；恒大集团；利润质量；盈利能力；利润结构；利润真实性；偿债能力

绪论

（一）研究目的与意义

由于房地产行业具有利率高、增值保本的特点以及受到国人安家立业这一传统思想的影响，房地产行业一直是国人投资的热点。并且随着中国经济的快速发展以及二胎政策的放开，人们对房屋的需求量日益上涨，房地产被看作是促进国民经济发展的新动力，始终为我国经济的迅速增长作出了巨大贡献。房地产行业的快速发展，加快了房地产企业上市速度。而在上市企业的各个行业中，房地产又以利润率高著称，吸引了一大批投资者的加入。财务中文网于2018年9月公布了当年国内500强名单。信息显示，在我国房地产行业排名前六的公司中，毛利率最高的企业为华润置地（48%），而最低的绿地控股也达到了15%。与之矛盾的是，近几年，限购令在约80个城市的出台、XX限价令的陆续推出、银行放贷的减少导致房地产企业资金来源增速大幅度下降，使得房地产行业出现了销售增幅同比放缓、库存大幅度下降的情况。在这种情况下各大房地产企业又是如何达到如此高的收入和毛利润呢？这些财务数据又是否真实可靠呢，成为了广大投资者和债务人关心的问题。

通过研究一个企业的利润质量，我们可以客观真实地看出一个企业甚至于行业是否具有可持续性发展性、成长性；可以客观真实地评价企业的经营发展情况，减少投资者受蒙骗的可能，保护投资者利益；可以进一步研究房地产行业的特点、发展趋势，推动房地产行业的持续健康发展。

由于中小型房地产企业的信息难以获取，本文将重点分析房地产上市企业的财务报表。在2018年上半年公开的数据中，中国恒大集团以10886.6亿的毛利润，领先第二名46倍的成绩占据房地产行业的领先地位。因此，本文通过研究恒大地产这一房地产龙头企业的利润质量，找出其问题及相应解决方案，望能促进其乃至整个房地产行业的健康发展。

（二）研究方法

（1）文献资料法：通过查阅大量关于利润质量分析的研究、上市公司财务报表信息披露的质量、上市公司利润质量的分析等方面的文献，了解近几年在这方面历史与现状的理论研究，为日后的深入观察与研究打下基础。

（2）个案研究法：以恒大集团为研究对象，通过对该公司具体财务数据的深入分享和探讨，由下及大，这有利于对房地产行业利润质量进行多方位多层面的研究，从而得出更有参考意义的结论。

一 、利润质量的概念及其影响因素

（一）利润质量的概念

利润作为反映企业经营绩效的核心指标，对评价一个企业具有重要意义。为了更好地对企业利润质量进行分析，首先我们应该对利润的含义有充分及准确的了解。

1.利润的概念及含义

利润的本质是企业的盈利表现形式，利润又可以划分为会计利润和经济利润。两者既相互区别又相互联系。首先是计算依据和定义的不同。会计利润是会计学上的概念，是由财务会计核算的，其确认、计量与报告的根据为会计准则（GAAP）或国际会计准则（IFRS）及公司会计准则。为了使会计利润真实客观地体现企业在一定经营时期内的财务状况和经营成果，要求企业在确认收入时必须严格遵守权责发生制，对成本和费用的确认也必须严格遵守收入匹配原则，其次企业拥有自主选择会计处理方法的自由，前提是必须严格遵循会计八大基本原则。我们常说的会计利润俗称账面利润，实际上是在企业总收入的基础上扣除显性成本这一部分后所得到的余额。其计算公式为：会计利润等于企业总收入减去企业显性成本。经济利润主要是指从经济学家的角度出发，把公司当做一个相对独立的主体，减去股东的投资及向股东分红层面的要素，算出期末和期初净资产的差值。其计算公式为：经济利润=总收入-显性成本-隐形成本=会计利润-隐形成本。

其次两者所服务的主体和适用范围不同，会计利润主要服务于企业外部使用者，如投资者，通过企业的会计利润来作出投资决策，其设立的目的也是为了客观真实地反映企业真实发生的经济活动，同时为向股东分配利润提供依据。而经济利润则是主要服务于企业内部的经营管理者，管理者可通过研究企业当年的经济利润，分析企业所存在的问题以及对企业所拥有的可供选择的方案进行评估和预测，从而做出更有利于企业的决策。由于会计利润可以全面地反映企业的企业的收入、成本、费用，因此应用范围十分广泛，而经济利润则主要应用于企业的经营投资决策、企业兼并与重组方面，相对于会计利润来说，应用范围较为窄。[]

任何事物都有两面性，经济利润和会计利润也不例外，都有不可避免的优劣势。而这两者最主要的区别在于，经济利润相较于只以真实发生的交易作为核算依据的会计利润而言还考虑了机会成本。由于机会成本具有难以准确客观计量的特点，因此会计利润相比于经济利润来说，更能客观真实地反映经营情况，也从一定程度上降低了会计xx的风险，以及各公司的财务报表所涉及的利润数据均以会计利润为基础，因此在本文中我将从会计利润角度出发对恒大集团的利润质量进行分析。

利润作为反映企业经营绩效的核心指标，对评价一个企业具有重要意义。为了更好的对企业利润质量进行分析，首先我们应该对利润的含义有充分及准确的了解。

2.利润质量的概念及含义

出于吸引投资者、偷税避税等各种原因，企业所有者多会选择在利润上xx，因此利润质量也有优劣之分。利润质量是指企业利润形成过程的合规程度以及利润结果所反映的该企业在一定时期的经营成果和经济效益的公允程度、真实程度以及合规合法程度。利润质量也可以从两方面进行阐述，其一是利润信息的质量，也就是利润结果是否能够客观地反映企业的真实经营情况，即对公司过去、现在和将来创造经济价值能力的可信性评估。其二是利润的来源，即评估公司自身是否具有持续、稳定创造经济价值的能力，这需要排除非经常性收入和支出的影响。

对于利润质量的定义，目前暂未有统一的观点，但对于其评价标准，已存在各种不同的观点，总结起来可分为以下三种评价标准：

（1）利润结果的可靠性：财务报表中所列示的利润数据是否客观反映公司真实的经营成果，是否存在出于某种特定的目的，提供虚假数据，如编造未发生的交易记录误导报表使用者的情况。高质量的利润应表现为所列示的利润能够正确反映企业过去和现在的运营情况以及正确描述企业未来的发展前景，从而使报表使用者做出正确的判断。

（2）资产运转情况：分析企业资产运转情况，可从资金资产和实物资产两方面来看。其一，我们认为，持续稳定的现金流入是企业保持良好运营情况的前提和基础，因此高质量的利润应表现为企业应收账款变现能力强，现金回流速度快。这不仅可以降低应收账款坏账风险，同时可以从侧面表明该企业的产品和服务具有一定的竞争力。再者，实物资产的高效运行，尤其是固定资产，如厂房、机器等，是企业自主造血能力的关键，因此高质量的利润应表现为企业所拥有的的资产可以得到合理的运用，不存在或较少存在固定资产闲置及资产使用率低的情况。这一情况我们可通过不良资产比率、应收账款周转率、存货周转率等指标进行解析。

（3）强调企业偿还债务的能力、支付股利及税金的能力以及购买能力：企业支付股利能力又可以从侧面反映出企业的变现能力，是否具有充实的现金流来源。低质量的利润会导致报表中所列示的当年的利润较高，却无法偿还债务或并未进行分红这一矛盾的出现。

结合以上的不同角度，我认为分析利润质量，应从利润的形成过程、构成、利润数据及结果三方面来分析。在保证利润结果真实可靠的前提下，还要考虑到利润的变现能力、持久稳定性、发展性、以及是否具有支付能力、偿债能力，从而推断出该企业是不是3存在操控盈利的可能性。

（二） 利润质量影响因素

1.内部因素

（1）利润的构成：主营业务利润、其他业务利润、营业外收支、投资收入，这四个方面是其重要组成成分。在剖析公司利润质量时，我们首先要关注该公司的利润来源，再来分析各个组成部分所占总收益的比例大小。而在分析企业利润来源时，应将主营业务收入与其成本当作重中之重。其一，能够当作公司盈利能力和经营效率的衡量标准；另一方面，主营业务利润，也就是我们通常所说的“自主造血能力”，是一个企业最持续以及稳定的利润来源，是衡量一个企业主要产品或服务在市场上是否具有竞争力的标准之一。一个经营良好的企业，主营业务利润所占比例应远远大于其他部分所占比例，否则，我们将怀疑这个企业花费大量时间和精力去经营的产品在市场上不再具备竞争力。高质量的利润应表现为企业利润主要来源于经常性项目，且所占比重较大，而非经常性项目所占较小，这说明企业具有较强的价值创造能力。

（2）企业信用政策：宽松的信用政策，可为企业吸引更多的购买者以及出现账面利润的虚高的假象，但会产生较高水平的应收账款，这意味着坏账率的增加。过于宽松的信用政策，会导致企业出现经营状况良好，却没有充实的现金流来支持企业的进一步发展的情况。同时由于销售收入没有带来现金流的流入，使账面利润和经营活动所产生净现金流出现较大差异，降低了企业利润质量。

（3）企业资产管理水平和资产质量：是指采用企业资产的变现能力和在未来被进一步利用的潜在价值作为衡量标准来评价企业的资产质量。在分析企业利润质量时，我们应关注企业的资产情况，如：落后的机器设备是否已进行更新、淘汰；正在使用的固定资产是否已进行正常修理、维护，以保证其使用寿命；是否存在透支使用固定资产的情况；以及为各个固定资产所选用的计提折旧的方式和使用年限是否与该固定资产目前情况相匹配以及是否在合理的范围内。

（4）会计政策的选用和稳定性：不同的会计政策会导致不同的利润结果。如果一个企业过于频繁的变更会计政策，那么这个企业将存在操纵利润的嫌疑，利润质量自然也就降低了。一般情况下，一个企业选用稳定、适合的会计政策，将大大提高利润质量。

2.外部因素

（1）监督机制和惩处力度：从今年的热点话题“范冰冰偷税漏税事件”可以看出，国家对企业的监管力度仍然不够。我国目前主要把重心放在上市资格的审核方面，对上市公司后续的经营发展的监督力度远远不够。证监会公布的2008-2018年的处罚公告，表明证监会对审计违规事件的处罚主要以行政处罚为主。处罚形式的单一和违规成本过低都导致XX监管部门威慑力不够，间接致使企业为了自身利益敢于铤而走险的情况频频发生。

二、房地产行业的特点及上市公司现状

（一）房地产行业特点

1.与银行联系紧密、政策导向性强

房地产行业是一个特殊的行业。其自前期开发、土地储备、交易至销售均需巨大的投资，融资方式主要依赖于银行信贷，因此与银行业具有紧密的联系。同时，房地产行业又具有政策敏感性的特点。国家宏观经济的调控，如货币政策、提高贷款利息及贷款门槛、限购令、限价令以及其他财政政策都深深影响着房地产行业。[]

2.地域差异大

房屋作为不动产，具有固定、无法移动的特点，因此房地产行业容易受区域因素的影响。我国目前仍是发展中国家，各地区之间仍存在发展不平衡的情况，且受到不同区域所处位置不同的影响，区域之间无论是经济发展情况、国家政策扶持情况以及市场需求方面，都存在着较大差异。比如：北京、上海、广州、深圳等经济发达地区，人均收入高、常住人口较多，导致无论是在对商品房的要求还是需求方面都远高于经济欠发达地区，成为房地产行业的销售热点。房地产企业想要谋取更大的经济利益，在市场上占据一定份额，就必须具有战略性发展眼光，掌握国家实时政策动态，占据具有发展前景的地段，以便在市场竞争中占据有利位置。

3.需要大量资金、人才支持

房地产具有开发周期长、资金回流速度较慢的特点，并且从前期购置土地、开发土地、到后期设计、销售都需要大量资金支持。同时，整个过程都需要会计师、工程造价师、预算师、设计师、市场营销策划人员等专业人才的参与与支持。

（二）上市公司现状

2018年年初，万科高喊“活下去”的旗号，吸引了大众的视线，为了更好的分析房地产行业的利润质量，本文将对房地产行业的现状进行分析。

1.“五限时代”：所谓“五限”，即是指：限购、限价、限售、限商、限贷。根据资料显示，在继2017年大规模执行限售令以后，2018年以来，长春、哈尔滨等城市也陆续加入了限售的阵营，根据中国产业信息网所公布的数据来看，截止到2018年5月，已有超过80个城市实施了限售令。XX所秉承的抑制非理性需求的理念，使商品房销售方面增速比2017年明显放缓，出现销售遇冷情况，同时，土地购置费的高幅度增长，使房地产企业面临着较大压力。

2.融资情况不容乐观：由于银行收紧发贷额度、上浮贷款利率，以及债券融资形式不容乐观，中小型房地产企业甚至已经陷入难以存活的困境。根据数据显示，截止到2018年3月，非银行金融机构贷款累计同比增速已高达31.3%，中小型房产企业被迫转向高成本的信托贷款，使中小型企业面临着更大的压力。

三、恒大集团介绍

恒大集团是全球500强公司。其形成了以文化旅游为主体，民生地产为基础，金融、健康为两翼的形式。目前恒大集团的业务范围包含地产、旅游，高科技等层面，详细呈现为：在旅游层面，恒大当前致力于创造全室内、全季节的、面对2-15岁青少年儿童的恒大童世界；在健康方面，恒大已经在国内全面安排了九个规模最大、等级最高的全球优质养老胜地恒大养生谷；而且，在2018年4月，恒大集团宣布携手中科院正式进入高科技领域。目前，恒大集团的产业格局为房地产业和服务业两者的有机结合。因为本文的重点在于分析房地产行业，因此，将重点介绍恒大地产集团有限公司。

在说到恒大时，大众第一印象是恒大地产。其被看作是恒大集团的支柱产业，对集团的经济产生指引与促进作用。此外，恒大地产一直把“民生地产”当作经营思想。当前，恒大地产包含800多个项目，包括几个产品等级，如中端、高端等。恒大地产在我国超过280个城市开发或存在在建项目。而且， 世界上有超过800家公司与恒大进行战略合作，开展精品战略。恒大首创的“新房精装修交付”与“无条件退房”的形式引来了超过600万业主。其次，恒大地产一直努力提供质量高、性价比高的商品。为达到让越来越多的人拥有适宜居住的住房的目的，恒大集团有许多下属公司。比如，恒大房地产开发公司、中国甲等资质恒大建筑设计院、恒大建筑工程公司、恒大物业管理公司等。如今，恒大正坚持不懈地进行运营形式转变。最终要转变为规模+效益型成长形式及三低一高形式（即低负债、低杠杆、低成本、高周转）。在这个流程中，需科学的扩增规模，而且要重视品质。按照恒大在2017年8月公布的信息来看，其前两个季度净利润是530亿，与前年同期相比增幅是129.3%；核心利润是550.1亿，与前年同期相比增幅是101.5%。

四、结合财务报表分析恒大集团利润质量

（一）结合2015-2017年利润表和所有者权益变动表分析恒大集团盈利能力

盈利能力重点是评判公司在某个会计期间获取盈利的能力，一般通过公司在特别指定期间得到的收入数值的大小和水平的高低来体现。因为利润数据可以最简单、直接地反映该企业在一定会计时期的获利能力，因此出于各种目的，所以很多企业会选择在利润数据上xx，所以在分析利润质量时，我们应重点分析企业盈利能力。上市公司的盈利的含义一直以来都是备受争议，在我国，分析上市企业的盈利能力主要是将净利润作为考核依据，辅以该企业在股票市场的表现。由于，恒大集团2018年的年度财务报告还没有公布，因此接下来将主要结合2015年至2017年的财务报表剖析与评估该公司及其竞争对手的获利能力。

（二）商品经营盈利能力

（1）主营业务销售毛利率

销售毛利率简称毛利率。其是公司销售净收益和成本差值同销售净收益之间的比值。公司的最高目标是追求高额利润，只有销货收入减去销货成本后有余额，才能够用于弥补企业的其他各项不能够对象化的成本，企业才有可能产生利润。当这部分差额越大，即弥补其他各项支出的能力越强时，企业的盈利能力越高，反之，则越低。因为，主营业务是一个企业赖以生存的根本，因此把分析的重点放在主营业务销售毛利率。三大房企的销售毛利率，同下表4-1所示：

表4-1 销售毛利率表

数据来源于恒大集团、碧桂园以及万科三家公司各年度财务报告

三大房地产企业的主营业务均为房地产销售部分以及物业服务，因此具有对比意义。通过分析销售毛利率表，可以发现恒大集团2015-2016年的毛利率较为平稳，且维持在行业较高水平，同时在2017年实现了8%较大幅度增长。结合2016、2017年的财务报表可以发现，恒大实现大幅度增长主要有两部分原因。其一，在2017年，在保证销售额增长的情况下，受到整个楼市市场的影响，销售均价也在增长，恒大集团的合同销售面积和销售均价较2016年分别增长了34.2%和12.6%。其二，在拿地成本呈上升趋势的情况下，恒大集团不仅仅实现了毛利率大幅度提升，且毛利率远超万科和碧桂园，这又是怎么做到的呢？通过分析资料发现，恒大集团经过收购、旧改、共同开发等形式拥有了很多低成本的优秀项目，节减了买地成本。整体来讲，恒大集团在盈利水平层面存在一些有利形势。

（2）销售净利率

销售净利率还被称作销售净利润率。其是公司在某个会计期间净收益与营业收入之间的比值。由于这指标可以直观反映每产生1元的销货收入可带来多少净利润，可衡量企业的主营业务给该企业创造利润的能力，因此被采用频率较高。一般来说，该指标为正指标，所得结果越高越好。恒大集团的销售净利率如表4-2所示：

表4-2 恒大集团与行业平均销售净利率对比表

数据来源于恒大集团各年度财务报告以及中原地产官网

通过比较恒大集团近三年的销售净利率，可以发现，恒大集团的净利润率呈现波动下降趋势，且在2017年甚至出现了低于行业平均水平的情况。结合恒大集团近三年的财务报表分析发现，2016年恒大集团在捐款方面的支出较2015年多出13.59亿，利息开支费用和汇兑损益较2015年增长约80.51亿，这三项是导致恒大集团2016年销售净利润率下降幅度较大的主要原因。因此恒大集团应注意控制利息支出方面的费用以及汇兑损失，以追求更大利润。

结合销售毛利率考察，可以看出恒大集团主营业务获利能力较强，但要注意控制汇兑损益而发生的费用。

2.资本经营盈利能力

（1）净资产收益率

净资产收益率（ROE）还被称作净资产报酬率、股本收益率等。该指标能够反馈公司股东投资回报的多少，是公司某个期间的净收益和股东权益的比值。因为人们比较频繁地运用该指标来考查、审核公司的盈利水平与投资报酬，因而公司股东最为关注这一指标。这个指标值越大，表明公司的股东的利益保障程度也就越高。恒大集团的净资产收益率同下表4-3：

表4-3 恒大集团与行业平均净资产收益率对比表

数据来源于恒大集团各年度财务报告以及中原地产官网

通过分析表4-3的数据，可以发现，恒大集团的净资产收益率（ROE）从2015年到2016年下降趋势明显，乃至在2016年发生了小于行业均值的状况。然而，结合利润表可以发现，恒大集团的经营业绩却始终保持在稳步上升的状况。由于净资产收益率受到净利润和平均净资产总额两个因素的影响，通过研究恒大集团2015-2016年的所有者权益变动表，可以发现由于发行的永续债被计入在权益资本中，权益乘数大大增加直接导致了净资产收益率急速下降。而在2017年，恒大集团股本报酬率的大幅度提高，有两方面的原因，其一，恒大集团通过偿还永续债的方式，释放了“永续资本工具持有人应占利润”约107亿，不仅带来了毛利率的增长，也带来了净利润的增长，实现了股本报酬率大幅度提高。其二，随着房地产行业信贷环境的收紧，实力雄厚的上市房企如恒大、保利、碧桂园等凭着信用获得较低的融资成本，使恒大地产2017年融资成本较2016年有所下降。同时，受益于行业集中度的提升和并购收购热潮的出现，恒大集团通过并购，节省了拿地成本。

恒大集团在2017年通过债务结构调整而产生的近百亿利润也仅仅可以使当年利润受益，随着国家不断加大对房地产企业的监管力度，恒大集团想保持在行业中的领先位置，以及盈利水平，必须在主营业务和转型上努力。总体而言，恒大集团的成功主要得益于良好的名声和规模效应，获利能力仍有待加强。

（二）基于利润结构分析恒大集团利润质量

1.收入结构分析：

企业的利润通常来源于三大部分，分别为：企业主要经营业务所产生的利润：经营利润；企业进行对外投资所产生的收益和支出的差额：投资收益；及企业其他经营业务所产生的利润。不同类型的企业所表现出来的利润结构有较大差别，因此，在分析恒大利润质量时，主要用营业利润评价企业盈利能力，把投资收益作为衡量恒大“投资能力”的体现，用“资产减值损失”和“公允价值变动损益”的合计数衡量企业资产管理能力。以下图表中各指标公式为：资产增值所占利润百分比=[公允价值变动损益+（-资产减值损失）]/营业利润、核心营业利润所占利润百分比=（营业净收入-营业成本-三大期间费用）/营业利润、营业利润=资产增值+投资收益+核心营业利润、投资收益所占利润百分比=投资收益/营业利润。[]经过上述指标的计算，我们对数据展开简要的剖析。恒大集团2015年至2017年利润结构同下图4-1：

　　图4-1.恒大集团2015-2017年利润结构

　　数据来源于上海证券交易所官网

通过分析上图4-1数据，发现恒大的利润结构正在逐年优化，该企业的利润主要来源于核心业务且核心业务所占比例保持稳定增长，说明恒大集团的核心竞争力在不断提升。在投资盈利能力方面，投资收益对利润的贡献程度始终保持下降趋势，且在2017年出现负数。结合财务报表具体数据可发现，2017年恒大处置了万科的全部投资，导致亏损严重；同时，可以发现该企业投资收益的来源逐渐转向处置子公司和联营企业，逐渐丧失了投资金融资产方面的优势；逐年下降的投资收益这也说明恒大集团在选择投资对象应慎重考虑。在资产管理能力方面，逐年下降的趋势也表明企业的资产管理能力不容乐观。结合报表明细项目可发现，一方面，恒大的存货跌价损失逐年增长，说明恒大在一定程度上受到了国家“五限”政策的影响，应及时做好筹划以应对国家更大力度的调控；另一方面，逐年增长的坏账损失说明恒大可能存在为了刺激销售，放宽信用政策的情况，应及时调控。总体来说，恒大集团的主营业务竞争力不断加强，但要注意投资能力和资产管理方面的问题，以创造更大的利润。

2.费用结构分析

分析企业利润质量，除了要关注企业的利润“来龙去脉”，更要把分析的侧重点放在期间费用上，即销售费用、管理费用以及财务费用。期间费用是只要企业处于开门营业的状态就会产生的，不管是否进行生产，因此，期间费用在一般情况下是固定存在的。由于，企业的销售费用一般与销售收入具有配比关系，因此销售费用相较于被称为“灰色地带”的管理费用更容易分析，如果一个企业出现销售额巨大，却没有销售费用的情况，那么我们有理由怀疑存在伪造财务报表的情况。恒大集团的费用结构如下表4-4所示：

表4-4 恒大集团2015-2017年费用结构

数据来源于上海证券交易所官网

从上表4-4可以看出，恒大集团出现了销售费用率一直处于下降趋势，但销售收入却逐年上升的情况。结合行业分析，同样的情况也发生在了标杆房地产企业身上，如碧桂园、万科等。结合恒大具体情况分析发现，一方面，恒大集团借鉴了其他企业的标准化管理和运营模式，如在一些地区实施“取消代理模式”，自建销售团队，这一方式，大大减少了销售费用。另一方面，在2017年，透过并购方式获得现成楼盘建筑减少了建筑工程成本，使销售费用率逐年下降。在财务费用方面，该企业2016年的财务费用率相较于2015年和2017年比率较高，通过分析年报发现主要原因是当年为了扩充全国性业务借款相较于2016年增加将近5亿人民币导致利息费用增加。在管理费用方面，较为平稳，说明恒大集团管理情况良好。[]

（三）结合2015-2017年现金流量表和利润表分析恒大集团利润真实性

现金流量表能够反馈公司在某个会计期间现金及其等价物流动的详细状况，有利于我们掌握公司产生现金流的具体原因。为了更好地分析恒大集团的利润质量，本节将结合现金流量表和利润表对该企业利润质量进行分析，并将重点分析企业通过经营活动而发生的现金流。

1.现金流入与流出结构分析：

表4-5 恒大集团2015-2017年现金流入与流出结构表（单位：百万元）

数据来源于上海证券交易所官网

通过分析恒大集团2015年-2017年现金流入结构，可以发现恒大地产目前现金流入主要依靠筹资活动，筹资活动所获取的现金基本维持在55%-60%的较高水平，这是不正常的现象。通常来说，我们将经营活动发生的现金流叫作“自行造血能力”，投资活动叫作“放血”，而筹资活动则被称作公司的“输血功能”，如企业通过发行债券、股票和贷款为企业带来现金流。而对于企业来说“造血能力”，才是最重要，而恒大集团目前的“造血”功能却远不如“输血”功能。具体分析时，可以发现企业筹资活动的主要来源是借款，以及吸收投资，可以分析得出，恒大集团为了自身发展，借入了大量资金。结合具体财务数据可知，销售商品、提供劳务是恒大集团在经营活动方面的主要现金流来源，且比例一直较为平稳，保持在35%左右。投资活动为企业带来现金流入的水平较低，且呈现逐年下降的趋势。[]

在现金流出结构方面，恒大集团的现金总流出主要来源于经营活动和筹资活动。恒大集团因为发展的需要，融资较多，筹资活动所取得的现金流入较多，相对应的筹资活动产生的现金流出也较多，主要用于偿还借款以及分配股息红利。投资活动的现金流出也较为平稳，除2016年为了取得子公司以及投资项目支付现金相较于2015年大大增加以外，基本维持在12%左右。银行以及投资者是否愿意投资这个企业，除了看是否具有发展前景以外，还会关注企业是否具有足够的现金流来偿还债务，目前来看，恒大集团的现金流入流出结构较为不合理，筹资活动所产生的现金流，也主要来源于借款而非吸引到新的投资，这也会对企业将来的发展带来一定的限制，因此，恒大集团为了自身发展应适当调整现金流入流出结构。

2.净利润质量

表4-6 恒大集团净利润质量评价指标（单位：百万元）

数据来源于上海证券交易所官网

通过分析表4-6可以看出，恒大集团的经营活动现金净流量除2015年以外，在2016、2017年均出现了负数，意味着经营活动现金的净流出。结合报表明细发现，恒大集团为了占据更大的市场份额，在广告宣传方面不断增加费用，导致广告费、宣传费逐年增加。仅在广告费方面，2017年相较于2015年就增加了约3.5亿人民币。另外，恒大集团在经营相关保证金方面的支出数额亦是十分庞大，在2017年甚至超过了广告费支出，高达约173亿元人民币。这说明恒大集团需要重新审视其激增广告宣传费用的必要性及合理性，以提升净利润质量。

3.销售商品现金收入比率

表4-7 恒大集团2015-2017年销售商品现金收入比率 （单位：百万元）

数据来源于上海证券交易所官网

现金收入比率反映的是该企业可从每一元的主营业务收入中带来多少的现金流入。恒大集团除2015年以外，其余两年的比值均为负数，说明盈利状况不容乐观，企业利润的收现性较差，应加强管理。

（四）结合2015-2017年资产负债表分析恒大集团营运能力及偿债能力

1.营运能力

表4-8 恒大集团2015-2017重要流动资产相关指标

数据来源于上海证券交易所官网

一般情况下，存货周转天数应该与应收账款的周转天数呈相反变动关系。[]结合表4-8分析可得，恒大集团存货周转次数的增加，说明恒大集团信用政策收窄，当然这也与银行收窄了房屋贷款政策有关，相应的，也使存货周转天数变短。其次存款周转次数和应收账款周转天数在这三年来基本保持在平稳状态，但2017年相较于2016年，存货周转次数相差不大，但出现了应收账款周转天数相差将近1天的情况。说明恒大集团应当制定更合理的信用政策，加大宣传力度，打响品牌知名度，以及提高产品的竞争力。[]

2.偿债能力

（1）短期偿债能力

表4-9 三大房地产企业短期偿债能力指标

数据来源于前瞻网数据库

流动比率和速动比率作为企业短期偿债能力的衡量标准被大多数投资者和管理者使用和接受。当该比率过低时，企业可能会出现资不抵债的情况，而过高时，只能说明企业有足够的资产可以偿还债务，但不能说明有足够的现金可支撑企业偿还所有的债务。其次，过高说明企业可能存在资金或资产被闲置的情况，因此过高或过低都不好。房地产行业的流动比率一般处于1.2为较佳。结合表4-9分析发现，三大房地产的行业的流动比率均处在1.2左右，因此为较佳的流动比率。同时，恒大集团的流动比率和速动比率除16年有较小幅度上升以外，均出现下降情况，而同期，碧桂园和万科的流动比率却呈现上升趋势。房地产行业的速度比率参考标准为0.65，但恒大集团和万科都远低于这一标准，且呈现出下降趋势。说明恒大集团短期偿债能力是下降的，长期以往，可能会出现短期债务风险。

（2）长期偿债能力

表4-10 三大房地产企业长期偿债能力指标

数据来源于前瞻网数据库

资产负债率可以呈现公司的资本构成架构，而资产负债率与产权比率则可以体现企业的长期偿债能力。资产负债率这一指标并没有好坏之分，只是从不同的信息使用者来说侧重点不同。因为债务人最关心的是能否如期收回企业所欠下的本金，所以，他们更偏向于资产负债率较低的企业。由于房地产行业本身具有需要大量资金支持的固有特点，因此，房地产行业的资产负债率一般较高。根据统计，中国前十大地产公司资产负债率为80%左右。结合表4-10可知，三大地产公司的资产负债率均呈现上升趋势，且资产负债水平一直较高。恒大集团的产权比率对比于其他两间来说，比率较大，说明恒大集团的财务杠杆在一定程度上呈现出不合理的态势，长期偿债能力较差，面临着较高的财务风险。[]

五、恒大集团与碧桂园、万科的对比、存在的问题和解决对策

（一）与碧桂园、万科的对比及存在的问题

为了更好地对恒大地产进行分析，突出恒大地产存在的问题并提出解决对策，我将结合图表形式，并从不同角度比较分析三大房地产行业佼佼者的具体情况。

　　图5-1 三大地产公司2015-2017年合同销售额（亿元）

　　数据来源于三大地产公司官网

　　5-2 三大地产公司2015-2017年合同销售面积（万平方米）

　　数据来源于三大地产公司官网

　　结合图5-1及图5-2分析可得，三大房地产公司的合同销售额均呈现上升趋势，说明在国家政策的宏观管控下，规模大的地产企业仍在市场上具有竞争优势。但对于恒大集团来说，合约销售额的增长速度慢于碧桂园及万科，导致在销售额方面处于落后状态。在销售面积方面，虽然万科的销售面积一直处于落后状态，但由于万科的主要销售额产生于北上广深等发达地区，销售金额高，因此超过恒大，恒大应更注重中小型普通住房的建设与投入。

（二）解决对策

1.开源节流，提高盈利能力

在“开源”方面，目当前恒大依靠网销途径展开宣传活动及研发移动端APP“恒房通”宣传销售，取得了一定的成绩。但想提高核心竞争力，除了要加大宣传力度，还应该具有发展的眼光，在选择地段方面，要仔细评估，以免错失良机。在“节流”方面，可继续推广实施“自建销售团队模式”，节约销售成本。

2.注意存货管理

由于房地产行业具有存货在流动资产中占据较大的部分的特点，因此房地产企业应特别注意对存货的管理。恒大集团相较于碧桂园以及万科，存货周转速度较慢，但也不可以片面地评价说存货销售速度慢。保持较多的存货，一方面可以体现出该企业有足够的楼盘支撑以后期间的销售，另一方面拖得时间越长，滞销的风险又会加大。因此，恒大集团应建立一套完整可行的销售以及风险控制方案，以面对突发情况。

3.加强应收账款管理

由于货币具有时间价值，因此保证应收账款的收回率和收回速度对企业来说至关重要。一方面，恒大集团应慎重制定信用政策，不可为了提高销售额，而过度放宽信用政策；另一方面，为了准时甚至提早收回款项，保证资金流的充足，可适度提供销售折让，吸引债务人早日还款。同时，也可建立企业信用评估体系，对于信用不良的企业，可提高赊销利息比率，以达到降低坏账率的目的。

4.降低财务杠杆

恒大集团的财务杠杆相较于其他大型房地产企业来说，杠杆过大。负债较多，而所有者投资较大，除了会增加企业利息费用的支出，同时也可能会对企业未来的发展产生影响。恒大集团可考虑发起新一轮融资，减少借入债务，从而解决偿债能力不足的风险。[]

5.慎重选择投资项目

恒大集团的投资收益呈现出现了下降趋势，依据国家的不同方针政策适时调整其投资战略，注意分析国家方针政策，在保证风险水平的情况下，提高投资收益。[]

六、结论

本篇文章重点由下述四个层面对恒大2015至2017年的利润质量展开全面的剖析。

（一）盈利能力

本篇文章联合主营业务毛利率、销售净利润率及股本收益率三个详细财务指标，由商品经营获利水平与资本经营获利水平两个层面对恒大集团的获利水平展开剖析。在获利水平层面，当前恒大的获利水平较高，在市场上占有一定的份额，且还有较大的发展空间，但要注意控制汇兑损失方面的成本，同时恒大集团想保持在行业中的领先位置，以及盈利水平，必须在主营业务和转型上努力。

（二）利润结构

本文从收入结构和费用结构两个方面对恒大集团的利润质量进行了具体分析。通过对收入结构进行分析，可以发现，恒大集团的主营业务竞争力不断加强，但逐渐丧失了投资金融资产方面的优势，今后应慎重选择投资对象。在费用结构方面，该企业在费用支出较为平稳且处于逐年下降的情况。总体来说，恒大集团的利润结构逐年优化，但仍要注意投资收益和资产管理方面的问题。

（三）利润真实性

本文将利润真实性分为了现金流入与流出结构分析、净利润质量分析、销售商品现金收入比率三大方面。在利润真实性分析方面，恒大集团的现金流入与流出结构十分不合理，经营活动所产生的现金流量甚至出现了负数。应该引起重视，并仔细分析力求解决这一方面的问题，以提高“自主造血能力”，这也对恒大集团的利润质量造成了较大影响。

（四）营运能力及偿债能力分析

本篇文章联合存货周转率、应收账款周转率及短期偿债能力与长期偿债能力等主要指标对该企业利润质量进行分析。总体来说，该企业无论是在长期还是短期偿债能力方面都较为不理想，存在较高风险。应注意调整杠杆结构，控制财务风险。

总体而言，恒大集团的利润质量较为乐观，但应该重视上述四个方面所发现的问题，并仔细分析，力求解决。同时，在本文的最后也对利润质量分析所发现的问题，针对性地提出了解决方案。各大房企可从开源节流，控制成本；加强对存货管理；加强对应收账款管理；降低财务杠杆四大方面着手，以达到提高利润质量的目的。本文旨在分析恒大集团所存在的问题并提出对策，以点及面，为其他房地产企业提升自身利润质量提供借鉴。

参考 文 献

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致 谢

本论文是在钟灵毓导师的耐心指导和不懈的支持之下完成的。钟灵毓导师从最开始的选题构思、确定方向、查阅资料、到最后撰写成文都给我提供了许多建设性的建议，并耐心解答我专业上的问题，提供学术上的指导。我能顺利完成本篇论文的撰写与导师的认真指导是分不开的，在此我由衷向指导老师钟灵毓表示感谢。

同时，我也要对本论文所引用的各位学者的研究成果表示感谢，如果没有这些学者的启发，我将无法完成本篇论文的撰写。

大学生活转瞬即逝，回顾四年的大学生活，是国际学院的所有老师，传授我知识教会我为人处世的道理，如果不是四年来的知识积累，我就不会有这么大的信心完成这篇论文。感恩之余，诚恳地请各位老师对我的论文多加批评指正，使我及时完善论文的不足之处。

关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月19日

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