我国房地产企业的财务风险及防范分析——以碧桂园集团为例

内容摘要

近几年来，我国的经济发展水平正在不断地迅速发展，人们的生活水平质量也随着经济水平的发展而不断地提高，因而人们更加注重和关注具有保值性的房地产这个行业。在我国，房地产行业一直都是支撑着国民经济发展的重要支柱，我国经济发展的如此迅速离不开房地产行业的推动。但也由于发展的过快和市场的竞争越演越烈的情况下，导致各种各样的危机发生。本文以碧桂园集团为例，从实际的情况为主，以一定的案例为辅来分析当今房地产行业的现状，并针对企业的财务风险的问题，进行深入的思考和探讨，对分析出来的问题提出有建设性的建议。

关键词：碧桂园；财务风险；房地产；财务风险控制

一、引言

（一）研究的目的和意义

房地产企业是一个关联性很强的产业，房地产能够与商业、钢铁、建材、机械、陶瓷、纺织等十多二十种行业相联系。企业要赚钱，就不可能会一直一帆风顺没有风险。近几年来，碧桂园集团在建筑工程方面频频发生事故：地基不稳倒塌，材料偷工减料，楼盘起火，工人工地伤亡，直接揭露了碧桂园集团的房地产业务的种种不足和危机存在。因为关联着众多各式各样的企业，所以就会有来自四面八方不同的事故，意外。只要有事故存在，就意味着将会面临着财务风险的存在，而我们就着这些财务风险才能更好的做好防范分析，将公司个人的风险降到最低。而将企业发展的越来越庞大，就意味着有更多企业高层所顾及不到的财务风险。

财务风险的成因有很多，例如：企业外部的影响，企业内部的影响，XX的宏观调控，市场经济整体环境。这些成因都是如何形成的呢？有了这样那样的成因，必然就需要合理完善的防范措施来应对这样那样形成的财务风险。

在我国房地产的生存环境越来越严峻的背景下，国家虽然也实行了宏观调控，但是我们仍旧要好好研究发生财务风险的可能性及防范措施以防万一。因此通过研究探讨碧桂园集团的财务风险及防范分析问题是具有非常重要的现实意义。

（二）研究的思路和方法

本文梳理了财务风险相关文献的基础上，重点运用案例分析法来描述全文，选择了碧桂园这个上市公司进行研究，表述了财务风险管理的各种状况研究，结合碧桂园公司发展现状和财务分析，深入分析碧桂园集团出现财务风险的状况和原因，利用理论与实际相结合的方法和比较分析法去进行比较分析，最后总结出防范碧桂园财务风险发生的方法和措施。

本文运用案例分析法来分析全文，以碧桂园集团为例，从碧桂园的各方面通过理论与实际相结合的方法，同时还结合其他文献的基础上从名词性分析会计指标的理论与碧桂园实际的数据相结合来分析。同时也运用比较分析法来将碧桂园集团与万科企业，中国恒大，华润置地等同行业进行比较，通过分析不同企业数据来比较，从而更好的反映出碧桂园的盈利能力。

二、我国房地产企业发展的现状分析

（一）房地产行业在国民经济中的地位

国民经济是指由各行各业组成的经济部门的总和。它的构成就是各个企业，事业单位，XX部门和居民个人。工业，农业，建筑业，运输业，对外贸易，服务业等等都是国民经济的组成部分。

而在这里着重介绍房地产行业，房地产在我国国民经济中占很大的比重，而且是促进我国经济发展的主要力量。房地产行业是我国经济发展中具有基础作用，先导作用和支柱作用的行业。基础作用体现在房地产行业为各行各业提供最基础的物质需要，那就是房和地。农业发展的最重要的物质需求就是地，没有了土地，那么就根本无法进行农业生产劳动。而工业，商业，服务业等等也都需要房子以及与之相关的经济场所来发展经济，所以房地产行业在国民的经济发展中具有基础作用。中国是一个人口大国，截止2018年，中国人口高达1395380000人次，在全球中国排名第一，比排名第二的印度还多4000多万人。因此，中国需要比其他国家需要更多的房屋提供给众多人口，也由于人口的众多，也推动了房地产行业的发展。住房是人们最基本的生活保障和生活消费，如果没有与房屋建设相配的文化、教育、体育等土地设施发展，那么也将阻碍着劳动力生产的发展和再发展。所以房地产行业在国民经济中具有先导作用。房地产行业是一个具有附加价值的行业。我国的收入大部分都来自于税收。据调查，土地收入在一般城市中在财政收入占比中的25%，在一些经济更发达的城市如深圳则高达财政收入的40%，房地产行业的用地开发和住房建设为国家积累了大量的资金，促进了城市建设的发展，使房地产业在国民经济发展中具有支柱性作用。

（二）我国房地产行业发展的现状

由于在中国炒房严重，中央人民XX三令五申强调“住房不炒”，让房地产行业健康而且稳定的发展。在2016年住房市场“大火”之后，在2017-2019年已实行三年的政策下，房地产终于平静，运转平稳。2018年以来，全国发布了共450多项监管政策，打破了房地产的历史监管记录，成为最密集年度发布的房地产监管政策的历史。这些监管政策曾经使房地产行业难以发展，但自2019年以来，中国房地产市场正在迅速升温，房地产热潮也正在缓慢回升。然而，“稳定”一词还是2019年房地产行业的主要基调。

中国的住房供应体系分为城乡结构，乡下大部分都是自建房屋，而城镇则以商品房为主。截至2018年数据显示商品住房112亿平方米，存量占中国城镇住房供应体系中的38%，成为了城镇住房最重要的组成部分，在未来会有非常大的发展空间。随着城镇化的发展，人口越来越集中，大家纷纷从农村郊区等地融入城镇，促进了城乡一体化的发展，城镇人口越多则需要更多的商品用房，同时也就带动了房地产企业的发展。2000年以来，我国房地产行业增长值占GDP的比重一直在提高。

我国的房地产行业在经过了初步的发展后，发展成为了一个属于利润比较可观的一个行业，因此吸引了大部分的人纷纷涌入这个行业，希望能够得到可观的利润。XX在得到如此的反馈后作出了相应的宏观政策，限制了企业的建造的数量和消费者的购买数量，但这就导致了房屋价格的快速上涨。但由于在数量这一方面的限制同时也提高了企业进入房地产这个行业的门槛，造成了不充分的市场环境，给一些龙头企业起到了垄断的优势。

三、我国房地产企业的财务风险的案例分析——以碧桂园集团为例

（一）碧桂园集团的基本介绍

碧桂园集团，成立于一九九二年，总部位于中国广东佛山顺德。杨国强作为创建者，在2007年，碧桂园集团在香港上市。如今是中国房地产十强，福布斯世界500强企业。这是一家以房地产为主要业务，涵盖了建筑，装修，酒店管理，物业，教育等业务的一个企业集团。主要从事销售物业业务。

碧桂园的宗旨是为顾客“打造一个五星级的家”。碧桂园一直试图创造自己独特的风格，希望业主能够拥有环境优美，交通方便，安全适用，性价比较高的家。在物业管理上，碧桂园不断引进先进的监控系统，门禁系统，力保业主们能够生活在足够安全的地方。园林广场，生活区也让户主们在生活上更加便利舒适。致力于为户主们提供一个五星级的家。

在这样高速发展的时代，碧桂园集团奋力发展，在2019年12月入选了“2019中国品牌强国盛典榜样100品牌”。不仅如此，碧桂园一直热衷于慈善事业，碧桂园的创始人和团体已向慈善机构捐款超过55亿元人民币，显示出了碧桂园集团的这个品牌从形象到企业实力通过各方面都得到了广泛的认可。

（二）碧桂园集团存在的财务风险问题

　　1.资金筹集困难

大家都知道，房地产是一个前期投资较大，回本期较长的一个大项目。而前期投资基本上都是通过向各个投资者筹集前期大量的资金，但是由于投资者对一个房地产的项目能不能够有更好的投资回报有准确的答案而不愿意去承受如此大的风险去投资不确定的项目，并且碧桂园房地产这样生产周期长，投资回收期长，投资的变现能力差，产品的移动性难度大，高风险的项目，债权人的债权回报难以得到保障，投资者为这样的项目而去改变自己公司原有的资金链是比较难的，资金方面的问题给碧桂园带来了比较困难的生产和经营环境。

　2.房地产扩张速度过快

自2016年以来，全国的房地产企业的规模都在逐年扩张的非常明显，碧桂园在拿地金额虽然在全国排第三，但它的金额624.82亿元也是不容小觑的。在总规划面积这方面碧桂园在全国的排名是排在第一位的，其规划面积为2086.93万平方米。由此可以看出碧桂园集团在房地产扩张速度是非常的快的。

3.偿债能力低

在我国房地产发展刚开始的时期，市场政策宽松，门槛低，加入房地产市场的企业不需要大量的资本金，所以大部分的房地产企业如碧桂园都是通过负债机制来进入房地产市场的，然后通过向各个债权人筹集资金来完成房地产的项目，所以其实大部分房地产企业都是通过借贷的关系来获得本金，自由的资金所占的比率还是比较低的。虽然现在的市场要求要实行资本金制度，但是由于我国一部分的企业都是在高负债的情况下运行的。碧桂园2018全年流动负债1391697.09百万元人民币，非流动负债270349.01百万元人民币。而截至2019年6月30日半年的时间就增加了大约10000百万的流动负债。所以碧桂园的偿债能力还是比较弱的。

　4.利率变动的风险

在我国的国家宏观调控下，不断的在调整着国家经济活动的存贷款利率。而这个利率的变动会直接影响到碧桂园房地产的开发成本和财务成本，况且在碧桂园集团的运营过程中，利率的风险也是难以控制和预测的，然而这种利率的不确定性也会导致碧桂园集团运营风险的不确定性。

（三）碧桂园集团财务风险评价分析

1.盈利能力指标。盈利能力是指获得利润的能力，也称为企业的资本或资本增值的能力，通常表示为一定时期内企业的收入额及其收入的水平如何。从盈利能力指标的数据中可以看出一个公司的收益的水平如何，从而分析出它的筹资能力的水平和偿还债务的能力水平。

（1）净资产收益率。净资产收益率又称股东权益报酬率，是公司的税后利润与净资产的比值而得到的百分比率。指标值越高，说明投资带来的效益越高，盈利能力也越好。碧桂园集团的净资产收益率由2017年的17.0091%上升到2018年的32.2026%，总体还是呈上升趋势的。从净资产收益率方面来看，表明着碧桂园集团的盈利能力越来越好。

（2）总资产净利率。总资产净利率这个指标是公司的净利润与平均资产总额的比值而得到的百分比率。指标值越高，说明公司的投入产出水平越高，运营效果更好，企业管理的水平越高，盈利能力也越好。碧桂园集团的总资产净利率由2017年的3.1761%下降到2018年的2.5840%，整体是呈下降趋势的。从总资产净利率方面来看，碧桂园的盈利能力实在下降的。

（3）销售毛利率。毛利率这个指标是公司的主营业务收入减去主营业务成本的金额再除以主营业务收入而得到的百分比率。指标值越高，说明公司的盈利就越多，盈利能力也就越好。碧桂园集团的销售毛利率由2017年的25.9081%上升到2018年的27.0329%，整体趋势是上升的。从销售毛利率方面来看，碧桂园集团的盈利能力是有在上升的。

（4）销售净利率。销售净利率又称销售利润率，是公司的利润总额减去所得税费用后的差额除以主营业务收入而得出的百分比率。指标值越高，说明公司获得的净利润越多，盈利能力也就越好。碧桂园集团的销售净利率从2018年的12.6716%上升到2018年的12.8052%，有小幅度的上升，说明盈利能力还是有进步的空间的。

2.成长能力指标。成长能力指标是指用来衡量一个公司的成长速度和发展趋势的指标。它包括一个公司的资产规模的扩大，盈利能力的增加，市场占有率的持续增加等等，反映了公司的未来发展的前景。

（1）总资产增长率。总资产增长率又称总资产扩张率，是指公司年末的总资产增长额除以年初资产而得到的百分比率。指标值越高，公司发展的也就越好，成长的能力也就更好。碧桂园集团的总资产增长率由2017年的3.1761%下降到2018年的2.5840%。这两个指标数值都较低，表明公司年度资产的规模在减小，成长的能力较弱。

（2）主营业务收入增长率。主营业务收入增长率是指公司的本期主营业务收入减去上期的主营业务收入的差额除以上期的主营业务收入而得到的百分比率。指标值越高，则公司的利润就越高，成长的能力就越好。碧桂园集团的主营业务收入增长率有2017年的30.8064%上升到2018年的34.8768%，在年度上是上升趋势的，但截止到2019年6月份它的主营业务收入增长率是下降的。表明碧桂园公司的主营业务的发展情况还是有所提升的。

（3）主营利润增长率。主营利润增长率就是公司本期得主营业务利润减去上期的主营业务利润的差额再除以上期的主营业务利润所得到的百分比率。指标值越高，公司的利润就越高，成长的能力就越好。碧桂园集团的主营利润增长率由2017年的82.3589%下降到2018年的74.3222%。总体是呈下降趋势的。表明了碧桂园集团的利润增长率的速度有所下降，但是指标值是比较高的。

3.偿债能力指标。偿债能力指标是指一个企业到期偿还债务的能力。偿债能力指标包括短期偿债能力和长期偿债能力。指标值越高，企业偿还债务能力越好。

（1）短期偿债能力。短期偿债能力是指公司的经营活动所需的现金流量净额与流动负债之间的比率。该指标反映的是公司偿还短期债务的能力。指标值越高，公司的短期偿债能力就越好。短期偿债能力指标包括流动比率，速动比率和现金流动负债比率。流动比率的指标值越高，速动比率的指标值越高，则公司偿还流动债务的能力就越好。现金流动负债比率的指标值越高，则公司的现金流量就越多，就能更好的保障公司的短期偿债能力。碧桂园公司的流动比率从2017年的1.1278上升到2018年的1.1479，表明着碧桂园偿还短期债务的能力较低，财务风险较大。现金流动负债比率在2018年时的数据为18.72%，这个数值在短期偿债指标中比较低，表明着有现金流动负债比率来看碧桂园集团的能力还是欠缺的。

（2）长期偿债能力。长期偿债能力是指一个公司经营活动所产生的现金流量净额与企业的总债务之间的比率。指标值越高，公司的长期偿债能力就越好。长期偿债能力指标包括资产负债率和产权比率。资产负债率是指一个公司负债平均总额除以资产平均总额所得到的百分比率。资产负债率的指标值越小，产权比率的指标值越小，则公司的偿还长期债务的能力就越好。碧桂园集团的资产负债率有2017年的88.8906%上升到2019年的89.3595%，碧桂园的盈利能力较好，得到的利润较高，总体还是呈上升趋势的。这个数值的变化表明了碧桂园集团的长期偿还债务能力还是较高的。

四、碧桂园集团企业财务风险的产生的原因分析

（一）债务结构不合理

通过东方财富网的数据可以得到截至2019年6月30日，碧桂园集团光是短期借款的负债就是787.60亿，长期借款高达1431.05亿元。由于碧桂园的自由资本金不能够满足其发展如此庞大的资金需求量，所以碧桂园基本是依赖外来资金来支撑企业的发展。短期借款较高会给碧桂园带来短期债务的偿还风险。如果债权人在急需钱时要求企业归还债务，高额的短期借款就会给碧桂园带来高额的偿还压力。而在近五年来，碧桂园的资产负债率一直都在88%以上，总体上来看趋势还是呈现出不断上升的。截至2019年6月30日碧桂园的资产负债率就高达89.3324%，流动负债的比率也是由2015年的81.5580%上升到2019年上半年的84.1042%。如此高的负债率让碧桂园承受着很大的压力，而流动负债的高比率让碧桂园面临更高的财务风险。

（二）周转不灵，房子库存量多

由于房地产企业的财务管理对象就是房子和现金流量。碧桂园的现金流量不高，因为碧桂园购买的土地多，土地的购买成本基本都非常高。而建成的房子变现能力比较弱，所以在现金流量这方面就相对比较弱。2018年经营活动产生的现金流量净额293.81亿元，远远不足以抵扣短期负债的金额，而投资产生的现金流量金额近五年来都是呈现负数的情况，而2018年融资活动产生的现金流量净额738.32亿元。如此庞大的金额都仍然不足以支撑碧桂园集团对现金流量的需求量。再加上碧桂园集团一直在开发产业，不断的在二三四线城市建造了大量的房子却售卖不出去，导致大量的房子空置，产生不了利益反而还损失了成本。这样的空置房子变现难，给企业带来不了利润，就容易造成碧桂园集团的财务风险。

（三）财务系统不适应宏观多变的大环境

企业在财务方面的大环境是复杂多变的。在这个不断变化，不断进步的时代，财务系统可能会对这个宏观多变的环境不适应。通货膨胀会导致现金价值贬值，而实物，固定资产这类物品会升值。利率的改变也会轻易导致财务系统的变化。而利率是国家的重点关注对象，利率时常在变动。利率变动就表示利息也在变动，有变动就表明还有利率风险的发生，会导致企业付出更多的利息。而每一次的变动也代表着财务系统要重新更新创造。改变大的或许原有的财务系统就不能用了，而企业就要付出更多的精力财力人力物力去适应新的财务系统，财务系统对外界的环境反映不及时而对公司造成的财务风险也是非常重要的。

（四）市场供求不合理

碧桂园集团在二三四线城市有大量的空置房屋，主要还是因为没有很清楚的了解市场的供求关系。在大部分一线城市中，房屋的需求大于供给，一线城市的人对房屋的需求量大，却没有足够的房子提供。而碧桂园集团却在二三线地段提供过量的房屋，导致大量的空置“鬼楼”的出现。这样不合理的市场供给，给碧桂园带来了经济上的损失，加大了碧桂园集团的成本，给财务风险提供了机会。

（五）行业竞争激烈

在以前的年代里，由于进入房地产行业的门槛较低且能够得到较可观的利润。所以有大量的企业涌入房地产行业。如今我们较为熟知发展较好的房地产企业有碧桂园集团，万科企业，中国恒大，华润置地，新鸿基地产，中国海外发展等等。通过2019年的数据统计分析，我们可以得到在市盈率方面，碧桂园在全国房地产企业中排名第106名，市销率排名53名。碧桂园在总市值的方面排名第6名，万科企业3388亿排名在第一位。碧桂园2440亿元，与万科企业还差接近一千亿元的差距。可以看出，市场竞争非常激烈，或许只要出现一小点错误就会导致一个企业在市场中的排名落后很多。

五、防范我国房地产企业财务风险的措施

（一）合理安排负债资金筹资的组合方式

碧桂园集团在负债方面的管理应该要更加的严谨，对如何合理安排好负债和资金筹资的方式其实就是在问如何解决好碧桂园的资金来源的问题。为了解决这个问题，碧桂园集团应该要先从自身出发，根据集团的承受能力，需要程度合理的承担负债，在筹资方面可以稍稍往股票发行筹资，证券筹资等第三方面去筹资，减少碧桂园集团的成本。债务增加，则集团的成本也就随之增加。因此，碧桂园集团在根本上更应该提高集团自身的盈利能力，只有赚取更多的利润，企业的长期健康发展，集团可流动的资本金才会更多，那么就会减少负债的增加，才会有更多的留存收益去提供给下一个项目的现金流量。所以，集团要合理安排好负债和筹资之间的组合方式。

（二）准确做好市场调研

当今房地产业竞争十分的激烈，怎样在大量竞争对手中脱颖而出就是碧桂园集团应该思考的问题。首先，碧桂园集团要对自己有一个准确的定位，这样才能够更好的发挥出自己的优势再面向市场作出更好的了解。房地产市场调查研究就是以房地产为研究对象。比如，使用不同的渠道去收集、组织和分析相关信息，通过分析得出一个明确的结论，得出的结论就有助于给决策者提供有效信息去作出正确的选择。而碧桂园集团的创始人杨国强在当时也是因为了解到当时的年代有很多的人都流离居所，没有房子可以住，就算有房子住，环境也是不太好的地方。对此，杨国强就作出了市场调查才会决心要给大家建设出一个五星级的家这样的决定，才会有如今如此庞大的一个碧桂园集团。由此可见，一个最初的市场调研有多重要，是一个项目发展的最基础，也是能让企业了解到人民群众最真实的需求。

（三）积极发展“互联网 ”思维，建立有效的营销方式

互联网思维创新了在房地产企业的营销方式，尤其是在如今这个互联网发达的时代下，不仅推动着房地产企业的发展，还为房地产企业节省了不少的成本花销。

互联网思维营销其实就是研究在这个互联网如此发达的时代，如何能够更好的利用互联网这个平台去精准的做到营销效果。目前碧桂园集团涉及到的互联网营销方式有微信营销，在微信上设立有公众号，公众号里面有官方及时发布的碧桂园集团的最新消息，有权威的有关新闻和来自其他网络平台的真实报道。在一些网络平台上也有直接设置售卖渠道，能够有效的增加销售的数量。所以，碧桂园集团应该更注重在互联网方面上的进展，对互联网这个工具加以研究，研究创造出更有利于碧桂园集团的营销方式，以减少企业的财务风险。

（四）密切关注政策的变动

土地政策，利率政策，货币政策等等这些政策就算只是一个小小的变化都会对房地产这个行业造成非常大的影响，从而也会适当的改变这个行业的经营和发展方式。正如最近2020年中国银行业监督管理委员会建议，银行和保险机构应落实“禁止炒房”的定位，严格执行房地产金融监管，要防止资金非法流入房地产市场，遏制居民杠杆率过快增长，促进房地产市场健康稳定发展。同时，银监会也指出有多种渠道，我们将促进家庭储蓄向长期资本市场的有效转化。和央行工作会议发布的赢得、防范和化解重大金融风险的新决战共同奋斗。因此，碧桂园集团应该密切关注政策的变动，在政策出台时应及时做好应对调节的措施，让这些政策对企业受到尽量小的影响。同时，碧桂园集团更应有拨草瞻风的观察力，及时注意到市场时刻的变化和对此作出预测判断，事先做好准备怎么都会比被动打击在很大程度上减少了碧桂园的损失，有利于让企业作出对公司更好的决定。

六、结束语

在社会发展不断进步的趋势下，越来越多的行业日新月异的在变化着，有的可能风生水起，有的可能每况愈下。正如在房地产企业这样竞争大的环境，每走一步都应该如履薄冰。为了降低企业的财务风险，企业首先就要树立起预防财务风险的意识，在现代这种人是根本的环境下，提高员工自身的财务风险意识与应对措施是基础。在生产经营中要也要结合企业自身的情况，提高企业的盈利能力，只有企业的盈利能力变好了，企业才能更好的减少财务风险，更好的应对财务风险带来的损失，能够从容的运用措施去面对。有效的财务风险措施才能让企业的利益实现最大化，让企业的利益得到更好的保障。

综上所示，财务的工作一定要基础化，细致化，要从事情的多方面分析情况。经济基础决定上层建筑，只有对财务工作进行保障，企业才能从各方面去提高企业的财务管理水平，更有助于工作的落实，促进企业的可持续健康发展。

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致谢

本文是在老师的悉心指导下完成的。由最初的开题报告,一稿，二稿，草稿到最后的定稿中，在这一过程中产生的各种问题老师都能够给予指教，在上交给老师检阅时都能够返回修改意见。在这里对老师表示深深的感谢和大大的尊敬。

大学四年的学习时光已经接近尾声，在此我想对我的母校，老师和同学们表达我由衷的感谢。在这四年里老师和同学们在生活和学习上都给予了我很大的帮助。老师在教学上面能够敬业和解决我的学习困惑，同学能够在我学习低迷时鼓励带动我一块儿学习。能够利用好学校给予我的资源，去发展充实自己，不在校园里虚度自己的光阴。

最后，更加要感谢的是我的父母家人，是她们给予我经济上的支持，生活上的帮助，和对我无微不至的关怀，默默的栽培我二十多年，对我有一个较好的教育环境、教育思想，才会成就到如今的我。

本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深