探讨我国经济适用住房物业管理相关法律问题

　　在我国，衣食住行是我国国民最关注的民生问题，国人对于“住”的问题格外重视。进入21世纪，中国房地产市场开始火爆，房价开始不断攀升。大环境经济下的持续增长，却也让不少国民开始忧心忡忡，因为房价的不断上涨，已经让很多老百姓承受不了，而对于经济困难的家庭，可能根本没有经济实力去购买一套属于自己的城镇房屋。因此，国家为了国家为了给低收入人群提供住房保障，开始出台一系列的保障性住房的法律法规、完善相关的住房政策。在这样的大背景下，经济适用房诞生。

　　2007年我国发布了《关于印发经济适用住房管理办法》的通知。在该份通知中国家明确规定，经济适用住房是XX为低收入人群提供的政策优惠，经济适用住房的价格和面积都必须按照XX的相关规定进行建设，且经济适用住房主要面向的人群是低收入人群，其目的是为低收入人群解决住房问题。根据通知的规定，国家开发并建设的经济适用住房是用来提供给符合当地相关政策的城市中收入属于中低档在住房方面很困难的家庭，是符合国家建设标准的具有社会保障性质的住宅，但是，经济适用住宅的交易价格要比普通商品住宅的价格低。要在城市住房困难家庭的经济承受范围之内。

　　经济适用住房建设用地属于划拨土地性质、销售价格也是XX指导价格的保障性住宅，保本微利的原则决定了经济适用住房经济性、实用性与保障性。而用于普通商品住宅的土地属于XX出让土地，销售价格是根据市场规律由销售主体自由定制。所以，普通商品住宅的特点是商业性与市场性。为切合论文论述主旨，而列举两者以下两点区别：

　　第一、市场运行方式不同。经济适用住房承建主体资格虽然是通过投标竞拍所取得，但是XX通过对承建主体全方位的考察来确定承建资质，并不只考虑竞价高低；经济适用住房在建设与销售过程中的相关规定费用可以依法减免，而普通商品住宅在建设与销售过程中的相关费用则不能减免；经济适用住房提供对象是符合国家政策的中低收入住房困难者，有一定资质要求。而普通商品住宅面向市场开放，没有资质要求；经济适用住房的出售价格以XX指导价为准，而普通商品住宅的销售价格是销售主体遵循市场规律，以自身利润为出发点而制定的。

　　第二、产权性质不同。我国经济适用住房在所有权上与商品住房有很大的区别，经济适用住房的所有权是按份共有的形式，且所有权必须符合我国经济适用住房管理的相关规定。取得购房资质的购房者出资额度占房价总额的一部分，而购房者出资额度与房价总额之间的差价视为XX出资额度。所以，根据物权“一物一权“原则，XX与购房者通过出资比例按份共同享有经济适用住房产权。而普通商品住宅通过市场交易，所有权属于购房者。由于我国XX是经济适用住房的所有权主体，这也导致经济适用住房在物业管理方面和商品房相比有较大的差别。

　　我国XX颁布的物业管理相关条例中规定，物业管理指的是住房业主选择物业管理的企业，并且与其签订相关的服务合同，物业负责对住房和配套的相关设施进行维护和管理。物业必须维护小区的卫生和公共秩序。小区的业主对自己产权有绝对的所有权，且对小区的公共部分也有维护的义务。物业必须协调业主之间的关系，从而也为了营造更好的生活环境，业主可以委托专业的物业公司对物业进行管理。

　　物业管理法律制度指的是由业主或国家根据相关法律制定的，控制管理物业行为，且被大众认可，使物业行为符合相关规定，且具有强制性的规章制度。物业管理法律制度中主要强调了相关的规范和体系。其主要内容包括以下几点：业主自己治理、物业服务、住房专项维修基金等。

　　建筑物区分所有权和物业管理中的规章制度有密切的关系。建筑物区分所有权是构建在业主、业主委员会、相关规章条例基础上的，且建筑物区分所有权还包括了物业管理、法律关系、物业管理公司选票、装修管理、建筑物修缮改良等权利，以及物业活动中会遇到的相关理论和问题。建筑物区分所有权能够依据建筑物区分所有权的角度出发，进行理论和法律关系的探讨和解释。由此可知，建筑物区分所有权是物理管理理论体系的基础。我国物业法中明确规定，业主对建筑物内的住宅等具有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共同管理的权利。这也说明建筑物区分所有权包括专有权、共同管理权。

　　2007年12月1日，我国XX相关部门发布了《经济适用住房管理办法》。而各地方XX相关部门也相继发布了地方性法规以适用经济适用住房管理。但具体至物业管理方面，《经济适用住房管理办法》中也并未有物业管理收费标准、责任划分等相关指导规定。下文将通过分析对比上海、北京两地经济适用住房政策来总结相关法律问题。

　　以上海市为例。根据《上海经济适用住房管理试行办法》、《上海市经济适用住房申请对象住房面积核查办法》等相关规定对满足经济适用住房申请条件的家庭进行严格的审核，例如家庭的收入属于中档和低档的困难家庭审核两次，在两次审核过程，申请购房家庭均通过审核的，再经住房保障相关机构公示通过后，申请购房的中低收入家庭在可以获得经济适用住房的购买资格。

　　上海市经济适用房制度的产权份额比例分为三类，购房者可以占产权份额的百分之七十、百分之六十五和百分之六十。同时在《上海市经济适用住房管理试行办法》中也对经济适用住房物业管理制定了相关规定。例如购房者必须要承担物业管理过程中产生的相关费用。XX并不承担出资义务，而此物业管理的收费标准参照商品房管理费用。对于当前在上海市的经济适用房登记的制度当中，是将上海市XX这个住房的共有主体进行了隐藏的。登记机构并不会将上海市XX作为产权主体登记在案，而上海市XX也不会取得经济适用住房的产权证明。但是在上海市XX的法律关系中，行政区（县）一级的住房保障中心是上海市XX作为经济适用住房共有产权业主的代持机构，它同时也是住房保障部门和房屋管理局的一个下属的事业单位，当前这两个部门也是在进行经济适用房物业管理方面的一个职能部门，主要负责对上海地区的物业行业进行有效的管理，因此这两个部门作为共有产权业主的上级单位，又作为上海市物业管理行业监管部门，使得其法律地位特殊。

　　以北京市为例。2000年以前，北京地区对于经济适用住房相关的物业管理方面在收费上有较大的差别，而且部分小区的收费甚至要高于同类型的其他小区，因此对于用户而言他们常常对此抱有怨言，并且认为XX部门在这个过程当中没有做出相应的行动。所以当地为了进一步对这个市场服务收费进行规范，并且维护业主的合法权益，因此也出台了相关的管理办法，这个办法名为《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》，实施的时间是在2000年的4月1日。

　　在该规定当中，对于有关经济适用住房物业管理制定了详尽的收费标准，同时这一标准制定也是比较符合实际情况的。例如：规定北京市经济适用住房的认购主体需要缴纳的物业管理费分为两大类，最基础的物业管理服务费用以及对经济适用住房的共有部分、公用的基础设施、设备（电梯、水泵等）的维修养护费用。

　　北京市XX对于经济适用住房物业管理方面的规定主要有以下两处借鉴点：第一，对向经济适用住房提供物业管理服务的企业有资质要求。首先，必须有相关的营业执照的企业才有资格向经济适用住房提供物业管理服务；其次，提供物业管理的企业必须经过北京市国土资源和房屋管理局小区办的认可，获得其颁发的相关资质证明方可对开展物业管理方面的相应服务。其次对于物业管理的相应收费标准也进一步的明确。例如：规定经济适用住房小区绿化率在30%以下的，物业管理收费标准是每月每平米0.5元；经济适用住房小区绿化率在30%以上的，物业管理每月每平米0.52元。相关收费标准由经济适用住房所在管理辖区的北京市、县级物价局主管。同时，北京市XX相关主管部门每年会对提供物业管理服务的企业管理的经济适用住房小区进行专业考核，获得优秀评价的小区说明提供物业管理的企业在物业管理方面服务突出，其下一年度的相关收费可以在下一次有关规行办法当中将其上涨25%【1】。

　　我国经济适用住房制度起步较晚，与之相配套的物业管理制度也发展缓慢。在我国内地，正在实施的《经济适用住房管理办法》以及在全国各地方针对于这一部分住房所设立的相关法律规范，已经形成了我国针对于经济适用房的法律体系。而至于对应的物业管理制度，我国大部分地区将其与普通物业住宅的同等对待，并未出台与之相关的独有的法律法规来调节相应的法律关系。而一些发达国家和地区早在上个世纪就已经开始推行经济适用住房制度，并出台相关法律来调节经济适用住房的相应法律关系，而且还设立专门的行政机构对经济适用住房的相关问题进行管理和监督，经过长时间的发展与改革，这些国家和地区在经济适用住房领域，已经形成了自己特有的法律体系。在本章当中，主要选取的研究案例包括了在我国的新加坡、英国和香港这三个地方，分别研究他们在经济适用住房物业管理方面所建设的有关法律体系和目前较为适用的管理模式。

　　20世纪80年代，英国低收入的工人阶级生活困难，英国XX提案要帮助低收入工人阶级解决住房困难。经过立法确定，英国XX要求地方XX建设经济适用住房以保障英国低收入工人阶级的住房问题。经过16年的建设，英国第一个经济适用住房在英国伦敦的郊区完工，有将近6000英国低收入工人阶级的住房问题得到了解决。【2】

　　进入21世纪，英国社会开始出现“可负担住宅”，其本质就是英国XX为英国低收入工人阶级购房进行补贴，英国“可负担住宅”是由英国经济适用住房、廉租房和特殊情况下的价格很低的市场商品房。不久后，英国XX针对未来五年的相关规划，又推出了新的符合英国国情的住房政策。具体表现为：英国可负担住宅的销售价格是当地房产市场价格的百分之七十到百分之八十，并且衍生出了“英国部分产权房”、“英国社会过渡住房”等等多种状态，在产权取得方面，英国低收入民众购买“可负担住宅”想要获得完整产权，英国XX相关部门对取得时效没有严格限制，但是在这之前，英国XX相关部门会向购买“可负担住宅”的民众收取租金，租金具体数额为英国XX占共有产权的比例。

　　在英国可负担住宅物业管理过程中，英国XX在管理、监督及调控方面，总是发挥着积极的作用，对于英国的物业管理而言，在这个其中可负担住宅的物业管理体系也对整个法律体系的建设起着重要的作用，目前在英国相关的物业管理XX机构主要包括了房屋机构、房屋局以及各级的地方委员会、英国各级行政地方XX等四个英国行政部门提供并管理英国住宅。英国可负担住宅相关适用法律明确规定：无论购买房屋者占据可负担住宅多少比例的产权，业主都必须要负责用于修缮房屋的所有费用，即房屋内部的维修事项由业主自己负责，所需费用亦由业主承担，业主可以通过对外委托专业机构来实施具体的维修工作。而至于房屋公共部分的物业管理相关事项，可以由英国房屋协会负责，也可由业主自主委托专业机构进行管理，但是用于物业管理的费用应该由每位业主分摊。英国XX并没有制定具体的关于英国可负担住宅物业管理之收费标准。只是通过制定法律法规用于规范其可负担住宅物业管理过程中各主体的具体行为、权利、义务、责任等。上文所举之法规条文就是英国英国房地产法对此的间接规定。【3】

　　新加坡XX在住宅物业管理方面起步很早。新加坡建国后，民众生活条件差，经济市场低迷，国民收入低导致很多民众甚至“无家可住”。新加坡XX为了解决国民住房问题，于1960年2月1日，新加坡成立了建屋发展局，新加坡XX的房屋建设计划、房屋建设相关行政决定与房屋的物业管理工作由建屋发展局来具体实施和统筹管理。20世纪60年代，新加坡XX为刺激本国房地产市场经济，同时兼顾解决中、低收入人群住房困难问题，推出“组屋计划”。并出台了许多相关政策，其主要特点是针对收入水平不同的国民，购屋政策也不相同。而通过新加坡XX划拨土地建设的“公共组屋”更是解决了新加坡低收入民众的住房困难。由于公共组屋的销售价格是新加坡房产市场上的普通商品住宅销售价格的百分之五十左右，所以对公共组屋的认购资质有条件限制，例如：公共组屋的认购主体必须是亦家庭为单位，一个家庭如果要申请认购一套租屋，就要以放弃旧组屋为条件，以此来防止认购家庭投机囤积公共组屋；对于尚未结婚的认购主体，在年龄上也有相关限制；认购主体在取得公共组屋所有权之后，若要将公共组屋出租的，必须等待一年之后；购买公共组屋之后五年内不得转让房屋所有权，在五年内亦不能用其进行商业性的经营。对于不按规定时限出售公共组屋的，所有权人需要缴纳十分高昂的税费。

　　对于公共组屋的物业管理服务，也由新加坡建屋局负责。其负责的物业管理服务项目主要有：住房社区的发展与服务、负责维护住房社区的物业管理范围内的公共设施、负责维护住房社区的园林绿化环境、负责为新加坡XX制定物业管理相关法律法规提供案例或证据等。如果要对公共组屋进行维护修缮，更换或拆除社区的相关的附属设施，这些费用需要各业主分摊的，要经过各业主投票决定，超过75%以上的业主同意就可以通过（包括75%）。【4】

　　香港的用于居住的房产在物权上可以定性分为三类：公营房屋、公私合营房屋、私营房屋。【5】其中公营房屋的性质是由香港特别行政区投资进行规划建造，将香港收入水平不高的家庭作为出售或出租对象的保障性房屋。上个世纪70年代，我国香港特别行政区开始建设香港新界，香港特别行政区开始推行十年建屋计划，计划具体内容为规划建设公屋，然后以特别低的价格出租给香港经济困难的居民。1978年，香港特别行政区推行“居者有其屋“计划，具体内容为：XX会借助于更加优惠的价格来给低薪阶层提供住宿的保障【6】。

　　对于香港XX而言，当地XX为了对公共住房进行有效的管理，成立了部分组织专门从事于这方面的事务。其中相应的组织主要包括房屋委员会，屋邮管理处等。而在这其中，香港房屋委员会它能够作为一个独立的法定机构，主要负责对公共住房进行计划的执行，而对于屋邮管理处而言，他能够对这部分的公共住房进行维修和管理，同时起到一定的监督作用，主要的监督对象是相应的物业服务公司所开展的相应工作，另外针对具体的保养或者改善工程来也能够执行相应的计划。目前在香港对于公共住房所采取的管理模式主要有两种，其中的33%左右是由房屋部门来负责管理的，而其他的67%左右的部分是由私营物业服务企业来进行管理。当前从当地的整体管理形势来看，借助于业主立案法来进行物业管理是一种主要的发展趋势，也有越来越多的居屋开始申请成立一个独立的业主立案法团。而该法团是在香港XX相关法律规定中得到承认的一个独立性的法人组织，该法人团体能够对全体业主的相应物业管理的设施和设备进行监督，并且享有对物业管理公司的任免权。业主委员会和业主立案法团他们两者之间是不能够同时存在的，与当前我国现有的业主委员会相比而言，这一法团他自身的权利要大许多，这样也有利于在实际执行过程当中给业主带来更多的利益。目前针对香港地区建设的物业管理相应的法律来看，支持业主立案法案的主要两个，包括的法律有《建筑物管理条例》和《大厦公契》这两个法律。另外在后面的进一步发展过程当中，香港XX也不断满足业主需求，进一步放宽对于业主立案法团的成立条件【7】。

　　在经济适用住房的所有权人当中，XX是一个独特的角色，因此对于该类住房而言，XX也会承担共同的管理。是否也要监管物业管理市场？职能是否会冲突？因为经济适用住房针对的服务群体以及它的售价方面具有一定的特殊性，所以对于物业方面的相关费用是否也会与普通商品住宅的物业费用有所不同呢？本章节将总结其相关的法律问题。

　　在上海当前所推出的经济适用房相关制度过程当中，市XX的代表机构是住房保障中心。其上级单位住房保障与房屋管理局同时也是上海市物业管理是行业的监管主体,并且在上海市登记经济性适用住房的产权证明文件的过程当中，上海市的XX也同样在该住房当中享有一定的份额，并没有在房产登记程序中显示出来。XX若是作为产权共有人,虽然放弃了使用权利,可是根据《经济适用住房管理办法》的相关规定,在经济适用住房进行所有权转移时,XX享有优先受让权。再说业主地位,根据《物权法》规定,所有权人对自己的不动产依法享有收益的权利。若是XX同时作为物业管理行业的监管机构,导致XX身份的双重性,也将不利于发挥其行政职能。【8】

　　想要有效区分经济适用房和的经济性和保障性，那么可以借助于该住房的销售价格来进行判别，针对城市低收入人群与经济困难家庭,在售价上XX给予了很大的政策优惠,让很多住房困难群众可以有所居。可是如果不在物业管理收费标准上不考虑保障性,还是会影响居住者的生活质量。在《物业管理条例》中,并没有经济和适用住房的物业管理标准与物业管理收费标准等相关问题做出规范,上海市经济适用住房的物业管理收费标准沿用的是上海市普通商业住宅收费标准。其实不仅仅是是上海市,我国除北京市以外的大部分地区在对于经济性适用住房的物业收费方面，采用的是与商品住房相同的收费标准。并没有推行相关制度或者通过立法手段将其以保障性对待。

　　目前在法律角度来进行分析，业主委员会的法律地位还没有得到一个有效的确认，这也是在物业管理过程当中需要首要解决的一个问题。对于经济性适用住房而言，从当前政策情况来看，它的物业管理收费标准是参照其他住宅小区的标准来进行收纳的，而且对于物业的招标方式也是在该物业实施前的一种主要方式，能够借助于社区居委会的指导，让居民进行自我的管理。而在这个过程当中，业主委员会的法律问题就不断凸显。

　　对于业主委员会这样一个团体组织来说，也能够在我国相关规定当中找到一个法律的缘由。例如在物业管理条例当中，从法律的角度上来确认了业主委员会它的法律地位，另外最高人民法院也对业主委员会的主体资格进行确认，但是往往在实际操作过程中，却存在着多种不利的处境。由于XX没有对业主委员会颁发相应的证明文件，因此在实施过程当中，该组织不能够刻制印章，也不能够独立的进行账户的开户，没有相应的法人代码，所以在诉讼过程当中，也会缺乏相应的法律凭证【9】。

　　当前在经济适用房物业管理方面的相关法律制度建设还较为空白，不能够有效的保障这一方面的管理得到相应的法律支撑。一般而言，在实际的物业管理当中出现了相关矛盾的时候，也是通过借助于现有的商品房物业管理方法来进行解决的。但是这种解决方式不能够从根本上治理这一问题，所以从当前情况来看，建立一个适用于保障性住房的物业管理相关法律体系显得至关重要，通过对物业管理当中的一些问题进行深入的认识，尽快的应该将相应的配套法律进行完善，从实际情况来分析，主要可以考虑采用以下这几个方面的措施：

　　首先第一点必须要加快建设住房保障法，并且明确经济适用房在保障性住房当中的相应法律体系，对于法律的范畴进行进一步的确认。

　　其次，要对当前的物业管理条例进行进一步的修缮，使得这一管理条例能够针对于经济适用房相关的管理内容具备有关法律说明，这样能够在法律的角度上对具体的管理对象、管理标准、资金来源以及管理机构等进行统一的说明，并且也有效的规定了部分违法现象出现的惩治措施。

　　第三还要针对不同地区出台相应的地方性的经济适用房物业管理的相关规定，这样也能够使得每个地区具备相应的配套管理法律体系，为物业管理提供XX部门的保障，从而最大程度上保护住户的利益，也能够为物业管理提供一个有效的法律支撑【10】。

　　在我国经济适用住房物业管理的相关行政体系中，地方XX理经济适用住房相关问题时具体操作并不相同。前文提及以上海为例分析，上海市经济适用住房产权登记中XX代持机构是以隐性登记操作的，而作为上海市XX代持机构的住房保障中心是由住房保障和房屋管理局领导的，在上海的物业管理行业当中，起到主要监督作用的是住房保障部门以及房屋管理部门这两个部门，但是XX在整个物业管理过程当中它的地位也不够突出。针对这个问题，再从国外经济适用住房相关制度中借鉴的经验，特提出以下建议。

　　以上海市为例，上海市XX是经济适用住房产权的按份共有主体，其设立代持机构，可以是上海市住房保障中心，也可以另外设立其他专门机构，代持机构职责不应该成为物业管理行业的监管主体，也不应在物业管理监管主体的行政体系之中，而是负责落实XX经济适用住房的政策、参与对经济适用住房认购主体资质考核审查工作以及成为经济适用住房按份共有机构，更加侧重强调与突出XX的业主地位，XX应赋予代持机构的权利应该侧重于物权方面，例如按份共有，取得相应产权以及在个人主体转让产权之时，享有的优先认购权等等，而至于在物业管理方面。地方XX设立相关的监管机构应从管理经济适用住房的相关行政机构中脱离出来，既然管理经济适用住房已经有专门的行政机关，那么对于监管经济适用住宅的物业管理可以沿用物业管理行业监管体系，并且在这个体系之中应对主体资格、收费标准等做专门规定，与普通商品住宅的物业管理标准区分开来。例如，市物价局对经济适用住房的物业管理收费标准应有专门的规定；有物业管理协会的，也应该设立专门小组来管理对经济适用住房业主提供物业服务的物业公司等等。【11】

　　保障性是经济适用住房的重要属性之一，也是因为保障性，经济适用住房才得以“经济”。XX在经济适用住房的出售价格上充分照顾了城市中低收入者，但是如果通过分析北京市对经济适用住房的管理，保障性不应该仅仅保障售价，在认购主体取得经济适用住房所有权后，在物业管理收费标准上，XX也应该考虑到城市中低收入者的经济实力，突出保障性的特点。北京市最开始推行经济适用住房制度之时,对北京市经济适用住房物业管理的收费也不够重视,可是经过实践得知,要想充分发挥经济适用住房的保障性与经济性,在物业管理收费标准上,就必须与经济适用住房销售价格的保障性同步。例如,在北京就专门针对经济性适用房，出台了有关物业管理的办法规定。如此，一来会对经济适用住房物业管理的收费标准在一定意义上作出了专门规定，将其与普通商品住宅的物业管理标准区别出来，同时也在收费标准方面有了保障性质的规定；其次为经济适用住房物业管理收费提供了法律依据，便于统一且贯彻实施。同时可以对向经济适用住房提供物业管理服务的企业进行资质要求，在一定程度上要确保物业管理服务企业的专业性，并且有专门的机构（物价局）对物业管理收费标准进行主管与监督。最后可以推行奖励机制，对于评选出来的服务优秀的物业管理企业，XX可以适当放宽标准，允许其适当上浮相关收费标准。

　　对于共有产权的经济性适用住房而言，它自身具有一定的保障性质，XX在设计这一部分租房的时候，也是为了考虑到部分低收入人群的需要，在物业管理方面，XX起到的作用是有一定限度的，因此必须要更多的借助于业主自身的能力来进行物业管理。如果要借助于业主自我管理的话，那么可以参考香港等地方的先进模式，一般人想要对业主自我管理能力进行提升，可以包括以下这几个方面来进行：

　　首先要赋予业主委员会一个独立的民事主体，让业主委员会能够在房屋管理部门进行自行的登记，而对于相关法律规范的要求而言，也可以借鉴香港在这方面出台的相应规定，具体登记的部门可以向民政部门进行申请，在申请核对完毕之后，业主委员会就能够获取到一个独立的法人资格。【12】

　　第二应该要对业主委员会，他的权力规则和，解聘，规则等相应义务进行明确，这样能够保护部分中小业主他的自身权益，同时，要在相关的法律条文当中，对于部分，不分摊公共部分维修费用，到相关行为，承担对应的，法律责任，这样能够发挥出法律的最大作用

　　第三要在经济适用房买卖合同当中规定第三方律师的作用，由于在共有产权经济适用住房当中，XX也有一定的份额，因此为了充分的保障两方的自身权益。所以要在物业管理的整个过程当中让第三方律师参与进来。

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