摘要
随着城市化进程的发展，公共租赁住房因其受地域限制小，受众人群广，一度成为民生的热点话题。公共租赁住房作为“夹心层”群体的重要住房保障，从2010年开始受到了国家的重视，于2011年最先在北京、广州、上海、天津等大城市开始进行，通过XX提高政策、资金支持，修建公共租赁住房并完善周边设施，再通过低于市场水平的价格租给符合条件的人群，这极大的解决了一些收入较低，不能申请廉租房；买不起经济适用房或商品房；刚刚步入社会的大学生，在外就业却又租不起房的，这些也就是我们所指的“夹心层”群体。虽然近几年，在XX的支持下公共租赁住房的供给不断增加，极大的缓解了新就业职工，外来务工人员，低收入家庭和刚毕业大学生的压力，促进了社会的和谐稳定，但在公共租赁住房的供需方面，却依然存在一些矛盾，交通便利，基础设施完善，离城市中心近的地方，对公共租赁住房需求大大超过了供给；而在一些位置相对较偏，基础设施较差的地方，却出现了大面积的“空房区”，且在一些中小城市由于一些政策法规的漏洞，使真正需要的受众群体很难申请到公共租赁住房，这些问题的存在也使得公共租赁住房的矛盾渐渐加深，给XX带来了一系类的问题。
本文以昭阳区公共租赁住房作为研究对象，运用公共管理理论，通过调查问卷，资料分析等方法分析昭阳区公共租赁租房供需存在的问题及原因，并提出建议。昭阳区作为开展公共租赁住房较早的中小城市，在保障民生的方面取得了一定的成绩，但随着城市的发展，疫情的影响，“夹心层”人口数量的增加出现了供需数量失衡；XX建设投资压力大，XX依赖性较为突出；准入退出机制不完善，法律法规缺失；社会保障机制空缺这些问题。立足于以上问题本文提出以下解决措施;以出租方式转为售卖，XX加大融资渠道完善相关法律机制，健全退出准入机制，加大住房补贴，分流“夹心层”人群,以此促进昭阳区的公共租赁住房长久发展，维护昭阳区经济的稳步增长
关键词：公共租赁住房；供给；需求；昭阳区
第一章公共租赁住房概述
公共租赁住房属于保障性房的一类，通过公共租赁住房的修建，一方面有效缓解了“夹心层”人群住房难的问题，体现出国家公共服务是立足于人民的基本物质生活保障，国家对民生优越的福利政策和待遇，把人民当家作主落到实处；另一方面，通过对居民的有效安置，可加快当地的城市化进程，留住人才，推动经济的长远发展。
1.1相关公共租赁住房的含义及作用
1.1.1租赁
租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为，出租人也就是物品的所有者将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用。一般物品的租赁不能超过二十年，否则超过部分无效。租赁其本质是一种客观的经济活动过程，与市场经济发展有着密切联系。
1.1.2公共租赁住房
公共租赁住房是通过国家资金政策的支持，面向城镇居民中收入中等偏下买不起经济适用房和商品房住房有困难家庭、新就业的职工、刚毕业买不起房的在外大学生和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。与廉租房不同的是廉租房只针对本市区户籍的低收入群体，而公租房不仅对本市区户籍人员开放且在城镇有稳定工作的外来务工人员符合条件的亦可申报。
公共租赁租房有以下几个特点：1、公共租赁住房具有公平性。无论是在申请的过程或分配的原则上都坚持“公开、公平、公正、透明”的原则，通过政务公开，名单公示一系列透明机制，把公平落到实处2.公共租赁住房是一个由XX主导的社会保障建设。通过XX出资或XX向其他社会群体集资的方式进行投资建设，最后再由XX进行分配。3.公共租赁住房以保障性为主，因其基本房屋设施完善，租金远低于市场水平，且面向群体为中下阶层，所以受XX重视，保障力度大。
1.2公共租赁住房供需理论基础
1.2.1公共产品
公共产品是指私人产品的对称，是指具有消费或使用上的非竞争性和受益上的非排他性的产品。对于私人物品来说只有物品的拥有者才能消费和使用它，但是对于公共产品来说它的非排他性就是不排除其他人的消费或使用，它的出现一般是XX或社会团体提供的。公共产品也可分为两类:纯公共产品和准公共产品，纯公共产品是指所有人及社会都可以消费或使用的产品，非排他性和非竞争性明显，任何人对产品进行消费或使用都不减弱其他人对他的影响；准公共产品是介于纯公共产品和私人产品之间，只具有非排他性和非竞争性其中之一。而公共租赁住房属于保障性住房的一种，主要靠XX和公共机构投资，所有符合条件的群众都可报名，没有固定的居住人群，是一种公共产品。
1.2.2供需理论
供需理论其本意是指物品需求与价格的平衡点，但在公共管理中供需可理解为资源与XX分配的平衡点，而在本篇论文供需是指XX对公共租赁住房的提供数量与昭阳区人群对公共租赁住房需求的平衡。供需关系主要以三种方式呈现：需求大于供给、供给大于需求、供需平衡，前两种对于公共事业来说，都需要以XX为主导，通过XX的力量进行调节。当需求大于供给时，说明市场资源欠缺，需求缺口大，应适当增加供给调节平衡；当供给大于需求时，说明资源过剩或者浪费，需求人数少或需求人数多但资源不匹配，XX此时就应改善资源条件或了解群众需求；只有当供需平衡时，资源才达到最合理的分配和利用。在本文昭阳区公共租赁住房供需主要现状表现为需求大于供给，这也说明公租房的需求缺口还很大，需要理解分析供需理论，以适当的方法解决。
第二章昭阳区公共租赁住房供需现状分析
2.1昭阳区公共租赁住房基本情况
昭阳区在第七次人口普查中显示常住人口有91.18万人，与十年前相比增加了12.4万人，是昭通市十年常驻人口最多的区县。由于今年大量的外来人口涌入，昭阳区住房压力也在不断加大。截至2022年，昭阳区公共租赁住房共修建三处（祥和家园、朝阳小区、北馨家园），建筑面积共约103万平方米，总投资20多个亿中祥和佳园公租房小区建设58栋，建筑面积58.65万平方米，2013年11月开工建设，竣工时间2017年12月；朝阳小区公租房建设22栋，建筑面积34.3万平方米，开工时间2012年11月，竣工时间2015年10月；北馨家园小区建设15栋，建筑面积10.5万平方米，开工时间2011年11月，竣工时间2013年7月。
昭阳区公共租赁住房的配套设施：祥和家园小区公租房配有一所小学，一所幼儿园，一所标准化农贸市场，一栋物业管理用房，配套有人防、消防、电力、给排水、电梯、绿化等设施；朝阳公租房小区有一所小学，一所幼儿园，配套有人防、消防、电力、给排水、电梯、绿化等设施；北馨家园小区配套有一栋物业管理用房，一栋社区用房，还配套人防、消防、电力、电梯、给排水、绿化等设施。成为了居住、休闲、购物、就学一体化的综合性工程。
2.2昭阳区公共租赁住房供需现状调查
本文主要通过发放调查问卷的形式，对公共租赁住房供需现状进行初步了解和分析。
此次问卷共回收到178份，其中有效问卷162份，整理后可知在有效问卷中已经申请到公共租赁住房的人数有50人，占比30.9%；满足条件但没有申请到公共租赁住房的人数有87人，占比53.7%；还有一些没有满足申请条件的人数有25人，占比15.4%，由此我们不难看出满足条件没有申请到公共租赁住房的人占到了回收问卷总人数的一半以上，所以据此可知昭阳区公共租赁住房的需求是远远大于供给的。
表1-1调查问卷需求人数调查表
| 人员分类 | 人数 | 比例 |
| 已经申请到公租房 | 50 | 30.9% |
| 满足条件
未申请到公租房 | 87 | 53.7% |
| 未满足申请条件 | 25 | 15.4% |
2.3昭阳区公共租赁住房具体条件
2.3.1申请条件
在2016年昭阳区发布《关于昭阳区公共租赁住房管理暂行办法的通知》中提到了公共租赁住房的修建面积原则上低于人均13平方米，人均月收入扣除各种保险和住房公积金、职业年金等工资不高于上年度的全市社会平均工资（扣除比例以当年的实际扣除标准为准）且满足以下几个条件的群体：1.城镇中等偏下收入或低收入的新就业职工、单身人士、住房有困难的家庭2.在昭阳区有稳定职业一年以上的昭阳区户籍的农业转移人口或外来务工人员3.在昭阳区有稳定职业三年以上的非昭阳区户籍的外来务工人员。在符合申请条件的人群中，出现以下几种情况则不得申请公共租赁住房：1.在昭阳区有住房、车辆累计超过10万元2.已经享受福利房和保障房且人均居住面积超过13平方米3.申请人工商注册实缴大于5万元。这些都不具备申请资格。
在申请群体中可分为两种申请方式：家庭和单身人士。家庭申请，是以家庭为单位，由一名家庭成员进行申请，其他人员也要符合申请条件，家庭中家庭成员有两人的可申请一室一厅面积为40~50平方米的户型，家庭成员有三人或三人以上的可申请两室一厅面积不超过60平方米的户型。
2.3.2退出条件
当承租人有以下行为之一且拒不整改，昭阳区XX将承租人纳入档案，解除合同并在5年内不得再次申请保障性住房：1.承租人未获得公共租赁住房提供虚假材料和信息2.承租人擅自转租、转借或调换公租房3.承租人擅自改变住房用途和性质4.承租人拖欠租金或物业费累计超过六个月5.承租人在所租住房内进行违法犯罪的活动6.承租人擅自对房屋格局设施进行更改无法恢复。
2.4昭阳区公共租赁住房相关文件
根据国家《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和xxx办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）颁布的文件规章，云南省住房保障局和昭阳区住房保障中心也颁布了相应的政策。
表1-2云南省与昭阳区公共租赁住房文件
| 颁布时间 | 文件规定 |
| 2012 | 《云南省租赁住房管理暂行办法通知》（云政发〔2012〕14号） |
| 2015 | 《云南省推进公共租赁住房分配管理运营工作试点方案通知》（云建保〔2015〕665号） |
| 2016 | 《昭阳区公共租赁住房管理实施方案和实施细则通知》（昭区政通〔2016〕29号） |
| 2017 | 《昭通市住房和城乡规划建设局昭通市发展和改革委员会昭通市财政局昭通市国土资源局关于下达2017年城镇保障性安居工程计划通知》（昭住建联发〔2017〕9号） |
第三章昭阳区公共租赁住房供需存在的问题及原因
3.1昭阳区公共租赁住房供需存在的问题
3.1.1需求大于供给，供需数量失衡
随着近几年昭通市经济的发展和XX招商引资的各种政策，在社会大环境逐渐变好的同时，外来人员以及昭通市户籍各县人员在各类外界因素的吸引下也在不断涌入，使近年来外来人口数量达到了一个峰值，据此，对于公共租赁住房的需求同期增加，据住房保障局统计，目前达到公共租赁住房申请要求的外来人口仍有4000多人未申请到住房，这些问题至今也很难得到解决。土地和资金的欠缺在很大程度上限制了供给的输出，对于资源的正确分配和调整对于XX来说也是一个巨大的困难和挑战。
以2012年、2017年、2021年为代表的公共租赁住房和分发为例，可知公共租赁住房的申请人数是呈快速上升的趋势，但是所能提供公租房的数量却依然是有限的。
3.1.2XX建设投资压力大，XX依赖性较为突出
全国保障性住房覆盖率与2012年相比有了大大的提升，但是住房的投资依然是以XX资金为主要来源。昭阳区目前建成的三处公共租赁住房，主要资金来源都是通过中央补贴和地方财政，总投资20亿左右，比昭阳区一年的财政收入都还多，这往往带来了资金不足的局限性，同时也给当地XX带来了很大的财政压力。随着公租房数量的增加，XX的管理压力也越来越大，日常业务和突发事件也不止是倍数增长，这导致相关业务办理的速度也会受到影响，造成一定的申请延滞。
3.1.3准入退出机制不完全，法律法规缺失
据调查发现，目前存在部分公租房住户并不满足公租房的申请条件，但其仍然占用了公租房资源。近日，昭通市公租房“祥和家园”有200户因不符合公租房入住条件而被撤销入住资格，这一实例说明了目前由于准入机制的欠缺，让一些并不符合申请条件的人员占用了公租房名额，而中低收入的家庭、新就业职工人员、高校毕业生等本该符合公租房申请条件的群体却因名额问题无法申请入住公租房。
在公租房准入机制方面：一些对承租人资金财产的审查上，依然存在有机可乘的漏洞，各部门对接不够融洽，忽视了对标申请资格的合理性；在退出机制方面:实际执行能力仍然不足，对于达到退出要求但劝解无果的承租人没有明确的执行措施。
3.1.4社会保障机制空缺
公租房申请较为困难也是社会保障机制的空缺造成的，申请人员往往过于依赖公租房，这是因为除公租房制度以外，没有更好或者相当的政策能满足公租房申请群体的租房需求，导致了需求人群集中申请公租房，若有更为完善的社会保障机制，让需求群体除了公租房外有其他选择，这会大大缓解公租房的申请压力。不仅如此，对申请公租房的群体，可通过大数据的显示进行分类发放申请通道；制定更多的保障政策，根据不同群体，让他们有不同的选择方式。
3.2昭阳区公共租赁住房供需问题存在原因
3.2.1 “夹心层”群体增加
“夹心层”群体是指中低收入家庭、新就业职工人员、应届高校毕业生等群体。首先，中低收入家庭在昭通本就占了很大的比例，同时由于城市人口比例增加，从业人员增加，造成了新就业职工人员数量大幅度增加。其次，根据人才引进政策，在公租房申请群体中，高校毕业生也占了一定的比例，而且对于高校毕业生来说，由于群体的特殊性，XX对其降低了申请门槛，加上国家高校扩招政策的推进，毕业生的数量逐年递增，这也加剧了公共租赁住房的申请压力。
通过调查问卷发现，在“夹心层”群体中，刚毕业大学生占比为8%，外来务工人员占比为24%，新就业职工占比为16%，低收入家庭占比为39%，其他（如退役军人，特殊伤残人士等）占比为13%，因此不难看出“夹心层”人群在公共租赁住房的所占比重占相当大一部分。
3.2.2 城市发展，人口增多
首先，昭通市属于中小型城市，消费水平较低，居民生活成本低，且相对于乡镇村落来说，基础设施完善，就业机会多，薪酬待遇高，生活环境好，成为了周边地区外出务工城市的不二之选。其次，虽然昭通市仍属于经济较落后地区，但近年来在经济、交通、农业等多方面有了长足的进步，城市基础设施也愈加完善，平均薪酬待遇也有提升，这大大吸引了外来人口来昭务工。同时人口增多也是重要原因之一，人口基数上涨，即使公租房需求人群占总人口的比例不变，但是其人数也呈增长形势。
由第五、六、七次人口普查数据可以得知：昭阳区人口城镇化率不断提高，由2000年的26.24%到2020年的39.52%，足足上涨了约13个百分点，来昭人员的增加，在另一方面就意为着住房压力的增大。
对比其他大城市，其外来人口远远大于昭通市，但是其公共租赁住房余量较大，申请难度低，原因如下：
（1）在大城市中，公租房地理位置距离城中心较远，对于务工人员来说，工作地点大多位于城市中心，这造成了交通成本过高，日常生活不便，同时在大城市务工，薪资待遇较高，城市中心大型公寓等基础设施完善，且租价处于能被广泛接受的范围内，所以大多外来人口都选择就近租房，而非选择申、请公租房。
（2）在另一方面，大城市的政策优势较为明显。首先，大部分企业都有相应的住房补贴，且根据地区不同，住房补贴也会有相应的提升，能满足员工的租房需求；同时部分企业本身就具有配套的员工宿舍，离上班地点近，住宿条件较好，基础设施完善。综上，在大城市中，外来人口对公租房的需求就远不及中小城市；
（3）同时，大城市地方XX对于公共租赁住房投入资金量远大于中小城市，无论是数量还是质量上，都足以满足外来人口对公租房的需求。
3.2.3 受疫情大环境的影响
遭受新冠疫情的影响，各行各业都受到了很大的冲击，经商环境较为困难，很多公司因为无法应对疫情影响遭到合并甚至倒闭，企业裁员，造成了失业人员增加，同时在疫情环境下，高校毕业生就业压力增大，待业人数上涨，且这部分群体不能承受城市中各类公寓小区高昂的租金，同时公租房不仅租金便宜，其配套设施完善，厨卫水电样样齐全，周边还形成了购物、休闲、就学一系列的综合项目，这也是公租房申请压力加大的原因之一。
第四章昭阳区公共租赁住房供需问题解决措施
4.1 以出租方式转为售卖
昭阳区公共租赁住房租金，按照“租户可承担、企业可持续”的原则，在同地段，同品质阶层，租赁住房须低于市场的住房租金，最高租金不超过市场价的90%，租赁年限最多不超过二十年，2022年昭阳区住房保障局发布了关于租金修订《昭阳区发展和改革局关于昭阳区公共租赁住房租金调整的请示》（昭区发改请〔2021〕28号）和《昭阳区人民XX关于昭阳区公共租赁住房租金调整的批复》（昭区政复〔2022〕8号）文件，祥和家园由2013年定的2.5元/平方米上调为3.5元/平方米；锦绣朝阳由2013年定的2.8元/平方米上调为3.7元/平方米；北馨佳园由2013年定的2元/平方米上调为2.7元/平方米，而在同位置和品质的房源市场价大概在8—10元/平方米，相当于公共租赁住房的两倍还多，不仅如此，公共租赁住房在水电煤气和停车物业费等方面价格都远低于市场价。
所以通过上述不难发现，单单以出租的方式，就公租房的租金来说，XX的收支压力还是比较大的，但是如果增加售卖的形式，如部分公租房住户在入住期间已经有了一定的储蓄以及住房购买力，其可以选择将入住的公租房买下，同时XX对于欲购买人员也提供一定的购房补贴，鼓励有能力的住户购买，在部分住户购买公租房后，这可以一部分程度上缓解XX的财政压力，也拥有更充足的资金完善公租房设施和扩建。
在2021年昭阳区开始试行“先租后买”政策，用锦绣朝阳和北馨家园两处公共租赁住房的20%的房源面向承租人进行售卖，让一些有一定积蓄想买房但又不足以购买商品房的低收入群体也能以建设成本价购买一套属于自己的住房，同时，这样的举措在一定程度能快速回笼资金缓解了XX的压力，也将为后续其他公共租赁住房小区做了一个示范试点。
4.2 XX加大融资渠道
目前昭通市现存公租房的融资渠道为中央拨款和地方财政两个渠道，但仅由这两个渠道是远远不够的，若能够吸引大型企业，社会群体组织等方式进行融资，如以冠名的方式，或是产业合作，对融资企业在公租房区域提供相应的商业活动提供一定的优惠政策，以及提供企业招聘宣讲场地，将部分公租房务工人员“转化”为企业内部员工，这达到了双赢的局面，也便于考察公租房住户在达到可自行外住条件时，不在占用公租房资源，这一途径从问题本源出发，能很好的解决公租房供需问题。一些大型企业也可以自建单位住房进行租赁，这样承担更多的社会责任，缓解一部分租赁住房压力获得XX的支持，同时在某种程度上来说，这能建立企业的品牌形象，提升了企业的影响力，也树立了榜样，带动其他企业进行融资，形成一个闭环结构，大大的帮助XX减轻财政压力。
不仅如此，2021年国家财政部办公厅、国家发改委办公厅联合发布《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》（财办预〔2021〕29号）XX或企业通过发行租赁住房的专项债券，多途径筹集资金，让更多的社会资金助力惠民工程，符合公共租赁住房的项目可以申报租赁住房专项债券资金，同时，也支持银行向公共租赁住房项目提供长期贷款。
4.3 完善相关法律机制，健全准入机制
如前文3.1.3所述，存在公租房资源占用情况是因为相关法律机制不完善，所以健全准入机制是很有必要的，提高资格审查的相关程序和联合审查机制，并对住户进行定期情况审查以及不定期抽查结合的方式来最大程度的减少不符合资格人员占用公租房资源的情况出现，保证公共租赁住房的公平机制。同时根据公租房供需情况的变化，可在允许范围内对公租房申请门槛进行微调，可以按照入住年份适当对租金进行递增，来鼓励住户自主租房，减轻公租房压力。但在针对一些特殊人群如大学生是，可免除收入门槛，适当降低审查资格条件。
另一方面XX应加强对住房建设过程中的监管，实时监测资金流动明细，工程完成进度和完成质量，尽量减少“腐败工程”的出现。
4.4 加入住房补贴，分流“夹心层”人群
现目前，进行住房补贴的单位机构范围不是很广，主要的住房补贴是在国家公职人员的范畴内，除此以外是一些大型的企业人员，但是像昭阳区这样的地区，大型企业屈指可数，大部分为中小企业，福利待遇较差，对住房补贴的补贴能力有限，同时没有把住房补贴当作一种体制机制或奖惩制度进行完善和规范。
但对于“夹心层”人群来说，特别是富有劳动力的群体，其所在的企业或单位，可以根据其实际情况进行一定程度的住房补贴或把住房补贴作为一种奖励机制进行实施，减轻其租房压力，同时申请住房补贴人群不能同时申请公租房，通过住房补贴，对“夹心层”人群进行分流，同时享受住房补贴的人群可以有更多的租房选择，这种情况下，更多人可能会选择住房补贴而非公租房。
目前在福建、深圳、北京、上海等地都启用了“双轨并行”的办法，通过实物配租和租赁补贴二者选其一的保障方式，受到了群众的广泛欢迎，有了更多的选择，而“双轨并行”的初步措施在取得良好的反响后，我相信云南省XX也会逐步向昭阳区这样的中小城市推行，这样不仅有利于构建更完善的住房保障体系，还能覆盖更广泛的受众，惠及更多的群体。
结束语
随着昭阳区城市化进程的加快，“夹心层”人口的增多，住房问题应更加引起重视。在此背景下，昭阳区住房保障也面临着一系列的问题和压力，如何建设一个良好的住房保障体系，尽力平衡公共租赁住房的供需对于XX及各部门来说就显得尤为重要。
本文以公共管理理论为基础，以昭阳区作为调查对象，由此了解到昭阳区公共租赁住房存在供需数量失衡、XX依赖性较为突出、法律法规缺失、社会保障机制空缺等问题。通过实地走访，问卷的方式对数据进行收集和分析，可知原因主要有“夹心层”群体增加、城市发展人口增多、受疫情大环境影响。根据上述所说的问题和原因，提出了一些相应的对策：以出租方式转为售卖、XX加大融资渠道、完善相关法律机制，健全退出准入机制、加大住房补贴，分流“夹心层”人群。希望这些措施能给昭阳区XX一定的帮助，同时也给一些和昭阳区面临同样问题的中小城市一些建议。
致谢
“你所拥有的今天是昨天死去的人奢望的明天，你所拥有的现在，是未来的自己回不去的曾经”这句话从初中到现在一直让我记忆犹新。我很珍惜大学的时光，珍惜我遇到的每一个人，我们之间可能会有或多或少、或长远或短暂、或深刻或模糊的故事在碰撞，但生活好像这样充满了喜怒哀乐、酸甜苦辣，当你回味时，却又能笑着说出来。
小的时候，我们总希望自己快快长大，想象中长大就没有烦恼了，可即将大学毕业，踏入你自己人生的时候才发现社会的压力与小时候的烦恼相比是那么的微不足道。大学四年，我们脱去了跟随我们多年的校服，换上了成熟而正式的西装奔赴不同的职场，从大一悠闲的步伐到大四忙碌的身影好像转瞬即逝。
毕业之际，感谢我的父母对我二十多年来的抚育之恩；感谢我的导师对我论文悉心指导；同时，也很感谢XX及其他校领导，一个学校的发展与进步，和您们的付出都是息息相关的。虽然您们只陪我们走过大学这段短暂而快乐的时光，但是这段时光也足够我们温存后半段的行程。我相信在每个同学的心里都会有一块专属的地方是留给吉林工程技术师范学院，因为这是我们的行程的一个终点，也是一个起点！
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