房地产行业现状及前景分析

摘要：近年来，我国的房地产业发展迅速。随着我国城镇化进程的加速，以及沿海地区的重要产业梯度转移，以及近年来我市实施了一系列的招商和老房子的拆除，使得广大的居民对地产的刚性需求得到了极大地缓解；在房地产方面，需求和需求的不断增加推动了楼市的新一波腾飞。然而，近年来我国房地产业迅速发展的进程中，出现了宏观调控以及行业间的竞争等问题，引起了关于楼市过热和泡沫的热烈争论。尤其是近几年楼市形态大跌，在当前的关键时刻，对房地产业的发展进行细致的整理，有利于促进和促进我国房地产业与国民经济的协调发展。

关键词：房地产现状前景分析

1前言

1.1研究背景

房地产行业的发展关系到所有人的切身利益，关系到整个人类的发展，关系到整个社会的发展，关系到整个社会的发展，关系到整个社会的和谐与文明。它们的首要目的是为了改善居民的生活质量。目前，世界上很多国家都将住房问题摆到了一个非常突出的位置，而房地产业又是一个非常强大的经济增长点。

在国际上很多国家的发展都表明，房地产在我国的经济发展中起着举足轻重的作用。根据联合国的数据，在全球范围内，通过房地产的方式，在同一时期内，形成了超过50%的固定资产。在累积的财产方面，英国拥有73.2%的财产和三分之二的国家的固定资产。房产行业的蓬勃发展为X人创造了大量的财产，现在X人中大约三分之二都是自己的房子。

近年来，房地产行业的发展势头强劲，楼市也保持了良好的势头。《xxx关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，房地产作为国家的重要支柱行业，已经被明确提出。房地产开发对拉动经济发展、推动相关行业发展、减轻劳动压力等方面起到了积极作用。但是，在房地产行业发展较快的情况下，部分区域的房地产投资过度，以及部分投资者利用房地产的投机炒作价格；这给我国住房行业的发展埋下了一个潜在的风险。因此，国家制定了一套宏观调控的政策。此外，也有经济适用房、廉租房、物业管理等方面的其他政策，这些都是对住房供给和市场秩序起到了最好的作用。

在过去的五年里，我国的房地产业发展势头平稳。尤其是在2016年，随着城市的大范围的拆除，居民对地产的刚性要求得到了释放，而在这期间，房产的总投资也出现了大幅增长；供给和需求的增加推动了楼市的新一波腾飞。2017年，外来房企看好楼市，大量投资于楼市。部分房地产企业在购买土地上投入大量资金，推动了房地产的投资达到顶峰。尽管住宅的需求主要来自于购买住宅的普通市民，只有极少数用于购买房地产的人，但是，因为房地产市场的供求关系，导致了房地产的供过于求；而一般市民所需的普通住房供给却很少，二者的综合作用在某种意义上导致了房屋价格的迅速上涨。在XX的宏观调控下，有关部门纷纷采取了一些政策来稳定楼市。随着国家宏观调控措施的出台，市XX相关机构也出台了相应的稳定房地产市场的政策。在宏观调控措施的影响下，房地产市场需求量增长率较前两年出现滑落。

1.2研究意义

经过几年的发展积累，近几年房地产市场一直都处于发展的关键时期。在这个关键时期如何保证继续平稳、健康地成长是社会各方包括XX、开发商、以及广大购房者共同关心的问题。所以，必须在当前的关键时刻，对楼市的发展进行细致的整理，以全面了解楼市和宏观调控之间的相互影响，找到导致楼市发展不稳的原因，对其进行科学的评价，并对其进行全面的分析；为我国房地产相关XX部门、企事业单位和个体作出合理的政策选择，促进我国房地产业的持续、健康发展和经济的持续发展，都具有重大的理论和实践价值。

1.3研究现状

　1.3.1推动了国民经济的增长

随着房地产经济的快速增长，它涉及的范围越来越广，关联性也很高。它是一个集基础性、带动性、风险性于一身的产业，带动了建筑、装修、家电和金融业的发展，对我国的国民经济发展起着强大的支撑作用，对我国的经济也作出了很大的贡献。

　1.3.2促进了人们生活水平的提高

在人们的日常生活中，住房问题无疑是一个关系生存、关系国计民生的最重要的问题。一方面它满足了人们对住房的需求，另一方面也使更多无业和退休的人可以找到一份工作，减轻家庭的负担。随着城市化的加快推进，房地产这一行业在改善和提高人民的生活质量水平方面和更好更快地构建和谐社会方面发挥着重要作用。

　1.3.3产业发展的不健全

房地产公司在过度地追求经济效益的同时更是忽视了对生态环境的建设和保护。房地产经济让大量企业因巨额利润纷纷涌进地产行业。一方面是企业的盲目性开发导致建筑物太过密集、严重超标，压缩了整个的城市空间、缩减了居民的生活环境。绿化范围逐渐减少或消失，城市污染日趋严重。越来越小的生活空间为居民带来了压迫感和紧张感，居民渐渐远离了绿色，隔绝了大自然。另一方面一个城市的人文环境是这个城市的无价之宝和巨大的精神财富、更是关系着整个城市的发展。房地产的迅速发展使得地区不得不舍弃当地的地域特鱼、民族特色和文化特色。地产开发的标准化、统一化让空间资源并没有体现出它的利用性和合理性，只是一味地去追求奢华、气势和排场，造成了社会资源的浪费。

2房地产业定义与现状分析

2.1房地产业定义

　2.1.1房地产业的含义

目前，在我国的国民经济会计制度和行业类别中，房地产业尚未形成清晰的定义，仅在名称上与外国略有不同，而X等西方许多国家将房地产业称作静态工业，可以分为狭义和宽泛两个层面：狭义的房地产业是房地产商品交易的地点和地域，也就是房地产商品在供应与需求的交互中，通过循环实现其价值；广义的房产交易是指房屋交易中的各种物品交易的集合体，包含了出售或批租、转让、抵押等；房地产的销售、租赁和转让；信托，抵押，房地产开发，建筑；装修行业及其他行业的房地产市场。

房地产是一个综合型的行业，涉及建筑业，金融信托业，建材业；如服装行业和服务行业。房地产是一种处于二、三工业之间的综合工业，它具有很强的生命力。房地产既是房地产企业的一部分，也是房地产的主要组成部分。而房地产业则是进行不动产的产权买卖，提供咨询、设计、信托、保险、仓储等劳务，与第三工业属性相适应。

　2.1.2房地产业的特征

房产买卖是无法分离的。房地产经济的运作实质是房地产经济与房地产运营相互交融、相互联系的一个整体。从实物形态、价值形态、产权归属等方面来看，房地产与地产业有着千丝万缕的联系。在房地产发展的过程中，住宅的建造都要建立在用地的基础上，没有土地的发展，房子的建造是无法实现的；类似的，尽管可以独立地居住，但是，发展中的大部分时间都是用来建造房子的，并且土地是一种财产和生产资料，必须和房子一起才能发挥它的作用。

风险与投机。房地产开发具有高投资、长周期和高附加值等特征，是高投资、高风险性的行业。开发商面临信贷风险、市场风险和通货风险；企业面临的是企业的内部和外部环境的风险，它们可以为企业创造巨额的利益，也可以为企业的巨大的投资亏损。有了风险，就有了投机，房地产商品的保值增值特性和实用价值的持久性，才有了投机的可能性。适度的投机性会刺激楼市的交易量，而过分的投机性会让价格超过人们所能接受的价格，从而导致房产泡沫破裂；这会给整个国家的宏观和财政体系带来很大的冲击。

政策性和法律法规的约束。产业是我国经济发展的重要支柱产业。是医疗等各种经济活动的载体与场所，是我国XX的主要经济来源。我国的住宅建设是关乎国计民生的大事，因而各国对其进行宏观管理、约束和宏观控制。不动产的经营并不像普通的货物一样，在买卖双方将实物交付后即告终结，而是由法律、法规和契约来确定。《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《土地增值税条例实施细则》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》等法律法规相继颁布，对房地产行业进行规范、协调和调整，以保障和推动房地产行业的良性发展。

2.2房地产业现状分析

　2.2.1基础产业

基础产业是国民经济中的重要组成部分，是对其他行业和行业的重要约束。房地产作为一种经济发展的重要组成部分，是一项重要的经济活动。卫生是为下一代提供基本的保障，也是人们生命的根本。人民的生活与休憩都是与不动产息息相关的，国民经济各个方面都需要厂房、仓库、办公室等进行经营和经营；房地产作为国家经济发展的一个关键环节，也是一个国家的一个不可或缺的部门。与此同时，地产的发展建设，可用于商业，家具业，家用电器业；园林花木业，家庭通讯业；搬家公司，房屋金融保险业，物业管理行业；家庭特约服务业、房屋买卖中介行业等都是发展的先决条件和发展空间，从而限制了行业的发展。

　2.2.2先导产业

所谓“先导产业”，是一种能够在一定时期内带动整个国家的产业发展和发展，并且有着巨大的发展空间和技术革新的工业。在前驱工业方面，X知名经济学家罗斯委托运用了总量分析的方法，发现在各个行业的各个发展时期，都存在着与之对应的行业。也就是占支配地位的部门，它们的增长，变化，转移；更替，决定了经济增长的时期。

按照罗斯托的观点，作为一个领先行业，其根本特征是：能够有效地吸纳新技术；自身发展速度更快；它可以促进其他行业的发展，也就是它的扩展。了解行业的扩张度是了解行业发展的重要环节。主导行业具有回溯效应、前瞻效应和侧面效应。

回溯效应是指主导工业发展对其产生的作用。对房地产行业来说，回溯作用是非常明显的。产业后端相关产业包括电力，钢铁，水泥；木材加工，玻璃制品，塑料制品；建筑材料，化工，建筑设备，诸如此类。

前瞻效应是引导行业在新的行业中产生新的技术、新的原材料和新的能量。房地产行业的先锋性体现在对建筑业、交通业和通信行业的发展上；金融业，商业，服务业；发展文化和娱乐行业。

侧面效应是指主导工业发展对整个社会产生的直接作用，它是对整个经济、文化、文化等方面的间接作用。产业横向相关产业包括汽车，家电，家具；交通运输，市政设施，商业网点，文化和教育，等等。

房地产对相关行业的拉动效应可以概括为：房地产的投入对其他行业的投入和利用所带来的拉动消费。根据资料显示，在国内，每新增1个一亿元的住房投资，与之对应的二十三个行业将会有1.48亿元的新台币，与此有关的产业有六十多个。与此同时，居民的消费水平也会带动建材，化工，家电；与之对应的，诸如装潢和家具等的生产和生活用品的消费量也有了对应的增加，比例为1:60。

　2.2.3支柱产业

支柱工业就是支撑国家经济发展的支柱工业。一个行业要想发展壮大，必须具备以下四项基本要求：一是在经济发展中占有重要位置，工业总产值超过5%；根据目前的国际经验，在2016年国内生产总值中，房地产的产值已约为10%。二是房地产行业在国内生产总值中所起的作用十分显著，有着巨大的发展空间和发展潜力。三是与我国的工业发展趋势相适应，对我国的工业布局也是有益的。四是具有高度的行业关联，可以促进许多行业的发展。在此基础上，结合国家的发展战略和现实状况，认为房地产行业具备了支撑国民经济发展的基础。

房地产作为一种社会消费品，是人类社会生活中最基础、最主要的生产要素，是人类社会发展的必要条件和空间。作为一个发展中的人口强国，居民的住房消费仍将是一个重要的消费焦点，居民的住房和消费水平会有很大的提升；居民的消费范畴由单纯的住房实物消费扩展到物业服务、中介服务、电子购物等相关的消费。住房是一个巨大的需求，而住房和房地产行业有着巨大的发展潜力，这些都为房地产行业的发展奠定了良好的市场环境。与其他行业相比，房地产与其他行业之间的关系更为密切，它所影响的上下游和相关产业不仅链条长，范围广，还可以促进其行业的发展。

根据《xxx关于促进房地产市场健康发展的通知》，房地产业具有较高的相关性和较大的带动能力，已是国民经济的支柱行业，随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。

3房地产现存问题分析

3.1国税地税合并

2018年3月13日，十三届人大一次会议在北京人民大会堂召开。整合了省、市级的国税、地税部门，专门负责本地区的各项税收、非税收入的征收工作。国税、地方两级行政机关整合后，由中央主管机关和省级人民XX负责。与分税法相比，地方税收制度是以税收制度为主体，而房产税、城镇土地使用税、耕地占用税是其主要税收来源；契税和土地增值税是由税务机关负责的.而那些交了大部分税收的地产公司，则会得到当地XX的大力扶持，扩大规模，提高销售额。

3.2宏观调控趋势

当今我国房地产行业存在大量的经济泡沫，房价越炒越高，针对这一现象，XX出台了一系列政策，旨在通过宏观调控，抑制泡沫的膨胀。其中包含2010年首次出台的限购政策；税收、利率、价格等一系列经济手段，特别是今后，房价若还是一直高居不下的话，XX有可能将会加大宏观调控的力度，积极抑制非理性的需求。

3.3存在激烈竞争

在国内，有成千上万家的房地产公司，市场的竞争非常的剧烈，同时也会产生巨大的泡沫。首先，是在买地上，各个地块都有“地王”，也就是在竞标中被以极高的价格买到，还有一些地价很高的地块。可以想象，如果土地出让的代价太大，那么建筑的造价必然会随之上涨，最终会造成价格上涨。但是，某些投机客会趁势继续推高价格，加之某些人的惊慌，导致价格持续走高。其次，就房地产业来说，其资产负债率普遍较高，如碧桂园，是国内的房地产业的领头羊；在2017年年报告中，该公司的负债比例达到了89%，而恒大、融创中国等公司的资产净值都在70%以上。因而，金融杠杆使用过高，而又有一定的金融风险，这就要求银行信用部门加强对其信用的审查；一些地产公司甚至倒闭了。最后，因为少数开发商为了降低房价，在施工中会存在一些漏洞百出的情况以提高市场竞争力，事后找出问题来处理，这对业主来说无疑是一种困扰。

4前景分析及合理建议

4.2市场平衡为准则

在中国的城市，与住宅体制的变革相适应，将会逐渐建立起多元化的城市住宅供给系统。在住房供应上，除了为中高收入人群提供住房外，也为中低收入人群提供了负担得起的住房，为穷人提供了解困住房和廉价住房，丰富的住房供应将极大地提高中国城镇居民的住房条件；要使住宅的构成与居民的经济状况相匹配。其目的在于遏制房价，但不能对房产造成冲击，所以应该是以稳定为主。

我国目前的住房消费需求分为自主型和投资型两大类。在这些投资中，可以将投资需要分成两大类型：长线和短程的投机性。在调控住房需求时，要针对不同的目标，采用差别化的调节方式：满足投资的需要、管制和管制的长期的投资需要；自主的消费需要，要在信贷政策和税收政策上实行差异化政策，以促进购买和购买，以达到提高住房质量的普遍需要；针对目前没有购房能力的低收入人群，实行租房管理，实行低价租房、租金补贴等措施，让居民在各种收入情况下都可以买到合适的房子，从而减少了对房产发疯的热情。

4.4服务至上为基准

对开发商而言，一方面要确保新产品的研发，另一方面要强化售后服务。从前期购买土地，规划设计，市场定位，到项目施工；从销售到销售，再到业主入住后的物业经营，都需要开发商以市场为导向，以满足业主的需要。由于物业区域比较大，所以服务好，就是要与业主沟通，将自己的品牌推广；这远胜于投入巨额的广告推广成本。在将来的市场中，我们要做的就是提供优质的服务，怎样去挑选一个好的位置，去做一个更具人性的规划，让居民的生活变得舒适。

4.3多元发展为导向

首先，就地产公司来说，近年来，部分行业内的领军公司纷纷开发自己的房产，建设相应的商业设施。初期，虽不能产生巨大的利润，但却能与物业公司建设的住宅区进行配合，便于更好地进行经营与业主的交流；以满足客户需要为导向。在商业上，各类购物中心、公园、电影院等休闲娱乐场所可以为市民的日常生活服务。其次，房屋租赁将成为今后的主要发展方向。由于当代年轻人的心态变化，尤其是在一、二、三大地区，由于各地区的房价依然居高不下，人们会选择租房而非买房子；尤其是那些刚刚走出校园，准备进入职场的大学生，大多数白领和白领，还有一些旅游者。除了旅游者，他们可以不用支付大部分“房奴”的薪水，也可以租房子来适应新的环境，而不是被限制在一个区域，而是找到了一个合适的住处。在这个大数据的时代，如果有一种系统的经营模式和自助租赁的方式，将会给使用者带来更加便捷、快捷、舒适的居住体验，让年轻一代实现“先住后买”。

现在，人们对居住品质的要求也在不断提高，他们已经不再是单纯的“住安稳”，而是要“住舒服”。物业公司可以从以下几个方面来思考如何提高住宅质量。一是保障。对一个家庭来说，最基本、最关键的就是安全性。随着科学技术的飞速发展，在如今的人工智能技术下，几乎每个家庭都可以配备面部扫描和其他的安全措施，这样才能确保一家人的人身安全。二是健康保障。尤其是对于老年人和小孩来说，更是如此。房屋可以设置应急按键，一旦出现事故，就能向家庭成员发出警报。三是其他能让人感到舒服的设施。针对空气质量，环境卫生，噪音等，都能开发出适合使用者的产品，提升使用者的居住舒适性。

4.4市场监管为体系

房地产的发展与国家的经济发展有着密切的关系。我国的房地产业存在着垄断性、外部性、公共性和非对称性。其特点也导致了房产行业也会发生失效，因此必须对其进行调控。我国的宏观调控以抑制房地产投资过度增长、稳定房价为主要目的，具有现实意义和现实意义。我国商品房价格的上升主要是由于商品房供应结构不合理，土地使用权出让价格和建材价格的不断攀升，导致商品房价格的上升。

在确定房地产行业的宏观调控目标时，要把目标和短期目标有机统一，做到总量和结构上的均衡，从而使房地产行业和国民经济的和谐发展。仅从宏观上看，只看短期的宏观调控，而忽视了长远的发展，必然使国家的发展水平下降。通过对房地产的特点的深刻剖析，将其划分为不同的目标，实行有区别的调控策略，真正实现了对房地产恶意的投机；同时也要促进住宅的消费，促进房地产业的良性发展。坚决防止“大哥有病，兄弟也要服药”的方针，以免给房地产业带来毁灭性的冲击。

6结论

房地产作为我国经济的支柱产业，对我国的经济发展确实起到了巨大的作用，反之，国内的经济发展现状也对房地产行业的发展影响深远。要想防止房地产业的经济泡沫情况发生，不但需要房地产业对自身的反省和调整，也需要国家的有力监管和对房地产经济的市场调控进行检查和有效的指导。对于房价增长过快的一些地区及城市要进行必要的重点督查，规范房地产市场，确保执行的各项措施都落到实处。从而促进整个行业健康有序、保持行业经济的良性发展。在房地产行业不断完善做到健康有序地发展的基础之上，相信房地产市场的经济也将会坚定不移地朝着预期的目标发展。

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致谢

当论文顺利完成时，我感慨万千。首先，我要向我的老师致以最崇高的敬意和诚挚的感谢！首先，我要向我的老师致以最崇高的敬意和诚挚的感谢！感谢您对我论文的帮助。非常感谢您在作品中的耐心指导和灌输，使我们能够牢牢掌握他们的专业知识，才能顺利完成这最后的作业。尤其要感谢我的父母和父母对我的充分理解和关爱。他们的灌输和不懈的支持，激励着我不断前行，让我能够顺利完成这项研究！另外，还有很多我亲切关怀、爱护我的老师和同学，不能一一说谢谢，在这里我要向他们致以最诚挚的谢意！