关于开封市物业管理行业现状调查

　　一、调查背景及目的

物业管理是一种新型的第三产业，在我国的发展历史已经有30年了，取得了一定的发展成就。良好的物业管理改善了生活环境和工作环境，城市面貌得到改善，做到安居乐业的稳定社会秩序，提高了人们的精神面貌，促进了人与人之间的和谐关系，促进了社会稳定。就业是民生之本，而物业管理的发展有助于增加就业，也有力地促进了城市生态环境的良性循环。在30年的发展历程中，其逐渐开始具备优化社会管理、优化社会环境和推动经济发展的效益，具备强大的生命力和广阔的发展前景。随着国民经济不断发展，城市化程度不断提高，物业管理逐渐成为人们关注的焦点。物业市场的发展和业主要求的不断提高，物业管理矛盾纠纷也不断出现。通过探讨当前开封市物业管理的现实情况，发现其中存在的需要解决的问题，针对问题提出相应的解决方案。

　二、调查时间

2023年3月1日——2023年3月25日

　三、调查地点

开封市

　　四、调查对象

开封市居民、物业管理部门

　五、调查内容

　　（一）调查中发现的问题

　　1.XX的职能错位

开封市物业管理行业的政策因地区而异，地区差异较大。XX和各公司的关系密切，有时会影响公司的经营。比如，在房地产管理中因为XX部门多，导致许多职员不知道自己的责任，严重会让XX的职能错位或者越位。一些尤为复杂的物业管理程序，比如在物业管理费方面它就阻碍了本行业的发展，有必要上报物业管理部门的资格检验证书，并按照物价部门的规定，分级确定收费标准，邀请行业主管部门和价格部门到项目现场进行检查验收，根据现场检查，确定批准后将发放许可证，这个周期通常需要几个月甚至六个月的时间。企业还必须应对各种行政检查和审查，一个项目可能会应付多达20个不同的XX部门，造成公司的负担很重。居民委员会把物业公司视为维护社会保障稳定的机构，也增加物业公司的责任和成本。

　2.公共责任意识淡薄

开封市的物业管理行业已经在改革开放的大背景下，国家对旧的房地产管理体制进行了改革，形成了现行的房地产管理体制，但由于历史原因，行业无法摆脱旧规划体系的影响，受到许多非市场因素限制，在行业发展中存在不正当竞争，规范的房地产市场竞争机制还不成熟，大多数市场主体缺乏对物业管理的理解。业主群体庞大且分散，素质、想法、做法参差不齐，业主间的凝聚力不强，物业管理不能充分发挥作用，业主委员会的建立困难，没有凝聚力。一些业主社会公德缺失，我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理，公共责任意识淡薄，利用自身房屋地理条件私搭乱建，给其他业主和物业管理带来很大困扰。还有业主只要对物业管理服务态度不满意就不交物业费，没有花钱买服务的意识，甚至开始聚众的进行对抗，完全不替别人考虑以自己的角度去行事。可是也有更多的业主没有自己的思想，盲目跟风，别人做什么自己也跟着怎么做，也不去主动的缴纳物业费，欠费也因此而形成。然而现在因为人们生活水平的提高，于是开始买房子作为投资不居住，可是自己却认为自己没有享受到物业管理的服务，也不缴纳物业费，于是，越来越多的矛盾就由此产生。

在利益关系的方面，物业管理一般与开发商和房屋管理单位具有密切联系，行业仍然有很多自我发展和管理情况，存在建设和管理不分，责任归属不清，甚至是市场垄断现象。物业管理的价格机制尚未完全市场化，目前是XX指导价格、市场调节价格。一些房地产企业进行价格的打拼，恶性的竞争，都在说明在房地产物业管理方面的市场结构不仅不够完善，而且还会扰乱市场，服务质量也会下降，随之而来会发生各种矛盾，那么这些问题主要来源于在市场化程度低时，物业管理部门在房地产进行投标。

　3.企业责任心不强

物业管理的性质是服务业，其产品是服务，这个特定的产品本质上是一个服务过程，需要良好的服务意识和行业责任，物业企业的责任心关乎公共安全、社会稳定，众多纠纷都是企业责任心不强、服务意识不到位为主因引发的，如开封市龙亭区纵火案，关键时刻消防设施处于瘫痪状态，被困人员无法及时得到救助，酿成惨剧，凸显了XX监管不力，企业责任意识淡薄。房地产行业属于劳动密集型行业，员工入职门槛低，但属于服务性强的行业。目前，开封市物业管理行业服务意识薄弱、责任心不强的现象还比较普遍，物业管理行业必须从传统的管理型向服务型转变，不断更新服务理念提供更高质量的服务。国内与国外的物业管理公司相比，国外的管理水平和服务的意识水平远远高于国内，这对国内的管理发展具有一定的冲击力。

（二）对策建议

　　1.实现两主体分离

随着时代发展，开封市XX主管部门职能也应适进行革新。基于世贸组织规范准则和开封市实际情况，为的就是构建新型物业管理体系。物业管理部门不仅限于宏观调控一种职能作用，同时也需要协调竞争机制，从而与国际物流管理业缩小差距。其实物业管理体系的健全有很大一部分源于开封市XX职能部门的自身完善，包括管理能力和驾驭控制能力，只有他们得不断提升，才使得竞争环境优质有序且公正公平，企业才能更好的经营发展，企业非常需要这种和谐氛围，尤其是XX有利的宏观政策机制的指引。而XX职能部门要想使监管职能真正有效的应用于实际，他们各部门需要完善的沟通体制以及协作机制做支撑，尤其是在物业管理方面。推动市场化健康发展，鼓励招标投标公选物业管理公司，引入竞争机制，物业管理的发展源于市场化的推动，从而使物业管理市场化不断深入深化，实现两主体分离，即房地产开发和物业管理。

　2.健全的法律法规

针对物业管理机制，XX基于健全的法律法规进行有效的管理，即宏观手段，市场氛围更优质，对恶意破坏物业管理规范、不服从物业管理的个人行为严抓重管，保护其他业主和物业公司正当权益，保障物业管理市场发挥应有的功能、完善行业规范。同时，对违反市场规则的物业企业依法实施处罚。

XX相关部门可采取多种形式，多措并举，加强基层业务培训和法制宣传，充分利用基层社区贴近群众、贴近生活的优势引导宣传物业管理的行业特征和重要性，澄清对于物业的认知误区，引导正确的舆论导向，维护物业公司正当利益，减轻公众对物业公司的对立情绪，宣传物业服务消费，帮助业主树立“花钱买服务”意识。

XX组织、居委会应积极牵线搭桥，成立物业管理纠纷调解组织，为了方便物业与业主沟通方便，其还建立了专属平台供交流，从而有效降低两者之间误会发生的可能。优点如下：其一，物业公司与业主关系越来越和谐，业主对物业情绪转变是基于其完善的制度管理，并且对它的服务给予肯定；其二，物业公司监管力度在逐渐提升，业主们的切身利益得到很好保障。针对市场管理，需要XX职能部门为主，行业协会为辅，而行业管理的建立监管依托于物业管理协会，从而使行业更自律，并且有依据可供参照，市场竞争更公平公正。物业市场监管的有效运营需要社会监督层的监督机制做支撑。社会媒体是指媒体的所有者，还指消费者的意见。应该客观公正地反映物业管理市场被大众所关注的问题，批判和揭露物业管理中的不良现象，净化市场氛围，共享健康维度，保障物业管理市场有序进行，物业管理市场发展更完善。

　3.规范管理方法

物业管理属于服务业，需要有服务意识。服务从业人员自觉做好服务工作，为关系到所有企业利益的人际关系中提供热情周到的服务，在这方面，有必要树立“顾客就是上帝”的概念。在成功的公司背后，它经常反映出先进的管理理念和全体员工的奉献精神。员工的服务意识对提高服务质量和积累企业声誉起着至关重要的作用。对员工最有效培训应该是提高他们的服务意识和细化服务细节，把公司品牌和质量作为他们服务的重要标准。要提高物业管理公司和服务提供者的服务意识，物业管理公司必须具有良好的自律性，依法办事，明确公司的市场地位，建立健全的管理制度，规范管理方法，培养员工的职业道德，树立正确的服务理念，明确服务工作的重要意义。

六、结论

随着开封市社会的高速发展，近年来，开封市房地产业一直处于发展高峰期，也使物业管理市场的规模继续迅速扩大。但是，物业管理进入门槛低，开封市物业管理水平参差不齐，管理质量也不同，并存在很大的差异，业主对物业公司的态度不一，物业管理中的矛盾不断。在目前的社会主义市场经济体制下，如果物业公司想要降低物业管理中的矛盾纠纷，在竞争中取得优势，就需要努力改善自身经营管理，树立行业责任，提高服务水平，加强物业服务人员素质培训，从而提高物业服务质量，努力化解物业管理中的矛盾。同时，XX必须发挥职能作用，加强对物业行业的监管，保障物业行业健康发展，保障业主利益不受侵犯，加大对物业行业的扶持力度，提高物业行业的综合管理水平。