摘要：近年来，房地产行业一直在飞速发展，渐渐成为国民经济的支柱行业，但由于2020年新冠肺炎带来的影响，给房地产行业带来了不小的冲击，一些抗风险能力较弱的中小型企业逐步退出市场。万科集团是我国当今房地产行业的龙头企业，选择对万科集团进行分析有一定的代表性，本文主要对万科集团的财务战略进行分析，评价万科集团财务经营的优点与缺点并提出一些经营上的建议。
关键词：房地产；万科集团；财务战略
一、案例资料
1984年5月万科股份有限成立，将房地产作为主要业务，是中国大陆最早的上市公司之一，经历了30多年的发展，万科集团已成为国内最大的住宅开发商，其业务在国内三大经济圈和中西部地区均有涉及。2019万科集团营业收入为3678.9亿元，被评为2020年全球最具价值500大品牌，排在第150位。万科集团在房地产行业已经有了较长远的历史，这些年的快速发展也使他扩大了自己的知名度，同时也成长为一个值得被消费者的喜爱和信赖的品牌。万科集团始终坚持客户是自己永远的同伴，他们告诫员工要始终坚持把尊重客户、了解客户、为客户提提供超越他们期望的产品和服务作为自己坚信并倡导的理念。万科集团既然把房地产业务作为其公司运营的核心业务，他们就需要一定的经营优势，万科集团有较为积极的财务政策，近些年来，万科集团调整了他们原有的财务管理结构，这更有利于他们提高自己的资金利用率。
近几年来，我国的城市化率低，我国也正在加大推进城镇化进程，这项政策会导致国民的住房需求增加，从而促进房地产行业的发展。同时，我国货币政策的持续收紧导致资本市场发展放缓，若是一直持续下去，一些中小型的房地产公司可能会被吞并甚至破产，这就给万科集团占领更多的房地产行业市场份额带来了巨大的机会。我国人口较多，对房地产的需求较大。随着时代的发展，消费者的品牌意识也逐渐增强，大多数消费者都会选择名声较大、有保障的企业去购买房地产，万科集团具有品牌优势，这就使万科集团在房地产行业的市场占有率得到扩大。
二、理论基础
（一）财务战略的概念
财务战略是实现企业资金均衡以及有效流动的一系列构成战略和经营目标。企业制定财务战略应当建立在对内部和外部环境以及宏观和微观影响因素进行全面考虑的基础之上，并充分实现对内部资金资源的有效分配，实现长期性和全局化的资金配置。财务战略并不能简单理解为企业日常经营管理中的一种财务行为，其实际上是企业战略的组成部分，是资金的筹措和运用。
（二）财务战略的构成
1.筹资战略
筹资战略是企业进行融资，保障成本最低的情况下获得最大利润的重要非经营性活动。筹资亦即从传统银行渠道以及非银行金融机构处，通过信贷、债券融资和股权融资等不同类型的融资方式筹集资金。制定筹资战略是保障企业以最低的资本成本获得资金，进而进行扩大经营的重要方面。
2.投资战略
投资战略是企业在经营发展中将资本作为其盈利的要素，结合宏观环境以及微观环境的特征，充分考虑企业现金、实物、无形资产等，通过二级市场投资或是债券投资等，制定科学有效的投资方案，进而以资本作为盈利依托，获得收益。
3.股利战略
股利战略包括企业留存计划、股利政策的长期安排等。股利分配战略的实施则要求企业能够充分地考虑自身情况，以长期发展趋势为衡量依据，进一步整合自有资本储备、业务发展前景。
三、案例分析
（一）筹资战略
1.筹资结构分析
数据来源：网易财经
从表中显示的数据来看，万科集团的资产负债率在80%以上，股东权益率在15%~20%之间。房地产行业是一个对资金需求较大的行业，从获取土地资源到出售房屋每一个环节都需要大量资金的支持，但大多数企业并不能提供如此多的资金，所以房地产企业往往会从银行借贷资金，这也就会导致房地产行业的资产负债率较高。从表3-1可知，万科集团2017年-2021年的股东权益比分别为19.46%、16.02%、15.41%、15.64%、18.72%，相较于其他房地产企业来说，股东权益比较高且处于上升状态。自2020年以来，受疫情影响的房地产业的融资环境已变得较为宽松，随着国家加快恢复工作和生产，国内经济逐渐恢复正常水平，但房地产行业随着经济的复苏而导致过热发展也逐渐恢复正常。加强融资政策、“去杠杆，减负债”是当前房地产企业面临的重要问题之一。从上述数据可以看出，在房地产行业“三道红线”的监管下，万科集团的资产负债率下降，降杠杆的成果也逐渐显现出来，企业的财务风险也在逐步降低。
2.筹资风险分析
数据来源：网易财经
从万科集团的筹资结构表（表3-3）可以看出，从2017年到2021年，万科集团的流动负债基本上占其总负债的90%左右，说明万科集团对资金的短期需求强劲。万科集团近五年的长期负债率在13%左右。在2017年~2018年，预收账款、应收账款以及其他应付款是流动负债的主要组成部分，且预收账款约为流动负债的一半，大多数负债在房地产行业方面表现为预收账款，万科集团的预收账款所占份额较高，这就意味着万科集团在过去的两年内的销售收入较高，销售市场较为稳定，现金流量也较为丰富。但在2018年之后，万科集团的预收账款占流动负债的比率急速下降，仅仅只有0.01%，这期间其他应付款和应付账款占流动负债的比率较高，说明万科集团这几年在他发费用上的开销较大。
资本是公司财务活动的关键，筹资更是公司财务战略中的重要环节。万科集团作为房地产行业的标杆，他也面临着巨大的投资规模、漫长的项目周期、财务风险高等问题，所以万科集团需要大量的资金用生产、流通和销售，由此体现出融资作用至关重大”，万科集团在2013年提出了“轻资产、重运营、极致服务”的战略构想，然而自2018年以来，国家政策加强对房地产领域的宏观调控，房地产企业面临融资成高本及融资渠道少的威胁，在不利政策影响下，万科公司“轻资产”战略模式也需要进一步修改和完善。万科集团采取的筹资战略属于稳健型，在国家提出房地产行业“三道红线”标准后，万科集团也积极通过降低短期负债来调整财务杠杆所带来的效应，利用财务杠杆来降低资本成本，增加股东回报和公司的市场价值。
（二）投资战略
1.总资产规模结构分析
数据来源：网易财经
由上表可以看出，万科集团存货、货币资金、预付账款以及长期股权投资占资产的绝大部分。首先，现金对于企业生发展十分重要，万科集团2017~2021年所持有货币资金处于上升状态，说明万科集团拥有较高的现金流企且企业实力雄厚，这些货币资金不仅可以使公司正常运营，还可以用来偿还一部分的负债以及用以补充投资。万科集团的货币资金占总资产的比率也较高，说明万科集团近几年的现金流动较为充裕。由于万科集团的主要业务范围是房地产，房地产行业与其他行业所不同的地方在于房地产行业的房屋建造时间较长，就会导致其存货的周转率较低。所以万科集团存货占总资产的比率较高符合房地产行业的行业特性，但要注意不能过高，否则可能会导致商品积压。长期股权投资占总资产的比率较高说明万科集团对外部其他公司的投资较多，由上图可以看出，长期股权投资在不断增加，说明万科集团在不断扩大自己的投资规模和投资资金，由此得出，万科集团是一家投资性的房地产公司，通过投资用以实现多元化经营，增加公司销售能力，降低公司的财务风险。以2020年到2021年为例，对万科集团投资规模结构变动分析。
数据来源：网易财经
由上表可以看出，万科集团2021年度总资产增加了8.05%，其中流动资产提到7.53%，非流动资产提高10.6%。由于存货以及货币资金的增加导致流动资产提高。非流动资产的增加主要是由于万科集团增加了长期投资以及投资性房地产，说明2021年度万科集团也偏向于对外投资来为集团获取更多的收益。从资产结构的变动来看，万科集团2021年度流动性资产的比重减少了0.4%，固定资产以及长期投资的比重分别减少了0.04%和3.65%，但投资性房地产增加了0.03%。总体来说，2021年度万科集团的资产规模结构基本上没有变动，对资产的流动性影响也较小。
2.投资效率分析
数据来源：网易财经
由表3-6可以看出，2020年到2021年万科集团的主营业务收入和净利润分别增长了13.92%和6.8%，平均总资产增加了10.45%，要小于主营业务收入的增长幅度。但是万科集团的总资产利润率在减少，减少了0.63%，而总资产周转率维持不变，这就意味着万科集团主营业务收入和净利润的增长与总资产的增长不匹配，表明万科集团在投资扩张时没有注意到资产规模不合理，与经营规模不协调，从而导致万科集团2020年度到2021年度的投资效率不高。
（三）股利分配战略
现阶段，万科集团使用现金和股票作为股利支付方式。
数据来源：东方财富
由表3-7可以看出，万科集团的每股收益一直处于上升状态，近五年的股利支付率与股利报酬率一直处于较低水平。万科集团一直采用“低股利”政策，万科集团的股利发放率在降低，说明万科集团每年选择保留足够的现金流用以开发市场或者应对突发事件。万科集团2020年~2021年股利发放率大幅度降低也是由于疫情的影响，集团的营业收入降低，对集团的现金流产生影响，所以万科集团通过降低对股东的分红来保留足够的现金流使集团能够保持正常的运营。万科集团自上市以来，能够连续为投资者进行派现分红、发放现金股利，说明万科集团的经营效益较好，是一家实力强劲且值得我们信赖的房地产公司。万科集团采用积极的股利分配战略主要是因为其获利水平较高、具有较强的盈利能力。公司可以通过为投资者连续分红来给与投资者投资回报，获得投资者的信赖，从而吸引更多的投资者，当然也有利于万科集团的股价稳定
（四）分析建议
1.分析
（1）从筹资战略上来看，万科集团主要的筹资方式以债务资本为主，但资产负债比要低于其他房地产企业。整体来说，万科集团的筹资风险在减小。从2020年开始，在房地产企业“三道杠杆”的监管下，万科集团的资产负债表比也在不断降低。总体来说，万科集团的偿债能力较强，财务风险较低。
（2）从投资战略上来看，万科集团是一家投资性的房地产企业，通过多元化经营来更大的实现企业的经营效益。但万科集团在投资扩张时没有注意资产规模不合理，导致投资效率不高。
（3）从股利分配战略上来看，万科集团采用现金和股票作为股利支付。同时也采用采用“低股利”政策，每年保留足够的现金流。万科集团自上市以来能够连续且稳定的为股东支付股利，这也说明万科集团的经营效益较好。
2.建议
（1）就万科而言，因为当前的房地产市场波动较大也充满着未知性，所以万科集团应该在充分保证经营的前提下，提前做好面对市场不确定的未知风险的方案，以防止当风险真正来临时难以承受而导致经营效率低下。
（2）目前，万科集团乃至整个房地产行业的资金来源主要依靠于银行借贷，筹资的渠道较为单一。万科集团也应该在保证公司正常运营的情况下，减少对外的负债，增加自有资金，不要再仅仅只局限于一种筹资渠道，从而减少筹资的风险，加强企业承受风险的能力。
（3）万科集团的投资效率较为低下，他应该在改善传统房地产业务与推出新型业务的同时，注重关注投资回报。目前来看，新业务给万科集团带来的收益较小，主要业务收入来源还是在于住宅开发业务，万科集团应该在能够保证主要住宅业务稳定发展的同时大力发展新兴业务，不要因小失大，只有这样才能获得更高的投资收益。
（4）万科集团应继续推行可靠的股利政策，这有益于其公司形象的进一步提升。万科集团目前一直处于盈利状态，集团的经营效益较好，公司能够连续为股东支付股利，但股利支付率与报酬率都较低，应适当提高以改善股东的福利，这更有益于公司长期久远的持续发展。
四、结论
总体来说万科集团的各项财务指标、总体运营情况都较为优秀，其他房地产企业也应该去学习他们的管理模式，同时万科集团正处于良性发展的状态中。目前，房地产行业虽然处于飞速发展的状态中，但他们对金融风险十分敏感。市场环境的持续转型导致许多中小型房地产公司受到经营风险及财务风险的威胁。本文通过对万科集团的财务战略分析，可以得出每个企业的财务战略都要满足市场的需求以及适应企业自身独特战略要求的结论。财务战略不仅是企业战略的一个部分，同时也是企业经营管理中最重要的部分。企业战略确定了每个企业的发展方向与重点，而根据企业整体战略制定出的财务战略更能适应企业的发展，使整个企业资源配置与整体结构得到优化，从而实现企业的整体经营战略。
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