我国房产税制度实施问题分析

　　摘要

自从我国确定社会主义市场经济开始，我国的房地产行业就如同雨后春笋般在我国快速生长，逐渐壮大。经过几十年的发展如今已经成为我国经济中重要的组成部分，而高昂的房价也成为许多人关心的热点。目前，房价的居高不下加上房产税的缺点令许多相关人士头疼。相当地区的财政收入很大一部分来源是房产税，但是我国在相关制度上不够完善，产生了很多问题，例如在行政区划等级较低的城市，XX人员对于房产税不够重视，致使其收入所占总财政收入的比例较小、地方在房产税上的制度也不完全一致，政策混乱。本篇论文主要针对以上问题，深入研究我国房产税方面的制度问题、漏洞等，探寻解决方法，提出合理化的建议，以期对我国的房产税收有所裨益，为社会发展，经济繁荣贡献自己的绵薄之力。
关键词：房产税制度；实施问题；对策

　　前言

房产税的意义有两点：一是为促进行业健康发展，二是为限制房价剧烈波动。是一种国家XX对房地产行业征收的课税。最初在实行房产税时，要先在地区进行实验，以避免因为政策不完善造成全国范围内不良的影响。我国在重庆和上海两个城市首先实行房产税，进而观测市场动态、后续反映来进一步调整政策、制度，完善税收模式。在此之后房产税就被全国范围推广。这样做无疑对我国的房产行业、经济市场有积极的意义。
1984年，改革开放后的六年，我国开始实行房产税。从某种意义上，就是从这一年，房产在我国正式变成了可以流通的商品，成为了公民的一种十分重要的财产。与此同时一些问题也逐渐露出，人们开始关注房产税的问题及其合理性。相关的研究人员也逐渐对的房产税的改革进行深入研究。房产税在我国整个税收政策中占据重要的地位，牵一发而动全身。因此要将房产税改革同其他税收改革整体来研究。

　　1．房产税概述

　　1.1什么是房产税

房产税简单来说就是将房子等房产纳入征税对象名单中，以价格、租金等所有人获得的利益为基础收取税。其目的在于科学管理房产，避免房产浪费，提高使用率。帮助国家在相关政策的帮助下，调节相关获益人：经营人等的收入，以促进社会财富的公平分配。
房产税的依据有两个：房屋的计税余值和租金情况。依照以上依据来对经营人征收相关的税务。
在此强调一下房产税和房地产税二者不是一个概念。前者的主要征收对象是商品房，后者的对象则是与房地产有关的所有经济活动，是一个更大更综合的概念。前者的依据也很简单仅是房屋的计税余值和租赁时的租金数目，是对房屋所有者征收的一种个人税。

　　1.2房产税征收标准

房屋在出租时缴纳的税款多少是根据两个原则制定的：从租、从价原则。前者意为：将租金的百分之十二作为征税款；后者意为：将房屋的价值减去一定比例剩下的余值作为征税款。减去的比例每个地方都不一样，这是由各级XX决定的，通常普遍情况是年税率按1.2%征收。

　　2.我国房产税的历史背景与现状

　　2.1我国房产税的历史背景

研究我国的房产税历史可以发现其始于1950年，那一年的六月份xxxx领导集体决定将房产税和地产税二者统一，命名为房产税。改革开放前，1973年又将之从属于工商税。延续了十几年到1986年，才将之独立出来，保留房产税。但是综合考量各种因素，以上修改条例对于境外人员例外，依旧按照最开始出台的《城市房地产税暂行条例》。接着一直到二十一世纪初期，我国对房地产行业又展开了新的改革工作。09年5月在xxxx的推动下又加紧了对房产税收的改革，并在2011年首先在上海重庆地区进行实验，作为试点城市来实验新的改革政策。

　　2.2我国房产税征收现状

《中华人民共和国房产税暂行条例》为现阶段我国大部分地区统一依据的规定，其中内容上清楚地写着城市、农村、县城等各个范围内的房产税征收的频率是一年一次。且明确规定了对象是进行商业活动的房产，若仅仅是自己居住则不征收房产税。业主、房屋的实际使用人、承包商为需要缴纳税款的人，上世纪1994年我国对房产税进行了改革，改革成果一直延续至今，奠定了如今制度的基础，对现在的情况起着决定性作用，内容也十分全面，几乎包含了房地产相关的所有业务。“重交易，轻保有”已经成为了如今房地产税务制度上的一个鲜明特点。另外，就地方来讲，其对房产税的制度重视程度不够，且也不是整个地方税收的主体成分。
2010年我国在重庆和上海两个地区相继开展试点工作，房产税的改革措施在这里也已经实行九年了。出乎大多数人的预料，两地的房价并没有像我们设想那般得到控制而下降，相反在这九年当中始终稳定上升。两地都降房产税下调至其它地区的两倍一下，同时小变动地改变了征收对象的条件，范围。上海市针对有上海市户籍的人且购买个人第二套房产，需要缴纳0.6％的的房产税，重庆的房产税则是0.5％，没有该市户籍、没有该市工作证明的人若新购入第二套房屋，这种情况下的房产税率则是0.5％。
9年下来，我们发现在这两所试点城市的房价并没有呈现下降的趋势，房产税反而促进了成本升高，房价上涨。究其背后的原因，是因为投资者在进行相关经济活动时，提前已经将房产税纳入成本范围，并且将其继续传递给后来的购房者、租房者等使用人。

　　3.我国房产税实施面临的问题

　　3.1纳税主体的确定不合理

随着经济不断纵向发展，商品经济不断深化，越来越多的经营模式也出现在大众面前，从前是谁拥有房屋的产权谁进行相关纳税工作，而如今房屋的存在形式已经十分灵活，产权拥有模式也日益丰富，从前计划经济的固有形式已经很少见了。房屋所有者为了使经济利益最大化，催生出了诸多例如：租赁、联营等一一列模式和现象。这样的模式可以促进房产的效益最大化，但也产生了诸多产权问题：产权划分不清晰、明了，也出现了无法划分产权的情况。这样以来相关的经济纠纷、产权纠纷也应运而生，并呈现多发的趋势。例如自打联建房被提出以来，谁出资谁就可以不需要费用使用，即使没有证明也可以使用；免税单位、纳税单位两者共同建造房产并使用；诸如此类的例子很多，社会上对此的相关争议和讨论也很多。制度的更新跟不上时代的市场的步伐，从而造成纠纷和争论，这不利于税务机关的征收工作顺利进行。另外一个比较突出的问题是，房产的所有人与房屋的坐在地距离甚远，出现很多异地购置房产的情况，这给相关的征税工作带来了一定困难，相关人员、机构鞭长莫及，一方面无法确认房屋的产权拥有者，另一方面就算确定了但又因为距离和地区制度的不同而显得无能为力，没有形成一个完善有力的征管措施，征管工作往往无法顺利进行。再退一步讲，即便处于同一个地区，信息的不同步、不透明也会导致征管部门无法掌握正确准确的信息，前期做了很多工作但是真正实施时却是寸步难行。以上的问题都使得征收税款的工作难以顺利进行。

　　3.2税种结构的不合理

房地产的两个环节：流通环节、保有环节。目前国内普遍针对前一个环节设置大量种类的税种，负担压力较重。而后一个环节则设置较少的税种，且设置了诸多优惠条款，这样的设置并不是完美的，有以下不良影响：
（1）土地得不到充分利用，大量闲置土地造成极大浪费。以上所述的在保有阶段，税收较少，税收负担较轻，这就会导致房屋的所有者产生这样的想法并付诸行动：保有期间无息贷款，那么就意味着只要保证其不进入流通阶段，就会少缴纳税款。因此土地就闲置下来了，土地所有者看准时间待价格上涨就可以进行抛售，获得利益。
（2）流通阶段繁琐、繁重的税负不能有利于土地的快速流动，相反还抑制了正常的市场交易行为。从另外角度也助长了逃税现象，为逃税隐形流动增多。总的来看就使得国家的税收减少。最为严重的后果的就是市场流通的土地减少，供求关系失衡，土地价格上涨，

　　3.3现行房产税计税依据不合理

房产余值和房产收入是我国在制定相关规定是主要依据原则。其实这样的规定不够灵活，略显死板，缺乏动态考虑，因为市场是不断变化的，房产税记也应该随之有相应的调整。首先就目前的形势来讲，房产税的基础是该房产的折旧价值，但是这往往难以体现其真实价值，也忽视了背后的增值问题。其次房产的成本也是不断变化的，造价、估价都是处于变化当中的，相对于新房产，老房产的拥有者要承担较大的税收成本。最后，我国的租房也很普遍，相关规定明确提出如果房屋出租那么需要缴纳税款，但是实际生活中往往难以进行监管，私下达成的协议也无从了解，因此没有按照相关规定缴纳税款的情况十分多。

　　3.4现行房产税征税范围过窄

我国规定房产税只存在于城市、县城等地区，这就意味着在有的地方比如农村是不需要征收房产税的。各级县、镇XX所在的地区同样也是征收范围。不仅在有些地区实行免税，还真对特殊群体进行免税：我国规定行政机关所占的房产不需要缴税，同时军队等国家机构也不需要。用于个人住房的也不再缴税范围内。但是不同地区的税率却是统一的，由中央XX制定。这就没有考虑到不同地区的差异问题，也没有将各地房产的实际情况纳入考量范围，长期来讲是不利于地方XX的宏观调整的。

　　3.5房地产税费过于混乱

房地产税费种类过多，不利于管理，加重纳税人负担。很多城市的房价中一半都是各种税费，且在诸多种类的税费当中，三成都是相互交叉的重复的。这对于房产纳税人来讲是一项十分繁重的负担，会使他们产生不利于社会和谐稳定的情绪，产生社会仇恨心理，想法设法去逃避交税，这都会导致税收不能及时上缴，税源被减少，不利于我国经济的发展，更不利于房地产行业的健康发展，
对于XX等管理部门，也加重了他们的工作复杂度，增加了管理成本。更严重的是，长期以来形成的收取大量的税费会使之产生攀比心理、使之成为XX获得财源的主要来源，使不同地区人员竞争收费，失去了收取税费的初衷，使之目的变成为XX创收。

　　3.6税收负担有失公平

税法制度应该公平，一视同仁。而如今的两套制度不利于税负平衡。其主要体现在两方面：保有活动本身和其他区别对待、效益课税也有所区别。不管是从价原则，亦或是从租原则，两者的税率不同、纳税人范围不同、外企和外国人也依据不同的税收条例，出租和自用的税收采用相同的算法：将总值的二成乘以1.2%来计算；内资纳税人则需要按照以下算法来缴纳：若是出租则按照积水潭余值的1.2%来计算，若是自用则是租金的12%。从这一点上我们可以看出，内资缴纳的税款远远大于外资缴纳的税款。虽然这有利于吸引外资企业到中国投资，但是这不利于国内企业的发展，因为但从房产成本上就增加了不少，难以和外资企业公平竞争。这有失于税负公平，也不利于我国企业的市场竞争。

　　4.应对问题的策略选择

　　4.1计税依据的调整

首先，我国目前对房产租赁实施两套纳税标准，其中，征收出租房产税率为12%，征收非出租房产税率为1.2%，采用这一方法在很大程度上提高了纳税成本，对纳税起点等细则规定也不够明确。其次，房产产纳税在范畴上由地方XX征收，所以，中央应适当管辖，留给地方XX更多的空间，让其量体裁衣、因地制宜。中央应先制定一个纳税范围，地方XX再以其实际情况适当调整纳税比率，保证其在税率波动范围内，并加以敲定。如此制定税率不仅能贴合地方实际，还可以加强国家宏观调控。因此，必须要统一纳税标准，适时调节纳税政策。

　　4.2建立税负公平的房地产税制体系

目前，我国房地产税收制度在不断完善，税收的种类也在不断增加，但始终是公平性有失偏颇，税收负担十分繁重。而在房地产开发环节中，税收的种类却有些少，税收压力十分轻松。从全国房地产市场、全地产价格和成交数量上来看，各地房地产行业发展水平参差不齐。当然，房地产税制也受到各地区经济发展状况和财政收支影响，由地方来制定具体的税率和执行办法，比如确定最后实施的税率、优惠政策和预估房产价值等。此外，为增加XX财政收入，应向中央提出征收地方税的意见建议，地方XX“因地制宜”调整优惠政策，同时，也能起到调节社会经济的作用。

　　4.3征收方式的统一度量

目前，我国税收制度方面并不存在任何歧视，无论是国外居民还是外企，都一视同仁，更甚地是，我国的税收制度较为开放，比如给外资企业来华设厂提供了很多优惠政策，其中就有税收方面的优惠。这一双重标准的税收征收方式显然是不科学，也不合理的，毫不夸张的说，这很有可能带来税收状况的不平衡。此外，我国早在2001年就加入了WTO，WTO的思路也是统一国内外税收标准。因此，我国必须统一度量房产税征收方式，并建立健全房地产税收制度。

　　4.4建立有效的监督机制

房产税是XX财政税收的一大主要来源，近年来，我国房地产行业得到了很大发展，所以，房地产税收来源较为富余。但同时，近年来偷税和漏税等违法现象频频发生，不得不引起我们的关注。因此，国家必须要在房产税方面做出明文规定，并由纳税机关予以配合，建立有效的监督机制。此外，还要普及人们对房地产税收法律法规的认知，让其懂法守法，自觉按时缴纳房产税居。

　　结论

随着经济和社会的不断发展，我国财富结构、分配和存在方式、资金流向等也发生了较大变化，其对原有税收制度提出了前所未有的挑战。同时，虽然我国近年来税收在不断增长,但地方财政收支状况并未改善，相反是情况恶化了,究其原因，是由于地方税收制度不完善造成的。因此，在这一大背景下，研究地方税收制度的改革具有重要意义，要合理布局税收结构、充分发挥房产税收入对财政收入的带动作用,从根本上改革房产税。从当情况来看，房产税虽然仅作为一个不大的税种出现,但我们要用发展的眼光看问题,其潜力巨大。
目前，房产税作为我国地方税收制度中不可或缺的角色，对拉动地方财政收入具有重要引领作用，我们应着重研究分析房地产税收产生的种种问题，并提出相应解决对策。

　　参考文献

[1]从我国房产税发展及发达国家经验看房产税改革[J].王昊.改革与战略.2014(07)
[2]房地产税的征收对我国经济发展的影响[J].李博涵.中外企业家.2013(34)
[3]浅析我国保有环节房产税改革[J].安杰.知识经济.2013(18)
[4]国外如何征收房产税[J].高峰.学习月刊.2013(13)
[5]中国应尽快实现用房地产税替代土地财政[J].魏雅华.改革与开放.2013(07)
[6]浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例[J].陈霞,边江璐.北方经济.2013(04)
[7]刘玥，曾欣喻.房产税改革对房价影响机理与实证分析——以上海市为例[J].当代经济，2017（8）.
[8]李言，毛丰付.房产税能够抑制房价波动吗[J].财经科学，2017（8）.
[9]李佳.我国房产税对房价的影响[J].南方企业家，2018（1）.
[10]张小岳.基于重庆、上海房产税试点经验探讨我国房产税改革[J].长春大学学报，2014（1）.