营改增对房地产行业的影响-以某某公司为例

　　摘要：随着我国市场经济的不断发展，我国企业面临的市场竞争越来越激烈。我国XX为了能够进一步优化市场竞争环境，开始不断的进行政策性改革，帮助我国企业获得更多的发展机会，有效的应对市场竞争。营改增是我国XX近几年来非常重大的税务改革，随着营改增的不断推进，我国的税务系统越来越规范化，这对于企业以及我国XX部门提升税务管理水平都起到了非常积极的作用。随着税务改革的不断推进，税务改革给我国的房地产行业也带来的非常重大的影响，本文以融冠房地产开发有限公司为例，就针对营改增对于房地产行业效益的影响进行有效的分析，针对不利影响提出一些有效的应对举措，希望能够为房地产企业更好的应对营改增的变化起到一定的作用。

　　关键词：营改增；房地产行业；企业效益；影响

　　增值税作为目前世界上最大的税种之一，其产生的时间相对较晚，1954年法国最先征收的增值税，自实施以来为提升法国的税收管理水平产生了非常积极的作用。我们国家是在1979年引进的增值税的概念，1984才开始建立增值税的相关制度，通过对于增值税制度的建立，为我国实施增值税奠定了基础。2004年消费型的增值税开始转变，我国XX把固定资产纳入了增值税的征收范围，进一步扩大了增值税的纳税范围。2012年，我国进一步扩大增值税的纳税范围，开始实施营改增的试点，直到2016年我国开始实施全面的营改增，自此我国的增值税已经成为了我国的最大税种，增值税应用范围的不断扩大对于我国税收管理水平的提升起到了非常积极的作用。

　　自2012年营改增试点以来，营改增税制改革开始实行，从区域到整体，涉及的行业不断增加，并且向全国逐步实现。营改增的试点从2012年开始，试点的行业从交通运输及现代服务业开始，而后于2013年8月将广播影视服务业纳入到营改增的试点，2014年起将邮政及铁路运输行业纳入到了试点范围，同年6月电信业加入试点行业，2016年5月1日，营改增在我国全面实施，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。营改增的目的，是确保所有行业税负只减不增。本文通过对营改增在房地产行业的影响进行分析，总结出房地产行业的税负变化，由于房地产行业涉及的税种较多，房地产企业的重复征税严重，这样就加重了企业的税收负担，使房地产企业将税负转嫁到房价上，这样就会对房地产市场带来不利影响，对于房地产行业来说，营改增税制改革势在必行，它成为解决房地产行业营业税制下重复征税问题的重要手段，但是，营改增在房地产行业的实行受行业特殊性影响，存在一定的难度，在这种背景下，营改增政策制定对房地产企业税负影响较大，关系到行业未来的发展，因此，成为当前研究的重要内容。

　　营改增是我国税收体制的一大创举，这一创举的意义重大，主要体现在以下几个方面：第一，营改增有效的降低了企业的税负，提升了企业的经济管理效益，有利于企业更好的应对日渐残酷的市场竞争环境，对于企业发展产生了深远的影响。第二，营改增进一步完善了增值税的抵扣链条，对于增值税的进一步完善具有积极意义。第三，营改增对于我国税收体制的完善起到了积极意义。有效的提升了我国税务体制的简化，提升了税收管理的水平，对于国家税收的科学性与合理性具有积极意义。

　　1.3.1“营改增”降低了纳税人负担

　　由于我国营业税实行过程中，相关行业固定资产、货物等不能进项税抵扣，存在重复征税现象，同时营业各全额征税，不能抵扣应税劳务，增加了纳税人税收负担，对于第三产业的发展不利，作为我国流转税的两大税种，营业税与增值税一渡成为我国财政收入重要来源，随着社会的发展，新兴产业不断兴起，第三产业在社会中的地位与作用越加明显，两税并行过程中，由于两税的征税对象不同，其并行过程中的利弊不断突出，营业税重复征税，并且引起抵扣链断裂等问题越加明显，而增值税已经在全球150多个国家应用，成为主要税种，其应用广泛，遍布所有行为，从征税模式来看，其可以为国家带来巨大收益，并且两税并行增加了纳税人负担，为解决这一矛盾改革成为必然，从而不断刺激“营改增”转变，以减轻企业间的税负，对产业结构进行调整，至此新税改帷幕拉开，成为“营改增”重要原因。

　　1.3.2形成了产业链，对产业结构进行了调整

　　“营改增”行业集中于服务行业，它们处于产业链条中中游。“营改增”企业为了增加进项，会增加向上设备购买，促进上游企业发展。另外，“营改增”企业也会倾向服务外包，促进产业分工细化，最终为行业专业化集群助力。另外，经济快速发展，分工出现增值税几乎涵盖除建筑业外的第一、第二产业，而原有税制下，营业税涉及第三产业的流通服务业，在经济发展中起到重要的地位，“营改增”的实行，其改革对象为第三产业，税改扩围体现出了产业调整与升级的发展力度，更好的提升了服务业水平，成为与先进国家趋同的一大举措，“营改增”的实行，必然会扩大内需，吸引剩余劳动力，减少就业压力，促使社会分工、与经济结构的转型。

　　1.3.3避免重复征税、完善抵扣链

　　营业税制下任何环节都要纳税，出现了重复纳税，而第三产业处于流通最后环节，其应该负担的税负会更高，尽管我国不断出台营业税设计方案，消除了很大一部分重复征税问题，但没有根本解决这一问题，因此，营业税税负较重，抵扣链条断裂。“营改增”后，由于进项可以抵扣，解决了重复纳税问题，真正减轻了税负。

　　1.4.1国外研究现状

　　FrondaandAaran(2014)认为，增值税与其他税种相比的极大的优点，是促进进销税款在上下游企业间的对接，如果不能实现有效对接，那么增值税将失去自身的优越性。

　　DeLuisA(2015)他运用动态随机均衡模型测算，对西班牙增值税率提升对宏观经济的影响进行测算，结果显示措施对降低房价起到了一定的作用，同时也降低了建筑业的产出，从长远来看，减少扭曲税收的好处，弥补了不良影响。

　　从国外观点看，增值税具有独特性，其完善增值税可以带动国家经济发展，建立完善的抵扣链条，但对房地产业的研究较少，税制设定复杂，相关研究很难应用在我国营改增上。

　　1.4.2国内研究现状

　　2016年营改增在我国全面推开，将房地产、金融、建筑行业等纳入试点范围，代表营改增改革全面收官，我国营业税成为历史，从我国税收体制的历史舞台中退出，然而由于房地产行业自身的特点，其营改增过程中遇到了许多的问题，学者进行了大量的研究，主要包括：

　　雷良海(2015)对税收及就业率相关性进行了详细的分析，结果显示我国的税收收入与就业率呈负相关。“营改增”结构性减税效果对于第三产业税负的降低十分有利，营改增使企业税负降低、利润空间增大，从而扩大企业的经营规模，促进就业增长，带动劳动力需求流向服务业。

　　刘炳辰(2015)认为“营改增”给房地行业带来严峻考验。竣工项目无法抵扣进项税，施工项目进项税的取得存在困难，这样使房地产企业的税负增加；

　　韩玉竹、李文(2014)认为增值税的管理要求较高，对于房地产企业来说，其税务管理有会计核算水平带来具大的压力，因此，房地产企业面对营改增，在成本控制能力面临考验；

　　综上所述，房地产企业实行营改增后，带来的一系列问题具有复杂性，我国政策导向在这种必然趋势下，学者从各角度做出探索，并提出了多种观点，营改增的实行对于房地产企业来说势在必行，其实行有利于重复征税，降低行业税负，提升整体经济效率，因此，营改增在我国的实行意义深远。

　　房地产业包括房地产业及建筑业，房地产业是建筑业的上游企业，自改革开放以来，我国房地产行业不断发展，近年来，行业发展较为稳定，并处于合理的发展水平，随着经济不断发展，房地产行业在我国经济中的重要地位不断显现，作为产业调整的重要组成部分，房地产行业对我国经济的重要性不言而喻，其行业对我国经济的贡献也越来越大，因此，营改增税制改革纳入税改范围，不只对房地产行业本身来说具有深远的意义，同时，对于整个国民经济来说也是至关重要。

　　2.2.1房地产业现行营业税税制重复征税严重

　　房地产企业进行项目开发时，首先需要得到需要的土地，而我国国有土地使用出让不征收营业税，只需要缴纳3%的契税，但是以转让无形资产的方式进行土地出让，则需要缴纳5%的营业税，当房地产企业拿到土地实际使用权后，才可以进行项目的开发建设，而这个阶段，企业需要购入一竞争的材料，而这些材料已经按规定进行了增值税的缴纳义务，这部分增值税则收房地产开发企业承担成本，如果建筑企业营业税适用3%的税率，而开发预售后房地产企业预售以预售金额预缴营业税，其税率为5%，维修服务3%，物业服务5%的营业税，存量房地产买卖及不动产租赁以5%缴纳营业税，不动产最终流向居民或商业用途。从这一流程可以看出，房地产企业开发过程，由于本身缴纳营业税，其上游支付的增值税无法通过增值税进项税进行抵扣，便使房地产企业负担了上游流入的增值税；不动产本身允许进项税抵扣，但是行业缴纳营业税不能得到进项税抵扣，因此，对于房地产企业来说，营业税加之自身负担的增值税，导致房地产行业本身税负加重，增值税抵扣链中断，无法实现抵扣功能，重复征税的情况产生。

　　2.2.2房地产业原有营业税税制复杂，税收征管难度大

　　营业税对于房地产行业来说较为复杂，其实际运用过程中出现一系列问题，税法对于不动产销售、购置不动产、减免税的规定都较为散乱，并且税制较为复杂，使营业税在实际应用过程无法准确把握，对于同一项目所涉及的业务活动可能即涉及到营业税，同时也会涉及到增值税，而这两种税费的征收范围的界限加大了税收征管的成本，这种复杂的税收体制即不利于，行业内企业的良好纳税意识的建立，为营业税纳税人提供了一定的逃、漏税操作空间，同时也加大了税收管理部门的工作难度，税收管理部门的征收管理带来了前所未有的挑战。

　　2.2.3房地产业“营改增”政策意义

　　（1）避免重复征税

　　房地产企业在缴纳营业税的过程中经常出现由于营业税与增值税的同时缴纳而出现重复征税的问题，这一问题造成了企业税负较重，影响了我国房地产企业的发展。

　　（2）降低房地产行业的征管难度

　　房地产企业在同时缴纳营业税与增值税的时候，其税收的征管难度相对较大，很多相互冲突的征管问题不断出现，影响了房地产企业的税收征管效率，对于企业的发展造成了非常不利的影响。营改增以后，房地产企业的税收难度相对单一，税收征管难度不断下降，这对于有效提升房地产企业的税收征管效率与征管质量起到了非常积极有效的作用，对于房地产企业经济效益的提升以及企业长期稳定的发展具有非常积极的作用。

　　2.3.1对会计核算的影响

　　营业税是价内税，需要根据业务发展过程中的营业额纳税，而增值税属于价外税，它是对产品的增值额部分纳税，增值税的纳税基础仅限于增值额。在这样的环境下，营改增的实施就使得房地产企业的纳税基数不断的缩小，对于进一步减轻房地产企业的税负起到了积极的作用。然而，针对于增值税，想要实现增值额的纳税需要具备完善的抵扣链条，如果不能实现有效的抵扣，那么增值税的优势就无法得到有效的体现。为了保证房地产企业的税负不断减少，房地产企业针对购买的货物应该进行有效的管理，无论购买什么货物，都尽量要求对方开具增值税发票，这样企业就能实现进项税额的抵扣，这对于企业而言具有非常重要的现实意义。针对于房地产企业而言，如果不能很好的管理进项税额，那么房地产企业营改增的优势就不能凸显，对于房地产企业而言，很可能造成税负不降反升的现象，因此房地产企业应该提高重视程度。

　　2.3.2对财务报表的影响

　　（1）对利润的影响

　　营改增改变了企业的税负，自然而言就会影响企业的利润。如果税负上升了，那么房地产企业的利润就会降低。反之亦然。对于房地产企业而言，营改增属于国家税务方面的政策，因此这种政策只能影响企业的利润，对于房地产的价格不会造成很大的影响。在这样的背景下，房地产企业在实施了营改增以后，其营业成本就会上升，企业整体的经营效益就会下降，这对于房地产企业而言就会造成不利影响。

　　不同的房地产企业拥有自己独特的经营利润，其自身的利润率也是不同的，因此，营改增对于房地产企业产生的影响也是大小不一的。对于营业利润率高的企业可能营改增给其带来的影响会大一点，营业利润率低的企业，营改增给其带来的影响会比较低。

　　（2）对成本的影响

　　营改增影响了房地产企业的经营成本。企业在购买原材料的过程中，为了降低成本应该购买能够有效的开具增值税发票企业的产品，这样就能有效的实现抵扣，保证增值税的税负不断降低。这种情况下，如果供应商无法提供有效的增值税发票，那么房地产企业的经营成本就会上升，这对于房地产企业的发展以及企业经营效益的提升会造成不利的影响，应该提起重视。

　　很多的房地产企业都对于抵扣缺乏足够的认识，因此很多的抵扣都不能有效的实现，这对于房地产企业而言是非常不利的，他会增加企业的成本，不利于企业的发展，对于企业经营成本的降低产生非常不利的影响。

　　2.3.3对企业经营管理的影响

　　营改增以后，房地产企业收到的现金就会有所降低，在这样的情况下，如果企业想要获得更好的经营就需要投入更过的资金来维持日常的经营。对于房地产企业而言，现金流是非常重要的，只有完善的现金流才能保证房地产企业的日常需求，因此营改增增加了房地产企业的资金压力。营改增以后，企业的现金流出情况也发生了很大的变化，增值税的税率为11%。因此企业在实现了房产销售的情况下，就需要大量的资金支付来支付税款，这部分资金就占用了大量的经营资金，对于维持资金周转产生了不利的影响。对于房地产企业而言，资金具有非常重要的作用，大量的资金占用，对于企业发展不利，因此应该增影响了企业资金流转。对于房地产企业的发展产生了不利影响。

　　2.3.4具体数据分析

　　按照房地产行业上市公司市值排名，选取前十家上市公司如表2-1所示，进而计算2016年对我国房地产行业上市公司的影响。如表2-1所示：

　　表2-1营改增对房地长行业上市公司影响测算表单位：元

	2016应交增值税期末余额	2016应交增值税期初余额	2016年应交增值税减少额	2016营业税	2016年营业税+增值税	2015营业税	税负变动率	增值税对比营业税
万科	48,691,300.66		48,691,300.66		48,691,300.66	70,356,616.33	-30.79%	-30.79%
保利	246,609,470.46	-466,755.24	-247,076,225.70	6,390,722,707.73	6,637,798,933.43	6,498,248,139.08	2.15%	-103.80%
绿地	1,664,615,453.29	169,791,668.71	-1,494,823,784.58	6,295,532,011.87	7,790,355,796.45	6,486,670,546.25	20.10%	-123.04%
华夏幸福	477,609,793.01	20,418,308.12	-457,191,484.89	149,789,647.27	606,981,132.16	103,547,993.61	486.18%	-541.53%
蛇口招商	152,768,027.73	-2,579,659.88	-155,347,687.61	2,360,670,655.37	2,516,018,342.98	2,376,222,735.38	5.88%	-106.54%
金地集团	241,498,709.27	4,800,341.49	-236,698,367.78	1,851,073,873.67	2,087,772,241.45	1,651,747,624.35	26.40%	-114.33%
新城控股	231,816,719		-231,816,719.00	1,028,212,775	1,260,029,494.00	1,174,322,998	7.30%	-119.74%
中南建设	21,031,493.54	4,719,909.57	-16,311,583.97	1,370,283,722.86	1,386,595,306.83	961,612,347.63	44.19%	-101.70%
金科股份	203,271,398.73	15,267,713.13	-188,003,685.60	1,250,401,606.22	1,438,405,291.82	1,002,961,017.37	43.42%	-118.74%
阳光城	196,877,179.52		-196,877,179.52	559,477,286.87	756,354,466.39	1,125,297,924.23	-32.79%	-117.50%
同行业			-3,175,455,417.99	21,256,164,286.86	24,529,002,306.17	21,450,987,942.23	14.35%	-114.80%

　　资料来源：2016年年度报告

　　从表可以看出，除了万科和阳光城外，基本所有的房地产行业上市公司税负都出现了上涨问题，这说明在增值税刚刚实施过程中，房地产行业上市公司要面对短暂的税负提高问题，从这十家房地产行业上市公司来看，税负变动平均提高14.35%。但是万科营业税退出比较快速，2016年完全没有营业税发生，所以税负得到了大幅降低。可见营改增长期来看，税负是会下降的。而且从2016年增值税对比2016年的营业税来看，这十家上市公司普遍出现了大幅降低，说明增值税税负是会低于营业税负的。

　　融冠房地产开发有限公司是一家主要以经营房地产业务为主的企业，公司自成立以来一直都秉承着质量至上的经营原则，在短短几年的时间里，融冠房地产开发有限公司获得了飞速的发展，经营业务的范围不断扩大，经营效益不断提升，对于融冠房地产开发有限公司更好的发展奠定了良好的基础。如表4-1所示：

　　表3-1融冠房地产开发有限公司2012-2016主营业务收入及成本情况表单位:亿元

项目	2012	2013	2014	2015	2016
营业收入	77.5	112	84.5	40.6	30.7
成本	55.6	90.2	65.8	40.6	29.1

　　从表中我们可以看出，融冠房地产开发有限公司的营业收入以及营业成本都相对比较高，公司的营业收入达到了30.7亿。如此巨额的收入，对于融冠房地产开发有限公司更好的经营发展造成了非常有利的影响。该融冠房地产开发有限公司的开发项目毛利率高于建筑施工项目，因此融冠房地产开发有限公司想要更好的发展应该加大对于开发项目的重视。

　　融冠房地产开发有限公司是一家以房地产为主的房地产开发企业，融冠房地产开发有限公司在经营的过程中体验到了房地产企业营业税与增值税并行下的各种税务问题，长期以来融冠房地产开发有限公司属于房地产行业的一个非常普通的企业，因此具有良好的代表性，因此我们通过对于融冠房地产开发有限公司的研究与分析，能够利用融冠房地产开发有限公司的真实数据有效的反应房地产企业在实施营改增后出现了那些改变，这对于深入的研究营改增对于房地产行业的影响具有非常重大的影响作用。

　　融冠房地产开发有限公司的经营范围主要包括房产开发、房产销售以及房地的建筑施工。由于融冠房地产开发有限公司经营范围非常广泛，因此涉及到的相关税种以及税收事物相对比较多，如表所示：

　　表3-2融冠房地产开发有限公司营业税改增值税前应纳税种及税率

　　

　　3.2.1对税收负担水平的影响

　　融冠房地产开发有限公司营改增以后融冠房地产开发有限公司作为一般纳税人，税收负担发生了巨大的变化，如表所示：

　　表3-3融冠房地产开发有限公司2012-2016主营业务收入及成本情况表单位:亿元

　　

　　根据我们对于营改增后房地产企业各个项目收到的具体的影响的分析，我们可以看到，融冠房地产开发有限公司在开发的项目中，营改增以后税负不但没有降低，反而在不断的的上升，融冠房地产开发有限公司的营业收入降低的非常的明显，但是融冠房地产开发有限公司在营改增后税负没有随着融冠房地产开发有限公司营业额的降低而减少，反而在不断地降低，应该充分地享受优惠，尽量避免税制改革给融冠房地产开发有限公司带来的不利影响。

　　3.2.2对经营成果的影响

　　通过对于营业税的研究与分析，营改增以后，房地产企业的营业收入为77.5亿元，以11%的增值税率作为融冠房地产开发有限公司的税务征收比例，融冠房地产开发有限公司需要缴纳税款为77.5/1.11*0.11=7.68亿元，这对于融冠房地产开发有限公司而言势必就加大融冠房地产开发有限公司的营业成本，对于地产融冠房地产开发有限公司造成一定的影响。具体的影响如表3-4所示：

　　表3-4营改增后融冠房地产开发有限公司营业利润变化情况

项目	2016	2015	2014	2013	2012
融冠房地产开发有限公司主营业务收入	30.7亿	40.6亿	84.5亿	112亿	77.5亿
融冠房地产开发有限公司营业利润	11.8亿	-26.4亿	3.54亿	4.36亿	2.33亿
应纳税所得额	11.7亿	-26.4亿	3.38亿	4.46亿	2.85亿
所得税税率	25%	25%	25%	25%	25%

　　根据表我们可以看到，融冠房地产开发有限公司营改增以后，净利润从整体上分析是不断上升的，这充分地说明了我国XX实施全面营改增降低融冠房地产开发有限公司税负的目的达到了。针对不同的项目我们对于营改增对房地产企业的影响进行深入的分析。从主营业务收入方面分析，营改增降低了融冠房地产开发有限公司的主营业务收入；从营业成本方面分析，营改增的实施降低了营业成本；从流转税的角度分析，营改增的实施降低了流转税的税额，对于融冠房地产开发有限公司发展具有积极作用；对于营业税金附加方面分析，营改增降低了营业税金及附加的项目，对于融冠房地产开发有限公司发展有积极影响。对于利润而言，利润增加了，对于所得税而言，所得税也增加了，但是对于净利润而言，融冠房地产开发有限公司整体的净利润还是增加了。因此从最终的效果方面分析，营改增对于房地产企业应纳税额的影响是负面的，但是它增加了融冠房地产开发有限公司的营业利润。

　　3.2.3对财务状况的影响

　　通过对于融冠房地产开发有限公司财务报告的分析，我们可以了解到融冠房地产开发有限公司的财务情况在营改增以后发生了很大的变化，无论是存货的数量还是固定资产的账面价值都发生了很大的变化，对于融冠房地产开发有限公司对外报送财务报告以及投资者进一步的投资决策都造成了非常重大的影响。下面我们就针对融冠房地产开发有限公司的固定资产的价值变化情况进行一定的分析，如表所示：

　　表3-5融冠房地产开发有限公司固定资产折旧情况

　

项目		机器设备	运输设备	其他设备	合计
税改前后固定资产原值	税改前	9000	2149345	650536	2808881
	税改后	7692	1837046	556013	2400752
税改前后累计折旧	税改前	1080	250398	93677	345156
	税改后	923	214016	80066	295004
税改前后固定资产净值	税改前	7920	1898946	556859	2463725

　　通过表4-5、4-6我们可以看到自营改增以后，融冠房地产开发有限公司的固定资产的价值发生了巨大的变化，固定资产原值减少了408129元，累计折旧减少了50152元，资产净值减少了357977元。通过数据我们可以清晰的看到，营改增对于房地产企业固定资产的影响主要是降低了资产净值。

　　3.2.4对现金流量的影响

　　对于融冠房地产开发有限公司来说，营改增降低了融冠房地产开发有限公司的现金流，对于提升现金周转率具有非常不利的影响。如表所示：

　　表3-7营改增后融冠房地产开发有限公司现金流量变化情况

　　营改增以前，融冠房地产开发有限公司的现金流量比较少，营改增以后融冠房地产开发有限公司的现金流量总额不断上涨，2016年达到了9.76亿元，税款支付金额明显上升，这对于融冠房地产开发有限公司而言是一种资金的占用，不利于融冠房地产开发有限公司现金流的稳定，对于融冠房地产开发有限公司管理者造成了很大的资金管理压力，不利于融冠房地产开发有限公司的日常经营的稳定，对于融冠房地产开发有限公司更好的发展造成了不利的影响。

　　4.1.1重视程度不够

　　房地产企业对于营改增政策不够重视，没有从领导层对营改增进行深入研究，自然也无法贯彻到整个房地产企业所有员工。对于2016年营改增的各项政策，房地产企业应该更加重视，因为这段时间属于营改增的改革阶段，不同时间段的税率以及税种都是不一样的，如果能够提升对于2016年营改增的重视，能够最大限度的降低税负，提升税收管理水平，保证房地产企业能够最大限度的享受到营改增带来的好处。

　　4.1.2增值税专用发票的管理管理不当

　　营改增以后，房地产企业需要缴纳增值税，有些房地产企业日常经营中的税负会增加，这样就会增加企业的营业成本，对于企业经营效益的提升不利。对于房地产企业而言，在以前的经营管理中对由于一直缴纳营业税，因此对于进项税额抵扣缺乏清晰的认识，因此在缴纳增值税以后，我国房地产企业应该加强对于进项税额抵扣的重视，充分地认识到进项税额抵扣在企业经营发展中的重要作用。

　　4.1.3财务制度没有及时更新

　　很多房地产企业仍然沿用营业税时代的财务制度，尤其在固定资产采购上，仍然缺乏增值税抵扣相关的财务制度，这导致很多房地产企业成本增加，没有利用好增值税抵扣制度。

　　4.1.4税务筹划工作缺失

　　很多房地产企业缺乏在营改增环境下的税务筹划意识，尤其在现金流筹划上，很多房地产企业缺乏筹划意识，导致资金使用效益降低，资金成本提高，进而拖累自身效益。

　　4.2.1加强对员工的宣传和培训

　　我国自全面实施营改增以来，对于房地产企业的经营产生了非常重大影响，因此为了能够保证企业的经营效益不断增加，企业应该提升对于营改增的重视，充分地发挥营改增给企业发展带来的有利影响。为了保证营改增的顺利实施，我国XX采用了很多优惠政策，为了能够在营改增过程中，企业的税后利润能够不断增强，企业应该加强对于国家税收政策的研究分析，加强对员工的宣传和培训，另外，企业应该鼓励员工进行专业化的学习，不断提升自身专业素质的同时还要与时俱进，提升各方面的综合素质，保证财务人员自身能力能够满足企业营改增的需要。保证企业能够充分的享受到国家的优惠政策，做好营改增给房地产企业在经营发展中遇到的问题与损失。采取有效的措施对于营改增可能给房地产企业带来的不利影响进行有效的制止，为企业充分地享受营改增的有利影响、规避其不利影响奠定坚实的基础。

　　4.2.2加强对增值税专用发票的管理

　　为了保证营改增能够为房地产企业获得更好的发展机会，提升房地产企业的经营发展速度，房地产开发企业在营改增政策实施以后，应该加强对于成本的管理，提高工作效率与质量，降低人工成本。加强对于设备的管理，提升自身的技术水平，让企业的人工成本与生产经营成本都能够得到充分的降低。保证房地产企业在营改增以后的经营成本能够降低，提升企业的经营效益，为企业能够更好发展奠定良好的基础。企业想要降低经营成本应该加大对于增值税管理，尤其要加强对于进项税额的管理，即增值税专用发票的管理，保证企业的销项税额都能够得到有效的抵扣，降低企业最终的税收负担

　　4.2.3完善财务制度

　　营改增以后，为了能够有效的提升企业的经营效益，降低企业的税收负担，企业应该加强完善财务制度，尤其是对于固定资产的管理，在日常的经营管理中注重固定资产的维护，保证固定资产的使用年限在合理的范围内。通过提升固定资产管理水平，提升房地产企业固定资产管理水平，保证营改增后固定资产核算更加科学，企业的经营管理水平能够进一步提升。为了提升固定资产管理水平，房地产企业应该对固定资产加强管理，定期维护，保证固定资产的使用寿命能够延长，房地产企业在对固定资产进行核算的过程中，应该严格按照资产的使用寿命进行会计核算，保证企业税负的不断降低，降低企业的营业成本。为了保证企业营业效益，企业应该采取有利于企业发展的销售方式，在经营过程中注意固定资产保养，提升固定资产的使用效率，降低使用成本，有效的降低企业的税收负担，提升企业的经济效益。房地产企业在经营的过程中应该首先考虑进项税额是否能够有效的抵扣，其次企业应该尽量的缩短开发时间，降低经营成本，这样能够有效的降低企业的经营成本，提升营业利润，保证财务成本的降低，对于企业提升最终的经营效益具有非常有利的影响。为了能够更有效地降低成本，房地产企业应该加强合作，利用合作的方式来实现优势互补，提升产品质量，降低税收负担，保证企业获得更好的发展。

　　4.2.4加强税务筹划工作

　　营改增的实施影响了企业的资金流，对于资金运营产生了非常大的影响。为了保证企业现金流的稳定，保证企业更好的经营与发展，房地产企业应该不断优化筹资策略，保证企业资金需求能够得到充分的满足，提升企业经营的稳定性，为企业更好的发展奠定良好的基础。为了保证筹资策略的科学性，企业应该加强对于自身资金流的认识，制定筹资计划，保证资金流的稳定，为企业更好的经营与发展奠定良好的基础。

　　通过我们对于融冠房地产开发有限公司的研究与分析，我们对于营改增对房地产企业的影响进行了深入的分析，我们可以非常清晰的看到目前营改增的实施，让房地产企业可以更加有效的进行进项税额抵扣，降低了税务的纳税复杂程度，但是如果企业不能有效的提升营改增的管理，营改增可能会增加企业的是税务负担。因此为了能够帮助企业更好的发展，我国房地产企业应该采取积极措施，有效的提升财务管理水平，保证营改增的积极作用能够最大限度的发挥。由于一手资料的缺乏和分析方法的局限，本文没有采取实证方法深入研究上融冠房地产开发有限公司盈利能力等要素的深入关系，将在以后的工作和学习中对此进行完善。

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