摘要
国民经济和社会发展“十三五”规划以来，从社会经济大环境、服务功能等方面看，我国经济已发展到顶层、碎片化、新结构的阶段。国家城镇化的快速发展和人民生活质量的不断提高，对于第三产业，需求逐渐增加。从实际来看，物业服务已成为城市服务业的重要组成部分，物业服务在中国经济发展的新阶段正逐渐体现出不可替代的价值。本文以新大物业管理公司为研究对象，基于管理层的战略管理和经营战略管理研究，采用文献调查法、案例研究法、实地观察法等研究方法，利用SWOT分析模型等研究工具。结果发现，新大物业管理公司组织架构分工混乱、受投诉情况严重、缺乏专业的管理人才、薪酬福利制度不合理等问题，在深入分析导致以上问题的基础上，提出具体优化的对策为制定明确的部门目标、调整公司组织机构、建立科学的招聘管理体系、完善薪酬福利制度、推动信息化平台建设等企业战略。这对于新大物业管理公司明确未来发展方向和目标具有重要的战略意义，为其他中小型物业管理服务公司及时管理和战略方向调整提供一定的参考价值。
关键词：物业管理；企业战略；新大物业
1引言
当前是两个一百年历史的交汇点，各项改革工作都处于深水区，各种社会矛盾随时都有可能爆发，而物业管理是为人民服务的一项重要服务。作为一种产业，是现代城市管理、社区建设中的一项重要内容，如何不断提升服务水平，满足人民群众日益增长的美好生活需求，是一个亟待解决的问题。党的十九大报告明确指出，我国经济发展方式已由高速增长转向高质量增长，人民对生活品质的要求不断提高，但物业管理服务在实现美好生活等方面发挥着重要作用，如人们生活的舒适度、环境的清洁度、相关设施的完备性、文化生活的多样化、房产维护的及时性。
中国的物业服务是一种与房地产开发相结合的综合性服务模式，历经40多年的发展，其经营的范围和作用主要是各种功能的建筑、设施、场所等“物”。从经营管理到为房地产业主(如业主)和雇主(承租人)等提供有偿无形服务。物业服务的重点越来越多，不仅为传统物业的经营与维修提供了保障，而且为业主提供了生活保障。经营模式逐步向社会化、技术化、市场化方向发展。
完善的物业管理体系，既可确保物业不动产的正常使用和使用寿命，又可为业主提供优质、安全的生活保障，同时也可增加公司的物业服务价值。对塑造和提高公司的企业形象具有重要意义。另外，物业管理在处理重大公共危机、防控和维护社会稳定等方面具有独特的优越性，能够弥补社会公共职能的不足。因此，物业管理行业有着巨大的前景和商机，顺应社会不断推动的积极趋势，人们对美好生活的期待也越来越高。
近几年，随着物业行业的内外环境及管理方式的改变，物业经营管理面临着政策限制、打破管理思维、松散服务意识、缩小经营范围、提高管理成本、管理服务人力资源难免面临房产匮乏、居住空间有限等问题。这些突出问题一直困扰着物业行业和企业，对物业管理公司的健康、规范和可持续发展提出了巨大挑战。
当前的社会和经济环境正在各行业中不断地发生着巨大的变革，物业行业的企业要时时应对动态的行业环境、技术创新的产业化、激烈的竞争和多样化的客户需求。当企业面对竞争的挑战时，企业管理者要具备战略管理的意识，大脑和系统的概念，战略眼光和独立性。除了要根据市场环境的变动而进行内部的调整之外，还要对公司的核心竞争力进行动态的分析，对公司的战略结构与计划进行适当的调整和重组。
2新大物业管理公司内外部环境分析
2.1新大物业管理公司内部概况
新大物业管理有限公司是一家于2009年获得物业管理资质，并以规范化的市场意向运作的物业管理服务公司。公司以优质的服务赢得客户，并努力占领市场。目前公司经营的项目园区管理面积超过700多万平方米。
项目开始之初，公司聘请香港港联房地产公司，举办为期六个月的专业训练，以提升公司的经营实力及服务水准。该公司拥有大量的专业人才和丰富的物业管理经验，并具有较强的组织架构。2016年至2021年，公司先后通过云南省诚信企业、质量管理体系、劳动卫生管理体系、环境管理体系、环境管理体系、其他荣誉证书。公司的资产经营，经过科学的管理，细致的服务，以及一套完善的管理制度和使用规范，使公司的资产经营事业更加强大，更加广阔。
新大物业管理公司在管项目的类型主要包括住宅类物业、商业类物业和办公类物业，具体情况如下表1：
2.2新大物业管理公司企业文化
企业文化是由其价值观、信念、仪式、象征和做事方式构成的组织独特的文化形象。如果说评价一个公司的价值，的确经济和产值是至关重要的，但是要体现它的整体素养、员工素养，这企业文化则是至关重要的。
新大物业管理公司的企业宗旨是：一切为了业主，竭诚为您服务。企业精神是：爱岗敬业，刻苦勤奋，团结奉献。面向业主，提供优质高效的物业服务，其核心价值观为“省心，省钱，省人力，服务质量上水平，单位要有新气象”。
省心是指物业管理工作需要花费大量的精力，管理人员经常与内部人员和XX职能部分之间产生许多繁琐事务。新大物业管理公司将是您从这些烦琐的事物中解脱出来，由疲于应付转为轻松监督。
省钱是指由于许多后勤单位的人员并非物业管理的行家里手，所有工作中难免出现该省的没有省，不该省的却省了，结果造成更大的支出或损失。新大物业管理公司将竭尽所能的发挥每一分钱的作用，从根本上达到省钱的目的。
省人力是指后勤工作需要投入大量的人力，但是大量的非专业、未经严格培训的人员投入并没有搞好后勤工作，甚至可能招来意见、出力不讨好。新大物业管理公司将是你省去大量人力，使原从事后勤工作的各类人员解脱出来，在其擅长的领域发挥恒大价值，为单位和社会带来更大效益。
服务质量上水平是指经过严格培训的人员使用各类专业的工具和设备，按照科学的工作程序和合理的标准进行后勤服务，已经做好思想、人员、设备等方面的准备，将为您提高水平、专业化的后勤服务。我们相信专业的服务水平将会使您耳目一新。
单位要有新气象是指新大物业管理公司的全体员工都经过行为规范、礼节礼仪的严格培训，培训合格方能上岗，让您看到的是微笑、听到的是敬语、体会到的是亲切、感受到的是温馨。使您在享受礼仪和尊贵的同时，惊喜的发现单位的文明风尚已悄然行起。
2.3外部环境分析
PEST分析模型：通过政治、经济、社会和技术等四方面要素，针对新大物业管理公司所处的行业大环境深入剖析。从而预测物业行业发展趋势，了解企业面临的状况，判断其对企业业务战略发展方向的影响。
政治法律环境分析：政治环境包括政治生态、政治现状、政治发展等方面的总体政治条件。法律环境是指XX为特殊产业制定的政策、法规和制度。各地区企业的政治、法律环境都具有自我保护的作用，而企业的经营行为也受到了制约和制约。二者的协调与协调是实现经济平稳发展的先决条件。近几年，在中央委员会和全国评议会的正确领导下，我们的政治局势已经趋于平稳，人们的生活也越来越幸福。尤其是第十八届中国十四大以后，我国人民奋发图强，经济发展迅速，人民的生活水准也得到了极大的提升。对物业公司而言，制定一系列健全的物业管理法规，将有助于促进物业公司的健康发展，使物业公司的行为规范化。
经济环境分析：近年来，随着我国经济增长的加速，房地产产业的快速发展，为物业服务产业的发展带来了巨大的空间。经过30多年的发展与市场的需要，房地产经营已经从原来的被动行为转变为积极的行为。然而，物业公司属于劳动密集型行业，其发展与薪酬水平的提高有着密切的联系。随着《中华人民共和国劳动合同法》的颁布，各项劳动安全制度的完善，职工的工资、福利水平逐年提高，职工的薪酬水平也随之提高，而物业公司的收费上限又被XX部门所限制，难以提高。
社会文化环境分析：近年来，随着经济的高速发展，人民生活水平的提高，对文化娱乐等公共产品的需求和运输每年都在增长。未来，我国物业管理行业必将迎来一个高速发展的时代。在社会化、市场化、产业管理专业化发展的今天，物业管理从单一管理转向多元化、综合性管理，逐渐涵盖会展中心，会展中心，体育场，铁路运输站，其他大型社会公益事业。
科技环境分析：物业行业受到技术环境的影响，主要有以下几个方面。(1)在物业管理产业中运用先进的装备、技术和有关的高技术设备。比如，采用实时监测与智能访问控制，可以极大地保障小区的安全，保障业主的居住环境。(2)运用信息化技术进行物业经营。随着信息技术的发展，房地产企业与业主的沟通越来越方便、快捷。比如，利用LED显示屏，可以使物业企业的信息披露更具针对性，既能促进物业企业的运营，又能极大地提升物业管理人员的服务质量，提升业主的满意度。
2.4 SWOT分析
SWOT矩阵：SWOT分别代表优势(Strengths)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)，这是一般用于调查和制定企业战略的分析工具。通过对企业的外部、内部的关键条件的分析，综合外部竞争环境的变化对企业所可能造成的影响，可以得出SO、WO、ST、WT四种战略类型，为新大物业管理公司下一步的战略决策提供备选战略。
本部分采用SWOT分析法，分析新大物业管理公司的优势、劣势、机遇和威胁，再依照矩阵进行组合，列出可能的战略选择。
表2SWOT矩阵分析
如上表对新大物业管理公司的SWOT分析来看，该公司的团队在业界有着丰富的经验，优势明显大于劣势。威胁主要来自每年的物业管理成本的增加，而物业服务市场有着广泛的前景，人们越来越认识物业管理，所以机会超过了威胁。
3新大物业管理公司存在的问题分析
3.1公司组织架构分工混乱
公司董事长以下设置十位部门经理，下设财务部、工程部、销售部、经营部、行政部和物业部等部门，物业部中，每个物业项目主要包含客服部、维修部、楼管部、保洁部、保安部等部门，具体的组织架构如下图1。公司内不同组织、不同部门之间分工不合理的具体情况种类繁多，其中最典型的是职能重叠、断裂、模糊。部门冗杂，各个部门都没有相应的管理者，在工作混乱的时候，往往会有一个部门的业务同时向多个经理汇报，却没有一个人能把工作做好。以上问题的产生，并不是公司没有足够的意识，也不是公司不能解决的问题，而是很多情况下，公司缺乏一个有效的工具，可以将各个部门的责任划分得很清楚，而上述这三种问题，往往都是隐藏在暗处的，一旦发现问题，就会被发现。
图1公司组织架构
3.2服务质量有待提升
在市场竞争越发激烈的当下，传统的物业公司急需转型升级改变目前的运营模式，提高物业经营的经济效益。因此中小型物业管理企业想要提升经济收益，实现可持续发展，就必须调整物业公司的企业战略，优化物业公司的运营模式。
根据2020年该市住建局和新大物业管理公司投诉中心统计，共接到有效物业管理投诉86件，详细数据如下表3，其中，因为房屋质量受投诉占比42%，因公共秩序及车辆管理，规范服务与态度等物业范围内管理问题受投诉占比一共58%，因此，受投诉情况严重，新大物业管理公司急需提高自身业务水平，减少客诉。
3.3缺乏专业的管理人才
新大物业管理公司目前有员工140余人，作为一家典型的传统物业管理服务公司，在公司各个职能部门中，人数最多的是保洁部与保安部，其他部门的人数较少，符合劳动密集型企业的特点，还处在物业行业发展的初级阶段，距离智能化、信息化、集约化的现代物业发展方向还有较大差距。
从整体学历水平上来看(如图2)，新大物业公司的职工大多具有大专以下学历，其中保安、保洁等部门的人员因为工作性质、知识结构等因素，受教育程度和知识结构的限制，遇到新需求、新困难、新问题时发挥自身主观能动性去解决的办法不多，特别是在接受一些新知识、新理论、新技术过程中会有不知所措的情况发生，与当前越来越重视人才的发展形势不相适应。新大物业管理公司在招聘上采取的是“现缺即招”的做法，并没有一套长期的、详尽的人力资源计划，所以，当一些职位急需的时候，就必须降低招聘条件，这就导致了公司的人才储备不足，对公司的可持续发展产生了不利影响。
图2公司员工学历结构
3.4薪酬福利制度不合理
公司的薪酬与福利管理体系不完善，不全面。全面的绩效评估体系对公司的角色很重要，但物业公司的服务难以量化“服务”，必须要找到一个合适的方法。新大物业管理公司的评估体系在寻求不断完善，但由于种种原因，很难落实。公司的工资和福利工作还需要进一步加强，具体表现在：
第一，工资与职位高低挂钩，完全根据岗位本身的价值来确定员工的薪酬待遇，而不考虑不同的员工在同样的岗位上所达到的实际绩效差异，严重影响了一部分员工的工作积极性。
第二，结构不合理，一是强调个体而非团体。为了加强员工的积极性，公司往往过于注重员工的自我评估和激励，但是，如果过于注重个体的角色，势必会影响到团队的合作，进而影响到整个组织的运行，最终造成公司的运营链断裂。二是薪酬结构太多，导致员工工资的高低究竟由何而来，变得模糊不清。员工并不知道他们的薪水和别人之间有什么不同，也不知道他们如何靠自己的努力来提高他们的薪水，更不知道公司的薪资制度会给他们带来什么样的激励。
第三，考核不科学，业绩评价中难免会有一些主观因素，从而影响到员工的业绩评价的科学性，而那些心胸狭窄的管理者往往会因为自己的观点而背离了客观的评价标准，从而导致业绩评价的不公平。公私分明的上司也会有不同程度的影响到绩效评估，公司员工也可能因为主管方面的主管意见影响自身的情绪和工作热情。
第四，满足员工需求的激励机制不足。激励机制的建立具有互补性和适应性。在今天，我们不仅要满足物质上的需要，还要有心理上的需要。尽管公司有薪酬体系，但与实际员工的需要不符，难以激发其积极性。而且，公司的系统里，处罚和限制的条款要多于奖励和奖励，这绝对是一种让员工们难以抗拒的积极性。“重视人”的关键在于实现企业与员工的共同进步与发展，并建立符合员工个体需要的激励机制。
4新大物业管理公司企业战略优化的对策
4.1调整公司组织架构
通过优化完善组织架构，如图3，将新大物业管理公司总部设置总经理和副总经理，定位财务部，工程部，销售部，经营部，行政部，和物业项目部，分工管理，确保目标清晰、职能健全、业务明确。将每个组成单元—物业项目部，定位为经营实体、利润中心、负责落实公司总部中长期发展目标，积极开展各项经营管理活动，持续为客户创造价值、提供服务。根据不同部门的分工不同，重新规划物业项目部个部门主要职能如下图4：
客服部主要负责与业主沟通，按标准及时下发房产费通知，同时负责接听服务热线电话，解决业主提出的问题.认真收集，及时反馈给各专业部门。
维修部主要负责小区内基础设施的运营、修缮、维修，对小区内的草坪、树木进行日常的修剪、施肥、杀灭等工作。
保洁部主要负责承担小区的卫生清洁维持，包括办公区域的日常清理维护工作等。
保安部主要负责小区日常治安巡逻，同时组织一些安全教育、安全演练等。
楼管部主要负责各服务项目的日常运营管理、新项目的市场调研、预测、业务发展等。
图3新大物业管理公司调整后的组织架构图
图4物业项目部调整后的组织架构图
4.2尽快提升服务质量
4.2.1提出明确的部门目标
新大物业管理公司在未来将实行实行增长型战略。公司在强化自身发展的同时，也在不断地拓展自己的客户群，在市场的激烈竞争中，以顾客的需要为中心，不断提高自己的服务品质，并为顾客提供“一对一”、个性化、个性化的物业服务，从而占领市场，逐渐提高自己的知名度，成为业内的领军人物。
结合公司短期目标，五年内成为市内物业服务行业的领航者，员工人数突破300人，技术人员突破90人，员工人均收入达到市内同行业内较高水平。
（1）在财务目标上，力争年收入保持15%左右的增幅，净利润保持同比例增长。
（2）在人力资源目标上，力争2024年公司员工人数突破200人，50%以上拥有本科以上学历，技术人员突破90人，员工人均收入达到市同行业内较高水平。
（3）在资金链的目标上，公司至少与1家公司签订合作融资协议，解决公司资金较为短缺的问题。
（4）在人力资源配置上，公司各关键岗位需进行战略人才储备。一方面，从社会上引进各专业人才作为人才储备。另一方面，从高校招聘应届毕业生，分配至各部门作为贮备干部。
（5）在资金配置上，公司对各项目所需的资源采用规划预算的方法进行合理预算。
4.2.2推动信息化平台建设
信息化技术在现代企业中的应用是必不可少的，它能有效地提高企业的决策效率和准确率，快速了解顾客的需要，是实现公司发展战略成功的关键。重点可以从以下几个方面去实施。
从公司的内部治理来看。加强基础网络平台的建设，健全公司的信息平台，拓展到各个部门，实现信息与资料的共享，利用各种业务信息系统，如文件审批系统、财务管理系统等，解决了企业内部使用不完善的问题，有效地提升了工作效率。
在经营上。通过运用物联网技术，将社区内的建筑、设施、设备、公司经营管理等，形成一个信息化的平台，并通过电商的发展，使社区成为一个有效的信息系统，实现服务管理、安全警务等的互联互通，形成一个闭环的网络管理体系，建设智能化、信息化的新型社区，不断提高监管效率、服务能力和自治水平。
在客户关系维护方面：通过微信公众号、手机APP等平台，用户可以在线上实时反馈客户的问题，使客户的服务过程可视化、透明化，以便更有针对性地完善客户信息、客户服务知识库，客户投诉处理，提高客户对客户的理解。通过提升效率，准确把握居民的需要，为客户提供更好、更快捷的服务，提升企业市场占有率、收益回报率、品牌知名度等。
4.3建立科学的招聘管理体系
通过对以上章节的分析，我们可以看出，新大物业公司在人才管理方面，目前人才短缺，年龄结构偏大。因此，如何吸引专业人才，调整年龄结构，留住核心人才，提升人才回报，已成为企业发展的一个重要问题。所以，要想吸引、稳定和稳定人才，必须要有科学的、完整的管理体系。
首先，招聘体系要尽早完善，截至2023年，要求公司新招聘员工达到30%以上本科学历，招收应届毕业生作为后续储备运营干部，专科以上员工达到占比70%以上，提升整体员工素质。
其次，要知人善用，人尽其才。公司充分了解每一位员工，把合适的人安排到合适的位置上，从而使他们的特长得以充分发挥。
再而，以有计划的方式训练预备干部，集中训练有发展可能性的年轻员工。通过设定工作轮换，调动中间管理人员的热情，促使他们不断提高管理绩效。
同时，以“传帮带”的形式，让有丰富经验的资深经理人对新毕业生进行教育，让拥有丰富经验的经理人能更有成就感，并逐渐成为公司培养未来事业的骨干。在经济、社会发展的今天，人才是制约企业发展的最大障碍。目前新大物业公司的管理人员非常紧缺，所以公司在“空降”的同时，也加大了对优秀的年轻员工的培训和培训，既要保持公司的内部管理，又要借鉴国外的先进的管理方式。
图5截至2023年公司员工学历结构目标
4.4完善薪酬福利制度
为了明确公司薪酬政策和薪酬项目，激励员工工作积极性，激发员工的工作热情，新大物业公司以绩效、责任、能力为标准，以效益为导向，以公平为导向，以效益为导向作为员工的薪酬依据。
公司使用“工资、福利、奖金”三要素建立的结构化薪酬体系，建立了多个不同类型的统一工资平台，使对应人员能够在不同岗位之间进行轮换，并在同一岗位上进行管理。薪酬由岗位及能力等因素决定，包含基础薪金及各种津贴。这些补助包括岗位补助、工龄补助、职称补助。工龄津贴是根据在公司的工作年限确定的；职称津贴是根据学历、职称、职业资格的真实情况而定的。权益：包含法定的和公司的利益，根据当地法律法规的规定，按照标准发放；公司的福利主要有工龄补助、职称补助、岗位补助；餐补根据实际情况来决定；奖金包括年终奖金和季度效益奖金。
采用科学的、适用的员工业绩评价体系，构建完善的薪酬体系，营造留住员工的良好氛围。针对房地产行业的人才特点，对一线员工、维修员工、管理支持员工采取了不同的薪酬评价方法。提高人才引进中的核心能力是非常关键的，所以要根据人才特征、个人技能等级和相关职位的薪资范围，对薪酬进行弹性的定位。在薪酬体系的改革中，应遵循外部竞争、内部公平和激励员工的基本原则。
本节是基于新大物业管理公司企业战略的制定，结合公司面临的内外部环境，制定了企业战略实施的保障性措施，包括提出明确的部门目标、调整公司组织机构、建立科学的招聘管理体系、完善薪酬福利制度、推动信息化平台建设，精细化服务；挖掘品牌化价值、最大限度上使得新大物业管理公司真正可以实施文中提炼出来的企业战略，发挥企业核心竞争力，使得企业能够长足发展。
五、结束语
企业战略管理是企业管理领域的重要课题，也是企业需要重视的一项工作。本文以新大物业管理公司作为研究对象，运用管理学理论知识，结合公司实际，系统的分析研究了新大物业管理公司企业战略的制定与实施，这对公司提升自身影响力和拓展生存发展空间，具有重大意义。
本研究从相关文献开始，了解国内外物业管理服务行业的发展趋势，采用PEST分析法和SWOT分析法，分析新大物业管理公司发展的内外环境。在充分了解企业发展面临的机遇和威胁、优缺点的基础上，通过SWOT分析矩阵进行战略匹配，通过分析战略替代方案，调整公司的组织结构，建立科学人力资源管理系统，提高薪酬和利润水平。针对公司实施企业战略的保证措施进行讨论，明确开发，并就进一步实施的信息平台的构建提出具体的建议。
本研究作为运用所学理论分析和解决公司发展问题的一次尝试，达到了预期效果。在本文的研究中，由于时间限制，本人水平的局限性，不足之处，恳请老师指正。论文研究的不足之处有：对公司内部的分析上有待完善，对于分析结果的准确性有待进一步在实践中予以评估和修正。希望本文所做的研究可以为相似的企业提供参考。
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致谢
转眼已经到了论文的最后一节，四年的本科校园生活也即将结束，四年的生活仿佛弹指一瞬，对我来说校园生活足够精彩，足够炙热，也留存了许多难以忘怀的瞬间。总有万般不舍，但也心怀感激。
首先我要感谢我的论文指导老师，导师严谨的教学态度，丰富的专业知识，专一的学术精神，以及负责任的工作态度让我在学习和工作方面受益匪浅。从课题的选择到整个论文的修改过程直至定稿，感谢导师的细心审查，耐心为我修正错误，提出方向。在此，谨向导师致以我最诚挚的谢意和最衷心的感谢！
其次我要感谢学校的所有老师，特别是班主任及辅导员，感谢老师们在四年里倾囊相授，在学习和学生工作上给了我多次的锻炼机会，特别是书本上学习不到的知识，让我受益匪浅。
最后我要感谢我的家人和朋友们，对我的照顾和帮助，对我今后的选择道路义无反顾的支持我，信任我，我会不忘初心，砥砺前行，也希望家人朋友健康快乐。
山水一程，三生有幸，山水有来路，早晚复相逢。
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