借名购房物权归属问题研究

借名购房物权归属问题研究

摘 要

随着社会发展，住房成为人们物质生活的基础，各地房价快速上涨，房屋市价提升,使其兼具投资意义。为稳定房价，解决居民的住房难问题,各级政府频推房产新政。在此背景下,借名购房行为日益增多，但由于我国法律体系中并没有关于借名购房行为的具体规定，使得各级法院对借名购房案件裁判存在冲突，同案不同判时有发生；又因借名购房行为法律性质认定不清、效力认定不明，使得借名购房案件判决说理不充分，难以令当事人信服。为使该类型案件得到良好处理，笔者试对借名购房行为之性质认定、效力认定及房屋所有权最终归属问题进行理论性探究，望对今后司法实务统一借名购房纠纷裁判思路贡献一份力量。

本文通过曾桂英、刘学均房屋买卖合同纠纷案的研究，分析案件中的争议焦点,以及对本案相关的事实物权说、债权说、有效说、无效说进行探讨。本文除引言外分为四个章节，首先通过曾桂英、刘学均房屋买卖合同纠纷案的基本案情和法院判决，进而分析本案争议焦点，即借名买房中房屋的所有权归属和借名买房中房屋买卖合同的效力。对房屋所有权在存在第三人和不存在第三人情况下的法理分析，并对借名买房情况下房屋买卖合同效力的法理、司法现状及其缺陷展开论述。对于房屋所有权的归属应当按照原因行为进行区分适用有效说和无效说，房屋买卖合同的效力适用有效说更适合当前中国的国情，其能够保护交易秩序正常进行。最后，结合XXX等案件的XXX，对XXX问题进行反思，根据借名买房案件时立法司法政策上的规定，探讨实务中规范法院裁判和当事人应当的要点。

关键词：借名买房；所有权归属；合同效力

目录

前言

一、刘夕成借刘志刚买房的案例释析

（一）基本案情回顾

（二）判决要旨与主要争议

二、借名购房物权归属疑难问题的法理分析

（一）不动产所有权归属的类型分析 3

1.房屋买卖合同的效力区分 4

2.不涉及第三人的房屋所有权归属 4

3.涉及第三人的房屋所有权归属 6

（二）借名人签订合同的效力区分 6

1.借名人以自己名义签订合同时的效力 6

2.借名人以出名人名义签订合同时的效力 7

三、典型案件的启示与反思 7

（一）加强借名买房类指导案例与相关司法解释的联系 7

（二）完善借名买房中所有权归属的审理和认定规则 8

（三）明确借名人与第三人买方合同效力的认定规则 9

四、结论 0

参考文献

致谢词

前言

通过曾桂英、刘学均合同纠纷案例的引入可以更加直观、具体的分析借名购房物权归属问题。通过对相关案件的分析、法院同一案件不同的判决以及审判规则的规范解读，提取出我国现阶段针对借名买房责任问题中的相关制度以及司法实践的不足。进而为了深入了解安全保障义务的现状以及相关法律，引进案例进行分析，寻找新型的纠纷突破口，在个案上寻找共性，进而全面把握研究思路。

借名购房行为大多发生于当事人上为了规避限购政策、享受购房优惠、隐匿个人财产的主观选择。但是由于实际出资的事实权利人与不动产登记簿上的法律权利人的不一致。此时，当纠纷行为出现时，保障法律物权还是保障事实物权的纠结，外加具体条文规定的模糊性与缺失性导致审判中需要扩大其解释范围，又或选择更加模糊的语义进行表达，又或是理论界和实务界对借名买房案件中所有权归属和合同效力上意识表示、是否违反法律法规、是否违背公序良俗问题呈现出不同意见，进而失却了相关的公正性，甚至出现同案不同判的极端情形，严重损害了司法的尊严和公正。

本文将通过案例对所有权归属和合同效力问题进行分析，希望能够得出结论和完善措施，为类似案件给予帮助，解决裁判上所有权规则和合同效力问题。

一、刘夕成借刘志刚买房的案例释析

（一）基本案情回顾

案例简介：

刘夕成系原玉溪织布厂厂长，欲购买原玉溪织布厂坐落于内江市市中区土地，但无法用自己名义购买，与其子刘志刚协商，以刘志刚的名义签订购房协议，并经内江市房地产管理局予以了产权变更登记，产权人登记为刘志刚，但实际产权人为刘夕成。2005年9月，刘夕成将该套住宅分割分别出售给了曾桂英、刘学均、邵传敏、肖清荣、钟连英、叶联双六人，均签订有《商品房购销合同》，卖方均为刘志刚，刘夕成签名盖章，并约定卖方负责办证，办证费用由卖方负担，办证时邵传敏还应支付1000元、叶联双还应支付920元。随后，六人按约支付房款，房屋由上诉人实际居住至今已有十三年。后六人向法院起诉，声称房屋一直未过户，要求将房屋过户。刘夕成承诺在一定期限内办证，但到期后仍未履行。上诉人先通过信访诉求渠道，寻求解决，刘夕成承诺在一定期限内办证，若到时毁诺，可依法向人民法院起诉，但到期后仍未履行。

具体分析：

本案例属于典型的借名购房物权归属问题的讨论。申诉一中审法院以房屋买卖合同所涉及的房屋系成套住宅中的一间，无法分割并独立办理相关权证，购买该成套住宅中其他各间房屋的当事人应作为共同原告提起诉讼为由，裁定驳回起诉，上诉至本院后二审维持了原裁定。申诉二中，曾桂英、刘学均、邵传敏、肖清荣、钟连英、叶联双向一审法院起诉请求：1.判令二被告将位于内江市市中区的房屋的产权及土地使用权过户给六原告；2.本案过户税费由二被告承担；3.本案诉讼费由二被告承担。在庭审中，被告刘志刚拒绝追认被告刘夕成的买卖行为。

一审判决认定“该房屋的实际所有权人系被告刘志刚”上诉人曾桂英、刘学均、邵传敏、肖清荣、钟连英、叶联双因与被上诉人刘志刚、刘夕成房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2017）1002民初1373号民事判决，向本院提起上诉。二审判决认定曾桂英、刘学均、邵传敏、肖清荣、钟连英、叶联双上诉请求：请求判令二被上诉人将位于内江市市中区房屋的产权及土地使用权过户给上诉人；相关过户税费由二被上诉人承担；本案诉讼费由被上诉人承担。

（二）判决要旨与主要争议

判决要旨：借名买房与卖方属于合同行为。合同法奉行合同自由原则，在不违反

社会公德和社会公共利益以及强制性规范的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。合同的订立是当事人意志的结果。是否发生法律效力取决于法律的评价。若法律认可这种合意，合同就生效。其次，合同法第三百九十六条委托合同的定义中说，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。借名买房协议的性质类似于委托合同，比如本案中刘志刚和刘夕成约定，由刘志刚购买房屋，受托人刘夕成人处理委托事务，刘志刚对房屋拥有所有权，刘夕成为无处分权人。

主要争议：应如何权衡借名人与申请执行人之间的利益冲突。要根据借名协议有效或无效来分别讨论，借名协议无效时，可以适用“意思自治原则”及“信赖利益保护原则”来解决借名房屋的归属问题，此时无处分权的刘夕成的买卖行为就不成立，根据《合同法》第五十一条规定，被告刘夕成在与六原告签订合同后，并未取得讼争的房屋的所有权，也未取得权利人的追认，故被告刘夕成的买卖行为系无效的，不能发生物权转让的效力，故六原告提出的要求两被告将内江市市中区的房屋过户并支付相关税费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。驳回原告曾桂英、刘学均、邵传敏、肖清荣、钟连英、叶联双的诉讼请求。借名协议有效时，根据“物权说”与“债权说”的理论，根据“物权说”，借名人可依据借名协议取得房产所有权，借名房产由出名人取得所有权，故在二审中，中院撤销区法院的民事判决；刘夕成、刘志刚在判决生效后十日内将坐落于四川省内江市市中区，产权证号为0074969房屋按照分割售卖的实际状况协助变更分别登记过户至曾桂英、刘学均、邵传敏、肖清荣、钟连英、叶联双名下，房屋过户费用由刘夕成承担。邵传敏于过户当日向刘夕成支付剩余房款1000元,叶联双于过户当日向刘夕成支付剩余房款920元。如果刘夕成、刘志刚未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费，均由刘夕成负担。

二、法理分析

从本案的借名买房过程中，可以看出涉嫌多方主体和多份合同或协议，主体上分别为出名人、借名人、房屋出卖人、第三人买方，协议上分别为借名买房协议、房屋买卖合同（与房屋出卖人签的）、房屋买卖合同（与第三人买方签的），在此过程中，一般情况下不动产的所有权归属和房屋买卖合同（与房屋出卖人签的）是争议的热点，而借名人与第三人买方签的房屋买卖合同却不是争议热点。

关于“借名购房”这一法律行为的性质、借名协议的效力以及该协议能否在当事人之间产生物权效力等一系列问题。存在“意思自治原则”“信赖利益保护原则”“物权说”与“债权说”等学说争鸣。

（一）不动产所有权归属

由于我国不动产物权变动采用了“债权形式主义”，依据《民法典》的规定，应包含两个要素，分别是以合同有效为前提要件和以不动产登记为生效要件和公示要件。

依据《民法典》第一百四十三条的规定，一份房屋买卖合同要生效有三点要求：首先，由于房屋买卖合同中的标的额大，要求刘夕成与玉溪织布厂具有完全民事行为能力；其次，内外要求意识表示一致，即刘夕成与玉溪织布厂的表示行为应当反映其内心的效果意思，内在意志与外在意思相一致；最后，要求不能违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，本案中刘夕成与玉溪织布厂符合第一款要求，但是第二款和第三款的要求是否符合理论和实务上有争议。

1.房屋买卖合同的效力区分

（1）无效说

无效说理由有大致以下三点：一是认为房屋买卖合同主观上是为了规避政府的限购政策或者享受贷款优惠时，属于违背了《民法典》第153条第1款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，由此认定为无效。二是认为规避限购政策的行为客观上损害了社会公共利益，属于以合法形式掩盖非法目的，因限购政策是为了遏制炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，体现了公共利益。三是认为房屋买卖合同主观上为了进行违法行为此时属于恶意串通，依据《民法典》第154行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，此时第三人可以依据《民法典》行使撤销权，进而导致合同无效。

（2）有效说

有效说理由有大致以下三点：一是政府制定的限购政策在法律位阶上不属于全国人大及其常务委员会和xxx制定的法律、行政法规，此时就不得认定为无效。二是基于《民法典》规定的意思自治原则，借名人与合同相对方基于意思自治而签订的合同，当事人在主体上不属于《民法典》第一百四十四条规定的无民事行为能力人、在意思表示上不属于《民法典》第一百四十六条规定的虚假的意思表示和第一百五十四条规定的恶意串通、在效力上不违法《民法典》第一百五十三条规定的法律、行政法规、公序良俗时，该房屋买卖合同有效。三是认为购房资格可以转让，转让购房资格属于放弃购房权利，该种行为未违反法律的禁止性规定，并且当事人之间仅属于串通，并不属于恶意，由于该行为未影响拥有购房资格的主体增加或减少，也未影响政府的规划，所以未侵害公共利益，因此有效。

2.不涉及第三人的房屋所有权归属

（1）事实物权说：

依据当事人提供的借名买房的约定、所有权归属的约定、购房款支付、后续房贷的偿还、对房屋的事实占有使用等证据，证明在当事人之间形成了借名买房的法律关系，进而认定为当事人之间的真实意思为借名人购买房屋，此时出名人虽然被登记为法律物权上的房屋所有权人，但当事人之间无物权合意，该权属登记缺乏原因行为基础，由此导致法律物权与事实物权不一致时，该种情况应回归真实权利状态，并且不动产产权登记是登记机关对当时权属关系即表现形态的证明，对物权具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。此时可以推翻不动产登记簿由借名人取得所有权，即事实物权人借名人的请求应获得人民法院的支持。

在司法实务中，采用事实物权说观点的法院认为不动产权属证书可以被推翻，不动产权属证书上的登记只是具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。在法律适用上，法官适用《物权法》第九条、第十五条（即《民法典》第二百零九条、二百一十五条）加上之前不动产权属证书上的登记能推翻的理解会得出房屋所有权归借名人所有的判决。

（2）债权说：

由于在借名买房中，出名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，此时依据房屋买卖的基础法律关系办理了物权公示房屋所有权登记，此时出名人才是受法律保护的房屋所有权人，此时房屋所有权人的物权具有对世性，而借名买房协议作为合同却属于债权中的合同之债，债权具有相对性，借名人与出名人之间关于借名买房的约定只能约束借名人与出名人，债权不能对抗物权，因此该约定不能直接推翻不动产登记簿上的登记效力，此时借名人不能直接依据借名买房的约定直接取得房屋的所有权，而是由出名人对借名人承担不当得利之债。

在司法实务中，采用债权说观点的法官认为不动产权属证书上的记载不能被借名买房协议上的债权推翻，此时证书上登记的权利人才是真正要保护的权利主体；在法律适用上，部分法官适用《物权法》第十七条和《物权法司法解释》第二条（即《物权编司法解释》第2条）加上之前不动产权属证书上的登记不能推翻的理解会得出房屋所有权归出名人所有的判决。

3.涉及第三人的房屋所有权归属

若出名人将房屋处分给第三人时，此时再次区分两种情况：一方面，出名人的行为为无权处分；另一方面，出名人的行为为有权处分。

出名人未将房屋过户给第三人时，那么仍然是按照上文的内容来。

出名人以及将房屋过户给第三人时：

若按照事实物权说，则出名人的行为为无权处分。此时要根据《民法典》三百一十一条判断第三人是否构成善意取得，构成善意取得还需要判断两个要件：其一，受让人受让动产时是善意；其二，以合理的价格转让。其中判断第三人是否为善意，依据《民法典物权部分司法解释》第十三条的规定受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。换言之，借名人若无法举证第三人非善意时，第三人将被推定为善意；若借名人成功举证第三人有重大过失或明知时，第三人将无法取得房屋所有权。但是第三人与出名人的房屋买卖合同仍然有效，第三人将与出名人另行协商或者诉讼解决合同之债问题。若借名人成功举证第三人与出名人恶意串通时，第三人不仅无法取得房屋所有权，且其与出名人签订的房屋买卖合同也无法，该种情况下第三人仍然要与出名人另行协商或者诉讼解决合同之债问题。若借名人举证失败，第三人将被推定为为善意，借名人不能要求善意第三人赔偿，只能要求出名人承担赔偿责任。其中，判断出名人是否是以合理的价格转让时，应依据《民法典物权部分司法解释》第十八条的规定应当根据转让的标的物的性质、数量、以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

（二）借名人签订合同的效力区分

1.借名人以自己名义签订合同时的效力

一般情况下，依据《民法典》第五百九十七条的规定，借名人以自己的名义与第三人买方签订的房屋买卖合同，并不因借名人是否享有房屋所有权，即是否享有房屋的处分权不影响合同效力，只要借名人与第三人买方签订的合同条件上符合《民法典》第一百四十三条、内容上符合《民法典》第四百七十条时，并且未出现《民法典》第一百四十四条、第一百十四六条、第一百五十三条、第一百五十四条、第四百九十七条、第五百零六条中的规定，则房屋买卖合同本身及合同条款有效。

2.借名人以出名人名义签订合同时的效力

此时可能属于无权处分、无权代理、冒名行为，因此需要根据具体情形进行讨论：

（1）当借名人享有出名人的代理权时——即借名人为出名人的监护人享有法定代理权、借名人受出名人的委托享有委托代理权等有权代理的情形，此时借名人与第三人买方签订的房屋买卖合同有效。

（2）当借名人不享有出名人代理权，且借名人是为了出名人的利益——即借名人非出名人的监护人、借名人未获得出名人的委托授权、借名人越权代理、借名人的代理权终止等无权代理的情形。若出名人追认借名人的行为，则借名人与第三人买方签订的房屋买卖合同有效；若出名人拒绝追认，则借名人与第三人买方签订的房屋买卖合同无效。若出名人拒绝追认，但是第三人买方有理由相信借名人的权利外观，则构成表见代理，房屋买卖合同有效。

三、典型案件的启示与反思

本案属于典型的借名买房纠纷，本案法院总结的房屋合同效力、房屋所有权归属属于本案最重要的两个问题，由于房屋所有权归属是难点问题，将较为详细的展开叙述，而房屋合同是由借名人与第三人买方签订的，该合同效力问题较为简单将简略叙述。

（一）完善借名买房中所有权归属的指导案例和司法解释

在司法实务中出现同案不同判和司法裁判依据不规范的问题。在司法裁判依据层面，一方面，从法律依据上看，援引政策做为裁判依据，政策属于政府的行政手段，其效力没有达到法律、行政法规的层次，不能作为合同效力裁判的依据，但是司法裁判上却经常作为司法裁判的依据；另一方面，从事实依据上看，单独以登记或者出资等作为所有权归属的依据，所有权变动应当以登记和物权变动的合意共同判断。

在裁判标准层面，由于法律层面上没有对借名买房作出直接规定，使得法官在自由心证时出现两方面的问题。一方面，基于主体认知对原《物权法》第一十七条（即《民法典》第二百一十七条）可能作出不同理解，如在遵循基本原则的前提下，结合案件的现实情况做到灵活性与原则性的双重兼顾，可能产生不能的审判结果；另一方面，相同案件适用不同法条可能存在借名协议有效或无效，学说指导实践的结果就是同案不同判，不同案同判的现象频发。

可以采取以下方法解决同案不同判的问题：

1.可以发布指导案例。最高人民法院发布的指导案例对法官裁判上可以起到指导作用，促进司法裁判的统一，法官实际裁判时可以参考指导案例的裁判思路在一定程度上避免同案不同判的情形。

2.可以发布司法解释。发布的司法解释虽然不能对所有情形都明确规定，但是可以让法院在裁判时有准确的法条进行引用，避免将行政政策作为裁判依据，降低对法条理解上的偏差，可以明确规定之间分配规则，避免之间当事人承担举证责任混乱；还可以在民商事审判纪要中明确规定借名买房的裁判规则，减少法院错判损害司法公信力。

（二）完善借名买房中所有权归属的审理和认定规则

1.所有权归属的审理

法院在审理案件时应当审查是否为借名买房案件，再重点解决借名人与房屋出卖人合同效力问题和房屋所有权归属问题。

其一，严格开展合同审查。审查房屋买卖合同的效力、性质、合同是否属于无效或者可撤销，不得未审查合同即判定合同有效。借名人（或出名人）与房屋出买人签订的合同效力，由于限购政策属于行政政策，不属于法律、行政法规的强制性规定，应当谨慎定性为无效合同；借名人（或出名人）与第三人买方签订的合同效力，应当审查是否以本人名义签署，若不是以本人名义签署，此时要根据不动产所有权的实际归属、借名人与出名人之间的关系、是否为被代理人利益等要素来确定合同的效力。

其二，合理分配举证责任。在司法实务中会出现证据证明责任不确定的司法缺陷：依据《民事诉讼法》司法解释第一百零八条的规定主张积极事实的当事人应当承担举证证明责任，在借名买房中借名人由于主张房屋所有权和存在借名买房的事实，对此借名人就需要承担证明责任。在司法审判中借名人对借名买房的事实承担证明责任程度却不相同；若出名人与借名人签订了书面合同，此时借名人举证书面合同后，法院会对借名买房予以认定；若出名人与借名人未签订合同时，有些法院会要求借名人证明房屋出资、有些法院会要求双方当事人各自证明存在借名买房的事实、有些法院会要求双方当事人各自证明物业管理费、房屋购置款、房屋实际使用情况，由于各个法院要求当事人承担的举证证明不相同，易发生同案不同判的情形。

若要解决上述问题，则应当依照举证责任倒置规则由借名人承担更多的举证责任，由其举证推翻不动产登记的推定效力；正确运用证据规则，出名人举证要达到高度盖然性的证明标准。

其三，司法实务中房屋的性质会决定购房人是否具有购房资格，进而会对房屋所有权归属产生影响，为此，确定房屋所有权归属时可以先确定具体原因行为，再结合屋买卖合同效力的判定、不动产登记效力的正确理解、公平原则来综合认定所有权归属⑩。

2.所有权归属的认定规则

规避限购政策时，应注意是否违反公序良俗原则。限购政策是相关政府出于维护社会公共利益的目的限制购房，使得房价不会因市场的原因房价格过快增长避免泡沫经济，让真正需要房屋居住的人能够买到房屋。此时虽然违反限购令不属于违反法律、行政法规，但是若判决房屋所有权归借名人所有将会侵害社会公共利益，限购令将会形同虚设，助长购房热潮，所以应当由出名人享有所有权，由出名人对借名人承担不当得利之债，返还购房款及利息。

其二，享受购房优惠时，应注意是否具备优惠资格，若无购买资格房屋的所有权归出名人。购房优惠是相关政府出于帮助中低收入者满足基本居住需求和招揽人才的目的提供政策上的优惠和帮助。在借名买房中借名人本身是不满足购房优惠资格而出名人符合资格，此时借名人以出名人的名义享受购房优惠购买房屋。由于借名人购买的房屋往往是经济适用房和人才房，那么合同也将因违反《民法典》中合同编的强制性规定而导致合同无效。所以应当由出名人享有所有权，由出名人对借名人承担不当得利之债，返还购房款及利息。

其三，隐匿个人财产时，应注意以他人名义进行房产购买时，房屋的所有权归借名人。该种情形一般是婚内隐藏财产、公众人物为了保护隐私将房屋登记在他人名下、防止房屋被强制执行这几种具体情况。此时因这些情形签订的借名买房合同不存在合同无效，并且借名人才享有房屋的所有权，出名人应当履行合同的约定，将房屋过户到借名人名下。

（三）明确借名人与第三人买方合同效力的认定规则

该合同的效力认定法院应当先判断借名人与第三人买方签订合同时的名义：

若借名人采用自己的名义与第三人买方签订，则只要符合合同成立生效的规定，且不存在合同无效的情形，则该合同有效。若借名人未采用自己的名义，而是采用出名人的名义，则法院应当判断借名人签订合同是为自己的利益还是为出名人的利益。

当借名人是为出名人的利益时，法院应当判断借名人与出名人之间的法律关系，依据具体的法律关系来判断借名人是否因委托或法律规定定而享有代理权，若无代理权时，法院还要当庭询问出名人是否愿意追认。当借名人是为自己的利益时，法院应当判断第三人买方是否介意买卖合同对象，若第三人不介意买卖合同签订的对象，则合同有效，若介意买卖合同对象，则要按照代理的规制来审理判断合同效力。

四、结论

房屋所有权归属的研究，为社会的有序运营提供了有力的支撑，物权归属的特殊性以及法律的滞后性一直是讨论的重点。基本每个所有权归属研究都会从这两方面出发，展开有效或无效的界定。，根据债权说与物权说的解释，借名人可依据出名人与借名人之间的债权不能对抗不动产登记的协议取得房产所有权；根据事实物权说的解释，则主要依靠事实证据进行判断，证明存在借名买房的法律关系，当事人无物权合意，并且产权登记本身并不能直接决定实际权利的状况。

为此可以推翻不动产登记簿由借名人取得所有权。然而，应当基于原因行为，对所有权进行具体认定。房屋买卖合同中，无效说基于抵触法律行政法规的强制性规定，并且损害社会公共利益而无效；有效说基于地方政策不属于法律行政法规，且裁判说理不清，合同符合法律明文规定的生效条件而有效。在法院裁判上，要审查合同的效力，不能直接推定；在立法方面，应当完善立法，出台相应的法律和司法解释指导案例，规范法院裁判；同时当事人也应当采取措施，避免陷入纠纷。

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[17]陈益凤.借名购房纠纷案件之司法审判立场分析[J].宁波广播电视大学学报,2014,12(02):58-61+64.

致谢词

从21年步入上海政法学院的大学校门开始，到现在一共过了将近３年，在学校的３年里，我从任课老师的课堂上学习到了许多法律知识，研习法律案例，形成了法学思维，培养了法学素养。论文即将完成，在选题上以及论文写作修改上，感谢崔仕绣老师的细心指导，指点了论文的写作思路，帮助我完写作。在学院３年的学业历程感谢老师们和同学们的帮助。３年的大学生活，不仅充实了我的法律知识，还充实了人生阅历和为人处世的方法，是对我自身的积累和蜕变，未来机遇与挑战并存，希望自身的法律业务能力能够出众。在此感谢答辩老师们对拙文的指点与评阅，由于自身理论功底仍然尚浅，并且写作技巧不够熟练，导致论文中仍然有许多许多问题目未能完善，我将会在未来工作中不断努力继续学习，提升自身能力将问题解决。