内容提要：近年来，我国经济飞速发展，人们生活水平的提升使得房地产事业空前发展，而投资性房地产则是目前房地产行业较为流行的投资方式。随着房地产行业投资的多样化发展，对投资性房地产的会计处理也提出了更高的要求。
起初在我国的会计制度下将投资性房地产与一般固定资产同等看待，按其估计使用年限计提折旧，进行摊销，这导致投资性房地产的价值不能够被真实反映，低估了房地产的市场价值，使会计报表使用者不能了解企业的真实情况，损害了会计报表使用者的利益。财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，首次允许以公允价值进行后续计量，将投资性房地产从固定资产中剥离出来。
本文介绍了投资性房地产的概念以及范围，阐述了投资性房地产会计处理方法以及在核算中存在的问题，对相关会计准则、市场环境、会计从业人员等方面提出了几点改进措施。另外，以昆明百货大楼股份有限公司为例，分析了投资性房地产后续计量模式对于企业的影响。
关键词：投资性房地产；会计核算；问题建议
由于经济的发展，以及我国房地产行业的昌盛，房地产成为了更多企业的投资选择。但区别于一般的固定资产，房地产投资所需资金量大、变现能力以及流动性差，利润高风险也大，不适合将两者同等看待。因此，我国2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》把投资性房地产与其他资产做了区分。本文根据准则对投资性房地产相关会计问题进行了研究。
一、投资性房地产概述
（一）投资性房地产概念
拥有房地产资源最为丰富的企业便是房地产企业，他们拥有的土地使用权、房屋建筑物和构建物可以用作自身管理和生产经营，土地、商品房、基础设施、公共配套设施等还可以自行建造完成、作为开发产品准备对外销售。而伴随房地产行业的发展，公司独有的房地产不只具有上述用途，此外还能在经营租赁之后得到租金，或是持有等待增值后售卖。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》内的投资性房地产,表示部分可独自开展计量与售卖的,公司为了出租之后得到租金或持有等待增值之后售卖,或是两种目标都有而购买的房地产。国内在有关要求内所确定的闲置土地，不包含在投资性房地产的范畴内。
（二）投资性房地产的范围
1．投资性房地产包括以下项目
（１）已出租的土地使用权
已出租的土地使用权,表示公司把自身持有的土地使用权，出租出去得到租金。企业计划用于出租但还没有出租的土地不属于此范围。出租的土地使用权包括在一级市场上以交易土地出让金的方式取得的土地使用权和二级市场上其他企业转让的土地使用权。当企业在出租时，必须要签订相关的租赁协议，在协议签订的那天起，就应该将其确定为投资性房地产，而企业将租入的土地使用权转租给别人的这种情况，不属于投资性房地产。
（２）持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业所持有的、准备在其增值后用于转让的土地使用权。由于它们有很大的可能会给持有者带来资金收益，符合投资性房地产的初始确认条件。我国有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
（３）已出租的房屋建筑物
己出租的房屋建筑物表示归属于公司，通过经营租赁的模式开展出租、得到租金的物业,此处就涵盖公司本身创建开发且当做出租的物业。出租建筑物需要签署房屋租赁协议,协议生效日起将其确认为投资性房地产。公司出租的房屋建筑物假如只是公司所有，而不归属于公司,无法明确成投资性房地产。此外，公司目前位于规划时期，并未出租房屋建筑物,无法明确成投资性房地产。只有在签署的租赁合同生效当日时,才能将其转换为投资性房地产。在出租房屋建筑物时,其相应的土地使用权也应当随之转换为投资性房地产。房地产公司把自主开发创建的建筑物出租出去,也能被确定成投资性房地产。属于企业所有并预备用于出租的闲置房地产建筑物，同样被看作投资性房地产。
2．不属于投资性房地产的范围
（1）公司为自用而具有的房地产,是固定资产或无形资产。
（2）房地产企业在正常的生产经营过程中所持有的为了销售或是开发后用于销售的商品房和土地,属于房地产企业的存货。
（3）房地产企业依法取得的、准备开发后用于出售的土地使用权,属于房地产企业的无形资产或存货,即使房地产企业决定待增值后再转让的土地,也不得将其确认为投资性房地产。
在现实的操作中,如果房地产的用途并不单一,比如该房地产有一部分用于出售或是自用、另一部分则用于出租或增值转让,而且用途不同的部分能够单独进行计量和出售的,就应该分别将它们确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）投资性房地产的确认条件
投资性房地产的确认条件有三点：一是将赚取租金或资本增值，或者两者兼有作为持有目的，二是与该投资性房地产相关的经济利益有很大可能流入企业，三是该投资性房地产的成本能够得到可靠计量。
（二）投资性房地产的初始计量
企业所取得的投资性房地产应当遵照取得时的成本来计量，按照投资性房地产的取得方式和来源的不同可分为以下两种情况。
1．外购的投资性房地产
当企业付清全款购买投资性房地产时，成本包含购买时所支付的金额，与之相关的税费以及直接归属于该资产的其他支出。如果是分期支付购买，那么成本为各期付款额的现值之和，购买价格与现值之和确定为未融资费用。
2．自行建造的投资性房地产
公司独资开发创建的投资性房地产，在初期计量时的成本涵盖此房地产在建造结束以前出现的所有支出。比如土地开发费、建筑费用、安装费用、借款费用、支付的其余资金与分摊的间接费用等。
（三）投资性房地产的后续计量
投资性房地产可使用成本模式与公允价值模式等开展相关计量，《企业会计准则第3号——投资性房地产》中要求，公司必须在保证自身所持有的所有投资性房地产的公允价值可以长久开展计量时，才能使用公允价值模式。在公司想要把此后计量模式从成本模式转变成公允价值模式时，基于有关会计准则要求，当做会计政策的变化，就可以转换，然而不能把公允模式计量转换成成本模式。另外，统一企业只能选择一种计量方法对所持有的全部投资性房地产进行计量，不能同时采用两种。
在公司挑选成本模式对投资性房地产开展后续计量时，处置方式要基于固定或无形资产的有关要求，按时对投资性房地产计提折旧或实施摊销，且把折旧或摊销金额计算到“其他业务成本”。取得的租金收入，计入“其他业务收入”等科目。在明确投资性房地产出现减值时，要对其计提减值准备。此类准备后所出现的减值损失在此后会计期间内不能转回。
而挑选公允价值模式的公司，不用对投资性房地产计提折旧或实施摊销，公司要依照资产负债表日得到的投资性房地产的公允价值，调节账面余额，把双方的差额计入当期损益。
（四）投资性房地产的处置问题
使用成本模式计量的投资性房地产，在处理的时候，把真实得到的价款，计入“其余业务收入科目”；将该投资性房地产的账面价值，计入“其他业务成本”科目；把此投资性房地产的累计摊销或折旧，计入“投资性房地产累计摊销”或“投资性房地产累计折旧”部分，基于此项投资性房地产的账面价值，计入“投资性房地产”部分；已经计提减值准备的，需要同时结转减值准备，并计入“投资性房地产减值准备”科目。
使用公允价值方式计量的投资性房地产，在处理的时候，需要依照真实得到的金额，计入“其他业务收入”部分；基于此投资性房地产的账面余额，计入“其他业务成本”部分，基于其成本，计入“投资性房地产——成本”部分，基于其累计公允价值变动，计入“投资性房地产——公允价值变动”部分；基于原计入公允价值变动，计入“公允价值变动损益”“其他业务成本”等部分。假如出现原转换日计入其余整体效益的金额，也共同结转。基于此房地产在转换日计入其余综合收益的金额，借记“其他综合收益”部分，贷记“其他业务成本”部分①。
三、投资性房地产会计核算中出现的问题及对企业的影响
（一）投资性房地产的初始确认问题
在国际会计准则中，对投资性房地产的确认条件很明确，并且会附加例子，当对一些投资性房地产的确定比较模糊时，可以作为辅助的判断，这样一来，有利于会计处理工作的实际操作，我国的会计准则中则对投资性房地产的范围确定比较简单模糊。根据会计准则规定，企业依据自身有无将所属房屋、土地使用权用来赚取租金或增值准备的意图来决定该资产是否属于投资性房地产，当企业出具书面决议表明所持有的闲置建筑物等会用于出租赚取资金并且在短期内这一持有目的不会改变时，哪怕没有与其他企业签署租赁的协议，也可以被归为投资性房地产，而“短期内”这一期限的具体时长在准则这也没有明确规定。这样一来，投资性房地产的确认条件就会变得很宽松，企业也有极大可能对相关文件进行伪造。因此企业可能会借此规定有选择性的决定建筑物计入固定资产还是投资性房地产，降低会计信息质量。
（二）投资性房地产的转换问题
投资性房地产的转换表示在公司房屋建筑物等用途出现改变的时候，对此资产在投资性房地产以及自用资产或其余资产之间实施转换。在公司挑选成本模式开展计量时，转换前后的账面价值并未改变，对于公司来说基本上不存在影响。然而在此公司挑选以公允价值模式开展计量时，把投资性房地产转换成自用资产，之前账面价值和公允价值两者的差额计入公允价值变动；在自用或其他资产要被当做投资性房地产使用时，要基于原账面价值与公允价值双方的差额情况采用多种举措：在转换的时候，在公允价值超过原账面价值时，要把差额计入公司的资本公积，在公允价值较少的时候，就需要计入公允价值变动损益。这样一来，企业的资金变动会很大，因为只能进行相应的转换，对企业的发展不利。
（三）投资性房地产后续计量模式的问题
1998年以来，我国的房地产市场发展迅猛，全国各地商品房价格不断上涨。依据我国当时的会计制度，投资性房地产的核算方法与一般固定资产的方法相同，需要按照其预计能够使用的年限计提折旧，进行摊销，这样一来，低估了房地产的市场价值，不利于真实反映投资性房地产的价值，导致使用会计报表的人没有办法了解到企业最真实的状况，损害了他们的利益。我国财政部在2006年2月发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，将投资性房地产与一般固定资产区分开来，将其作为单独的会计科目进行核算，并准许企业采用公允价值模式来进行计量，这样一来，不光有利于反映企业的真实情况，还使我国准则逐渐趋同于国际准则，便于投资者对国际与国内企业资产的对比。但公允价值模式在我国发展还不够健全。
第一，公司使用公允模式计量投资性房地产时需要全面满足下述两部分标准：首先是公司所具有的投资性房地产所处交易行业需要全面活跃，其次存在和此投资性房地产同类型或相似的房地产项目的市价数据等信息。公允价值的获取要依赖于公平成熟的市场环境，而我国房地产市场体系不健全，区域发展不均衡，土地市场仍然是垄断行业等，距离这一要求还有一定的差距。市场参与者成熟度相对较低，自身的信息收集系统没有建立，估值模型也不能熟练运用，第三方估值机构技术参差不齐，在面对差异较大的公允价值估值时，无法确定合理的公允价值估值点。更为关键的是，缺乏公允价值计量所需的会计人才②。
我国企业公司治理结构和法制建设不完善，企业所有者缺乏对管理者的有效监督激励机制，企业管理者面临着很大的道德风险和逆向选择，公司内部人控制严重，公允价值容易被当作公司进行盈余管理和利益互换的工具。
第二，在国内《投资性房地产》准则中清楚指出，公司所持有的所有投资性房地产要使用相同的计量模式，不能同时使用不同计量模式开展后续计量。但是在实际操作中，企业在初期采用公允价值进行计量，随着投资性房地产的不断加入，原有的计量方式便无法保证核算的可靠性，使会计工作人员的处理方式模糊，难以选择计量方法。
（四）投资性房地产的处置问题
投资性房地产的处理表示对投资性房地产实施报废、对外投资转出、售卖和债务重组等。不管公司挑选成本或者是公允价值模式来对投资性房地产实施计量，在开展以上处理时，一般就是投资性房地产所得到租金的处理方式，要把所得到的收入计入其余业务收入，有关成本费用计入其余业务成本内。但是投资性房地产从本质上来说依然是企业的长期资产，除特殊情况外，企业不会对长期资产进行处置，因此处置投资性房地产不属于企业的日常活动，其产生的现金流入也不符合收入要素的定义，将其计入其他业务收入和其他业务成本影响了利润的分类，粉饰了利润表的构成，容易导致企业通过将固定资产转化为投资性房地产后进行处置的盈余管理。
（五）投资性房地产的税收问题
在公司采用成本模式对投资性房地产实施计量的时候，假如公司使用折旧方式和税法内要求的相同，就不用进行相应的改变；若不一致，则对折旧额进行调整即可。但是使用公允价值时，会计处理就会更复杂。
第一，一般情况下，房地产企业所拥有的投资性房地产数量比较多，每年都必须对其进行重新估价当投资性房地产发生增值时，要将公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，另外，使用公允价值进行后续计量不需要对投资性房地产计提折旧或摊销，这样一来，利润增加，成本减少，无形中增加了企业当年的利润，因公允价值增值而提高的净利润同样需要征收所得税。第二，出租类的房地产税有两种征收标准，一种是按照租金的12%征收房地产税，另一种是按照投资性房地产原账面价值的一定比例征收。许多企业更青睐于第二种方法。但根据新《企业会计准则》规定，征税基础将调整为重估的资产价值，企业相关税负会大幅增加。
（六）昆百大A案例分析
1．昆百大A背景介绍
昆明百货大楼股份有限公司的运作中一般涵盖较多房地产。此企业所持有的少数产业在出租之后得到租金，此部分产业表现出投资性质。而成本模式无法反应公司资产的真实价值，昆百大A的董事会认为：公允价值这一计量方法反映的公司会计信息更为准确，有利于在财务报表中体现企业真实的资产状况，让投资者看到更符合企业经营成果的信息。另外，公司所持有的投资性房地产满足公允模式计量所需要的两个条件：处于城市核心区域的房产交易市场足够活跃，同类或类似的房地产项目的市价信息等可以容易获取。所以，该企业在董事会会议审查中顺利通过《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，确定不再采用成本模式开展计量，挑选可以全面表现企业所持有投资性房地产实际价值的公允价值计量方式。
一直到2008年3月31日，此企业用来出租的投资性房地产项目状况为下表：
昆百大A持有投资性房地产大部分在完善的商业区，上述房地产具有价值增长效率高，具备较高的增值潜力此外预估此局势会始终维持。然而使用成本模式开展计量时，因为需要如期对其计提折旧与摊销，如此，投资性房地产不仅缺少增值，此外促使其在账面上的价值持续缩减，造成企业价值被过低预估，导致企业财务情况无法被全面呈现出来，导致公司无法得到投资。所以，公司在基于对应会计准则要求改变政策，把后续计量模式变成公允价值模式。
在改变计量方式之后,企业需要将投资性房地产的公允价值当做基础，以便调节账面价值，把原本账面价值和公允价值两者的差计入当期损益。在公允价值取得方面，公司聘请了昆明田野房地产咨询有限公司调查相关市场交易情况，并得到了《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》，以中和正信会计师事务所有限公司提供的价值咨询意见中确定的相关投资性房地产的市场价值作为该公司投资性房地产的公允价值。
会计政策变更后对昆百大A的影响如下表所示：
2007年期初公司所持有的投资性房地产账面价值为1,358.55万元，公允价值为4,623.30万元，公允价值高于其账面价值3,264.75万元，在做了相应调整后，增加递延所得税负债1,077.37万元、资本公积2,113.24万元、未分配利润68.64万元、少数股东权益5.50万元。
2007年12月31日企业所持有投资性房地产账面价15,669.08万元，公允价值是64,974.80万元，双方之间的差额49,305.72万元，因此调节增加递延所得税负债12,326.43万元、资本公积2,674.55万元、盈余公积2,684.01万元、未分配利润31,589.17万元、少部分股东权益31.56万元。此会计方针改变对2007年度报告的损益影响是增加归属于母企业的净利润34,204.54万元、提高少部分股东损益0.38万元。
2008年3月31日企业涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值16,833.49万元，公允价值是67,057.80万元，超过其账面价值的差额50,224.31万元，因此调节增加递延所得税负债12,556.07万元、资本公积3,230.51万元、盈余公积2,684.01万元、未分配利润31,676.87万元、少部分股东权益76.85万元，此会计方针改变对2008年1季度报告的损益影响是提高归属于母公司的净利润87.70万元、提高少部分股东损益0.21万元③。
2．昆百大A的数据分析
起初，昆百大A有很高的财务风险，资本结构不平衡，分配能力也很差：报表显示有高达90.57%的资产负债率；短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款这三项之和达到了6.05亿元，而包括了少数股东权益在内的股东权益总和不过为1.93亿元，母公司所有者权益只有9252万元；股东权益中，未分配利润为-5411万元。
但是在昆百大A更改了计量模式后，2008年第一季度末，账面净值增加了5.02亿元，增长了近3倍；增值额为股东权益的2.6倍，是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在扣除递延所得税负债1.26亿元后，增加了3.17亿元的未分配利润，扭转了公司未分配利润为负的局面。
昆百大A更改计量模式的优点不仅于此，公司的财务状况也同样被改善。在会计政策变更之前，公司的资产负债率一直在90%左右。由于企业的高负债率，资金的使用紧张，偿债压力较大。而依据其2008年第一季度末的资产负债表中所体现的数据，单看计量模式的转变，公司的资产负债率减少了12.9%，降低到了77.66%。尽管市场及业务的实际变化会使企业的利润增加，但是不可否认的是更改计量模式也给公司带来了很大的盈利空间，很大程度的改善了公司的资产负债率等财务指标，使公司的财务报告表现更加完美，有利于企业进一步的进行融资或是保持当前的贷款水平。
另一方面，在采用公允价值模式对投资性房地产进行计量之后，不需要对投资性房地产计提折旧或摊销，并且要相应调整前5个月已提折旧及摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。折旧与摊销费用的减少有利于提升未来业绩。
３．小结
根据昆百大A最新的财务报告显示，
在《资产评估报告》中，2016年末公司相关投资性房地产的公允价值为172，297.21万元，应计入当期公允价值变动收益的金额为137.54万元，扣除递延所得税影响后，将增加公司2016年度归属于母公司所有者的净利润103.15万元④。
昆百大A公司在关键时刻将其投资性房地产项目的计量模式变换为公允价值计量模式，这一举措将财务报表中反应的公司财务状况发生了转变，同样也证明了公允价值计量模式在某种程度上有利于提升公司的利润空间。
四、投资性房地产会计处理方式的改善建议
（一）完善投资性房地产相关会计准则
我国的房地产市场尚不完善，因此投资性房地产准则在与国际准则趋同的同时，也要保持一定的中国特色。可以从以下几个方面改进:
１．对投资性房地产的确认条件进行具体的完善
投资性房地产的确认条件不够具体，使企业能够有选择性的决定建筑物是否计入投资性房地产，降低了会计信息的可靠性。因此，应当在准则中完善对其的确认条件，如持有时间的具体规定等。
２．对投资性房地产公允价值的估值方法进行规范
准则应该对公允价值评估方法的具体应用做出明确的规定，对评估方法的选择和具体操纵进行具体的规范，避免企业人为干预公允价值的计量，提高公允价值信息的可靠性，提升了公允价值模式的可操作性。
3．完善投资性房地产公允价值信息的披露
投资性房地产公允价值信息披露的准确性有着重要的现实意义，但是，现阶段我国投资性房地产公允价值信息并不能完全披露，投资性房地产的公允价值信息的透明度低，管理层对披露信息有很强的可操作性。因此，建议可以出台相应的准则补充和完善对投资性房地产的披露，规定企业在财务报告附注中详细披露投资性房地产的具体情况、使用年限、采取的估值方法等，使投资者能够全面了解企业的具体情况。
（二）完善公允价值在我国的运用
１．完善公允价值理论体系
虽然公允价值计量准则已经颁布，但是不同准则中的公允价值计量有不同的应用条件，导致公允价值的计量缺乏统一性以及会计处理工作的复杂性。另外，对公允价值的估值方法也没有统一规定，缺乏可比性。
２．改善房地产环境
只有要素市场足够发达和完善，才能够提供最客观有效的市场价格，这样才有利于公允价值的应用。同时，一个完善、发达和活跃的投资性房地产交易市场，才能产生有利于公允价值推广运用的会计环境。因此，应当大力发展市场，强化法制，加强监管，畅通信息，促进交易，为用好公允价值打好基础。
３.加强教育，提高相关人员素质
财务人员的职业判断能力是公允价值能够得到合理有效运用的保证，如果财务人员职业技能不足，将无法为准则的实施提供有力的支撑，影响公允价值的有效运用。因此应当加强财务人员的法律意识，提升职业道德，加强业务培训，提高职业技能。
注释
1引自教材：财政部会计资格评价中心《初级会计实务》，中国财政经济出版社
2引自论文：胡建永，投资性房地产计量中的公允价值应用研究——以我国A股上市公司为例，山西财经大学，2015年3月12日
3引自论文：朱冯娜，新会计准则对投资性房地产公司的影响——基于投资性房地产上市公司的案例分析，上海交通大学，2009年
4引自年报：昆百大A2016年年
参考文献
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