佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税分析与对策

　　摘要

近几年来，随着中国市场经济的不断发展，各大城市加快了建设的步伐，房地产企业成为重要产业之一，房价的快速增长加大了房地产企业利润空间，从而为国家的税收做出重大贡献。企业所得税作为房地产企业所承担的主要税负之一，企业所得税所承担的税负轻重成为房地产企业关心的重点。由于房地产经营具有特殊性，复杂性、多样性等特点，决定着房地产企业生产经营以及开发活动不同于其他一般企业。房地产企业承担着重大的税负压力，相对于一般企业房地产企业涉税面广。企业所得税是房地产企业高税费用之一，如何能够更好地降低房地产企业所得税风险是摆在企业的一项重要课题。

本文以佳兆业地产（沈阳）有限公司为例，对该公司进行了实质性审核调查，结合以前年度数据及财务报告对企业所得税做出合理分析，具体问题从以下几个方面进行分析：企业的收入与成本在确认时间上不相符、企业与税务机关沟通难以及对企业所得税进行科学的纳税分析。最后根据所存在的问题给出适当性的建议，为企业合理避税，提高企业筹划能力，增强企业财务人员的合理节税意识，使企业利益最大化。

　　关键词：房地产企业；企业所得税；纳税筹划；收入；成本

　　引言

近几年来，中国经济疾速升温，房地产行业在国内市场经济占主导地位，为国家税收经济带来重大贡献。然而对房地产开发企业而言，国内逐步增多的房地产行业面临着强大的市场竞争压力，且国家对房地产行业做出一系列税收政策改编，使得房地产企业看似利润优厚的行业却受着种种威胁。现如今，每一个房地产企业应该思索的问题是怎样在各种竞争中谋取更好的发展。中国自1994年改革开放实行分税制改革后，企业作为市场的主体，在国家的经济不断增长同时也使各个企业承担了重大的纳税负担，如何能够合理避税是每个经营者的追求。

1994年，我国唐藤翔和唐向出版了《税收筹划》著作，此书为各个企业在税收方面的筹划揭开了新帷幕。我们国家房地产企业现阶段对税收筹划理解不全面，纳税筹划所获收益对于民营房地产企业来说属于自身所得，对国有房地产企业来说属国家所得，所以民营房地产比国有房地产更重视税收筹划带来的效益，以至于我国税收筹划代理机构业务不景气。在国外纳税筹划的历史悠久，当外资企业进入国内时，能更好的利用税收筹划节约企业成本，占取更大的市场优势。这是国内房地产企业无论是国内市场还是国际市场竞争紧张的重要原因之一。

许春山（2020）分析了企业所得税税务筹划属于企业经营活动中的关键管理内容,科学的税务筹划可以节省财务支出,增加经济利润,提高企业核心竞争力,而且还是实现企业长远发展的重要保证[1]。房地产企业的制度需时时完善，使得企业处在同一竞争高度上，才能更好的经营企业。税收是企业的重要成本之一，对企业的利润发展情况影响重大，怎样才能合理的控制成本，使企业获取更大利益是每个企业考虑的重要范畴。企业所得税是企业税收的重要组成部分，对于面临种种竞争的房地产企业来说，企业所得税进行合理的筹划，可降低企业的运营成本，达到节税目的。现如今国内市场逐渐壮大，国家税法日益完善，企业想立于不败之地，需在法律规定范围内合理节约税收成本，使得企业利益最大化，是房地产企业增强自身的市场竞争力的一种策略。

纳税筹划在国际市场也十分普遍，部分国家设立纳税筹划咨询机构，几乎95%以上的企业都聘用专业人才从事纳税筹划管理工作。X南加州大学W.B美格斯博士（2020）在《会计学》中谈到：“X联邦所得税变化复杂，为企业提供详细的纳税筹划是一种谋生职业[2]。”税收问题已然成为市场竞争中备受关注的热点，不少跨国公司通过各种渠道及方式进行节税，例如：微软、通用、思科和康柏等世界巨头公司。税收筹划成为一种主流时尚。X经济学家乔根森（2020）在他的新古典模型中，资本的使用者包括两项：一是直接发生的成本，包括所得税，另一项是机会成本，放弃了其他投资而发生[3]。意思指如果想要节约企业征税的成本，可利用节约成本资金提高企业的投资量。

因此，本课题以佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税为研究对象，首先介绍了房地产行业及企业所得税的相关内容概括，其次介绍了佳兆业房地产的基本纳税概况，然后对房地产企业所得税出现的问题进行分析及筹划，最后根据相对的问题给出建议。本文综合运用财务管理、纳税筹划相关的基本理论知识，结合公司的实际情况，做出合理分析与调整，避免企业纳税风险，正确的缴纳企业所得税，使企业利润最大化。

　　1企业所得税的风险分析及概述

　　1.1企业所得税基本概述

企业所得税是指国家对境内企业经营活动所产生的营利收益而按照比例征收的一种税，我国企业所得税征税比例是25%。在中国境内，企业所得税的纳税人是指企业和其他取得收入的组织，其中个人独资企业及合伙企业不包含在内。企业区分了居民企业与非居民企业[4]。居民企业指企业依法在中国境内成立机构、场所的，或者依据外国法律成立机构、场所，但是实际管理在中国境内的企业，应当将其所设立的机构场所在境内取得所得应缴纳企业所得税[5]，还包含发生在中国境外但在中国与其机构、场所有实际联系所得也应缴纳企业所得税，非居民企业是根据外国法律规定所成立机构并且实际管理结构不在中国境内但在境内设立机构、场所的，或者来源于中国境内的企业但在中国境内未设立场所、机构的，应当就其来源于中国境内所得部分缴纳企业所得税[6]。企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。当年新办企业应在领取税务登记证后3个月内鉴定完毕[7]。

　　1.2企业所得税纳税风险

纳税风险与税收风险均为企业所得税风险，纳税风险的主体为企业，所谓纳税风险通俗地讲就是在计算企业所得税应缴纳税额和应缴纳税款时所承担的风险；再者纳税人所承担因违反税法规定少缴纳税款而受到的损失。企业因纳税风险而接受相应的处罚时，企业不仅利益受损还影响企业在市场中的信誉及形象。

当企业面临着大额企业所得税款时，企业可能由于缴纳的大额税款，而无法完成下一年度规划进程，没有充足的资金周转；如果企业因所得税额过大而无法缴纳税款，纳税人不及时补交税款，将拖欠巨额的欠税款，很可能导致企业倒闭风险。

企业所得税的税收风险是宏观上的概念，它的主体是国家税收机关，大范围包括了国家对企业的税收行为存在的风险，比如税收征管不善导致税收收入减少的风险，税收制度的不合理性导致企业经济下跌的风险。

　　1.3企业所得税风险防范措施

针对纳税风险，企业应加强对企业所得税变更条例的学习，及时跟进新税法规定条例，多与税务机关保持良好交流，科学的纳税筹划，降低企业成本，比如规避纳税筹划风险大的方案，根据税法条例实时抵扣，先扣除国家规定的优惠政策再查看合同真实性进行扣除。企业对税收筹划时时关注，如有较大风险的情况需要及时解决。最后对纳税筹划实施效果进行评价，及时查缺补漏。

针对税收风险，税务机关需要与纳税人保持良好的沟通条件，及时对纳税人进行税法条例变更的指导，听取纳税人的相关意见，如果遇到风险及时做出修改，加强税收的征管力度，健全税收征管体系。

　　2佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税基本情况及纳税流程

通过在佳昌隆税务师事务所实习工作有幸审计佳兆业地产（沈阳）有限公司的企业所得税。佳兆业地产（沈阳）有限公司位于辽宁省沈阳市，于2010年成立，注册资本为108667万元。公司主要经营范围房地产开发项目经营、自有场地出租、物业服务、停车场服务、商品展示服务等[8]。

　　2.1佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税现状对比分析

在审计佳兆业地产（沈阳）有限公司的企业所得税期间，收集相关数据资料，分析了佳兆业地产的一个企业所得税的税负水平，由于恒大地产的业绩良好，所以佳兆业地产与恒大地产做企业所得税纳税情况对比分析。近三年税负情况如表2.1、2.2所示：

表2.1佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税近三年现状单位：万元

佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税分析与对策

从图表可以看出沈阳恒大城房地产与佳兆业房地产的营业利润都呈上升趋势，但是恒大房地产应缴纳的企业所得税额与佳兆业房地产企业所得税相差甚少，而恒大地产企业的营业利润远远高于佳兆业地产企业，从表中比例可知佳兆业的企业所得税占营业利润比高于恒大城房地产，由此可见恒大地产在企业所得税方面做出合理的纳税政策及筹划，降低企业自身所得税的风险，使得在房地产市场中占更大优势。佳兆业房地产需要做出科学的纳税筹划来提高企业的资金运转能力，降低企业所得税风险。

　　2.2佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税纳税流程

通过在佳兆业审计与会计人员沟通，初步了解企业所得税的一个简单的纳税流程，企业在当期发生的实际支出按照性质、经济用途、发生时间、类别进行归类与整理，将所发生的支出分为成本及费用两大类，按照规定将待摊与预提费用进行确认与计量，将归入成本的部分划分直接成本与间接成本，然后进行合理的归集到已完与未完工成本对象[9]。然后将已售产品进行税务申报，扣除成本。未销产品需要在销售时进行成本扣除。将本期完工成本分类，分为开发产品和固定资产，并结算计税成本。对尚未完工的部分建造成本负担相应的成本费用，建立台账明细，待完工后再结算[10]。

　　3佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税风险分析

　　3.1纳税风险意识薄弱

现如今，大多数企业的纳税风险意识比较薄弱，对面临的纳税风险不够重视，这使企业的纳税风险度增加，不利于企业的长期发展。企业需要增强自身的纳税风险意识，不断地加强并且完善相关的制度体系，才能大限度的降低企业所得税的纳税风险，如果纳税风险不及时去规避并使其发生，这不仅影响了企业的信誉及形象，还会遭到税务机关对纳税人的一系列处罚，例如补交更多的罚金，这便给企业造成不必要的损失，严重时甚至会遭到刑事处罚，这直接影响了企业的生存与发展。如果我们加强企业的纳税风险意识，强化管理，既可以避免不必要的风险支出，还可以使企业更好的经营运转。所以，加强企业的纳税筹划风险意识对企业具有重要发展意义，对于经济制度完善也具有推动意义。

　　3.2房地产企业产生纳税义务与会计核算不在同一时点

近几年来房地产的热度不断上升，房地产行业给国家税收带来的贡献不可小觑，无论从房地产的所得税额还是增值税额来说，都呈现出逐年增长趋势。但就目前来看，房地产企业所得税仍然有不完善之处。

沈阳佳兆业地产自2010年获得土地使用权并开始建造，开发时间较长，投入资金多，这使企业在产生纳税义务的同时与会计核算不在一个时间点，根据税法规定，纳税人在销售或转让不动产时，采用预收款方式结算，其纳税义务发生在预收款项的当天，从税法角度会计按照预收款项总金额计入公司账中，但对于企业的会计核算来说，在预售房屋中取得价款收入不能作为营业收入核算，该部分不符合会计准则中“收入”的确认条件，企业确认为营业收入的条件是在项目完工年度销售给客户并开具销售发票，将发票上的金额计入账中[10]。佳兆业地产开发建设周期长，使得在同一周期预收款项与发票收入金额不符，然而税务机关考虑资源保护，会在下一年度进行税款征收，这使资产负债表中的应纳税没有实际意义。佳兆业地产的财务人员没能处理好纳税义务与会计核算上的差异，造成会计信息有误差[11]。

　　3.3房地产企业收入和成本在确认时间上不相符

佳兆业房产开发项目时间长达四年以上，房地产开发项目成本发生的时间经过四个纳税年度，且企业确认的收入在四年之后发生，这样收入和成本在确认时间上不相符。然而企业所得税在进行汇算清缴时如没有严重问题，一般不会涉及追溯以前数个年度发生的成本，企业不应在确认收入时进行年度汇算清缴这样会导致企业所得税成本管理存在漏缺[12]，而无法提供成本资料的部分，税务机关将不给予扣除，这就会给企业造成大部分损失而无法弥补[13]。

　　3.4房地产企业所得税纳税筹划不足

3.4.1不合理控制营业收入增加纳税风险

佳兆业地产企业销售状况良好，企业营业收入较高，其中存在的预收款项占绝大部分，企业会根据预售款的多少去进行申报本月度应该缴纳的税额，然而企业为了能够有充足的资金运转而选择少申报收入，可以使得营业收入大幅度降低，企业会多计算成本费用，使得本年度的利润总额少，达到企业超缴纳企业所得税的目的，无形之中增加了企业所得税的纳税风险。

3.4.2业务招待费筹划不足

佳兆业地产企业经常发生大量与经营相关的业务招待费用，但根据税法规定，业务招待费的扣除标准是发生额的60%，但最高金额不得超过当年销售（营业）收入的5‰[14]。据佳兆业地产（沈阳）有限公司财务报表显示2019年度实现营业收入为15000万元，发生业务招待费200万元，计算准予抵扣的金额为120万元（200*60%）和75万元（15000*5‰）。据上述税法规定只能扣除75万元，所以45万元（120-75）的业务招待费用需要在利润总额的基础上进行调增。这导致了应缴企业所得税额的增加，使企业所得税纳税金额增多，不利于企业的资金筹划。

3.4.3公益性捐赠筹划不足

企业做好公益性捐赠不仅提高销量扩大知名度，更是在同行业中提高自身优势的一个重要因素。佳兆业房地产企业具有良好的声誉，在2019年度进行公益性捐赠数额高达2000万元，其中包括向贫困小学直接捐赠500万元，通过非营利机构向灾区捐赠1500万元，本年度利润总额12000万元。根据国家税法规定纳税人通过国家特定机构对外用于公益性，救助性的捐赠，企业可按照年度利润总额的12%予以所得税的扣除[15]。企业通过非营利机构捐赠的1500万元需要按照税法规定可以抵扣1440万元（12000*0.12）,60万元（1500-1440）需要在利润总额中进行调增。佳兆业地产企业在本次捐赠中由于向贫困小学捐赠的500万元属于直接捐赠，没有通过任何机构，国家不予该部分进行抵扣，财务人员在这个地方没有做好筹划，给企业造成了损失。

　　4佳兆业地产（沈阳）有限公司企业所得税风险防范措施

　　4.1强化企业所得税纳税筹划的风险意识

由于房地产企业涉及的税务复杂多样，企业财务人员需要掌控多种税法制度，还需及时跟进税务变更条例规定，这使企业财务人员对纳税风险意识不强，纳税资金可节约因没有做好规划而使企业资金流失，所以企业需要建立良好的风险防范意识。

首先，企业财务人员不仅需要精通房地产业务知识，还要熟悉房地产税务知识，并时刻关注学习税法的新法则，结合企业实际情况制定合理的纳税筹划；

其次，对每一项企业所得税纳税筹划方案的实施前需进行实施前评估，实施中检测，实施后评价，通过一系列调整，提高房地产管理质量；

最后，企业实施的新纳税筹划政策需跟进实施情况，遇到问题及时做出调整，保证企业最终的筹划目的。房地产企业只有做好科学的税收筹划，合理减少企业所得税费用，提高企业财务管理水平，增加企业利润，才能对实现企业利益最大化起重大作用。

　　4.2通过“递延税款”科目进行调整

在《企业会计制度》对“递延税款”明确规定可以调整因纳税而影响会计核算所得税的相关业务处理，通过建设周期长而产生的税前额与应交所得税额的差异所影响所得税额、以后转回的金额都可通过“递延税款”科目核算。笔者认为分别按照会计与税法规定计算“营业收入”与“预收账款”下的企业所得税，将以税法规定的纳税依据为准计入“应交税金”，利润表中的“所得税费用”以会计利润为准，将两者的差额计入“递延税款”[16]。如此一来解决了房地产企业纳税义务与会计核算不在同一时点而造成的会计信息有误差的问题。

　　4.3企业完善成本项目报备体系

房地产开发企业依照规定的程序在开工前做好成本的保存及备案，了解房地产项目种类，开发位置，购进的土地面积，修筑用地面积，售房面积，售房数量等基础信息，为日常管理核算以及项目最终汇缴清算夯实基础。在项目完工时，房地产企业需进行税务申报。企业需要寻找口碑好的税务中介公司按照规定出具税务鉴定调整报告，并备好相关资料及合同等。可邀请同一家中介公司进行其他税务清算工作，同一机构清算多种税不仅提高工作效率，降低企业成本的负担，还可以将数据进行关联比对分析，防止其他税务清算时不能扣除的部分在企业所得税中发生不合理的纳税调整[17]。

企业的公共配套设施如果存在未建造或者尚在建造的情况，企业应该主动向XX上交，如果未上交应该算作报批费用或出现未及时办理结算无全额发票的情况，企业可找相关部门收集充分的资料出具证明，确认属实后，方可获得10%以内（含10%）的预提合同额，如果资料不全，预提的金额无法税前扣除，从而弥补税收漏洞，完善企业成本报备体系。

　　4.4加强房地产企业所得税纳税筹划的合理性

4.4.1适当调整营业收入

房地产企业存在较多的预收款项，根据会计法规的预收款无论是否满足确认收入的条件都需要缴纳税款。所以佳兆业地产可以在申报纳税时，将预收款项扣除，不算做销售收入中。这样做的目的，明确预收款项部分的纳税情况，避免税收部门质疑预收款的申报金额，降低纳税风险。企业如果想更好的运用资金，可将闲置的资金购买国债获取利息，国家规定将利息部分准予免税优惠，不仅减少了营业收入，还将收益部分给予免税。笔者认为此意见仅提供企业作为参考。

4.4.2不予抵扣的业务招待费作为其他费用

佳兆业地产2019年有45万的业务招待费不准予抵扣，进行利润总额的调增，笔者以为该部分因为税法的规定，不给予业务招待费多余的部分扣除，但并不表示不准予其他费用进行扣除，企业财务人员可预先做好税收筹划，将超出业务招待费抵扣标准的部分作为其他费用支出，例如会议费，差旅费等。同时建议企业在做好下一年度纳税规划，企业可根据诱导公式计算出下一年发生业务招待费的合理数额并进行控制。企业在年初进行预先筹划，不仅仅保证费用的最低化税务成本费用的减少，也提高企业财务人员对筹划企业所得税能力

4.4.3公益性捐赠的纳税筹划

国家对公益性捐赠做出四项规定：

一是企业没有通过任何途径直接向捐赠对象进行捐赠的部分，国家税法规定该部分不给予税前扣除[18]。正如佳兆业地产直接捐赠给贫困小学的资金无法扣除，增加了企业的利润总额，抬高了企业所得税款，这属于企业财务人员的疏忽，建议企业财务人员强化企业所得税纳税筹划风险意识。

二是企业通过国内非营利团体、教育机构进行或灾难地区、贫困地区进行捐赠，按照税法规定，企业可将该部分按照年度利润总额的12%予以企业所得税的扣除[19]。佳兆业地产捐赠的1500万元通过该法条进行抵扣，超过60万不准予抵扣，建议可将该部分跨两个年度，使得企业资金更好的运转。

三是通过中华社会文化发展基金会对国家非经营性的文化组织进行捐赠，如：具有公益性的图书馆、化为重点的文物保护单位等，按照法律规定，该部分捐赠企业可按照年度利润总额的10%予以企业所得税的扣除[20]。

四通过非营利社会团体和国家机关向农村教育机构进行工程性捐赠或向十字会机构进行捐赠，按照国家规定，企业可将该捐赠部分进行全额扣除[21]

企业如果想进行捐赠建议选择合理的捐赠对象，例如第四条可以全额扣除的这种情况，如果无法选择对象，可以根据抵扣额度依次选择。

　　结论

如今国家税法环境日新月异，对于房地产开发行业来说，应当积极学习适应税务部门推出的新税法准则，结合企业自身的实际情况定制相应的财务政策，不逃税漏税，合理做出税收筹划政策，降低企业纳税风险。本文探讨基于当前的税法环境，通过调查学习国内外关于房地产企业所得税的最新理论知识及企业实地调研等方式，分析佳兆业（沈阳）有限公司的企业所得税主要问题，得出以下结论：

对企业所得税的分析目的是为了让企业更好的节税，防范纳税风险，提高企业利润。但是，本文佳兆业（沈阳）有限公司进行企业所得税分析过程中发现，企业对开发项目中的收入和成本的内控管理不足，对企业所得税的纳税意识不清晰，导致企业忽略企业所得税纳税筹划的积极作用；与税务机关的交流不频繁，导致职员对税法政策的理解程度不够强，因此企业会多流出资金在纳税方面，形成了纳税风险。以上现象对房地产企业的企业所得税发展至关重大。房地产企业在获取收益时面临着利润下降的风险，因此建议企业完善成本报备体系、制定良好的税收筹划政策、加强税企关系、强化企业所得税纳税筹划的风险意识，达到合理避税、防范企业纳税风险，提高纳税筹划能力，合理降低税负。

本文是根据对佳兆业（沈阳）有限公司审计企业所得税中发现的问题做了风险分析，并提出相应的对策建议，论文阐述为个人观点，不够全面，希望对企业纳税方面有所帮助。

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　　致谢

行文至此，致谢的开始就是沈阳城市学院的大学生活结束，大学的四年生活总是仓促，还没有将其细细咀嚼，便到了说再见的时刻，目之所及，皆是回忆，心之所念，皆是过往，这一路上努力的汗水，奋斗的脚印，将成为我一生珍藏的记忆，这是一段被很多人羡慕的青春历程。在这里我想感谢那些从大一便陪我开始奔跑的人。今生有幸，有君相伴！

首先，感谢这所让我安安稳稳生活了四年的母校——沈阳城市学院。母校为我们营造了和谐的学校氛围，这里有数不尽的欢声笑语，道不明的人生哲理。感谢这一路教导我们的老师，老师们对我们传道受业解惑，给予我们无微不至的关怀，正是因为老师们的严格教导，高质量教学，我才能在这几年的学习进程中更好的吸取知识。在这里特别感谢吴雷老师给予我一个实习工作岗位，使我更好的适应刚入社会的环境，实习期间也会时不时地关心我们的实习状况，老师的关心总是在我感觉困难的时候给予我鼓励，让我逐步走向胜利。

其次，要感谢论文的指导高畅和马宇佳老师，老师对我们的论文严格督促，学校传达论文相关的消息总是第一时间在群里通知我们，老师很尽职尽责，在论文过程中有不明白的地方询问老师，老师无论多忙都会先放下手上的工作，细心解答问题，使我们能高效高质量完成论文。同时感谢实习单位给我一个审计佳兆业房地产的机会，也感谢佳兆业地产的支持和配合，感谢他们提供的帮助，让我顺利完成这次论文撰写。

再者，感谢这四年以来陪伴我的同学和室友，平生感知己，方寸岂悠悠，忘不了临近期末考试我们互勉互励的学习；忘不了我们不攀比金钱富贵，攀比的是学习进度；忘不了社区里摆上那么一桌火锅一起痛饮；忘不了雪地里的疯疯癫癫，一帧一画，皆是回忆。谢谢你们让我收获了真挚友情，我们“江湖”再见！

最后，感谢家人给予经济补助和学习鼓励，让我体验了大学的美好生活，您无私的爱是我前进道路上的动力，我会用一生去证明你们的每一滴汗水没有浪费，希望天下父母们身体健康，快乐无忧。感谢曾经给予我鼓励的老师们，你们辛苦了，愿我们别后莫相忘，有缘再见！并感谢莅临此次答辩现场的老师，谢谢你们！

2020年疫情无情的潜入我们身边，感谢武汉这座勇敢的城市，给予我们希望，感谢强大的祖国成为我们坚实的后盾，教会我们“仁、义、礼”的精髓，感谢身处一线的“战士们”，在这场没有硝烟的战场上抵抗着病毒的冲击，感谢你们，因为有你们，病毒才不会战胜希望。

愿往日可追未来可期。