中行盘锦分行个人住房贷款风险管理研究

　　摘要

我国自改革开放之后大力推行城镇化建设工作，我国的住房制度也随着改革开放的进行而全面推进以及深化，与之相对的商业银行提供的个人住房贷款业务也随之快速发展。作为商业银行利润增长点的个人住房贷款，在商业银行资产业务中所占的比重也日益增高。但是在近年来受到国内外经济环境的变化与各种因素的影响，个人住房贷款业务出现了各种风险。同时个人住房贷款有着贷款金额大、还款期限较长等特点。这就意味着个人住房贷款并不是一项低风险的银行信贷业务。因此对于个人住房贷款的风险管理是不容忽视的。

本次毕业设计，以个人住房贷款发展为背景和其产生的风险为支撑，并且以中国银行股份有限公司盘锦分行的个人住房贷款风险的管理现状以及风险应对对策为研究的重心，依托中国银行股份有限公司盘锦分行的政策规定、管理制度以及数据指标来分析个人住房贷款业务存在的风险，并对其风险进行研究提出相应的建议，期望对中国银行股份有限公司盘锦分行在个人住房贷款业务上的改善和突破提供一定的助力。

　　关键词：中行盘锦分行；个人住房贷款；风险管理

　　引言

19世纪英国的商业银行已经开始发放个人住房贷款，以此来满足英国居民对个人住房的购买需求，在20世纪初，X与其他西方国家的商业银行与居民开始把个人住房贷款作为一种主要的金融工具进行投资或是用于个人住房的购买[1]。因为西方国家的个人住房贷款业务开办时间早，个人住房贷款业务趋近于成熟同时形成了相对完整的风险防范制度。X等西方国家的居民申请个人住房贷款金额在商业银行贷款业务占据的比重呈逐渐上升趋势。我国由改革开放开始大力开展城镇化的建设工作，最突出的表现就是个人商品住房的大量建造，但由于改革开放初期我国居民收入水平与消费水平较低，对于城市自住房的购买有困难，大量进城人员无房可住。于是在1985年中国建设银行深圳市分行为了解决居民住房难的问题开创了我国发放个人住房贷款的先例[2]。随后至今我国各大商业银行都开始进行个人住房贷款的发放来满足我国居民对个人住房的消费需求，我国的个人住房贷款在2000年之后开始大规模发展。

改革开放之后，我国居民收入水平的有了明显的提高，增强了我国居民的消费水平与消费能力，对于自用型住房的购买需求更是持续增长。近年来住房消费支出成了我国居民家庭消费支出当中最重要的一项。近年来随着房价的不断升高，越来越多的家庭选择向商业银行申请个人住房贷款以用来满足购房需求。同时个人住房贷款也逐渐成为了我国商业银行利润增长点。当然，作为商业银行利润增长点的个人住房贷款业务也有其风险存在，2007年X次货危机的产生与个人住房贷款风险息息相关。X商业银行为了在资产证券化的浪潮中追求更多的利润对不具备偿还能力的借款人发放了购房贷款，这就为次级抵押贷款市场危机的形成留下了伏笔[3]。

在我国，随着时代与经济的发展变化，个人住房贷款的风险不断增加，并衍生出新的风险因素，这对我国商业银行进行个人住房贷款的发放与管理是一个新的考验。通过文献和各项数据可以看出，近年来我国个人住房贷款的不良贷款率有逐渐升高的趋势。

本次论文针对中国银行股份有限公司盘锦分行的个人住房贷款产生风险的因素进行分析，找出中国银行股份有限公司盘锦分行个人住房贷款风险管理中所存在不足，通过对其现状的分析，向中国银行股份有限公司盘锦分行提出对个人住房贷款的风险管理的有效建议。希望本论文的研究能够对中国银行股份有限公司盘锦分行个人住房贷款的风险管理现状有所改善，同时也希望能够对沈阳地区乃至我国的个人住房贷款业务的健康发展提供一些助力。

　　1个人住房贷款概述

个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一[4]。借款人向商业银行提出个人住房贷款的申请并且提供相关的真实有效的个人材料，商业银行经过评定审批后，对符合贷款资格的借款人发放的贷款。

　　1.1个人住房贷款的分类

个人住房贷款作为商业银行的主要资产业务之一，常见的个人住房贷款形式有三种：

（1）个人住房委托贷款即住房公积金贷款，商业银行根据住房公积金管理部门的委托，利用申请人缴纳的住房公积金。向个人发放的个人住房贷款，对于公积金贷款的要求比较严格，只有参加住房公积金制度的职工才有申请住房公积金贷款的资格。

（2）个人住房自营贷款也称为商业性个人住房贷款，以银行的信贷资金为来源向个人发放的贷款。是我国居民最常用的个人住房贷款方式之一。

（3）个人住房组合贷款顾名思义是借款人利用储蓄的住房公积金与向银行申请的信贷资金为组合。用于个满足借款人个人住房购买的贷款[5]。

　　1.2个人住房贷款的流程

商业银行向借款人发放个人住房贷款前有七个基本流程：向客户提供咨询服务、受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷款回收、贷款管理。其中最重要的步骤是对借款人进行贷前调查与贷款的回收与管理[6]。

贷款调查需要银行信贷人员对个人住房贷款的借款人提供的一系列个人资料自行严格的审核防止借款人利用虚假的信息进行个人住房贷款的套取，造成对银行信贷资产的损失，贷前调查是防止个人住房贷款风险的第一道关卡。随后是贷款的管理与回收，银行要派专人对借款人进行跟踪调查，如果借款人有无力偿还贷款的现象要及时向银行汇报处理。

　　1.3个人住房贷款的意义

我国商业银行发放个人住房贷款的主要目的是为了满足我国居民对购买住房的消费需求，刺激了资金的流动与融通。个人住房贷款的发放也带动了相关产业的经济增长比如房地产行业、建筑材料行业的发展[7]。个人住房贷款具有贷款金额大、期限长、贷款利率高的特点，所以银行回收的贷款利润高能给银行带来高利润。而且商业银行发放的个人住房贷款的对象比较分散，一般为我国居民个人。有利于规避风险，优化银行自身的贷款结构。

　　2中国银行股份有限公司盘锦分行个人住房贷款风险管理现状

　　2.1盘锦分行个人住房贷款资产管理现状

中行盘锦分行作为盘锦地区重要的金融机构，经营范围广泛。同时个人住房贷款业务是盘锦分行的主要资产业务之一[8]。近年来随着房价的不断升高，越来越多的人选择进行个人住房贷款的申请。盘锦分行发放的个人住房贷款的数量也逐年增加。以2019年为例，盘锦分行发放的个人住房贷款达到3257万元人民币。盘锦分行对于个人住房贷款的管理坚持贯彻中国人民银行发布的《个人住房贷款管理暂行办法》对借款人的审批、贷款的程序、期限、利率与借款人的抵押物等相关资料进行严格的管理。盘锦分行在个人住房贷款资产的管理上取得了一定的成效，但是仍有借款人逾期还款的现象产生。

　　2.2盘锦分行个人住房贷款风险管理制度

贷款风险管理制度是商业银行等金融机构对不良贷款的充分掌控的前提条件[9]。目前而言盘锦分行对个人住房贷款的风险识别工作仍然是处于比较初级的阶段，对于新型管理模式与风险识别工具应用相对不多。主要是审批个人住房贷款申请人个人的征信与流水来判断是否具备相应的还款能力。通过这一系列评估最终形成书面形式的分析并且根据个人住房贷款的金额、期限、利率进行最终决策逐级签署审批意见。目前盘锦分行主要采用了审贷分离、风险等级评价、贷后管理三个制度方法进行风险控制。

盘锦分行进行审贷分离工作通常由个贷部门的客户经理完成，主要任务是对借款人是否具有足够的贷款偿还能力或者是抵押物，并且对借款人提交的申请资料与抵押物的真实性与合法性进行严密核查，随后风控部门将根据相关制度规定对上报材料进行审核，同时向主管部门提交正式的书面评估报告。因为个人住房贷款金额较大，所以对借款人材料的真实性、合法性一定要进行复审。而在贷款发放过后，按照制度，还应当由专人对借款人贷款的实际用途进行跟踪确认。

风险等级评价是另外一项重要风险管理制度，是整个贷款流程管理中最重要的一环，属于贷款的决策过程[10]。目前盘锦分行信贷人员主要是采用了对借款人的个人征信与收入证明、流水情况进行综合分析评价的办法，一是评估借款人收入证明与流水情况的真实性，因为借款人的收入证明与流水情况可以很直观的体现出借款人的还款能力。二是对客户的抵押物进行估值，三是对客户过往的贷款和偿债历史进行综合评估，从而确定客户的信用等级。该等级制度理论上应当每年予以更新，并且根据等级进行授信发放。授信金额不得超过客户所属信用等级的最大授信上限。

盘锦分行对于贷后管理制度遵守“了解你的客户”原则，利用专人全面持续的评估借款人的信用情况、偿还能力[11]。同时关注贷款的实际使用情况，审慎确定借款人的贷款期限以及还款方式等。必须按照规定在每次检查后填写的《贷后跟踪检查表》上予以披露说明，并及时上报给盘锦分行的相关领导，决定是否减少客户授信。

在监测过程中如果发现客户信用等级、偿还能力等发生巨大变化时要及时发出风险预警信号，提示客户部门限期处理，对借款人进行催缴，如果借款人三个月不进行贷款的缴纳盘锦分行会对借款人提起诉讼。

　　2.3盘锦分行个人住房贷款风险管理现状

目前，盘锦分行已经实施了相对完整合理的个人住房贷款风险管理制度，但在风险操作管理中仍然存在着问题，一些制度不能够得到完全的实施，主要原因是由于日常的个人住房贷款的贷款管理过程中有一些不合规定的情况所导致的[12]。如贷款发放前对借款人的评估体系不健全，贷款的发放过程缺乏严密的审查等问题导致不良贷款的增加个人住房贷款发放后没有对借款人进行调查，没有确认借款人是否专款专用，对借款人的经济情况是否变动没有做过调查以至于导致不良贷款或是坏账的产生。

表2.12017-2019盘锦分行个人住房贷款不良贷款金额与个人住房贷款金额比例

由表2.1我们可以看出盘锦分行的个人住房不良贷款占个人住房贷款的比率是比较大的，可以看出个人住房贷款的风险是比较高的。

　　3盘锦分行个人住房贷款存在的风险

　　3.1个人信用的风险

个人信用的风险主要体现在借款人自身，借款人在取得个人住房贷款之后不愿或者不能按期偿还贷款的风险，借款人的信用风险仍然较大[13]。一般有两种情况，第一，借款人由于自身的经济状况出现了巨大的变动无力偿还个人住房贷款的情况。第二，借款人在取得个人住房贷款后故意不偿还贷款，没用做到贷款专用，主要目的是为了套取银行的个人住房贷款。对于盘锦分行来说个人住房贷款借款人的个人信用风险是最重要的风险也是在难以防范的风险之一。

借款人的个人信用风险产生的主要原因，第一，个人住房贷款借款人向盘锦分行提供虚假、伪造的个人收入资料、个人学历、结婚证等相关证明材料来套取个人住房贷款。这类借款人往往不具备偿还个人住房贷款的能力。第二，偿债能力弱[14]。个人住房贷款的主要面向群体是城镇的低收入居民、或者刚步入社会的年轻人还没有坚实的经济基础，其中一些收入较低等因素会影响个人住房贷款的偿还从而诱发信用风险。第三，借款人信用意识淡薄。借款人虽然有按时偿还个人住房贷款的能力但因为一些个人的原因或社会原因，比如借款人有突发重大疾病或是下岗没有经济来源的情况。因此导致借款人个人信用等级的降低。第四，其他风险。主要是因为自然灾害而产生的不能按时偿还个人住房贷款的风险，但此类风险发生的可能性较小[15]。

同时房价的变动也会是借款人的个人住房贷款偿还产生变动。房价的涨动幅度过大会产生房地产泡沫，产生虚假繁荣的现象[15]。反之如果房价下跌个人住房贷款借款人贷款偿还压力就会增加，会导致借款人的贷款偿还积极性降低。同时会存在借款人提前对个人住房贷款进行清偿的风险，借款人提前对个人住房贷款进行清偿会导致盘锦分行的收益减少给银行的盈利带来损失。

表3.12017-2019盘锦分行因个人信用问题造成不良贷款金额

个人信用风险是造成盘锦分行个人住房不良贷款的最大的风险。例：借款人徐某向盘锦分行借款27.9万元购买住房，但是经过盘锦分行多次催缴仍不履行偿还贷款的责任。借款人属于故意违约行为，经过法院裁决需要偿还本息。

　　3.2开发商信用风险

开发商信用风险产生的主要原因是房地产开发商为了骗取个人住房贷款向银行提供假材料向借款人开具假的首付合同[16]。这样有利于房地产进行哄抬房价而故意高估住房抵押物价值，但有可能会使开发商建造的住房产生质量问题。同时房地产开发商是否能够按期交付住房、是否能够取得房产证、交付住房的质量问题。也会影响个人住房贷款借款人偿还贷款的积极性，从而给银行造成损失的风险。例如盘锦五彩房地产开发有限责任公司在2012利用所开发的楼盘进行抵账，与债权人签订了《房屋买卖合同》，但在2013年又将房屋对借款人王某进行出售，王某向盘锦分行申请可16.9万元人民币的个人住房贷款。盘锦五彩房地产有限责任公司形成了欺诈，最终裁定王某的《房屋买卖合同》无效，盘锦五彩房地产有限责任公司承担王某偿还贷款的连带责任。

　　3.3银行自身操作带来的风险与流动性风险

银行的操作风险形成的原因是因为银行内部程序的不完善、人员以及信息科技系统，外部事件破坏所造成的风险。银行的操作风险存在于银行业务以及银行管理的各个方面[17]。具体包括四类风险：人员因素操作的风险，比银行内部职工的失职以及违法行为；流程因素所引起的操作风险，业务办理流程不明确或是没有被严格执行的风险；系统因素导致的操作风险，如今银行的日常管理非常依靠网络，如果银行出的处理系统出现了漏洞或者系统瘫痪会导致银行内部资料外泄的风险；外部事件引起风险比如自然灾害、社会犯罪等现象。

盘锦分行的个人住房贷款的三个主要操作风险：（1）工作人员的操作风险：在进行贷款审批前由于自身或借款人的利益没有对借款人提供的虚假材料等不予指出，为从中收取红包回扣而进行个人住房贷款的发放（2）贷前审查风险，对借款人材料的真实性没有进行严格而缜密的审查。（3）贷后管理风险，个人住房贷款发放之后银行工作人员没有对借款人贷款的实际用途进行调查会导致借款人套取个人住房贷款，会给盘锦分行在贷款回收的过程中遇到困难造成银行信贷资产的损失。在盘锦分行与盘锦五彩房地产开发有限责任公司签订的《个人贷款保证金质押合同》中，盘锦分行因为进行系统调整，五彩房地产公司的保证金子账户进行变更从而发生了子账户账号的改变，产生了两个保证金账号。盘锦分行信贷职员未及时对合同进行核实与调整，从而产生了内部系统的风险与操作风险。

在流动风险方面盘锦分行一旦出现流动性风险将会影响盘锦分行的清偿能力。盘锦分行的主要资金来源于盘锦地区的居民储蓄，如果盘锦分行的存贷比出现异常就会引起流动性风险。流动性风险一旦扩散就会影响整个盘锦地区金融市场的稳定性。

表3.22019年中国银行盘锦分行流动性情况表

由表3.2可知盘锦分行的存贷比较高但基本低于我国监管部门的监管红线75%，总体来说盘锦分行盈利能力较强。吸收的居民储蓄存款较多，对于短期偿债是没有问题的。这一点能够保证盘锦分行个人住房贷款的发放。

　　3.4抵押物引发的风险

在进行个人住房贷款之后，借款人用于抵押的抵押物必然随着市场价格的变化而面对升值或者贬值的风险[18]。抵押物的升值或是贬值与借款人和盘锦分行息息相关。借款人的抵押物贬值会影响借款人的还款积极性反之借款人抵押物升值会提高借款人的贷款偿还积极性。同时盘锦分行需要对借款人的抵押物（不动产）是否登记到不动产登记簿进行核实。抵押物是商业银行个人贷款的保障，这个保障一旦被打破就会造成损失。例如盘锦分行与李某与刘某签订的个人住房贷款合同，李某与刘某逾期还款盘锦分行对其进行诉讼要求对其抵押的不动产享有优先偿还权，但是李某与刘某的不动产未进行登记。盘锦分行对涉案房屋不享有现实的抵押权，不产生抵押权效力，所以法院驳回了盘锦分行对抵押物的优先受偿权的请求。

　　4盘锦分行个人住房贷款风险管理措施

　　4.1完善个人信用制度

盘锦分行要对借款人个人的信用风险进行准确有效的管理需要完善个人信用制度[19]。现如今电子信息技术发达，电子网络技术已经成为现代金融所必备的工具，盘锦分行更应该提倡利用“互联网+”的模式建立以及健全风险网络体系，建立属于盘锦分行个人住房贷款风险网络管理体系。收集个人住房贷款借款人准确的个人信息以及借款的期限、金额、利率进行统计形成电子档案同时建立属于个人住房贷款专用的APP，能够让借款人随时查看借款的信息，盘锦分行也能够利用APP随时提箱借款人按时偿还贷款。盘锦分行与其他商业银行合作进行借款人的信息平等共享，实行线上管理。

盘锦分行可以与盘锦地域内保险公司与借款人进行三方合作，借款人可以与保险公司签订保险合同。当借款人出现贷款偿还能力下降时，保险公司可以向盘锦分行支付赔偿金，以此来规避借款人的信用风险。同时线下利用法律，以法律为基础为依靠。用法律来制约借款人的个人信用风险。

　　4.2加强对房地产开发商和开发项目的审查

盘锦分行与房地产开发商进行合作前要严格审核该开发商是否具有申请贷款的资质，审查开发商的信用情况，对开发商最基本的企业信用等级进行严格审查把好第一道关卡。盘锦分行需要对合作的开发商企业的财务经营状况、资产负债情况进行严格的审核。最要紧的是对开发商的一系列合法手续进行审核保证其手续的合法性，利用互联网技术形成电子档案进行存档。

审查开发商投入的资金，盘锦分行对于开发商投入的资金要设立一个下线，低于下线的可以被视为高风险要时刻进行跟踪调查开发商的经济状态。

　　4.3完善银行内部管理体制与强化流动性风险管理

盘锦分行针对个人住房贷款的风险管理同时也要对银行的内部管理体制出手，对个人住房贷款的业务办理流程进行优化与改造。建立一套对于盘锦分行个人住房贷款的风险预警体系，对于个人住房贷款的社会风险因素与借款人的个人风险因素进行全面监控并且进行风险评级。同时盘锦分行要对本行的风险防控部门进行强化，能够做到对于重大的风险进行预测，提前做好相应的风险防范工作[20]。盘锦分行要加强监管政策的研究，盘锦分行要根据盘锦地区个人住房贷款的实际情况对个人住房贷款监管政策进行研究加强，做到从实际出发，才能用科学的理论指导盘锦分行对于个人住房贷款的风险管理防范过程。

盘锦分行可以建立风险补偿机制同时推进个人住房贷款产品的创新。建立风险补偿机制最基本的做法就是实行个人住房贷款差别化定价[21]。对于个人信用等级高的借款人可以在盘锦分行个人住房贷款的标准利率再向下浮动给予一定的优惠同时能吸收借款人的存款，反之对于个人信用较低的借款人提供个人住房贷款利率较高、贷款期限短和较少的贷款额度。这样可以帮助盘锦分行规避借款人的信用风险，减少因借款人因个人信用风险导致的损失。盘锦分行可以对个人住房贷款的产品不断进行创新，设计制定出差别化的个人住房贷款合约来吸引更多地借款人，进一步优化盘锦分行的贷款结构也可以获取更多地利润。

盘锦分行需要加强贷款之后的动态监管。个人住房贷款的违约风险因素不论是借款人个人的违约风险因素还是因为社会因素导致的借款人违约风险因素都不是一成不变的。是会随着时代的经济与科学技术而变化发展的是一种动态的变化。比如盘锦分行要对借款人的抵押物根据市场价值的变化进行实时评估，对借款人的经济收入状况偿还能力进行实施监管，对借款人出现偿还能力问题与违约贷款能够及时采取措施及时补救盘锦分行的损失。

盘锦分行对内部职员也要进行监督实行互相监督制度，提高职工素质以及个人修养不断职员综合素质。防止信贷职员在进行贷款审批过程中有回扣拿红包现象的发生，禁止商业贿赂现象的产生。以及推进职员业务操作的标准化。

流动性风险是一种特殊的风险，即时商业银行在资本充足时流动性风险扩大，商业银行仍然会有破产的可能性。盘锦分行需要建立完善的流动性风险管理体系与措施。盘锦分行的大部分运营资本来自于居民的储蓄存款。具有流动性大、时间短的特点。而个人住房贷款的贷款期限长、金额大的特点。一旦盘锦分行的短期资金与长期资金出现巨大的差额就会产生流动性风险。盘锦分行需要制定流动性风险应急计划确保盘锦分行在出现流动性风险的情况下的紧急应对需求。并且盘锦分行需要对流动性风险进行不定期的压力测试以此来提高盘锦分行在面临流动性风险时偿债支付能力。

　　4.4加强对抵押物的管理

个人住房贷款借款人一般以购买的住房作为抵押物向盘锦分行进行抵押来获取个人住房贷款[22]。当借款人逾期偿还或无法偿还个人住房贷款时盘锦分行就会以借款人抵押的住房进行拍卖处理，通过拍卖所得来弥补盘锦分行的损失。所以盘锦分行必须对借款人抵押物的合法性进行严格的审查加以防范。

盘锦分行必须严格审查借款人抵押物的合法性，因为一旦借款人无法偿还贷款时盘锦分行就需要对借款人的抵押物进行拍卖。如果借款人的抵押物是不合法的就会无法进行拍卖，盘锦分行就会产生巨大的损失。盘锦分行要严格审核借款人抵押物的所有权，在拍卖抵押物是会出现二次抵押或者出现借款人与其他人共同拥有房产的问题。这会给盘锦分行的拍卖活动带来困难，盘锦分行对借款人抵押物进行拍卖师对抵押物的价值不能高估也不能低估需要做到公平公正，要结合抵押物市场平均价值进行评估。对于市场价值变化幅度较大借款人抵押物应该实时关注，一旦抵押物的价值出现大幅度变动需要及时进行处理。

　　结论

个人住房贷款的发展与我国的居民消费与经济是息息相关的，一方面个人住房贷款的发放满足了我国居民的消费需求，另一方面满足了商业银行的资产结构性调整也增加了商业银行的盈利收入。但是随着经济与技术的发展各种风险暴露出来影响着商业银行对个人住房贷款的回收。

本次论文以中国银行股份有限公司盘锦分行为例，分析出盘锦分行个人住房贷款业务中所存在四个主要风险，分别是个人信用风险、开发商带来的风险、银行自身操作带来的风险与流动性风险、抵押物带来的风险。根据这四种风险提出相应的风险防范措施以及改进方法通过完善个人信用制度、加强对房地产开发商与开发项目的审查与借款人抵押物的审查，同时对银行内部也需要进行管控，完善内部管理体制、加强流动性风险的管控。希望这些防范措施以及建议能够对盘锦分行的个人住房贷款的风险管理起到有益的帮助，能够让个人住房贷款不仅仅在盘锦地区也能够在全国范围内健康持续的发展下去。

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　　致谢

在这次毕业设计中，我要衷心感谢我的导师蔡苗苗老师。在论文的完成期间，老师在帮助我确定选题、梳理研究思路、成文修改方面，给予了我大量宝贵的帮助与指导，对我的学业和论文研究工作的完成倾注了很多时间与精力，从老师严谨的治学态度、渊博的知识和深厚的修养与积淀中我学到了很多，也感触良多。在此我要向老师致以最衷心的感谢和深深的敬意！

在四年的大学学习生活中，得到了许多任课老师和辅导员老师的帮助与教导，感谢各位老师的教导与辛勤付出!感谢一起学习的同学们，有你们的陪伴与帮助让我的大学生活愉快而充实，感谢相遇！随着论文的完成，大学生活亦将随之结束，新的旅程随之开启，在以后的路途中我将谨记老师对我的教诲，牢记朋友同学对我帮助和支持，不停步、不歇桨。衷心地感谢在百忙中抽出时间评阅论文和参加毕业答辩的各位专家！