论商品房买卖中买受人权益的保护制度

　　摘要：随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房这种特殊的商品在人们生活消费中的地位日渐重要。但在买房过程中由于买方的自我保护意识比较薄弱，而且法律上对买方权益的保护却有很大的不足，造成了买方的利益得不到应有的保护，甚至受到更加不公平的待遇。商品房市场交易中主要是商品房现售和预售两种方式，但是由于市场体制的不完善，商品房交易中出现了很多违法、违规的现象，因此对商品房体系的完善迫在眉睫，让商品房交易市场健康、稳定的发展。本文从民法的角度解释商品房买卖中买受人的涵义、性质以及如何保护买受人的利益。法律对商品房买受人的人权益保护大多规定在《消费者权益保护》中，最高法院的司法解释对销售者的违法行作了惩罚性赔偿规定，加大了惩罚力度。只有如此才可让商品房买卖市场更加公平、公正，让法律更有效的保护买受人的合法利益。

　　关键词：买方的权益；卖方的义务；保护制度；请求权

　　国家经济在不断发展的同时我国的房地产行业的经济也随之提高，住房制度变革也随之深入民心，商品房作为特殊商品在人们日常生活消费中的地位逐渐提高。现实生活中人们在购买商品房时,由于法律意识的薄弱其合法的权益往往会受到损害。如:商品房的质量得不到保证、房地产公司将商品房一屋几卖、房子出卖后不过户或者不办理房产证手续等等此种问题比比皆是。出现这样的问题原因在于我国现行法律对购房者的利益制度的保护不全面，而且相关的法律和制度对房地产商品房买卖体系的规定都不完善。民法、行政法等相关法律不能很好的对购房的利益进行有力保护，这一状况不仅侵害了消费者的最基本生存利益,而且不利于房地产业的健康发展和城镇住房制度改革的不断深化，加强对购房者的保护，完善相关的法律法规迫在眉睫。出于对这个问题的考虑这篇论文从几个方面介绍了商品房买卖中消费者的合法利益的保护。首先，此论文介绍了商品房买卖合同的概念及特征，在商品房买卖中双方会签订一份合同来确定买卖交易成立;其次，介绍了商品房买卖中存在哪些问题，这些问题是由什么样的原因导致的;再次，我国法律对购房者的利益是如何保护及对房地产不良行为的惩罚制度；最后，从消费者自身、法律制度、XX的干预等不同的角度来加强对消费者合法权益的保护，使国家的房地产制度不断的健康发展。

　　商品房买卖分商品房现售和商品房预售。商品房预售通常被称为“卖楼花”。在我国发源于香港,为香港立信置业公司于1954设立的一种“分层售卖、分期付款,,的房地产经销方式。当时,该公司先将楼盘估定价格开工建造时便予以分层、分间、分室地出售给购房大众,并采取分期付款方式,由房者于订约或开工建造时先支付价款的10%作为首期,待楼盘建成一半时再支10%,当房屋建成时则支付剩余的80%。由于此种销售方式是将楼盘“拆零砸碎”、分间分室、分期分批地售于购房者,形如落花片片,故为香港人形象地称为“楼花”[1]。

　　1.预售楼盘多重抵押问题

　　商品房的建设是一个重大的项目往往需要巨大的资金才能把建筑物如期完工，因此开发商在建设过程中会将楼盘抵押给银行以获取贷款。抵押是债权人把钱借给债务人但担心债务人不如期偿还而要求债务人将自己的财产或第三人的财产以不转移占有的方式提供给债权人，履行期届满时债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人就债务人之前提供的抵押物可以变卖后依法优先受偿[8]。房地产项目的建成需要较长的时间，从规划到审批、建设、完工，投资和收入的运转过程漫长，在建设中开发商的为了如期的实建通常会将土地使用权抵押给银行以换取贷款，这是一重抵押。在项目建设的过程中开发商将项目放给承包方，双方会约定以所建房屋为抵押物，在建筑物建成后开发商不支付工程款时，承包方有权先以所建的房屋拍卖优先受偿，这就形成了二重的抵押。买方与卖方签订买卖合同后就需要交付房款，房款的数目一般比较大平常的家庭并不能支付这么高的费用，买方会利用所买的房子去向银行抵押而换取贷款，这是三重抵押。一栋房屋在建设时经常会设定多重抵押，当其中某一环节发生纠纷时，房屋的所有权就很难如期的回归到买方的手中，商品房的多重抵押不利于保障购房者的利益。

　　2.一房多卖问题

　　我国物权法规定无论是动产还是不动产物都实行一物一权原则，一个物的所有者只有一个。《物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转变、消灭，应依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定除外”。房屋的所有权在办理过户登记后所有权才转移，未经登记即使房屋已交付所有权也不转移。如卖方将一栋房屋出卖给A，双方只签订了商品房买卖合同但未交付房屋也未办理登记，几天后销售者又将该房屋出售给B,签订买卖合同并交付了房屋但未办理登记，之后卖方又将该房卖给了C,未交付房屋但办理了过户登记。这个案例中销售者将同一栋房屋进行了三卖，三份买卖合同均有效，但房屋的所有权只能归C，A和B只能找卖方要求承担违约责任或侵权责任。

　　商品房买卖合同一般是定式合同,但允许当事人添加条款或对已有条款进行修改,开发商往往利用预购人对建筑和法律知识的欠缺,在合同中添加免除或减小自身责任的条款,如免除延期交房的责任、扩大不可抗力的范围,缩短房屋的保修期等。

　　工程超期,不按合同约定时间交付房屋,甚至一房多卖,购房者取得所购房屋,有的比合同约定晚一两年,甚至更长。有的经营者将工程款挪作他用,致使在建房屋成“烂尾楼”,有的经营者在没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的情况下,违章建筑并非法出售商品房,预购人所购房屋无法办理房屋所有权证和国有土地使用证有的经营者在集体所有的土地上开发建设商品房,预购人购买后根本领不到产权证书,更有的经营者将己设定抵押担保的房屋出售,预购人购买后却被法院强制橱于,权益受到重大损害。

　　房屋质量的好坏,直接关系到消费者居住环境的改善和生命、财产的安全。因此,房屋质量一向是消费者购买房产时关注的重中之重。但是,有些不法开发商在开发过程中,为了达到牟取暴利的目的,置广大消费者的生命、财产安全于不顾,盲目改动规划设计,大量侧月劣质建材,施工中偷工减料,致使开发的房屋问题百出地基下沉、墙体裂缝、大梁开裂、内外渗水等等,存在极大的安全隐患,严重的侵犯了消费者的安全权。一些隐蔽工程中的缺陷可能在居住若干后才能表露出来。这使得预购人在发现预售人违约后往往很难得到有效的救济。

　　1.知情权

　　《消费者权益保护法》明确规定了消费者在购买商品或接受服务时享有充分的知情权，有权知道自己所购买的商品自身的实际情况，销售者应如实的提供信息[3]。买方与卖方比起来出于弱势地位，由于买方自身的法律意识薄弱和对商品房了解不多导致购房时经常被骗。因此消费者在购买商品房时有权知道这个房屋的基本情况，如房屋的地址、房价、室内和室外面积、房屋结构、房地产开发商是否取得了销售许可证等等情况，充分的保证消费者的利益。

　　2.合理请求退房权

　　根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买方。《商品房销售管理办法》第二十条规定套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款

　　（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　3.住宅安全权

　　房屋是每个人的港湾，是全家人生活和生存的地方，是一个家的出发点也是归宿点，现实生活中有些房地产开发商为了利益而采用不合法的做法使新房成为了危房。安全权包括人身安全权和财产安全权，房地产开发商在出售房屋时要保证买方购买的房屋符合国家规定的标准。卖方在出卖商品房时应保证出卖的房屋不得危害买方的人身和财产安全，当房屋出现危害或质量不合格时应及时的向购房者作出说明和明确的警示。现实生活中开发商一般出售的房屋是预售房，买方只能看到样品房并不知道实际的商品房是怎么的情况，因此卖方应把房屋的实际情况在出售时告知买方，同时还应保证买方现在看到的样品房应于实际建设出来的房屋面积、位置、楼层相一致。

　　消费者在购买商品时主要会考虑以下几个方面：价格、生产日期、质量、外观，因此在购房时消费者主要考虑的是此房的质量符不符合相关的标准。能不能很好的保证人生和财产安全。房屋倒塌的同时更让我们想到了这样的房屋到底适不适合居住，因此质量问题近年来越来越引起社会关注。买方是商品房最终的所有者，商品房的质量问题与购房者的人生和财产息息相关。但在现实生活中由于各种原因使商品房的质量得不到保证，损害了买方的人身和财产健康。

　　第一，建筑的结构设计本身就存在隐患。开发商为了大量的修房屋有时会在不适宜修建筑物的地方选一块地皮，如在沼泽地或者桥的两边，导致修好的房子达不到国家的检验标准[4]。

　　第二，施工单位不具备相应的资质等级。随着房地产行业的发展，开发商在各个城市开始大势的修建房屋，因此施工单位也随之增多，无论是否有资质都组成一个施工单位，最终形成无相应资质的施工单位来承包修理商品房。施工单位在施工过程中为了节约成本偷工减料、使用低标准的建材、设计的图纸不规范导致建设的房屋不达标。

　　第三，监管不到位。建筑物的修建过程中需要质监局的监管，保证房屋的质量符合业主的人身和财产安全，可现实生活中有的施工单位、开发商虚报材料欺骗质监局蒙混过关，甚至有的质监局人员受贿后与开发商串通好以不合格建筑物充当合格建筑物，这样既损害了国家利益也损害了买方的利益。

　　4.自主选择权

　　《消费者权益保护法》规定消费者可以根据自己的需要选择商品和服务，销售者不可以强制消费者接受服务。一是有权自主选择商品或服务的经营者;二是有权自主选择商品品种或服务方式;三是有权自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务[5]。买方有权自主选择买不买房，买什么样的房，房子的大小、地段、结构都可以自主选择等，对卖方可以自主选择，可以对商品房进行多方位的比较、鉴别

　　5.所有权变更

　　房屋作为不动产只有在登记后所有权才发生转移，未经登记即使将房屋交给了买方所有权也没转移，卖方仍然是房屋的所有人，卖方应在房屋出售后60日内带着相关的材料同买方共同一起到房地产行政主管部门办理房屋权属登记[6]。根据房随地走地随房走的原则，商品房对应的土地使用权也随之一并转移，房地产开发企业应当协助商品房买方办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　6.买受人的基本义务

　　（1）按合同约定的时间、地点和方式交付房款，由于房款数目比较大双方当事人可以约定交付的方式是一次性交付还是分期付款，如果合同没有规定的应一次性交付。

　　（2）按合同规定的时间和方法买方接收房屋，接受房屋之后双方带着相应资料及时到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税、领取房产证，并实际接收房屋。（二）卖方承担的基本义务

　　1.按照合同约定的数量、面积、日期交付房屋

　　买房时双方会对房屋的面积、地理位置、交付时间进行详细约定，因此卖方应该按照双方当事人之间的约定来履行合同，在指定的日期内交付符合合同规定的面积或间数的房屋给买方，否则就承担相应的违约或侵权责任。卖方交付房屋的，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》[7]。现实中房屋是否交付以交付商品房钥匙为准，如买受人接受房屋后，又以卖方没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件的，法院一般不会支持。所以作为买方在接收房屋时最好要求卖方出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。

　　2.房地产销售方保证房屋质量

　　房地产公司应该保证交付给买方的房屋应符合法律的规定和购买合同中双方当事人的约定，保证交付的房屋不侵害买方的人生和财产安全。

　　3.办理过户登记并转移房屋的所有权

　　开发商将房屋完工后交付给买方其房屋的所有权并未转移，商品房是不动产其所有权的转移方式是登记，只有卖方将房屋过户给买方后房屋所有权才转移。但房屋的风险承担自交付时转移，交付前由卖方承担房屋的风险，交付后由买方承担风险。

　　房屋预告登记是为了保全将来房屋物权变动而损害买房人的利益而做的登记。现实生活中销售者将房屋出卖给买方后为了获得更高的利益可能将该房再出售给第三方，或者以该房办理抵押登记借取金钱，预告登记制度可以更好的保护购房者的利益。克服商品房预售备案制度的缺陷，促进房地产业市场的健康发展。如在商品房预售中，买方可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后具有如下效力：第一，保全权利的效力。预告登记后卖方不可以随意的处分房屋，卖方未经买方同意将房屋进行出卖或抵押的不发生物权效力。第二，预警的效力。进行预告登记后第三人不得无视预告登记保全权的存在，进行登记后卖方将房屋再次出售给第三人时，第三人不得以自己不知道对方已经预告登记了来进行抗辩，此时就可以提醒第三方买房时谨慎，从而避免盲目地进行交易，预告登记制度的意义在于解决所有权保护中买方支付房款后所有权得不到保护的问题。

　　第一，修改《消费者权益保护法》。消费者权益保护法对消费者的保护主要是体现在食品，商品，服务上。而消法对消费者购房问题上的保护并无太多的规定，这是法律的一大缺陷。并且商品房买卖问题是否属于消法的保护在现实生活中还存在很大的争议，有人认为商品房属于商品的一种特殊产品应该属于消法来管理，而有人认为商品房应该有属于自己的法律法规万恶不依附于消法。因此，我认为商品房买卖应该纳入消法，修改消法使其加强对商品房买卖的管理，商品房买卖中买方也属于消费者。

　　第二，民法上对销售者的惩罚性赔偿规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买方在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，卖方应当承担违约责任[9]：

　　（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第三，行政法上的规定。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的裁定中止诉讼[10]。因基础关系的定性决定者房屋登记行为的存废，原告起诉房屋登记行为时，对作为基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为有异议的应先解决民事纠纷，行政案件暂不立案。

　　第四，制定单行法规。目前缺少对商品房销售这块自已的法规，只有少数规定在商品房销售办法和消费者权益保护法中，对买方的权益并无相关法律作出明确的规定，因此全国人大常委会可以制定相应的法律，地方XX可以根据相关规定制定严于中央的法规。

　　第一，事前监督。建立严格的审查制度，开发商在建房之前需要取得相关的许可证，房地产开发商在申请许可证时应按照严格的程序提交申请材料，不得通过不法手段取得许可证或者提供虚假的材料给XX，XX在收到房地产开发商提交的材料后应在规定的时间内对提供的材料进行严格的考察，要建立和完善对商品房开发企业是否具备建设和预售资格，许可证和建设工程规划许可证的发放制度严格掌控商品房预售条件符合相关条件的准发许可证，发证人员不得与房地产商相互勾结损害消费者和国家的利益。

　　第二，事中监督。施工单位在施工时必须按照事先通过的图纸、方案在规定的时间、地点进行施工，所购买的建筑材料也必须符合相关的规定，施工方不得偷工减料以不合格建筑材料来充当合格材料。因此，XX在施工方施工过程中应定期在施工地去检查、观察施工情况。

　　第三，事后监督。建筑物完工后销售前需要交给质检部门检查是否合格，若合格才可以取得商品房销售许可证，在取得许可证后销售商才可以出卖房屋，商品房不合格时是不能出卖给买方使用[11]。

　　在施工、销售过程中施工方和卖方为了获得更多的利益通常会做出一些违法行为来损害消费者的合法利益，如施工方偷工减料、任意修改图纸或者销售者采用欺诈的手段来骗取买方购买房屋。目前我国对侵害房地产消费者权益的案件主要适用的法律仍是《合同法》等民事法律及房地产相关的法律法规，并非直接适用《消费者权益保护法》[12]。《商品房买卖合同司法解释》规定了商品房买卖中卖方的惩罚性赔偿，规定具有以下情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买方可以请求解除合同、返还已付商品房价款和利息、赔偿损失，并可以请求卖方承担不超过已付价款的一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人。

　　各级人民XX应该重视加强对商品房买卖方面的法制宣传，因为买方由于生活习惯、文化水平、法律意思等长期处于弱势地位，难于与强势的销售者抗衡，而卖方又往往懂一点法律喜欢钻法律空子，这就更使得买方完全处于弱势，买方不仅要学法、知法、懂法更要学会在生活中用法，学会运用法律手段来维护自己的合法权益。买方在购房前应了解开发商的营业执照、企业形象、规模、财务状况等情况。在购房前销售者可以先咨询有关了解这方面问题的专家，向他们询问购房应注意哪些细节以及如何看这个建筑物是否合格及质量是否达标。签订合同时仔细阅读合同的条款，不懂的应要求卖方详细解析清楚或咨询律师。

　　该论文从商品房买卖的概念、特征、法律规定、现状以及如何完善商品房买卖制度等方面来描述了消费者权益应如何保障。商品房销售制度对我国房地产产业的迅速发展有着重要的意义，房地产产业健康发展是我国的宗旨。但房地产行业还存在一些缺陷，我们应该完善现有的法律法规来健全我国商品房销售制度。XX加大对销售市场的监管，让房地产交易在阳光下运行，保证每一次的交易都是公平、公开、公正的。完善商品房预告登记制度和抵押制度，并在消费者权益受到侵害时给予及时有效得救助，切实保障商品房买方的合法利益。

　　参考文献

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　　[4]王一黎,商品房买卖中买方权益之法律保护探讨.[D].上海：华东政法学院,2013.

　　[5]XXXX委员会,中华人民共和国消费者权益保护法,2014.01.01

　　[6]XXXX,中华人民共和国物权法,2015.10.01

　　[7]李素珍、张建,论我国商品房买卖中消费者权益的保护.[C].北京化工大学学报,2014

　　[8]马雯艳,商品房销售合同和预售房抵押[C].华东师范大学,2012

　　[9]审判委员会第1267次会议通过.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,2013.6.1

　　[10]季宏,最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定.2014.06

　　[11]杨军锋,商品房预售中买受人利益保护若干问题研究[C],2015.06.01

　　[12]刘加述,商品房销售法律问题研究.[D].重庆：西南政法大学,2014.