商业银行个人房贷的风险分析与对策

　　内容摘要：近几年，随着城市化进程的加快和居民收入的提高，我国居民对住房的需求日趋旺盛，居民个人住房消费市场非常活跃。个人住房抵押贷款已经成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展也起着至关重要的作用，同时，商业银行也将个人贷款视作一项优质资产和重要的利润增长点。然而近年来银行实际运作情况表明：个人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷款风险正在日益增加。随着我国房地产市场的持续火爆，国家采取了一系列的宏观调控措施，抑制房地产市场的过度投机，面对新环境、新问题，本文对当前我国商业银行个人房贷业务的风险状况进行了分析,并提出了风险防范的对策。

　　关键词：个人住房贷款；商业银行；风险防范；对策

　　住房是人们的基本生活保障．改善住房条件关系到人们生活质量的提高．因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。2011年以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，XX对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。

　　个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款；住房公积金贷款是政策性个人住房贷款．一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供；个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款；个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

　　个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：1．贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大，期限较长，通常为10—20年，最长可达30年；2．贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；3．偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息；4．一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难。

　　个人住房抵押贷款又称住房消费信贷，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。自1998年以来，随着住房制度改革的深化和居民住房需求的增长，我国个人住房抵押贷款业务得到迅速的发展,因其具有收益稳定、风险低等特点，在满足居民个人住房需求的同时，也在商业银行调整信贷结构、增加经营利润和降低整体风险等方面发挥了积极的作用。2009年全年所有金融机构个人消费性住房贷款累计新增14万亿元，年末余额同比增长47.9%，增速比2008年末加快37.4个百分点。根据人民银行公布的2010年上半年金融统计数据报告：2010年一季度的增量6021.5亿元，第二季度住户中长期消费性贷款比第一季度住户中长期消费性贷款增加4648.43亿元。一直以来我国商业银行个人住房抵押贷款呈现出较高的增长态势（见表1），我国的四大国有银行个人住房贷款金额占银行贷款总额的比重也呈现出增高的趋势（见表2）。

　　有关调查显示目前我国上市商业银行个人住房抵押贷款业务占个人贷款业务的比重较高。个人住房抵押贷款占银行贷款总额的比重都在10%—20%之间。如此高比重的个人住房抵押贷款业务,使得房地产市场波动的风险将会引致商业银行的经营风险,进而会对商业银行的资产质量、财务状况和经营业绩产生不利的影响。

　　个人住房抵押贷款风险指因借款人不能按时还贷付息给银行带来的经济损失的可能性，即商业银行或其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。随着时间的推移,我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。我国商业银行个人住房贷款所面临主要风险可以分为以下几个方面。

　　1.利率的风险

　　由于贷款的对象为个人，利率定高了，会加重居民负担，减少贷款要求。目前我国个人住房贷款利率相对稳定，只有在国家调整利率时，才作相应的调整（见表3）。当利率上调时，借款人每期承担的还款额增加，违约率将大大增加增减幅度约为10%，从而影响贷款发放银行的资产质量。当利率下调时，借款人再筹资成本也相应降低，对于一个理性的个人来说必然会提前偿付贷款，我们称作为提前还款风险。提前还款会给银行的资产和负债结构造成影响，对银行的盈利造成损失，据不完全统计，会造成盈利总额0.2%的损失，对于贷款总额很大的银行来说，也是一笔巨大的损失。

　　根据央行《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房贷款期限在1年以内的，实行合同利率，如果法定利率调整，不分段计息；1年以上贷款如果法定利率调整，于次年初开始按相应利率档次执行新的利率规定。商业银行按揭贷款最长期限为20年，利率的调整和波动无疑会影响到银行和贷款人的现金流量。从整体上看我国目前各类贷款的利率仍处于历史偏低水平，随着利率市场化进程的加快和国内经济的发展走势分析，今后一段时期利率上行的趋势不可避免，由于贷款利率调整的滞后性，银行势必会遭受利率损失。此外，由于现阶段国内商业银行的主要收入仍来自利息收入，所以利率的调整将无疑对银行的经营和收益会产生重大的影响，同时，也会引起利率期限结构的变化，利差的变化更加难以把握。

　　2.流动性风险

　　根据国际经验，银行的资产负债在期限和规模结构上要保持相对的平衡，并且中长期贷款在银行资产中所占比例越高，对银行的资金流动影响越大，而住房贷款如果达到银行全部贷款的30%左右就有可能对银行的资金流动性带来严重威胁。商业银行流动性风险，是指银行无力为负愤的减少或资产的增加提供融资．即当流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够资金，从而影响其盈利水平，给生存带来威胁的可能性。它表现为：①信贷资金严重不足，根本无法满足借款人的需求；②投资业务萎缩，且不能以有效的主动性负债解决资金来源；③资产变现能力和准备金置换效率极差，不能及时满足存款人的提现要求，甚至形成挤兑；④在市场条件极为不利情况下．被迫低价出卖资产或高价购买债务。目前从国内商业银行的资产负债结构上看，短期存款构成了银行信贷资金的主要来源，据统计短期存款占到了银行负债规模的70%以上，活期存款的存款期限一般仅为几个月，最长不超过一年的时间，而中长期个人住房贷款在住房消费贷款中却占据了相当大的比例，目前我国商业银行个人住房贷款的期限大部分在10年以上，最长期限甚至达到了30年，由此形成中长期贷款却没有与之期限相匹配的资金来源作支撑，在一定程度上导致了资产负债期限结构的严重失衡。

　　1.来自贷款人

　　国际上通常用房价收入比来衡量一个地区居民对住房支出的承受能力。根据房价收入比定义，房价收入比为市场上销售的按套计算的全部房屋价格（包括新房和二手房）的中值，与居民家庭收入的中值的比率。从房价收入比角度进行分析，世界银行认为，合理的房价与收入之比是5∶1，联合国的标准是3∶1。而我国情况以北京为例计算，以2007年1～4月份北京城镇居民可支配收入计算，北京的房价收入比已经达到16.47∶1。房价收入比偏高，造成居民还贷压力加大。同时，在我国进入加息周期以来，央行多次提高贷款利息，特别是2007年已先后加息6次，目前贷款购房者的负担在日趋加重。而我国绝大部分房贷为浮动利率贷款，利率的频繁调高导致借款人还款负担越来越重，商业银行个贷的风险也越来越大（见表4）。

　　2.来自房地产开发商

　　第一种是房地产开发商经营风险。房地产开发投资与银行信贷资金存在较高的关联度，开发商的管理和经营一旦出现风险，必然会严重影响商业银行房地产信贷资金的安全乃至整个银行体系的稳健运行。此外，在未正式办理抵押登记手续前，开发商一般要为借款承担阶段性保证责任，有时银行还会要求开发商承担回购责任，开发商的经营风险和信用风险也对商业银行个人住房贷款的安全构成严重的威胁。

　　第二种是虚假按揭的风险。一方面，相对于一般的工商行业，房地产行业属于典型的资金密集型的行业。鉴于房地产开发贷款风险相对较高，央行规定商业银行房地产开发贷款余额占总贷款余额比不得超过30%。而与此是成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重迅速扩大且享有利率的优惠政策，因而一些资金实力有限、资信状况较差的开发商和中介机构在资金困难、楼盘销售不畅时，为缓解资金压力便会采取假购房者、高报价、虚假交易、重复按揭等手法大量套取银行信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，由于银行个人住房贷款利率低、周期长，有的购房者利用银行与借款人信息不对称的空子，在不同的银行按揭贷款，在一定程度上增大了银行贷款风险。虚假按揭具有批量作案、批量爆发、处置难度大的特点，近年来己经成为威胁商业银行住房消费贷款安全的一个极其严重的问题。

　　3.社会信用环境和信用体系不健全的风险

　　虽然我国的个人征信系统已经全国联网，个人信用环境已经大为改观，但当前各地的信用体系发展不平衡。上海、深圳等经济较发达的地区，信用体系建设较好，人们的信用观念也较强。而在广大的中西部地区，信用体系建设还是非常落后，人们诚实守信的观念淡薄，逃废银行债务的现象比较严重。同时，人们收入证明等资信状况的真实性也不可靠，往往是为了取得相应额度的贷款，而倒推开出的证明，其可信度大打折扣。社会信用环境和信用体系的不健全，也给商业银行的个人住房贷款业务带来了较大的风险。

　　1.银行内部人员的操作风险和道德风险

　　个人住房贷款业务流程长、环节多，稍有不慎，造成操作失误，就可能给银行带来风险。尤其是国有商业银行，网点众多，人员也是良莠不齐，无法保证所有操作的准确性，因此容易产生操作风险。同时，由于国有商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任认定和处罚的力度不够，使得客户经理在具体业务办理过程中，没能尽职尽责，从而产生道德风险的现象时有发生。如，许多“假个贷”的发生，都与客户经理贷前调查不尽责，没有做到面谈面签有关，最终导致个贷资产的损失。

　　2.银行同业间恶性竞争的风险

　　个人住房贷款，一直被各家银行视为最优质的信贷资产，而受到大力追捧。几乎各个商业银行，包括国有大型银行和中小商业银行都制定有力的措施，促进个贷业务的发展。商业银行之间，有时为了提高竞争力，不得不向开发商或客户做出让步，相应提高了自身的贷款风险。

　　个人住房贷款的风险伴随着业务发展而无处不在，尤其是在当前经济环境复杂多变，市场竞争日趋激烈的情况下，对风险的主动研究、提早认知，是防范风险的前提和基础。因此，商业银行应当认真做好以下几个方面风险的研究和认知:一是宏观经济周期性变动的风险。包括对宏观经济走势、房地产市场走势以及利率走势的分析和预测，分析其对商业银行个贷发展、资产质量所带来的影响，及时采取应对措施。二是个人住房贷款办理的各个环节的风险。包括贷前调查、资料审核、贷款审批、抵押登记、发放回收等各个环节，及时预警，堵塞漏洞。三是法律法规变动的风险。个人住房贷款涉及合同法、担保法、物权法等许多法律法规，各类法律法规的变化都可能引起个人住房贷款风险状况的改变。因此各家商业银行应当由专业的法律研究工作人员，对各类法律法规的变动，司法解释的变化进行研究，主动认知其中的风险变化。

　　实施重要风险事项的事前规避策略，是从源头上防范建设银行个人住房贷款风险的关键。从当前来看，主要应当从四个方面来规避风险。一是规避重点区域的风险。近年来，我国各地区房价上涨情况不一，有的地区房价平稳上涨，而有的地区房价上涨过快，严重脱离其实际价值。商业银行应当在认真研究分析的基础上，加强对房价上涨过快地区的个人住房贷款发放的控制，规避房价回落可能给个人住房贷款带来的风险。二是规避重点合作方的风险。对于房地产开发商、各类中介机构等个人住房贷款的主要合作方，商业银行都应当对其资质、信用程度等进行严格审查，建立准入制和黑名单制，凡是列入黑名单的，坚决规避。三是规避不良借款人的风险。优质的借款人是贷款偿还的根本保证，对于有不良还款记录、诚信意识差的借款人也要进行规避，不给其套取银行贷款的机会。

　　要降低个人住房贷款的风险，重点是从银行内部挖潜，建立和完善一系列风险防范的制度安排。一是完善内部的治理约束机制，降低工作失误和道德风险。通过进一步健全风险管理组织架构，明确部门职能，分清部门、人员的职责，真正建立违规人员的责任追究制度。使得因道德风险或工作失误，而使银行产生风险、造成损失的人员，受到相应的惩罚。在全行建立起良好的风险管理文化和风险防范意识。二是坚持风险防控的基本原则，守住底线，不能因同业之间的竞争就任意降低贷款门槛，要以效率和服务赢得客户的满意。三是实行电子化审批模式，推进个贷评分卡项目的开展，降低信贷审批风险，提高审批效率。

　　个人住房贷款的风险是不可能完全避免的，不良贷款的产生也是一种必然现象。当不良贷款产生时，就应当考虑实行有效的个贷风险化解策略，将风险降到最低。一是进一步健全标准化的催收流程，提高对不良贷款催收、起诉和抵押资产拍卖的效率。二是实施个人住房不良贷款的集中管理和集中经营。通过专业化的集中运作，提高不良资产的处置效率，扩大回收率。三是组建个人住房不良贷款的专业化催收队伍。

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