浅谈普通“一房二卖”的法律适用

　　摘要：“一房二卖”是近几年来出现的关于房地产买卖的法律问题。特别是普通“一房二卖”合同的法律效力问题更值得我们探讨。普通“一房二卖”是一个较为复杂的问题，主要是指非房地产开发企业的民事主体之间的房屋买卖，涉及到的法律和行政领域的知识颇多。本文着重讨论普通“一房二卖”前后两个合同的法律效力是否一致，出卖人该承担什么样的法律责任，以及普通“一房二卖”的行为是否适用《消费者权益保护法》中关于惩罚性赔偿责任的规定。文中对未得到房产的买受人的法律救济进行了分析，并对相关法律的适用提出了看法和建议。

　　关键词：一房二卖；合同效力；惩罚

　　近些年，随着中国城市发展的急剧加快，拆迁居民的增多，促进了中国二手房交易和房地产价格的持续攀升。受经济利益的驱使，在二手房交易过程中“一房二卖”的现象急剧增多。在这里我对“一房二卖”所涉及的法律制度做一下探讨。“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。我国为什么会出现“一房二卖”或“一房多卖”的现象呢？原因有很多，但主要原因是由于我国的住房体制造成的。我国住房体制改革以前，居民的住房大多是租住公房或者是单位分配给职工的住房，其所有权属于国家或者集体所有。私房的拥有量很少，所以房屋的买卖交易量很小。但随着住房体制改革，我国的住房向着私有化发展。特别是近几年来，随着我国房价的不断提高，不少人为牟取更高的经济利益，将自己所拥有的商品房“一房二卖”甚至“一房多卖”。“一房二卖”的问题日益突出，其所带来的法律问题也值得我们深思。

　　我在这里要探讨的是普通“一房二卖”，而不是房地产企业的商品房重复销售。这两个概念看起来似乎相似，都是出卖人把作为合同标的物的同一所房子买给两个以上的买受人，但是两者之间是有区别的。首先是主体之间的区别。商品房重复销售的出卖人主体一方是具有商品房开发资质的房地产开发企业和与房地产开发企业订立包销合同的房地产中介服务机构，买受人一方可以是公民或者其他企业法人。而我们在这里所说的普通“一房二卖”的主体双方都是非房地产开发企业或是与房地产开发企业订立包销合同的房地产中介服务机构。其中包括公民个人之间，非房地产开发企业法人之间的房屋买卖。

　　其次是适用的法律不同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。而普通“一房二卖”不能引用该《商品房司法解释》，因为该司法解释针对的主体是房地产开发企业和与房地产开发企业订立包销合同的房地产中介服务机构。所以普通“一房二卖”需要从其他的法律上寻找解决的方法。

　　原先，很多人认为同一所房屋，已经办理了房产过户登记手续的买卖行为有效，而没有登记的买卖房屋行为无效。或者是先签订的买卖合同有效，而后签订的合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着我们对“一房二卖”行为的判断，甚至我们的法官在判案时也采用上述的法理。虽然最高人民法院在《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对“一房二卖”的问题做出过类似的规定，但是针对的主体还是房地产开发企业。而我个人认为对普通“一房二卖”的处理应该适用《中华人民共和国合同法》和《民法通则》的相关规定。

　　1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记

　　在这种情况下我个人认为前后两个买卖合同都是有效的。因为根据《中华人民共和国合同法》第四十四的条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。从以上条款来看法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为合同生效性登记，就是说房屋买卖合同生效不以房屋登记为要件。第二个买卖合同虽然没有办理过户登记，但是并未影响其效力。因此说两个房屋买卖合同均属有效。

　　2、物权与债权的区别

　　因为成立在前的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。第一个买受人因其债权已经得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。而第二个买受人享有的是房从屋买卖合同中产生的债权请求权。物权行为与债权行为有着本质的区别，引起不同的法律后果。

　　物权是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。物权作为绝对权和“对世权”其权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。而物权的权利人无须借助于他人的行为就能够行使自己的权利。物权具有排他性，这种排他性一方面是指物权具有不容他人侵犯的性质，另一方面是指物权可以产生优先权、追及权和物上请求权的效力。

　　而债权的内容与物权相反，债权人一般不是支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定行为。债权的排他性是有一定限制的，债权没有像物权那样可以产生优先权等效力。因此第二个买受人享有的对标的物房屋的债权是不能对抗第一个买受人对该房屋的物权。所以第二个合同的买受人不能主张对房屋拥有所有权。

　　3、处理方法

　　第二个买受人所享有的债权请求权对作为买卖标的物的房屋本身无直接支配及排他的效力，即使已占有买卖标的物，但因为该房屋所有权已经经过登记移转于第一个买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，所以应负返还房屋的义务。

　　但是第二个买受人签订的合同同样是有效的。我们前面已经说过，我国法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为合同生效性登记，因此第二个合同的效力可以是肯定的。可是由于房屋已经过户给第一个买受人，合同的履行已经是不可能的了。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务，买受人可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定让出卖人承担违约赔偿责任。

　　1.在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权

　　第一个买卖合同签订后因为没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权，如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而所以未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。普通“一房二卖”案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。

　　2、合同履行的处理方法

　　如此看来，前后两个房屋买卖合同都是有效的。但由于其标的物是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。房屋买卖合同中买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。故就前后两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后顺序来确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届满日的先后，确认履行期限先届满的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一个合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人行使登记请求权的优先权。登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。而对于第二个买卖合同，买受人可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定让出卖人承担违约赔偿责任。这种处理方法也符合民法上的公平原则。

　　1、普通“一房二卖”的房屋买卖合同的双方能否被认定为是消费者与经营者的关系

　　依据《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”普通“一房二卖”中的买受人是否享受此条款？很多人都认为买受人不是消费者，不能享受此条款，但对此我有不同的看法。

　　首先根据《消费者权益保护法》的定义，消费者的概念应该是：（1）购买商品或者接受服务的人（2）购买商品或者接受服务不是以盈利为目的（3）指购买商品或者接受服务的自然人。根据上述的定义，非自然人不能成为《消费者权益保护法》所称的消费者。事实上，购房人买房的目的是多种多样的。有的是为了居住，但也有的是为了出租赚钱而不属于消费。另外，消费者一般认为只能是自然人，而购房人却有可能是法人或非法人组织。综上所述，如果普通“一房二卖”中的买受人不是自然人而是法人或非法人组织或者买房的目的是为了赚钱赢利，而出卖人一方是个人的话，则不能称买受人为消费者。

　　但从另外一个方面来看，如果合同中的出卖人一方不是个人，而是具有法人性质的公司企业（不包括房地产开发企业），如房屋中介公司（不包括与房地产开发企业订立包销合同的房地产中介服务机构）等。因为现在房屋中介公司的业务范围内包括了房屋买卖的项目。如有的房屋中介公司把私人的房屋买过来，然后再转手卖给其他的买受人来赚取利润。因此在这种情况下出卖房屋的一方就是以赢利为目的经营者。如果出卖人一方是中介公司而买受人一方是个人，而且买房的目的是自己居住，那么买卖双方实际上就形成了消费者与经营者的关系，应该适用《消费者权益保护法》的相关规定。

　　2、作为合同标的物的房屋是否可以认定为商品

　　如果要适用《消费者权益保护法》还要看作为合同标的物的房屋是否可以被认定为商品。关于房屋是否可以作为商品，得依具体情况而定，我国现行的法律中并没有对其进行明确规定。《中国大百科全书》从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满足人们某种需要的劳动产品”。根据该定义内涵来看，首先，商品必须是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必须在这个产品中体现了人类的劳动。其次，该产品应该必须是有用的，必须具有使用价值，能够满足人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是所有权人自己直接消费的。如果某一产品生产出来的目的只是用于自己使用和消费，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，房屋符合了上述关于商品的定义因此应该被认定为商品。

　　因此普通“一房二卖”中买受人和出卖人的关系在符合《消费者权益保护法》中对消费者和经营者的定义后可以被认定为是消费者与经营者，买受人也应该能够主张适用惩罚性赔偿。

　　1、普通“一房二卖”中买卖双方已经构成了消费者与经营者的关系

　　如果普通“一房二卖”中买卖双方已经构成了消费者与经营者的关系，即出卖人是以盈利为目的的房屋中介公司（不包括与房地产开发企业订立包销合同的房地产中介服务机构），而买受人是个人的情况下，我个人认为应该适用《消费者权益保护法》第四十九条的规定。而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款的规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。我认为还可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于惩罚性赔偿的规定，让普通“一房二卖”的出卖人承担返还已付的购房款及利息，赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。因为此时的出卖人作为经营者是有经济能力来承担赔偿责任的。

　　2、普通“一房二卖”中买卖双方没有构成消费者与经营者的关系

　　如果买卖双方不符合消费者与经营者的关系，即买卖双方都是个人。我认为应该适用《中华人民共和国合同法》来调整他们之间的法律关系。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”此时买卖双方主体之间都是个人，如果让卖方承担购房款一倍的赔偿责任，卖方肯定承受不了如此巨大的经济压力，毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚可能会使买方获得过分的赔偿而有失公正。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任，主张返还购房款及利息，以及赔偿相应的损失。

　　普通“一房二卖”是一个较为复杂的现象。我国法律在此上面的规定还有很大的漏洞，许多不法之徒借此机会来坑害广大的购房者，让很多买房人安家置业的美好梦想破灭。作者在这里对普通“一房二卖”前后两个合同的法律效力及处理方法和普通“一房二卖”行为是否适用惩罚性赔偿责任做了肤浅的论述。其中对买卖合同的双方能否被认定为是消费者与经营者的关系及根据不同情况适用不同的惩罚性赔偿责任提出了自己的观点和建议。希望国家相关部门应该尽快完善有关的法律、法规，让所有的买房者在一个安全、公平的环境下进行房屋的买卖。

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