以绿地控股有限公司财务分析报告

　　摘要：房地产业一直在中国的经济发展中占据着很重要的地位，其具有的占用资金多、资金回笼速度慢、与行业相关联性高等特点，使得它的发展与中国经济的发展息息相关。同时也与很多其他行业的发展有着密切的关联。因此，房地产业不管是由于自身还是外部因素都面临着更多的财务风险。

　　本文以案例分析、资料收集、文献研究等方法，根据绿地控股有限公司集团实际情况，与理论实际相结合，以财务风险控制作为文章中心，从绿地控股有限公司集团自身纵向与同行业横向来进行对比分析，来研究绿地控股有限公司集团的财务风险控制体系。针对绿地控股有限公司集团财务风险控制的缺点，提出降低财务风险的建议，希望不仅对绿地控股有限公司集团未来的风险控制体系有指导和借鉴意义，同时也能对其他房地产上市企业的财务风险控制提供经验和帮助。

　　关键词：房地产企业、财务风险控制、绿地控股有限公司集团

　　引言

　　当前，我国市场经济环境正面临着一个巨大的调整和转型时期。经济增长率进入了正常发展的新时期。所有行业都普遍感受到资本的压力在许多情况下，房地产企业破产主要是因为财务管理不善导致的资金链断裂[10]。因此，在成长过程中能够生存并发展良好的企业在决定长期未来发展方面必须重视财务风险防范和有效控制[1]。

　　对绿地控股有限公司这种较大规模的房地产业龙头公司的财务风险控制体系的研究对房地产业其他企业具有启发和参考作用。因此，把绿地控股有限公司集团作为本文的案例研究对象，收集绿地控股有限公司现有数据并对之加以分析，并与相关理论进行结合，把对财务风险的控制作为全文的重心，从绿地控股有限公司集团自身纵向与同行业横向来进行对比分析，对绿地控股有限公司集团在财务风险控制上的有效举措进行发掘以及研究它可以改进的方面，通过分析研究帮助绿地控股有限公司集团完善财务风险控制措施，同时也能够促进其他房地产企业对完善财务风险控制体系的重视程度。

　　绿地控股财务报表分析收入分析一个企业生存的根基就是资金链，一旦资金链发生中断，建设项目就会瘫痪，甚至整个公司都可能陷入破产的境地。绿地控股有限公司集团在立项前严格检查现金使用情况，按照标准制定企业的运营计划。 此外，日常营运资金项目组严格按计划开展工作，一旦工程需要大量资金，一定会先报给上级审批，没有得到许可之前都不得擅自支付或挪用资金。这既是因为土地投资决策涉及金额巨大，也是为了集团整体项目部署考虑。每个一线公司现金流和财务运营都受总部财务部的直接管理，既是为了资金安全，也便于资金通过集团整体调度，进行合理配置。同时，绿地控股有限公司集团的财务管理部门也在严格执行着财务规章制度。 会计师做好企业日常的会计工作，内部审计师对存货历史进行审计工作，按时完成与银行的对账，同时提升效率，保障企业正常经营。公司各部门也按规定报销发生的费用，从而把不必要的开支和一些浪费减少甚至取消。

　　成本费用分析

①宏观市场预测——依需定采购量

　　企业可以通过多种途径购置土地，避免出现资金短缺。绿地控股有限公司集团通过对房地产未来发展趋势的深入了解和对市场需求的预测，确定公司原材料及其他相关建筑材料的采购量，从根本上控制公司存货的采购量并且对存货成本进行控制。公司聘请专业数据分析师对重点核心区域将来的市场情况做出预期，并根据当地建设成本和过往历史建设情况推断公司未来发展所需的建筑材料成本从而帮助企业制定合理的采购计划。同时，为了保证土地资源在总资产中占用比例的合理性，还要与公司未来发展战略相结合，合理购买土地资源。企业为了避免缺少资金的状况出现还可以从多种路径来购买土地。

　　②库存目标成本管理

　　通过对房地产企业永续盘存制度的建立和完善，实现房屋管控、核算的协调。通过引入目标成本管理的概念，绿地控股有限公司创建了自己的目标管理系统，实现了事先确定成本，从而达到了减少库存的目的。根据成本=价格-利润公式，先确定成本再对房地产进行开发，综合考虑公司有竞争力的销售价格和产生的成本过程，将存货目标成本分解到各个车间甚至是每个工作人员，期间施工过程中企业实际发生的成本接近“预先设定的目标成本”

　　③建立存货的内部控制制度

　　此外，绿地控股有限公司的存货内控制度也提高了企业资产的流动性，提高了资金使用效率，加强了存货周转速度，

　　建立和践行存货的内部控制制度，实现制度层面的有章可循以及业务流程层面的规范化，在组织内建立有效的监督遏制和库存管理控制体系，有效防范存货管理xx，实现事前事后监督管理的全流程网络体系。此外，绿地控股有限公司存货内部控制系统还能够加强公司资产的流动性，使资金使用效率和存货周转率大大提高，为企业存货管理提供了强有力的保障。

　　实现利润分析保持合理负债，加快资金周转速度。

　　公司资本结构的两个重要组成部分就是股权和债务资本，因此，只有处理好股权资本与债务资本之间的关系，才能够保持一个合理的资本结构。企业日常经营因为高负债而产生负担，企业出现资金周转困难的情况，威胁到了企业的发展。所以，公司管理者必须通过多种融资渠道筹集资金，必要时出售资产清偿公司债务。还需要提高企业应对突发事件的应急能力。同时，绿地控股有限公司需要通过多元化投资来使资金利用效率提高，避免出现资金被闲置的情况。当一家公司负债累累时，就会出现资金链断裂甚至破产的状况。因此，公司必须为经营活动保持充足的现金流，并且要加快资金周转，从而加强对财务和经营风险的控制。

　　利润构成分析利润不超过25%的原则。 用发展的眼光来看，一个想要持续发展的企业必须要建立合理的回报水平。原则上说，随着市场竞争逐渐激烈以及宏观政策的变化，市场必然会回归到社会平均利润率。绿地控股有限公司提出的这一收益率原则是基于判断社会平均利润率、避免高风险的产生、增强企业对经济周期的适应能力、加强企业市场竞争力的基础上提出的。

　　投资大众城市居民住宅。专业的运营需要在市场上有明确的定位。绿地控股有限公司集团基于对房地产市场的了解，认为城镇住宅开发的市场潜力具有稳定性和持续性的特点[15]。目前，绿地控股有限公司房地产业务已经在社区确立了以城市住宅为核心的“设计好、品质至上、物管优良”的理念，并形成地产品种系列化，1994年城市居民住宅项目占总竣工面积的73.5%。

　　（五）资产结构分析

　　通过观察绿地控股有限公司近几年的资金来源以及发展路径可以看出绿地控股有限公司大部分的资金来源都是来自外部融资，如向投资者大量发行公司债券，绿地控股有限公司的资产负债率一直维持在一个较高数值。同时，因为资金的需求量比较大，产品开发周期比较长等原因，获得收益的时期会比较长。鉴于此，绿地控股有限公司要想健康、长远地发展，仅靠内部投资资金难以满足发展需求，必须通过外部融资来实现。尽管外部融资会使企业背负太多债务，但鉴于现在良好的税收政策，这种债务对房地产公司来说也并不危险。绿地控股有限公司虽然可以从大量的外部融资中获得收益，但这些收益并没有带来资金的转移，因此对于绿地控股有限公司来说，这对公司未来发展所必需的积累资金的能力并没有增强，但却会对企业将来内部筹款产生影响。无疑，外部融资是一把双刃剑，它对公司规模的短期发展起到积极作用，但也使企业的财务危机加剧。

　　企业有多种融资方式，债务融资是企业主要的融资方式之一。因此，在没有准确对市场数据进行调查和研究的房地产机构项目开发之前，由于市场需求与所要投资开发的项目有差异，就会导致大量资产的占用，投资资金无法快速收回。但是，在市场经济的背景下，企业当然更希望尽快将库存产品销售给消费者，此时就会出现多种促销方式，甚至是盲目赊销。因此，绿地控股有限公司集团企业融资中不仅存在大量无法收回的应收账款，而且也存在无法收回的账款。

　　现金流量表

Column1	2020年年报	2019年年报	2018年年报
上市前/上市后	上市后	上市后	上市后
报表类型	合并报表	合并报表	合并报表
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金(元)	4135858702.77	4448937203.60	5007229469.04
收到的税费返还(元)	–	13638425.06	22093854.21
收到其他与经营活动有关的现金(元)	179745679.03	266128049.09	253963621.95
经营活动现金流入小计(元)	4315604381.80	4728703677.75	5283286945.20
购买商品、接受劳务支付的现金(元)	1272944455.66	1415149716.20	1764956155.70
支付给职工以及为职工支付的现金(元)	393485235.81	475242421.02	484239493.40
支付的各项税费(元)	436689424.67	507178593.50	627473281.98
支付其他与经营活动有关的现金(元)	1042618254.13	1349805269.32	1540410722.03
经营活动现金流出小计(元)	3145737370.27	3747376000.04	4417079653.11
经营活动产生的现金流量净额(元)	1169867011.53	981327677.71	866207292.09
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金(元)	655000000.00	548461000.00	464539000.00
取得投资收益收到的现金(元)	10210375.81	11120266.77	11436915.03
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额(元)	97064363.53	10968247.25	28034884.50
投资活动现金流入小计(元)	762274739.34	570549514.02	504010799.53
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金(元)	212730939.64	374236473.43	320866802.14
投资支付的现金(元)	753390000.00	510000000.00	454000000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额(元)	–	–	16293906.05
投资活动现金流出小计(元)	966120939.64	884236473.43	791160708.19
投资活动产生的现金流量净额(元)	-203846200.30	-313686959.41	-287149908.66
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金(元)	–	–	1500000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金(元)	–	–	1500000.00
取得借款收到的现金(元)	350520000.00	450000000.00	216339200.00
收到其他与筹资活动有关的现金(元)	40080000.00	–	–
筹资活动现金流入小计(元)	390600000.00	450000000.00	217839200.00
偿还债务支付的现金(元)	466380000.00	220000000.00	120263636.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金(元)	624248225.90	621400995.71	321678771.37
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润(元)	30235220.00	20124269.87	22152545.74
支付其他与筹资活动有关的现金(元)	83570828.03	36414942.66	27508568.64
筹资活动现金流出小计(元)	1174199053.93	877815938.37	469450976.01
筹资活动产生的现金流量净额(元)	-783599053.93	-427815938.37	-251611776.01
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额(元)	1465484874.68	1225560590.79	897792522.83
期末现金及现金等价物余额(元)	1647906631.98	1465484874.68	1225560590.79
补充资料：
净利润(元)	619938740.30	635112784.04	607795168.68
资产减值准备(元)	31464684.41	33138360.48	11127165.04
固定资产和投资性房地产折旧(元)	127970757.02	128654932.97	124819037.27
其中：固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧(元)	127970757.02	128654932.97	124819037.27
无形资产摊销(元)	21184104.31	20882906.71	19442085.17
长期待摊费用摊销(元)	1644794.36	1321993.33	1244062.63
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(元)	5413963.61	-3514842.02	-25534262.97
固定资产报废损失(元)	1611925.06	1718477.53	663572.48
财务费用(元)	7393657.88	12136789.22	8876912.79
投资损失(元)	-14227424.02	-11020049.04	-10480027.73
递延所得税(元)	15580790.99	-2648297.73	-9405922.86
其中：递延所得税资产减少(元)	17184216.45	304215.22	-2033265.19
递延所得税负债增加(元)	-1603425.46	-2952512.95	-7372657.67
存货的减少(元)	101657464.00	130816394.48	-20077341.47
经营性应收项目的减少(元)	332376403.68	-57220628.56	-79656127.85
经营性应付项目的增加(元)	-82142850.07	91948856.30	237392970.91
现金的期末余额(元)	1647906631.98	1465484874.68	1225560590.79
减：现金的期初余额(元)	1465484874.68	1225560590.79	897792522.83
现金及现金等价物的净增加额(元)	182421757.30	239924283.89	327768067.96

　　从表看出，现金流量中运营活动带来的占很大一部分，在2018-2020年分别为1.26亿、2.31亿、5.67亿，8.67亿、9.81亿元，呈现持续上升的趋势并且在2020年达到最高。主要是医药行业的发展较好导致拥有更多的现金。由于绿地控股有限公司的持续并购和重组导致投资后的资金大量流出，因此在2018-2020年投资的现金流量为负。反映绿地控股有限公司扩大规模投资使流出高于流入，说明投入固定资产与无形资产等的投资额高于处置后收回的资金。长期来看，投资影响着企业规模的加大，由于中国政策的发布，医药行业的规模也逐渐变强，因此企业在未来中经营所产生的现金也有所增加。据下表显示，绿地控股有限公司在2018年至2020年间，只有在2017年筹资活动带来的现金大于给予，筹资活动的现金值大多是负数，说明绿地控股有限公司的融资能力较弱。需要合适的投资规模。

　　二、绿地控股财务效率分析

　　（一）偿债能力分析

　　绿地控股有限公司基于自身发展和经济实力的局限性，会优先考虑在投资回收期的有限投资。但问题往往不是企业将投资项目集中在短期项目上，而是企业选择投资项目时缺乏战略规划。绿地控股有限公司集团的管理层战略管理不足，战略定位不够明确，缺乏战略意识，他们应该关注能否实现战略目标，而不是关注如何通过短期投资获得短期收益。缺乏投资战略眼光将导致投资的简化和盲目性，虽然会带来短期快速收益，但不会实现良好可持续的投资效果。

　　同时，对当前投资项目的管理不当，在实施投资项目决策后，企业缺乏特殊的管理机制，内部控制有效性不强，会使得投资行为无法实现科学化、标准化。

　　资产负债表趋势分析

Column1	2020年年报	2019年年报	2018年年报
上市前/上市后	上市后	上市后	上市后
报表类型	合并报表	合并报表	合并报表
流动资产：
货币资金(元)	1647906631.98	1465867915.37	1228913283.53
其中：交易性金融资产(元)	150489856.51	205000000.00	–
应收票据及应收账款(元)	143210392.56	418697877.66	618528202.62
其中：应收票据(元)	15001550.19	30448579.96	355420033.98
其中：应收账款(元)	128208842.37	388249297.70	263108168.64
预付款项(元)	55659026.71	61112196.40	71982865.09
应收利息(元)	3640625.00	–	–
其他应收款(元)	20522775.27	16219161.93	57882413.65
存货(元)	562167941.35	664545055.70	814146185.86
持有待售资产(元)	42448376.78	–	–
其他流动资产(元)	167578978.94	16808067.64	260211263.04
流动资产合计(元)	2937267451.04	3092912520.53	3051664213.79
非流动资产：
可供出售金融资产(元)	–	–	2857148.00
其他权益工具投资(元)	3087612.00	3202317.40	–
固定资产(元)	1392197162.19	1198428384.07	1193933862.78
在建工程(元)	216603289.00	321720441.51	134429823.00
生产性生物资产(元)	–	–	816439.89
无形资产(元)	350797966.93	384542080.32	395084221.07
商誉(元)	134819334.93	171547145.21	171547145.21
长期待摊费用(元)	3759594.66	5404389.02	3726436.61
递延所得税资产(元)	59496418.13	76680634.58	76984849.80
其他非流动资产(元)	15314314.69	54852572.70	28087932.96
非流动资产合计(元)	2176075692.53	2216377764.81	2007467859.32
资产总计(元)	5113343143.57	5309290285.34	5059132073.11
流动负债：
短期借款(元)	240520000.00	300000000.00	150000000.00
应付票据及应付账款(元)	447879148.47	528973125.32	442803676.67
其中：应付票据(元)	–	–	5645194.74
其中：应付账款(元)	447879148.47	528973125.32	437158481.93
预收款项(元)	133747.40	102423909.54	185290360.33
合同负债(元)	121081046.66	–	–
应付职工薪酬(元)	48618983.40	25077104.04	17232984.20
应交税费(元)	108841980.32	126355233.20	105905500.38
其他应付款(元)	175922072.29	234040572.76	312874735.21
其他流动负债(元)	15042485.25	–	–
流动负债合计(元)	1158039463.79	1316869944.86	1214107256.79
非流动负债：
长期借款(元)	69959200.00	126339200.00	46339200.00
长期应付款(元)	53639.00	108184.00	370788.00
递延收益(元)	380366883.30	414487184.37	336631016.67
递延所得税负债(元)	20234396.91	21837822.37	24790335.32
其他非流动负债(元)	93929594.34	–	–
非流动负债合计(元)	564543713.55	562772390.74	408131339.99
负债合计(元)	1722583177.34	1879642335.60	1622238596.78
所有者权益(或股东权益)：
实收资本或股本(元)	584000000.00	584000000.00	584000000.00
资本公积(元)	930003477.89	889923477.89	895852101.84
减：库存股(元)	106333308.58	22762480.55	–
其他综合收益(元)	76571.21	224253.29	-52131.19
专项储备(元)	19392874.38	21671010.23	23408450.23
盈余公积(元)	299866501.83	265496862.46	223795356.38
未分配利润(元)	1453225948.17	1485566243.89	1545845731.24
归属于母公司股东权益合计(元)	3180232064.90	3224119367.21	3272849508.50
少数股东权益(元)	210527901.33	205528582.53	164043967.83
股东权益合计(元)	3390759966.23	3429647949.74	3436893476.33
负债和股东权益合计(元)	5113343143.57	5309290285.34	5059132073.11

　　（二）盈利能力分析

　　在不断变化的市场环境中，如果企业想获得优势，就必须以创新为焦点，改变现有的融资状况，减少银行融资的比例，增加非信用和直接金融的比例。绿地控股有限公司地产集团要想办法拓宽筹资渠道，这样才能为项目的发展提供保障。

　　同时，在进行筹资的时候要考虑成本，太高的利息支付也会增加企业每期的支付负担，降低利润空间。此外，企业可以在项目开发的时候寻找合作方，这也是资产转型的一种方式。企业在开盘前，可以招募项目合伙人，为项目开发注入资金，企业则利用自身优势负责建设和运营，这样既能发挥优势又能利用现有土地储备获取收益，此外企业可采用一些创新的筹资方式，如房地产信托、合作与开发、资产证券化等。

　　利润表

Column1	2020年年报	2019年年报	2018年年报
上市前/上市后	上市后	上市后	上市后
报表类型	合并报表	合并报表	合并报表
一、营业总收入(元)	3461888347.20	4371413641.89	4471756277.47
营业收入(元)	3461888347.20	4371413641.89	4471756277.47
二、营业总成本(元)	2798638686.68	3641427334.31	3846556989.85
营业成本(元)	1449254484.98	1811711166.63	1830843767.96
研发费用(元)	113563500.26	118251842.36	121913564.33
营业税金及附加(元)	51026913.88	61596834.12	74606949.28
销售费用(元)	872948525.00	1276746914.18	1447094959.47
管理费用(元)	319021432.32	374733601.33	360822695.18
财务费用(元)	-7176169.76	-1613024.31	147888.59
其中：利息费用(元)	7393657.88	12136789.22	6493841.04
其中：利息收入(元)	14791503.44	14049771.70	6942907.81
三、其他经营收益
加：投资收益(元)	14227424.02	11020049.04	10480027.73
资产处置收益(元)	-5413963.61	3514842.02	25534262.97
资产减值损失(元)	–	–	11127165.04
其他收益(元)	126023454.58	49029022.90	54532808.37
四、营业利润(元)	766621891.10	760411861.06	715746386.69
加：营业外收入(元)	11528275.21	21890306.12	20952439.57
减：营业外支出(元)	11325010.55	4328659.00	16295926.77
五、利润总额(元)	766825155.76	777973508.18	720402899.49
减：所得税费用(元)	146886415.46	142860724.14	112607730.81
六、净利润(元)	619938740.30	635112784.04	607795168.68
(一)按经营持续性分类
持续经营净利润(元)	619938740.30	635112784.04	607795168.68
(二)按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润(元)	584454186.65	565422018.73	563277153.72
少数股东损益(元)	35484553.65	69690765.31	44518014.96
扣除非经常性损益后的净利润(元)	474091995.04	500681508.67	490280595.96
七、每股收益
一、基本每股收益(元)	1.00	0.97	0.96
二、稀释每股收益(元)	1.00	0.97	0.96
八、其他综合收益(元)	-210974.40	352312.80	55466.18
归属于母公司股东的其他综合收益(元)	-147682.08	276384.48	130720.58
归属于少数股东的其他综合收益(元)	-63292.32	75928.32	-75254.40
九、综合收益总额(元)	619727765.90	635465096.84	607850634.86
归属于母公司所有者的综合收益总额(元)	584306504.57	565698403.21	563407874.30
归属于少数股东的综合收益总额(元)	35421261.33	69766693.63	44442760.56

　　利润表是指分析各利润占营业总收入的比例。绿地控股有限公司从2018年至2020年的净利润从3.28亿上升至6.35亿元，逐年增长，说明该企业的经营效益良好。2018年至2019年的营业收入也是持续增长的，之后在2020年有所回落，并且绿地控股有限公司的利润总额在2018年至2020年从4.01亿元万元上升至7.78亿元，持续增长的趋势,反映了绿地控股有限公司盈利能力较强。绿地控股有限公司的营业成本从2018年至2020年的所占总成本的金额百分比呈现增长的趋势，销售费用从10.3上升至12.8亿，财务费用在前两年呈现上升的趋势，但是2018年开始呈现持续下降的趋势。也许是由于绿地控股有限公司的利息减少。

　　（三）营运能力分析

　　加强对投资方案的可行性研究。投资方案的可行性研究如何完成，这就需要做到以下几点：一是房地产企业需要对产生的投资决策建立一个投资回报模型，计算出需要投资的金额、能够获取的投资收益的金额以及获取收益的期限。抛开以前模糊的定性描述，通过数据进行分析，这样可以通过对比不同的投资方案，从中选择出最佳的投资方案；二是在投资项目启动前调查分析各种可能的影响因素对投资项目的影响，如认真考察目标客户、周边配套设施、周边有竞争力的房地产等关键因素，进行调查研究。第三，企业在投资时，要根据实际情况制定投资方案。并且当公司有充足的资金时，可以适当扩大投资范围；当公司资金比较紧张时，减少投资。这样，我们才能在控制财务风险的同时，使企业持续健康地发展。

　　管理层的风险意识应该得到加强，企业可以将风险意识作为考核指标，作为对领导者的一项考核内容。风险意识高的领导者可以提拔，缺乏风险意识的领导者则需要通过学习提高。企业可以通过培训加强员工的风险意识，在每周都设立课程，并且鼓励员工积极学习，年终考核时可以算作出勤率，员工在晋升考核时，风险意识考核也要作为一项考核内容。因此，企业管理人员和公司每一位员工都能够懂得如何防范财务风险、如何控制财务风险，在公司日常运营的方方面面都能够注意到财务风险的产生并采取有效措施，从而减少企业的损失，使企业长远发展得到保障。

　　（四）发展能力分析

　　最近几年风险管理逐渐流行起来，很多房地产企业都已经设立独立的风控部门负责对财务风险的控制，这已经成为一项控制财务风险的常规流程。与多数房地产企业一样绿地控股有限公司集团也建立了一系列财务风险控制体系，但大部分内控体系侧重于事后控制，而忽视了在风险发生之前和风险发生过程中对财务风险加以控制。尽管财务风险事件发生后化解危机的能力是必不可少的，但加强财务风险控制的事前预防、事中监督和控制也是财务风险控制体系不可或缺的一部分。事前控制就是对风险采取预防措施，在事故发生前就对可能产生的因素加以控制，大大减少了公司由于财务风险而造成的损失。

　　三、杜邦财务分析

　　杜邦分析 （单位：万元）

	2018/12/31	2017/12/31	2016/12/31
净资产收益率	18.47%	19.63%	19.57%
归属母公司股东的销售净利率	20.37%	16.82%	18.92%
销售净利率	20.31%	16.82%	18.91%
经营利润率	26.40%	20.64%	24.53%
EBIT	533859.08	386209.48	407733.88
营业总收入	2023498.57	1871560.88	1662133.63
考虑税负因数	82.77%	85.56%	80.18%
净利润	410717.26	314824.25	314271.66
利润总额	496236.03	367972.18	391962.57
考虑利息负担	92.95%	95.28%	96.13%
利润总额	496236.03	367972.18	391962.57
EBIT	533859.08	386209.48	407733.88
归属母公司股东的销售净利率	100.32%	100.02%	100.05%
归属母公司股东的净利润占比	412048.74	314874.80	3144422.73
净利润	410717.26	314824.25	314271.66
资产周转率	0.61	0.61	0.61
营业总收入	2023498.74万	1871560.88万	1662133.63万
平均总资产	3544262.51万	3118880.16万	2912324.77万
权益乘数	1.74	1.68	1.67
平均总资产	3544262.51万	3118880.16万	2912324.77万
期末总资产	3449043.87万	3170400.95万	2986584.54万
期初总资产	3639481.15万	3067359.38万	2838064.99万
平均归属母公司股东的利益	2039007.68万	1854256.07万	1745060.20万
期末归属母公司股东的利益	2019090.62万	1900083.55万	1803361.75万
期初归属母公司股东的利益	2058924.75万	1808428.58万	1686758.64万

　　ROE是一个重要的指标。在2018至2020年绿地控股有限公司有限公司的权益乘数与总资产周转率都有所上升。从2018年至2020年的净资产收益率有0.13升至0.18，上升了0.05。由表格可以看出，企业的营业净利润率的上升，引起了总资产收益率的上升。进而引起了净资产收益率的上升。可见，绿地控股有限公司有限公司的盈利能力大幅度上升。绿地控股有限公司有限公司的权益乘数在2018年到2020年整体呈现上升的趋势，与此对应，其资产负债率也由2018年30.66%上升至35.4%，说明投入企业的资产份额变小，资产结构发生变化，企业的负债增加，支付能力下降，风险较大，因此，企业要监督债务的调节。它是营业净利率和总资产周转率的乘积。绿地控股有限公司有限公司的总资产收益率从2018年的0.0874上升至2020年的0.1225，说明该企业的资产利用率上升。并且由于总资产周转率体现了企业资产的利用情况，总资产周转率在2019年时最高为0.94，说明企业的总资产周转速度变快，企业销售能力变强，资产利用率较高。在2020年营业净利率相比2019高，说明2020年盈利能力较强，然而绿地控股有限公司的营运能力较弱是由于总资产周转率相对低，也就是说绿地控股有限公司药物属于高盈利低周转产品。从上述整体综合得出，营业净利率和权益乘数的上升导致了2020年净资产收益率的上升，然而总资产周转率在2020年下降说明了绿地控股有限公司应该注重资产的管理运用，来大幅度的提高资产收益率。

　　本文就以绿地控股有限公司的2020年为例进行因素分析，由于在2019年通过计算得出绿地控股有限公司的净资产收益率为12.6%*1.27*0.94为17.21%，然后对2020年进行因素分解后得到：代替的销售净利率为12.93%*0.94*1.47为17.87%，相比2019年改变了0.66%；代替总资产周转率为12.93%*0.94*1.55为18.84%，相比2019年改变了0.97%；然而代替权益乘数为12.93%*1.55*0.84为16.83%，相比2019年改变了-2.01%。

　　通过上述分析，发现了绿地控股有限公司在2020年的销售净利率和总资产周转率上升，而权益成熟降低导致了绿地控股有限公司的净资产收益率仅仅提高了0.33%，这也意味着该企业的融资政策需要进一步改进。公司应当提高销售利润率，加强销售，以提高营业净利率及净资产收益率，增强公司盈利能力的同时，增加存货的营运能力管理。

　　三、绿地控股经营风险分析

　　绿地控股有限公司集团存在的财务风险：住宅行业是高收入行业，良好的投资机会对企业成长至关重要。 1996年绿地控股有限公司集团资金结算中心成立。基金结算中心的成立，在促进绿地控股有限公司集团资源整合、监督基金运作、提升募资技能、提高管理效率等方面发挥了重要作用。绿地控股有限公司集团拥有卓越的财务能力，公司与当地银行关系良好，拥有金融市场融资、可靠融资、境外银行借贷、境外金融交易、境外资产融资等多种融资渠道。

　　目前，绿地控股有限公司全面而广泛的融资渠道在业内首屈一指。多元化融资渠道的开放，使公司在整体控制上保持了高度的灵活性，增强了抵御风险的能力。绿地控股有限公司要在扩张的道路上继续走下去，必须在资金能力方面做得更好。通过多年的品牌积累、诚信经营和透明化经营，公司得到了众多国内外资金的信赖。 2001年以来，绿地控股有限公司通过银行授信、可转债、增发、公司债、信托、外部融资、合作开发、股权融资等方式，寻求多元化融资渠道，充分发挥资本运作和资产扩张的协同效应。绿地控股有限公司在投资过程中有4个基本点是一直遵循的:

　　（1）两个70% 原则。绿地控股有限公司集团业务的核心是房地产业，集团利润的70%以上都是靠房地产来盈利的，这是绿地控股有限公司集团的投资管理必须要注意的第一个70%原则。 第二是确保城镇住房项目经营范围占房地产业务的70%以上，这是绿地控股有限公司的第二个70%原则。

　　在这“四个基本点”投资原则指导下，绿地控股有限公司的投资目标形成了三个聚焦:

　　（1）行业领域聚焦。从成立初期的多元化、多领域投资发展，主要致力于住宅开发，绿地控股有限公司在2001年底万佳产权成功转让后，全面完成了从多元化的项目向专业的房地产公司适应的转变过程。

　　（2）经营范围聚焦。 聚焦中端城市居民和住宅开发，改变以往那种公寓、别墅、商场、写字楼什么都涉猎的做法。

　　（3）地区聚焦。绿地控股有限公司1992年开始全国扩张至今，虽然在投资开发的区域选择上经历了几次调整，但是总体上来说，始终以全国最发达的城市经济圈区域为核心，再辐射扩展到其它重点二三线城市。截至2010年，绿地控股有限公司已在三十多个大中城市进行发展，并确定了以三大城市经济圈及其它重点二三线城市为中心的发展策略。

　　绿地控股有限公司在投资方向上的聚焦，有利于发挥集中性原则，即把有限资金集中投放，促进企业在专注领域快速做大做强，应该说，正是在投资聚焦战略上的成功，使得绿地控股有限公司充分抓住了过去十年中国住宅产业发展的黄金机遇，快速成长为行业领头羊。

　　四、绿地控股财务评价及相关对策

　　（一）绿地控股的发展建议

　　实施以下方法：

　　（1）降低风险法：公司通过分析潜在的或当前的财务风险，然后对之采取有针对性的控制措施以减少风险产生的损失，并将财务风险保持在可控范围内，称为降低风险法[7]。

　　（2）分散风险法：分为两种方式，一种是通过与其他企业合作经营，由两个企业共同承担经营活动所带来的财务风险，从而分散自身的风险;第二种是通过收购、新设等方式开拓新的市场，专业化经营会使企业对一个市场领域过度依赖，当该领域出现动荡会给企业带来巨大的不利影响。而多元化经营的企业则可以用企业的其他业务弥补这一领域的亏损，从而降低一部分风险。

　　（3）规避风险法：当企业的某项业务存在较大风险，一旦发生会给企业带来严重的财务后果，且以上三种方法都无法有效控制该风险时，企业应选择放弃该项业务。这种方法是一种消极的处理方法，企业虽然规避了风险，同时也丧失了该业务可能带来的经济利益，因此，在采用该方法时，管理者应慎重考虑再加以实施该方案[9]。

　　（二）绿地控股财务分析结果评价

　　过去三十年,绿地控股有限公司的全年营业收入和销售净收入的净值复合年均增长率一直长期保持在35%左右,净收入的净值复合年均增长率一直保持在30%以上,是目前我国第一家在去年销售额已经首次达到千亿美元规模的房地产开发企业[5]。但是因为缺乏实践经验，没有从公司内部实际工作经验，所依据的也是历年公开的财务数据，可能与实际公司情况不符，针对财务风险提出的改良建议存在不足与脱离实践之处，希望可以在今后的研究之中加以完善。

　　五、结束语

　　本文对绿地控股有限公司集团近五年的财务数据进行了详细分析，通过绿地控股有限公司集团的财务数据，研究它存在的财务风险和它现阶段的财务风险控制措施。本文基于对绿地控股有限公司集团财务风险控制现状的研究，可以在一定程度上帮助房地产相关企业减少财务风险，并且在一定程度上提供一些指导和借鉴作用。但由于缺乏实际考察的经验，以及缺乏在公司内部的实际工作经验，仅仅依据历年披露的财务报表和财经网站上的一些信息，可能存在与公司实际情况不符的问题。对于研究的不足之处，希望今后的学习中能够完善。

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