华润置地商业运营模式分析

　　摘要

随着经济的迅速发展，我国城市化进程不断加快。国内许多城市为了提升城市影响力，

都会以打造核心商业圈为主，采取不同形态的商业地产，吸引更多的人来投资。商业地产属于房地产的一个重要形态，得到了社会各界的广泛关注。本文以华润置地商业地产项目为例，分析华润置地商业地产的运营现状，发现存在的问题，并提出解决商业地产开发运营模式的策略，旨在为我国商业地产项目的发展创设一个良好的发展环境，促进经济更好的发展，同时希望能为我国未来商业地产的发展和成功提供一定的借鉴。

　关键词：华润置地；商业地产；商业运营；策略

　　1.导论

　　1.1 研究背景

从2007年开始，我国房地产发展态势迅猛，成为当地财政和税收入中占比较大的项目产业，妥善解决了社会剩余劳动力就业难题，成为地方XX大力扶持的产业项目，更是保证内部需求和国民经济持续长足发展的重要推动力量。尤其是2010年以来，社会经济的不断发展再次促进了商业房地产改革步伐的加快，虽然该产业在我国属于新兴企业项目，但在城市化发展改革中，房地产企业为推进城市经济进一步繁荣发挥了积极作用。特别是近几年我国房地产行业经过逐步地摸索壮大，已然成为社会经济中的主要力量支撑，开启了多元拓展之路。本文在查阅历史商业地产文献的基础上，结合当前商业地产投资项目的新趋势和企业运行方法，深入剖析商业地产运营开发等运作模式中存在的主要问题和发展瓶颈，深挖其形成之根源，将华润置地开发公司为研究对象，以实际案例为抓手，拟定华润置地公司的未来发展方向，形成不断完善发展的新方略，为科学合理地实现商业地产开发的有效运行提供基础性的借鉴理论依据，为实现企业效益的利益最大化提出参考性意见和建议。

　1.2研究意义

本研究以华润置地为例，基于商业运营模式理论，通过访谈华润置地公司高管，全面分析了该企业运营模式存在的问题，并提出相关建议，希望对其他开发商有一定的借鉴意义。

　1.3研究方法

1.文献分析法

对国内外商业地产项目的相关资料进行认真研磨和探索，梳理出有代表性的应用理论与运营模式，并以此作为本文的重要基础理论，对商业房地产运营项目进行深入浅出地论述，取得良好的成效。

2.访谈法

通过与华润置地的高管和房地产专业人士进行访谈交流，了解华润置地商业运营存在问题，挖掘背后原因，归纳得出较为合适的商业地产运营模式。

3.实地调研法

笔者通过亲自走访，对华润置地进行市场调研，通过将理论联系实践，了解了华润置地的运营模式和存在问题，以为后续提出优化策略奠定基础。

　1.4研究内容

本研究主要研究内容如下：

本文从研究的历史背景和现实意义入手，展开系统性论述，详细列举本文所用之研讨方式与主要项目内容。同时，对商业地产开发运营的有效模式关键部分进行理论性阐述，对当前国内外该项目取得的研究进展进行归纳总结。接着，通过实地调研和访谈等方法，分析华润置地商业地产开发运营模式存在的问题以及这些问题形成原因。针对存在的问题，提出改进策略，希望对国内其他商业地产开发商有所帮助。最后，总结全文并提出了本文研究的局限性。

2.相关理论和文献综述

　　2.1 企业运营相关理论

2.1.1价值链理论

1985年，价值链(value chain)的概念首次出现，迈克尔·波特(Porter.Michael E)指出，价值链是针对纵向一体化企业，以企业独立的竞争力为核心，形成一条完善的商业运营链条。在国际外包业务的不断推进当中，1998年，他相继将价值体系融入到商业价值链领域，研究范畴逐步扩增，甚至将不同公司划归到一个产业链条当中，与全球价值链存在异曲同工之妙。其中所说的“价值链”理论，是特指企业在运行过程当中产生的与不同企业间存在的“价值活动”创造的实际价值，该活动不是泛指所有项目，仅代表由企业价值链条上发生的一些专项活动，具有一定的商业价值，形成企业自己的价值。企业的主要竞争力由价值链中有效战略纽带形成。企业运营当中的关键步骤所产生的垄断竞争力对价值链中各步骤与企业内部的竞争力形成一种决定性意义。关键环节对价值链的着力点形成具有一种促进与引导。对企业收益和运行形成基础作用的关键环节除了产品制作流程的专业设计外，就是定型产品的不断开发拓展等引领性规划，也可能根据行业的差异性，人力有效资源管理与产品营销和科技信息等具体指标。

总的来说，商业地产价值链中的关键环节即为开发运行的价值链节点，从行业所属的角度，可将其划归为房地产行业，只是其主要特征是和商业行为存在紧密相连的关系。所以，可以将商业地产开发运行中形成的价值链，视为其与企业综合效益单独形成的有效价值组合而成的较为繁杂的价值链体系。该体系对于商业地产开发运营取得阶段性成功具有决定性的意义。

2.1.2商业地产逆向开发运营理论

商业地产的经营主要是由开发商自行开展，根据各类商业项目的规模、形式和地位，当项目资金筹措到位后，对商业项目实行的科学管控过程。企业运营的关键部分有以下三方面：一是对经营环境的清洁负有直接责任，对从业人员行使监督管控职能，有效促进企业与客户间的和谐共赢关系；二是顺利完成招商引资工作，具体来说要积极引入不同品种的产业开发项目，确保整体管控标准达到规定要求，保证良好的商业资本与盈利指标；三是形成广而告之的宣传效应。大力开展形象工程建设，定期召开宣传发布会，定向培养优质客户，形成一种消费依赖。基本可选模式通常分为以下几种：租赁为主，概不出售；采取行之有效的手段建立地产商和商家的发展联合体；可租可售，还可以租售独立；租售附带产权与不附带产权；只出售不租赁将产权连并附带；回购与包租组合等多种形式。

我国当前商业地产的具体开发程序如下：当商业地产规划内容形成，启动运营后，房产开发商必须要及时和运营企业在整体目标上形成一致的企划任务，形成和谐统一的项目开发共同体。商业地产逆向工程体系从项目启动开始即形成有效运作，侧重于对商业地产综合项目形成的价值链机制进行的拓展与推进。终端消费群体与专项业务的运行管控是产业价值链中的关键环节。首先，我们对企业运营的概况与终端消费群体的消费惯性和产生的消费投入实行专项研讨，之后根据后续商业运行管控要求和企业内在的发展状态表现，提出针对性的整体发展方略和科学应对举措。

　2.2 文献综述

2.2.1国外研究现状

1940年开始，X已经开始了对商业地产项目的专项研讨，持续到1950年，历经十年的不断摸索与进步，取得了一定的成果。直至二十一世纪，在几十年的发展进程中，X在商业地产领域企划与运营资金投入和专项运营项目等研究愈发成熟与稳健。而在亚洲等国家，商业地产起源于1980年，同样也历经十余年的不断探索，至1990年形成了初期的领域认知，经过多年的不断推进，当前，商业地产项目也已经逐步取得了一定成果。

在学术领域，国外一些学者较早就着手对商业地产项目展开深入调研：

Fisher（1992）指出，X的商业地产项目，隶属于商业经济工程中的关键组成元素，是X企业的产品供给源和服务基本需求。

Stuart（2002）坚持认为，近几年的商业地产项目是各国的企业焦点，形成当前之现状的是由于社会经济发展态势迅猛，人们以强大的购买能力形成一种经济支撑，消费观发生了彻底转变，生活质量水准上升，商服类需求量急剧增大，从而为商业地产推进拓展了先机。在对许多大型国际个案的深刻剖析后，对商业地产开发运行程序进行了系统性阐述。从金融隐患与商业房地产内部层面对项目指标实行精准估算，筹划未来发展目标，取得了阶段性的理论依据。

Drye（2005）则是始终坚持对X有关税收制度的变革和商业房地产市场变化的协调关系展开针对性的认证剖析。

Alberto Plazzi（2006）在历史经验的基础上，致力于X房地产业交易租金比率和企业项目利润以及租金产生的增值效应的理论探索。

Jiang （2014）则另辟蹊径，从传统的零售角度入手，对与开发商之间产生的收益分配问题纠纷展开系统研究，并对现阶段二者之间的紧密合作提出建设性的意见。

2.2.2国内研究现状

我国商业地产虽于2002年抓住了快速发展契机，但商业地产开发却因行业内部运营规范性的缺失而导致项目不全。直到三年后，国家从规范性的角度开始积极干预商业地产运营，这种局面才有所改善。但随着开发的逐步深入，相应管理问题也随之出现，商业地产发展的可持续性对管理模型也出了科学化和现代化要求，对该模型的探索也成为商业地产行业的研究内容和实践重点。相关学者及业内专业人士结合实践检验，针对开发模型、地域特点及物业种类等内容展开深入分析和探讨，总结提炼出多种与国情相适应的商业地产开发模型。

王学东(2004)把研究目光投向国外商业地产行业，针对投融资策略及经营管理等内容展开深入剖析，并发挥自身专业优势，结合具体实践经验出版了专业性理论研究论文。该论文因涉及投融资和经营管理两方面内容，把房地产投资和商业表现有机结合在一起，有效联接开发和经营两个环节，对于我国房地产行业来说，现实意义重大。

张效春(2004)构建的商业地产经营模型把涉足商业地产行业的各参与方整合在一起，形成“六位一体”的开发与经营局面，参与方除了开发商、经营者和运营商外，还包括当地XX、消费者和投资者，该模型力求维护各参与方的实际利益，并追求最大程度的收益。在各参与方中，运营商可发挥其专业性，积极协调各参与方的利益冲突，在保证个体多样性的同时，维持项目运营的整体性。并运用“筷子效应”理念，引导企业联手结成战略合作伙伴，力求创造更多利润。

翁难道，林平(2006)以商业地产经营内部结构为切入点，全面分析了商业地产经营的手段和特征，并从发挥关键作用的房地产开发商和商业运营商入手，全面分析“万达模式”和“颐高模式”的优缺点，通过对两种模式的分析对比最终构建出全新的商业地产经营模型，该模型围绕商业属性，充分发挥资本的杠杆作用，提升商业和房地产的整合度。

施金亮，钟璇(2009)针对我国商业地产现状进行了全面系统的研究，并指出行业关键问题，因开发商受利益驱使，产品开发具有一定的盲目性，前期准备工作因时间限制，十分仓促，“先开发，后招商”的开发模式是部分开发商惯用手段；一些开发商经营理念存在短视现象，只求“短、平、快”，忽略了后期管理对于商业经营的重要性；开发商因资金储备能力有限，只能依靠银行贷款解决项目资金问题，融资途径缺乏多样性，本文针对上述问题已提出了应对性的整改方案。

全面分析国内外相关研究现状，可发现国内外学者针对商业地产开经营模型的研究有自己独到见解。并在相关研究理论的基础上，运用实践的检验功能对相关问题展开细致分析。本文在前人研究的基础上，结合价值链理论和逆向发展理论，依托社会经济发展和企业投资理财，并结合华润置地房地产有限公司，对中国商业用地开发运营模式进行探究，该运营模式理论上是用来支持未来商业地产的开发和管理。

3．华润置地商业运营模式分析

　　3.1.华润置地商业概况

华润置地是华润集团名下的一个子公司，从1994年的成立之日起，公司就因其定位与业务表现位于华润集团地产公司前列，该公司的地产开发综合性强，涉及面方，在国内行业中的地位毋庸置疑，其业务范围包括物业投资及销售，酒店管理，建筑和装修业务，此外还有其他业务。公司强调质量至上，并以此为思路，着手树立品牌形象，经营以客户满意为前提，努力提升客户认可度，从产品质量和服务水平入手，争取超越客户心理预期目标，为客户生活带来惊喜。公司以北、上、深作为质量试点城市，通过具体实际推行高质量运营模式。通过科学布局，目前成熟的住宅产品项目有万象、郊区和城市高端项目，还包括城市和城郊质量、改善系列及旅游度假项目。深圳万象城项目是该公司的经典之作，作为都市综合体项目，因其突出的示范作用，在国内具有一定的影响力，在调整城市生活方式的基础上，引导和刺激城市经济不断发展、使城市面貌焕然一新。公司在战略发展方向的指引下，充分运用内涵式手段完成对核心竞争力的打造，以地产价值链为着眼点，致力于生产力的提升，因其实力突出，在国内地产行业中处于领先地位。统计时间以2020年底为最后期限，华润置地业务范围遍布全球，涉足城市高达83个，总资产已将近8700亿元，签约金额以人民币为换算单位，也达到了2850亿元，在同行中处于领先地位；股东也因公司溢利表现突出，达到了298亿元，盈利能力在行业中也处于领跑地位，经营业绩保持稳健增长态势。

　3.2华润置地商业运营现状

3.2.1 华润置地商业运营模式

一个真正的商业项目，严格意义上来说有两种运作方式，华润置地也不例外。首先是全部自持，单一公司获得所有项目股权，收益独享，风险独担。其次，寻找金融机构合作。即现在所说的“轻资产”模型，收益共享，风险共担。

一直以来，华润集团的战略方针依托集团优势，采取租与售相结合的发展模式，华润商业地产随着经营规模的不断扩大，由华润集团出面，利用资金优势，购买和开发土地，在前期经营过程中，解决资金问题后，等到项目初具规模再参照市场价值转交华润置地。该商业手段采取“先放后取”模式，可把土地和金融作用与资本有机结合，通过实际操作，解决了华润置地的实力问题，为华润置地发展提供资金保障，此外华润集团在前期经营过程中，资本的收益率也很可观，提升了资金的利用率，虽然华润置地返还集团的现金不多，但分析资金应用成本和资产溢价的综合表现可发现集团和华润置地可一起实现双赢目标。这就等同于一个规模化的万达造就了国内第一院线——万达影院，道理一样。

华润发展战略的科学性与合理性，使其项目经营忽略了具体项目的回款限制，有效解决了项目建设与商业经营的焦点问题。“集团孵化”模式为华润置地提供强大的动力支撑，但现阶段因华润置地的商业收益能力已明显提升，对集团的依赖性也逐步转弱，并从发展前景考虑，积极与其他开发商和基金公司寻求合作，希望通过内部经营和发展收获和积累更多现金流，扩大公司规模。

华润置地抓住十四五期间的发展契机，强调城市投资与开发作用，在其主营业务中融入生态元素业务，构建的业务发展模式涉及开发销售、不动产业务及轻资产管理等业务领域，发展站在整体性高度，提倡“3+1”业务发展模式。开发销售型业务既包括住宅开发，也可进行公建销售等；不动产业务包括酒店、购物中心及写字楼等；轻资产运营可涉及商业及物业运营管理业务等；生态元素型业务既包括代建或代运营，也包括城市优化、养老、长租、产业、教育及影视等。

华润置地充分发挥“3+1”商业模式的先进性与科学性，与城市发展目标保持一致，以城市居民需求为发展着眼点，发挥华润特色优势，致力于城市更新，兼顾发展的统筹性，为城市建设贡献自己的力量。

3.2.2 访谈要点

为了深入了解华润置地在商业地产运营现状，发现存在问题，笔者对华润置地高管从公司的市场定位、项目运营、竞争、产品品牌、商业管理机制几方面展开了访谈，并进行记录。在访谈过程中，首先访谈华润置地的商业整体发展。其次，分别按顺序展开其他访谈。

3.2.3访谈结果分析

为了更清楚真实的了解华润置地商业运营模式，笔者对公司高管进行了访谈交流，具体访谈提纲见附录。通过记录，访谈结果如下。通过访谈大致整理如下

1.管理机制

商业地产的发展离不开一个好的管理体系的支持，随着规模做大，靠个人的力量会出现偏差，过去这几年华润置地也形成了具体的管理体系。但是数字化方面虽然进行了很多投入，但是对其数字化的管理还是不到位，对商业网点的规划缺乏创新的管理机制。

2.市场地位

华润置地一直致力于追求产品规模速度和品质的提升及有效均衡的发展，其市场定位于做最高端的市场，但是一个高端的精品往往需要花费大量时间去开发和运营，例如深圳湾项目，前前后后花费了很长时间，在前期的项目招商和后期的产品设计与运营等方面遇到了一定的困难，对项目的规划有一定的疏忽，导致后期运营并不是十分顺利。

3.项目开发运营

华润置地的商业项目，在各个市场里面以高端为先。公司要求每个项目都应该在片区或者城市里面，争取更好的排名。但是为了快速发展，反而仅仅关注开发建设与出售，对于后期的招商与运营并没有太多关注。项目与运营前后存在脱节。

4.产品竞争

商业地产竞争者在近些年中逐渐增加，高端市场也被港资企业恒隆和九龙仓，另外还有太古等抢占，内地房企的扩张形势尤为激烈，市场的空间也随之不断减少，此时则更加注重规模的重要性．以之前的扩张速度进行分析，企业想要占据优势存在一定的难度。由于商业地产的开发商多，竞争激烈，势必会造成在产品价格定制方面无法形成统一的标准。

5.人才队伍建设

做商业与别的不一样，产品很重要，但人才固然重要。人力资源是任何企业发展的核心，公司一直对产品设计都非常重视，需要一个专业化的设计团队，华润置地总部目前有三四十个同事在专门看设计。总的来说，人才比较匮乏。

　3.3 华润置地商业运营存在的问题

3.3.1管理机制不健全

商业地产开发目前较为混乱，难以统一规划，往往会造成商业圈存在交叉重复的情况，浪费较多的社会资源。运用各种方式擅自调整规划网点，对于配套商业的经营发展缺乏市场调研，致使商业网点布局缺乏平衡，不利于社会资源的充分利用，主要原因是商业地产管理机制不健全，在组织体系上，缺乏建立完善的组织结构和日常管理规章。

3.3.2商业地产市场定位与规划设计不匹配

商业地产项目相对于单纯的房地产项目略微复杂，与之相关的领域还有很多，但是设计规划的要求却具有明显的差异。为中高端消费者供应产品是华润置地商业地产在市场中的定位，但是品牌形象却不清晰。将其与华润万家进行对比可知，知名度较大的则为华润雪花啤酒，而华润置地则相对较差，人们的认知度较低，华润置地最初的品牌形象是人们较为熟悉的，公司的财产业务所展现出的特征是运用诚信和一定的实力而支撑的品牌。华润置地经过不断的发展，逐渐与其他类型的地产项目结合，并形成了综合型的地产开发商，对其进行分析不难看出，终极客户的利益点在一定程度上较为缺乏，正是因为上述的问题，华润的市场定位与商业规划难以达成一致，市场定位的需求难以满足，分析其中的原因，主要为调查市场定位需求的力度不够所致，由此可见，市场定位还需要一定的科学性，经济利益的追求是规划设计所关注的内容，此时的市场定位则缺乏一定的合理性，无论是项目的规划设计方面，还是后期的运营项目方面，都具有一定的影响。后期的销售环节也会因此受到相应的影响，与当地经济也难以达成一致，项目后期的运营也存在较大的风险。

3.3.3招商运营与开发建设存在脱节

目前国内的商业地产项目的运营模式存在一定的差异，华润置地商业地产项目是以集团孵化为主要模式，过分依赖于集团管理，在建设过程中，招商运营方式的影响不容忽视。企业较为重视的则为资金，因此也逐步缩短了相应的周期。此方面的内容是企业关注的重点，而忽视了招商方面的问题，对于商业圈而言，无论是运营的环境，还是营造的氛围，都未进行相应的考虑。

3.3.4产品价格竞争力弱

面对行业激烈的竞争，华润置地项目中的产品定位是“城市综合体”性质的决定性因素，其中高额的投资资金不容忽视，将其与小地产进行对比，前者的价格明显高于后者。就目前的形势而言，国际经济危机产生的影响是巨大的，并且人民币的购买力呈现着明显的下降趋势，此时多数的消费者则无法承担高额的房价，从而产生了“恐惧”心理。站在整体的角度进行分析可知，在华润置地的房产中，深受大众欢迎的户型一般为小户型，销售大户型的情况比较少见，但是小户型的数量难以满足大众的需求，大户型又销售乏力，此时不难看出，华润置地在地产方面的发展困难重重。

3.3.5缺乏专业化的技术人才

商业地产由于开发的复杂性，其立项到最后运营都需要各行业的专业技术人才，其需要更多的各项技术人才以及复合型人才。商业地产注重经营的增值与投资的潜力，其产品

的特性更多的是归类于商业运营。商业地产是重要的基础硬件，涉及建筑设计、空间配套、景观园林等方面，因此涉及的专业人才是多样化的。同时，商业地产的管理更是需要符合型的人才，不仅需要懂得固定资产运营，同时还需要进行相应的技术、管理优质资源的分配，复合型人才需求缺口是十分大。

　4华润置地商业运营模式优化策略

　　4.1强化商业网点规划，创新管理机制

首先，强化商业网点规划、布局管理是商业地产有效经营必不可少的环节，想要进一步增强自身的规划，具有一定的科学性尤为重要，其可操作性的逐步提升也不容忽视，对于人们而言，此时则会感受到商业地产的优势。市场资源配置需要规划和调控的逐步融合，并突显出基础调控的作用，毫无目标的开发是不可取的，市场规律是规划项目必须要重视起来的问题，以市场规律作为依据，进而开展规划工作，商业地产资源的分配得到了相应的加强。与此同时，网点的规划和布局也是商业地产必须要遵守的，与城市的发展相一致，对商业地产社会效益起到积极的作用。

其次，管理机制的进一步创新。开发商与商铺所有者要签订协议，在管理过程中，开发商要对其进行统一的管理，同时给予相应的回报，并将商铺进行统一，充分的发挥其中的效益和利益。其中所运用的模式需要逐步的创新，传统的模式已经不适应目前企业的发展形势了，并且对其发展会起到相应的限制作用。

　4.2加强前期市场定位调查，明确企业远景规划

首先，需求是商业地产运营过程中不容忽视的问题，两者存在一定的联系，进而规划和设计商业地产。对于商业地产而言，无论是经营策略，还是相应的规划，都需要科学的定位调查作为依据。由此可见，市场定位调查的逐步加强尤为重要，将其中的资料进行整理和收集，不断推进着商业地产的发展。另外还要不断的优化企业的项目，进而挖掘出发展的最佳路径。划分出商业集中的地区，并将其定位逐步确定，自身的特征对消费者具有一定的吸引力，要充分地利用起来。

其次，TOD发展理念是华润置地始终坚持的，并与城市相连：一是辅助城市与XXTOD综合的开发与建设，空间价值和城市标高得到相应的推进，城市的形象逐步树立；二是辅助城市与XXTOD综合的高效运营，资产的价值不断优化，城市空间和活力得到了相应的提升；三是辅助城市与XXTOD竞争能力的逐步提升，城市生活的品质随之提升，人们的消费水平和生活质量明显提升，企业制定的长远规划逐步落实。

　4.3采取多元化发展，构建生态圈

华润集团具有多元化的特点，同时具有构建完整的价值生态系统的能力。笔者认为生态圈的构建过程中，应该将物业公司作为核心内容，分析原因主要为物业公司的服务与消费者的生活息息相关，其客户黏性相对较强。华润置地与华润物业将核心信息服务平台逐步建立完成，其他的公司可经过此种平台提供相应的服务：其中包括家装和燃气公司，另外还有电力公司和健康医疗，除此之外还有华润的银行以及万家超市等。客户群经过平台的作用逐渐增加，逐渐吸引了中小企业的目光，并与之建立合作关系，无论是产品，还是服务的形式，都逐渐的丰富起来。进而形成了“华润置地社区生活服务生态圈”，其核心内容则为华润置地社区业主的日常生活需求。以平台作为依据，发展逐渐呈现着多元化的特点，战略布局逐步形成，逐渐在市场地产中占据优势。

4.4加大体验式消费，提升品牌知名度

近年来，疫情对于线下的客流和销售，另外还有租金以及收入等方面都造成了不同程度的影响，其中的压力剧增，居民也逐渐改变了消费的习惯，线下消费受到了一定的冲击。对于华润置地的运营而言，无论是效率，还是质量，都需要进一步提升，客户体验式消费的创新力度也需要随之加强，助力品牌内容有更好的落地与呈现，同时也为其创造了更具统筹性的商业品牌形象，从而形成与商户品牌互惠共赢、为消费者不断创造新鲜体验的可持续经营模式。

　4.5打造专业化的团队

对组织团队的人员进行调整和优化，可运用的方式包括公开竞聘以及内部推荐等。一是能够运用高质量人才推动企业的不断发展。二是促进管理人员进步，使大家与华润共同成长，提升价值。通过招聘高素质的人才，优化和提升集团直管经理人的管理能力和水平，为企业的发展提供更多的新鲜血液和活力。

在未来的发展道路中，华润置地要与优秀的建筑设计团队建立友好的合作关系，并将精品建筑群和城市地标逐步的打造和树立，致力把更多传世建筑带给中国每一座城市。并运用相应的惩罚和激励措施，

对平台商业生态圈中用户的行为和互动进行调节。在提升管理效率的过程中，可运用的方式分别为技术和服务的优化和创新，另外还有解决和满足客户需求等。

5. 结语

就目前的现状而言，人们的生活水平呈现着明显的上升趋势，住房的要求也随之不断增加。土地红利正在逐渐的消失，房地产高速增长的时代已经成为了过去，商业地产的存量运营时代逐渐出现在人们的视野中。分析各国商业地产的经验不难看出，商业运营价值出现缺失主要是因为分割销售的运营模式所致，项目的发展也因此受到影响，时代的不断变化是商业地产企业需要重视起来的问题，其运营模式的选择也需要具备一定的科学性，坚守自身的经营理念，项目的运作效率也得到相应的提升，项目的商业价值才能够得到充分的发挥。文中对华润置地商业地产运营中潜在的问题进行研究与分析，并制定了与之对应的优化方案，希望为后期的实践提供参考的依据。

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