基于SWOT分析的鼓浪屿景区民宿发展研究

摘要：随着我国城市经济发展带来的种种不良负面影响使得大部分城市居民开始寻找一种返璞归真、享有乡土风情的美好生活环境，在这种背景下我国对于旅游度假的需求也在逐渐提高，大众日常出行逐步地转向休闲型旅游。富有浓厚的人文情怀、性价比较高的民宿逐渐成为了旅游住宿的主流，游客对于民宿这类个性化特色酒店的需求也就逐渐提升，中国民宿预订市场呈现不断上涨的趋势。本文通过对中国民宿产业发展的现状、鼓浪屿民宿产业的SWOT分析、探讨当前鼓浪屿存在的问题及其发展策略、提出完善鼓浪屿民宿产业发展的意见和建议，以期对鼓浪屿民宿产业发展提供参考借鉴。

关键词：鼓浪屿;民宿发展;SWOT分析;

共享住房的先驱者Airbnb受欢迎之后，像小猪这样的中国信徒团体出现在中国。自助游的兴起使中国传统民宿逐渐为公众所接受。途家、小猪、住百家已成为国内外寄宿家庭行业第一层的领导者，这证明了国内外寄宿家庭的强大生命力。寄宿家庭市场正在迅速增长，2017年到2018年，在线房源数增加到一百万。原因是，一方面旅游业迎来了黄金时代，近年来国内游客人数以每年10%左右的速度增长，2018年，有55亿人参与了国内旅游。另一方面，新一代消费者的出现为“质量好，价格低”的城市寄宿家庭再添了一把火[1]。2020年8月26日下午，鼓浪屿家庭旅馆商家协会第四届会员大会第一次会议在鼓浪屿别墅酒店会议厅成功举行。其中董启农会长代表协会第三届理事会做工作报告，报告中指出随着岛上旅馆业的发展，应及时发展会员，壮大协会队伍，由原来的71家会员增加到约220家（随新开和关闭增减变化，现为176家），能尽力搞好团结，求大同存小异；财务上严守财经纪律和相关规定，所有开支都由经审组审批，精打细算，节约开支；支持业内开展诚信经营，优质服务，互帮互助互学，提升服务质量水平；积极推动提升民宿文化活动，组织和协助会员单位多次举办家庭音乐会、庭院音乐会、诗歌鉴赏朗读会、读书会，宣讲鼓浪屿世遗知识、人文历史故事等[2]。

一、民宿研究概况

（一）民宿的起源

要谈民宿，首先要了解“旅馆”的由来。旅馆在我国很早时期就已经出现了。据《周礼》记载，早在商周时期旅馆的雏形就存在了。最初出现的“驿亭”是周朝的官办招待所，每十里(现代约5千米)设有简易房舍的“庐”；每三十里(约15千米)设有“路室”；每五十里(约25千米)设有“候馆”等可住宿的招待所，以供往返的差役休息。也就是说，现代旅馆的前身——驿亭，早在两千多年前就出现了[3]。这些供官府使用的驿亭，最初可能只是个可歇息的小屋子，也有让马匹休息的马房。不只官办，民营旅店也逐渐出现在市场。汉代时期旅店的功能发展日趋完全，城内开始出现了“谒舍”这种平民旅店，供往来做小生意的商人入住。

（二）民宿的定义

在中国，民宿很容易与精品酒店混为一体，因为民宿的“非标准”性质不同于传统酒店，而被称为“非标准住宿”。2019年7月3日文化旅游部发布的《旅游民宿基本要求与评价》中把民宿的定义为：使用本地面积不超过800平方米的住房和其他相关未使用资源，而且经营的住房建筑楼层最高不能超过4层，住房主人为经营者，为游客提供小型住宿设施，以方便其感受当地的文化、风俗、生活方式等[4]。

（三）民宿国内外研究综述

1.国内研究现状

截止2023年4月17日，在中国知网上以“民宿发展现状”为主题词进行搜索，共检索文献总数779篇。

就文献发表的时间来看，我国对民宿发展现状的研究始于2006年，2016年之前对民宿发展现状的研究较少，主要是一些对各地区民宿发展现状及问题、对策及建议等方面的研究，探析的内容不够深入全面，只是停留在了宏观层面，缺乏实践性。2017年民宿发展现状的研究有所提高，共有110篇文献，此阶段学者们开始注重实践性研究，从消费者旅游动机和旅游行为的视角下对游客感知民宿的服务质量进行了研究，以及民宿的改造设计策略和共享经济下的“互联网+民宿”等角度进行探索。到了2018年出现了大幅度增长，也是截止目前为止篇数最多的一年，共有301篇研究文献，这个阶段主要研究的是乡村旅游民宿发展、全域旅游背景下的民宿旅游开发现状及发展、贫困地区的民宿旅游发展模式等，并且2018年至2020年这三年时间内研究数量上表现为大幅度递增。

本文通过整理分析中国知网平台相关文献后发现现阶段民宿研究的主要内容包括绿色民宿发展现状及对策、民宿游客满意度调查、乡村民宿的多元化设计、基于SWOT分析的旅游民宿经济发展研究等方面。

胡雨凯、郎超平（2018）以全域旅游为背景，他们在对三亚民宿旅游的发展现状中研究分析了三亚民宿出现的问题，并借鉴其他发达地区的先进经验，为三亚民宿开发选择和构建发展路径[5]。张隆斌（2019）通过阅读相关文献,借助体验经济理论和绩效评价理论，并结合实地考察和调查,利用层次分析法和德尔菲法构建乡村民宿产业经营绩效评价指标体系以及确认权重大小[6]。肖仟仟、张曼（2020）以湘西地区为例，深入了解民族地区民宿旅游的发展状况和存在的问题,探究我国民族地区民宿特色化发展的模式,以促进乡村民宿旅游的发展,带动民族地区贫困群众脱贫攻坚[7]。李欢欢、李伟康（2023）在共享经济背景下对民宿特色化发展进行了研究，提出建设共享经济特色民宿,应做到文旅融合,在确定中心主题、打造建筑特色、做好装修布置、突出共享空间等方面努力,提升消费者的民宿住宿体验[8]。

2.国外研究现状

国外对民宿旅游的研究始于1980年代，即早期的B&B(Bed and Breakfast)。国外的研究从多学科角度出发，涉及民宿业主、民宿规模、行业管理、游客选择及游客体验等多方面多领域的研究，并形成了全面化和系统化的研究内容与研究方法。

在民宿房主与房型方面的研究。Ingran H.(1996)等人在对英国民宿经营者的研究中发现大都是以副业开始经营，通常是该民宿的财产所有人[9]。在民宿规模上，Lanier P.(2000)等人调查了X寄宿家庭后，他们发现早期的X寄宿家庭中，约66%的家庭提供8间以内的房间。可以看出，X的寄宿家庭很小，属于较小的接待区[10]。Donald(2000)通过对比民宿与酒店的不同，分析了民宿业主和酒店经营者在理念及其素质等方面的区别，并指出了民宿业主应有的区别于酒店的生活体验和经营理念[11]。

在游客体验方面的研究。Jones D.(2011)等人通过问卷统计和实地走访，对中国民宿的游客进行了调查，得出了结论：选择民宿的游客通常都是年轻人，并且他们紧跟时代潮流，文化程度普遍偏高，收入水平也高于大多数青年人的平均水平[12]。Chen L.等人对选择民宿的X游客进行了调查，发现他们中的大多数都是与家人一起旅行、受过良好的教育、并且有大量的中产阶级家庭[13]。Val lenG(2016)等人对X亚利桑那州的民宿进行了调查。在研究中发现，尽管民宿数量不是很多，但它的入住率和房价却高于该国其他地区。当地民宿业经营者在新媒体营销方面的成果起着重要的作用[14]。Michele Carboni(2016)等人认为，可结合当地文化，在传统民居内开发民宿旅游，增设民宿旅游体验项目[15]。

（四）鼓浪屿概况以及研究意义

1.鼓浪屿概况

（1）自然环境

鼓浪屿位于中国福建省厦门市西南角，面积约1.91平方公里。岛屿上的气候温和，四季分明，到处都是鸟语声以及空气中弥漫着花的香气，嵌入在被称为“海上花园”的厦门湾的蓝色大海中。目前为止，岛上仍保留着上千种不同风格的中西建筑，向世界展示了“世界建筑展”的艺术氛围，同时还建有“世界第一钢琴馆”、“国内唯一、世界最大”的风琴馆，浓厚的音乐文化积淀使鼓浪屿享有“音乐之乡”的美誉。

（2）历史溯源

在全球化浪潮的冲击下，鼓浪屿已成为一扇中西文化交流的重要窗口，它见证了在清末全球化浪潮的冲击下中国现代化的曲折历程，并迅速发展为主要的文化多样性和现代化的一个国际生活质量社区。

闽南文化的深厚积淀，加上近代以来中西文明的对话与交流，鼓浪屿文化由融合到创新，不仅创造了历史悠久的国际社会的卓越品质，而且在促进历史发展方面乃至中国的社会变迁也发挥了积极作用。近年来，鼓浪屿人民牢记xxxxxxxx嘱托，认真总结了成功经验，充分借鉴了国际观念，完善了长效机制，继续促进文化遗产的保护与传承，并认真贯彻落实，保留了鼓浪屿的“根”和“魂”。

2.研究意义

随着城市的发展和人们消费能力的提升，当人们满足了他们的物质需求时，人们将在更深的精神层面上有更多的需求。为了吸引游客，民宿现在慢慢往多元化特色化方向发展。研究鼓浪屿民宿旅游发展现状以及目前存在的问题，对鼓浪屿景区以及整个厦门市民宿产业发展具有广泛而深远的意义，不仅可以填补以往学界在鼓浪屿民宿产业发展相关方面的研究空白，同时还具有一定的促进意义。

二、鼓浪屿民宿的SWOT分析

（一）优势（Strengths）

1.旅游资源丰富

鼓浪屿与厦门岛相对面，形成了岩石、树木、植被、日光、沙滩和海浪环海的独特自然景观。岛上有鸦片战争后西方国家建造的领事馆，分别来自欧洲、X、日本等13个国家，许多建筑反映了东道主国的建筑风格。1920年代和1930年代，岛上有1000多个融合了中国传统建筑文化和南洋风格的华侨建造的别墅。由于这些独特的自然条件和历史文化背景，鼓浪屿的建筑呈现了“世界建筑博览会”的艺术氛围。几乎覆盖了世界主要的现代建筑风格并且这些建筑在鼓浪屿还没有完全发掘，有着巨大的市场开发价值的旅游资源。

2.集中性强

尽管在鼓浪屿上散布着日光岩、鼓浪石、皓月园、菽庄花园、毓园等景点，但它们都集中在岛上。住在这里的游客, 不仅可以住在鼓浪屿独特的风景旁边，还可以增加欣赏鼓浪屿风景的时间。每天大街上都有不同风格的民宿，同时还有许多商店和小吃。在岛上，您可以满足饮食、娱乐和生活的所有需求。

3.安全规范

鼓浪屿凭借优良的地理环境和声誉，受到厦门市XX的高度重视。为了加强对鼓浪屿文化遗产核心要素的保护和管理，厦门市于2017年6月发布了《厦门市鼓浪屿文化遗产核心要素保护管理办法》。因此，鼓浪屿各方面的管理比以前安全、更规范[16]。

4.满足多元化需要

环境中弥漫着小清新的鼓浪屿，现实中几乎就自带大海、草木的浅蓝青绿滤镜，是多数年轻人会选择的打卡圣地。岛上的民宿几乎都有一个院子，其中有龟背竹和一些亚热带植物会让院子变得舒适闲暇，充满岛屿风情。民宿大致可以分为高档、中档、低档三种类型，可以满足包括学生、上班族、父母和孩子、闺蜜和情侣等不同层次的需求。

（二）劣势（Weaknesses）

1.设施设备不完善

上岛之后就会发现，整个岛上都是比较有年代感的建筑，虽然每家民宿在外观上都各有千秋，但往往人们的第一印象很重要，很直观。一些性价比不是很高的民宿就会出现图片与实物不符，这主要表现在：房间的面积可能落差比较大、装修陈旧、床的舒适度太软或太硬、空调制冷制热效果不佳、隔音效果不好等。这些硬件设施设备是否安排的贴心，绝对能影响到旅客整段旅程的心情。

2.卫生条件不好

一般旅馆的服务人员，基本上都受过良好的待客训练，除了能用基础外语应对各国旅客外，一些连锁旅馆，不管是全球性还是地域性品牌，无论在哪里入住都会看到整齐划一的房型、装潢、色调与员工制服。对于商务旅客或者对卫生要求比较高的人而言，这类住宿最大的优点是“标准化”“坐落于良好地段”，简单说就是“不容易踩到地雷”。

而一间民宿，可能仅此一家，别无分号。民宿老板可能是当地居民，熟悉这块区域；或是厌倦了紧张生活的都市人，选择在这片土地上经营民宿。所以不管是哪一类的人经营民宿，他们的惯性就是没有专业化的客房服务人员，对打扫卫生这方面可能做的不够精细，没有一套专业的模式。相对于旅馆而言，卫生状况欠佳，会出现卫生间环境差、面积小、毛巾洗漱用品不干净、水管堵塞异物等等。现在人们对于生活条件的需求越来越高，而卫生质量又是一个住宿至关重要的因素，同时也是旅客选择一家住宿最基本的条件。

3.交通通达性比较差

其一，在厦门要想到鼓浪屿，只有轮渡可以选择，一般轮渡都有其固定的发船时间，再加上厦门本身也是旅游胜地，在旅游高峰期，人数上会大大制约着旅客游玩的时间。在岛上住宿的话不用担心有“回不去”的风险，但是如果在岛外住，在游玩时就要时刻把握好时间，以免错过轮渡的最晚发船时间。其二，鼓浪屿街道短而交叉，在旅游高峰期交通繁忙，在岛上游玩大多数以步行为主，除了观光车以外，岛上是没有任何交通工具的，所以全靠“两条腿”。

（三）机会（Opportunites）

1.XX主导政策驱动

在乡村旅游如此发达的今天，也在一定程度上带动了民宿产业的发展，两者之间有着密切的关系。XX机构一直将发展乡村旅游视作改变民宿全新运营方式的办法，为民宿业务创造新的商业形式。xxx办公厅在2015年正式提出了《关于加速发展生活性服务业消费结构升级的指导意见》，有效提高了民宿产业发展的过程[17];在次年，与实情相结合后，出台了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，其中特别强调了休闲农场以及其他乡村休闲度假产品发展的重要性[18]。在2017年我国的13个委办局的共同努力下，完成了《促进乡村旅游发展提质升级行动方案》，在这个方案中，对于乡村旅游未来的经营模式有着明确规定，提出建立完善的体系[19]。并且各省、自治区和直辖市也在对本地的实际情况进行深入研究后，提出了符合自身实际发展的政策条例，极大地促进了区域民宿产业发展。

2.鼓浪屿历史国际社区申遗成功

2017年的7月8日，在北京时间的23:10鼓浪屿因为其具有丰富的文化内涵，成功入选《世界遗产名录》[20]。吕舟教授表示：鼓浪屿的价值不只是体现在物质特征的方面，其社区自身蕴含的文化也是非常重要的。遗产执法小组将现存的历史建筑、以及附近的环境和当地的文化传统进行一体化，并强调通过保护和遗产声明促进这三个方面的保护程度，特别强调鼓浪屿原始文化的重新融合，增强社区居民的文化自信心,在对当地文化进行保护的同时，也能有着进一步的发展。

(四）威胁（Threats）

1.旅游环境质量下降

近年来,旅游业的环境质量已经开始恶化，鼓浪屿在旅游业过度开发的情况下，经受了严重的破坏，而且这种过度开发的现象现在变得越来越严重。鼓浪屿上有500多家饭店旅馆,这一点，加上鼓浪屿的地理条件，促进了内海废物的形成。每个码头附近的水通常是黄色的，而且还有漂浮在海里的大量垃圾，在旅游业的顶峰时期,拥挤的人群、岛上到处都是人的噪音和垃圾，这仅仅是质量下降的一部分情况，在节假日,每天可能产生数十吨的生活垃圾。尽管鼓浪屿自2015年8月以来已经完成了一项综合的家庭废物分类工作,并且街道办事处对鼓浪屿的居民和企业进行了监督,但目前游客对于鼓浪屿的压力是无法解决城市环境污染的问题,这对鼓浪屿的生活环境的可持续发展具有重大的负面影响[21]。

2.曾厝垵民宿发展迅速

在厦门民宿的发展过程中，曾厝垵是其中一个比较有特色的部分,在这个小渔村中，蕴含着深厚的文化底蕴和浓厚的艺术气息。在这个地方民宿分布的区域非常广泛,相较于鼓浪屿民宿的价格来说，要便宜不少,并且位于曾厝垵的商店，数量十分多，分布情况也更加密集,在交通上非常方便,开车到厦门大学只需要花费10分钟的时间,进出不受限制。旅行者不仅可以品尝各种各样的小吃以及体验各种艺术商店，还可以从民宿中享受美食,这是非常方便的。因此,曾厝垵的民宿成了大多数旅行者的最优选择,有着节省成本和交通十分方便的优点,这对于鼓浪屿上民宿来说，如何在竞争中占据优势地位，无疑是一个巨大的挑战。

三、完善鼓浪屿民宿发展的建议

（一）培养民宿服务管理人才，提升住客的满意度和体验感

集团化的经营模式，有利于为其民宿建立统一的服务标准，建立培训体系。一方面，集团可以和专业院校合作培养符合其要求的民宿管理人员，另一方面集团可以建立完善的选拔机制，选拔现有的优秀民宿管理人员并加强培训，合格者上岗，优秀者提拔升迁。不断完善民宿管理，全面提高鼓浪屿民宿的服务质量[22]。个性化和人性化服务已成为民宿受欢迎的因素之一，所以无论民宿经营者还是服务员，与顾客交流的每一秒钟，都是服务时间，语言、神态、动作、表情，都是服务。

1.敏锐的洞察力是做好服务的前提

作为优秀的服务人员，首先必须要学会观察，与来宾进行目光交流时，我们需要尽快观察来宾的讲话和行为，推断出客人究竟希望得到什么样的服务。

2.广博的知识面是做好服务的基石

选择民宿，是因为顾客想更深度地接触当地的风土人情，所以，当顾客向服务人员咨询附近的景点、交通、人文等方面的信息时，如果服务人员一无所知或知之云少，会影响服务质量。所以，民宿服务人员知识的积累和学习也非常重要。

3.注重细节是打动顾客的关键

比如一家温泉民宿，进门时服务人员不但准备了拖鞋、浴衣等用品，还准备了水果、巧克力食品。因为在泡温泉时体力不足是比较常见的。不仅如此，在卫生间里，不但洗漱用品一应俱全，竟然还为女生准备了刘海贴。因为对这家民宿服务和环境比较满意，很多旅客也成了回头客，甚至还介绍亲朋好友入住。对顾客来说，在一般都满意的情况下，细节就成了关键，服务人员需要做的不仅是让顾客满意，更要留住顾客的心。

4.说话的艺术是优质服务的催化剂

说话是一门艺术，在为客人提供服务时，我们不仅需要有眼神、微笑和行动，而且还需要适当的语言。游客比起说什么，更关心你的态度和说话方式，因此，说话时必须具有艺术性。

5.独特的个性是优质服务的升华

作为民宿，无论是服务团队还是服务个人，在经过巧妙的设计后，为游客提供个性化的服务是非常有必要的。比如“惠爱乡居”民宿品牌，为有孩子的家庭提供的会员服务里，包含了“惠爱亲子俱乐部”，俱乐部组织有孩子的家庭在休息日共同前往依山傍水的民宿过田园生活，亲近大自然，交流情感。

其实，对民宿来说，服务是房价的一部分，无论房价多少，好的服务是必不可少的，用心去对待每位顾客，不但能收获盈利，还能收获真挚的感情。

（二）寻找多领域合作方，降低成本

由于疫情的原因，有些景区都实行暂停开放或者限制人数，相对以往来民宿住的游客并不是很多，客源主要是以市民为主，偶尔会接待省外游客。平时的入住率仅有两成，周末稍微会有增加。民宿除了可以和旅游社合作，还可以和其他性质的企业合作，淡季的时候，承接一些商务活动，人们白天工作，晚上住在诗意情怀满满的民宿，得到内心的平静。

据了解，鼓浪屿上有300多家民宿，现在已恢复营业的有60多家。另外，岛上一些热心的民宿经营者还发起了“鼓浪屿致敬白衣天使疗愈计划”，即免费为战疫归来的医护人员提供疗愈休养服务，目前，已经有36家民宿、21家餐饮小吃手礼店参加本活动[23]。

（三）强化宣传力度，提高知名度

我相信，一场疫情使许多民宿的主人对新媒体营销业务的重要性有了深刻的了解。新媒体的运营是通过现代移动互联网方法，使用新的媒体平台工具（例如抖音、小红书、微信、微博、贴吧）进行产品促销和市场营销的一系列运营方法。

首先，随着新媒体的发展，各行业开始获利，民宿行业当然不能掉队。创建自我宣传内容的三个原则：（1）继续。在一定时间内持续一定数量的更新。很多民宿的微信官方账号打开了历史性的新闻，因为之前的报道可能还是一年前，所以很难产生价值。(2)有价值。有用、有趣是价值的表现。只有有价值的内容可以让用户转载收集，形成大量的流量。(3)独创性。内容尽可能是原创的，原创是最好的广告。坚持写原创文章，可以得到原创媒体平台的保护标志，内容的可靠性也会提高。

其次，民宿文案的创作内容不仅仅是介绍性的文章。OTA（在线旅行OnlineTravelAgency）中显示的民宿照片作为logo使用的话，可以点击查看详细内容。住宅介绍好像是幻灯片，以优秀的文章能力，可以在客人不知道的情况下进入“预约和购买”的阶段。因此，写民宿的文案绝不只是随便写。

（四）制定相应管理办法和保障政策

相关管理部门应尽快制定和公布民宿管理相关政策，针对民宿的特点制定特殊化管理方法，为确保安全，定义与合规要求相关的政策，并向符合规定的民宿颁发证明书，建议在确保正常运营的同时，应加强民宿经营资格、品质管理及业务经营管理。

（五）合理规划，整合资源

为了指导民宿的集聚和发展，建议在具有相对优势的地区尽可能多地分组发展民宿。这样将轻松地创造良好的氛围，便于促进公共资源的共同创造，协调利益关系，并且还容易通过规模经济获得更多的利益，影响力和口碑相传，形成了一些区域性民宿品牌的特色。

（六）加大政策扶持，塑造品牌

一是充分发挥XX职能部门、专业机构、行业协会、专家学者的作用，主动组织各种咨询、培训、学习和交流活动，提高企业的经营理念和管理水平，优化服务并培养创新意识。二是从社会经济发展的角度出发，要做好对民宿发展服务的全方位监测，加强指导和监督，扩大和改造经营的基础设施，同时，环境建设将为民宿的当地经济发展营造良好的文化氛围，并“切实解决”民宿的发展问题。三是在旅游条件较为成熟的地区，XX应大力支持特色民宿的发展，特别是高端民宿的发展。在环境建设、基本设施、全球营销、人力资源培训资金、技术等方面，必须提供尽可能多的政策、资金和人力支持。并根据市场需求，结合当代文化创意产业的发展，将更高的资源转化为更高品质产品，并创造民宿的基本产品和品牌形象，从而成为旅游地新的旅游名片。

四、结语

现如今民宿产业发展已经成为市场所需，在促进农村转型与发展、促进老城区的再开发、丰富内含文化旅游经验和创新、增强旅游体验意识等方面发挥着积极作用。同时，我们还必须面对厦门鼓浪屿民宿发展初期的现实，与国外民宿在服务、体验感受等其他方面之间仍然存在一定的差距，未来民宿的发展之路需要继续探索和总结。

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