W房地产公司财务风险评价及控制研究

　摘要

改革开放以来，我国经济呈现高速发展之势，国民需求也在不断提高，我国当前的主要矛盾逐步转变为人民不断上升对美好生活憧憬和向往的需求和发展缺乏均衡性之间的矛盾。从上世纪90年代末期以来，我国地产行业进入全面改革阶段，随之而来的是我国综合国力迅猛发展，房地产行业也得到了长足发展，但长足发展掩盖了房地产行业许多不平衡不充分的问题，尤其是房地产企业的财务风险问题。筹资越发困难、销售不顺利导致资金回笼困难以及成本不断提升等因素使得房地产企业经营爆发出了许多问题，因此房地产的财务风险越来越值得关注及分析。

论文以W房地公司为研究对象，在国内外相关成果的研究的基础之上，充分结合企业实际及行业特点，首先介绍论文研究背景、研究现状和研究方法，其次列示W房地公司相关财务数据，并以此作为后续分析财务风险的基础，然后从筹资、投资、营运资金及宏观因素四个方面充分分析W房地企业财务风险的实际情况，并引入层次分析法针对W房地公司财务风险创建指标体系，运用模糊综合评价法对W房地公司开展财务风险评价，得出财务风险综合评级得分，最后针对财务风险评价结果，提出控制措施，并进行总结。

通过对企业实际及行业环境的研究，有助于企业健全财务风险控制体系，强化财务风险控制管理，从而对企业自身发展起到积极作用，并围绕我国地产行业目前还没有引入ERP系统的企业提供科学可行的参考依据。

　　关键词：房地产公司，财务风险，风险控制，层次分析法，模糊综合评价法

第1章绪论

　　1.1研究背景与研究意义

1.1.1研究背景

新冠疫情全面爆发对全球经济造成冲击，且呈现较为深远的影响，此外，我国与X之间的博弈趋势不断加强。基于此，我国提出全面加速国内循环为主导、推动双循环的的经济发展模式，侧重点集中于国内经济的大循环。与地产行业存在关联的行业众多，其对我国GDP的影响程度不断加深，从相关数据统计来看，地产行业对我国GDP占比已经超过30%，房地产行业发展能够带动上下游产业发展，有效扩大内需，对于形成国内大循环格局有着非常重要的意义。

XXX十九届五中全会中指出，“十四五”期间，从多个维度全面的推动内需，提升消费动力，并结合消费升级的市场发展趋势，大力提倡绿色、安全、环保发展，重点支持服务消费，大力提倡新型业态和商业模式的健康发展，并提出“促进住房消费健康发展”。其中涉及到两个关键词，一个是“促进”、一个是“健康”。“促进”是指“促进住房消费”，如今我国地产行业已经全面进入存量市场，并逐渐发展为满足国民“精神需求”，不仅如此，随着主力消费人群的更新以及消费需求升级，人们对于房子背后相关的生活品质有了更高的需求。房地产行业涉及产业链众多，且房地产企业的“全生命周期运营模式”使得住房消费领域延伸，因此推动我国住房消费全面发展成为我国消费的关键措施，也为国内国际双循环奠定坚实的经济基础。强调“健康发展”则是延续“房住不炒”的基调，抑制楼市过热，也是说，突出房产的居住属性、弱化房产的投资属性的政策将延续。

房地产行业在我国经过20多年的高速发展，城乡居民住房水平明显提高，住房全面短缺时代结束，直接反映在房地产市场成交总量下滑。从房地产市场的成交量来看，2020年1-9月，全国商品住宅销售总面积的达到11.71亿平米，与去年相比，同比下跌1.8%，住宅和办公销售面积分别下降1.0%和16.5%，此外，商业地产销售面积与去年相比同比下滑15.3%，而从居民人均住房建筑面积来看，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。从统计数据分析，我国地产行业在近些年逐渐的放缓，不少城市陆续出现下跌趋势。不仅如此，受到土地资源紧缩的影响以及城镇化发展进程持续深化的影响，造成土地价格居高不下，整体供应量大幅缩减，而城镇化的推动作用逐渐减弱，商品住宅存量过大，不少成熟出台限购政策等因素的综合影响，导致地产企业财务风险倍增。

要在平稳发展的房地产行业中谋取更大的利益变得愈加困难。房地产行业作为典型的资金密集型行业，面临着较高规模的资金投入、投资回报持续时间较长、投资效益回笼速度慢、缺乏足够的变现能力等问题。面对竞争趋于白热化的市场环境中如何站稳脚跟成为现代地产行业必须高度重视的中文问题，地产公司必须加强发展的各个阶段，将管理重点集中在企业筹资、投资、经营等方面，全面提升地产企业的风险识别和防范能力，是企业得以站稳脚跟的关键措施。

1.1.2研究意义

地产行业的发展离不开大规模的资金投入，行业优势和劣势较为显著，如项目开发阶段，需要大量资金的投入，地产开发项目周期比较长，资金回笼的速度相对于其他行业的较慢，变现能力有限等问题的工作作用，都造成地产企业本身具备较高的风险。针对现代企业当前的面临的多项风险，财务风险是所有风险的的核心基础，其客观存在与企业的发展过程中的各个阶段，并通过多种方式对企业的经营和发展造成直接或间接的影响，因此加强对风险的识别和防范至关重要。企业财务风险天然存在，其具备一定客观性，但合理预测和规避是财务人员的综合能力的体现。因此，财务工作的人员必须加强对财务识别的能力提升，对风险进行识别和分析，以此为基础发现问题和解决问题，持续优化和完善风险管理制度。从而尽可能地减少财务风险的发生，降低因财务风险导致的损失。

（1）理论意义

对于房地产企业财务风险评价指标体系分析的文献虽然较多，但是如今我国房地产行业的供求现状和停留在以往观念的相关理论不能匹配。本文以W房地产公司作为具体研究对象，将企业实际财务数据和理论形成有机结合，并引入层次分析法建立企业财务风险评价体系，并通过模型综合评价法来评估企业财务风险。理论的完善促进引起房地产行业在消费新模式下对财务风险的重视。

（2）实际意义

本文以W房地产公司为例，梳理并汇总2017-2020年企业财务相关数据，并以此为基础对W地产公司的经营状况和经营风险进行分析，结合财务比率分析法针对该企业的相关数据展开多维度、深层次的研究和分析，对企业经营中的各个关键节点为研究侧重点，对不同阶段存在的财务风险展开研究，探究存在的财务风险问题，并提出科学可行的应对措施和方案，为W公司后期的财务管理提供有价值的参考依据。

　　1.2国内外研究现状及评述

1.2.1国外研究现状

（1）关于财务风险理论的研究

国外关于财务风险管理相关的研究开始得比较早，研究人员提出不同观点和看法，为后续的深入研究的提供科学合理的参考依据和理论基础。

Hamdamov（2016）研究认为，科学可行的财务风险管理能够有效推动进的良性发展，并在研究中强调财务对企业经营和管理的重要性和必要性。应当紧扣企业实际经营情况制定科学合理的财务管理制度，对企业长期稳定发展起到至关重要的影响。

Wachowicz（2017）研究发现，企业融资政策和经济收益很大程度都会受到企业的财务风险不同程度的影响。所以，必须加强对财务风险研究的深度和广度，

Ivan Kandilov（2017）围绕多个国家的融资风险情况展开多维度、深层次的研究，从中发现，企业交易过程中侧重于现金交易的行为更易造成风险隐患，并提出应当加强企业现金流管理能力的必要性[3]。

法国的Henri Fayol在《一般管理和工业管理》一书中把财务风险管理思想运用到企业经营管理中。不过财务风险管理理念无法形成系统性的体系，上世纪50年代，来自X的莫布雷在研究中首次提出“财务风险”的概念，随后的时间里，学术领域对其展开不同维度的研究和分析，并逐渐发展成为一个综合性、系统性的学科[4]。

J T Gleason（1949）在研究中着重提到财务风险对企业长期稳定发展的重要程度，在研究中提出关于企业开展风险管理工作的一系列流程，提出加强财务风险管理的准确性和前瞻性，对财务风险可能存在的风险隐患和影响程度进行提前预测，根据相应的财务风险制定科学可行的应对措施，最大限度降低财务风险造成的影响[5]。

X致力于风险管理多年的学者Williams（1964）在研究过程中对财务风险提出更为精准和到位的定义，他认为财务风险指的是事情发展的最终结果和预期结果之间存在的差距。差距越大，说明出现的风险越大。随后，他和Heins在研究中再次提出企业在经营管理中必须有效管理财务风险的必要性，并制定行之有效的财务风险识别机制、评价体系、应对措施等[6]。

（2）关于财务风险评价方法的研究

关于财务风险的研究不同学者给出多种观点和看法，有效优化和完善财务风险评价模型，而在具体使用过程中的兼容性和实用性各不相同。

Hwang（2015）的研究主要围绕资本资产定价展开的，对企业的财务风险和收益情况之间的关联性展开研究和分析，对财务风险进行全面深入的研究和评价，为企业的管理财务风险提供有价值的参考依据。

Lakshya Kumar（2018）在研究中引入蒙特卡洛模拟，围绕PPP项目的财务风险展开多维度、深层次的研究和评价[8]。

Beaver（1966）通过对财务比率进行一系列研究，在衡量企业财务风险过程中，以企业的营运资本和流动负债、企业净利润和企业总资产之间的比率来反映精确性更高[9]。

Altman（1968）在研究中引入二元线性模型对财务风险进行判断和分析，具备一定的实用性和准确性。

Ohlson （1980）在研究中引入Logistic回归分析法构建模型的，从中发现，对企业财务风险造成影响的因素通常包含企业资产规模、管理绩效、变现能力、资本结构等，它们是财务风险评价体系中的主导因素，

Harlan和Marjorie（2002）基于大量研究理论研究的前提下，对风险评价指标进行分类，分别为企业利润表、资产负债表相关的指标、企业总量相关的指标[12]。

（3）关于财务风险控制对策的研究

研究人员的根据当前企业的财务风险的各类影响因素和应对措施展开深入研究和分析，从多个维度提出应对和控制财务风险的措施。

Qingye Zhang and Yan Gao（2017）研究发现，利用动态投资组合的方式能够有效提升财务风险管理的效率和最终成效。该方法在一定程度受到财务风险本身的风险约束程度的影响[14]。

Keryn Chalmers（2018）围绕企业内部治理的角度展开研究，对企业内部治理和风险管理之间关系展开研究和分析，从中发现，内部治理的综合能力对企业的财务风险产生重要的影响，基于此，应当加强企业内部治理整体质量[15]。

Anthony（2012）研究认为，可综合运用多种融资方式，不断加强企业自身的内部治理体系从而有效提升财务风险的管理[16]。

Hwang（2015）在研究中提出有效识别和控制财务风险的应对措施[17]。

S Sun（2016）在研究中认为，一旦企业忽视对财务风险的管理，制定行之有效的管理系统模型，极易造成企业内部存在大量隐性财务风险，对企业长期稳定发展造成不同程度的消极影响[18]。

1.2.2国内研究现状

国内针对财务风险的研究起步时间相对较晚，其在规模和数量上与外国的研究依然存在一定差距。值得注意的是，国内针对的财务风险的研究不断完善和成熟。本次研究的侧重点集中在财务风险管理理论、风险评价方法、风险控制三个层面全面梳理和总结前人的研究结论和研究方法。

（1）关于财务风险理论的研究

刘炳茹（2016）的研究聚焦于跨国企业的并购过程中的存在的风险问题展开研究和分析，以此为基础提出科学可行的应对措施和方案[19]。

程孟萍（2017）研究方向侧重于针对PPP项目，对项目的财务风险管理概念进行研究，并提出若干个研究假设，对PPP项目中出现的财务风险问题进行深入研究和分析，对财务风险进行有效识别和应对[20]。

朱会芳（2019）的研究围绕当前我国上市企业的财务风险引发因素展开深入研究和分析，从中发现企业内部治理水平对加强财务风险管理能力起到至关重要的影响[21]。

刘恩禄、汤谷良（1989）在研究中对财务风险的概念进行简要概述，对其特征进行全面梳理和总结的，并认为财务风险的根源在于企业经营管理内容属于综合性、复杂性的活动，两者同时存在[22]。

蒋琪发（2000）在研究中提到企业融资比例对财务风险的造成影响，一旦筹资比例过高，无疑对财务风险产生一定影响[23]。

黄锦亮、白帆（2004）在研究中认为财务风险的根源来自企业过度借债的行为，从而造成企业自身的偿债能力下降。而广义层面的财务风险源自多项未知因素，造成企业经营管理和预期目标不符，财务风险贯穿于企业经营管理的各个环节[24]。

吴懿（2014）研究认为，财务风险是企业所有风险中居于主导地位的内容[25]。

刘怡（2014）研究认为，企业应当全面提升员工的财务风险防范观念，能够有效推动财务风险应对措施的稳步实施[26]。

（2）关于财务风险评价方法的研究

周首华（1996）等以Z值预警模型为基础进行改造，通过采集大量的样本，借助SPSS软件，对企业的财务风险进行分析，建立了新的财务危机预测模型，即F分数模型。和Z值预警模型对比，这项模型将企业现金流纳入考量范围。F分数模型主要通过多变量预测的方式对财务风险进行全面深入的评价[27]。

陈茜（2017）的研究聚焦于33家林业企业展开，在研究中引入因子分析法对上述企业的财务风险影响因素展开多维度研究和分析，对财务风险进行识别和评价，以此为基础提出科学可行的应对措施[28]。

白雨婷（2018）的研究主要集中在国内地产企业的财务问题上展开的，并将磨合综合评价法引入其中，从中发现该研究方法能够有效提升财务风险的识别和评价质量[29]。

尹夏楠（2019）的研究角度围绕多个行业的上市企业的财务风险展开深入研究和分析，从中发现，建立科学合理且符合企业发展需求的财务预警机制是有效提升财务风险管理能力的关键措施[30]。

郭焕俊、孙丽英（2000）认为财务评价指标体系需要财务风险指标作为重要构成要素，根据实际需求对特定行业展开深入和分析，能够有效提升企业财务风险管理的整体成效[31]。

陈文俊（2005）在研究中引入二维坐标轴、神经网络图、矩阵等分析方法对企业财务风险展开深入研究和评价，并展现出一定的合理性和客观性[32]。

曹建梅（2014）在研究中提出应当在识别财务风险过程中合理融入企业财务相关数据作为参考，加强对财务报表完整性和真实性的审核力度，唯有如此才能全面提升财务数据的真实性和准确性，为企业制定决策提供数据支持[33]。

黄晓波、高晓莹（2015）的研究主要引入数学模型，并对财务风险进行研究和识别的，从而得出影视企业的财务风险的根源在于盈利水平[34]。

郭秀君、马广奇（2014）在研究中适当引入模糊数学模型的对上市地产企业的偿债能力展开深入研究和分析，并结合当前企业当前财务数据指标，能够通过科学合理的评价指出企业偿债能力对企业财务财务风险造成影响[35]。

陈俊杰、梁琳琳（2014）在研究中选择若干个财务指标展开研究和分析，可以有效评价中小地产企业的财务风险现状[36]。

吴涛（2016）的研究角度侧重于将企业内部的财务指标、非财务指标进行分别导出，并以此为基础对其进行深入研究和分析，对相关数据存在的滞后性和综合性展开研究，对财务风险的发展程度进行分析和判断，合理评价财务风险对企业的战略决策制定起到至关重要的积极作用[37]。

戚家勇、蔡永斌（2018）研究认为，地产企业应当加强对财务风险的识别和监测工作，此举能够有效提升识别并应对财务风险，最大限度降低财务风险对企业造成的负面影响[38]。

（3）关于财务风险控制对策的研究

张木（2016）的研究目标聚焦于新梅房地产公司，引入多种研究方法对财务风险的发展情况展开多维度、深层次的研究和分析，并以此为基础提出科学可行的应对措施和方案[39]。

伦淑娟（2018）的研究目标选择恒达地产，通过多元化战略为研究基础，围绕企业的运营能力、偿债能力、盈利水平展开的深入研究和分析，对其存在的财务风险提出行之有效的控制措施和建议[40]。

许婷婷（2019）的研究角度聚焦于地产企业的财务风险，针对合理规避财务风险的提出一系列对策和建议，为地产企业防范财务风险提供有价值的参考依据[41]。

彭娟娟（2020）的研究侧重商业地产，从优化财务风险管理机制、加强内部治理水平、提升企业抗风险能力等角度出发的，提出科学合理的财务风险防范措施和建议[42]。

袁晓波（2010）在研究中提出应当不断优化和完善企业内部治理制度，能够有效控制并降低财务风险，也是全面提升企业管理能力的关键措施，持续强化内部治理对于企业财务管理有指导性的意义[43]。

李素红、陈立文（2011）在研究中的提到关于现代企业财务风险防控的相关策略，如拓展企业筹资渠道、改善企业资本架构、加强内部治理水平等方面[44]。

苗家欣（2015）在研究中认为，加强企业风险管理能够有效加强员工的凝聚力和发展动力，提升企业内部治理的标准化、规范化是有效改善财务管理水平的关键措施[45]。

黄小燕和张煌（2015）在研究中认为，可根据实际情况构建财务风险识别机制的，加强全体员工的风险防范观念，加强内部培训力度，最大限度降低财务风险对企业造成的影响[46]。

孟伟（2017）研究认为，企业对财务风险进行控制过程中应当形成科学合理的预警机制，构建科学合理的内部交流与沟通机制，优化和完善财务管理制度[47]。

王诗雨、陈志斌（2017）对相关数据展开深入研究和分析认为，良性市场竞争能够有效加强企业财务风险的管理水平，而XX推出的政策法规对于提升市场竞争机制的自由性造成一定程度的影响，企业需要XX政策的影响进行紧密关注[48]。

吴静、袁芳英（2020）研究上市企业通过金融机构融资受阻的情况下，完善财务危机预警机制，引入公司治理变量能帮助企业及时准确地探究财务风险[49]。

王进朝、张永仙（2020）通过实证分析企业发展周期，并对其与财务风险、内部治理三者间的关联性展开深入研究和分析，从中发现，企业内部治理质量能够有效提升企业的财务风险管理水平，财务风险对企业的生命周期产生不同程度的影响[50]。

1.2.3文献评述

基于上文对国内外财务风险研究现状的梳理，可以发现，前人针对财务风险的研究角度较为丰富多样，不过大部分研究仅侧重于单一方面，在财务风险管理认知上存在局限性。从地产企业来看，若想明确把控其财务风险评价体系和防控体系，必须建立科学系统的财务风险管理体，从而全面提升企业对财务风险管理的认识和了解，并针对具体财务风险采取科学合理的应对措施。本次研究选择W公司为研究目标，引入多种研究方法，对财务风险的识别和评价展开多维度、深层次的研究和分析，并以此为基础提出科学合理的防范和应对措施，从而建立完善健全的企业财务风险管理体系，为同类型地产企业的制定财务风险管理体系提供有价值的参考依据。

1.3研究内容与研究方法

1.3.1研究内容

本次研究旨在围绕W地产公司财务风险管理情况进行分析，主要针对2017-2020年期间的各类财务数据报表，从企业经营管理的各个阶段出发，从中梳理和总结该企业财务风险现状，并根据行业实际发展情况，对其提出科学合理的改善建议，为地产公司的健康发展奠定良好的基础：

第一章，绪论。本章节对本次研究的背景、方法、内容、意义进行简要概述，并梳理前人的研究结论好研究方法，并阐述本次研究的创新之处。

第二章，对本次研究涉及的相关概念进行简要概述，其中包含各类风险相关理论，主要可分为三部分，阐述财务风险的概念与分类；财务风险评价的概念与方法；财务风险控制的概念与方法。

第三章，对W公司的风险现状进行分析和阐述，简要概述W地产企业，围绕该公司的财务报表展开深入研究和分析企业财务数据，进而分析企业财务情况，主要以14个财务指标围绕企业管理过程中的筹资、投资、运营和宏观因素带来的风险进行阐述与分析，深入挖掘W房地产公司各个方面存在的风险。

第四章，针对第三章的分析，主要包括三部分，一是评价指标体系的建立，遵循全面性、独立性的原则建立财务风险评价指标，选取14个指标作为W房地产公司财务风险评价指标，并构建财务风险评价指标体系。二是建立科学合理的评价模型，引入层次分析法明确各项财务指标权重，并以此为基础建立评价模型，计算财务风险评价指标。三是评价结果分析。

第五章，W地产企业的财务风险管理的建议。围绕该公司的财务风险展开多维度、深层次的研究和分析，对经营管理的各项环节存在的风险控制提出合理的应对措施和建议。

第六章，为本次研究的总结部分，对研究进行全面梳理和总结的研究成果。

1.3.2研究方法

本次研究的研究方法涵盖以下几个方面：

文献研究法全面查阅和和梳理国内外关于财务风险评级和控制的文献资料，根据前人研究中处在的缺陷，对相关资料进行全面梳理和归纳，提出本次研究的问题和研究思路。本次研究涉及的资料包含相关课题的研究论文，各类研究期刊和书籍，相关领域的刊物，线上搜索获取的各类资料。

实地调查法对W地产企业进行实地走访和调查，通过对该企业2017~2020年财务数据的分析和研究。针对W地产企业的财务风险，对其内部治理中存在的缺陷展开研究研究，并探究造成财务风险的原因，最后围绕该公司的当前的财务问题提出科学合理的优化措施和建议。

（3）定性分析与定量分析相结合的方法

结合定性分析法，对该公司的财务风险的各类因素展开多维度、深层次的研究和探讨，选取该公司相关财务指标，建立与公司发展现状相符的评价模型，再引入定量分析法，对相关财务指标进行分析和计算，将两者研究方法进行有机结合，对该公司的财务风险展开深入研究和剖析。

1.4论文创新之处

本次研究的侧重点在于产业升级与转型阶段的地产企业财务风险现状，以及财务风险的防范措施，收集的数据时效性和可行性较高，能够全面反映地产企业当前的经营现状。此外，梳理和归纳前人相关研究发现，目前大部分研究仅局限单一层面的，很少从企业发展层面出发对财务风险展开分析，基于此，本次研究的基于前人研究的基础上，围绕W地产公司的财务管理现状展开全面研究和分析，并深入了解该公司的财务管理能力，为提出科学合理的优化措施和建议奠定良好的基础。

　第2章财务风险相关理论概述

　　2.1财务风险的概念与分类

　　2.1.1财务风险的概念

风险通常指的是出现不利于事物发展的结果或对事物发展造成消极影响。风险出现的影响是造成预期目标不达标，出现不同程度的损失；从事后看，指的是由于存在未知原因而导致的不同程度的损失。

由此可见，风险通常可理解为事物的发展中和预期目标存在一定差异的几率，也可以理解为事物发展结果和预期目标存在偏离。财务风险是基于以上概念的基础上延伸至财务管理领域，是发生在企业内部治理的各个环节的风险。企业不同阶段的财务管理情况对能够从不同层面反映财务风险的影响因素。

狭义概念狭义财务风险指的是企业由于存在过多债务而导致的风险。企业处于经营压力，通过借债经营的方式维持，由于偿债压力过大，导致企业无法正常偿还债务，借债的比例在企业总资产占比不断提升，企业负债规模持续增大。随着市场竞争趋于白热化，一旦企业在发展过程中受到各类因素的影响而增加偿债压力的家加剧，将会造成企业无法正常履行偿债职责，甚至直接影响到企业的经营和管理。企业筹资过程中缺乏合理性对企业的偿债能力造成消极影响，无形中加剧了企业筹资风险的几率。

广义概念广义的财务风险存在于企业经营管理的每个阶段，它是客观存在的的，无法清晰明确的预见的因素造成企业发展和预期目标不符，甚至存在经济损失的可能。此观点极大突破了企业借债层面，而是有效拓展了财务风险的存在于企业经营的各个阶段，能够有效提升企业决策层和管理层对财务风险有全面深入的认识和理解。企业财务活动时常会受到发展现状、外部宏观经济、政策法规、市场竞争、企业资本架构、战略决策等方面的影响，有可能对企业的经营管理造成不同程度的影响。财务风险贯穿于企业经营的各个阶段。

从企业角度分析，风险越高往往预示着收益越高，财务风险是客观存在的，企业唯有正确认识和防范才能有效规避财务风险造成的影响，制定科学合理的应对措施，最大相对将财务风险造成的影响降到最低。

2.1.2财务风险的分类

筹资风险筹资风险指的是企业的筹资行为是基于企业经营管理需求产生的的，它符合我国宏观经济层面的企业发展要求，很多时候受到资本市场供求关系的影响，企业筹资所产生的经济效益和预期目标不符的可能性。通常指的是企业筹资而来的资金本身存在不同程度的风险隐患，此外企业内部的资金结构缺乏合理性，从而导致企业的盈利能力、偿债能力出现不同程度的影响的风险。一般情况下，企业筹资方式分为两种，一种属于企业的权益性投资，其中包含股东入股、利润留存等内容，这些资金并不会产生任何偿债压力，而这种风险可以理解为企业资金使用率低下，无法达到高效利用资金的目标。还有一种是债券性投资，这部分资金对企业的偿债时间、偿债方式有明确的规定，一旦无法达到偿债要求，将会对企业造成多方面的消极影响。不过，借债经营的优势也能在一定方面达到抵税的作用，合理的借债经营是企业发展的常规措施，确保筹资比例的合理性，根据企业自身情况制定筹资决策。

投资风险投资风险通常指的是企业投资过程中，受到部分不可控因素的影响，造成企业的投资结果与预期目标不符的风险，投资风险涵盖长期投资和短期投资两部分带来的风险。企业投资其他企业，包括债券方式和股权方式，债券只是收取固定的利息，投资企业并不关心被投资企业的经营成果和效率，被投资企业的日常经营与债券利息没有必然联系，但需要面临企业无法按时偿还债务的风险。股权形式的投资要求企业必须加强对被投资企业的实际情况进行全面深入的调查和了解，共同承担相应的风险，也会得到投资中的合理收益。投资与风险是必然存在的关系，如果企业缺乏客观合理的风险意识，投资过程中缺乏科学健全的管理机制，并受到外部环境的综合影响，极易造成企业经济利益受损。宏观经济环处于时刻变化的状态，受到政策法规和整体经济环境的影响，企业必须构建健全完善的财务风险防范机制，提升全体员工的风险防范观念，加强管理者的综合素质，在此基础上还要全面提升管理层的决策能力，加强投资决策综合水平，确保投资决策的合理性与前瞻性，投资项目选择的合理性，并利用多种投资组合的方式淡化风险，最大限度控制并降低投资风险造成的影响。

营运资金风险营运风险指的是企业存货、应收账款、现金流等方面管理中，受到企业负债、流动性资产管理上存在的未知性和不确定性的影响的，导致企业在应收账款和存货变现上出现多种风险隐患。存货变现风险通常包含外部经济环境、市场竞争等因素的影响，造成也存货积压的出现，进而引发现金流上的风险。过多的存货积压不仅对企业的资金使用造成影响，同时对企业的经营管理活动形成阻碍作用。应收账款风险指的是企业销售过程中以赊销的方式开展，产生规模较大的应收款项，在实际回收过程中耗费较大时间成本，造成企业现金流无法正常运行的风险。随着我国市场经济的持续发展和完善，市场竞争趋于白热化，地产企业继续拓展自身的市场规模，提升现金流的周转率，大量应收账款的出现甚至会造成不同程度的坏账风险，以及大量存货对企业经营管理造成不同程度的影响，为了有效提升企业资金的回笼速度，为企业的经营管理提供充足的资金支持，企业必须不断强化应收账款和存货方面的管理和把控，增加销量以加速应收账款和存货的周转率，不断降低企业得营运资金风险。

宏观因素随着我国改革开放进入了深水区，XX由管理型向服务型的转变也日益加深，国家通过宏观调控，运用政策和法律影响着企业的筹资能力、投资能力及营运资金能力，构建和优化社会主义市场经济体制是我国持续深化经济改革进程的关键任务，伴随着国内经济发展趋于稳步上升趋势，居民生活质量不断提升，使得城市化迅速发展，人民大量涌入基础设施完全的城市，使得发地产企业得到了长足的发展，同时，人民的消费意愿、消费文化也影响着房地产企业的发展，使得每个城市的房地产企业对于筹资、投资及营运资金的需求都是不一样的。

　2.2 财务风险评价的概念和方法

2.2.1 财务风险评价的概念

财务风险评价指的是企业为了制定健全完善的财务风险管理制度，对风险进行识别的基础上，全面分析和研究财务风险，从而以此总结出相关结论，能够有效降低企业的财务风险。财务风险评价是企业全面把控财务风险的必备流程，制定科学可行的财务风险管控措施必须建立在财务风险评价的基础上开展。根据不同行业、不同规模的标准值展开全面分析和对比，对企业财务现状的进行全面衡量，明确其是否存在风险。科学可行的财务风险评价是企业有效规避风险隐患的关键措施，结合定性分析法缺乏财务风险评价的有效性和全面性，不过在分析中一旦缺乏精确化的标准，无疑会导致风险评价缺乏准确性，极易受到主观因素的影响。出于行业和规模上的差异，风险评价的缺乏统一的标准。引入定量分析法，对财务风险进行量化统计，能够有效提升财务风险评价的精确性和客观性，此种研究方法能够有效突破定性分析法存在主观因素的局限性。也能够有效规避不同专家制定标准存在的误差。因此定量分析法在如今的企业制定财务风险评价体系中得到广泛应用。

2.2.2 财务风险评价的方法

专家打分法这种研究方法通常也匿名的方式开始，征求多个领域的专家学者意见，专家利用所处领域的专业经验和方法，基于被预测目标的现状展开全面深入的研究和分析，梳理出一定的规律，为企业的后续管理活动提供有价值的参考依据。这种方法通过量化处理的方式，有效体现精确性和客观性，进而得出直观的评价结果。不仅如此，这种方法操作上不是很繁杂，还可以将主观结论进行定量化分析，将原始资料作为基础数据，得到有价值的相关信息。

层次分析法层次分析法缩写为AHP，是由X运筹学家匹茨堡大学托马斯萨蒂创建的层次权重决策分析方法。层次分析法将上述两种研究方法进行有机融合的，并通过不同层次的深入研究和分析。该方法必须对被研究目标进行持续拆分和细化的，进而得出若干个影响因。一般包含准则、方案、目标三个层面的拆分，并根据每层的实际情况进行计算，从而得出最终的分析结果。其中目标层是最高层级，是企业在经营管理中必须实施的目标，一般总结性目标只有一个的，接着是方案层，它对企业目标的实施造成影响，或将各类影响因素进行细分，可以作为一类因素，也可以是很多类因素。最低层级是准则层，这一层主要将对目标实施的影响因素进行全面具象化，形成直观的指标的，它是研究和分析的基础。相同层级的元素是从方案层细化出来的，同时对下一层的影响因素产生直接支配的作用。

模糊综合评价法上世纪60年代初期，来自X的扎德在研究过程 何种首次提出模糊综合评价的方法，该方法是是为了针对经济学方面的多种模糊性质的现象而诞生的研究模型股。并在后续的研究和实践中不断优化和完善。这项研究方法不仅融入了定量研究的理念的，同时针对无法通过数据呈现的模糊现象进行定性分析，将两种研究方法进行有机结合的，通过数字化的形式呈现出来。目前该方法在多个研究领域广泛应用。

模糊综合评价法的实施步骤为：需要根据研究需求建立评价对象的各项因素集合，并设置为一级模型，设定评价内容，需要以被评价目标特征展开，明确其中的评价内容，设定权重，由于不同评价因素的重要性存在差异，因此对不同的因素赋予相应的权重；针对单个因素展开模糊评价，明确各个因素对于相应评价等级的归属权；该方法 必须考虑每一项指标的综合影响并计算得出综合评价值。

　　2.3财务风险控制的概念和方法

2.3.1财务风险控制的概念

构建在财务风险识别和量化的基础上，财务风险控制根据财务风险的成因及其特性，有针对性的实施应对措施，在企业经营管理活动中全面开展，针对当前的风险因素进行全面控制，最大限度降低其对产生的负面影响。

财务风险存在企业经营管理各个阶段，直接影响到企业长期稳定的发展，与企业财务管理目标高度契合，唯有全面加强财务风险管控，才能稳步推进企业的战略发展目标。财务风险存在企业经营的各个环节的，在识别风险后，制定科学合理的措施降低财务风险的出现的几率，有效控制并降低企业经营中的各类损失，规避财务危机。

虽然无法完全消除财务风险，但必须加强对财务风险的关注，可将其控制在企业经营管理的可控范围内，为企业的长期稳定发展奠定良好的基础。构建科学完善的财务风险管理体系，对现有风险隐患进行全面检测和管控，能够有效控制财务风险。

2.3.2财务风险控制的方法

（1）风险规避法

风险规避指的是企业针对已经超过企业承受能力的风险，采取移除或停止相关经营活动方式，最大限度降低风险造成的影响。风险规避主要是针对已知的、特定的风险隐患导致的负面影响进行全面消除，其中包含完全放弃、中途放弃、转换条件等方式。

完全放弃指的是企业为了最大限度降低相关风险隐患，杜绝从事与此类风险相关联的各类经济行为的。中途放弃指的是企业为了规避特定风险隐患而终止某种经营活动。改变条件可以理解为合理改善和调整企业经营和管理的内容、性质、流程等或工作方法等。

（2）风险降低法

风险降低指的是企业在综合企业成本支出和收益的前提下，针对现有风险制定行之有效的控制风险活动，确保风险维持在可控范围内。降低风险的最终目的在于在于积极改善风险特性，使其得以为企业经营管理产生利润，确保企业把握市场机遇，是比较积极稳健的风险处理方式。风险降低可大致细分为预防和抑制两种类型。

损失预防损失预防指的是在损失出现前期，为了最大限度降低风险造成的负面影响而制定的各类措施，将风险因素降到最低，起到有效预防和作用。

损失抑制损失抑制指的是当损失事件出现之后，制定各类措施降低损失的影响深度与广度行为。例如火灾警报器和自动喷淋系统。

（3）风险转移法

风险转移又成为风险分担，是企业准备借助他人力量，采取业务分包、购买保险等方式和适当的控制措施，将风险控制在风险承受度之内的策略。

风险分担是一种事前的风险应对策略，即在风险发生前，通过多种交易活动能够将处在可能性的风险转移出去，通过这种方式应对风险，风险本身并没有减小，只是风险承担一方出现变化的，承担方式可以分为三种：财务型非保险转移、控制型保险转移、保险转移。

财务型非保险转移财务型非保险转移通常指的是通过科学合理的方式处理经营管理过程中的风险，常见的措施有证券化、股份化等。

控制型非保险转移控制型非保险转移到一般是采用合同、契约等方式将风险转移出去，进而达到有效脱离风险的目的。

保险转移保险转移指的是合理利用保险合同在损失出现前期等得到保险公司关于相关风险的保障，此举也是将企业的财务风险转移至保险公司的一种方式。

（4）风险承受法

风险承受是企业能够控制的风险，在综合考虑投入与产出的前提下，不采用控制和降低风险的方式的实施公司策略，并承担相应的风险的经营策略。

风险承受指的是企业对现有风险已经明确，不够在综合考虑投入和回报的基础上保留风险，一旦风险造成损失，凭借企业的现金流和资产进行弥补。

　　第3章W房地产公司概况及财务风险识别

　　3.1W房地产公司概况

W地产企业大诞生于2011年，该企业属于有限责任公司的，注册资本总额为2000万元，公司主要服务范围为基础设施建设、招商开发；房地产开发经营；小区物业管理，主要服务地区为北方县级市B市。通过多年的发展，W房地产公司形成了“以大德诚信立品牌，以城市建设为己任”的企业文化。

W房地产公司在经营的十余年间，始终以精工品质的高端住宅为B市人民提供舒适的居住环境，在公司管理层正确决策和带领下，W房地产公司业绩一路突飞猛进，迅速成为B市首屈一指的房地产开发企业。目前，W房地产公司共有楼盘两处，分别处于新城区和老城区交汇处及老城区中心，既配合了B市新城区建设，又激发了老城区的活力，共占地40余万平方米，并且企业秉承以人为本，始终将业主作为经营中心，在B市建设下沉式车库、地面景观廊道等新型建筑的同时，提供了完备的物业管理服务，为老人聘请专业保姆，提供多种服务，不仅满足老人生活需求，也为老人带来精神慰藉，为儿童设立儿童托管，放学后在专业人员陪伴下完成作业，并进行兴趣多样化开拓，配合周边中小学、医院、商圈等齐全的基础设施，两处楼盘均大获成功，赢得了市民高度赞扬。

公司以集团扁平化的策略实施管理，合理减少层级之间的管理，公司设有总经理，总经理下设有销售、工程、开发、策划、装修、战略投资、采购、人力资源等十多个部门，公司在当前的竞争环境趋于白热化的市场态势下，合理利用自身优势制定发展战略，持续优化和调整企业内部组织架构，不断完善内部治理机制，促进各部门间的协同合作，推动企业长期稳定的发展。该地产公司的组织架构如下图3.3所示。

3.2W房地产公司财务状况

截至2020年末，W房地产公司共运营商用楼盘两处，占地40余万平方米，2017~2020年度相关财务数据如表3.1所示：

表3.1 W房地产公司财务数据

Tab. 3.1 Financial data of W real estate company

项目	2017年	2018年	2019年	2020年
货币资金	6,800,459.00	7,756,830.00	5,693,306.87	8,060,451.00
应收账款	39,252,466.61	49,630,250.99	34,780,459.26	65,360,000.00
存货	210,075,302.00	296,111,439.42	328,615,042.54	149,079,383.03
流动资产合计	257,128,227.61	354,536,547.28	381,132,107.62	225,179,834.03
资产总计	304,649,094.21	399,521,422.88	407,867,257.22	412,235,141.63
流动负债合计	53,172,797.00	79,054,045.51	70,381,964.13	164,158,650.00
长期借款	77,027,100.00	125,056,200.00	119,350,000.00	94,070,000.00
负债合计	130,199,897.00	204,110,245.51	189,731,964.13	258,228,650.00
所有者权益合计	174,449,197.21	195,411,177.37	218,135,293.09	154,006,491.63
主营业务收入	211,438,125.92	162,959,064.00	149,518,876.76	203,469,825.00
主营业务成本	175,360,587.00	121,149,246.55	106,248,341.72	163,594,781.00
净利润	20,442,705.58	20,961,980.16	22,724,115.72	13,534,142.00

2020年末，W房地产公司总资产412,235,141.63元，全年共形成主营业务收入203,469,825.00元，净利润为13,534,142.00元，由表3.1可知，W房地产公司总资产规模呈现上涨的趋势，从2017年的30465万元增长到2020年的41224万元，较2014年增长了35%。伴随着资产规模扩张的同时，负债总额也呈现上涨的趋势，且增长幅度高于资产增长幅度，2020年公司资产总额为41224万元，而负责总额达到了25823万元。公司近四年的主营业务收入和成本出现下滑的态势，企业全年营收与去年相比同比缩水4%，在2020年企业净利润下滑幅度较大，其中特别要注意的是，存货随着商品房的不断完工及卖出呈上升趋势后回落，随着企业不断地回笼资金，长期借款占总负债比重在2020年达到最低值，因此顺利地将商品房销售给顾客，回笼资金来偿还长期借款，才能支撑企业健康稳定的发展。主业业务收入和成本总体呈下降趋势，因此公司净利润亦呈下降趋势，说明企业在财务制度及成本控制方面需要加强。

　　3.3 W房地产公司财务风险识别

3.3.1筹资风险识别

地产行业是资金密集型产业的典型代表，现金流在地产企业经营和发展的生命周期中处于绝对重要的地位，资金链畅通决定着房地产企业的成功，因此，筹资活动在房地产企业的经营活动中显得格外重要，并且，房地产从开工建设到销售需要一个漫长的时间，使资金回收期变长，因此外部融资，特别是银行借款，比内部自由资金更能解决企业的融资需求。但外部融资过大，将使房地产企业的还款压力变大，因此，分析房地产企业筹资风险变得尤为重要。

W房地产公司作为典型的房地产企业，亦将筹资活动作为企业发展及财务分析中的重中之重，本文为分析W房地产公司的筹资风险，特选择资产负债率、速动比率、现金流动负债比、已获利息倍数作为指标分析的重点，并与xxx国资委考核分配局发布的企业绩效评价标准值中的行业平均值相比较。W房地产公司筹资风险指标如表3.2所示。

表3.2 W房地产公司筹资风险指标

Tab. 3.2 Financing riskof W real estate company

指标	2017年	2018年	2019年	2020年	行业平均值
资产负债率	42.74%	51.09%	46.52%	62.64%	68.6%
速动比率	88.49%	73.91%	74.62%	46.36%	64.5%
现金流动负债比	12.79%	9.81%	8.09%	4.91%	2.2%
已获利息倍数	4.00	4.47	5.19	2.83	4.6

资产负债率，通常由企业负债总额和资产总额的比率得出，资产负债率越高说明企业借入资金越多，当负债大于资产时，企业将资不抵债，产生经营风险，但适度的负债可以使企业经营者运用外部借入资金扩大生产与经营。由表3.2所示，企业资产负债率始终保持在低于行业平均值水平，但呈上升趋势，说明企业负债不断扩大，企业财务应注意资产负债结构，避免资不抵债，产生风险。

速动比率反映企业短期内可变现资产偿还短期内到期债务的能力，速动比率越高说明企业随时偿还到期债务的能力越强，反之，速动比率下降，变现资产体现在偿债能力方面有所下滑，由此反映企业在偿债能力方面方面产生困难，与行业平均值相比，企业速动比率呈下降趋势，尤其在2020年，下降幅度接近一半，说明企业未来的偿债能力存在的风险较大。

现金流负债比可通过现金流的视角有效体现出企业当前的现金流和存款方面的偿债能力，现金流动负债和企业货币资金偿债能力成正比关系较强，但比率过高说明企业现金使用效率低，与行业平均值相比，虽然近几年企业现金流动负债比均高于行业平均值，但呈下降趋势，说明企业账面货币资金化解流动负债能力下降，流动负债偿还风险不断升高，企业必须强化货币资金使用的同时，关注流动负债到期情况，防止发生流动负债到期后无法偿还的风险。

已获利息倍数反映企业通过经营活动产生收入支付有息负债利息的能力，已获利息倍数越高，说明企业支付有息负债利息的能力越强，可以提高对债权人的吸引力，通过借新还旧的方式，使企业暂时不需要偿还本金，相反已获利息倍数下降，债务人会对企业的偿债能力引起怀疑，进而催收债权，增加企业还款负担，与行业平均值相比，企业已获利息倍数前期呈上升趋势，但仅有2019年好于行业平均值，2020年急剧下降到2.83，说明企业在偿债方面的稳定性和安全性存在下滑的风险，

综合上述分析，企业资产负债率逐年上升，速动比率在2020年下降接近一半，现金流动负债比呈下降趋势，已获利息倍数普遍低于平均值，初步判断W房地产公司存在筹资风险。

3.3.2投资风险识别

投资风险在房地产企业的含义是企业为获得营业利润，对房地产项目进行投资而承担的风险。由于房地产行业具有投资资金需求大，资金回收期长，受外部环境如地方居民消费意愿、地方经济发达程度等影响大，企业领导层对项目可行性的认知是否透彻等特点，从项目投资开始，到开工建设，再到销售回笼资金，房地产企业会面临着各种各样的不确定性，所有的不确定性都会影响着投入的资金会不会产生收益，稍有差池，企业将面临着倒闭的风险。

W房地产公司成立以来虽然仅投资两个项目，但对于县级房地产企业来说，40余万平方米的占地面积相对较大，因此，项目投资后能否产生收益，建成的房子能否变成资金，回笼企业，决定着企业能否健康发展。为分析W房地产公司投资风险，本文选择净净资产收益率、总资产报酬率、成本费用率、销售利润率作为分析指标，并与xxx国资委考核分配局发布的企业绩效评价标准值相比较。W房地产公司投资风险指标如表3.3所示。

表3.3 W房地产公司投资风险指标

Tab. 3.3 Investment risk of W real estate company

指标	2017年	2018年	2019年	2020年	行业平均值
净资产收益率	12.98%	11.34%	10.99%	7.27%	7.7%
销售（营业）利润率	14.30%	23.14%	26.95%	13.26%	14.4%
总资产报酬率	7.53%	7.83%	7.10%	5.72%	4.4%
成本费用利润率	10.70%	14.57%	17.76%	7.69%	17.7%

净资产收益率是衡量股东投入资金使用效率的重要指标，指标越高说明股东投入资金获得收益的能力越强，一般情况下，财务杠杆的恰当使用可以使企业加强企业资金的使用率能够随着借入资金的增加而上升，因此，负债的增加可以提升净资产收益率。由表3.3可知，过去四年，W房地产公司净资产收益率呈下降趋势，甚至2020年已低于按行业平均值，但仍要警惕投资有效变成收益的效率下降。

销售（营业）利润率是单位销售收入获得利润水平的反映，销售（营业）利润率越高，企业的销售收入产生的收益水平越高，说明企业盈利能力越强，由表3.3可知，W房地产公司销售（营业）利润率先上升后下降，2020年低于行业平均值，说明企业盈利能力出现问题，投资收益较少。

总资产报酬有效反映出企业现有资产产生利润的综合能力，指标和企业投入获利能力成正比，由下表3.3可知，W地产企业的总资产报酬率虽然高于行业平均值，不过整体依然呈下滑态势，2020年下降幅度达到峰值，表明企业资产运营能力下降。

成本费用利润率是指每付出1单位的成本及费用可以获得多少单位的利润，指标越高说明企业成本费用投入较少，且利润较高，企业经营质量较高，由表3.3可知，W房地产公司的成本费用利润率仅有2019年超过行业平均值，且2020年下降近十个百分点，说明与企业投入的成本及费用较多相比，但利润较少，应提高经营质量。

综上分析，W房地产公司的投资收益能力较差，项目投资后产生收益较少，建成的房子不能完全变成资金，回笼企业，企业发展前景存在投资风险。

3.3.3 营运资金风险识别

营运资金风险可以理解为由于企业经营过程中受到资金不足的影响，造成企业经营发生困难的风险。房地产企业作为资金密集型企业，资金需求量大，投资回报期长，投入的资金要经过很长的时间才能再次变成货币资金回归企业，因此营运资金自始至终都在企业生命周期中的最被关注的位置，营运资金充足，企业可以扩大建设规模，进而扩大销售规模，获取更大收益，营运资金不充足，企业资金流转无法正常完成，导致财务风险发生的可能性上升，进而影响企业发展。

W房地产公司在经历了过去几年的大步发展，虽然在各个方面都有了长足的进步，但仍要关注企业的营运资金是否充足，为了合理分析W房地产公司在经营过程中的营运资金风险，本次研究选取该企业的存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率作为指标分析的重点，并与xxx国资委考核分配局发布的企业绩效评价标准值相比较。W房地产公司营运资金风险指标如表3.4所示。

表3.4 W房地产公司营运资金风险指标

Tab. 3.4Working capital risk of W real estate company

指标	2017年	2018年	2019年	2020年	行业平均值
总资产周转率	0.57	0.46	0.37	0.50	0.40
存货周转率	0.89	0.48	0.34	0.68	0.70
应收账款周转率	10.65	3.40	3.27	4.06	7.50

总资产周转率指的是企业在特定时期内的营收和自身平均资产总额的比率，其能够有效体现出企业资产使用率，周转天数越少，说明周转速度越快的，也表明企业通过资产创造收入的能力越强，可以尽可能地减少对营运资金的占用，提高企业对短期负债的偿还能力，有效地从营运资金角度降低企业财务风险。与行业平均值相比，W房地产公司总资产周转率呈前期下降后期上升趋势，最低值发生在2019年，虽然2020年高于平均值，但企业仍要注意总资产使用效率低的问题，可能会占用营运资金，引发财务风险。

存货周转率指的是特定期间内企业的营收和自身平均存货的比值，其能够有效反映企业存货使用效率和经营效率的重要指标，比率越高，说明企业存货使用的效率越高，企业存货变现的能力就越强，对于房地产企业而言，存货能否变现，建好的楼房能否顺利售卖，将影响着企业未来资金链是否充裕，直接决定企业能否可持续发展。与行业平均值相比，W房地产公司存货周转率经历了先大幅下降，后又回暖的过程，但2020年仍未到达行业平均值，说明企业存货变现能力出现了问题，会引发资金链风险。

应收账款在企业的流动资产中占据至关重要的地位，如果能够保证应收账款回收的正常运行，能够有效提升企业营运资金的使用效率，应收账款周转率便是衡量企业应收账款周转速度的指标，由期间内主营业务收入同平均应收账款余额之比得出，比值越高，由此反映企业应收账款周转率越快，企业在收回应收账款的频率越高，降低坏账损失概率，可以缓解营运资金使用压力，保证营运资金充足。与行业平均值相比，W房地产公司近几年应收账款周转率非常低，尤其2018年经历了大幅下降，后虽有提升，但2020年远远仍低于行业平均值，说明W房地产公司应收账款收回比较困难，存在坏账风险，会影响营运资金的使用，进而引发财务风险。

综合上述分析，W房地产公司总资产使用效率偏低，存货变现较困难，应收账款易发生坏账风险，企业存在营运资金风险。

3.3.4 宏观因素

（1）政策和法律因素

政策和法律是指XX对房地产行业施行的宏观调控政策及相关的法律法规。从《xxx办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）开始，我国XX为了强化商品房的居住属性，通过税收、银行贷款、土地划拨等多种措施，对房地产行业进行调控，2023年3月26日银保监会联合多部委共同发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，使房地产企业的筹资难度变得更大，因此房地产企业的筹资风险、投资风险和营运资金风险也在不断加大。

（2）经济因素

构建和完善社会主义市场经济体制作为我国持续推进经济体制改革的关键任务之一。在改革开放的数十年时间里，我国社会主义市场经济发展取得可喜的成绩，近几年，我们国家经济发展很快，人民逐渐摆脱贫困，越来越多的人走出农村，搬入城市居住，使得房地产需求量激增，房价上涨，由此可见，经济上行对房地产行业的拉动是巨大的，但房地产企业仍然要看清现实，房地产行业的投资回报期长，在漫长的过程中，经济一直保持上行是一种期望，因此，对经济形势作出预判，来降低企业财务风险是非常必要的。

（3）社会和文化因素

文化因素和社会因素通常涵盖当地常住人口、消费意愿及文化等。房地产行业作为主要以售卖为主的行业，地区的总人口越多，房地产的需求量越大，年轻消费群体越多的，地产需求也会随之增加，同时，人民的消费意愿、消费文化也影响着房地产企业的发展，每个城市人口结构、人民消费意愿和消费文化都是不一样的，这会影响着当地人民对面积、户型甚至楼层的喜好，因此，房地产企业只有深入研究地区的社会和文化因素，才能避免财务风险。

第4章 W房地产公司财务风险评价

　　4.1 W房地产公司财务风险评价指标体系的构建

4.1.1 选取财务风险评价指标的原则

（1）独立性原则

独立性原则指的是在公司或者企业中存在独立的人员以及独立的机构，对公司或者企业进行客观的、全面的分析，避免企业存在某些问题，让企业有一个长期而且健康的发展趋势。独立性原则是企业财务风险管理的保证。

（2）全面性原则

选取财务风险评价指标必须认识到全面性的原则，应当将企业财务各项相关指标纳入考量范围，能够全方位体现企业经营管理过程中的不同方面的成绩。对于房地产行业来说，要从筹资指标、投资指标、营运资金指标及宏观因素等多方面全面衡量企业的实际情况

（3）重要性原则

遵循全面性的原则上，在选择财务指标时必须紧扣企业经营发展中的实际情况，可以客观真实反映企业财务管理水平，指标的选取对企业不同方面的财务风险评价产生极为关键的影响。例如房地产企业的存货周转率可以反映企业建成楼房的销售情况，进而反映企业自有资金是否充足等。

4.1.2 财务风险评价指标体系的内容

为了使选取的财务指标更加全面、严密，通过第三章中企业多个财务指标和xxx国资委考核中涉及的各项评价指标相比较，并结合宏观因素等方面，最终选取以下14个指标作为W房地产公司财务风险评价指标，并以此为基础建立的财务风险评价指标体系，如下表4.1所示。

表4.1 企业财务风险评价指标

Tab. 4.1 Financial risk evaluation index of W real estate company

指标	2017年数据	2018年数据	2019年数据	2020年数据
资产负债率	62.64%	42.74%	51.09%	46.52%
速动比率	46.36%	88.49%	73.91%	74.62%
现金流动负债比	4.91%	12.79%	0.96%	8.09%
已获利息倍数	2.83	4.00	4.47	5.19
净资产收益率	9.19%	12.45%	11.34%	10.99%
销售（营业）利润率	13.26%	14.30%	23.14%	26.95%
总资产报酬率	5.50%	7.84%	7.83%	7.10%

续表4.1

指标	2017年数据	2018年数据	2019年数据	2020年数据
成本费用利润率	7.69%	10.70%	14.57%	17.76%
总资产周转率	0.48	0.59	0.46	0.37
存货周转率	0.98	0.98	0.48	0.34
应收账款周转率	6.18	4.04	3.40	3.27
政策和法律因素	–
经济因素	–
社会和文化因素	–

　4.2 W房地产公司财务风险评价模型的构建

4.2.1 基于层次分析法确定指标体系的权重

在确定财务风险评价指标体系的指标后，要构建其该地产公司财务风险评价体系的各项评价指标层级结构，如表4.2所示。

表4.2 企业财务风险评价层级结构

Tab. 4.2 Hierarchy of financial risk assessment of W real estate company

目标层	准则层	指标层
W房地产公司财务风险评价体系中的财务评价指标M	筹资风险Z1	资产负债率K1
		速动比率K2
		现金流动负债比K3
		已获利息倍数K4
	投资风险Z2	净资产收益率K5
		销售（营业）利润率K6
		总资产报酬率K7
		成本费用利润率K8
	营运资金风险Z3	总资产周转率K9
		存货周转率K10
		应收账款周转率K11
	宏观因素Z4	政策和法律因素K12
		经济因素K13
		社会和文化因素K14

构建判断矩阵在此之后，要对各项指标的关联性展开研究和分析，首先围绕准则层展开分析的，将选取的指标在目标层中的重要程度展开全面对比和分析，并落实到指标层中的数十个指标，通过多个角度对评价指标重要性展开全面对比和分析，从而得出具体指标中的目标层在对于企业财物风险产生的影响的重要性，并为其赋予相应的权重。

为了获得相关领域的专家的对各项指标间的重要程度展开对比和分析，本次研究邀请两名W地产公司的财务从业者管理人员、深耕地产行业多年的行政管理部门工作人员、地产企业的高层管理人员参与本次问卷调查，第二部分主要涉及参与调查对象的基本信息，第三部分是针对财务风险评价指标中的若干个指标因素进行对比和分析。

在表4.2中，有四个属于准则层的因素，以ycn来表示，第c个因素相对于第n个因素相对目标层的重要性比较结果。运用的是“1-9标度方法”，用定量的数值表示重要性的程度，用定量的数值构造出判断矩阵。表4.3中的标度用数值表示两两因素相对重要性的等级程度。

表4.3 标度定义及含义

Tab. 4.3 Matrix scale and its meaning

标度	定义	含义
1	重要程度相同	相对于某属性，c比n同样重要
3	稍微重要	相对于某属性，c比n稍微重要
5	明显重要	相对于某属性，c比n明显重要
7	强烈重要	相对于某属性，c比n强烈重要
9	极端重要	相对于某属性，c比n极端重要
2、4、6、8	相邻标度中值	表示的是相邻两个标度的判断之间的状态对应的标度
标度的倒数	两个因素的反向比较	若因素c与n的比较标度为ycn，则n与c的比较标度为ync=1/ycn

由邀请的五位专家的对该公司的的财务风险的准则层中的各项要素对目标层中的目标层中的财务风险的重要程度的展开深入研究和分析，并将相关意见进行梳理和汇总，最终得出的评价分数，如下表4.4所示：

表4.4 打分结构表

Tab. 4.4 Scoring structure

Z1-Z4	Z1	Z2	Z3	Z4
Z1	1	1/3	1/5	3
Z2	3	1	1/3	5
Z3	5	3	1	7
Z4	1/3	1/5	1/7	1

汇总数据得到准则层对目标层的影响程度的判断矩阵Z：

同理可得，经过数据汇总得到指标层对准则层的影响程度的判断矩阵Z1、Z2、Z3、Z4。

风险层次单排序及判断矩阵一致性检验①计算各指标的相对权重，首先对判断矩阵进行归一化，对于矩阵中的各行元素的乘积，矩阵中各行元素的乘积Fi=aij×a(i+1)(j+1)，共N项元素，F的N次方跟，各因素的相对权重公式如下：

②计算判断矩阵的最大特征值

最大特征根对应的归一化向量U=[U1,U2,…Un]T，用判断矩阵Z×U乘积算出的向量的元素进行加和，得到判断矩阵的最大特征根λmax。

③判断矩阵的一致性检验

如果判断矩阵不具有一致性，最大特征对应的归一化向量U。就不能真实的反映每个元素在目标层的权重。CI为衡量不一致程度的数量指标，CI衡量一致性程度的公式如下：

因为对矩阵本身的判断会无形中对整体构造造成不同程度的影响。为了消除高阶因素带来的影响，引入了平均随机一致性指标RI，RI的数值如表4.5所示：

表4.5 RI数值对照表

Tab. 4.5 The value of RI indicators

n	1	2	3	4	5
RI	0	0	0.52	0.89	1.12

一般的来说，阶数n小于3时，这种情况下的判断矩阵具有完全一致性，当n的数值比3大的时候，利用RI数值来计算随机一致性比率CR，来进一步判断矩阵的一致性。计算公式为：CR=CI/RI，计算结果分析：CR小于0.1，说明判断矩阵具有一致性，矩阵运算结果是有效的，如果CR>0.1时，说明构造的判断矩阵缺乏一致性，一致性检验是没有通过的，需要重新构造判断矩阵，直到CR数值小于0.1，此时的运算结果才有效。

（3）计算相关指标

第一步，归一化处理判断矩阵F1=Z11×Z12×Z13×Z14=0.2，同理F2=5，F3=105，F4=1/105，同理f2≈1.4953，f3≈3.2011，f4≈0.3124，f1+f2+f3+f4=5.678，计算准则层的四项财务风险评价力指标的相对权重系数：g1=0.1178 , g2=0.2634 , g3=0.5638 , g4=0.055,最大特征值根对应的归一化向量:[0.1178,0.2634,0.5638,0.055]T，计算可得判断矩阵Z的最大特征根:λmax=4.1096，CI=0.04，n为4，所以，RI=0.89，CR=,CR小于0.1，通过一致性检验。

表4.6 筹资风险判断矩阵Z1

Tab. 4.6 Judgement matrix of financing risk

K	K1	K2	K3	K4
K1	1	1/2	1/5	1/6
K2	2	1	1/3	1/4
K3	5	3	1	1/2
K4	6	4	2	1

最大特征值根对应的归一化向量:L1=[0.0680,0.1209,0.3131,0.4980]T，计算可得判断矩阵Z的最大特征根:λmax=4.034，CI=0.011，n为4，所以，RI=0.89，,CR小于0.1，通过一致性检验。

表4.7 投资风险判断矩阵在Z2

Tab. 4.7 Judgement matrix of investment risk

K	K5	K6	K7	K8
K5	1	1/3	1/4	1/5
K6	3	1	0.5	1/3
K7	4	2	1	1/2
K8	5	3	2	1

最大特征值根对应的归一化向量:L2=[0.0725,0.1697,0.2854,0.4724]T,计算可得判断矩阵Z的最大特征根:λmax=4.05，CI=0.17，n为4，所以，RI=0.89，,CR小于0.1，通过一致性检验。

表4.8 营运资金风险判断矩阵Z3

Tab. 4.8 Judgement matrix of working capital risk

K	K9	K10	K11
K9	1	1/6	1/7
K10	6	1	1/5
K11	7	5	1

最大特征值根对应的归一化向量:L3=[0.1010,0.2705,0.6285]T,计算可得判断矩阵Z的最大特征根:λmax=3.007，CI=0.0035，n为3，所以，RI=0.58，,CR小于0.1，通过一致性检验。

表4.9宏观因素判断矩阵Z4

Tab. 4.9 Judgement matrix of macro factors

K	K12	K13	K14
K12	1	1/3	1/4
K13	3	1	1/2
K14	4	2	1

最大特征值根对应的归一化向量:L4=[0.1615,0.3328,0.5057]T,计算可得判断矩阵Z的最大特征根:λmax=3.0931，CI=0.0035，n为3，所以，RI=0.58，,CR小于0.1，通过一致性检验。

（4）风险层次的总排序以及总排序的一致性检验

风险层次的总排序是指运用层次分析法进行各个指标权重的赋值的关键的最后一个步骤。设指标层中K1, K2, …相对于准则层中4个因素的一致性指标为CIn，随机性的一致性指标为RIn，则风险层次总排序的一致性检验指标CR的计算公式为:

计算结果当CR＜0.1，说明层次总排序的一致性检验通过，权重的赋值是合理并且有效的。反之，CR≥0.1，说明层次总排序的一致性检验没有通过，企业需要重新构造相关判断矩阵，进行重新运算。

根据以上的计算公式，能够得出保持一致的层次总排序比率：CR=0.015，所以，关于以上层次总排序符合一致性的检验标准。

（5）权重赋值结果

根据Z1, Z2, Z3, Z4相对财务风险评价总目标层的权重数值和K1至K14对四个准则层因素的影响因素计算K1至K14，十四个因素对财务风险评价总目标层的权重数值。K1对财务风险评价总目标B的影响权重数=0.068×0.1178=0.008。

同理可得K2至K14相对于总目标的权重赋值，具体情况如下表4.10：

表4.10 各项指标权重赋值

Tab. 4.10 Weight assignment of each index

一级指标	二级指标	指标权重
筹资风险	现金流动负债比	0.0080
	资产负债率	0.0142
	已获利息倍数	0.0369
	速动比率	0.0587
投资风险	总资产报酬率	0.0191
	成本费用利润率	0.0447
	销售（营业）利润率	0.0752
	净资产收益率	0.1244
营运资金风险	总资产周转率	0.0569
	应收账款周转率	0.1525
	存货周转率	0.3544
宏观因素	政策和法律因素	0.0089
	经济因素	0.0183
	社会和文化因素	0.0278

从上表不难发现，上述若干指标分别代表财务风险的影响程度，具体影响程度的排序应当为K1＜K12＜K2＜K13＜K5＜K14＜K3＜K6＜K9＜K4＜K7＜K8＜K10＜K11，对应的指标分别为:现金流动负债比、政策和法律因素、资产负债率、经济因素、总资产报酬率、社会和文化因素、已获利息倍数、成本费用利润率、总资产周转率、速动比率、销售（营业）利润率、净资产收益率、应收账款周转率、存货周转率，可以根据此分析结果结合企业实际制定相应的风险防范的策略，来降低企业的财务风险，保证企业长远的稳健的发展。

4.2.2 基于模糊综合评价法建立评价模型

（1）确定备择对象集

X={x1,x2,x3,x4}={筹资风险，投资风险，营运资金风险，宏观因素}。

（2）确定因素集

U={u1,u2,u3,u4,…,u14}={现金流动负债比，资产负债率，已获利息倍数，…，社会和文化因素}。

（3）确定权重矢量

由表1中因子评价层权重可得，A={0.0080,0.0142,…,0.0277}。

（4）确定评价集

V={v1,v2,v3,v4,v5}={1,2,3,4,5}，分别代表评价程度由低到高，代表较差、较低、平均、良好、优秀。

4.2.3 财务风险评价指标计算

（1）确定评价矩阵，进行一级模糊综合评价。

针对企业财务风险的评价体系可大致划分为四个分支系统。从上文论述中明确底层评价的归属权，并构成分支系统和模糊关系矩阵

经过查阅相关资料，结合评价对象各年份相关情况，通过计算2017、2018年、2019年、2020年相关数据，可得到如下模糊关系矩阵：1）2017年矩阵

按照本文第一章确定的底层评价指标的权重，可以组成各子系统的权重向量A1，A2，A3，A4则各系统的一级模糊综合评价结果为：

根据根一级模糊综合评价结果，可以构成模糊关系矩阵R。将所得数据带入公式得出：

2017年评价体系总评价

若想确保Y = (1 2 3 4 5)T，因此最终的评价得分是Z= BY，最终得分为3.061056064。

依据评价集合的定义，从中得出本次评价结果是平均偏上水平（3为平均，4为良好）。

2）2018年矩阵

按照本文第一章确定的底层评价指标的权重，可以组成各子系统的权重向量A1，A2，A3，A4则各系统的一级模糊综合评价结果为：

根据根一级模糊综合评价结果，可以构成模糊关系矩阵R。将相应数据代入评价公式，可得：

2018年评价体系总评价

令 Y = (1 2 3 4 5)T，所以综合评价得分为：Z = BY，得到Z =2.580292447。

根据评分集的相关定义，可知该评价结果为平均偏低水平（2为较低，3为平均）。

3）2019年矩阵

根据上文已经明确的地层评价指标权重，可构成分支系统的权重关系中的多个系统中的一级模糊综合评价结果是：

从一级模糊评价结构可得出模糊关系的矩阵R。并将其带入公式中得知：

2019年评价体系总评价

若想确保Y = (1 2 3 4 5)T，因此最终的评价得分是Z= BY，最终得分为2.645267367。

依据评分集合的定义可得出该评价结论是平均偏低水平（2为较低，3为平均）。

4）2020年矩阵

按照本文第一章确定的底层评价指标的权重，可以组成各子系统的权重向量A1，A2，A3，A4则各系统的一级模糊综合评价结果为：

根据根一级模糊综合评价结果，可以构成模糊关系矩阵R。将相应数据代入评价公式，可得：

2020年评价体系总评价

令 Y = (1 2 3 4 5)T，所以综合评价得分为：Z = BY，得到Z =2.618690763。

根据评分集的相关定义，可知该评价结果为平均偏低水平（2为较低，3为平均）。

综上，W房地产公司2017年综合评价得分为3.061056064，2018年综合评价得分为2.580292447，2019年综合评价得分为2.645267367，2020年综合评价得分为2.618690763，其中有三年低于平均值，因此W房地产公司存在财务风险。

　　4.3W房地产公司财务风险评价结果分析

4.3.1 财务风险评价结果

W房地产公司2017年综合评价得分为3.061056064，2018年综合评价得分为2.580292447，2019年综合评价得分为2.645267367，2020年综合评价得分为2.618690763，其过去三年综合评价得分走势如图4.1所示：

在风险因素权重中，g3营运资金风险所占权重为0.5638，比重最高，g2投资风险所占权重为0.2611，位居次席，g3筹资风险所占权重为0.1178，居第三位，g4宏观因素所占权重最低，为0.055。

W房地产公司总资产周转率、应收账款周转率及存货周转率数值较低，说明企业总资产使用效率较低，存货变现能力出现了问题，楼房售卖较困难，应收账款收回比较困难，存在坏账风险，以上因素会影响营运资金的使用，进而引发财务风险。因此应重点关注企业的营运资金风险的相关数值，也可以理解为企业的应收账款周转率、总资产周转率、应制定合理的销售策略，和应收账款收回计划，促使企业将楼房顺利地卖出，回收资金，减少营运资金的占用，降低营运资金风险。

根据W房地产公司财务风险最终评价结果趋势显示，企业在连续几年时间内的财务风险总得分是总体呈下降趋势，仅2017年高于平均值，其余年份处于平均偏低的水平，与第三章对W房地产公司财务风险分析状况一致，因此，本次研究将模糊综合评价法和层次分析法进行融合的分析方法对W房地产公司财务风险进行分析较为合理。

4.3.2 财务风险评价结果分析

筹资能力的财务风险评价结果分析筹资能力的分析包括资产负债率K1、速动比率K2、现金流动负债比K3及已获利息倍数K4，由比较判断矩阵得到的权重矩阵为L1=[0.0680,0.1209,0.3131,0.4980]T，由专业人士评价值构建得出的隶属度矩阵为，利用Z1=L1×R1模糊判断筹资能力的判断矩阵=[0.1691,0.4599,0.2753,0.0957,0]，Z1=0.1691×1+0.4599×2+0.2753×3+0.0957×4+0×5≈2.2976，同理可得2019年筹资能力的风险评价值为3.7575，2018年筹资能力的风险评价值为3.6496，2017年筹资能力的风险评价值为3.6018，可见偿债能力的风险值处于中等偏低状态，公司的资产负债率处于上升状态，说明企业负债不断扩大；速动比率在2020年下降幅度接近一半，说明企业未来的偿债能力发生较大风险；现金流动负债比呈下降趋势，说明企业账面货币资金化解流动负债能力下降，流动负债偿还风险加大；已获利息倍数较低说明企业当前的偿债能力的稳定性和安全性下滑的风险，从上文计算结果，针对企业筹资风险进行研究和分析过程中，获得利率倍数的重要性明显大于现金流动负债比、速动比率以及资产负债率，因此应重点关注W房地产公司偿债能力的安全性与稳定性，重视公司的支付有息负债利息的能力。

（2）投资能力的财务风险评价结果分析

投资能力的分析包括净资产收益率K5、销售（营业）利润率K6、总资产报酬率K7及成本费用利润率K8，由比较判断矩阵得到的权重矩阵为L2=[0.0725,0.1697,0.2854,0.4724]T，由专业人士评价值构建得出的隶属度矩阵为

，利用Z2=L2×R2模糊判断筹资能力的判断矩阵=[0.1697,0.0845,0.6981,0.0479,0]，Z2=0.1697×1+0.0845×2+0.6981×3+0.0479×4+0×5≈2.6241，同理可得2019年投资能力的风险评价值为4.1504，2018年投资能力的风险评价值为3.9861，2017年投资能力的风险评价值为2.2266，净资产收益率在过去四年中一直呈下降趋势，说明投资有效变成收益的效率下降；销售（营业）利润率相对不高，由此反映企业的整体盈利能力出现问题，投资收益较少；总资产报酬率呈下降趋势，2020年下降幅度最大，说明企业资产运营能力下降；成本费用利润率2020年下降近十个百分点，说明与企业投入的成本及费用较多相比，利润较少。根据计算权重，在投资风险分析中，成本费用利润率的关键性和重要性高于企业的总资产报酬率、销售利润率以及净资产收益率，因此应重点关注W房地产公司的成本费用利润率率，重视公司的经营质量。

（3）营运资金的财务风险评价结果分析

营运资金的分析包括总资产周转率K9、存货周转率K10及应收账款周转率K11，由比较判断矩阵得到的权重矩阵为L3=[0.1010,0.2705,0.6285]T，由专业人士评价值构建得出的隶属度矩阵为R3=

，利用Z3=L3×R3模糊判断筹资能力的判断矩阵=[0,0.3915,0.5075,0.1010,0]，Z3=0×1+0.3915×2+0.5075×3+0.1010×4+0×5≈2.7095，同理可得2019年营运资金的风险评价值为1.6635，2018年营运资金的风险评价值为1.6422，2017年营运资金的风险评价值为3.3914，可见营运资金的风险值处于较高状态，总资产周转率较低，说明企业总资产使用效率低，可能会占用营运资金；存货周转率较低，2020年未到达行业的平均水平，由此反映企业当前的存货变现能力存在诸多弊端和不足，应收账款周转率与行业平均水平相比存在一定差距，由此反映W房地产公司应收账款收回比较困难，存在坏账风险。根据计算权重，在营运资金风险的分析中，应收账款周转率的重要性明显大于存货周转率以及总资产周转率，因此应重点关注W房地产公司的应收账款周转率率，重视公司的应收账款收回问题。

宏观因素的风险评价结果分析宏观因素的分析包括政策和法律因素K12、经济因素K13及社会和文化因素K14，由比较判断矩阵得到的权重矩阵为L4=[0.1615,0.3328,0.5057]T，由专业人士评价值构建得出的隶属度矩阵为R4=　，利用Z4=L4×R4模糊判断筹资能力的判断矩阵=[0.0735,0.3155,0.5303,0.0808,0]，Z4=0.0735×1+0.3155×2+0.5303×3+0.0808×4+0×5≈2.6187，同理可得2019年宏观因素的风险评价值为2.6453，2018年宏观因素的风险评价值为2.5803，2017年宏观因素的风险评价值为3.0611，可见宏观因素的风险值处于中等偏下状态，政策和法律因素、经济因素及社会和文化因素自始至终会影响着企业的经营状态，紧跟XX的政策和法律导向，及时对经济形势作出预判，深入研究地区的社会和文化因素才能使公司可持续发展。根据计算权重，在宏观因素中，社会和文化因素的重要性明显大于经济因素以及政策和法律因素，因此应重点关注W房地产公司对地区的社会和文化因素的研究，建设符合当地文化的楼房，才能抢得市场，占得先机。

　　第5章W房地产公司财务风险控制措施

建立财务风险评价结果为基础，本次研究围绕W地产公司当前存在的财务风险展开深入研究和分析，并引入层次分析法建立评价体系，结合的模型综合评价法针对该企业财务风险进行研究和评级，由此反映当前公司存在着较大的财务风险。筹资风险、投资风险及营运资金风险。公司的资产负债率处于上升状态，速动比率大幅下降，现金流动负债比呈下降趋势，已获利息倍数较低，说明企业面临着筹资能力的财务风险。净资产收益率连续四年呈现逐年下滑的态势，企业的总资产报酬率也不断下滑，成本费用利润率下降幅度较大，说明企业面临着投资能力的财务风险。总资产周转率较低，存货周转率比较低，应收账款周转率和行业平均水平相比差距较大的，由此反映企业面临着营运资金风险。近年，随着国家对房地产市场的调控力度不断加大，加之疫情带来的巨大影响，使得原材料、人工等费用不断加大，融资变得越发困难，公司面临比较大的现金流压力，从而中造成企业的在经济政策的影响。从企业经营管理各个环节的财务风险展开深入研究和分析，主要从下列几个方面提出科学合理的应对和防范建议。

　5.1筹资风险的控制

5.1.1 合理规划筹资方案

W房地产公司负债规模增大，2017年-2020年长短期借款金额逐年增长，长期筹资和短期筹资都有各自的优势和劣势，短期借贷门槛相对较低，弹性空间较小，相对来说，长期借款门槛较高，获贷率较低，而短期借贷对于企业而言风险系数更高。长期借贷的耗时较长，要求准备各类资质证明资料。地产企业的投资回报时间普遍较长的，投资回笼速度的时间成本较高，长期借贷拉长了还款时限，无形中有效降低了企业偿债压力，也是合理降低企业现金流风险的重要措施。公司应当依据自身实际情况选择贷款期限，可进行长期和短期贷款的组合，为企业的战略目标提供充足的资金支持。最大限度规避现金流风险，有效把控财务风险。

如果企业始终坚持单一化的筹资模式的，一旦在地产企业的负债经营压力过大时，企业将会面临较大的偿债压力，极易导致企业的出现不同程度的财务危机。在向金融机构借贷时，利率是影响筹资成本的关键因素，，极易对企业的现金流使用造成不同程度的消极影响。W地产企业当前的筹资方式依然以借款为主，其他模式的筹资比例微乎其微，现阶段筹集方式加大了公司的成本费用。W房地产公司应选择多种筹资方式，不断拓展新的融资渠道，其次，企业必须持续提升自身的社会信用等级管理，不断提升企业全体员工的信用评价观念。加强公司的在业界的信用等级水平，为企业筹资奠定良好的筹资基础。W地产公司应当逐渐拓展融资渠道，不断优化和完善企业的资金架构。

5.1.2 合理规划资本结构

比较理想的资本结构是企业能够承受资本成本最低的结构，它是对企业融资水平造成极为关键的影响的关键要素。企业借贷处在双面性，科学合理的借贷能够有效提升企业资金使用率，提升企业的财务杠杆作用和价值；不过如果企业借贷比例过大的，将会造成大量的短期债务利息的产生，一旦无法按时偿还，极易造成财务危机。因此W地产公司必须不断优化和调整当前的筹资模式，拓展筹资的丰富性，根据企业实际情况的综合多种融资方式，促进企业筹资组合的合理性与有效性。

W地产公司近些年的筹资风险逐年上升，整体利息上升幅度不断上涨，势必对企业的经营利润造成影响。基于此，企业应当依据当前发展现状和财务管理需求，优化企业的筹资结构，持续拓展投资渠道，最大限度降低筹资成本，通过多元化的筹资方式淡化风险。一旦企业处于长期负债经营的情况，大量利息无疑会造成经营利润的下滑。

此外，在企业当前所获的利益和公司当前承担的风险相符时，才能确保企业长期稳定的发展。随着近些年关于房价管控政策陆续出台的，不少城市的房价出现不同程度的下降，地产企业整体收益逐渐走低。一旦收益与预期目标不符，极易造成企业当前的收支失衡，此时如果没有充足的资金作为补充，极易造成企业的偿债能力的下降。

W地产公司的在设计筹资计划时，应当将内部筹资作为第一选择，将企业自有留存收益和利润作为筹资的首选。从地产企业发展的角度来看，一旦出现更多限制性资本过低的现象，将会极大降低企业的的发展限制因素，进而有效降低的偿债压力。一旦企业现有资金无法应付企业经营管理的需求时，可根据实际情况考虑通过外部筹资的方式进行。W地产企业需要将且的经营现状、行业走势、收益与风险的对比等纳入考量范围。

　5.2 投资风险的控制

5.2.1 加强项目可行性研究

地产行业属于收益较高的产业的，不少人更热衷于将资金投资到该行业中，不过随着近些年房地持续上涨，XX出台大量调整政策。基于此，企业的投资方法、投资模式都必须进行全面深入的分析与考量。因此，必须对投资项目进行的可行性展开深入研究和分析。目前该公司的项目可行性分析在相关概念上存在无法界定、缺乏量化数据等问题。因此，该公司应当将定量分析法引入可行性的研究中，精准定位目标消费群体。此外的，地产公司还需要持续加强对可行性分析的审批力度，尽量做到可行性分析和审核的有效分离，最大限度保证可行性报告的客观性和准确性。此外，W地产公司可根据实际需求通过校园招聘、社会招聘等方式，引进高素质的专业人才，打造企业的人才梯队，并根据企业实际情况开展针对性的培训，提升员工的综合素质和专业能力，全面提升员工的风险防范意识。

W市场公司根据实际情况设立的开发团队，在项目立项前期，对项目展开全面深入的调研和分析供暖中，紧扣中央和地方XX出台的相关政策法规，判断政策环境的发展风向，加强对市场环境的变化动态，深入调查和分析竞争对手的发展现。此外，开发团队还需要加强对市场关键信息的把控，及时掌握重要的资讯或信息，其中涵盖的市场发展趋势、经济环境、政策环境、市场需求、开发成本等方面的内容。基于上述全面深入的准备工作，对项目开发中可能存在的风险进行提前识别和预判，并制定科学合理的项目投资收益比率，将项目涉及的各项内容纳入考量范围中，进而起到科学合理的选取项目，有效降低公司开发的风险。同时持续强化项目可行性分析的监督和管理，确保可行性分析和审核工作的有效分离。

5.2.2 提升产品竞争力

从W地产公司的发展来看，若想全面提升公司的市场竞争力，必须持续提升产品和服务的创新能力，唯有全面推行差异化的发展战略，打造独一无二的产品，才能在如今同质化的地产行业中站稳脚跟。从地产企业的发展来看的，地产产品不仅涵盖的商品房本身的，与之相适应的配套符合和物业管理也是提升产品附加值的关键措施。随着现代地产产品趋于同质化现象不断加强，具有差异化的产品特性才能让有效性消费市场的关注。基于此，W地产公司应当持续加强项目投入力度的，加强自身的创新能力，坚持以市场需求为发展核心，打造让人耳目一新的产品，进而全面提升自身的市场竞争力。不仅如此，从地产企业发展来看，土地资源是企业得以发展的核心基础，唯有取得土地使用权的前提下才能进行项目的开发，以此需要加强与大型地产企业建立深度合作关系，借助对方的有利资源。不仅如此，在经营模式上应当不断融入创新机制，可加强与产业链相关的企业建立深度合作伙伴关系，从而有效降低原材料的整体价格的，在市场定价上得以占得先机。在市场同质化趋于严重的整体环境下，W地产公司若想全面提升到经营利润的，与下游客户之前保持健康良好的关系势在必行。应当制定多项措施和方案加强消费群体对品牌的忠诚度和好感度，不断打造自身的品牌影响力。

此外，由于地产行业普遍的收益较高，不少企业纷纷出现跨界经营的方式，无形中造成行业的竞争激烈程度持续提升，如果坚持沿用单一化的项目开发模式，与当前持续发展和演变的市场需求不匹配。基于此，W地产公司应当充分结合自身的发展优势，拓展开发模式，持续加强与产业链相关企业的深度合作，如在市场营销、物业管理等方面加大投入力度，起到有效淡化和分散风险的目的。不仅如此，W地产公司的还可以根据实际情况，加强与其他企业的深度合作，从而达到有效淡化或分散风险的目的，有效提升企业的经济利润。在W地产的投资结构中出，不仅有涵盖置业公司的，更需要涵盖营销策划、物流配送、装修装潢、绿植景观等公司，从而形成丰富且完善的地产产业链，达到企业经营利润最大化的目标。

　　5.3 营运资金风险的控制

5.3.1 加强存货管理

存货是企业开展销售工作的基础，只有拥有充足的存货，公司才有资格加大销售宣传力度，提升企业销售利润和品牌知名度。缺乏足够的存货，将无法支撑企业开展大型的营销推广活动，更不可能实现预期营销目标。不够一旦存货占比过大的，也会造成企业现有资金占比过大，导致企业整体经营能力下降，合理把控其中平衡是体现企业经营管理水平的关键。

2017-2020年该公司的存货周转率与行业平均相比一定差距，出现大规模的存货，2017年-2019年存货占比甚至超过80%，对企业的资产流动性造成消极影响。近些年该公司的存货已经处于滞销的状态，大规模的存货无形中会增加企业资金链的压力加剧。因此，必须放缓项目开发和建设的进程，最大限度降低企业现有存货总量，将销售重点集中在现有存货。目前该地产公司的存货水平居高不下，却依然坚持加速新项目的开发，基于造成需要大量现金的投入。一旦企业的筹资无法达到预期目标，企业的将会面临项目中断的风险。从企业的是发展来看，销售库存和开发项目之间的存在紧密关联性，应当保持两者均衡性，合理提升存货的消化速度，全面提升营销团队的综合素质，推进企业资金的回笼速度。

其次，W地产企业应当不断强化自身的销售团队建设力度，最大限度降低销售成本，提升销售整体效率，在价格方面占据一定主动权，提货所能财务方面的建设力度，进而全面提升资金的使用率。可根据实际情况打造多元化的销售政策，为市场提供多元化、定制化的产品和服务，可根据存货的实际情况，适当调整企业的利润额，让利给客户。此外，地产公司还需要通过多项措施拓展销售方式和销售模式，为企业的市场营销注入新鲜血液，紧扣市场需求，全面提升企业的品牌知名度，加强企业的宣传和推广力度。

5.3.2 制定合理的产品销售规划

房地产企业如果拥有比较好的销售战略，会提高房屋的销售，缓解企业的资金压力。目前W房地产公司的销售策略过于单一化，无法引起消费市场的关注，应当根据实际情况尝试创新的销售模式和理念的，在项目的开发过程中对预期收益目标缺乏足够的前瞻性和稳定性，尤其在项目销售环节始终处于劣势地位的，更缺乏个性化、定制化的营销模式。

W房地产公司在销售过程中，应当充分融合市场需求，并结合企业当前具备的等特点和优势，制定灵活多变的营销模式，根据市场实际情况进行相应的调整和优化，在市场行情不理想的情况下，公司可指定的具有一定竞争力的营销策略，合理优化和改善销售情况。在市场行情理想的情况下，可根据自身销售节奏，进行有的放矢的的销售，合理放缓新项目的开发进程，更应当将重点集中再到企业存货的销售方面，从而有效保证企业的整体利润水平。不仅如此，应当寻求的具备开发价值的中小型项目，在项目开发价值不高的时候，W房地产公司可以适当放缓存货的销售力度，为探寻投资金机会奠定充足的时间和资金，提升营销模式的灵活性，能够有效提升地产公司的整体盈利水平，也是有效加强企业资金使用率的关键措施，最大限度控制并降低营销成本和财务风险。另外，W地产公司还需要加强营销网络的打造，持续拓展销售渠道，全面提升品牌影响力，不断加强公司的品牌价值。当公司的销售渠道不断拓展和稳定时，可有效促进存货的销售进度，提升企业的资金周转率。将企业存货及时销售，是有效加速企业资金回笼的关键措施，并以此为基础投入新项目的开发，最大限度提升现有资金的使用率，降低W房地产公司面临的财务风险。

　　第6章 结论

　　6.1研究结论

本次研究在全面深入分析和研究W地产公司财务风险的基础上，对其进行全面识别，选取与之相匹配的财务风险评价指标，引入层次分析法展开研究和对比，并以此为基础构建企业风险指标模型，并得出科学合理的企业财务风险控制建议。本次研究的结论如下：W地产公司的的现金流不足、盈利能力不理想、内部治理能力不高、筹资能力低于市场平均水平等，并存在较高的风险隐患，针对其展开全面的财务风险评价势在必行。

基于财务风险的评价指标的选取，建立四个关键要素的，分别涵盖准则层、方案层，在研究中得知，对地产行业的财务风险造成影响的因素不但涵盖的上文提到的四个方面，同时也受到外部市场环境、政策环境、竞争对手、市场需求等方面的的影响。从微观层面分析，中小型地产惬意的的财务风险往往受到投资能力、内部治理能力、信息接收和应用能力、信用评价等级等方面的影响。并邀请行业专家对其展开对比和分析，营运资金风险所占比重最高，投资风险所占权重位居次席，筹资风险所占权重居第三位，宏观因素所占权重最低。

计算得出了W房地产公司每一准则层在2017年、2018年、2019年及2020年的数值，得出W房地产公司2017年、2018年、2019年及2020年四年的财务风险综合评价值分别为3.06，2.58，2.64，2.62，其中三年都处于较高风险的水平。

围绕W地产公司发展现状展开深入研究和分析，提出科学合理的风险防范优化建议和对策，针对筹资风险的控制提出了加强筹资方案的合理性，以及对企业资本结构调整的提出若干条改善对策和建议，围绕控制企业投资风险方面提出了加强项目可行性研究和提升产品竞争力两条建议；针对营运资金风险的控制，提出了加强存货管理及制定合理的销售规划两条建议，以供W房地产公司参考。

　　6.2研究不足与展望

本次研究围绕W地产公司的财务风险评价展开分析和探讨时，存在部分缺陷，主要体现在：

（1）在评价指标的选取时，缺乏全面性，仅集中于居于主导地位的代表性的指标，从而导致评价过程中存在偏差。

（2）数据收集时，围绕W地产公司公开的财务报表进行数据的收集和分析，无形中会影响财务风险评价的可行性和真实性。

（3）本次研究引入模糊评价法针对W公司非财务指标展开的深入研究和分析，其存在一定的主观性，因此在后期的研究中应当加强客观性更高的评价指标的分析。

以上是本次研究过程中存在的不足与缺陷，希望后续的研究能够有所改善和优化。

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　　附录A W房地产公司财务风险评价指标比较调查表

一、问卷背景介绍

您好！感谢您抽出宝贵的时间填写此份专家意见征询表，通过查阅大量的资料和文献，结合W房地产公司当前的经营状况，设计了W房地产公司财务风险评价指标体系，指标体系由筹资风险、投资风险、营运资金风险、宏观因素构成，根据这四类指标，设计了相关财务指标以及非财务指标，现在通过专家调查法对指标的重要性进行评分，进而确定各因素相对于目标层的权重，恳请获得您的帮助。

二、个人基本资料

1、性别:_________

2、您的年龄:___________

3、您的学历:___________

4、您的职务:____________

5、您的工作单位：______________________

三、问卷内容

表A.1 标度定义及含义

Tab. A.1 Matrix scale and its meaning

标度	定义	含义
1	重要程度相同	相对于某属性，c比n同样重要
3	稍微重要	相对于某属性，c比n稍微重要
5	明显重要	相对于某属性，c比n明显重要
7	强烈重要	相对于某属性，c比n强烈重要
9	极端重要	相对于某属性，c比n极端重要
2、4、6、8	相邻标度中值	表示的是相邻两个标度的判断之间的状态对应的标度
标度的倒数	两个因素的反向比较	若因素c与n的比较标度为ycn，则n与c的比较标度为ync=1/ycn

附录A.2为本文进行财务风险评价研究的财务风险指标体系：

表A.2 企业财务风险评价层级结构

Tab. A.2 Hierarchy of financial risk assessment of W real estate company

目标层	准则层	指标层
W房地产公司财务风险评价体系中的财务评价指标M	筹资风险Z1	资产负债率K1
		速动比率K2
		现金流动负债比K3
		已获利息倍数K4

续表A.2

目标层	准则层	指标层
	投资风险Z2	净资产收益率K5
		销售（营业）利润率K6
		总资产报酬率K7
		成本费用利润率K8
	营运资金风险Z3	总资产周转率K9
		存货周转率K10
		应收账款周转率K11
	宏观因素Z4	政策和法律因素K12
		经济因素K13
		社会和文化因素K14

请您根据标度表，相对于上层指标，对本层的指标的重要性进行两两对比评分，填写下表。下表是相对于W房地产有限公司财务风险Z而言，筹资风险Z1、投资风险Z2、营运资金风险Z3、宏观因素Z4之间的相对重要性判定评分表：

表A.4 打分结构表

Tab. A.4Scoring structure

Z1-Z4	Z1	Z2	Z3	Z4
Z1	1
Z2		1
Z3			1
Z4				1

下表是相对于筹资风险Z1而言，资产负债率K1、速动比率K2、现金流动负债比K3、已获利息倍数K4之间的相对重要性评分表：

表A.5 筹资风险判断矩阵Z1

Tab. A.5 Judgement matrix of financing risk

K	K1	K2	K3	K4
K1	1
K2		1
K3			1
K4				1

下表是相对于投资风险Z2而言，净资产收益率K5、销售（营业）利润率K6、总资产报酬率K7、成本费用利润率K8之间的相对重要性评分表：

表A.6 投资风险判断矩阵在Z2

Tab. A.6 Judgement matrix of investment risk

K	K5	K6	K7	K8
K5	1
K6		1
K7			1
K8				1

下表是相对于营运资金风险Z3而言，总资产周转率K9、存货周转率K10、应收账款周转率K11之间的相对重要性评分表：

表A.7 营运资金风险判断矩阵Z3

Tab. A.7 Judgement matrix of working capital risk

K	K9	K10	K11
K9	1
K10		1
K11			1

下表是相对于宏观因素Z4而言，政策和法律因素K12、经济因素K13、社会和文化因素K14之间的相对重要性评分表：

表A.8宏观因素判断矩阵Z4

Tab. A.8 Judgement matrix of macro factors

K	K12	K13	K14
K12	1
K13		1
K14			1

谢谢配合！