中粮地产财务风险分析及控制设计

　摘 要

在各项财务管理活动开展的过程中，财务风险管理是不可忽视的环节之一，其研究的意义在于提高企业对公司经营中存在或潜在的风险防范意识。目前，国内经济稳步增长，发展态势良好，其中房地产所做的贡献较大，当然房地产企业有着投资大、风险高、周期长以及变现能力低等特点，也导致着房地产企业风险逐步扩大。

本文以中粮地产作为实际案例，对其财务风险管理方面进行了深入的探究分析，并对其风险控制等工作的开展提出了意见及策略指导。首先整理归纳了有关财务风险管理的文献，对相关理论体系进行简单的阐述，然后根据数据指标和企业实际的状况提出具有针对性的风险防范措施，从而提高企业的风险防范意识和管理水平。对于本文的分析与研究，希望能对中粮地产公司的财务风险控制设计方面有所帮助。

　　关键词：中粮地产，财务风险，控制设计

一、财务风险相关理论

财务风险的含义财务风险，即由于企业财务部门人员进行不科学的财务活动管理或资源分配工作，导致企业发生各项业务能力或造成投资者收益衰退的可能程度。

1.财务风险的外部原因

（1）部分企业财务管理制度无法顺应外部环境的变化趋势。

（2）税收法律规范变化。所有企业都有纳税的义务，且该项义务具有无偿性等基本特质，由法律强制力保证实施，因此在企业财务管理工作中占据着至关重要的地位。

2.财务风险的内部原因

（1）财务人员的风险意识薄弱。多数财务管理人员认为在保证公司各项资产科学分配利用的前提下可有效规避各项财务风险的发生，却忽视了其客观性。因此缺乏对风险管理方面的体制探究及创新，导致其管理能力得不到有效的提升，进而使得管理层的决策过程受阻。

（2）财务会计信息质量需要提升。在企业管理层作出决策时，财务信息提供了十分重要的支撑，因此其精准性及时效性关乎企业决策的质量，在其资金运用及融资各方面发挥着至关重要的引导作用，把握着企业发展的命脉，同时决定着财务风险的系数。

（3）企业存货及应收账款管理机制的不完善。企业借助应收账款这一账户的付款形式进行产品营销可有效提升其占有的市场份额。然而该项措施使得企业资金长时间掌握在债务人手中，阻滞了企业各项资金的流动，限制了资金的活力。在此基础上，若事前未能精准掌握客户的资信状况，作出了错误的判断，进而导致该些账款的赊欠，使得企业蒙受坏账损失。由此可见该项管理机制的不完善极有可能加剧财务风险的系数。

（4）企业资金结构的不够完善。资金结构关乎其整体发展的态势，不科学的结构在一定程度上会阻碍各项经济活动的开展，导致清偿能力下降，加剧了财务风险。

衡量财务风险的指标1.资产获利能力

获利是一切企业运营活动发展的出发点及落脚点，是企业能够维持并发展的物质支撑，获利情况一般借助总资产报酬率及成本费用利润率等指标数值体现。

总资产报酬率=息税前利润/资产平均总额

成本费用利润率=营业利润/成本费用总额

总资产报酬率主要衡量每元资本拥有的获利水平，主要体现企业在经济活动中对资产等的把控及运用能力；成本费用利润率主要衡量每投入一元的资本能够获得的利润水平，该项指标作为正向指标，能够较为精准地反映企业获利能力。

2.偿债能力

能够反映企业偿债能力的指标主要包括流动比率及资产负债率等。

流动比率=流动资产/流动负债

资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%

假如流动比率偏高，导致没有流动资金的再投资机会，企业的变现能力会有所增强，短期偿债能力就会随之增强。由此以来，财务风险就会增大。

3.经济效益

经济效益是反映企业综合管理水平的重要体现形式之一，具体的指标有应收账款周转率等。

应收账款周转率=当期销售净收入/（（期初应收账款余额 + 期末应收账款余额）/ 2）。

企业主要的财务风险1、资金管理中的风险。若无法调整企业资金管理机制使其顺应总体的制度，会引起财务管理效率的降低，资金周转无力，使得整体经济活动的开展变得无序。

2、筹资风险。筹资风险源自于企业资金的结构。若企业不具备完备的偿债能力，则会加剧财务风险；若企业无法事先精准地掌握收益状况，其所付利息会偏高，导致企业经济利润下降，阻碍其健康可持续的发展。

3、投资风险。若企业未能在投资活动前对宏观市场信息进行调查收集，无法精准地掌握市场发展现状及现实需求等，则会导致不科学不合理的投资行为，造成资本的流失，使得企业发展受阻。

4、营运资金时的风险。企业应收账款未能及时收回，导致其蒙受坏账损失，加剧了财务风险。

中粮地产财务状况介绍

公司概况

1.公司简介

中粮地产（集团）股份有限公司（000031）的注册地为深圳，作为质量较高的综合性房地产开发上市公司及由央视负责核定的央企，其多年的运营状况及利润收入良好，获得世界500强企业的称号。其主营业务涉及的地产性质包括住宅及工业等。其主要发展方向为优质的房地产领军企业，并不断提升企业市场竞争力及影响力。目前，该企业发展态势平稳良好，规模日益壮大，在资产方面具有一定优势，可见其未来发展空间巨大。

2.公司主要业务概括

中粮地产的主营业务范围为：提供各类房地产的开发、销售及出租等业务。该公司近些年的产品包括祥云系列等住宅产品。

3.企业战略

(1)业务转型：中粮地产的业务核心工作是开发具有理想的市场前景及发展态势的住宅，同时保留工业性质的地产，掌握其现有资源并将其充分发挥。

(2)地域转型：中粮地产开展地产开发业务的主要地域为宝安，进而实现在深圳市场中份额的增长，随后进军部分一线城市及发展前景开阔的二级城市，逐步完成企业地域转型工作。

(3)公司转型：该企业注重其内部各项资源的整合，并逐步实现从地方小型企业向具有一定专业开发能力的房地产集团的过渡转变，进而完善其内部运营管理体制，提升市场竞争力及影响力。

4.企业文化

中粮地产的企业文化管理工作主要就以下三大方面开展进行：第一方面，建立健全各项企业管理机制，进而规范员工的日常工作行为并监督其工作任务的进行，同时有助于企业管理层的决策活动；第二方面，探索及明确企业发展目标及方向，有针对性地指导各项经济活动的开展；第三方面，开展多样性的企业文化培养活动，培养具有文化内涵的高素质员工团队，务实企业发展的基础。

公司基本财务数据

财务报表分析指通过对企业财务报表及其他相关财务资料为前提条件，以企业财务活动的开展过程及结果为研究对象进行的一系列分析评估活动。揭示了企业经营能力、盈利水平和负债偿还能力等方面的信息。

表 1.1中粮地产公司2015-2017 财务数据表（单位：亿元）

中粮地产公司2015-2017年总资产数据不断增大，说明中粮地产近三年资产规模保持稳定增加幅度，并且增加程度比较可观。同时2015-2017年的总负债也在不断增加，且流动负债占总负债比率不断增加，导致中粮地产公司的资产负债率也在不断上升，公司很大一部分资金滞留在流动资产上，对企业的获利能力产生影响。2015-2017年股东权益的总金额不断增加的同时说明该公司的自有资本增加，公司实力不断雄厚。长期借款在这三年中发展不均衡，说明中粮地产公司资产周转不足。

表2.1中粮地产公司 2015-2017年度 财务报表摘要（亿元）

从资产结构分析我们可以得出，根据该公司的资本结构，可以认为中粮地产公司流动资产比重处于一个较平稳的状态，结合各资产项目的结构变化情况来看，说明中粮地产的资产结构相对比较稳定。在流动资产中，2015年至2017年三年间的存货数量递减，说明存货堆积量减少，可变现能力增强，货币资金的减少的原因可能是应收账款的增加导致货币资金减少。其他项目的比例变化不算太大，三年的总体变化呈下降趋势。

从权益结构分析，中粮地产公司2015-2017年流动负债逐渐上升，基本可认定其资金运营结构较为理想，这说明中粮地产长期偿债的风险不大。所有者权益也在呈上升的趋势，由此我们可以得出中粮地产近三年的经营实力有所下降，其所蒙受亏损的可能性较高，财务风险状况不乐观。

综上所述，2015-2017年中粮地产公司所有者权益和流动负债处于上升，非流动负债处于下降，表明中粮地产公司近三年的偿债压力稍有减少。

　　中粮地产存在的财务风险分析

        企业主要经营现状分析

中粮地产的主营业务范围涉及商品房的销售、出租及管理等，年营业收入约高达180.25亿元人民币。现就2016年度具体构成情况如下：

(1)商品房的售卖：与住宅相关的签约总面积约为93.16万平方米，相较于2015年的数据下降了6.73%；该项业务的签约数额总计199.62亿元，相较于2015年上涨了约27.31%；最终结算面积为98.38万平米，与2015年的数据相比上涨了19.61%；最终财务结算的总收入为171.77亿元，较2015年同期增长32.61%；在签约面积下降的基础上营收还能提高主要原因归结于本年为房地产市场的一个至高点，地价的上涨导致房价的水涨船高式上涨。

(2)房屋的出租：核算的总收入为44，846.15万元，与2015年的数据相比，增长值为10，364.86万元，同期增长率为30.06%。

(3)物业管理：核算的总收入为15，874.30万元，与2015年的数据相比，增长值为4，270.77万元，同期增长率为36.81%。因本年度完成了新住宅项目的开发结转，相应的物流管理面积有所增加。

除此以外，中粮地产开展的其他业务总收入共计2.46亿元，较2015年的数据相比同期降低了34.63%，其原因在于企业采取的统一政策标准导致金帝项目的收入有所降低。

企业财务比率分析

财务比率作为一项财务指标，主要用于反映某一投资项目获得的收益率，或对同一行业中的多家企业进行实时比对。该项指标可有效剔除规模效应对结果可能造成的影响，进而从各企业的角度出发对其收益及财务风险等进行评估，有助于提升管理层决策的科学性。该项指标主要可评估企业偿债能力等。

1.偿债能力分析

从上表中可以看出，中粮地产的资产流动比率数值逐年递减，速动比率则大致呈现上升态势，基本可认定该公司在短期偿债能力方面有所改善，资产变现能力也随之提升。从产权比率来看，进3年来不断上升，表明该公司不具备较为理想的长期偿债能力，对企业产生不利的影响。`而对于资产负债率，逐渐一直处于增加的局势，说明了中粮地产财务风险相对较高，将会带来资金周转不灵，现金流量的不足。

(1)流动比率

公式：流动资产/流动负债

流动比率的数值大小与该公司的资产变现能力呈正相关，该项指标较为合理的数值应超过2∶1。其数值越大，则表示该公司的资产流动性越强，因而表现出其较为理想的短期偿债能力。但是，过大的数值则表明其流动资产占比较重，影响经营资金周转的效率。另一方面是存货、待摊费用，以存货积压或滞销为典型现象，会严重影响企业的盈利能力。通过以上图表可知中粮地产的短期偿债能力不足，对企业正常的经营活动有一定的影响。

(2)速动比率

公式：速动资产（流动资产-存货）/流动负债

速动比率一般在1:1属于正常，如果速动比率过低，企业的短期偿债风险就会较大，若其较高，则会导致速动资产占用的资金比重过大，进而增加其机会成本的数值。从以上数据我们可以分析得出，速动比率在上升的阶段，表明企业的偿债能力逐渐变好。

(3)产权比率

公式：负债总额/所有者权益总额

产权比率能够较为合理地衡量股东所持股权，判断其是否合理，若相关信息不完善则反映该公司借款经营的依赖性。该项数值能够较为合理地体现企业长期偿债能力，同时可对其财务结构的合理性及稳定性等进行衡量。从以上图表可以得知产权比率从2015年以来持续增加，体现其资产结构逐渐向着合理化的状态过渡，且其长期偿债能力也得到极大地改善。

(4)资产负债比率

公式：（负债总额/资产总额）×100%

资产负债率体现的是企业偿还债务的一种综合能力。对于企业来说，一般认为，正常情况下，资产负债率会在40%～60%的范围内波动。由上表我们总结出中粮地产公司的资产负债率每年递增式的增长，在2017年甚至达到了84.50%，这是由于每年负债的增长速度大于了资产的增长速度，从而导致整个企业债务性资金占比严重，企业应对外界变化的能力降低，其资金链的持续发展缺少保障，还有可能会引发巨大的财务风险。

2.营运能力分析

从上表可以看出，存货周转率近3年以来增长不均衡，2016年与2015年相比，同比增长了0.07，通过这些数据还可以看出，中粮地产公司的存货周转率越高，其获利的可能性就越大。从表格显示，固定资产周转率与总资产周转率的变化呈现出非均衡的趋势，处于一个小范围的波动的状态。

(1)存货周转率

公式：存货周转率（次）＝销售（营业）成本/平均存货

通过计算企业的存货周转率，可以从整体上了解其销售状况及存货的利用状况。通常随着存货周转率的增大，企业存货的利用度越大，其也就能获取更多的利益。

(2)固定资产周转率

公式：销售收入 / 平均固定资产净值

通常情况下，对于固定资产来说，其周转次数与周转的时间成反比，周转天数指的是在一定的时间段内，企业所持有的资产在变现过程中耗费的平均天数。

(3)总资产周转率

公式：营业收入净额/平均资产总额

总资产周转率一般用于考察企业的资产管理状况，其通常指的是资产的利用效率，即经过其对资产的管理分配，使投入的资产能得到充分的利用，并最终形成较高的产出比。

综上所述：从中粮地产公司的存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率我们可以得出中粮地产公司的营运能力整体呈小范围波动的趋势，说明了该企业应该提高资金的利用率。

3.盈利能力分析

从该图表中的数据显示得出，中粮地产的净资产收益率在2015年和2016年增长幅度不大，而在2017年大大提升，说明了该公司的资本运营状态良好，收益大大增加。总资产报酬率也处于不断上升的趋势，足以证明该企业的总体获利能力的不断增强，说明了该企业资金运营效益良好。

净资产收益率公式：税后利润/净资产

该指标通常用于体现公司对自有资本的利用率，通常该指标的数值越大，表明公司股东能获取的利益越大。此外，该指标的数值如果稳定维持在较高的水平，说明该公司的运营状况越好。

总资产报酬率公式：（利润总额+利息支出）/平均资产总额×100%

总资产报酬率则是表示企业全部资产获取收益的水平，全面说明了企业的获利能力和投入产出的一种状况。如果该项指标一直处于上升的趋势，那么就说明了有利于企业的发展，会给企业带来一定良好的作用。

综上所述：从净资产收益率和总资产报酬率我们可以得出中粮地产公司的盈利能力在不断提高，在此基础上，可以继续考虑加强产品的销售和宣传力度，严格地控制成本的进出，从而达到提升企业一直盈利的状态。

四、中粮地产财务风险控制设计

筹资风险控制设计

筹资风险指的是企业因受到市场形势或社会经济水平变化的影响，在筹备的过程中遇到各种困难导致获得的资金数额较少，资金运转不周，难以及时偿还付款，完成计划中的目标。筹资风险的种类有很多，其中汇率风险及利率风险等都在其包含的范围之内。根据以上分析提出了以下筹资方案:

不断拓展筹资的各项渠道，中粮地产公司应大力拓展多元化的融资渠道，可以借鉴国外先进的经验，来由此开展抵押贷款的证券化，不断发展房地产产业投资基金，逐步建立和完善XX干预和市场调节相结合的金融体系。融资结构的优先化和合理化，降低企业资产负债率来完善企业的融资结构，在房地产企业的融资风险降低的同时，努力节约融资成本，由此加强资金链的流动。不断强化房地产债务融资的风险意识，根据实际情况调整融资结构，提升企业应对外界变化的能力，以此降低企业的融资风险。

       投资风险控制设计

该风险是指投资的主体在进行投资的运程中由于各种不可控制因素的影响，导致投资无法实现预期的结果的一种体现。近年以来，许多大型企业集团的投资多元化，投资范围也随之极其广泛。因此，社会主义市场经济的竞争激烈与复杂，企业所处的环境也具有多变性，因此企业为了在市场中占据更大的优势，就必须最大限度地减少企业投资的损失，保障企业资产的安全，从而实现企业投资收益的最大化，利润最大化。

结合机会成本的理论，公司的投资和经营对未来的投资收益具有很大的不确性。市场形势具有很大的不稳定性，企业为提升自身在激烈的市场竞争中的优势，一昧的追求短期的利益，不断的增加投入的资金，很有可能会使其面临巨大的风险。

根据分析提出了以下投资方案：

首先从中优先选择出风险较小的项目进行投资。这样大大降低了系统风险的存在，但由于风险大小和收益的高低存在着对应关系，及有可能会丢失获取高额利润的机会。深入分析市场调查。通过深入的市场调查研究，可以得出较多高质量的市场信息及投资环境等方面的信息来源，能够提高对投资项目的预期价格、收益、成本等指标估计的准确度，从而对预期投资结果进行较准确的预测和估算，从而降低了预期结果和实际结果的差距。选择用投资组合来分散风险。通过运用房地产的投资而去投资关于相关性较弱的不同类型、不同地区的房地产。在投资的过程中，认真分析各类型之间的相关性的程度，并起到一定的分散风险的影响。针对良好的管理来控制风险。在进行开发投资的时候，则需要一个优秀的项目经理，进行高效率高质量的管理，对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行有效的控制和决策。优先合格的项目管理者，则会准确地预测出现金流量的能力强化程度，也可以分析得出降低预期和实际结果之间的差距的方法。资金回收风险控制设计

一个企业产品销售的实现与否，主要依靠资金的两个方面的转化过程，一个方面是从成品资金转化为结算资金的过程，另一个则是由结算资金转化为货币资金的过程。由于在这些过程中，均存在很多方面的不稳定性，即企业所面临的资金回收风险。

2015-2017年的资金回收率分别是-0.04、0.14、0.03，由上述数据分析可知，中粮地产这三年的资金回收程度是极具不稳定。2015年和2017年的资金回收率都偏低呈现负值且有下降趋势，资金回收期变长，回收率低，企业损失较大。2015-2017年的资金回收率逐渐是处于一种下降的局势，回收率下降，则说明了企业损失的增加。如果一个企业无法清偿相关的债务，也没有及时获得一定的资金支持，可流动的资金紧张，就会面临巨大的风险，很难继续稳定的运营下去，并且这种情况不利于企业塑造一个良好的公众形象，还有可能会威胁到企业的生存。

根据相关分析提出了以下优化资金回收风险的方案：

实现资金结构的优化为了使企业能稳定可持续的发展，降低其所面临的财务风险，需要根据实际情况调整资金组成结构，合理配置资源，使其得到充分的利用，并依法获取企业运营所需的资金，使债务水平控制在可承受的范围之内，并且注重采取以多种方式获取资金，尽量降低负债水平，从而为企业的正常运行提供保障。

提高房地产企业管理人员综合素质为了能有效控制财务风险，提升企业应对外界环境变化的能力，除了要求财务人员要具备专业的知识及技能，有丰富的经验，还要注重提升相关管理者的素质水平，财会人员要严格监督管理核算的每一个环节，避免出现遗漏或错误等。

收益分配风险控制设计

收益分配风险指的是在收益没有得到合理的配置时，企业遭受的一系列不良影响，即收益的取得和分配对资本价值产生影响的可能性。通常来说，留存收益与分配股息都属于收益分配，其标志着财务循环的结束。发展较快的企业，其生产力与业务水平也会逐渐得到提升，最终获得的利润也就越高。反之，如果企业发展的速度较慢，在分配利益的时候往往会面临更大的风险。所以为了使企业能稳定可持续的发展。必须要不断完善财务风险监测制度。

留存收益是表明企业留下来可自由使用的资本现金，由上数据分析可看出2015-2017年中粮地产的留存收益的金额呈现逐渐增多趋势，企业留下可自由使用的资本资金也增多。该公司留存收益越多说明可自由支配的现金资金就越多，可减少债务性筹资，从而使其负债水平控制在可承受的范围之内。

根据相关分析提出以下方案：

努力改进合理的会计方法，提升会计反映企业真实财务状况的能力为了保障会计记账的准确度，并使其能体现出企业真正的财务现状，一定要注重选取合理有效的处理方式，使收益分配更具公平性。

准确、精确地编制投资预算和外部筹资预算该方案需要注重提升资金预算的准确性，以及估算出筹备资金所需的时间及金额等，在进行相关的估算之前，必须要根据实际情况了解资金存在的各种风险，以及外界环境以及资金可能出现的弹性变化对其造成的影响。

注意收益分配过程中的信号传递作用为了有效降低财务风险，合理分配利益，提升获利的能力。必须要加强企业内部工作人员之间的交流，不但要顾及到短期利益，还要用长远的眼光看待问题，激发工作人员对工作的热情，推动企业稳定可持续的发展，从而为其带来更大的收益。

结束语

本文所针对研究的对象是利用中粮地产的财务风险状况来建立财务风险机制，使得决策者在决策中能够谨慎有效地控制财务风险带来的负面效应，但要使风险的负面效应降其最小，不仅仅要决策者自觉考虑风险，而更多的是考虑提供有效的解决方案。通过上文的分析，中粮地产公司第一应当合理安排融资结构，努力加强债务融资的风险意识，采取一系列的措施使企业资产负债率维持在较低的水平，从而使其能够稳定的运行。第二应当深入市场的调研和研究，通过投资组合、转嫁风险等方式来优化投资收益风险。第三，针对优化资金结构和不断提升管理人员综合素质来优化资金回收风险。最后，该公司应当改进会计方法，为了降低财务风险，必须要对需要筹备的资金金额以及所需的时间有全面的把握。

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中粮地产财务风险分析及控制设计

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月3日

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