当前房地产业发展困境及对策分析—以北京为例

　　1.研究背景

　　房地产业是我国社会经济中的重要一环。正是因为房地产业的助推作用，中国的经济才能如此持续高速的发展。对于房地产一些有关的企业，如建材、交通和机械等企业的增速也是非常快，这是因为房地产增长，自然而然会伴随着附带品的增长。同时房地产的快速增长，也扩大了工作岗位，解决了我国劳动力的过剩现象，对维持我国社会经济健康运转具有重要意义。

　　2.研究目的

　　房地产业作为国家经济中的重要角色，我国XX对房地产的发展开放了绿色通道，致使房地产业规模不断扩大。然而如今状况下，我国的经济制度还不完善，房地产制度也不完整，导致房价快速的增长，致使很大一部分人无法负担起过的房价[1]。出现了各种各样的问题，引起了相关部门的重视与反思。因此，在这种大背景下，本研究旨在于以北京市为例来分析房地产业中自身存在的问题并给出相应的对策，从而引导房地产业有序发展。

　　1.研究步骤

　　（1）针对房地产相关文献、书籍资料的收集、整理。

　　（2）依靠现阶段掌握的知识，对以前学者做的结果进行解读，完成自己的分析过程。

　　（3）与导师密切联系，完成论文的撰写,并得出论文结论。

　　2.研究方法  

　　（1）文献研究法

　　通过不断地搜集与整理国内外房地产行业发展的研究成果，并且对其进行详细全面的分析，掌握其核心内容，结合北京市的发展现状，提出适合北京市房地产业健康发展的建议，对北京市房地产业健康有序发展的研究做出一定的借鉴作用。

　　（2）定性分析和定量分析相结合

　　通过对我国的相关政策和指导文件进行分析，对房地产方面优惠政策进行定性分析，对北京市房地产业发展问题及对策的相关指数进行定量分析。

　　在中国，房地产业成为我国经济不可或少的一部分，开始创建不同的经济形式，是在我国开始实行经济改革兴起的。由我国主观国家经济部门发布的《2012-2016年房地产行业市场发展现状及投资预测分析报告》可以得出,房地事业是经济体制改革的结晶，它与商品经济相辅相成，随着商品经济的增长它也会不断增长。

　　我们可以看出，房地产事业是对土地的重新利用，在原来的基础上进行建设和管理以及包括一系列的后期服务如装修和改造等，是一个拥有导向性、风险性、带动性与基础性事业[2]。

　　房地产业是促进经济发展的重要一环，任何行业的建设和发展都离不开房地产业。人民需要获得更多的经济收入以及社会增加更多的就业机会，实现人人有工作做，社会才能正常和谐的发展，经济才能进一步的提升速率。房地产的用处可以体现再以下几点：1、可以补充国家经济增长所需的事物；2、让群众的生活质量的得以提高、增加幸福度；3、可以吸引外来资金，使我国的经济状况更加一步的对外开放；4、通过综合性开发，一定程度上可避免与分散建设弊端，从而有利于城市的规划与实施；5、可以外我国的现代化建设提供重要的资金支持，确保能够稳定的运行；6、可以实现有关行业的增长，列如：建筑、重工、水泥、钢材和机械定行业的增长；7、可以促进房地产企业对自己的经营模式以及管理方式的改革，房地产事业对我国经济增长做出更好的作用。因此要抓紧时间对房地产制度进行研究和发布，使其更好的运作，是改变我国群众目前的经济条件，让其过上更好的生活的基本诉求；是促使消费与扩大消费，增加社会的就业岗位，维护广大人民的切身利益，保障社会和谐稳定，为实现我国XX的目标作出根本性的作用，同时增加人民的幸福生活。

　　1.房地产业可扩大城市经济建设规模

　　土地和房屋是一个城市发展的前提，只有充足的地方才能保证经济的增长，才能促进城市引进外资，对其投资和利用。同时，土地和房屋也是国家的实力的体现，是城市内涵的表现。通常来说，现代化城市建设是否具有非常高效益的经济能量，这是城市对其自己所拥有的模式的检测，只有各种不同的状况相联系下，才能更好的发挥城市的效率。

　　2.对财政收入和利税上缴等都有很大提升

　　房地产行业对我国财政税收方面做出了一定的贡献，经济的快速增长离不开房地产业的发展。发达国家中，一般情况下房地产收入可占财政收入10%～

　　40%，土地资产占总资产40%～60%。有偿出让国有徒弟的使用权，可为城市化建设提供稳定财政收入。据相关调查，在我国土地收益中，一般城市为财政收入的25%左右，深圳等地高达40%左右，被称作XX第二财政[3]。

　　3.房地产业的发展大大提高我国就业水平

　　根据我国待就业人口激增等一系列现实问题来说，房地产事业可以增加很多工作岗位，解决部分人民的就业问题。拿和社会息息相关的建筑行业来说，按每亿元房屋投资和施工面积1（亿元）:16.7（万平方米）来测算，如果新增500亿元房屋投资，就可增加8390万平方米施工面积所需就业人员200人，由此类推，可安排我国就业人口150万人，再在相关行业的带动下，就可提供更多的就业岗位[4]。

　　1.地域性较强，企业竞争不完全

　　房地产在不同的地方发展速度不一样，在一些一线城市里具有很高的增长速度，而在那些落后山区里却几乎不增长。北京地区作为国家首都、重点经济区域，自从20世纪90年代以来，随着城镇住房制度改革的深入，北京市房地产业规模不断扩大，不仅改善人民的生活质量更是带动了北京市的经济发展[5]。房地产事业也具有地方保护性质，不属于这个地方的房地产企业一般会受到歧视，而且也无法对这个地方的地产事业进行开发和使用。

　　2.受到土地与资金的相对制约

　　由于北京市的人口数量与土地面积不相匹配，可用土地较少，人民对房地产心理诉求不断增加，房地产业价格随之一路走高。除此之外，北京的很多房地产企业发展不够成熟，其可开发资金比较稀少，银行贷款力度较小，还有XX一些调控政策的出台与限制，导致土地与资金也就成了制约北京房地产业发展的重要因素之一。 

　　3.高负债性、高风险性与高波动性

　　大部分房地产公司都是给他人借取很多的资金来发展自己的规模，每时每刻都要担心风险的可能发生。由于如今贷款行业的扩大和对房地产业的刺激作用，北京市房地产业发展规模呈不断增长状态。但在这么多的房地产中，他们就像其他公司竞争一样，也需要相互斗争和合作。虽然房地产可以带来很大的收益，但是破产的风险也是时刻存在的[6]。并且房地产受XX的政策改变比较快，一会儿好，一会儿坏。

　　1.房地产业规模增长速度过快

　　北京市近几年房地产业发展迅速，居民的住房诉求增长较快，供给大量增加，房地产业规模增长速度不断加快。很显然，房价应与居民的收入及经济发展速度相适应，理论上来说，房屋的总体价格要符合其价值才合理。但是每一个事物的价值都是按照所付出的时间作为依据，具体到实际的价格，表现为商品房成本加税金与利润。开发商占用很多的土地去建造更好的房子，依次从中获得更多的利益，这就有可能导致商品房卖不出去的现象。这就是因为房地产业利润空间巨大，房地产商盲目追求利润的结果。2010年为止，北京市人均住房建筑面积增了1.96倍。伴随着房子的大量建造，环境问题也遭到了很大的破坏。在住房需求方面，北京市城市化进程不断加快，人口数量越来越多，并且很多的乡下农民进城，导致城市的房子不能满足人民的需求，所以城市首先解决的问题就是如何确保住房能够充足的满足人民的需要[7]。

　　2.房地产业建设结构不合理

　　最近几年，由于国家XX大力扶植房地产，并采取更好的措施增加人民的购房欲望，房地产状况正在慢慢好转。但奢华的房屋和中配的房屋在得到人民喜爱的程度上还是偏低，现在很多群众都会买稍微价格低一些的房子，而不会去买那些奢华的房屋。并且人民对于小点的房子有更好的购买欲，导致中型和小型房子卖得很快[8]。据有关部门去年对北京市20家房地产企业的调查，所售商品中，单价在3500元/平方米之下的仅占4.6%，3500-5000元/平方米的占38.7%，建筑所占面积100平米的房子也仅占1.3%，100-120平米的仅占27.9%。此户型中商品房占9.1%。从北京市实际情况来看，大多数居民的储蓄比较少，购买能力较低，更希望购买价位合理的普通住房与经适房，然而目前市场上仍多是价格较高的商品房。这会造成高档住宅呈现供过于求的状况，会导致空置住房的数量提高，根据这种情况，经适房就会出现供不应求的现象，北京市出现经适房的供比高达1:8。

　　3.房地产业价格上涨价格明显

　　最近几年，房子的价格失去了应有的平稳，变成了快速的增长，导致了社会产生非常大的问题。虽然有些城市里的房子价格已经回到正常的范围，但像北京市这样的一线城市房子价格还是存在过快的增长[9]。北京华远集团总裁任志强在“中国经济50人论坛”上表示，现阶段全国城市民众需要将近七百万的房子，然而房地产所建的房子总共不多于三百多万。建成的房子只能为一部分的人提供房屋保障，对于那些非常发达的城市，外来务工的民众则需要的更多的房子[10]。在市场危机产生后，导致国内外经济一片萎缩，致使钱币大量贬值，又加上银行没有好的利率，增加群众的存款激情，导致市面上过多的金钱流通，然而正是这个时刻，我国的房地产却增速提高。这是因为房子价格上涨，驱使了很多商人投身房地产，这种现象循环发生，导致了房价离谱的增长。

　　4.房地产业金融体系不完整

　　虽然房地产事业发展迅速，但是国家对于房地产的调控却没有跟上时代的步伐，一些基本的房地产法规制度没有建立完整，相关的管理措施也没有出台，这就导致了房地产金融体系不完整，工作效率较低，像北京市房地产行业的资金投资结构就存在一些问题，商业房的投资比例过高，远远大于经济适用房建设的投入比重，从而导致房地产市场出现一些问题。如今，商业银行的资金已经进入房地产中，引导着地产经济的走势，成为房地产行业的龙头资金[11]。由数据可知，北京大部分房地产业对外进行购地建设房屋所需的资金很多是来自银行，他们通过银行的资金来对外进行扩张。由此可以看出，商业银行则实质上参与了房地产的开发和建设，在其过程中所出现的事故自然要承担责任。还可以通过其他方式进行资金的筹集，比如股票发行、合伙人分担等方式，各种不同的方式都可以实现资金的汇聚，由于现在房地产还是萌芽状态，对于银行贷款来说，它所占的份额比较小。

　　1.加大土地供应的调整力度

　　目前北京市已经出现土地、房屋供应不足的趋势，调整土地供应结构如箭在弦。土地的储备机构应根据市场现状适时的调整各类用途的土地储备与供给量，以化解在地价、房价快速上涨的情况下，人民的需求与供给之间的失衡矛盾。还需减少北京市三环以内的住宅用地与高档住房用地，控制高档住房开发力度，加大经适房和廉租房建设力度，适当放宽住房标准，力求达到居民的心理住房诉求。

　　2.建立土地价格相关调控体系

　　根据北京市房地产市场的现实情况，国家需要对地价进行调控，可以通过国家定价与指导价格来调控，比如创建基准价格、标定地价等。可学习国外成功的经验。例如日本XX会在每年固定的时间公示官方调查与评价的地价[12]。“公示地价”是指在调控土地价格基础上的官方公开的价格，其作用是为了加强XX对土地价格的监督与审查能力，进而为合理的制定土地价格，公正的进行土地买卖提供理论依据。

　　1.加快房地产多元化经营趋势

　　图1房地产多元化经营趋势

　　由上图可知，对于过去房屋住处的改革的基础上，房地产企业一定要改变原来的经营模式，增加新的运行模式。房地产企业不仅仅要经营一些关于精神文化、大众养老等方面的行业，而且，要积极控股或者参股别的行业，实现多元化或者彻底转型。因为有太多的公司进入地产行业，导致地产行业竞争力提高，一些小型的地产企业必须要尽快转型。

　　2.对企业建立信誉档案

　　加大力度来推行房产开发企业诚信等级评定制度，另外，要为企业建立信誉档案，需要将企业身份登记、好的做法做登记，不好的做法做出批评，把这些信息通过网络公告天下，对企业的信用等级进行保存，记录企业的交易过程不但作为部门评定的依据，还应向社会进行公开，有利于促进一批信誉好的企业的健康发展，对于信誉差的企业进行收购或破产[13]。

　　3.规范房产中介机构的经营与管理方式

　　近几年，北京市新住房、二手房及房屋出租发展势头特别好，房产中介这个新兴市场出现了很多机会。由于现在中介机构的多数员工素质普遍比较低，导致得工作中会出现很多非法牟利行为，所以中介机构需要建立各种职前培训与在职绩效考核相关制度，不断完善对房产中介专业知识培训，进而提高中介员工的整体素质，从而创造一个健康的房地产发展环境。

　　表1国企改革相关文件密集出台

　　时间部门文件

　　2016年3月31日xxxx、发改委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》

　　2016年5月25日国资委《2016年度指导监督地方国资工作计划》

　　2016年6月5日中央全面深化改革领导小组会议《关于在深化国有企业改革中坚持XXX领导加强XXX建设的若干意见》、《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》

　　对于目前来说，国家对于自己管理的公司没有很好的实施，也没有进行很好的监督。对于一些公司中出现的问题没有及时的解决和管理，这就造成了很坏的局面。但是从现在开始，国家对相关公司的转型进度严抓起来，并且还制定了相关条例，督促着有关领导要尽快落实完成。

　　1.加强相关领域配套建设

　　一方面，提高行业服务水平，加强交通、供暖、学校、医院等一系列基础设施建设，促使房地产业有序发展。另外一方面，跟随国家的改革政策。城市居民住处的改革不仅为我国的经济得到了更一步的提升，而且还对相关的居住环境加以完善[14]。对相关房地产市场进行监管，根据北京市的房地产业现状对当下市场进行针对性的改革。

　　2.积极履行经济调节与市场监管的职能

　　XX要把握好市场经济的走向，不能任意的对市场经济出手干涉，要出台一些相关的法律法规对市场运行时出现的问题进行监管，对房地产事业要秉着开放包容的态度，要积极的引导房地产事业的走向，对其实施科学的管理。同时，设立一定的规章制度，对房屋的后期销售方面进行更好的管理，保证房地产销售市场健康运行、公平交易。

　　1.加快房地产金融的体制改革

　　对于房地产行业的后续发展，需要在经营范围、管理层面进行变换，只有升级公司的监督模式，健全房地产的资金使用制度，才能从根本上对公司的未来做出支撑，才能对这个产业出现的情况进行更好的管理和监督。同时对银行的交易模式也要进行升级，要创造更好、更全面的银行管理制度，对银行的金融服务做出保障，实现房地产业的金融更好更快的发展[15]。对于房地产价格过快的增长，要建立一个公平的金融市场，能够让市场对其价格判定，这样会更好的实现国家经济的收益，跟人们的生活带来好处。

　　2.房地产金融体系进行多元化发展

　　对于目前的房地产业经济收入比较贫乏，只能依靠某些产业才能获得收益，要尽快实现不同产业的经济收入，并实施不同房产融资模式，取消只有银行资金的来源支撑房产业，减少银行的破产风险。例如增加房产增值业务，实现资金收入来源；开放房产企业的股票发行，可以更好的融资，以便于对房产更好的投资和开发，同时也要鼓励外来资金的入市，缓解国内经济资金的紧张局面，使我国的房地产业走出国门，向海外市场进发。

　　最近几年，我国已经实现又贫穷到富裕的转变，在国际上的话语权也在相应的提高。同时，人民的生活跟原来相比，变化的也更加出色，实现了质的飞跃。然而，我们要始终明白我国的国情还是没有改变，仍然是初级时期，我们仍然要继续奋斗，最终实现国家的富强和繁荣。所以我们要解决各个方面的矛盾，只要建立一个公平的市场才能让社会经济更好更快的增长。对于国家提出的要转变生产模式，提高生产效益，这是非常重要的。对于这样的政策，当然也会对房地产造成影响，为了房地产能够更好的运转和增长必须要做到以下几点：

　　第一，老百姓应冷静分析房价的合理性，不应盲目投资房地产，避免房地产商与投机者从中获取更多利润，如要投资应该广泛化投资，不建议只投资某一单一行业。

　　第二，XX应鼓励房地产开发商加大建设经济适用房，提高普通商品房开发力度，并扩大建设规模，让更多的普通老百姓都能买得起房，都能有房可住。

　　第三，XX加强宏观政策调控。对于出现的不同问题，应因地制宜，出台相对应的政策及解决措施，这样才会取得最高效的效果。另外一方面，对于那些奢侈的消费，国家要适当的限制，对于拿别人的钱来过度消费，这种更应该增加其消费的代价，增加其贷款的利率，减少类似现象的发生。

　　[1]陈渝文.房地产过快上涨的原因与房产政策之刍议[J].财经论坛，2010:18-19.   

　　[2]王斯琛.我国房地产泡沫现象的成因与对策[M].江西：江西师范大学学报杂志社，2015：52-53.    

　　[3]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D］.辽宁省：吉林大学，2009

　　[4]李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究[M].浙江：浙江工商大学学报杂志社，2016：52-53.  

　　[5]周楠森、刘志祥.新形势下的北京市政基础设施规划[D］．北京：北京大学，2010.

　　[6]李春吉、孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J]．产业经济研究，2014：48-50. 

　　[7]曹振良、高晓慧等.《中国房地产业发展与管理研究》[M].北京：北京大学出版社，2009：299-301.

　　[8]谢经荣、曲波等.《地产泡沫与金融危机——国际经验及其借鉴》[M].北京：经济管理出版社，2010：69-70.

　　[9]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].辽宁省：吉林大学，2009.

　　[10]廖俊平.当前房价宏观调控的误区[J].城市开发，2015：45-46.

　　[11]欧阳静怡.我国房地产上市公司盈利能力实证分析[D].重庆：重庆大学，2015.

　　[12]金珉廷.中国房地产价格的宏观经济影响因素的实证分析[M].吉林：吉林大学，2014：89-90.

　　[13]钟新式.我国房地产市场现状及未来发展趋势的分析[J].经济研究导刊，2012：22-23.

　　[14]李清立.《房地产开发与经营》[M].北京：清华大学出版社，2015：20-21.

　　[15]陈红艳.北京房地产市场未来趋势判断[J].今日楼市，2011：12-13.