摘要：宅基地使用权关乎百姓生活之本。随着城镇经济的发展与商品房的兴建，广大村民似乎看到了自己长年居住之地的潜在巨大价值。因此，转让宅基地使用权以获取丰厚之财便成为广大村民心之所愿。物权法具有民族特色，不同国家的物权法都展现出不同的经济制度与经济现状，宅基地使用权作为物权项下概念，亦反映出我国的公有制经济体制。针对当下转让宅基地使用权的现象，本文从“用益物权”理念出发，分析宅基地使用权的转让条件与自由转让宅基地使用权后的利弊，并在维护集体所有的基础上，针对自由转让提出见解。
关键词：宅基地使用权、转让、用益物权
第1章 绪 论
1.1 课题的背景和意义
1.1.1 课题的背景
自猿向人进化之后，人类再未离开过土地。土地，是人类赖以生存的万财之源与安家立命之根本。在当今土地资源稀缺的时代，保障人们居住用地尤为珍贵。随着城镇经济的发展与商品房的兴建，广大村民似乎看到了自己长年居住之地的潜在巨大价值。因此，许多村民萌生了转让宅基地使用权获利的想法，如“小产权房”的出现，其背后重要原因是村民转让其宅基地使用权，让收买人得以获取面积较广之地建立小产权房。此外，随着收入增长与生活水平的提高，广大村民迁至城镇安家之后，对于农村的宅基地，他们希望能通过包括转让在内的各种途径实现物尽其用和财富增加。利益是村民热衷于转让宅基地使用权的一个诱因，另一重要原因是广大村民不理解宅基地使用权及其性质。在朴素的村民心里，“宅基地使用权”是自己的“所有权”，既然这块地归我所用，便享有收益、处分这块地的权利。对法律的不理解与利益的诱惑是当下村民热衷转让宅基地使用权的部分原因，转让宅基地使用权的背后存在的多种客观联系与因果联系，是该课题研究的主要背景。
1.1.2 课题的意义
宅基地使用权关乎百姓生活之本。针对当下广大村民私自转让宅基地使用权的现象，该课题的主要意义体现在：1.遵循“用益”理念，从物尽其用角度出发，在维护集体所有与用益物权的同时，尽量发挥土地应有的效益与价值；2.针对现行法律弊端与实务中出现宅基地使用权转让现象，对宅基地使用权的转让进行利弊分析，探讨是否可适当放宽宅基地使用权转让条件。
1.2 文献综述
因对土地的探究过程中涉及我国基本经济制度和复杂的民法理论，在论证过程中存有一定难度，因此在撰写该课题时综合参阅各专家论著，了解土地制度现状，为宅基地使用权的转让提供理据支撑。
1.2.1 国内研究现状
国内学者对宅基地使用权的转让存在较大的意见分歧，对放宽宅基地使用权转让条件持赞成态度的学者认为当下法律阻碍了宅基地使用权的转让；对宅基地使用权的转让持反对的学者认为当下放开宅基地使用权转让的社会条件尚不成熟。但无论采取何种态度，学者们都承认当下法律制度阻碍了农民的合法权益和土地的流转，并试图从实际出发为村民合法权益和宅基地使用权的转让寻找合法路径。
1.2.2 国外研究现状
物权法具有地域特色，土地制度更是如此。在英美法系中，如英国，土地是私人所有制，但从私有土地转变为公有之地时，须遵循法律与公众监督，且规定了给予公民充分补偿等系列保民举措，保证土地性质改变的顺利进行。再如X，基于土地管理需要，X的农地制度并非完全的所有权，但为促进土地的流转与充分开发土地价值，X设立了购买土地开发权制度。在X地区，农民作为土地使用权者，享有自由结社权，农民在社中有权了解土地的改革、规划等权利。可见，各国与地区在土地的保护与合理开发同时均兼顾保护农民的合法权益。
因经济发展程度与制度的差异，不同国家和地区对土地制度的设计也不同，但不论是何种土地制度，都离不开对农民的利益保护原则与“物极其用”理念。
1.3 研究的基本内容与拟解决的主要问题
1.3.1 研究的基本内容
本文针对社会生活中出现的宅基地使用权转让问题的探究，主要分为以下四大部分：
第一部分：绪论。主要介绍该课题的研究背景、意义、研究的方法和内容，提出拟解决的主要问题。
第二部分：对宅基地使用权的概念、权利内容、宅基地使用权转让的概念进行概述。
第三部分：结合客观实际，分析当前村民对宅基地的使用情况，并从社会生活、法律规范等角度对使用现状进行原因分析。
第四部分：对宅基地使用权的转让的限制、禁止、自由三种学说进行介绍并分析其中的利弊。此外，比较英美法系的土地用益制度与以大陆法系为主的X地区的地上权的状况。
第五部分：立足于客观实际情况，借鉴X地上权制度，对放宽宅基地使用权的转让进行构思，并对本课题总结。
1.3.2 拟解决的主要问题
村民私自转让宅基地使用权并非近几年才出现，早在上个世纪七、八十年代就已出现买卖并延续至今，因此在法律领域可谓是热点话题。在我国，宅基地归集体所有，成员只有使用权，即用益物权。用益物权，具有占有、收益、处分权能，且为他物权，即权利建立在他人之物上。但宅基地使用权的转让，是否简单地理解为损害集体所有？转让后是否宅基地使用权失去福利功能？转让是实质为何？转让后带来何种利弊？当前法律对宅基地使用权转让的规定，能否真正反应村民心中所需？用益物权的取得乃建立他人所有之物基础上，宅基地使用权的转让是否应具有某些独立性等，是本课题拟解决的主要问题。
1.4 研究方法与技术路线
1.4.1 研究方法
文献阅读法：收集相关文献资料与法学著作，深入了解当前的宅基地使用权的理论情况，为本课题的设计提供可参考的理论依据。
案例分析法：笔者为实践中存在的集体经济组织非法划分宅基地并进行拍卖等实际案例所触动，结合生活中了解的宅基地使用权的转让情况，对宅地基使用权的转让多种原因分析。
比较分析法：该课题在进行法律制度比较时，主要分析了英X家土地用益制度及X地区的民法地上权制度，为内陆放宽宅基地使用权的转让提供法律借鉴。
1.4.2 技术路线
本课题在撰写时先对相关术语进行解析，如“用益物权”、“宅基地使用权”、“转让”等，并串联各个名词之间的逻辑。另外，因社会的客观属性，在分析转让宅基地使用权时，着重先从经济生活角度深入分析，其次再从法律层面进行探讨；又因作为上层建筑的法律必须要适应客观存在，因此在探讨可否适当放宽转让宅基地使用权时，对法律进行相应的解析。同时与其他地区法律进行对比，为完善宅基地使用权的转让提出相关见解。
第2章 宅基地使用权概述
2.1 宅基地使用权概念
宅基地使用权，源于所有权，是用益物权，因地的不易流转与稀缺性，为充分发挥出物的使用价值而设立。《物权法》第一百五十二条对宅基地使用权的权利内容作出解释性规定，即权利人对宅基地拥有占有、使用权利。王利明教授亦指出，宅基地使用权系农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权的主体是本集体村民，只有属于该集体的村民才具有宅基地使用权。宅基地使用权的客体是本集体的土地，权利内容为占有、使用。宅地基使用权独立于所有权，他物权人在行使权利时不受所有权的恶意非法干扰。
2.2 宅基地使用权机能
宅基地使用权的机能，指宅基地使用权所应有的作用。
宅基地使用权的设立宗旨是保障村民居住需求。因此，宅基地使用权最重要的机能，赋予村民居住权利，保障村民的住宅需求。总体而言，宅基地使用权有如下机能：
（1）保障村民生活。宅基地使用权作为用益物权，根本目的是发挥土地利用价值。保障村民住宅，是宅基地使用权最重要的机能，相应的，也只有在保障村民居住权中，才体现出用益本质。
（2）提高村民生活水平。提高村民生活水平，并非是宅基地使用权原有机能，而是村民在充分利用地上建筑，提高生活收入，间接性的提高宅基地利用价值，或者说是村民利用宅基地过程中产生的收益。主要有以下收益方式：一是经营小生意。如销售商品，或者出租多余的建筑空间；二是利用多余的宅基地面积养牲畜。
2.3 何为“转让”
根据百度百科词条，转让，指把自己的东西或合法利益或权利让给他人。
与转让相似的词语是流转，王利明教授在《物权法研究》一书中指出：宅基地使用权的流转，是指宅基地使用权人依法将宅基地使用权转让给他人。
土地为集体所有，因此，宅基地使用权系限制物权，村民对标的物无处分权利。因此，转让，非对集体土地的处分，而是村民将自己手中用益物权让与他人。至于转让是否有偿或无偿，并不重要。一般情况下，在宅基地使用权的转让中，需要支付较高的转让价。在个别情况下，把宅基地使用权让与本集体外的亲戚，出于情分不收取转让价或低价让与。因此，转让的本质在于让与权利，非表象的“土地买卖”。
2.4 我国相关规定
我国《物权法》规定了宅基地使用权为用益物权，并规定适用《土地管理法》。我国对宅基地使用权的规定主要见于《土地管理法》中，涉及一户一宅、户有所居、土地利用规划、住宅用地审判、宅基地的自愿有偿退出等内容。在宅基地使用权的转让方面，从xxx相关规定和我国司法实践来看，目前，宅基仍然只能在本集体经济组织内部流转，村民将宅基地转让给非本集体经济组织成员的，合同无效，合同当事人根据过错程度承担相应的责任。
值得一提的是，《土地管理法》在修订过程中删除了原第43条规定，明确规定集体经营性建设用地可以入市，释放了进一步打破城乡二元结构、优化土地资源利用和促进农村经济的信号，这一集体土地制度的突破与创新及其在施行过程中积累的经验，可以为日后的宅基地改革提供借鉴。
第3章 宅基地使用现状
宅基地，顾名思义，与“宅”相关，即保障村民居住权利与稳定生活需要。对于农民而言，安身立命，才是根本。于国家角度而言，土地改革与XXX稳定联系密切。新中国成立后，土地改革的最初宗旨是“实现农民独立，解放生产力”，村民享有土地所有权。但历经合作化运动、人民公社化时期及其改革开放近四十年的发展，我国形成了以集体土地所有权为基础，以土地承包经营权与宅基地使用权为核心，以农村建设用地使用权、地役权及抵押权为重要形态的农村土地物权制度体系。
六十年的经济社会的变迁，村民的生活水平逐渐提高，对宅基地使用方式亦发生变化。村民得到宅基地并享有宅基地使用权后，为追求更高层次的生活，对生活的质量不再简单停留于住宅需求，遂改变宅基地的使用方式，如：转让宅基地使用权。相较于其他使用方式而言，转让最能让村民获取更多财富价值，因而一直受到村民青睐。转让，在生活中主要有下列体现：
3.1 不同集体之间的村民相互买卖
例如，在广东省雷州市，许多集体和村民转让宅基地使用权，双方均有“土地买卖合同”。转让双方当事人相互承认“买卖合同”效力，且连集体经济组织或村民委员会代表出面承认“合同”合理有效。
3.2 小产权房
2019年3月，广东省雷州市乡镇地区拆炸了一些十多层高楼，许多村民围观并拍摄小视频。面对炸楼事件，有的村民拍手叫好，因楼过高影响了其采光权，但有人则痛惜，因所拆炸高楼均为小产权房，这些小产权房恰属于自己的高额投资的房产。
小产权房，指在农村集体土地上建设的房屋，无相关房产证件或产权证件不合格，亦未缴纳土地出让金等费用。
从该定义中可知，“农村”是关键词，小产权房只在乡村地区出现。小产权房的出现与集体土地的使用有密切联系。村民转让宅基地使用权，是小产权房的出现的最主要原因。部分富裕村民，通过宅基地使用权的买卖，占有大面积土地，模仿城市商品房，私盖小产权房，实现固定资产新一轮增值。
3.3 村民委员会擅自转让宅基地使用权
2019年在广东省曾发生一起与农村土地使用权有关的涉嫌敲诈勒索案件，案件的基本情况是：甲村的村民委员会隐瞒村民，私自拍卖一块地给乙村村民。因甲村村民委员会各代表之间有矛盾，在拍卖土地后，甲村代表A认为在拍卖中损害到自身利益，便结伙甲村代表B，以“建房前需给甲村村民钱，否则不能顺利建房”为由恐吓拍卖获得宅基地使用权的被害人，并敲诈36万人民币。
该案有一个关键点：未经村民同意，村委会成员拍卖宅基地使用权给外村人。法律明文规定宅基地归本集体所有，在土地的管理中，村委会与村代表需遵纪守法，维护本集体所有土地（宅基地）所有权益。但村委会隐瞒村民私自转让宅基地使用权的现象却仍然存在。
第4章 宅基使用权转让之动因探究
转让宅基地使用权，并非近几年才出现的出现，早在19世纪80年代改革开放时，已出现宅基地使用权的转让。尤其是近二十年改革的深入与市场经济的冲击，宅基地使用权的转让现象显著增长。影响村民热衷于转让宅基地使用权的因素有很多。
4.1 经济社会层面的因素
4.1.1 经济社会发展
经济是影响社会的根本因素。乡村生活受自然环境影响较大，随着收入的增加与商品房的增长，使得村民在有能力的条件下选择定居城镇，同时未退出宅基地，并希望能继续通过宅基地实现收入的增加。
4.1.2 融资需求
早十几年，耕作是农民的主要职业。但农活消耗体力太大，且需看天耕作，看地收成，许多农民弃田入城务工，大量劳动力往城迁移。为走上富裕生活之路，大部分村民在城成立个体工商户或与他人合伙设立企业，以此增加自己的收入。因生意需要资金周转，银行放贷条件较为苛刻，因此为了商业融资而转让宅基地使用权比较常见。且宅基地上居住的人数处于变动状态，当居住人数较少时，即使转让宅基地使用权，也不会给自己的乡村生活造成太大影响，为满足生意的资金周转需求，许多村民转卖自家宅基地使用权以便获取资金在城里谋求更好的商业环境。
除了生意与商品房的购置需要融资，为农业生产融资，如常见的宅基使用权担保，是导致转让宅基地使用权的重要原因之一。
4.1.3 宅基地分配不均
我国虽规定一户一宅制度，但因不同区域宅基地分配不均，宅基地的面积却存在很大差异。在平原地区的村集体，得到的宅基地面积相对较大，有些村民甚至得到四百多平方米的宅基地，而居住在山丘的村民，得到的宅基地面积较少。在同一个集体组织内部，每户获得宅基地的面积可能也不一样。况且，宅基地上之每户人数处在变化中，非固定不变。
宅基地的面积无绝对平衡状态，对于部分农户而言，对宅基地的需求较大，而另一部分农户而言，剩余的宅基地面积较多，因此，宅基地的分配不均与地之价值的稀缺性，使双方之间存在需求与供给关系。
4.2 村民朴素的意识理念
4.2.1 “所有权”理念
法律普及力度不够，村民不知悉集体所有，何为用益物权，是村民把宅基地使用权当成“所有权”的一个原因。
权利是看不见摸不着的抽象体，对于非法律专业的村民而言，只看到具体实在物——土地，便理所当然的把用益物权当成所有权。
在村管理中，许多村委会成员擅自行使权利，如私自转让村土地获取丰厚利益，或在村里有重要事项未经广大村民同意等私自决策村里重大事情。这也是法律意识淡薄或者存在认识误区的表现。
4.2.2 物尽其用理念
物尽其用的理念与“所有权”思想密不可分，既然宅基地归自己使用，那么就应当充分发挥“使用”功能，而在人们朴素的观念中，买卖作为“使用”的一种方式，不仅能给自己财富增值，更能满足他人对地的需求。若无“所有权”思想，村民也会有物尽其用理念。物尽其用，是人类在自然界进化中已有的本能。
4.3 行政监督不力
在生活中，XX部门深入了解土地、监督检查土地利用的情形并不多。绝大部分村民未见过XX官员在乡间走访检查。此外，不同经济地区的县级以上人民XX的做法不同。在经济发展良好地区的村县，因管理经济秩序的需要，不得不定期收集土地利用资料，而在偏远地区的村县，几乎无XX工作人员监督检查。
4.4 法律规范难以落实
物权法规定了宅基地使用权为用益物权，并规定适用《土地管理法》。对宅基地使用权的规定较为简洁、抽象，更多相关规范则制定于《土地管理法》中。
新《土地管理法》第62条第6款规定允许进城落户的村民自愿有偿退出宅基地。此规定有两个前提条件：一是进城落户；二是自愿。即便村民进城落户了，只要不愿意，便可以留有手中宅基地使用权，因此在生活中有相当多的村民进城落户后宁愿搁置宅基地不使用，也不愿退出宅基地。况且，进城落户的原因有很多，进城落户不代表能在城里有能力过上条件好的居民生活。相反，许多村民因需要资金在城落户过上安稳的生活，选择转让宅基地使用权，解决资金需求。
此外，法律规定了“有偿退出”，但村民普遍认为土地系“私人所有”，不愿意交还宅基地，且亦不知“偿”为多少，是否合理。
在现实生活中，本集体人均宅基地面积相当，在狭隘的集体里，对地需求的人少，无法让村民利用土地增值，无法充分发挥土地的价值。另外，村民转让宅基地使用权往往只有转让人和受让人双方之间或相对应的村集体经济组织村委会成员知悉，并且相互隐瞒、包庇，相互承认“合同合法有效”。而对于转让土地的责任追究，因行政不作为和缺少细致规范，在实务中难以发现违法事实，难以把法律责任落实到位。
更有甚者，个别县XX工作人员不仅对违法转让宅基地使用权视而不见，甚至利用职权故意从中拉拢关系，作为中间人，捞取利益。
第5章 宅基地使用权转让之理论及法律制度比较
5.1 宅基地使用权转让学说
面对市场经济的冲击，村民转让宅基地使用权现象与法律固有的缺陷，在物权法制定过程中，对于是否应当允许宅基地使用权自由流转的问题，学术界存在激烈争论，形成三种不同观点：
（1）自由流转说。该学说认为，当前人多地少，在土地资源较为稀缺的情形下，允许土地自由流转，有利于土地保值增值，且在自由流转的过程中土地资源竞争更加激烈，让村民更加珍惜土地，提高土地资源利用。此外，在现代市场经济的影响下，自由转让宅基地使用权有利于增加村民在经济活动中的融资渠道。
（2）禁止流转说。禁止流转说认为，宅基地乃集体所有，对宅地基分配是为了保障村民的基本生活，满足村民基本住宅需求，因此宅基地使用权具有社会福利性。若允许宅基地使用权的转让，则会导致集体所有地变成商品，部分人失去宅基地，另一部分人多占用宅基地，大量宅基地流入少部分人手中，使宅地基失去福利功能，亦与一户一宅政策矛盾。
（3）限制流转说。限制流转说认为，村民于乡村居住，居住环境易受自然环境影响，居住条件较差，且村民收入不稳定，宅基地的分配是为了保障村民的基本生活需要，若允许自由流转，容易让村民失去宅基地，不利于保障村民生活。对于禁止流转，限制流转说认为禁止流转过于拘束，难与现代经济社会相适应，但也不能随便允许自由流转宅基地使用权，因此需对宅基地的使用权采取一定限制，在集体内部转让房屋时顺可转让宅基地使用权，既保障了村民的生活需要，又能根据生活情况允许其转让宅基地使用权。限制流转说属于折中立场。
目前，我国《物权法》采取限制流转说。笔者认为，三种学说在特定的历史时期均有其存在合理性。但根据实践情况，自由流转更能反映村民需求与意愿。禁止流转说明显与现代社会发展不相适应。土地作为固定资源，需要在流转的过程中，在不同需求的主体手中才能发挥出土地的多种价值。严格控制宅基地使用权的转让，虽保障了村民住宅需求，但此举过于僵硬，对土地资源的利用缺少灵活与变通，闲置宅基地无法被盘活。限制流转说的出发点是保障村民生活。该说比禁止流转说较为开放，但开放的范围只限于本集体。在狭隘的生活圈子里，无法利用他人更多需求与市场分配机制促进宅基地的高效利用，无法利用土地促进城乡经济发展。且部分持限制流转态度学者在认可限制宅基地使用权的转让起到了保障村民生活的作用，也看到了限制转让给宅基地造成的闲置与浪费。
持自由转让态度学者的出发点也系满足村民利益需求，只是满足方式侧重于村民物质生活水平的提高与乡村经济发展。持自由转让态度学者在看到限制宅基地使用权转让造成宅基地闲置与浪费的同时，对如何盘活宅基地处于探讨阶段，有的学者建议改革试点，有的学者建议逐渐放宽转让条件，甚至有些集体自主协商互换互利等等。
5.2 放宽宅基地使用权转让之利弊分析
我国是农业大国，保障村民生活，是维系社会稳定的重要任务。限制转让，系于福利角度而言，即保障村民基本生活。自由转让，是在经济角度而言。无论选择限制流转还是自由流转，都有其存在意义，只是看待问题的角度与侧重点不同。
于笔者而言，因长期在乡村生活，对宅基地使用权的转让，会和许多老百姓的选择一样，持自由转让态度。在物价日益上涨与收入较低的今天，村民私下转让宅基地使用权主要是为提高生活质量或融资。放宽宅基地使用权的转让，让村民从中赚取转让差价，能满足村民多种生活需求。另外，无论是城市地区还是农村地区，都需要市场经济。尤其是乡村地区，因交通的限制与村民人口的相对聚居，更渴望经济环境与资源。允许宅基地使用权自由转让，有利于城乡经济发展与缩小城乡差距。以点带线，以线带面。一个地区的商机出现将会带动相关商业及周边区域的经济发展，同时，良好的经济环境也为农业的发展带来人才资源。放宽宅基地使用权的转让条件，会促进乡村经济发展，吸引更多的人才返乡创业，也为农业的发展吸引专业人才。在发展乡村区域特色经济的过程中有利于实现集体分红，共同富裕。
但转让宅基地使用权也存在一些弊端，如容易导致部分人占有大量宅基地，成为“地霸”。把宅基地使用权当成“投资工具”。且村民与受让人洽谈宅基地使用权转让时，主要目的是利益与商机，对环境资源的保护未有顾虑。放宽宅基地使用权的转让，或许会因受让人的利用不当土地遭到破坏。
法律需以人为本，以人为本需以适应经济为核心、以提高生活水平为目标。笔者认为，宅基地使用权的转让虽存有一定缺陷，但应看到经济基础与上层建筑的相互作用，利用放宽转让后村民需求的满足和乡村经济发展效益，根据实际制定出台配套的法律法规和制度，从而扬长避短。
5.3 英美用益制度与X地上权
5.3.1 英美的土地制度
英国土地制度中存在一种地上权益，非地产权利益，对于土地利益的出让并没有损害土地的所有权及其占有性权利。英国现代土地产权制度以土地私有制为基础，各类具体的土地用益物权则是建立在土地较为发达的实践基础上。
在X的土地产权中，租赁保有土地产权类似用益物权，在无所有权的前提下，拥有对土地占有、使用等权利。
因经济制度的不同，英X家对土地的利用以私有为主，同时在保护私有土地的基础上，更侧重于对土地的利用价值，在土地的利用上尽量减少XX干预。
5.3.2 X地上权
地上权，系X地区的用益物权一种。根据X地区“民法”物权编第832条，称地上权者，谓以在他人土地上有建筑物，或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权。地上权是规定公民使用他人土地一项权利，在他人土地上建筑或种植，是使用土地的一种方式。
对于地上权的期间，X地区的“民法”物权编没有作具体规定，王泽鉴先生亦指出：关于地上权的存续期间，民法无明文规定，应视当事人有无约定而约定。
第6章 宅基地使用权之转让构思
法律是社会学科，群众的态度、社会的变化是律法发展的指南针。宅基地使用权作为用益物权，除了要考虑保障村民居住，更应看到市场经济对权利使用的影响。此外，在现代民法上，已逐渐放弃了传统民法注重对物的实物支配、注重财产归属的做法，转而注重财产价值形态的支配和利用。传统的以物的“所有”为中心的物权观念，已经被以物的“利用”为中心的现代物权观念所取代。
转让宅基地使用权只是现象，本质是珍惜土地资源、盘活闲置宅基地。然而现有的土地制度尚不能盘活闲置宅基地，也给乡村经济发展带来一定的阻碍。许多学者也在为宅基地使用权的转让和盘活宅基地寻找合理机制。物权法具有民族特性，我国是社会主义国家，以公有制为基础，在处理宅基地使用权转让时，必须坚持集体所有，维护集体对土地的所有权，因此，在经济冲击下，不仅要保障村民与集体合法权益，更要考虑到“用益”，逐步摸索盘活宅基地合理机制。
X地区的土地用益物权制度在大陆法系国家（地区）中较为先进。且内陆的经济与X地区经济密切，因此在构思权利时，笔者认为可借鉴X地区民法地上权。
6.1 X地区地上权制度
地上权，系X地区民法的用益物权一种，属财产权。其主要内容有：一，使用所有权人土地或地上之物；二，系对土地资源的利用。该权利制度的目的是最大限度发挥土地及地上物之价值。所有权人与地上权人可根据各自需求于地之上下空间设定权利，且物之范围大小依双方意思而定。地上权人的权利内容有使用及收益。此外，地上权人可对权利处分。对地上权的处分，是地上权人拥有收益权利的重要体现。
地上权的设定，是地上权取得的最主要法律事实。对于地上权的设定，有债权行为与物权行为。双方以合同方式约定对地的利用，此为债权行为；双方在合同约定的基础上，对地上权办理登记，系物权行为。基于法律行为而取得地上权的方式还包括让与，如出卖、赠与。如图1，乙是所有权人，乙可根据债权行为或物权行为为甲设立地上权，甲在行权过程中，可将地上权让与给丙。
对于使用期限，X民法物权编无限制规定，期限依双方当事人自由约定。物权具有强制性和固定性，是静态财产权。债权强调自由与意思自治，系动态财产权。用益物权系物权，其受物权强制规定，在市场经济时代，要充分发挥用益物权的“用益”功能，需要赋予权利人更多的权利运用空间。X地区的地上权，不仅保护了所有权人合法权益，更利用动态财产关系充分发挥地的使用价值，用动态财产关系填补了用益物权作为静态财产的缺陷。
6.2 宅基地使用权转让与地上权比较
对比图1、2，可看到村民转让宅基地使用权的行为与X地区的设定、让与地上权具有高度相似性：
第一，地上权的设立，源于所有权。所有人对地及地上物之占有、使用让与他人，并利用地上权进行收益。宅基地使用权的转让，是对用益物权的让与，非对集体所有地的处分。两种权利的运用并未破坏所有权。
第二，充分发挥物尽其用功能，盘活闲置土地。在不触及所有权的基础上，X地区的地上权取得可根据债之关系、继承关系、处分等多种原因取得，且用途多样。从而满足生活与融资等多种需要。笔者认为，转让对地的用益权利，满足个人的其他需求，亦是宅基地使用权作为用益物权应有的机能。
6.3 集体所有与用益物权关系（图3）
由图3可知：
集体由个体的组成，集体是个体的总和。为平等分配与合理利用有限资源与经济管理的需要，成员权（社员权）由此产生。用益物权源于所有权，其拥有所有权之占有、使用权能，但独立于所有权，除非出现意外情况，所有权人不得干涉用益物权人对地的使用。用益物权的落实，乃依托于集体成员将权益落实到具体实践中。因此，集体成员占有、使用标的物，并不触及、破坏所有权人的根本权益。保障村民生活，就是土地的利用方式，是宅基地使用权作为用益物权的具体体现。另外，从实践来看，成员权权益作用主要体现于对宅基地使用的初次分配和其他用益内容的分配，转让宅基地使用权并不触及土地所有，若在用益中过于强调成员权，限制宅基地使用权的转让，不利于充分发挥地的使用价值。
当村民把用益物权发挥到最大限度时，则是集体土地资源的珍惜有效利用。比如村民在选择以宅基地使用权担保或让与宅基地使用权，获取资金，满足个人融资需求时，也进一步发展了农业与乡村经济。
6.4 赋予权利人处分宅基地使用权权能
为盘活宅基地，笔者认为可给予村民（权利人）“宅基地使用权”处分权。
给予村民处分“宅基地使用权”权利，与赋予宅基地使用权收益权能不同。村民处分宅基地使用权，是对宅基地使用权本身的处分与对宅基地占有权和使用权的让与，非对集体所有土地的处分与收益。宅基地使用权，系为土地利用赋予村民对集体土地的占有、使用权利。虽其独立于所有权，但本质是对标的物的占有、使用。若赋予宅基地使用权收益权能，则意味着需处分土地才能获取收益，而对标的物（集体所有地）处分，便是破坏集体所有。前者在是村民对“用益物权”的具体运用，后者是对集体所有的非法处置。
需要注意的是，若允许宅基地使用权自由转让，则易出现受让人“以地炒地、以地滚利”。此举系破坏集体所有与市场经济秩序。因此在宅基地使用权转让过程中，要对转让过程把控监督，如图4所示。
根据图4，在第①环节中，是本集体的村民转让宅基地使用权。根据图3与图4，以“用益物权”作为标的转让，并不破坏集体所有与成员的合法权益。村民向本集体外的第三人宅基地使用权转让后，虽按照法律规定无权再取得宅基地使用权，但出于本集体其他财产用益，仍为本集体成员，仍享有本集体的其他用益物权资格。转让宅基地使用权的目的是村民为了融资需求兼盘活土地，受让人无需为获得宅基地使用权而加入该集体，只需占有、使用土地，维护集体所有，并遵从本集体的管理即可。因此，宅基地使用权的转让、对土地高效利用与维护集体所有权益，并不冲突。
在第②环节中，受让人从该集体的村民手中取得宅基地使用权。受让人从村民收中得到土地后，应当与转让村民于集体经济组织备案，集体经济组织对受让人合理利用土地进行监督，防止其行权过程中破坏土地结构与其他村民合法权益。受让人从村民出取得宅基地使用权后，若无需继续持有手中用益物权，可在转让他人。但此转让须合情合理，以“获取暴利炒地”，此举非对土地资源的高效利用，破坏集体所有与市场经济秩序，因此，在此情况下，集体经济组织或村民委员会有权收回宅基地。
第三，受让人无偿返还宅基地。笔者认为，法律规定村民可有偿退出宅基地使用，是基于村社的成员身份与福利要求而保障村民的基本生活需要。而受让人之所以会看中并以高价从村民手中获取宅基地使用权，一方面不仅因住宅，更是看中了该宅基地所处的地理位置与商机。因此，在转让过程中，受让人是比村民资金丰富的“投资方”，即使退还宅基地时无偿，对其利益损害甚小。
在制度设计方面，应明确受让人无偿返还宅基地，与考虑实行一定的奖惩措施，通过激励和约束并存，提高土地的利用效率。
第7章 总 结
XXXxxxx报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人民日益增长的美好生活需要是抽象的，是由人民各种具体的现实需求凝具而成的“美好生活需要”，与此相对的“发展”，不仅包括经济发展，更包括法律制度的发展。
因物权的不易变动性与其固有的区域经济特性，使得宅基地的利用在现代市场经济环境中遇到“闲置、不易盘活”等困难，无论是在实务界还是理论界，对宅基地使用权的转让的研究均是难题。笔者认为，盘活宅基地，促进乡村经济发展，是未来土地制度改革的趋势。在土地改革中，维护集体所有，是探究土地改革的根本；高效利用土地，是土地改革，盘活宅基地的出发点。
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