浅谈广州市三旧改造问题及对策研究

　　摘要：作为广东省特有的，关于“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造模式。是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。近年来，”红圈里面画个拆”可谓红遍了祖国的大江南北。随着2009年亚运工程的起程，广州的“三旧改造”宛如雨后春笋一般，在这古老的羊城大地展开。本文通过各种文献资料（包括著作、论文及相关数据资料），筛选广州近年来三旧改造的经典案例，对广州市三旧改造过程中的问题进行研究，总结了广州当前的三旧现况。归纳出广州市三旧改造过程中还需要改进的问题，并提出依据现状提出相应的对策。为广州市三旧改造活动提供参考建议。

　　关键词：三旧改造；城市更新；广州市；城市结构升级

　第一章绪论

　　1.1研究背景及意义

1998年月，时任的省委XX李长春督促要求广州要一年改变脏乱差面貌，三年完善基础设施，弥补原来的欠账，到年城市建设、城市管理有根本性变化，率先实现现代化。即“一年一小变，三年一中变，2010年一大变”。[1]

2001年，伴随着九运会的成功举办。广州在“三变”的基础上，《广州城市发展总体战略布局》正式提出了：南拓、北优、东进、西联的城市发展战略“八字方针”。经过“十五”计划五年时间的实行，广州调整了城市行政区划，拉开了城市发展布局，完善了城市基础设施，使广州在珠三角政治、经济地位得到了快速的上升。[1]

2006年10月份的市九次党代会上，朱小丹XX在“南拓、北优、东进、西联”八字后面加了个字，提出了具有“广州城市建设走向科学发展的里程碑”式的“中调”战略。战略重点在于复兴老城区，发展服务业以及调整老城区产业结构和城中村改造，即实行“退二进三”和“三旧”改造。

2008年7月,时任广东主政的汪洋要求佛山市XX做到产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵的考题。[1] 自此佛山市XX扛着三旧改造的大旗在区域内摸索出为全省、全国注目和盛誉的“佛山模式”三旧改造案例。

2009年至今，凭借着亚运整饰工程的东风，广州市的的三旧改造也掀起了热潮。在循序渐进的改造过程从以往建筑的外墙装璜整修上，还注重了历史文化内涵的延续以及内部多层次经营等方面进行改造，为旧物业引入新时尚潮流与文化内容。各地XX掀起了美好移居城市的热潮，致力为广州旧城改造注入新的发生机。为全国“三旧”改造提供新鲜经验。

时至今日，从粗放经营到现在的土地发展布局，三旧改造作为广东的特有的旧城改造政策，涌现了许多鲜活的范例与问题给我们探讨与研究。本文通过叙述广州三旧改造的现状，综合广州三旧改造中比较鲜明的范例。阐述广州三旧改造目前的成效与弊端。提出主要存在的问题及处理方案。以其抛砖引玉，提供探讨。

1.2 研究思路及方法

1、文献研究法

通过文献资料进行研究，整理和分析不同各类相关的描述性研究和数据资料，归纳广州市三旧改造现状和广州市三旧改造的问题。

2、理论与实际双结合法

结合公共管理的相关理论，分析广州市三旧改造的现状；结合行政管理学和XX管理，提出改善的对策建议。

3、案例分析法

依据分析目的，选择广州市三旧改造过程中具有代表性的事件作为分析研究对象，并全面收集有关被选对象的资料，在实际集合中分析。

　　1.3国内外三旧改造的综述

1.3.1国外的研究状况

国外版的“三旧改造”，代名词是“城市更新”或“市道整理”。

（1）“市道整理”最早可以追溯到19世纪末的德国，德国最早用“市道整理的名义”，对战后的城市进行重建与发展。将区域内不同持有者的土地以及农地集合起来，进行地块的合并与重组；增加绿化环境与公共设施的建设；修建与重建交通运输设施；从整体上改善区域的土地使用结构。再将区域土地或者价值均衡于的土地区域返回给持有原土地或农地的不同持有者。随后的20世纪30年代开始，法国，韩国以及日本也深刻吸收了“市道整理”的先进经验。先后有日本战后以阶段现状的乡村发展战略以及韩国含有精神文明的五个阶段新村运动。从农民实际需要的生活质量切入，采取顾及物质设施的建设又兼顾精神需求的方法，由易到难逐步推进。”

（2）“城市更新”定义提出最早是在1958年8月荷兰海牙的研讨会上提出。我们可以总结为“城市更新”是触及城市改进与城市完善的一切活动。欧X家，受二战后与世界经济萧条影响。以英国，X为首。把“振兴”作为城市更新的最直接目的。以二战后的设施、交通、生活不良住宅区为起点进行有规模的城市更新运动。并以此为契机逐渐扩大城市的改造范围，优先对城市中对土地使用功能进行转换的区域进行改造。1930年英国的城市更新率先从清除贫民窟开始，并提出建造“通讯卫星城”的概念，为了给旧城提供更多生存空间，通过建造卫星城把贫穷地区人口与经济产业全部集中安排在卫星城里，以求减轻城市运作在交通运输，环境维护，公共设施和人口管理等多方面的下行压力。当时的英国还思量到为了方便卫星城人民的外出的便捷性。还故意把选址建在了旧城区附近。但该举措的选址，似乎并没有带来如愿，由于卫星城内居民多为贫民窟迁居者，毗邻旧城的交通与地理优势，致使大量人员流动外出。卫星城内经济日渐衰败，没能很好的达到最初预期的目的。在接受了英国经验后，1949年X住房法颁布要科学合理地制定改造方案和配套政策。直至1972年止X开展了长达20年的由东北向西南不断改造扩展的三阶段大规模城市更新改造运动，以对贫民区进行清除为主为城市更新的初期，逐渐变更改造模式，以开发庞大的商业体系为核心的中期，后期则主要以展开对城市全方位的治理，把城市更新从单一的清理开发变成后面的清理开发与修缮保护同步。

综上所述：西方多个国家对于城市更新的研究主体都是基于城市自身的区域优势与劣势，以及城市中发生的一系列主次矛盾现状层面进行研究的。对于城市更新的逐渐深化演变及变发展化进行单一源头到复杂系统的研究，一开始城市更新只实际状况注重物质层面，到后期对城市的经济、社会形态展、[14]人文精神等开展深入的研究。同时结合了时代国情与城市政策。参考了环境及城市的区域现状，通过实地经验溯源。进一步演算出了城市更新及城市布局的研究及探索的深度。对于西方城市改造的通常的手法模式都有以从发起，布局，到执行的整个活动过程都全权由XX组织，控制及管理的“XX主导型”模式。和由土地所有者控制，在区域所有土地持有者同意的情况下，组建一个联合协会管理与控制，在得到市政的答案支持后，进行市道整理。实行与利益归土地所有者的“土地所有者主导型”模式。

1.3.2国内的研究状况

20世纪八十年代，“新城代谢”一词就被当时的著名学者陈占祥就用以诠释为国内的城市更新，主要突出经济发展在旧城更新过程当中发挥的重要作用。不仅将原有的建设重新建设，还会对旧城建筑物、街区分别进行修复及保护。[14]

2005年XXX十六届五中全会明确提出了打造新型的现代化农村这一伟大战略，归纳出了科学合理的处理计划。同年党在全国范围内号召了建设社会主义新农村，各地区纷纷积极响应的XXX号召，这浩浩荡荡的工程也如火如荼地在全国各地开展。但直至今天“城市更新”的研究在国内还存在着很多专家学者的讨论点。（1）在关于通过城市化来带动新农村建设的理论研究上，学者林毅夫提出，“加快城市化进程的主要任务就是降低农村人口的比率，使更多的农民到城市中去，促进农民角色的转变等。但此做法很快得到异议忽视了失业率的增加、贫富分化的加剧、保障体系不健全等因素。（2）在90年代初期，对北京胡同改造时期。清华大学的吴良镛教授是基于城市“保护及发展”的角度，作为城市更新的首要阶段。在逐渐提升城市布局层质量的同时，将文化内涵的外延续与城市的全面改造发展作为一个完整的面去看待和处理。从溯源上实现北京老城环境的进一步优化与完善。

　　2、基本概念和内容

2.1三旧改造的概念

三旧改造是指广东省特有的改造模式，三旧改造分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。[13]

　　2.2三旧改造的政策突破

在截止到2012年的在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实行意见对现行的国土资源政策有符合性突破：补全农用地转用手续、补全征收续、补全供地手续、土地出让收益分配、农村集体建设用地改变为国有土地方案、边角地、插花地、夹心地的处理优惠等实现了政策上的便民，给予广州市“三旧”改造的实行提供有利的政策保障。[13]为后期广州市的征收补偿政策，提供了参考方向。

　　2.3三旧改造应遵循的原则

1、XX引导，市场运作。XX统一组织，制定专门政策，充分调动XX、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。[13]

2、明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。[13]

3、统筹布局，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土布局、主体功能区布局、土地使用总体布局和城乡布局，科学制定“三旧”改造布局，严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的。[13]

4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的模式，强化市场配置土地，。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，实现土地使用效益的最大化。[13]

5、尊重历史，客观公正。要科学合理地制定改造方案和配套政策既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善处理历史遗留问题。[13]

　　第三章广州市三旧改造现状分析

　　3.1现阶段广州城市更新计划的政策

当前广州市把“建设现代化宜居城市和国家中心城市”作为未来一段时期的发展目标。在广州市更新协会一月份最新发布的广州市城市更新三年行动计划 (2019-2023年)中。计划总结了过去的缺陷与成效。并依据广东省《关于加快推进“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》和《广东省深入推进 “ 三旧” 改造三年行动方案（ 2019-2023年）》的要求。提出了着力在成片连片改造、重点地区更新改造、重大项目同步更新改造、重点片区微改造等方面发力,将“三旧”改造与专业批发市场、物流园、村级工业园整治提升以及违法建设拆除、黑臭水体治理、“散乱污”企业整治等重点工作相结合,有序推进全市城市更新工作的主要任务和实行模式。[15]（详见附录1）

　　3.2广州市三旧改造成效现状

自2010年施行“三旧”改造政策以来。广州市三旧改造项目作出社会做出巨大贡献。已为社会拉动社会资产投资约合3000多亿元人名币，受惠市民高达12万户的壮举。自广东省启动“三旧”改造以来，广州市的“三旧”改造就一直具有政策的机动灵活性。广州市三旧改造的经验，在全国大面积范围都值得参考与推广。从整体上看，回顾广州市的三旧改造工程，该项目的实行一定意义上系统的摸清了规模可观的低效率已建设用地。对于土地整理与粗放用地模式向节约集约用地模式转变起到积极作用。深化土地资源配置，在土地布局规划上更加科学，土地使用结构更加完善，处理了部分土地使用的低效问题。

3.2.1广州猎德村改造案例

我们以广州市猎德村改造的案例作为“旧村庄”改造的典例分析。猎德村作为当前广州中央商务区的新贵，以前的猎德村却是广州市天河区最穷的城中村。2008年1月15日，依附着珠江新城兴修的春风，猎德村作为广州首个整体改造的城中村试点改造工程正式竣工。猎德村的改造资金为税后30亿。资金来源于市XX指定土地开发中心组织进行拍卖的猎德村西片商业用地拍卖款，市区两级XX财政将不再投入资金。改造后分别建筑成为村民安置区与融资用途的商业区以及用于村民分红村集体留用酒店。猎德村改造顺序为优先建安置房，以阶梯补偿形式补齐，村民的合法面积，处理安置回迁村民，后续再进行融资地块和集体物业用地的进一步开发。

总结：广州市猎德村改造工作，在传承历史文化与村落改造方面，给了我们很多值得参考的实践。这也在后续的村庄改造当中对于村庄的组织模式与协商模式上由XX过去的主导转变为XX引导，集体组织主导。还权于民，让群众参与与表达诉求上，起到先例作用。对于村庄原住居民可持续的土地分红，企业的招标融资，减少了XX开支方面，村民的补偿及回迁保障方面，树起了发展先河。

但同时在改造过程中也体现出了许多不足地方。例如：（1）在改造过程中触及的巨大款项，村内集体带头人存在走制度空隙进行徇私的xx腐败问题。（2）由于村集体主导，导致在氛围形式上的强卖强征的现象还是存在的，对于部分不满意拆迁村民个体的土地使用权利存在着权利主体的侵犯。对于公民监督权与诉求权利的法律保障还值得我们完善。

3.2.2广州TIT文化创意园案例

我们以广州市TIT文化创意园改造的案例作为“旧厂房”改造的典例分析。1952年广州纺织机械厂( 简称纺机厂) 正式建立。工厂前后经历了十余年发展，在20世纪90年代初一度成为全国知名的纺织行业综合性装备生产企业之一。直至2004年，因成本与新兴行业的替代，工厂生产订单大面积萎缩。2007年7月配合执行广州市XX“退二进三”的要求，广州纺织机械厂正式停产。[9]在广州市XX对珠三角服装行业转型的重视下，尊重苏式红砖历史与现代特色元素融合的广州 TIT 创意园以主打服装功能的形式在纺机厂应运而生。

总结：TIT文化创意园的改造是旧厂改造重新使用的其中一个鲜活例子。(1)在空间上对于历史传统情怀的延续与现代的文化元素融合有着异曲同工的点缀，这也对后面的旧厂房转创意园的产业驱动方向树立了风向标。(2)从城市布局上看，TIT项目的改造XX投入资金相对较少，但收益与利息分享成果丰硕。TIT创意园在市场引资集聚上提高了广州市在服装行业内的知名度与产业驱动力，给广州的名片再增一行。

但在对于项目改造完成后也出现了对应的缺点，比如：（1）在园区的配套上，缺乏相关的游玩与交流平台，对于功能的针对性强烈，作品形式过于单一，户外场地与公共性服务设施（椅子，遮阳板，户外设施）等缺少。与周边城市生活区的契合度缺乏严重，从城市总体质量的后续缺乏探讨。附近居民与游客无福消受这个项目带来的公共利益。（2）园区内的管理仅存在物业管理范畴，缺乏开放性措施。邻近服装学院，其实是一个非常合适的合作平台，但园区开放后也没有提供相应的交流活动。改造项目管理上缺乏对广大人民群众的需求的思量。

3.2.3广州恩宁路永庆坊微改造

我们以广州市恩宁路微改造的案例作为“旧城镇”改造的典例分析。2006 年，广州市出台旧城“中调”政策，XX拟居民改善生活环境和街道风貌为主的城市更新。2015 年10月作为首批试点的恩宁路区域单位的永庆坊微改造项目正式由广州万科公司与广州市XX在微改造上，采取修旧如旧，建新如故的方法以BOT模式启动。2018年10月24日xxxxxxxx考察广州永庆坊作出：“让城市留下记忆让人们记住乡愁的感慨”。

总结：恩宁路微改造项目对作为广州旧城第一个历史文化街区微改造项目对于旧城镇改造具有参考意义。此次微改造在延续了岭南特色的文化内涵，在保存了原有建筑风味的同时，对市道的肌理与生活保障设施进行了科学合理的调整。与此同时XX也出售15年的经营权限，集民资干实事，既节省了XX的财政支出，又给旧城带来了新的商业资金，置换了传统建筑功能，升级了产业形态，再激活了社区经济活力，实现利益最大化。遵循了XX主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则。使绣花功夫，锦上添花。

但在改造中问题还是存在的。（1）从XX把控上，由于该项目主体施工与资金都由万科方承接。企业片面追求经济化利，在最后收尾时，我们会看到部分楼宇的实际面积与层数与最初规划有出入。XX在处理这问题上，缺乏相关的把控的衔接和监管疑出现“失控”风险。（2）激活的产业圈，并未能如愿与老一代原住居民的生活圈相适应。广州恩宁路永庆坊微改造缺乏对原住居民的利益需求角度出发，并未能融入居民生活，致使原住居民多以迁出为休止。

　　第四章结合现状对广州市三旧改造问题的分析

　　4.1现阶段三旧改造地区布局与管控缺乏衔接

现阶段，在“三旧”改造过程中，会有缺乏整体规划和与其他规划布局体系不协调现象。广州市“三旧”办是由住房和城乡建设部门与国土房管部门所组成。同为城市空间布局编制的两个主要单位他们各自有着自身独立的编制的规划。这往往导致事后规划安排工作上存在不衔接以及“规划打架”现象状况，极大降低了XX部门的该有办事效率。“三旧”改造改变了城市生态环境以及城市结构转变，同时提升了土地集约化水平，以及土地资源使用率。[4]激发了城市的生机与活力，优化城市产业结构的利民政策。但前期的“三旧” 改造过程中通常都是缺乏相关的经验。任务时间紧迫，任务复杂程度高，随着任务开发进度各种主要与次要的问题缺乏统一的对应的处理方案，原有政策体制上存在着一定的漏洞，项目从立项到实行过于随便，布局科学性不够，可实行性不强。改造活动过程中，缺乏统一的领导与监督管控。对于改造活动过程中部分原有布局的调整与衔接，XX部门缺乏相关的把控。

　　4.2三旧改造没体现出改造差别化

XX制定的“三旧”改造政策普适性强，而针对性相对不足，在前期的“三旧”改造计划安排上，XX对于区域三旧改造往往采取“一刀切”的做法，没有充分思量改造区域的经济社会现状、地方XX财力、居民改造意愿、产业扶持政策等方面，这也在后面的先存改造整治上体现出“猎德模式”的不可复制性。这些特色的改造模式还需要我们逐步去提炼与总结，才能形成参考依据。“三旧”改造要处理的问题众多，前期的“三旧”改造计划缺乏差别化的改造特点，导致重点改造地区积极性不高，而改造的人力物力都落到了非重点改造区域。在改造过程中不同地区遇到的困难也各不相同，采取的改造措施也需要有各自的区域针对性，依据实际情况采取不同的保留与重塑的改造模式，因地制宜地处理实际问题。

　4.3三旧改造易催生职务犯罪

在“三旧”改造过程中触及征地、补偿、安置等诸多环节，从中会伴随着巨大的经济利益交易。在职能管控方面难免会存在着制度空隙，部分参与方的人员特别是XX工作人员不排除由于巨大的经济利益的驱动，走制度漏洞的歪路，私自利用职务之便进行铤而走险的违法行为。在三旧”改造执行活动的过程中拆迁部分是特别敏感的环节，是企业，XX和村集体的重大利益分歧点。在部分改造项目的拆迁问题。对于征收和安置等程序的公开透明度与监督核实上存在着不透明的现象，项目报批流程的过于简单，监督绩效机制不完善，权力过于集中等问题，给部分心邪不正的参与人员制造了犯罪权力寻租的空间。容易导致部分掌权的参与改造人员禁不住利益的诱惑，使用政策漏洞和职务便利进行犯罪。[4]例如:(1)参与人私自虚报征地的真实面积、假冒土地持有者与XX勾结骗取额外虚报的拆迁款项;(2)XX人员使用职务之便受贿、非法转包;(3)XX人员使用职务之便，了解土地征收讯息，提前勾结第三方社会团体，威胁土地持有者强买强卖。这些行为严重影响改造工作的公平公正性，势必影响“三旧” 改造的质量。作为职务犯罪的高发领域“三旧”改造项目的处理，必须引起高度关注。

　　4.4三旧改造空间缺乏对城市整体质量提升

三旧”改造政策施行改善了城市的形象，但是在提升城市人居环境和管理服务水平方面却有所欠缺。“三旧”改造政策主要针对于“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三类的土地进行改造。我们从三旧改造的整体改造肌理上看，尽管许多改造项目的交通都是相对便利，符合城市发展的空间要求。但总体“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造地块分散，零乱的地块改造缺乏对城市整体区片功能整合需求的思量，这种针对“点”，“块”类型的散点式的改造在微观格局上出现可能是局部完美的匹配形态，但在城市宏观层面上的却显得缺乏一定的协调布局，城市形态看似百花齐放实际却参差不齐。[10]三旧”改造虽然提出了许多标准化技术体系建设，但是在对城市整体功能和环境品质提升的统筹思量方面，还缺乏全方位、多层次、系统性的着眼于对整个城市更新体系框架层面的思量，诸多市场主导型项目常常呈现空间无序、选址挑肥拣瘦、方案布局良莠不齐的情况。[10]

　　4.5现阶段地级XX存在片面追求建设指标用地问题

当前XX、开发商、土地持有者三方对于土地的使用都有着各自的使用需求，当前的广州市土地储备紧缺，急需通过“三旧”改造吸收储备用地。但在实际工作当中，部分地区的XX部门会出现把“三旧”改造认为是增加指标的手段的情况，亦或片面追求建设用地指标及其指标的挖潜问题的情况。在部分指标建设项目中大拆大建，有为改造而改造的的不作为现象。对于部分地块在政策扶持下选点却过分草率，滥用政策支援优势的同时过分强调盘活存量土地的需求。导致在布局实行、产权确定和利益分配等环节出现较多问题。没有很好的体提升发展用地的节约集约水平。在“三旧” 改造过程中XX与开发商通常只会重视自己“想”改造成什么，城市里还缺什么，而疏忽了“改造之前本该是什么，村民想要这块土地用来干什么”的问题。[10]往往在改造之后，出现原住民大面积迁出与不协调等新的问题。居民与XX，开发商两者之间在土地使用的问题上存在一定分歧。

　　第五章针对广州市三旧改造存在的问题提出的策略

　　5.1加强宣传教育，提高透明度

（1）高度重视宣传发动工作，借助电视、广播、网络等多媒体手段，大力宣传推进“三旧”改造的重大意义，使社会各界充分认识到“三旧”改造绝不是为了改造而改造，也不单纯为了增加建设用指标。通过宣传和发动，激发社会各界积极参与“三旧”改造的热情与得到人民的理解。培养三旧科学合理的改造氛围，从社会道德层面遏制企业追求片面利益的改造行为。

（2）“三旧”改造启动前期，应先组织相关人员参加政策业务培训，开展专业的普法教育活动，使公民和参与人员深入了解“三旧”改造的有关政策与自身的法律权力。为推动“三旧”改造工作奠定良好的基础。同时，强化宣传教力度，组织廉政宣传、警示教育、法制讲座等形式。提升公职人员的自觉性。努力在“三旧改造中构筑反腐倡廉和预防职务犯罪的有效防线。

（3）公开对应新闻媒体，电话热线，市长信箱等渠道。让公民在有法可依的实行监督权的同时，有渠道去维权与表达自身诉求，维护合法权益，给改造工程提高宝贵建议与公开透明度。

　　5.2加强布局及管控，统筹利益平衡

加强部门之间的协同，实行方案联合审查。按照工程建设项目审批改革的精神，构建片区策划方案(含控规调整方案)联合审查机制，充分发挥“多规合一”协同会审和多部门联合评审的优势，提高城市更新项目的片区策划方案合理性和科学性。把“三旧”改造工作任务做到有法可依。将三旧改造项目计划写入各级国民经济和社会发展布局、土地使用总体布局、城市总体布局及村镇布局思量的范畴里，充分发挥上位布局的管控引领作用；在上位布局的管控引领下，合理布局落实“三旧”改造片区范围；有重点与针对性的编制“三旧”改造项目单元控制性详细布局，明确改造任务、功能定位、改造模式、融资途径等主要内容。实现有针对的点状突破，避免改造工作遍地开花。加强布局实行的监管工作，列入年度实行计划的项目，应及时向社会发布，并做好改造启动工作。忌违为了最求片面利益的谋求形象工程和体面工程。（3）建立和完善“三旧”改造计划公示制度和相关法律诉讼制度，赋予三旧改造工程的整理计划法定的法律地位与义务。维护和加强对土地持有者的所有权和使用权，为地权人平等参与整理项目提供制度和法律保障。[8]

　　5.3加强组织领导，推进三旧改造的监管

（1）着力加强三旧改造中领导的组织和工作责任的监督，建立事前、事中、事后全过程的监管机制，确保“三旧”改造工作顺利推进。在推动“三旧”改造工作时，事前应编制三旧＂改造布局。严格审批项目立项、布局、用地、建设等手续。完善“三旧＂改造触及的历史用地手续。严厉把关严禁只办理用地手续不改造，尊重实事求是。技术层面上可以依托于广东省国土厅的监管系统，有针对性的对“三旧”改造过程的事中以及事后的工作监管。及时跟踪和监控改造项目纳入计划、用地审批、实行改造、改造完成、投入资金等重要信息的合理投放，监督项目审批信息与改造真实进展情况，实现对已审批项目的可操控性。三旧改造过程的事后要对“三旧”改造效果进行验收和评估，。

（2）三旧改造过程中触及土地收购储备资金的使用问题，征地补偿资金的发放问题，国有土地出让收入的收取和转移支付等大量资金交易问题。要恪守国家财经纪律和资金使用的制度规章。保证大众的知情权与监督权，防止相关工作人员滥用职权违法征地，依法处理补偿行为，规避被征地农民合法权益受损害情况的发生。[2]

（3）加强领导班子的监督。健全三旧改造过程中的职务犯罪工作制度。夯实三旧＂改造过程中对于国土资源管理领域范畴里的一切职务犯罪案件的查处工作力度。在辖区范围内设立国家土资源管理领域职务犯罪预防工作领导小组的下设办公室负责三旧＂改造过程中职务犯罪预防的事务工作。按期举行会议通报＂三旧＇改造过程中国土资源管理领域职务犯罪预防工作状况。

　　5.4创新改造模式，注重实事求是

（1）“三旧”改造要与地区产业结构转换升级相匹配，在注重城市基础功能提升的同时，还要对城乡人民的居住环境治理问题和党号召的社会主义新农村建设等战略部署的有序结合，针对各个拟改造区实际，积极创新“三旧”改造模式。对于城市中心区的重点改造项目，凡触及工程基础设施、公共服务设施、历史文物保及保障性住房建设项目等，应注重实际可采用“XX主导、市场运作”模式。对于布局散乱且不能纳入成片改造范围的改造项目，可采用“自行改造、XX引导”模式，即原土地产权人可以申请自行改造，当地XX可以合理支持出台政策优惠。对于纳入成片改造范围的正常情况“三旧”项目，可采纳“自行改造、XX引导”模式。针对原土地持有者可享有优先收购土地归宗的权利；针对纳入成片改造范围的用地，但出现原土地持有者无法收购土地归宗的特殊情况，可采用“市场运作、XX引导”模式，即当地XX可以先征收土地，再进行土地储备，通过“招、拍、挂”等交易模式确定项目改造主体。

（2）“三旧”改造政策应充分体现差别化改造特点，采取“以点带面，重点突破”。思量区域差异、经济社会发展阶段，在历史遗留用地问题处置、供地模式选择、出让金分配机制、城中村改造、棚户区改造、集中连片改造等方面，进行针对性的创新。

　　5.5 尊重城市发展需求，提升改造质量

（1)广州市的三旧改造应遵循自然规律做到循序渐进，逐步推进的做法。当前广东省的“三旧”改造开展的理论研究和实践还处于起步阶段，在某些地方还存在着政策的瑕疵，未能完全形成一套完善规范的操作程序和有效的利益平衡机制，同时，在整理过程中触及方面较牵扯到的利益问题广与长期布局问题复杂等问题。因而“三旧”改造的推动必须是一个渐进摸索与探求的过程，应当在广东省现行的法律制度下，循序渐进不断完善制度保障，引导广东省城乡土地使用模式与城市结构优化的转变。

（2）在改造过程中要重视历史文化的传承与保护，保留本土特色文化。在历史传承的基础上进行现代文化的融合。取其精华，去其糟粕。更多的采用微改造这种传统与现代结合的“绣花”功夫上，进行文化内涵的传承与外延，保留文明符号。让城市留下足迹，让人们记住乡愁。依据区域的发展需求，进行相对的改造与布局需求不盲目地追求速度和规模效益,更不能“照搬照抄”“依葫芦画瓢”，理清楚主攻方向，抓住城市发展重点充分多层次的开展专家会谈与市民访谈。多层面思量改造后的正负效应，对改造区域与邻近原有区域的协调及功能配置、道路交通、市政设施、公共空间等一系列资源地进行合理调配，以确保城市整体的公平和效率。提升改造的综合效益。

　　第六章结论与讨论

广州市三旧改造工程提升了土地资源的使用效率、促进产业转型升、改善生活环境等方面具有积极意义，这合乎城经济和社会的可持续发展要求。直至今日广州市的三旧改造工作还在如火如荼的在各个片区进行改造进行时。包括笔者自身的土地也有部分被纳入了征收范围内。对于当前的广州三旧改造工程，虽然存在些许的瑕疵。但整体的活动是值得肯定。广州三旧改造工程，从零到百花齐放的各种创新模式:“琶洲模式”，“佛山模式”，“猎德模式”等都充分体现了在改造过程中的实事求是。各种新政策的出台，各种委托第三方公司的效益评估与民情考察。都体现出了广州市在三旧改造工作中的逐渐完善。

　　参考文献：

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