基于哈佛分析框架的万科集团财务分析

摘要

房地产业作为国民经济体系中具有先导性、基础性、支柱性的产业，在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。自2017年，xxxxxxxx在第十九届全国代表大会中指出：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，各地纷纷积极响应，出台各种调控政策。在相关政策调控下，企业要想在竞争中脱颖而出，要想在市场中立足脚跟，就必须在政策不断变化的环境下适当的调整战略和发展方向。而企业如何选择正确的财务战略，对房地产企业在解决其投资、融资、成本管控等问题上起到非常重要的作用。为此，本文以万科集团作为研究案例，在对房地产行业的宏观外部环境进行初步分析的基础上，运用哈佛分析框架对万科集团的财务进行系统分析，最后针对万科集团现行财务战略下存在的问题提出相应的优化建议。

关键词：哈佛分析框架；战略分析；财务分析

一、引言

（一）研究背景与意义

1.研究背景

房地产行业随着市场经济的产生而应运而生。80年代与90年代交替之时，市场曾长久保持积极发展和快速增长投资的状态。由于房地产市场的高速发展，问题也接踵而来。在21世纪初，过热的房地产价格引发了严重冲突。2017年，xxxxxxxx在第十九次全国代表大会中提出坚持“房主不炒”定位，在“房住不炒”及基调下，各地纷纷出台相关调控政策。除了上面提到的来自外部的约束之外，行业本身的发展也存在了诸多问题。房地产行业因其独特的行业性质能够获得较高的利润，但相关制度确实对房地产企业监管制度并不完善，很多企业追求高速而忽略质量，选择粗放的管理模式。管理者对公司的战略规划并不十分了解，只关注当前，目光局限，过于短浅。与此同时，诸多不公平竞争也侵犯了购买者的利益，内外部综合的结果无法再让房地产也健康发展。在这种局面中，适者生存，优胜劣汰。外部环境对房地产投资，融资和资本运营均造成重大影响。宏观调控让房价不再过快增长，同时降低了销售增长率，使房地产库存增多，资本流动缓慢，使脆弱的资本链出现风险。

2.研究意义

随着改革开放这股春风飘起，我国经济实力不断增强，房地产行业也随着高速发展，取得了爆发式的增长。经过十几年的高速发展，房地产企业的数目已经非常庞大。然而随着经济的增长，房地产行业却成为了投机、稳赚不赔的行业，炒房成为热点。为了抑制炒房的现象，近几年国家不断出台调控政策，金融机构不断提高贷款的门槛，房地产行业受到了冲击，销售面积增速有所缓解。为了更加深入的了解房地产行业的经营状况，选择万科集团作为研究案例，运用哈佛分析框架对万科集团的财务现状进行具体分析，并针对存在的问题为万科集团的发展提出相应的建议，本研究对于丰富房地产行业的财务分析具有一定的现实意义和理论意义。

（二）研究内容与方法

1.研究内容

本文分为四个主要部分：

第一部分：引言，本部分主要介绍本文的研究背景与研究意义以及研究内容与方法等。

第二部分：文献综述，本部分主要梳理了国内外有关财务分析以及哈佛分析框架的研究现状。

第三部分：案例分析，本部分从战略、会计、财务、前景四个角度对万科集团进行具体分析。

第四部分：提出问题及优化措施，本部分基于前文的分析，提出万科集团目前存在的问题并为万科集团提出了针对性的优化建议。

2.研究方法

（1）文献研究法。本文查阅、收集、整理了哈佛分析框架以及财务报表分析的相关文献，通过梳理国内外研究文献，为本文研究奠定了理论基础。

（2）案例研究法。本文以万科集团为研究对象，运用哈佛分析框架，结合公司战略以及行业环境，具体分析了万科集团2016年至2018年的财务报表，从而发现万科集团目前所存在的问题，最后为万科集团今后发展经营提出了优化建议。

（3）比较分析法。本文运用比较分析法，通过将万科集团的财务数据与其他两家房地产上市公司进行横向对比，来分析万科集团的财务状况和综合竞争力。

二、文献综述

（一）国内研究现状

顾祖安（2018）从财务分析内容、指标、方法三个方面分析目前企业财务报表分析方法中所存在的问题并且引出了哈佛分析框架。李明（2018）从我国房地产上市公司的盈利能力角度出发，分析了影响房地产企业盈利能力的因素。柳风娥（2018）简述了对企业偿债能力的分析对债权人以及投资者更好地认识到企业的盈利能力从而谨慎地进行投资的重要性。胡文强（2017）讲述以战略为导向的财务报表分析对企业的重要性，从而引出哈佛分析框架，从战略、会计、财务、前景四个角度对公司战略进行分析。邱漩（2017）分析了传统财务分析方法以及哈佛分析框架的异同，并论述了该方法如何应用于财务报表分析。黄志鹍（2019）主要讲述了传统财务报表分析注重于对历史数据的分析，忽略了对公司未来前景的分析，并对比分析了哈佛分析框架的相关内容以及其优点。黄佳怡（2019）以万科集团作为案例，从战略、会计、财务以及前景四个角度对万科集团进行具体分析，根据分析内容总结问题并且提出相应解决问题的措施。

（二）国外研究现状

Eric Hellford（2010）在《财务分析技术：价值创造指南》一书中细致讨论了公司制定决策时的背景以及财务报告和分析工具的相互影响等相关问题，并提出分析方法对于创建一个模拟财务状况和增长机会的动态金融系统是最重要的。Martin Fridson和Fernando Alvarez（2010）一起编著的《财务报表分析》一书中扼要地介绍了评估股票价值或并购的分析系统。认为当前的企业无一例外都无法避免国家和国际经济变化的命运，经济不可预测，此分析框架的出现提供了全面的信息，准确进行财务预测，也为企业日后进行信用分析乃至所有者权益分析提供了珍贵的意见。Krishna G. Palepu、 Pale . M. Healy、和Victor.L.Bernard(2002)在《Business Analysis and Valuation》中提出了哈佛分析框架，并且详细讲述哈佛分析框架内容。主张公司从战略高度分析企业的财务状况，同时管理者在战略制定的过程中将财务分析纳入，全面分析公司面临的风险，盈利能力强弱，资产结构是否合理，公司的优势和劣势，评价其经营成果和发展前景，并抓住机遇，规避风险。

（三）研究述评

通过上述国内外研究现状可以看到，国内外学者一致认为企业能够通过财务报表分析来评价企业的财务状况以及经营业绩，并提出了传统的财报表分析方法存在着一定的局限性，而基于哈佛分析框架的财务分析方法相较于传统的分析方法而言更具有系统性、战略性，这一观点为本文的研究思路、研究方法奠定了基础。

三、财务报表分析相关理论基础

（一）财务报表分析理论概述

财务报表分析是企业财务管理的重要环节。财务报表分析是采用一系列专门的分析方法评价企业的财务状况以及经营状况。财务报表分析的内容包括四个方面：第一个方面为分析企业的偿还债务能力，分为短期偿债能力以及短期偿债能力，评价企业财务风险；第二个方面为分析企业的营运能力，评价企业相关资产的利用效率；第三个方面为分析企业的盈利能力，评价企业赚取利润的能力；第四个方面为分析企业的发展能力，评价企业的发展空间以及成长能力。财务报表分析方法主要有四种，如表3-1所示：

表3-1 财务报表分析方法

比较分析法 比较企业财务报表中相同会计科目连续几年的数据，分析科目的增减幅度，从而得出企业的财务状况、经营状况以及现金流量状况。	比率分析法 通过企业财务报表所提供的数据，计算相关财务比率，从而评价企业的偿债能力、盈利能力、营运能力以及发展能力。
趋势分析法 在比率分析法以及比较分析法的基础上，分析企业财务状况以及经营状况的变化趋势，从而预测企业未来的发展趋势。	结构分析法 结构分析主要是一种静态分析，对一定时间内经济系统中各组成部分变动规律的分析。

（二）哈佛分析框架理论概述

哈佛分析框架是由三位X学者提出，其认为传统财务报表分析方法片面，因此，其站在战略的高度提出全新的财务报表分析方法，在传统财务报表分析的基础上增加了三个分析角度，分别是战略分析、会计分析以及前景分析。哈佛分析框架有利于更加全面评价企业的财务状况，并科学预测企业发展前景，如表3-2所示：

表3-2 哈佛分析框架内容

战略分析 战略分析是哈佛分析框架财务报表分析的起点，主要分析企业所处的内外部环境，从而评价企业所面临的威胁以及机遇	会计分析 会计分析是建立在战略分析的基础上进行分析，主要分析企业主要的会计政策以及会计估计，评价企业所披露的会计信息质量以及经营状况的真实程度，识别企业潜在的危险信号，进而采取措施消除会计风险。
财务分析 财务分析是哈佛分析框架的重点内容，主要分为四个方面，分别是分析企业的偿债能力、盈利能力、营运能力以及发展能力。	前景分析 前景分析在战略分析、会计分析以及财务分析的基础上对企业发展前景进行科学预测，有利于企业经营者制定战略计划。

四、基于哈佛分析框架的万科集团财务分析

（一）万科集团概况

1.公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科1988年进入住宅行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，业务覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈，共计53个大中城市。万科致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、员工欢迎的企业。万科集团凭借公司治理和道德准则上的表现，连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续四年获得“中国最佳企业公民”称号。

2.公司主要业务状况

（1）房地产开发业务

从表4-1中得出：万科集团2018年实现的销售面积4037.7万平方米，相较2017年增长12.31%；实现销售收入6069.5亿元，相较2017年增长14.54%；全国商品房市场所占份额为4.05%，同比增长0.09个百分点，在24个城市的销售金额列当地第一。因此，总体来说，万科集团销售规模上升，市场份额提高。

表4-1 公司2017年至2018年销售情况

	2018年	2017年	增减幅度
销售面积（万平方米）	4037.7	3595.2	12.31%
销售收入（亿元）	6069.5	5298.8	14.54%
商品房市场份额	4.05%	3.96%	0.09%

数据来源：万科集团年报

（2）物业服务

从表4-2中得出：万科集团的物业服务发展良好，物业服务收入逐年增加。万科集团正处于转型阶段，致力于打造满足人民美好生活的服务，相信未来物业服务收入会处于持续增长阶段，客户满意度也会逐渐上升，发展前景良好。

表4-2 公司2017年至2018年物业服务情况

	2018年	2017年	增长幅度
物业服务	98	73.7	33%

数据来源：万科集团年报

（二）万科集团战略分析

1.宏观环境分析–PEST

PEST分析主要包括政治、经济、社会、技术等多方面的环境分析。目前，万科的业务主要包括房地产开发和经营。在此基础上，我们将对上述几个方面进行分析和讨论，总结企业宏观环境。

（1）政治法律环境分析

①房地产调控政策——房住不炒，因城施策

2017年，xxxxxxxx在第十九次全国代表大会中提出“坚持房子是用来住，不是用来炒”的定位。在总体的大基调下，各地XX纷纷出台调控政策，抑制“炒房热”现象；2018年调控政策升级，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，进一步抑制房地产泡沫现象。从图4-1中得出：2017年3月至5月以及2018年7月至9月是各地政策密集出台的高峰期。

　　图4-1 地方政策出台数量

　　②财政政策——减税降费

2018年，国家税务总局发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，从表4-3中得出：新增的住房贷款利息和租房租金都属于可扣除的范围内。新个人所得税扣除标准的出台，有利于激发居民的消费欲望，鼓励并引导居民消费。同时，减轻了购房者和租房者的负担。总体来说，购房和租房意愿会随着新政策的出台大大增强。

表4-3 个人所得税专项附加扣除内容

专项附加扣除项目	扣除标准		适用范围		扣除方式
	每年（元）	每月（元）
住房贷款利息	12000 （还贷期间）	1000 (还贷期间)	本人或配偶首套住房贷款利息支出（商业银行或公积金贷款		只能扣除一套凭合同、还款凭证（复印件不可）
租房租金	18000	1500	直辖市 省会城市 计划单列市 xxx确定城市	本人及配偶在纳税人的主要工作城市无住房，而在主要城市租赁住房发生的租金支出	夫妻同城： 任一方 夫妻不同城：分别扣除 租金和贷款利息不兼得
	13200	1100	市辖市户籍人口>100万
	9600	800	市辖市户籍人口≤100万

（2）经济环境分析

①国内生产总值（GDP）

随着世界经济的稳健复苏，中国经济也实现了稳定增长。从图4-2中得出：2018年我国GDP达到900309.5亿元，首次突破90亿大关。2014至2018年我国GDP逐年增加，但是增长速度出现波动，2016年至2017年增长速度有所提高，其余年份处于下降趋势。总体来说，中国GDP是呈上升趋势的，说明中国经济增长质量和效益得到了提升。

　　图4-2 国内生产总值及其增减幅度

　　②全国居民人均可支配收入

从图4-3中得出：我国全国居民人均可支配收入逐年增加，但是增长幅度有所波动，整体处于下降趋势。即使增长速度呈下降趋势，然而收入逐年增加，收入的增长必然带动消费与支出水平的同步提高，收入的提高也会带动生活质量提高，人们在解决温饱的基础下会注重对生活品质的追求，追求个性化、定制化、智能化的生活方式。

　　图4-3 全国居民人均可支配收入及其增减幅度

　　（3）社会环境分析

①适龄购房人口

从图4-4、4-5以及4-6中得出：我国人口数量呈增长趋势，人口规模逐年扩大。然而我国呈现“老龄化”趋势，65岁以上人口大幅度增加，15-64岁人口逐年递减，其中2016年至2018年大幅度递减。然而我国购房人口年龄集中于15至64岁，年龄段在15至64岁的人口数量减少说明我国未来购房人口也会随着减少，市场趋向饱和。此外，在思想观念以及社会压力的影响下，90后甚至00后甚至会拒绝生育小孩，从而导致新出生人口逐年减少。因此，总体来说，我国未来的购房刚需人口将会大大减少，导致市场供大于求，闲置房屋增多。

　　图4-4 全国人口数量

　　图4-5 全国15-64岁人口数量

　　图4-6 全国65岁及以上人口数量

　　②城镇人口

近年来我国持续大力推进“城镇化”，从表4-7中得出：我国推进“城镇化”工作已经有一定的效果。城镇人口的增多，说明城市房屋需求量也会随之增加，因为许多农村人口想要定居城市，必不可少的是购买房子或者租赁房子，这将会带动城市的房屋销量。即使适龄购房人口在逐年减少，但是在未来10年内不会给房地产行业带来重大影响。

　　图4-7 全国城镇人口数量

　　（4）技术环境分析

该因素对房地产行业的影响主要体现开发商对房地产产品的性能和质量、节能供暖方式、节水、污染控制和住宅装修上。经过几十年的发展，国内房地产总体框架和技术体系已经建立。绿色建筑为未来的发展主潮流。随着城市土地利用矛盾日益突出，购房者对住房质量提出要求。在此环境下，提倡“节能省地型”住宅建设，并已经成为建筑和房地产的一个新的发展的方向。

2.企业竞争战略分析—SWOT分析

SWOT分析法属于企业内部分析方法，主要分析企业自身优势以及外部环境的机会以及威胁，有利于企业战略制定以及分析竞争对手状况。

（1）优势（Strengths）

①品牌优势

品牌是企业核心竞争力。2019年，万科集团品牌排名在房地产行业首次荣登榜首，品牌价值为575万元，相较2018年增长为17%。此外，万科集团多次荣获与口碑相关的奖项，例如：“最受尊敬企业第一名”、“中国最佳企业公民综合大奖”等等。因此，万科集团具有良好的品牌效应，客户会选择口碑更好的企业

②创新组织结构

万科集团的组织模式会根据公司战略的变化而进行修改重建，人才与岗位相匹配，探索全新的组织模式，促进人员结构合理化。由于市场逐渐细化，“事人匹配”模式会使分工更加专业化，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注，注重细节。

（2）劣势（Weaknesses）

①员工满意度不高

万科集团员工不满意的项目主要集中于工作和个人生活难以平衡、薪酬水平的竞争力低、工作流程繁琐，工作完成效率低、薪金制度公正合理性欠缺，能力与工资水平不匹配、培训机会少、发展提升机会少。

②客户满意度不高

万科集团采用的是销售代理机构模式，销售代理机构往往会注重短期利益，忽视服务的质量，导致客户的满意度低，影响万科集团整体效益。

（3）机会（Opportunities）

①城镇人口增加

随着城镇化的持续推进，城市人口逐年增加，居民人均收入也随之上涨，这将会带来购房需求的增加。

②房贷利率降低

近期，XX为了缓和房地产行情紧张形势，国家下调房贷利率，增加购房优惠，例如：“最低七折利率”、“新个税扣除标准”等相关政策优惠。随着相关政策纷纷出台，购房成本有所下降，刺激购房者消费欲望，促进房市进一步回暖。

（4）威胁（Threats）

①“少子化”、“老龄化”趋势

我国“老龄化”“少子化”不再是趋势，已成事实。2016年至2017年新出生人口逐年递减，老龄人口大幅度增加。新生人口的减少对目前房地产行业不会造成重大的影响，然而这将会造成未来购房人口逐渐递减，房地产市场饱和，甚至出现供大于求的现象。

②房地产调控政策加紧

2017年，xxxxxxxx在第十九次全国代表大会中提出“房子事用来住，不是用来炒”的定位。在总体大基调下，各地XX纷纷出台调控政策，而且根据调控情况不断升级调控政策。调控政策出台导致房地产行业遇冷，许多企业存有大量闲置房未销，普遍存在“去库存难”现象。未来10年内国家依然会制定以及实施相关调控政策，房地产企业需转型以便更好持续发展。

（三）万科集团会计分析

通过战略分析，本文研究了万科集团所处的宏观环境以及行业环境，明确了会计分析重点。本章分析的对象为万科集团2016至2018年的财务报表。

1.万科涉及的重要会计项目

万科集团2016年至2018年的所披露的财务报告均为无保留审计报告，因此可以认为所披露的信息质量较高，通过分析资产负债表中各项资产占比情况，可以得出万科集团的重要会计项目。

表4-4万科集团各项资产占总资产的比例

	2018年	2017年	2016年
货币资金	12.33%	14.94%	10.48%
应收票据及应收账款	0.10%	0.12%	0.24%
预付款项	4.97%	6.27%	6.05%
其他应收款	15.98%	14%	12.69%
存货	49.08%	51.32%	56.26%
衍生金融资产	0.07%	0.1%	5%
长期股权投资	8.47%	6.97%	7.43%
投资性房地产	3.54%	2.47%	2.63%
固定资产	0.75%	0.61%	0.82%
在建工程	0.16%	0.087%	0.092%
无形资产	0.32%	0.12%	0.15%
长期待摊费用	0.33%	0.18%	0.12%
递延所得税资产	1.03%	0.83%	0.87%

数据来源：万科集团年报

从表4-4中得出：万科集团资产中占比较多的资产科目为货币资金、应收账款、存货、投资性房地产、固定资产，这五个资产科目的会计政策以及会计估计会影响财务报表所披露的信息质量，其中货币资金构成情况相对简单，因此本文接下来重点分析与应收账款、存货、投资性房地产以及固定资产相关的会计政策与会计估计的选择。

2.主要会计政策和会计估计

（1）主要会计政策

表4-5 主要会计政策

项目	会计政策
应收账款	基于谨慎性原则，万科集团根据预期信用损失的金额采用备抵法对发生减值的应收账款计提坏账准备。
存货	万科集团的存货按成本初始计量，资产负债表日存货按成本与可变现净值孰低计计量。
投资性房地产	万科集团的投资性房地产采用成本计量模式。
固定资产	万科集团的固定资产采用历史成本计量，并根据固定资产的性质选择合适的折旧方法计提折旧。

（2）主要会计估计

①应收账款坏账准备计提方法

万科集团应收账款按整个存续期内的预期信用损失计量减值准备，如表4-6所示：

表4-6 应收账款存续期预期信用损失率

账龄	存续期预期信用损失率
一年以内（含1年）	0.82%
1-3年（含3年）	4.16%
3年以上	15.96%

数据来源：万科集团年报

②存货跌价准备的计提方法

资产负债表日存货按成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。

可变现净值=存货估价-至完工时将要发生的成本-估计的销售费用及相关税金

其中：存货估价的确定按已预售和未售两类存货分别估价，已预售的存货按实际预售合同金额确认，未售存货根据近期预售合同价格平均计算或依照同类产品的市价确定。

③投资性房地产计提折旧的方法

万科集团的投资性房地产采用成本计量模式，并采用年限平均法计提折旧。

投资性房地产年折旧率=（1-投资性房地产预计净残值率）/投资性房地产预计使用年限

投资性房地产月折旧率=投资性房地产年折旧率/12

投资性房地产月折旧率=投资性房地产原值×月折旧率

期中，万科集团的残值率按照投资性房地产的性质不同在0-7%之间浮动，投资性房地产的使用寿命根据不同类型的投资性房地产在20年-30年之间浮动。

④固定资产折旧计提方法

万科集团根据固定资产的性质使用与其相匹配的折旧寿命、年折旧率以及残值率，如表4-7所示：

表4-7万科各类资产的使用寿命、年折旧率和残值率

资产名称	使用寿命	年折旧率	残值率
酒店、房屋及建筑物	可使用年限-70年	1.37%以上	4%
装修费	5年	20.00%	0%
机器设备及运输工具	5-20年	4.80%-19.20%	4%
电子设备	3-5年	19.20%-32.00%	4%
其他设备	5年	19.20%	4%

数据来源：万科集团年报

通过万科集团会计政策及会计估计的选择，可以看到万科集团所提供的有关应收账款、存货、投资性房地产以及固定资产等方面的会计信息比较真实客观。

（四）万科集团财务分析

1.偿债能力分析

（1）流动比率分析

流动比率是反映企业短期偿债能力的财务指标。从图4-8中得出：万科集团的流动比率是逐年下降的，一部分原因是万科集团的存货逐年增加，导致流动比率有所下降，但是基本保持稳定，说明万科集团的短期偿债能力虽有所减弱但是基本保持稳定。万科集团的流动比率位于恒大以及碧桂园两者之间，与恒大有所差距，短期偿债能力不及恒大。

　　图4-8 万科、恒大以及碧桂园流动比率

　　（2）现金比率分析

现金比率是反映企业短期偿债能力的财务指标。由于现金比率剔除了存货，更加能够体现企业的资金流动性。从图4-9中得出：万科集团现金比率保持稳定，2018年有所下降，一部分原因是现金净流量有所减少，因此万科集团短期偿债能力基本保持稳定。与恒大以及碧桂园相比，万科的现金比率远远高于恒大以及碧桂园，说明万科集团的短期偿债能力强于恒大以及碧桂园。

　　图4-9 万科、恒大以及碧桂园现金比率

　　（3）资产负债率分析

资产负债率反映企业长期偿债能力的财务指标。从图4-10中得出：万科集团资产负债率逐年提高，说明万科集团长期偿还债务能力和举债能力逐年减弱。而相比恒大以及碧桂园，万科集团的资产负债率排第三名，偿还债务能力和举债能力相对较好的，但是依然是逐渐减弱的。

　　图4-10 万科、恒大以及碧桂园资产负债率

　　（4）产权比率分析

产权比率是反映长期偿债能力的财务指标。从图4-11中得出：万科集团的产权比率逐年提高，说明万科集团长期偿债能力逐渐减弱，企业财务风险增大。与恒大以及碧桂园相比，万科集团的产权比率是相对较低的，长期偿债能力也是相对较强的。因此，万科的长期偿债能力逐年减弱，但是在行业中属于较强的。

　　图4-11 万科、恒大以及碧桂园产权比率

　　（5）融资结构分析

表4-8 万科集团2017-2018年融资结构

融资结构	2017年	占比	2018年	占比
内部融资	1148.53	41.21%	1422.40	41.91%
债权融资	1444.61	51.84%	1781.26	52.48%
股权融资	193.68	6.95%	190.45	5.61%
合计	2786.82	100%	3394.11	100%

数据来源：万科集团年报

表4-9 万科集团2016-2018年融资渠道

融资渠道	2017年	占比	2018年	占比
银行存款	1153.73	60.5%	1379.63	52.8%
应付债券	384.86	20.2%	711.42	27.2%
其他借款	367.65	19.3%	521.03	20.0%

数据来源：万科集团年报

表4-10 万科集团负债结构

负债科目	金额	占比
短期借款以及一年内到期的有息负债	931.8	35.7%
一年以上有息负债	1608.3	64.3%
有息负债合计	2612.1	100%

数据来源：万科集团年报

从表4-8、4-9、4-10中得出：万科集团债券融资占比大于50%，高于内部融资以及股权融资，债券融资越高，万科集团所需要支付的利息越多，融资结构不合理。此外万科集团融资渠道单一，2017年以及2018年银行存款融资占比大于50%，明显高于应付债券以及其他借款，对银行较为依赖。并且万科集团长期借款占比较高，长期借款越高，企业债务成本越高，一定程度上增加了偿还压力，说明万科集团在利用股权融资这方面能力较弱。

2.营运能力分析

（1）应收账款周转率分析

应收账款周转率是反映应收账款流动性强弱的财务指标。从图4-12中得出：万科集团应收账款周转率逐年提高，说明万科集团应收账款回收速度快，流动性强，这与万科集团着重于应收账款管理。其次相比恒大以及碧桂园，万科集团的应收账款周转率是两者的25倍，遥遥领先于恒大以及碧桂园。

　　图4-12 万科、恒大以及碧桂园应收账款周转率

　　（2）存货周转率分析

存货周转率是反映存货变现速度的财务指标。从图4-13中得出：存货周转率下降一方面是由于调控政策，房地产行业普遍存在“去库存难”现象；另一方面是由于万科集团正处于转型阶段，建造期会相对延长。其次相比恒大以及碧桂园，万科集团的存货周转率处于中间，存货变现能力也是相对较弱的。

　　图4-13 万科、恒大以及碧桂园存货周转率

　　3.盈利能力分析

（1）资产报酬率分析

资产报酬率是反映利用资产赚取利润的能力的财务指标。从图4-14中得出：万科集团的资产报酬率逐年降低，说明万科集团盈利能力有所减弱，总资产利用效率低。与恒大以及碧桂园相比，万科的资产报酬率是相对靠前的，利用资产获取利润的能力会比恒大以及碧桂园强。

　　图4-14 万科、恒大以及碧桂园资产报酬率

　　（2）销售毛利率分析

销售毛利率是反映企业盈利能力的财务指标。从图4-15中得出：万科集团的销售毛利率是逐年提高的，说明万科集团销售能力强，但是在存货方面，销售能力是相对较弱的，说明万科集团在其他方面获取利润的能力是较强的。其次相比恒大以及碧桂园，销售毛利率处于两者之间，销售能力也处于两者之中。

　　图4-15 万科、恒大以及碧桂园销售毛利率

　　（3）销售净利率

销售净利率是反映企业盈利能力的财务指标。从图4-16中得出：万科集团的销售净利率是逐年提高的，其中2016年至2017年上涨了将近14个百分点，说明通过销售赚取利润的能力增强。其次，相比恒大以及碧桂园，万科集团的销售净利率在2017年至2018年是超过恒大以及碧桂园，说明万科集团的盈利能力相对较强。

　　图4-16 万科、恒大以及碧桂园销售净利率

　　（4）营业成本与期间费用分析

表4-11 万科集团2016-2018年营业成本以及期间费用

项目	2016年	增减幅度	2017年	增减幅度	2018年
营业成本	1706.02	-5.85%	1606.21	16.26%	1861.04
其中：主营业务成本	1694.94	-6.24%	1597.19	15.45%	1850.56
其他业务成本	2.49	262.73%	9.02	43.97%	10.48
销售费用	51.61	21.33%	62.62	25.65%	78.68
管理费用	68.01	21.33%	82.52	25.31%	103.41
财务费用	15.92	30.34%	20.75	189.11%	59.99

数据来源：万科集团年报

从表4-11中得出：万科集团2016年至2018年营业成本及期间费用逐年增加。其中，销售费用增加由于万科集团注重品牌建设，因此在树立品牌的过程中加大投入大量资金，其次是由于万科集团采用销售代理模式来进行销售，一部分销售费用是销售代理费用以及佣金。财务费用的增加由于万科集团债券融资逐年增加，所需要支付的利息费用也逐年增加，在偿还债务的同时，给企业带来偿还过多利息的负担。

4.发展能力分析

（1）销售增长率分析

销售增长率是反映成长性以及市场竞争力的财务指标。从图4-17中得出：万科集团的销售增长率有所波动，其中2016年至2017年大幅度降低，2017年至2018年大幅度提高，与2016年基本持平，说明万科集团的成长性存在不确定性。与恒大以及碧桂园相比，万科集团的销售增长率远远低于恒大以及碧桂园，说明万科集团的成长性以及市场竞争力不及恒大以及碧桂园，发展能力弱。

　　图4-17 万科、恒大以及碧桂园销售增长率

　　（2）资产增长率分析

资产增长率是从资产规模扩张方面来反映企业发展能力的财务指标。从图4-18中得出：2018年的资产增长率有所下降，但是整体保持稳定。其次相比恒大以及碧桂园，万科集团的资产增长率相对较低，说明万科的发展能力较弱。

　　图4-18 万科、恒大以及碧桂园资产增长率

　　（五）万科集团前景分析

战略分析、会计分析和财务分析均以万科及其附属行业的历史数据为基础，对公司经营环境、竞争力、过去的企业战略和经营业绩进行分析和评价。根据前三个分析结果，科学预测公司的未来前景。

1.战略前景分析

（1）对行业前景进行预测

在市场经济体制下，无一例外任何行业的驱动力方向都是两只“手”共同影响的效果。不重视这些因素将对行业产生影响。因此，对房地产行业前景的分析也需要考虑市场前景和XX监管政策的前景。

①市场前景

一方面近几年我国大力推进城镇化，城市人口不断增加，目前房地产行业依然会维持较大规模，然而从人口结构的角度来看，我国新出生人口数量逐年减少，而60岁以上的人口逐年增加，我国“少子化”“老龄化”不再是趋势，这将会影响未来的购房人口数量。另一方面，我国近年来大力推进“租购并举”模式，未来在租购房子这一块会有较大的需求量。房地产行业受政策影响大，企业应当与时俱进地改进公司战略以便更好地应对行情。

②XX调控政策前景

近年来，XX的监管作用在该行业发挥这越来越重要的作用。XX控制举措有两种：一是货币政策控制，二是相关调控政策。

首先，货币政策主要影响开发商和购房者贷款利率、贷款金额等条件来平衡房地产供求关系。某些学者认为，房地产开发企业融资渠道单一，对银行依赖性强，将受到国家货币调控政策的制约。

其次，房地产行业引入相关政策。国家对房地产市场的干预可以取得立竿见影的效果，房地产企业需要在强有力的硬度和有效性之间取得平衡。

（2）万科战略预测

2013年，万科踏上了战略转型的新征程。在房地产开发项目的基础上，增加了物业服务、租赁住宅服务、物流服务等等，进一步打造满足人民美好生活的服务。未来万科集团也将会延续这一战略定位，以房地产开发项目为主，进而根据消费者的需求完善配套生活服务，打造住宅与服务于一体。因此，总的来说，万科未来战略定位为：不抛弃传统住宅项目，开拓新轻资产项目。

2.财务前景分析

（1）盈利前景

随着调控政策持续深化升级，全国商品房销售增速放缓，市场由热转冷，基本抑制了“炒房热”现象。与此同时，国家城镇化进程仍在继续，城市住房需求较大，因此，万科集团在房地产开发项目这一方面收入仍会增加，但是增速会有所下降。此外，万科集团正处于转型阶段，致力于打造住宅与服务于一体，万科集团的服务开发项目的收入会持续增加。因此，未来万科集团的房地产开发项目收入增速缓慢，服务开发项目收入增速快，总体上看，万科集团盈利前景较好。

（2）偿债前景

万科集团的净负债率处于行业低位，债务水平较低。但是，从对万科集团偿债能力分析情况来看，万科集团资产负债率高，长期偿债能力是较弱，并且其长期负债占比为64.3%；此外，万科集团融资渠道单一，对银行依赖强，融资结构不合理，债权融资占比高。如果万科集团未来依然是目前的融资结构，万科集团债务负担重，财务风险大，偿债能力弱。

（3）营运前景

作为供给侧改革的一部分，房地产行业也处于疲软的市场形势。但是，万科集团近几年的应收账款周转率遥遥领先，是恒大以及碧桂园的25倍，说明万科的营运能力保持行业领先地位。但是受到调控政策的影响，万科集团的存货周转率是有所下降，然而房地产企业普遍存在“去库存难”现象，存货周转率有所下降是属于正常现象。总体来看，万科集团的营运前景是较好的，经营管理水平高。

五、万科集团财务分析结果与优化建议

（一）财务分析结果

1.长期偿债能力弱

总体上来看，万科集团的流动比率和现金比率基本保持稳定，说明万科集团具有一定的短期偿债能力。然而产权比率以及资产负债率逐年提高，说明万科集团的长期偿债能力有所减弱。并且万科集团长期负债占比高，占比高达64.3%。因此，从长远来看，万科集团面临较大的利息负担以及偿债压力，偿还风险相较以前有所增大，会给企业后期带来较大的发展阻力。

2.融资结构不合理，融资渠道单一

从融资结构角度分析，万科集团融资结构不合理，债券融资高于内源融资以及股权融资，这不仅是万科集团目前所存在的问题，也是目前房地产行业普遍存在的现象，这与优序融资理内容相违背，债权融资偏高，企业所支付利息也随着增加，这回影响企业未来发展。从融资渠道角度来分析，万科集团融资渠道单一，银行借款占比高，对银行依赖性强，而银行通常是国家调控行业所利用的对象。因此，银行借款越多，所受调控影响更大。

3.存货周转能力弱

从存货角度分析，万科集团的存货逐年增加，计提的存货跌价准备也逐年增加，存货周转率也逐年降低，意味着万科集团的销售能力逐年降低，闲置的房屋中可能会存在收不回本的情况，例如：抚顺金域蓝湾、南充金润华府、烟台海云台等连续几年计提跌价准备，可能存在贬值或者销售不出去的情况，会带企业带来一定的损失。

4.销售渠道单一

从销售渠道角度来分析，万科集团采用的是利用销售代理机构来进行销售，一方面，会增加销售成本，利润空间减少，而代理机构与万科集团是相互独立的经济个体，目标都是最求利润最大化，可能会出现利润分配的矛盾。另一方面，代理机构与万科集团所追求的会有不同，万科集团会更加重视长期利益，会追求品牌建设、服务质量，而代理机构更加重视短期利益，，会忽视服务质量，追求短期利润，那么就会违背万科集团的初衷以及所投入的品牌宣传费。

（二）优化建议

1.增强公司偿债能力

在负债政策上，万科集团应谨慎对待高水平的资产负债率以及高水平的财务杠杆，要适当控制负债率以防止公司形成过高的负债率。由于万科集团目前处于盈余资金的状态中，因此，公司需要相应地降低债务水平，保持适度稳定的速动比率和现金比率，以增强公司的偿债能力。。

2.优化公司融资结构，拓宽融资渠道

鉴于国家对房地产行业的控制几乎每年都严格控制和出台法律。面对这样的行业形势，万科集团应该科学规划融资情况，降低长期负债占比、拓宽融资渠道、降低融资成本或从海外融资市场融资。由于详细规划了资本需求和缺口，融资应该更加准确和谨慎。万科集团应当重视融资战略以及债务结构，启动外部融资，优化融资结构以及债务结构，维持财务杠杆的相对稳定性，足以满足生产经营以及投资需求，为企业转型升级提供财务支撑，提高资金利用效率，保持稳定以及可控的资产负债率。

3.降低公司存货周转率

万科集团存货周转率下降一方面是因为万科集团正处于转型升级阶段，致力于打造住宅与服务于一体，开发多方面生活服务设施项目，因而延长了存货建造周期，从而导致存货周转率下降；另一方面是因为近年来国家不断出台调控政策，因此导致房地产行业普遍存在“去库存难”现象，从而导致闲置房屋增多、存货周转率下降。万科集团应当全面调查购房人口的需求，根据需求推荐相应的房屋。此外，万科集团还可以在闲置房子周边配套生活设施，例如：学校、购物中心等等，生活设施齐全不仅会加快闲置房子的出售，还可以增加一项投资。万科集团还可以给予一线偏远地区的闲置房子优惠，加快销售速度。

4.完善公司销售模式

万科集团在采用销售代理机构销售模式的同时，亦可以采取自主销售模式。万科集团可以独立培养销售团队，即使前期成本需要投入的资金多，但是边际成本会逐渐降低，边际收入会逐渐增加。在满足销量的同时也可提高服务质量，提升客户满意度。

六、结 论

通过利用哈佛分析框架对万科集团进行分析，我们可以得出以下结论。在战略分析层面，房地产受到宏观调控和整体经济形势的影响。万科集团有自己的竞争优势，但也面临巨大的威胁和挑战；在会计分析层面，万科集团所涉及的重要科目所使用的会计政策以及会计估计合理，所披露的会计信息质量高；在财务分析层面，万科集团的盈利能力在同行业中较为稳定，但仍存在偿债能力弱、融资结构不合理、融资渠道单一、存货周转能力弱等问题；在前景分析中，本文从战略、会计以及财务三个角度分析了万科的发展前景，认为万科集团在当前的市场环境和XX的政策调控下仍具有一定的发展前景，最后本文为万科集团提出了一系列优化建议。同时，由于自身研究能力有限以及篇幅的限制，本文研究仍存在一定的局限性：

第一，研究对象相对单一，本文研究对象主要是万科集团，不能反映全行业水平；

第二，横向对比分析的数据不够全面，本文只将恒大、碧桂园两家企业与万科集团进行对比分析，可能会存在分析不全面等问题。

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致谢

本文是在张丽亚老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了张丽亚老师的热情帮助和精心指导。张丽亚老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢郑筱甜老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向张丽亚老师表示深深的敬意和感谢！

在此，还要感谢马嘉昕、谢紫薇等老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的《管理学》、《投资学》等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了管理和投资的相关知识，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。衷心感谢张燕、陈雍给予的帮助！同时我还要感谢代婷、胡爱荣无微不至的关怀！感谢邓雪雅老师、徐晨歌老师等所有任课老师的精心授业和教辅人员的辛勤工作！

本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！

课题在研究过程中开展了一些调查活动，其中部分调查活动是由我的朋友协助完成，在此对我的朋友以及接受了课题调查的所有公司和消费者一并表示感谢！