杜邦分析法在保利地产企业的应用

摘 要

在社会主义市场经济一片繁荣的大背景下，企业的经营管理模式发生许多的变化，企业不以经营活动作为盈利的唯一手段。而在企业竞争的过程中，当企业获得了更准确、更有价值的信息并做出正确财务分析与决策，谁就能在竞争中拥有核心竞争力，并占领有利地位。因此，能否获得最准确、最有价值的信息，对于企业来说是十分关键的。基于此，这就需要企业去注重运用科学的财务分析法来完善企业的日常经营管理及财务管理。故此，我们对杜邦分析法不断地进行研究和探讨以及改进，以使其能够更好的适应保利地产企业未来发展的需求。我国房地产行业的龙头之一——保利地产，该企业总体发展迅速，由于企业的销售规模和盈利水平的不断提高，各种财务分析数据显得尤为重要了。归集于此，杜邦分析法能更好的在企业中发挥其作用，我们国家的社会主义市场经济才能健康、稳步、快速地发展。本文主要侧重于研究杜邦分析法在保利地产中如何更加有效的应用，以便于更加完整的分析保利地产的财务状况。文章开篇先概述了杜邦分析法的基本原理、作用和模型,并在此基础上引入了相关的经济指标；其次论述了杜邦分析法在财务评价中的局限性；然后以保利地产2016年-2018年的财务报表上的数据为例，对保利地产进行应用分析；最后基于完善后的杜邦分析法对保利地产提出研究结论和建议。

关键词：杜邦分析法；保利地产；核心竞争力

一、绪论

（一）研究背景

在社会主义市场经济一片繁荣的大背景下，企业的经营管理模式发生许多的变化，企业不以经营活动作为盈利的唯一手段。而在企业竞争的过程中，当企业获得了更准确、更有价值的信息并做出正确财务分析与决策，谁就能在竞争中拥有核心竞争力，并占领有利地位。因此，能否获得最准确、最有价值的信息，对于企业来说是十分关键的。基于此，这就需要企业去注重运用科学的财务分析法来完善企业的日常经营管理及财务管理。故此，我们对杜邦分析法不断地进行研究和探讨以及改进，以使其能够更好的适应保利地产企业未来发展的需求。

（二）研究目的及意义

杜邦分析法在评价企业的财务状况和经营成果具有合理性和全面性，但是涉及到一些特殊企业和业务不适用的情况也是存在的。杜邦分析法是一种综合财务分析方法。此次，之所以要研究杜邦分析法在保利地产应用，主要是针对杜邦分析法在保利地产企业应用中存在的不足之处提出了改进建议，以便于保利地产企业的相关利益者，在未来能够更好的了解该企业并作出评价。

杜邦分析法在前人的基础上进行了改良，添加了有效的财务指标，这一改良会使企业的经营管理活动更具有整体性。鲜明的分析层次，能为保利地产企业的财务计划决策、控制提供帮助。它也能为明显的和潜在的投资者和债权人确定投资政策和方针提供更准确的信息。保利地产企业——房地产行业的龙头之一，总体发展迅速。在保利地产企业销售规模和盈利水平的不断提高基础上，各种财务分析变得尤为重要了。因此，改进后的杜邦分析法会使得保利地产的财务分析结果更加全面、具体，有利与保利地产企业今后的可持续发展。

二、杜邦分析法概述

杜邦分析法从杜邦公司正式运用到现在已经有百年的历史了，因此它作为一项重要的财务分析工具，在分析过程中有一定的分析原理和工作原理，并且在这过程中，对于评价企业日常经营过程中获利能力的效果是很明显的。

（一）杜邦分析法的原理和优势

1. 杜邦分析法的原理

杜邦分析法也称为杜邦分析体系。简单而言，杜邦分析法就是根据几个主要的财务分析指标之间的相互转化、及平等替换联系，并且，根据系统的运算，将得出的财务比率一一堆建成金字塔形状。它能让使用者直观的系统的对公司进行财务分析，也是企业从财务分析角度去评价绩效的一种典型方法。

杜邦分析法的核心财务分析指标：净资产收益率，包括了资产净利率和权益乘数。他们三者之间的转换关系有：

净资产收益率=资产净利率×权益乘数 (1-1)

又因为：资产净利率=销售净利率×资产周转率 (1-2)

因此：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数 (1-3)

　= (1-4)

　　其中，销售净利润是总结企业一整个计算期内所有经营业绩，资产周转率是体现企业日常经营过程中总体的效率。一一分解各个财务指标后，杜邦分析法，优化企业的资本结构及在该行业中衡量同一指标都有着重要的意义。

2. 杜邦分析法的优势

（1）直观地显示企业财务状况

杜邦分析法的核心，净资产收益率，将它逐级分解，并找出指标变化的原因。一级（资产净利率×权益乘数），该乘积反映了企业偿债能力和盈利能力。二级（销售净利率×总资产周转率×权益乘数），该乘积体现了企业运营能力、偿债能力和资本结构。

（2）反映财务指标之间的转化关系

从财务分析指标之间的转化关系可以得出，直接或间接的影响净资产收益率的因素有总资产收益率和权益乘数。总资产收益率保持不变，净资产收益率增高时，就意味着该企业债务融资较高，过高的负债，会使得企业投资者丧失信心，最终从该企业撤资，十分不利于企业的日常经营。当企业面临相似的问题，政策制定者就要重新考虑公司的资本结构了，利于企业的经营的是适度负债，过度的负债会影响企业的经营。

当权益乘数是在合理的范围内，企业的净资产收益率不断增高，因不断地增高的销售净利率与总资产周转率。销售净利率与企业日常经营过程中花费的成本及规模有关。同理，总资产周转率与流动资产、存货、应收账款周转率有关。财务分析使用者应当充分的考虑到企业的盈利能力、营运能力与偿债能力之间的相互关系，方可得出更加完整、准确的结论。

（二）杜邦分析法模型

该分析方法就是将净资产收益率进行一一剖析，并在各个指标运算过程中逐步分解，层层解析得出如下所示：

　　图 2-1 杜邦分析法模型

　　（三）杜邦分析法在财务评价中的局限性

1. 缺乏分析企业的可持续发展

期望能长期发展的企业来说，拥有充分有效的分析可持续发展能力，是十分重要的。虽然，许多因素会影响企业的可持续发展能力。在内部，企业管理者们要充分的考虑：生产环节是否有得到合理安排；经营过程中的销售收入与生产成本是否有合理的匹配；运作过程中资本结构是否有合理规划；生产资源是否有合理分配等等的一系列问题。同时，企业还要考虑很多外部因素，如国家政策的影响、同行业市场竞争力的影响等等。总的来说，企业想要维持可持续发展，必须要全面并且充分的考虑可持续发展能力的影响。

2. 缺少对企业股利支付能力的分析

股利支付率也称为股息发放率，这一指标主要是衡量企业的支付能力以及股利分配政策。对于上市公司来说，这一指标尤为重要。过高的股利分配比例，企业的支付能力较强，代表企业无需再投入过多的资金发放股息；反之，企业的支付能力较弱，则要再投入资金。

3. 忽视对现金流量信息的分析

以权责发生制为原则编制的杜邦分析法，不能直接、客观和明显地反映企业日常经营过程中发生的现金流。企业想要向公众们展示良好的经营成果，因此不得不人为的修饰、操控利润的结果。当财务报表使用者看到错误的财务报表时，就会错误的分析企业的财务状况。因此，公司必须要在财务报表中表明选择的会计政策及主观估计。只有加入了现金流量指标的财务分析，才能使企业的财务分析更加全面、更加具体，才能让财务信息使用者全面地、真正地了解一个企业。

4. 未区分经营活动和金融活动

金融活动：是指利用经营活动以外的闲余资金进行投资并获得利润的活动。经营活动：是指利用商品在市场获得利润的活动，如销售商品、提供劳务等等。关于准确区分的关键是：看企业日常的经营活动中是否有产生相关的利息费用。为了准确的反映盈利能力，在企业中，就会使用所有者资本所产生的收益与其所对应的资产的比重。

三、杜邦分析法在保利地产的运用

（一）保利发展控股集团股份有限公司简介

保利发展控股集团股份有限公司（简称为“保利地产”），属于房地产行业，均有涉及其他相关行业。保利地产由保利集团控股，也是保利集团率先打开房地产市场最重要的一步。同时，它也是一间大型的国有企业，于1992年在广州市海珠区成立。保利地产于2002年完成了股份制改造。于2006年七月份在上海的证券交易所（上交所）正式上市。股票代码：600048。2018年中下旬，保利房地产(集团)股份有限公司正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”。

近几年来，保利地产的主营业务收入中95%以上都是有房地产业创造的。保利地产的经营理念：建筑的自然主义和舒适居住的人文精神。保利地产通过不断的吸收并且接纳新的融资方式，逐步的形成了多元化的融资渠道，并在此过程中充分的发挥了央企的优势。不论所属行业处于低迷期或上升期，只要企业能够及时有效的应对市场上出现的各种难题、机遇，并且有强大、灵活的资金支持，该企业都能保持稳步的发展。因此，只有保利地产追求多元化的融资方式，才是其维持可持续发展的重要保障。

随着公司业务不断拓展及公司规模扩大，企业的竞争力不断的增强。2018年全国的房地产市场销量逐渐减少，导致一二线城市的购房成交量明显下降。随着房地产企业不断增多，房地产行业的竞争也愈演愈烈，存在着狼多肉少的现象。由此可知，一个企业的财务规划制定者在如此激烈的市场竞争环境中，如何准确并且有效的分析财务问题和制定财务政策，让企业的经营发展的活力一直保持住，是十分必要的。

（二）基于杜邦分析法的保利地产财务分析

净资产收益率反映了整个企业运营中的盈利能力，它是众多重点财务分析工具的指标之一。杜邦分析体系将净资产收益率置于最顶端地位，也是最为核心的位置，每一次的分析都由净资产收益率开始层层的分析和解剖。逐层分解下来，总的来说，销售净利率、总资产周转率和权益乘数的变化会影响杜邦分析法的出的结果。

2016-2018年各个指标值如表3-1所示。

表 3-1 杜邦分析法影响因素分析表

资料来源：东方财富网

由以下图3-1可以看出，2016-2017年内有较为明显的下降，最终降为12.44%。2016-2017年内，保利地产销售收入从1亿5475万元降到1亿4630万元，这期间发生变动主要的原因就是销售收入的大幅度减少。与此期间，限制销售、限制贷款和限制价格等等的限购政策的相继颁布。在国家那双不透明的手的管理下，让原本被炒得过热的商品房的市场热度不断下降，致使商品房的销售增长率逐月下降。房地产行业监管的效果日益明显，市场逐渐回归理性。2018年又回归到了16.63%，由于XX放宽了政策，限制令逐渐宽松。因此商品房的销量增多，回归到了正常水平。

　　图 3-1 保利地产2016年-2018年净资产收益率变动图

　　1．销售净利率分析

销售净利率反映的是企业经营过程中的盈利能力。由该企业的营业收入和净利润的比率可得出。保利地产2016年-2018年销售净利率变动图如下：

　　图 3-2 保利地产2016-2018年销售净利率变动趋势图

　　从图3-2中可得出，2016年至2018年保利地产的销售净利润率波动幅度较大，但总体呈现上升趋势。对于房地产行业来说，销售净利率突然上升的主要原因有两个，第一个，全国的货币环境逐渐宽松，房价虽然持续地攀升，但是增速加快了；第二个方面：企业的成本控制的强度增大了，因此销售净利率也随之升高。

总而言之，保利地产销售利润持续向好的方向发展。造成2017年产生重大震荡的主要原因是由于国内政策变动的影响，从而导致了净利润增速加快，营业成本随之下降。因此，保利地产在未来严格的政策把控下，要抓住先机，把握机遇。在日常的经营过程中应当积极地拓展业务，开拓市场，扩大销售业绩，增加营业收入，保证企业实现可持续的发展。

2．权益乘数分析

杜邦分析法中权益乘数是评价企业偿还债务能力的财务分析指标。并且，该指标还会反映企业资本结构的比率。通常，企业通常会采用举债经营，即：用股东投入的钱和从银行借来的钱进行生产经营活动。财务杠杆系数与权益乘数之间的关系：当财务杠杆系数较大的时候，表示权益乘数较大；反之，权益乘数越小。因此，分析权益乘数的变动趋势和资产负债率的变动趋势是十分必要的。

　　图 3-3 保利地产2016-2018年权益乘数变动趋势图

　　保利地产2016-2018年权益乘数有一定的波动。相对于前三甲的房地产公司来说，这种情况下，保利地产处于平均水平。2017年突然加大举债融资的力度，使得权益乘数回归到了正常、合理水平。但是这样会使得公司财务风险加大，这会不利于企业的可持续发展。

由图3-4可知，负债激增，由于保利地产的销售回款总额持续上涨，销售规模扩大。但是，随着销售回款的速度逐渐的放缓，偿债的风险就会不断地增加。如果中途突然出现了资金链的断裂，资金来源的突然减少，使得企业的现金流不充足。在这种情况下，就会让企业面临着巨大的财务风险，并且很大程度的影响企业的正常运营。2017年保利地产的资产负债率上涨的幅度较大，这是由于该企业的资产和负债一同上涨，加快了负债的增长速度。并且，同时市场反应过热，房价在不断地上涨，因此，购买土地价款的成本也随之上涨。基于这两个方面，保利地产2017年的资产负债率才会突然上涨。2018年间，随着XX的干预，使得房地产行业健康发展，因此保利地产2018年的资产负债率呈现稳步上升的趋势。

　　图 3-4 保利地产2016-2018年资产负债率变动趋势图

　　3．总资产周转率分析

总资产周转率可以反映企业营运能力的强弱。总资产周转率可由企业的营业收入和资产总额两者的比值得出，同时也反映了资产周转效率的高低。

　　图 3-5 保利地产2016-2018年营业收入及资产总额分布图（单位：万元）

　　图 3-6 保利地产2016-2108年总资产周转率变动趋势图

　　由图3-5和图3-6数据得出，保利地产的总资产周转率整体保持在0.25以上。2016-2018年的总资产周转率呈现了下降趋势。主要是由于保利地产2017年的营业收入骤降至1946亿元。因此，保利地产在未来增加项目、扩大销售规模的道路比较艰辛。就目前的情况看了，保利地产近年来一直在不断的新增二、三城市的项目，并且项目的放在状况较好。预测，保利地产未来要加大对三、四线城市的投资，例如佛山、中山等地区，加大投资布局，分到三、四线城市崛起带来的利益。

四、基于杜邦分析法对保利地产的建议

由于杜邦分析法本身就存在缺乏分析企业的可持续发展能力、缺乏对股利支付能力的分析、忽视现金流信息的分析及未区分经营活动和金融活动的局限性，而保利地产又是房地产企业，则会更加注重企业的资金回笼及现金流等，因此，以下是结合了保利地产本身及杜邦分析法的劣势而得出的结论。

（一）扩大销售规模，提高收入水平

随着我国房地产市场的不断升温，以及XX的有效干预，保利地产2016-2018年度总体的营业收入保持总体上升的的趋势，但2017年开始出现了下滑的趋势，这也是2017年内销售额排名前十的房地产企业中出现的唯一一家销售收入呈现负增长的企业。在杜邦分析体系中，2017年净资产周转次数明显下降到低谷，这是由于营业收入出现了大幅度的下降。营业收入对于一个企业来说，直接回影响到企业的生死存亡，因此，保利地产更加应该要努力地扩大自身的销售规模，在一二线城市良好发展的同时，要努力的扩大三四线城市的市场规模和市场占有率。增加收入的水平，也要去迎合市场的标准，避免区域性的单价回跌的问题发生。

（二）控制风险，降低财务杠杆系数

房地产企业大部分都是高负债经营，因为每个项目前期的投资数额都十分巨大，开发成本都比较高。虽然合理的财务杠杆系数能够使企业的利润最大化，也会有利于企业的可持续发展。诚然，保利地产虽然在维持高资产负债率的同时，并没有取得与之相匹配的高资产收益率。2017年的资产负债率的骤然上升更加说明了保利地产的负债不容乐观，保利地产的管理者应该提起重视了。基于此，保利地产应该着力于优化负债比率，合理的利用财务杠杆系数。去规避企业日常经营中更多的风险，防止过高的负债比会造成的资金链断裂等等不良影响，避免正在建造的楼房出现烂尾楼的现象等。

（三）加快去库存，促进资金回笼

2016年，我国XX正式提出房地产去库存的建议。这使得房地产企业可以有效的规避风险的发生，并且提高企业的存货周转能力，加块去库存的速度。保利地产应该跟紧XX的脚步，加快去库存的步伐，使得其净资产周转率保持稳步上升。保利地产在2017年间，净资产周转率骤降。这就说明，保利地产在此期间的营运能力及回收现金的能力较弱。同时，保利地产在日常的经营过程中应当备足现金流，并且加快资金回笼，不让资金链条断裂。

（四）降低现金流的波动幅度，保障债务清偿

对于房地产企业来说，高负债率是常态。保利地产亦然，其2016年至2018年的税后利息率波动的幅度很大，有利息的负债的综合成本也很高。因此，保利地产必须要有充足的现金流，要充分的回笼资金，保证其债务清偿。此外保利地产的2016年至2017年的经营性现金流明显下降，虽然这可以用房地产企业的项目投资回收期较长解释，但是保利地产的高层管理者应当要保持足够的警惕性，对于一个企业来说，现金流的大幅度减少，很大几率会出现难以进行债务清偿的情况。因此，保利地产必须要在逐年扩大债务规模的情况下，将现金流的波动幅度控制在合理的范围内，以此来提高债务清偿的能力。

（五）保持可持续增长，增强企业的盈利能力

维持可持续发展能力对于一个企业来说是十分重要的，任何与企业相关的财务能力有着不相配的财务指标，并且发生了大幅度的变化，都是不利于企业长期的发展。例如，新回购的股票数额、财务杠杆系数的使用、净利润的变动、总资产周转率的变动以及利润的留存于分配情况等等都需要同企业的实际情况相匹配，这样才会有利于企业的长期有效发展。而保利地产在2016年至2018年度可持续增长能力上还存在着一些可以改进的问题。企业的高级管理层们应该要充分并且合理的分析可持续增长率与实际增长率之间不相匹配的原因，并且加以改善。诚然，为了实现可持续增长，首要的就是提高净利润，因此，保利地产需要维持净利润的稳步增长，就要着力于扩大销售规模，提高市场占有率，避免再次出现2017年营业收入呈现负增长的现象，要着力控制生产、销售成本，让保利地产的盈利能力得到明显的提升。

五、结论

本文开篇先对杜邦分析法进行理论介绍，简单扼要地指出杜邦分析体系中存在的缺陷，并对此提出相对应改进的建议及措施。接着，引入可持续发展能力，并区分了经营活动和金融活动。将杜邦分析法运用于保利地产中，通过分析指出保利地产在今后发展上应该要注意的问题，使得对保利地产的杜邦分析的结果更加具体、更加全面。

基于完善后的杜邦分析体系可以得出的结论：

（1）有效的分析企业可持续发展能力，可以发现许多潜在的问题，加以改进后，对于保利地产今后实现经营管理目标，确保其龙头地位，并且在未来的经营环境中保持着稳步前进的步伐，发挥稳步增长的优势。

（2）区分经营活动和金融活动保利地产企业的经营管理者才能够更加有效的，分析该投资活动所产生的收益是否达到了预期。这样的财务分析结果，更加全面、更加具体，也更具使用价值。

（3）增加现金流指标能够对于债权人、投资者和企业管理者三者而言，都能通过分析得到更加准确的结果，来保障自身的利益。完善后的杜邦分析法对于保利地产而言，它的盈利质量、资产的流动性和偿债能力都有了更加准确的反映。

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致 谢

本文是在张丽老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了张老师的热情帮助和精心指导。张老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢杨孟闺老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向杨老师表示深深的敬意和感谢！

在此，还要感谢张艳婷、黄璐等老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的《企业财务分析》、《中级财务管理》等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了财务报表和杜邦分析的方法，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。衷心感谢李俊沂、麦瑷珊给予的帮助！同时我还要感谢李慧、陈朋无微不至的关怀！感谢代婷老师、谢紫微老师等所有任课老师的精心授业和教辅人员的辛勤工作！

最后，感谢我的爸爸妈妈，养育之恩，无以为报，你们的健康便是我最大的心愿；感谢我的同学和朋友们，在我写论文的过程中给予了我很多的论文素材，还在论文撰写和排版等过程中提供了热情的帮助。

由于我学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友们批评指正！

附 录

2016-2018年度简化资产负债表单位：元

2016-2018年度利润表单位：元

杜邦分析法在保利地产企业的应用

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月10日

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