房产税变革对缙云地区房价的影响

　　2010年以来，中国房地产价格迅速上涨，中国房地产市场投机炒作严重，大家普遍希望房产税的改革能够起到抑制房地产市场的作用，并在一定程度上调控居高不下的房价。为使房产税制度能够进一步完善，引导居民理性住房消费，促使居民收入合理分配，房地产资源能够有效配置，根据xxxx第136次常务会议有关精神指示，决定自2011年1月28日起对上海和两地进行对个人住房征收房产税试点政策。房产税改革不仅加强了房地产业宏观调控的状况，而且对地方XX职能的刺激也发生了变化，优化了我国的税制结构，促进收入再分配。我国推出房产税，短期目标在于抑制房地产市场投机需求，控制房价；长期目标在于改革中国的税制结构，达到减税、缩小贫富差距。

　　从理论看来，征收房产税有两个主要好处。一是可以更加清晰的了解中央财政与地方财政的关系，很明显，对于地方XX而言，土地是当地XX的主要收入来源，引进房产税可以有效地改善现有的经济状况，规范稳定收入来源，保持地方财政可持续发展。二是房产税具有转移收入分配，缩小逐渐加大的贫富差距的重要作用，当然，它也属于财产税的一种。本文以缙云地区为例，探究房产税变革的具体情况，指出其中存在的问题，并提出相应的解决策略。

　　本文通过描述我国房产税制度的发展及房产税改革现状和XX所颁布的各种调控现行房地产市场的政策，从法律层面结合实际分析对房产税实施的效果及存在的问题进行理性剖析，并对我国推进房产税改革提出合理的建议。本文认为房产税的征收对房产价格还是有一定影响的，尤其短期内效果较为明显，本文还认为，房产税工作应基于总结不断优化和扩大实施范围的经验，使房产税改革的效益惠及全民。

　　文章主要采用文献资料法以及案例分析法进行探究。通过阅读国内外相关资料，为后文的研究奠定理论基础；同时以缙云地区房价变化情况为例，进行全面探究，使文章结论更具说服力。

　　房地产税是一个全面的概念，总的说来就是所有与房地产活动有关的税收的一个整合，是一个具有综合税收性质的组织，包括企业所得税，营业税，土地增值税，物业税，契税等。房产税也是一种房地产税，但房产税的征收对象仅限于房地产，房地产税的应税项目包括房地产，土地及其附属物，包括房地产在流通环节中所涉及的房地产收购，开发，交易，持有和转让。我国的土地所有制很清楚的指出，土地是国家和集体共同拥有的，任何个人有没有私有土地的权利，导致现有土地使用权和所有权相互分离，房屋的拥有者并不拥有土地的所有权，导致土地和房屋产权不统一，所以房产税和房地产税的差异由此产生。

　　在销售环节所征收的营业税，一般征收对象是销售不动产的企事业单位或者是个人在经营过程中所取得的营业收入，销售不动产的过程中出现的土地流转行为以不动产的征税比例统一征税，个人所得税适用于将自有房屋所有权的不动产进行出售的个人，所得税的征收额根据原先的历史登记信息进行核实，评估房屋的价值后，按照个人转让所获收入以20%的比例征税，若是所出售的房屋为个人居住五年以上且唯一拥有的住房，可以认定为符合免于征收所得税的条件。土地增值税的征收对象为将公有土地上的建筑及其附属建筑进行转让的个人或单位，根据其转让建筑所获得的收入作为征收额，对这类征税对象需要按照超率累进税进行征收，一般征收比率在30%到60%之间。保有环节的房产税:该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为1.2%和12%。对个人所有非经营用的房产免征房产税。

　　根据上述税率征收内容，和出售房屋有关的税收一般集中在交易环节，尽管在保有环节也有部分税种的征收，但是，这部分税种不适用于个人拥有且用于居住用途的房屋，因此，总体上来说，居民个人所有的非营业性的房产可以免于征税，本文在分析房地产税的过程中是以改革之后对房产的相关规定为制度基础。

　　房地产的销售价格指数主要用来衡量当年的房地产价格与去年同期相比价格的变动程度以及趋势，是一类相对数的指标，在近几年，该指数一直保持在一百以上，意味着和去年同期相比，当年的房地产价格是上涨的，且一直呈现出上涨趋势。尽管指数有所差异，但是也反映出我国对房地产的调控措施没有取得预期的效果，只依靠政策来控制房地产价格是无法达到要求的，应当合理地采取多种调节房价的措施，让价格真正能够反映市场需求的变化，缙云地区新房销售价变化情况具体如图3-1所示：

　　图3-1 2007-2017年缙云地区住宅平均销售价格

　　由上图可以看出，新房的价格一直在持续上涨。另外相比较新房而言，二手房的价格波动性较为剧烈，在2009年第一次出现了房价的下跌，2011年再次出现同比下降，之所以会出现这种现象，本文笔者认为可能是由于国家对保有环节进行房地产的征税，二手房的价格受到了新房价格的影响，波动幅度较为强烈。

　　缙云地区在国家相关法律的基础上开征房产税，征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%~1.2%之间，房产税在刚刚实行的一年时间内，还能够在一定对高端房地产市场产生一定影响，由图3-1可以看出，在2007年到2011年之间，房价是有波动的，并不是一直呈增高之态，正因为房产税的变革，才导致房价的上下波动，且在一定程度上甚抑制了房价过快的增长。但在一段时间之后，房地产价格还是一直在上涨，这说明房产税在限制房价方面并没有那么长期的作用效果。前一年间，即缙云区2017年四月至2018年3月房价变动情况如表3-1所示：

　　从图二可以看出，的新房和二手房房价在2017年4月至2017年10月的时候趋于平稳，房价变动不大，但从2017年10月至2018年3月，新房和二手房的房价开始逐渐稳步上涨，增长幅度相较之前波动较大，所以从长期来看，房产税对房价的抑制作用比较小，因为缙云地区的房价仍然在持续提升。

　　4.1.1仅存在消费性需求的房价变化

　　征收房产税对住宅的每类需求的影响机制可能都不一样，对消费性需求来说，主要是促使其消费逐步理性化、节约化；对投资性需求来说，主要会抑制消费者对住宅的投资而转变为向其他领域的投资；对投机性需求来说，将会抑制住宅市场上投机者的投机行为，迫使其将投机行为改为投资行为甚至是消费性行为。但是总而言之，其最终的结果却是趋于一致的，即房产税的征收将会降低住宅的需求量，从而从一定程度上抑制了住宅价格的上涨。

　　在房产税改革之后，将之前的税费减免后，增加了缙云购房者的保有成本，而降低了开发商的开发成本。而保有环节的成本增加将抑制购房者的购房需求，因为持有消费性需求的购房者会在短期内持观望态度，导致购房需求将下降。另一方面，房屋的供给是无弹性的。在不动产供给固定的情况下，销售方具有非常强的讨价还价能力，甚至可以完全将税负转移给购买方。

　　4.1.2存在投资性需求的房价变化

　　判断对房价的影响，首先要需分析房产税改革后，投资者的投资成本和对于未来房价涨幅的预期发生怎样的变化。如果房价已趋于稳定，在较长时间内没有上涨或涨幅仅接近于征税税率，投资者预期未来涨幅不大，此时有可能使房价小幅下降。如果房价依然处于快速上涨的状态，新增的税负将有助于降低房价的涨幅。投资者对于房地产的投资，一方面用来根据住房市场价格的上升来赚取差额;另一方面将房屋用于出租。而影响投资需求的主要因素就是投资成本的变化，需要进一步从出售、出租角度分析其对投资成本的变化影响。

　　当市场上出现投资性需求后，改革的效果就和仅存在消费性需求的情况完全不同，此时不一定能够降低不动产价格。因为作为投资者不会在居住的效用与付出之间权衡，投资者之所以投资房地产，是因为其拥有持续的升值空间及一定的利润水平，而且可以根据市场情况的走势来决定投资方向，既可以出租赚取租金，也可以转让出手，或者干脆作为财产留给后人，其方式较为灵活。这样便导致了缙云去房价的变化。

　　4.2.1XX行为的变化

　　从土地出让金数据可以看出，由于土地出让金直接进入地方财政预算，因此通过“卖地”(土地出让)来增加XX财政收入的做法就不足为奇，并由此产生了一个又一个的新地王。接下来就成就了房价逐渐攀高的局面，而这一局面带来的财政收入也会不断增加。如此循环下去，助长了高房价的诞生。而恰恰是这种垄断式的控制力给房地产一个强烈的信号，那就是房价不会跌，只会涨。从而进一步推动了投资的热情。故而房价增高。

　　4.2.2开发商行为的变化

　　目前许多房地产开发商存在大量囤积土地的现象，严重影响了房地产的供给水平，因此造成供需矛盾。由于不能有效释放房地产的供给，进一步促进了房价的走高。房产税制度调整后，将对在规定期间内闲置或开发周期过长的房地产项目征收闲置土地税，从一定程度上促使房产商加大对现有资源的开发力度，在一定期间内将房源投放到市场中，从而缓解缙云地区对住房的刚性需求。

　　5.1.1交易环节税收制度的完善

　　要想健全这一领域税收，务必对持续性工作多加留意，致力于机制升级，从而为其产业市场环境带来积极长效作用，而又要避免对短期市价的依赖性，税制方案中参考其浮动结果时应当保持合理性。凭借国际相关成果分析，本土领域中税制编撰及调控优化必须参考这三方面指标要求：促进税收对经济来源供给方面的影响，成金税收对财产调度的影响，能够令财政条件更为可靠，保障其领域投资举措得到合理调整。一般来说，房价出现动态走势的缘由不是单一的，香港、几年中大陆相关实务操作经验显示，房地产基本上处在供给同需要不对等的背景下，仅仅凭借税收手段往往无法对房价过快走高的情况进行抑制。假使对短期房价变化情况的参考比重过大，则会令整个参与主体部分无法保持稳健目标设置，其预期的显著动荡特征又将致使调控任务不符合初衷。

　　5.1.2保有环节税收制度的完善

　　现阶段，中国境内被划分到保有环节部分的税收类别基本上由房产、城镇土地使用两方面内容构成，而它们同地价负担作参照时并不会带来很大压力感，那么其对囤积等现象的控制效果势必微弱。为解决这一弊端，房产税有必要予以重置，然而必须注意的是这类革新的动机在于健全税制框架，并非对房价本身构成缩水效应。即便是此类税收的确能够作用于短期投机现象，然而其对房价走势的作用并不可保障。如果我们留意之前种种情况，很容易观察到北京等大型城市依旧存在较显著的诉求涨幅，而住宿又属于刚性诉求，那么有其提供动力，房价不涨反落的可能性微乎其微。房产税不应当被利用作为房价升高的工具，这样只会让消费者产生更为强烈的生存压迫感。那么，房产税实质上需要区分对待不同交易情况，设置水平档次和类别，比如一般住房与高档别墅等自然对应不同动机，其房产税也需要做出差别化对待。高端住宿条件意味着其将承接更大消费开支压力，一般住房则不会纳入房产税范畴，或适当给予优惠、倾斜；另外，置业频次等同样会影响到征收条件，第一次购置时不适宜征税，后续购置则能够根据具体表现予以征税处理。地方税需要借助当地文件、立法加以巩固，税制也需参考地区特色而形成细节层面的专门设置。避免照搬上级要求而不加变通、补充的情况。分税制主张原本就依托这一思路展开，期望能够避免一概而论的非异质化管理情况。

　　再者，需要对该环节税收予以渐进地健全。房产税并不是唯一需要注意的事项，土地出让金方面规定也应当有所更新。当前阶段，XX对一级市场形成决定性作用，其收入情况直接作用于出让金水平，而税收工具影响力较弱。假使多数土地出让金都囊括到房产税中(这不代表拿地过程无需花费企业资金，依旧需担负相应资金压力)。这一情形下XX宏观盈利依旧保持稳健状态，百姓生存压力差距开始减小，甚至整体负荷出现减轻迹象。务必意识到加税的动机不在于获取更庞大税收贡献，而且要注意百姓对此税种的反映，引导其肯定税种存在的价值。假使完全抹去土地出让金一项，XX势必格外侧重土地供给情况，对尚未利用的土地加强管护力度，使其职能自然而然出现新变化，另外还可以从侧面助力该产业市场动荡性因素得到最大限度排除或压制。

　　5.2.1变革土地制度加大土地供给

　　当前制度背景下，应当注重土地资源利用情况，从而为多领域建设规划提供制衡贡献。凭借国土部在去年8月19日推出的信息来看，“待利用土地管制不力”的表格囊括1457宗案件，由于XX不作为导致的情况达到849宗，由于企业不作为导致的情况则有608宗。这意味着XX对此担负超过50%的责任。那么对闲置状况的解决务必从XX工作角度入手。首先，对闲置部分具体数据进行呈递，令大众了解其情况，便于介入监管。其次，由于XX缘由导致闲置的情况需要明确处理上限，规定目标实现周期后予以跟进曝光。再者，当其缘由主要为企业无作为、乱作为时，则可依托相应管理办法文件要求予以处分。

　　不仅如此，农村集体运作性用地的转让操作，更容易让其走入市场完成优化，对其内资源加以开挖利用。当前土地制度仍旧没有避免二元结构，在准入阶段尤其未能体现公正性，价格不合理、增值部分调配存在失衡问题等，都是我们不得不承认的问题。于是我们必须以更快速度投入到相关改进工作中，对所有制一视同仁，形成权利、准入、增值配置三方面的制衡协同关系，使土地价值获取途径、经济模式等出现更新。这一举措还会对城镇化趋势有所作用，两者间达成整合关系的几率较大。不过，其更新路径设计阶段，往往趋向于过渡式发展路径。农村集体建设用地可在运作权力范畴方面适当拓宽，参考租赁等手段价值，赋予其法律认可身份，令土地功能作用导向出现变迁。如今土地管理制度要求借助XX征地程序演变为国有用地（集体用地同样如此），之后才有权力介入市场之中产生贸易活动，这意味着集体土地直销的程序建设需要耗费较大时间成本。这一阶段里，农户权益是否得到维系是一个关注焦点。假使XX依旧保持对土地资源的超常控制力，农民权益往往不容易被维护，其土地征用对应的价格补偿可能出现压缩问题。

　　5.2.2摆正XX位置做好自身职责

　　对XX、市场两者间作用原理加以巧妙利用，是市场经济的实质所在，同时是住房市场完成结构性变革的主要内容之一。XX在这方面的干预作用，基本上表现在对其机制的健全工作期间，需要对各自权能范畴进行明晰，避免出现职能未发发挥到位或者出现预设角色以外的干扰作用。那么调控方案的制定及落实都必须抱有科学严密的态度。

　　细致分析，XX在这一领域的作用主要表现在氛围、秩序层面，要令不同主体的运作活动都纳入到整体管控跟进工作内。税制重塑问题上，需要围绕房产税重置这一项因素，对税制框架加以优化，并非仅仅关注房价作用情况。当该市场中存在另外失范操作时，必须尽可能加以处分。特别是如今住宅市场表现中，存在囤地趋势，对开发进度予以人为耽搁等情况，对用地功能加以变更的操作也构成问题，这些情况都属于失范操作，必须加强解决。否则此类操作势必对市场流程带来负面作用，继而令房价定位出现紊乱、失常情况。XX在其中需要扮演好引导角色，尤其从中长期角度加以引导，供给过程中施加更大导向作用，如此才会方便其后续管理效果升级，特别是政策负面，其土地供给不能脱离新环境诉求，必须和后续建设预期达成协同走势。

　　中国的房产税改革是一场持久战，在全国范围内推广还存在很多问题。因此，我们要借鉴其他国家的成功经验，建立合理的税制体系，以推进房产税改革。目前，中国房产税工作得到有效实施，已经成为推动经济发展，遏制房价，促进房地产市场实现改革的重要力量。但同时要正视房产税所突出的问题，正面积极对待。本文以缙云地区房价变动情况为例进行探究，提出相应的建议。受限于个人水平，文章存在一定疏漏，恳请导师批评指导。

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