万科股份有限公司的财务报表分析

　　摘要

近年我国市场经济发展迅速，越来越多的公司上市，由此而产生的企业间投资越来越多。在投资之前，他们必须充分了解被投资企业的实际经营情况，以期能够在最大程度上避免投资风险。该过程中，财务报表的研究是一种重要而有效的了解方式。本论文首先阐述了财务报表的相关概念，研究其分析过程，作用，方法以及局限性。然后以万科股份有限公司为研究对象，搜集其近三年披露的财务信息，结合近年房地产的整体发展状况对万科房地产进行SWOT分析，然后从资产负债率，利润，现金流量进行多方面对万科股份有限公司进行研究，结合相关财务指标，利用杜邦分析法来了解该公司的真实财务情况及经营情况，对该公司的整体经营情况进行评估，找出其经营过程中存在的问题进行分析，最后根据自身所学理论知识以及对相关文献的查阅给出一些切实可行的改进建议，以供万科股份有限公司进一步发展改进做参考。

关键字：万科/财务报表/杜邦分析

　　1、我国房地产行业概况

　　1.1我国房地产行业发展状况

就目前情况来看，今年我国房地产行业比较低迷，可能受到疫情等多种因素的影响，但是就整体发展趋势，我国房地产行业仍然处于上升阶段，主要是由我国的城市化人口比例决定的，虽然就我国目前的统计数据来看，我国的城市化比较较高，但是大多数人还是集中在小城市，小城镇，按照我国人民的生活习惯，房子是生活的必须品，有房才有家的观念还是深深留在人们的心中，所以对于大中城市的房地产行业，还是具有很大的发展空间的。

我国从2007年开始实施房地产调控政策，通过一系列的限制政策逐渐实现房住不炒的市场环境。虽然目前我国房地产在大中城市的价格还是比较高，但是成交量近两年有明显的下降。数据显示，2019年我国70多个大中城市中平均房价环比去年下降十个百分点。面对低迷的房地产发展环境，各个房地产企业为了加快自身的资金周转，已经开始通过降价，打折等方式进行了房产处理。同时由于房地产市场的不景气，好多房子低价抛售，导致市场价格更加悲观，市场仍然处于观望阶段，从而导致了恶性循环。这一系列问题给房地产开发商带来了巨大的经济压力，使得房地产经营风险增大。此外，由于房地产对贷款的需求量比较大，且相对稳定，各个银行为了增加自己的业务量，在一定程度上降低了房贷的门槛，使得房屋贷款数量不断扩大，从而增加了很多隐形风险。这就导致房地产行业的巨大金融风险转嫁给了银行，使其面临着巨大的信用风险问题，在很大程度上限制了我国经济的正常发展。

　1.2万科股份有限公司发展历程

1984年万科成立，至今已经36年了。是我国首批上市企业之一。到2019年9月30日，总资产公司总资产达到163,876,322万元。万科1989年1月29日在深证证券交易所上市，开始进行跨地域的房地产开发项目，1993年5月28日，万科在香港证券交易所上市，募集资金45135万港币用于房地产项目开发，这使得万科的核心业务——房地产更加突出。1997年公司募资3.83亿用于深圳住宅项目开发，2000年，募资6。25亿进一步发展房地产开发。2002年，万科发行可转换债券，募资15亿，公司实力得到进一步加强，从此树立起发展良好，有强大社会责任感的大企业形象。

　2、万科股份有限公司报表财务项目分析

　　2.1万科资产项目分析

资产负债表是反映公司在一定时间段内财务信息的报表，本论文中对万科股份有限公司2017,2018,2019连续三年的资产负债进行了整理，得到表2-1.

表2-1 2017-2019科股份有限公司资产负债原始数据表 单位：万元

通过对表2-1中原始数据的计算分析，我们得出万科股份有限公司2017-2018年资产负债表的主要财务指标如表2-2.

表2-2 万科股份有限公司资产负债主要财务指数变动表

从表2-2统计数据我们可以看出万科股份有限公司2018年和2019年两个会计年度中总资产分别增加了31158486万元和16720158万元，分别上涨36.19%和14.25%，万科股份有限公司的总资产的连年上涨在一定程度上说明该公司的资产规模有了一定的扩大。通过进一步对该公司流动资产与非流动资产的分析，

我们发现公司总资产增长主要由流动资产增长决定。

从表2-2我们可以看出2018年和2019年该公司的存货都有所上涨，且上涨比例分别是28.57%和17.67.这在一定程度上表示该公司的存货量比较的啊，通过进一步分析我们发现该公司出现存货量上涨的原因是在2018年与2019年中该公司扩大了生产规模，在建项目比较多，还没有完工投入市场。

该公司的其他的应收账款在2018年和2019年也表现出上涨情况，分别上涨35.63%和18.53%，究其原因为在这两年间由于公司扩大生产规模，其往来客户也不断增加，造成了应收账款逐年上涨。

货币资金方面，该公司在2018年货币资金上涨3841289万元，增长40.71%,主要是因为2018年公司投资项目基本完成，商品投入市场，资金回收比较快，但是在2019年该公司的货币资金有所下降，下降2552527万元，下降19.23%。究其原因是2019年该公司进行了很多新项目的投资，使用了大量的货币资金，由于项目还在建设阶段，资金无法回笼，导致货币资金有所下降。

股东权益方面，2018年和2019年分别上涨11504.91万元和10660.90万元，涨幅14.94%和12.01%。这两年股东权益的增长主要来源于万科生产净利润的增长，根据万科股份有限公司披露的净利润数据显示，2017年，2018年，2019年的净利润分别是1109100万元，1398456万元，1824075万元，净利润的增长带动了股东权益的增长。通过对该公司该年份经营状态的分析，我们得出万科联营及合营实现的权益利润以及股权转让所得利润是万科集团净利润增加的主要原因。

从表2-1我们看出，万科股份有限公司2017年，2018年，2019年的总负债分别为48589407万元，21729284万元，68125256万元。根据万科的经营情况我们分析，2017年万科进行了新项目的投资，在建项目较多，年末到期的负债增加。2018年由于2017年投资的新项目已经基本完工投入市场，大量资金回笼，万科进行了负债偿还，使得总负债下降，2019年万科又进行了新项目的投资，同2017年一样，万科在建项目增加，回笼资金较慢，且不断的原材料购买以及其他人力物力的支出造成企业资产负债增加，根据以上分析，我们可以粗略的得出万科集团根据项目的在建情况不同，其总资产负债具有一定的波动性。

　2.2万科利润项目分析

利润表在一定程度上反映了企业在某个特定时间段的经营状态。本论文收集了万科利润相关数据如表2-3：

:表2-3 万科股份有限公司利润表 单位：万元

通过对表2-3中数据的计算统计，我们得出了2018年和2019年利润表的主要变动指标，如表2-4：

表2-4 万科股份有限公司利润表主要变动指标 单位：万元

从表2-4中数据我们可以看出，2018年万科股份有限公司营业收入增长较多，增长2.3万科现金流量项目分析892164万元，涨幅50.32%。2018年虽然我国房地产市场不算景气，但是刚需住房，整体经济环境比较好，再加上随着人们生活水平的不断提高，对生活环境要求越来越高，住宅环境也成为大家购房的重要参考值。万科以自身优秀的服务理念，优质的工程项目赢得了市场，使其整体营业收入得到了大幅增加。2019年，世界经济低迷，中国经济发展受到了一定的影响，很多房地产公司出现了打折降价出售的情况，使得我国房地产进入观望状态，成交量整体下降，万科在其中也受到了一定的影响，但是万科始终如一的服务质量赢得了市场，在2019年，虽然营业收入上涨幅度小于2018年，但仍有4789262万元的增加。

2018年和2019年的营业税金及附加都有增长，分别涨幅62.11%和34.16%。这些增长主要是由于万科营业收入的增加，再加上地方税金比例的增加，使得公司的结算规模变大，从而增加了营业税金及附加的数量。

营业成本方面，2018年和2019年都有增长，分别涨幅为43.64%和24.81，这同样与万科的营业收入息息相关，万科的营业收入增加，代表着万科有新项目投入市场，与新项目一块产生的就是营业成本。从营业成本的增长幅度我们也可以看出，2018年营业收入涨幅高于2019年，同样，2018年的营业成本涨幅也是高于2019年的。

利润总额方面，2018年和2019年分别涨幅51.48%和32.10， 该项目变化同样与万科的营业收入相关，2018年营业收入增加较多，导致2018年利润总额比较高。2019年营业收入涨幅不高，导致2019年利润总额增长幅度较小。

净利润方面，2018年增长698127万元，涨幅47.12%， 2019年增长679260万元，增长31.16%。2018年和2019年是我国房地产走下坡路的时间，全国性房地产成交量明显下降，市场进入观望状态。但是万科股份有限公司的净利润还能够保持持续增长，这与万科的服务理念，良好工程质量是分不开的。这在一定程度上说明万科在房地产行业具有很强的竞争优势，在今后的发展过程中应该保证自身优势，不断开拓创新。

　2.3 万科股有限公司的现金流量项目分析

本论文中我们分析了万科的现金流量表，如表2-5.对该数据的分析主要是想掌握该公司的现金流量情况。

表2-5 万科股份有限公司现金流量表 单位：万元

通过对表2-5中数据的统计计算我们的粗2018年和2019年现金流量主要变动指标表如表2-6：

表2-6 万科股份有限公司现金流量表主要变动指标

从表2-6中的数据我们可以看出，经营果冻产生的现金流净额2018年增长了54.02%， 2019年却下降了93.26%。 2019年公司经营活动现金流量净额下降，公司销售能力下降，使得公司现金流紧张。投资活动产生的现金流量净额2018年增长较快，涨幅为148.23%， 2019年出现了明显下跌；筹资活动产生的现金流量净额2018年和2019年都呈现上升状态，但是2018年涨幅高达182.12%， 2019年却只有26.59%，这在一定程度上说明该公司的筹资活动子啊一定程度上受到了国家房地产调控政策的影响，但是仍然保持上涨的趋势；现金及现金等价物净增加额在2018年和2019年都有明显上涨，涨幅分别是483.90%和93,17%，该数据表明万科股份有限公司仍然保持着比较健康的现金流，并没有出现资金周转不灵的现象，表明企业在未来一段时间的发展中还是比较稳定的，有能力抵抗经济市场的不利因素。

　　3、万科股份有限公司财务分析

　　3.1偿债能力分析

企业的偿债能力是一个企业资产变现能力的具体表现，其代表的一个企业能否在一定时间内使用自身的流动资产偿还流动负债的能力。通过数据的搜集和整理我们得到万科股份有限公司2017-2018年短期偿债能力表如表3-1：

表3-1 2017-2019年万科股份有限公司短期偿债能力表

从表中数据我们可以看出，2017-2019年三年间该公司的流动比率和速动比率相当稳定。但是2019年万科的流动比率和速动比率都比2018年低，这在一定程度上说明2019年万科面临的负债风险有所提高。2018年，虽然速动比率增加了0.01，但是流动比率下降了0.05，综合分析2018年万科面临的偿债风险也是提高了。总上述，2017-2019年间万科受到我国房地产行业总体形势的影响，面临的偿债风险不断增加。而且从表中数据我们可以看出，万科的现金比率不断下降，这说明万科地产存在一些未出售项目，存货较多，降低了企业的变现能力，从而导致万科偿债能力的下降，造成偿债风险提高。此外我们还分析了万科股份有限公司的长期偿债能力，其指标统计如表3-2：

表3-2 万科股份有限公司长期偿债能力指标表

从表中数据我们可以看到2017-2018三年中万科资产负债率有少量增加，说明万科的运营情况相对稳定。但是一般情况，企业的资产负债率应该低于50%，但是万科的却高达83%~86%。这说明万科的运营过程中存在的负债风险还是比较大的，面对这样的情况，万科应该积极进行分析，积极调整经营模式与资金结构，在不影响万科正常运营的基础上，降低资产负债率，降低企业的偿债风险，促进万科的稳定发展。股东权益比率方面，2018年下降1.4%，这个数值在同行业中的波动还是比较大的。该指数的下降说明投资人在企业中的投资所占总资产的比率下降，股东承担的风险有所增加，在一定程度上会损坏企业形象，对企业融资具有一定的负面影响。但是2019年该值有所上升，说明企业在该方面有所进步。

　3.2营运能力分析

本论文中我们统计了万科存货周转率，总资产周转率，流动资产周转率，应收账款周转率等相关数据，并整理成表。如下：

表3-3 万科存货周转率表

表3-4 万科总资产周转率表

表3-5 万科流动资产周转率表

表3-6 万科应收账款周转率表

从表3-3可以看出，万科存货周转天数逐年递减，存货周转率连续提高。这表明万科在2017-2019三年中销售质量上升，存货降低，占用资金逐年减少，资金流动性加强，在一定程度上增强了公司的盈利能力，有利于公司的进一步发 展；从表3-4可以看出万科的总资产周转天数逐年下降，周转率保持稳定。从表3-5看出流动资产周转率逐年上升，周转天数下降，这说明万科的资产运营水平在2017-2018年间逐年提高；从表3-6看出万科的应收账款周转率逐年上升，周转天数不断下降，说明企业坏账损失在逐渐西江，企业流动资产更兼充足，预示着企业在未来的发展中会相对平稳。

　3.3盈利能力分析

本论文收集了万科资本经营盈利能力方面的相关数据并进行整理分析得出了表3-7。从表中数据我们可以看出该公司的总资产利润率，总资产净利润率，成本费用利润率，营业利润率，净资产收益率，股本报酬率，净资产报酬率，资产报酬率，销售毛利率在2017-2019三年间逐年上涨，其他相关指数保持相对稳定，这在一定程度上说明该公司的盈利能力有所上升。但是其主营业务利润率在2019年有所下降，这个指标不容忽视，企业的主要业务一旦出现利润率下降等问题，企业应该采取积极态度，及早采取措施或者进行业务拓展。

表3-7 万科资本经营盈利能力因素分析表

　4、万科股份有限公司财务报表问题

本论文中我们分析了万科2017-2019年的财务数据，发现了万科经营过程中存在的一些财务问题：

万科公司存货资金占有量比较大。其严重影响了公司的资金流动，近三年万科的资产收益率的增加过分的以来负债比重的增加。万科资产负债率过高。正常应在50%以下，万科却在70%以上，使其面临较大的财务风险；万科形象受到了盈利率下降的一定影响，在其今后发展中，可能会影响其融资过程。万科的流动比例，速动比例和现金比例逐年下降，说明其短期偿债能力下降。股东权益比率下降，资产负债率上升，说明企业支付利息能力下降；5、对策建议

通过对万科财务报表的问题以及发现的问题，我们有针对性的给出了以下建议：

积极促销，降低存货，加快资金流动。降低企业负债率，调整资产结构；公司应该加强获利能力，在房地产市场不景气的大环境中，应该积极使用相应的营销手段，提高公司的盈利能力；公司应该增加销售额，提高存货变现的速度，减少存货数量，以提高流动比例，速动比例和现金比例，降低公司的财务风险。

　致 谢

时光荏苒，白驹过隙，大学四年学习时光已经接近尾声，在此我想对我的母校，我的父母、亲人们，我的老师和同学们表达我由衷的谢意。感谢我的家人对我大学四年学习的默默支持；感谢我的母校给了我在大学四年深造的机会，让我能继续学习和提高;感谢老师和同学们四年来的关心和鼓励。老师们课堂上的激情洋溢，课堂下的谆谆教诲；同学们在学习中的认真热情，生活上的热心主动，所有这些都让我的四年充满了感动。这次毕业论文设计我得到了很多老师和同学的帮助，其中我的论文指导老师对我的关心和支持尤为重要。论文的每个阶段从论文的选题、提纲的设计、到整个论文的写作过程、反复的修改与改进，知道最后的定稿，都离不开老师的悉心指导与帮助。每次遇到难题，我最先做得就是向老师寻求帮助，而老师每次不管忙或闲，总会抽空来找我面谈，然后一起商量解决的办法。在这里衷心感谢我的毕业论文指导老师。

最后在这里，我要真诚的谢谢大家。

　参考文献

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[4]张桂青.上市公司财务报表分析的企业竞争策略研究[J].财经界(学术版). 2016(07)

[5]华丽亚.上市公司财务报表分析探讨[J].企业改革与管理. 2016(02)

万科股份有限公司的财务报表分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月17日

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