基于EVA的中粮地产集团财务分析

内容摘要：本文讲述了对该课题进行研究的现实意义，时代背景和其研究所运用的方式，同时对EVA经济增加值理论进行了解释说明，并运用传统财务分析指标简单分析了中粮地产集团的财务概况。本文主要运用了 EVA经济增加值指标，首先对中粮地产集团六年内的财务数据进行了调整，计算出历年的EVA值，然后将结果与净利润指标、净资产收益率等指标对比分析，观察、分析集团财务问题产生的原因，最后得出自己的意见和建议。通过本文的计算分析，基于EVA的企业财务分析的重要作用可以得到更明确的认识。这为今后的企业在进财务分析时提出一定的建议，达到财务报告的根本目的。也为企业信息使用者提供了更接近企业实质的信息，以起到帮助其完善的作用。

关键词：经济增加值 企业 财务分析

一、引 言

（一）研究背景

经济增加值的概念起源于国外，由XStern Stewart咨询管理公司首次提出，它被X《财富》杂志称为“创造财富的关键”。 国外很多企业在实践中应用 EVA 体系，而结果也充印证了 EVA 价值体系的有效性。尽管与国外相比，中国对EVA的研究起步较晚，但经过多年发展，我国对 EVA 价值评估的研究应用已颇具成就，EVA不仅可以分析财务状况，反映价值创造，还可以揭示财务问题。在我国，房地产业是推动国民经济发展的重要产业之一，一直处于较高的经济地位，它的发展对其他行业有很大的带动作用。在现在经济开始走向XXX的大背景下，中央制定了大量以“限”开头的策略，其中有限制销售、限签、限制价格、限制贷款、限商、限制购买••••••有分析师曾经肯定地说，我国房地产行业未来一定会出现滑坡。正因如此，对房地产企业进行有效的财务分析，可以有效地提高企业内部的管理能力，帮助企业在愈发严峻的行业竞争中找到自身优势，完善自身不足，使得企业自身得更好的发展。中粮地产集团就是无数在房地产行业中努力谋求发展壮大的一员。

（二）研究意义

随着公司在价值管理方面的理论观念迅速发展，企业经营者以及投资者慢慢意识到评价估算企业价值的重要性。这促使了企业价值的相关研究更加深入和丰富，市场参与者也逐渐发现价值评估对于不同企业的独特适用性。在公司价值方面的评估方式有很多，其中包括市场法、成本法、收益法等，怎样决定一个适合本企业且科学正确的公司价值评估方式，逐渐变成了评估过程中一个十分关键的问题。本文在阐述EVA估值模型相关理论的基础上，给中粮地产集团的企业价值做了一次全面的评估。根据该评估的整个流程，能够发现EVA估值模型在对旧模式的评估方式以及对资本营运低效的缺点进行改善的同时，将公司债务资金以及股东投入资金的整体管理现状纳入了规划范围，不失为一套科学正确的评估方式。

（三）研究方法和目的

本文研究方法采用了五种，分别为案例分析法、文献研究法、定量分析与定性分析结合法、趋势分析法、演绎推理法。案例分析法是通过案例分析法能够更加具体详细地为文章结论做强有力的支持，本文以中粮地产集团企业财务分析为例来证明EVA估值模型的适用性。文献研究法即经过在我国或国外对相关的资料信息进行查阅采集，之后整理与研究得到的资料，从而确定论文的研究方向和内容，为论文的研究分析提供依据。本文既包括了对中粮地产集团基本情况介绍和EVA理论的介绍，采用定性分析法对相关理论进行剖析，又采用大量数据对比和图形表格进行定量分析，充分将定量分析和定性分析相结合，完整全面地对相关案例进行分析说明。本文选取2012年-2017年中粮地产的财务数据，通过趋势分析来了解企业的发展状况。演绎推理法是一种在事物发展客观规律下，根据目前已知情况对未知情况进行推理分析的方法。在本文中，中粮地产集团财务分析中涉及对未来的预测部分是基于计算数据基础上的合理推算，具备科学性和可论证性。

本文的研究目标是通过运用EVA理论将股权资本和债务资本纳入考虑因素，科学评价中粮地产集团财务状况，为企业运营提供参考建议。

二、EVA理论及文献综述

（一）EVA概念

经济增加值用英文缩写即是EVA（Economic Value Added），是指从税后净营业利润中除去股权和债务全部投入的资本成本后的所得。从算术方面来说，EVA相当于税后经营利润减去债务和股本成本，即扣除所有成本后的剩余收入。

EVA的计算公式为：

EVA=NOPAT—TC×WACC （1.1）

其中：NOPAT是税后净营业利润，是对部分会计报表科目调整后形成不同于会计净利润的税后利润，它反映了企业的实际经营状况。TC是投入资本总额，包括权益资本和债务资本，是反映企业股东和债权人所投入全部资本的账面价值的合计金额。WACC即是对资金成本进行加权平均，指权益成本以及债务成本加权获得的平均值。

（二）EVA理论主要观点

EVA是一种绩效评估工具，主要功能是评估企业经营者是否能够合理管理资金，以及能否给公司股东带来足够收益，其体现的是企业根本商业目的。正常情况下，在公司运用传统的绩效评价指标的时候，会将会计利润作为中心，造成计算的时候无法顾及权益资本成本，只计算了债务资本成本。传统的价值评价指标觉得对股东投入资金的使用不需要补偿，这在现实生活中明显是不可能的。真实情况是不管是在股权还是在债务方面的融资，使用时全都会有一定的成本付出。EVA利用货币这一媒介比较权衡公司所有资本收入与成本相减得到的差值，从而直观合理地体现公司的盈利能力水平。EVA的核心主张为:“投资需要一定的成本，必须在公司经营收益扣除投入资本成本仍旧存在差值时，才可以说给股东带来了收益。EVA 是对“经济”利润的真实值做评估的，它在经济意义上展示了公司是否盈利，也真实的反映了公司的经营情况和股东价值增加与减少的程度。”EVA值越大，说明企业业绩越好，创造财富的能力越强。

乔志林（2017）表示与传统指标相比，市场价值与EVA之间的联系更加密切，解释水平更高。邱若臻（2017）表示尽管只从EVA在财务方面的绩效评价来看不足以解释所有事，可是从公司财务绩效评价方面出发，EVA除了可以剖析财务现状，表现制造价值的能力水平，也可以反映某些财务方面的漏洞，更为全面完整和真实。王振伟（2017）表示EVA为企业经营业绩评价体系注入了新的活力，也为企业做大做强、优化资源配置、激励企业经营管理者、优化企业资本结构和提高企业资金使用效率等方面提供了开拓性的思路。

（三）EVA理论应用

二十世纪八九十年代的时候，思腾斯特咨询公司向可口可乐公司首先推介 EVA 思想，可口可乐积极应用到实际业务中，取得了很大的成效。随后X邮政署、西门子等企业纷纷应用 EVA 价值管理体系，并由此带动了企业股价和价值增长。在中国，直到2002年前后，EVA才开始被XX公司应用。宝钢股份在2001年首次运用了EVA价值管理系统，而在次年其EVA已经达到了24亿；东风汽车在2002年通过EVA对企业的薪酬管理体进行了改造。国资委在2010年对XX企业全面推行经济增加值考核，第二年实现全年经济增加值4060亿元。而在2014年，国资委制定并公布了《关于以经济增加值为核心加强中央企业价值管理的指导意见》，在其中指出应将经济增加值作为XX公司核心的检验项目。初期之时EVA 主要应用于XX企业，后期才逐步应用于各个行业。经过多年发展，我国对 EVA 价值评估的研究应用已颇具成就。

三、中粮地产集团概况及财务情况

（一）中粮地产集团概况

中粮地产集团（以下统称为中粮地产）在1982年被创立，其起初之名为宝安县县城建设公司，此后历经改组与改名多次后被称为深圳宝恒集团，直到2006年更名确定为中粮地产公司（集团）股份有限公司。该企业在全国范围内营业，是综合性强的房地产开发上市公司，如今其母公司设立在深圳市。中粮地产开展的核心业务有很多，其中包含：商用物业、营业、开发房地产、销售、管理与出租住宅。经营业务主要侧重于住宅，企业将环深圳、环上海、环北京这三个中心城市群为核心，其次把成渝附近城市群、长江中游区域城市群、一带一路沿途作为核心的主要城市，与某些具备较高发展潜力的城市作为重要发展区域。

其控股股东中粮集团是全球500强公司中的一员，品牌及资源方面的优势为中粮地产快速的成长打下了坚实的基础。中粮地产已经在我国实现了对于品牌住宅工程的建立，每个工程都因为其附加属性强大、品质优越、定位层次高等多条优质属性深受顾客喜爱。中粮集团历经30多年的成长，企业资金总值已经高于757亿元，在深圳市的宝安区，能够用于出租的物业将近130万平方米，如今公司发展势头很好，资本规模持续拓展，未来的发展充满了动力。

（二）中粮地产集团财务状况

表2.1 中粮地产集团2012年-2017年财务指标

从营利指标来看，中粮地产的净资产收益率、营业利润率和每股收益增长率虽然有小波动，但总体来说都在稳步提升，说明其盈利能力不断提高。

从营运指标来看，中粮地产的财务运营能力呈现稳步发展的态势。2012年-2017年存货周转率基本保持20%上下，除了2016年超过30%，总资产周转率数值呈稳步上升趋势，说明企业整体运转良好，营运能力正逐步增强。应收账款增长率在2012年-2016年呈上升趋势，2016年的时候高达96.54，表明中粮地产收账速度变快，平均收账期限缩短，实行了较紧的信用政策。

从偿债指标来看，中粮地产的资产负债率高达 75%以上，一般认为50%左右比较合适，这可能是因为房地产企业前期投入成本大，高负债的行业特点导致的。流动比率呈波动趋势，基本保持在1.6左右。比率越高，企业资产的流动性越强，相对有效利用率就会越低，一般来说，使流动比稳定于2附近最为恰当，可是由于房地产领域本身存在的性质，资本的周转期基本很长，从而房地产产业在流动比率数值方面不高。速动比率出现攀升时，速动资产往往拥有很高的变现能力水平，可以第一时间应对偿债需求的变化。总体看来，中粮地产在房地产行业中，有较强的偿债、把控财务风险能力。

从发展能力方面，总资产增长率除了2016年略有下降外几乎是稳健上升的，主营业务收入增长率和净利润增长率指标呈波动趋势，从整体上来看，中粮地产表现出良好的发展潜力。

四、基于EVA的中粮地产集团财务分析

（一）2012年-2017年集团EVA值测算

该章节是对中粮地产在2012年-2017年间的EVA 值做一个计算，可以分为以下几个环节：第一环节计算出税后净营业利润的数值，第二环节算出投入资本的总额及其加权平均后的资本成本，第三环节计算出2012年-2017年间每年的EVA 值。用于计算分析的财务数据引用于中粮地产在2012到2017年公布的年报。

1.计算税后净营业利润

税后净营业利润=息前税后净利润+少数股东损益+商誉摊销+准备金余额增加

-非正常经营收益×（1-所得税率)+研发费用+广告费用

+延所得税贷方余额增加 （4.1）

⑴净利润的数据是从公司合并利润表报表中取得，包含隶属于母公司净利润和少数股东损益，因此当计算时就未显示出对少数股东损益数据的调整。

⑵各项准备金增加额选取取公司报表中资产减值准备的“本年增加”值。

⑶根据中粮地产财务报表所示，各年研发费用均为零。

⑷非正常经营损益等于营业外收入与营业外成本之差。

⑸递延所得税贷方余额增加额为递延所得税贷方余额期末数减去期初数。

具体计算如表4.1所示：

表4.1 中粮地产集团2012年-2017年的税后净营业利润（万元）

2.计算投入资本总额

资本总额=普通股权益+少数股东权益+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券

+研发费用+广告费+准备金+延所得税贷方余额-在建工程-金融资产 （4.2）

⑴普通股权益和少数股东权益之和用公司合并资产负债表中 “股东权益合计”值。

⑵金融资产包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产。

⑶递延所得税贷方余额等于递延所得税负债减去递延所得税资产。

⑷各项准备金主要包括存货跌价准备、坏账准备、贷款损失准备。

具体计算如表4.2所示：

表4.2中粮地产集团2012年-2017年的投入资总额（万元）

3.计算加权平均资本成本

加权资本成本主要包括债务资本成本和权益资本成本，根据各自所占权重进行计算。

⑴计算债务资本成本。中粮地产目前的债务主要来源于银行贷款，为了简化计算，以一年期银行贷款利率代替短期借款利率，以一至三年期银行贷款利率代替长期借款利率，以三至五年期银行贷款利率代替应付债券利率。数据来源于中国银行官网。

计算公式为：

税后债务资本成本=(长期借款所占权重×长期借款利率+短期借款所占权重×短期借款利率

+应付债券所占权重×应付债券利率) ×（1-所得税率) （4.3）

具体计算如表4.3所示：

表4.3中粮地产集团2012年-2017年的债务资本成本（万元）

⑵计算权益资本成本本。本文采用资本资产定价模型计算权益资本成本。计算公式为：

Ks=Rf+β×（Rm-Rf） (4.4)

其中: Rf表示无风险利率，指在不考虑风险报酬情况下的利息率，通常选择采用银行的存款利息率或者是XX债券到期的收益率。在我国,储蓄行为常常被认为是不存在任何违约风险，一年期存款利率被公认为存款基准利率。所以在这里使用一年期的定期存款利率取代市场无风险收益率。数据信息取于中国人民银行官网。

β表示单个公司对于整个市场所拥有的系统风险敏感系数，β值的大小代表了公司系统风险的大小。其数值越大，相对要求的期望报酬率也就越高。数据取自万德数据库用β计算器运算出的数值。

Rm-Rf表示市场风险溢价，这里采取目前大多数学者的做法，将风险溢价用GDP增长率进行替代然后计算，数据取自于国家统计局网站。

具体计算如表4.4所示：

表4.4中粮地产集团2012年-2017年的权益本成本

4.计算EVA值

根据上文计算出的数值及公式（1.1）算出2012年-2017年中粮地产集团的EVA值。

表4.5中粮地产集团2012年-2017年的EVA（万元）

（二）集团财务分析

1. EVA与净利润指标对比分析

　　图4.1 中粮地产集团EVA与净利润2012年-2017年趋势图

　　如图所示，在企业业绩的表现上，指标和传统利润指标存在很大差异。

在净利润的角度上来看，中粮地产在2012到2017年这个时间段内，每年的净利润的增长率分别是-7%、35%、-2%、11%、33%与30%。而2016年的净利润增加尤其多，也许是由于在2016 年，我国房地产行业的市场恰好遇上了行业周期中的高峰时期，多种需求不断提高，市场的成交量一整年都稳定在比较高的层次，而可供出售的房屋所出售总面积以及其销售额为2010年之后最高的一年。中粮地产在2016年其一整年的经营额高达 180.25 亿元，相比起2015年增加了31.34%；利润总值高达 22.34 亿元，相比2015增加了72.22%。

从EVA值来看，中粮地产2012年-2016 年的 EVA 均呈现为负值，直到2017年才第一次达到了正值。在EVA 的角度，中粮地产在2012年-2016年间没有为股东创造财富，而是相反地进一步损害了股东的财富。因为EVA 更关注的是投入资本后股东所得到的回报和资金的使用效率以及公司预期未来的持续发展。EVA出现负值的原因是很复杂的。一方面中粮地产投入了大量的资本，但收到的利润太小；另一方面债务成本总体上呈现上涨的趋势，2015年负债总额高达2241647.37万元，债务成本过高会拉低集团的 EVA。2017年时，房地产市场延续2016年增长，再创了历史新高。这一年，中粮地产进一步提升了产品和服务能力，加快了规模发展，降低成本增加效益，整体盈利水平明显得到了提升。也许得益于此，2017年EVA达到了正值。

经济增加值与净利润的计算步骤不同，根据的EVA计算公式，在计算过程中，会对传统会计数据进行过一系列调整。所以虽然数据来源相同，但计算出来的经济增加值与净利润有着较大的差额。此外，可以看到 EVA 的变动趋势与净利润的变动趋势总体上是趋于一致的，也从侧面验证了 EVA的有效性。

2. EVA 率与净资产收益率对比分析

　　图4.2 中粮地产集团EVA与净资产收益率2012年-2017年趋势图

　　经济增加值率等于经济增加值和资本总额的比值。经济增加值率数值的大小，反映出公司使用资本开展生产以及经营工作的能力水平，其数值越小，就代表公司可以创造收益的能力越小。净资产收益率等于净利润和股东权益平均总额的比值，反映出公司使用自有资本来经营管理的时候，为股东带来收益的能力，它的数值越大，企业的投资回报就越大，为股东创造的价值也就越大。

从变化趋势上来看，2012年-2015年间中粮地产的经济增加值率和净资产收益率均呈波动趋势，但前者波动幅度很小；2015年后两者均呈上升趋势。从数值上来看，中粮地产的经济增加值指标在2012年-2016年均保持为负值，2017年才转负为正。这显示出2017年税后净营业利润的增长额超过了资本总额，即利润的增长弥补了为获取利润投入的资本的成本；净资产收益率在2012年-2016年间上下浮动在10%左右，2017年上升到15.6%，同比2016年增长了26.38%。2017年的显著变化可能与中粮地产启动重大资产重组有关系。通过本次重组，中粮地产将与大悦城地产有限公司形成住宅、商业板块的优势互补，充分发挥资源整合的协同效应，提升运营效率。

可以看出，净资产收益率远远大于经济增加值，这在一定程度上表明，与传统的财务评价指标相比，经济增加值能够更客观地反映企业的实际业绩水平。这是因为净资产收益率衡量的是可以从净资产获取的净利润，这种评价方式没有考虑当公司获得净利润时，其所投入的资本并不是只有净资产。因此在比较评估绩效的时候，经济增加值率会衡量所有占用的资本。

五、结论

按传统财务指标对中粮地产进行财务分析，各个财务指标良好，但通过 EVA对中粮地产进行财务分析发现2012年到2016年EVA 都是负值，仅2017年达到正值。可以看出，在传统财务指标下，中粮地产的财务状况被高估了。企业若要想为股东创造更多的财富，必须提高自身的 EVA。结合上文分析，为了进一步提高中粮地产集团的企业价值，本文提出自己的一些见解。

1.EVA 计算结果与净利润差距较大。本文认为 EVA 更能真实反映企业的经营业绩和真实价值，更接近于企业的实际情况。中粮地产2017年以前的 EVA 值负值程度较高，但历经波折后逐渐呈现改善的趋势。使用EVA 可以有效地使股东利益和企业发展紧密联系，有利于中粮地产保持稳定的发展。

2.提升集团投资收益。中粮地产投入了大量的资本，但收到的利润却很小，这可能是因为存在不少投资效益差的项目。这种投资项目，会促使企业不断的投入资金，但却不会给企业带来实际的收益。当其投资回报率低于投资成本时，EVA 的数值就会小于零。所以应该及时处理掉这些投资效益差的项目，提高营运效率，实现EVA的持续增长。

3. 引入EVA对集团进行财务分析。传统的财务分析指标在计算利润时忽略了权益成本，但实际经营中权益资本发挥的作用和所用的成本是不可以忽视的，此外，尽管以往的指标能够体现出中粮地产在财务水平方面的变动，可是无法针对变动发现关键问题，所以中粮地产应把 EVA 运用于公司的财务分析，这样不但能够及时直观看到财务变化情况，还能够挖掘公司价值创造以及经营管理过程中的缺陷，从而愈加透彻地对企业财务情况进行评价。

虽然本文整理和参考了大量文献，但是由于资历尚浅，所以还存在许多的不足之处。首先，思腾斯特公司提出 EVA 的计算涉及 164 项调整事项，但实际上不可能对 164 项科目全部进行调整，加之作者能力有限，本文参考目前大多数学者在研究房地产行业EVA时的调整对中粮地产进行EVA的计算，不可避免的会对计算结果产生一定的影响。其次，在计算债务资本成本和权益资本成本时，进行了各种利率的替换，虽然这是采用的是国内大多数学者的做法，但是数据不可避免地会受市场风险的影响，必然存在一定程度的误差。最后，虽然作者查阅了大量关于EVA的资料、中粮地产官方公告及新闻动态，并做了相关数据分析，但由于能力有限，资历尚浅，在分析过程中仍不够严谨。

基于EVA的中粮地产集团财务分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年6月27日

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