基于杜邦分析体系的企业财务分析——以上海建工集团为例

第一章绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

随着国家对房地产行业的逐步进行的严格把控，以及房地产行业自身存在的竞争压力，使得房地产企业生存与发展的形势十分严峻，企业必须对自身的财务和经营状况有客观评价，能够认识到企业盈利的能力和存在问题，通过寻求有效的方式以便决策者对其发展提供有利帮助。

财务报表是企业的管理者和股东能够了解企业经营状况和财务信息的重要渠道之一，可以反映一定时期内资金和利润状况的现金流。通过对财报中的数据经过再计算，可以帮助管理者对公司的经营和管理作出客观分析，制定合适的企业决策，促进企业长远发展。

杜邦分析体系是对企业盈利能力进行财务分析的综合评价体系。杜邦分析模型有清晰的结构层次，通过对净资产收益率的乘积层层拆分，划分出各个关联指标，有助于对企业盈利能力和业务能力的深入分析。然而国内大环境对房地产行业的压力和社会经济发展的变动使传统的杜邦分析体系在此行业的作用减弱。房地产行业的商品房大部分都是采用预售方式，房屋建设周期会导致企业对成本和利润的估计产生影响，使得分析模型中的多项财务指标数值出现偏差，不能如实反映企业的财务状况和经营成果。因此，如何通过所处行业的特点和企业的真实情况来建立财务分析指标体系，有效发现企业存在问题并提出解决方案，成为了企业管理者的重要目标。

1.1.2研究目的和意义

杜邦分析法一直作为企业重要的财务分析方法被广泛使用，但是现有的经济大环境，使传统的杜邦分析模型存在局限，且房地产行业财务状况较一般的行业而言有着特殊性，因此传统的杜邦分析方法对企业得出的评价存在偏差。本文以上海建工为例，针对房地产行业的特点进行改变，建立适合的杜邦分析体系，为行业财务分析提供参考指标。这有助于管理者更加清晰的察觉企业财务状况，不会盲目乐观于销售收入，能及时察觉企业的财务问题，通过对经营策略进行修改，使企业走势更符合市场规律，提高竞争实力平稳发展。区别现有文献多采用房地产龙头企业如碧桂园等，以上海建工这样的大中型企业为例，更能直观表现企业在经营过程中存在的问题，并提出解决方案。从而为房地产行业的大中型企业树立参照模型，找出自身存在问题。

1.2国内外的研究

一、国内研究现状

传统的杜邦分析体系在1919年由X杜邦公司发明并开始使用延续至今，为企业对内部的财务分析提供有效数据。然而随着国内的社会变革推动经济发展，导致经营环境改变，公司的潜在问题依据现有的传统企业财务分析方法和杜邦分析体系不能完全指出，国内学者认为主要存在几个问题：

（1）易受人为因素和内外部环境影响。常健（2018）认为传统的财务分析法会掺入人为因素导致科学性的降低，提出将定性与定量结合，静态与动态结合，指标与企业和市场环境结合来改进。此外，栾云凤（2014）指出上市公司的盈利能力主要受外部环境和内部环境制约，可通过企业管理改善公司盈利水平，缓解由中央调控导致的主营业务增长但增长率不随之提高的趋势。

（2）仅依靠财务数据来分析。张晓华（2018）认为我国企业大多通过传统的财务分析判断风险，数据来源于报表，但企业的文化建设、技术创新等无法通过数据反应现有价值。针对财务报表存在的多种局限性，戢冰清（2018）指出，应加强提高人员素质、信息的及时性和增大企业信息披露的范围，建立有效的评价体系。陈群芳（2018）认为分析工作应由财务部和其他部门一起合作完成，结合非财务指标一同分析，提供企业发展的数据基础。

（3）对现金流量的忽略。贾秀丽、杨文静（2014）认为传统的杜邦分析法能够为管理层提供考察资产管理效率和是否最大化股东投资回报的综合路线图，但没有充分利用现金流量表中数据和管理会计数据，对企业的未来发展能力没有关注。针对这一局限性，郝程伟（2018），提出将现金流、可持续增长率和对企业价值的评价融入体系，增加实效性，能在一定程度上对未来发展情况作出判断。翁舒晗（2017）也指出现金流和周转运营效率对企业的重要性，提出实际增长率应与可持续增长率相匹配，避免盲目扩张。

（4）相关理论分析缺乏。就总体情况而言，财务分析在我国被广泛使用，相关法论体系逐渐确立和完善。但针对单个能力的分析还有不足，王欣（2017）指出企业对于营运能力缺乏有效的重视，理论的缺乏导致研究无法深入，指标中的财务数据容易受到表外因素影响。针对目前企业营运资金现状，刘岗（2017）认为各环节都受企业对客户的管理和供应链的管理，提出在生产、采购、销售等方面进行分析，增加利润减少企业成本。张秀芳（2018）认为盈利能力是最重要的业绩衡量指标，提出实现合理的多元化经营进行规模扩张分摊高额成本，抵御由外部环境变动带来的压力。

（5）不能针对行业特色进行改进。各行业的经营状况存在差异，应根据行业特点在财务分析时有所改变。以房地产行业为例，苏剑、冯路（2018）根据万科13-16年的财务分析指出企业的资本结构不合理，提出要优化资产结构、合理配置资产负债率。林永强（2018）针对万科15-17年的报表指出当前企业“高周转”的管理方式会因为盲目追求高效引发生产事故，必须进行监管和制约。许玲丽、张复杰（2015）也指出经济环境与宏观政策的对峙对企业盈利能力产生影响，资产负债率和盈利能力在中位数上呈现U型，中位数下呈倒U型。吴慧敏（2016）认为可通过选取行业领军人物研究，再和行业的平均水准比较，构建一套适合行业的绩效评价体系，提高行业竞争力。

（6）其他不足。潘锋（2018）指出企业应加强战略分析与财务分析之间的联系，着重于企业在增长战略中的控制性投资规模和撬动效应，便于使用者对企业有准确定位。

二、国外研究现状

杜邦分析体系由X杜邦公司建立模型，通过长期研究将核心指标分解为三个子体系，来反映企业的偿债、盈利、营运能力，使企业的财务分析形成完整体系。然而杜邦分析模型虽然广泛在实践中运用，但同样缺乏完善与深入研究。

国外学者相比较完全的杜邦分析体系，更注重于对单个能力结合实例分析。例如：Dušan BARAN1、Andrej PASTÝR（2016）以上市公司为例，将流动性划分成三层次，指出短期借款资本不应超过流动资产价值的40%，流动性指标和偿付能力之间存在相互制约关系。

Gregory Ibendahl.（2016）以农场经营为例，提出偿债能力可以在一定程度上预测企业未来的盈利能力，风险较低的企业净收入高于风险高的企业，且用过去的利润预测未来利润比用偿付能力比率更好。

Deonir De Toni.(2016)认为价格决策是企业管理中最重要的决策之一，基于价值的定价策略会对企业的盈利能力产生积极效应，对企业利润产生影响。

Mihaela Herciu.（2017）则是通过提取文献和对全球500强非金融公司的调研，认为净资产收益率与债转股之间存在正相关关系，公司应采用混合融资来源来确定企业的最优资本结构。

Dina Korent（2018）对软件公司进行分析，表明营运资本管理对公司的盈利能力有重要影响，存在一个最优的净营运资本水平，能平衡成本和收益，实现盈利能力最大化。

Veronika Hedija（2017）以捷克旅游行业为依据，通过数据包络分析模型指出盈利能力并不是经济效率的良好指标，不能作为衡量业绩的唯一标准。

三、结论

总体而言，国内外的学者已经认识到在现代经济环境下，传统的杜邦分析体系不能够完全对企业财务进行分析，必须结合相关外部环境和现金流量等条件，对模型进行相应的改进。尽管近年来对相关内容越发重视，但大部分的研究期刊也是浅尝辄止，对于体系没有进一步的深入探索，无法构成更细致的分析体系，有效发掘企业潜在的财务问题。目前我国应积极借鉴他国相关经验，根据行业特色差异，对不同行业建立有差别的分析体系，促使传统的杜邦分析体系能适用于当前中国企业的大环境和行业领域。

1.3本文的研究思路与方法

1.3.1研究思路

本文以上海建工集团为例，通过对公司的相关背景资料和财务信息进行查阅，了解上海建工集团历年来的财务情况。通过杜邦分析模型和公司的现金流动进行分析，明确上海建工集团在基本框架和步骤下表现的财务状况，根据近五年的财务数据进行分析。第一步，根据公司基本的财务状况初步分析，对公司的整体情况有基本了解；然后使用杜邦分析法深入分析研究，找出对上海建工集团盈利能力有影响的因素，并指出公司存在的问题；最后找出导致问题的原因和针对问题提出相应的对策方案。

1.3.2研究方法

本文使用的研究方法主要有：

比率分析：通过提取财务报表中的各项指标，将存在关联的项目加以对比，计算出比率，得出数据变动程度的分析方法。趋势分析:通过对比不同期财务报告中的相同目标，根据其增减变动的方向，数额和幅度，来反映企业财务状况和经营成果的变动趋势。3）杜邦分析法：通过对传统的杜邦分析模型进行变动，在以房地产项目的经营特点为依据的基础上，使其分析数据更符合企业的特性，能够真实的反映企业经营现状。

1.4研究框架和内容

1.4.2研究内容

本文研究内容主要分为：

第一章是总论，主要对文章的研究背景、思路、框架等方面和国内外的相关文献及本文的独创性进行介绍。

第二章是对基本概念和理论的介绍。主要着重于介绍本文相关理论与财务分析方法，对相关的概念有所掌握。

第三章是对上海建工集团的财务能力分析。采用基本的分析方法如：比率分析法、趋势分析法等，对企业运用传统杜邦分析模型结合财务报告深入分析，以房地产行业的特点为依据，选择适当的财务指标和比率，建立改良的分析模型，并用于上海建工集团中，以此反映上海建工集团的财务现状。

第四章是分析上海建工集团存在问题的原因和解决途径。分析其产生的原因，并提出相应的解决办法，促使企业顺利发展。

第五章是结论，对文章的总结和对未来研究的期望。

1.5本文的创新

本文根据房地产行业的特点来改进传统的杜邦分析法，并建立适合的财务分析体系。房地产行业主要采用预售方式，房屋建设周期会导致企业对成本和利润的估计产生影响，因此公司的财报会让使用者产生经营良好的错觉，无法及时察觉经营中存在的潜在问题。

本文结合前人对杜邦分析模型指出的问题并联系实际，进一步指出在我国房地产行业中杜邦分析所存在的问题。因为现有的文献大多采用行业龙头企业如万科集团这类，但是作为龙头企业，本身存在的问题较少，分析得到的结果可能无法使企业在某一方面有大幅提升，无法对大中型企业起到更好的举例作用。因此本文以上海建工集团为例，指出大中型企业会存在的问题并提出建议，希望能使企业达到损失最小化，同时也为行业其他集团进一步发展提供了参照数据。

第二章概念界定和理论基础

2.1财务分析的概念

财务分析主要是指通过运用多种财务分析方法对企业的财报和相关数据进行分析，来了解企业的盈利、营运、偿债、投资等能力。同时，将这些数据相互结合联系，通过对比与综合分析，使报表的使用者对企业过去的经营状况、当前的营业利润和未来的发展趋势都能掌握。

2.2财务分析的目的和意义

财务分析的目的一般而言是为了让使用者能够快速了解企业的运营情况。从投资者的角度而言，这是重要的评估依据，是为了了解企业的盈利能力和营运情况等，以便明确投入资本的回报能否达到预期，在发现问题是能够及时止损。从经营者的角度而言，则是全面观察公司整体的经营状况，定期对公司进行排查，在发现问题时能够尽快寻找对策解决，使风险最小化，避免出现重大损失。

财务分析的意义主要有：对于企业过去的经历研究分析，有利于观察企业发展趋势。对于企业财报的综合分析，能及时将企业现存的问题发现并分析产生的原因。对于不同的分析主体通过不同的分析方法，深入分析以达到各自目的，有助于推测企业未来发展，并指引管理者进行下一步的财务管理和预算。

2.3财务分析方法

2.3.1比率分析法

这是财务分析方法中运用最多的一种方法，它将两个相关联指标通过倍数或比例形式联系起来，以此展现财务状况产生的影响和对公司经营状况的改变。比率分析法通过使用直观的数据有很强的可比性，明确体现了不同公司之间存在的差异。但是其差异也十分明显，对于所处行业的特性不同和不同的分析人士，会有不同的侧重点，最终导致分析目标产生偏差。

2.3.2对比分析法

根据基准的不同，分为垂直分析、历史对比和行业对比。垂直分析是通过计算各科目在总体中所占比重来体现相互间的关系。历史对比是针对的是公司在不同时期的对比，得出较前一时期而言公司的财务变化情况，体现公司发展趋势。行业对比是选择同一时期不同公司的会计资料进行分析，体现公司在行业中的发展情况。

2.3.3因素分析法

是对结果产生影响的因素进行深入分析，并分析它们带来的量化影响。管理者想要发现企业存在问题并找到解决对策，必须使其建立在影响因素能够拆分成乘除关系的前提之下。

2.3.4杜邦分析模型

一般而言，企业通常以杜邦模型的三部分内容来分析，销售净利率是指企业一段时期的净利润占这段时期的销售收入的比重，比重越高则表示销售货物的能力越强，盈利能力越强。可见收入的增长和成本的下降对指标有着重大意义。

总资产周转率是营业收入与平均资产总额的比值，来体现企业的销售能力，比值越高，则能力越强，投资的收益越好。在杜邦分析中，销售净利率和总资产周转率两者结合分析，通常为反比例变化。当企业为增加销售收入会运用涨价的方式，但这会让企业在增加资产的周转速度的同时使销售净利率下降。或者企业可通过增加投资来提高销售净利率，但相反会对资产周转率影响导致下降。企业无法兼顾两者，要根据自身所处的环境和拥有的资源进行权衡。企业要结合多方指标对经营状况加以判断，全面考察。

权益乘数计算为，是主要受到企业资产负债的影响，在总资产不变的前提下增加负债的比重，能够带来良好的财务杠杆效益，但也会增加财务风险。一般与资产负债率成正比，即负债比率越高，能够在扩大财务杠杆利益的同时导致财务风险也更大，所以选择与企业实际情况匹配的财务杠杆是非常重要的一点。

这是一种直观、系统的财务分析工具，它的优点是以权益净利率为核心指标，将企业的营运能力、盈利能力等有机的结合起来，层层分解，重视整体的协调发展。缺点则是不能反映企业未来价值，对于现金流量表不够重视，不能客观反映企业盈利能力，需要根据演变后的分析体系加以完善。

第三章上海建工集团财务分析

3.1上海建工集团基本概况

3.1.1行业现状与特点

2017年，行业坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策，使传统的需求端抑制向供给侧增加转变，限购限贷限售，土地拍卖收紧，供应结构优化，完善多层次住房供应体系，推动健全的长效机制建立。

2017年，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，新建住宅均价环比涨幅持续回落，三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖。全国成交楼面均价为2343元/平方米，较2016年同期上涨25.6%。行业集中度提升，市场占有率持续走高。品牌企业垄断特征明显，中小房企生存压力大。企业加大土地投资，规模增长显著，2017年20家代表企业累计拿地23794万平方米，同比增长75.4%；累计拿地金额14434亿元，同比增长86.0%。

从经营特点来看，企业开发周期较长，房屋从最初的选址到最后竣工通常需要好几年时间，尤其当企业处于滚动开发时，开发周期会更加长。项目流程进度缓慢，开发过程需要涉及多个部门的审批，在各阶段的手续和流程繁杂，容易拖延原有进度。风险较大，房屋的开发周期较长，建筑周期也很长，容易产生产品积压和资金周转的问题，且国家对于房地产行业的宏观调控能力增加，企业容易出现问题。

从会计核算特点来看，存货的核算与普通的行业不同，土地使用权在房地产行业中作为存货科目，在普通工商业行业中作为无形资产。并且房地产行业中由存货引起的借款费用需要进行资本化。房地产行业出售房屋主要实行预售制度，由于商品房的建筑周期长，营业收入会先作为预收账款，使企业预收账款的余额巨大，且预收账款作为一项流动负债，容易产生企业负债大的现状。销售商品房的款项在房屋竣工交付前都不会作为收入，因此在预收账款转为营业收入前，企业的业绩存在一定的不真实性。作为房地产行业，企业的业绩经常会处于阶段性的暴涨。企业成本组成的不同，不同的开发商品成本核算多变，构成差异巨大，长时间的开发周期也导致了核算的期间跨度大。

从财务分析来看，房地产行业因为行业经营和会计核算的特点，导致在财务分析时具有特殊性。企业的盈利能力由于收入和成本的不匹配、在建工程的成本和收入不能在利润指标中及时体现，导致获利能力存在虚假性。企业的偿债能力由于存在大量的预收账款，会放大流动负债，导致企业的流动负债高于其他工商业公司，使企业偿债能力被削弱。

3.1.2公司概况

上海建工集团前身为创立于1953年的上海建筑工程管理局，1994年整体改制，在1998年重组，是xxx和上海市XX共同扶持的企业集团，注册资本7.19亿元，具有建设部核发的国内最高等级的房屋建筑和市政公用工程总承包双特级资质。主张将知识产权作为企业核心，来创建科技创新的商业体系，提升品牌形象，同时加强商标管理和识标工作，深化培育知识产权工作体制。

3.2上海建工近五年财务状况

从总资产来看，以13年为基期数，到17年共增长了104.71%，经营规模在不断扩大。其中流动资产增加了844.37亿元，增长了111.51%，非流动资产增加了156.59亿元，增长了78.8%，流动资产的增幅大于非流动资产。

从流动资产的构成情况看，其中存货、货币资金、应收账款所占比重较大，

存货上涨138.02%，货币资金涨幅为101.25%，应收账款上涨61.72%。存货的增幅迅速，提高了短期偿债能力。

从非流动资产来看，可供出售金融资产和固定资产占比较大。前者增长了350.65%，是由于集团近年来参与投资诺德基金管理有限公司等，且公允价值变动为正值。后者增长了32.14%，是由于企业购入了新的固定资产。

从负债和权益方面来看，企业流动负债占负债总额的比重高，流动负债上涨92.51%，其中应付账款增长了123.52%，预收款项增长了73.95%。而从所有者权益来看，较13年增长了161.79亿元，主要是由于营业收入的涨幅迅速，使未分配利润增加。

3.3杜邦分析

3.3.1传统财务分析

对企业财务的综合分析最常使用的就是传统的杜邦分析模型，它能有效结合相关数据，深入分析企业的盈利、偿债、营运等能力。

杜邦分析模型中，观察资产使用效率和资本结构是否合适，一般从销售净利率、总资产周转率和权益乘数三方面着手，作为重点观察对象，此外结合相关其他数据作为佐证，一同分析企业财务状况。

2013年至2015年销售净利率维持在1.6%左右，15年有所回落，跌至1.57%，后上浮至1.96%，增加了0.39个百分点，其中企业的营业利润和净利润增长迅速，17年较16年营业利润上涨了9.1%，净利润上涨了20.08%，可以说明2017年企业的盈利能力略有提升，一方面是根据国家提出的供给侧改革使行业逐步释放住房需求，另一方面是企业根据大环境开始调整战略，在扩大规模的同时对外合理投资。但销售净利率值过低，这是由于近年来企业经营生产规模的扩大导致营业成本相继增加，期间费用增加较高，销售费用17年比16年上涨4.73%，管理费用上涨15.04%,财务费用上涨78.42%，使得企业的净利润偏低。销售净利率在17年开始提升，但如何在未来继续使企业的销售净利率保持上升趋势仍是对未来经营发展的挑战。

总资产周转率逐年下降，17年较13年降低了0.37次，从企业的总资产构成来看，近五年来的流动资产占总资产的比重从13年的79.26%上升到了17年的81.85%，其中存货的占比在50%左右。由于企业是房地产行业，有着行业特点的不同，因此要结合存货周转率一同分析。存货周转率指销售成本所占平均存货总额的比重，比率越快，说明存货的流动性越强，占用资金水平越低。17年的周转率为1.81，16年为2.1,15年为2.53，逐年下跌，可见企业的存货流动性逐渐下降。这是因为企业的开发周期较长，从购买土地到最后房屋建成出售需要大量时间，而企业不断增加存货量，又受到地价影响完工项目少，使存货周转率在缓慢下滑。总体来看，企业的营运能力在不断下降，要引起重视。

总资产收益率可直接反应企业的竞争与发展能力。与净资产收益率一起可用来衡量企业经营风险，两者数据也在逐年下滑，总资产收益率共下降0.00349，净资产收益率共下降2.8%，从侧面反应了企业发展平稳，经营风险较小，盈利稳定。

权益乘数主要使企业通过适度举债来经营的方法。上海建工集团至15年数值都呈现下降趋势，16年上升了0.7942，后有所下跌，可见企业的负债额度占总资产的比例未超过13年的基准数，但财务风险较前两年有略微增加。由于权益乘数还可表现为，因此可以结合资产负债率一同分析。13年至17年的资产负债率一般在85%上下浮动，权益乘数在16年起对净资产收益率有所贡献，但是受到销售净利率和总资产周转率的影响，使集团无法充分发挥财务杠杆的作用。此外对负债结构分析，可见近五年流动负债总占负债的比重在80%左右。虽然其资本成本相对较低，但存在的财务风险不可忽视，房地产企业的资金链一旦断裂，会引发严重的财务危机。

综上可知，净资产收益率的变动主要受到销售净利率和总资产周转率减缓的影响，使增幅缓慢。但是这并不能如实反映企业的财务状况和经营成果，房地产行业的建造和竣工状态与其他工商企业不同，但传统的杜邦分析法不能体现这个特殊性，因此企业得不到真实的结果。对于经营存在独特性的行业，必须结合自身特点对传统的杜邦分析模型进行改变，这样才能为管理者提供真实的企业经营现状的数据，使企业能制定正确的发展规划。

3.3.2结合行业特点的杜邦分析

房地产行业销售商品房主要采用预售模式，收入在房屋全部完工前记在预收账款科目中，它包括了在建房屋已完工部分的利润。企业预收账款多，会放大企业的流动负债，使偿债能力被削弱，受到预收账款科目的限制，必须将预售所得收入以预收账款的名义存于流动负债，导致流动负债有不真实性。此外，在房地产行业对成本的核算中，在建工程和已经完工的项目记为不同的成本，在建工程为开发成本记为存货，在短期内无法完成变现，已完工项目则作为产品，可随时进行变现。虽两者同属于存货的科目，但是变现能力有差别，会对偿债能力造成影响。因此，应将竣工项目计入短期偿债能力，预收账款从流动负债中扣除。房地产企业的营业收入和营业成本也受到预收账款的影响，房产业普遍将挂账和确认收入的时间过于集中。在房屋建设期内所得收入作为预收账款，不纳入营业收入，使总资产周转率、流动资产周转率等不符合企业实际情况，无法准确表示企业资产的使用效率。导致企业营运能力出现偏差。此外存在的预收账款在转化为收入时同样容易增大当时会计期间里的资金周转能力，因此针对房地产行业的特殊性，要对预收账款进行调整。房地产行业一般采用预售方式，将所得收入计入预收账款，这包含了完工部分的利润，但在未转换为收入前，无法在利润表中显示。这使得使完工部分利润也无法有效体现，盈利能力会被低估；在项目竣工后预收款项全部转为营业收入，导致其会计期间内的资产周转能力上涨，过多的营业收入会导致盈利能力被高估。企业的盈利能力出现误差，要结合预收账款对盈利指标进行变动。

在根据房地产行业的特点进行变动后，可以看出企业的总资产周转率和权益乘数有较明显的变化，导致企业净资产收益率较传统杜邦分析法下的数值明显下滑，其中权益乘数下滑最多，作为一种财务杠杆，导致了净资产收益率的下降。

销售净利率的高低主要取决于营业收入和成本总额的高低，因此要观察企业成本是否合理。与传统分析下的数据相比，改进后的销售净利率变动几乎为零。但根据上文集团近五年财务状况表格显示，可知由于企业扩大规模生产使得利润和成本稳步增加，但是销售费用17年比16年上涨4.73%，管理费用上涨15.04%,财务费用上涨78.42%，是因为公司加大了科研经费，且借款增加导致利息的指出，这些使期间费用增加较高，可见企业对成本控制的能力减弱。结合总资产利润率一同分析，自13年来不断下滑，较13年低了34.16%，说明企业对利用资产进行盈利能力的水平有所下滑。

总资产周转率受到销售规模和资产总额的影响，因此对存货和各资产周转率进一步分析。

上述两个图表，可以看出企业的存货总量上涨，开发性质的存货所占总比重略高，在16年达到高峰占比61.26%超过半数，但17年有所下降。是因为企业的房地产项目经过16、17年有部分竣工，存货不断增加的开发数量小于竣工部分的数量。总资产周转率自13年起逐年下跌，可见总资产的使用效率下降，资产的盈利能力也在下降。固定资产周转率较为稳定，波动平稳。流动资产周转率17年比13年下跌0.4885，说明流动资产利用效果下降，有资金浪费。应收账款周转率自13年以来，应收账款周转率步步降低，17年与13年相比，已降低了2.28次，集团的账款回收速度共下降了23.15%。这是由于企业自14年起与昆山洞庭实业的项目后续款项一直没有拿回，每年需要提取大金额的坏账准备，又有新的PPP项目进行，这些项目需要长时间的分阶段收款，还款周期长，导致企业回收货款速度慢。存货周转率自13年以来步步降低，17年与13年相比，存货周转率下降1.32次，进一步说明了集团的账款回收速度减慢和存货流动性变小，营运能力下滑。

通过改变后的指标与上文传统分析方法下的指标对比分析，适合房地产企业的指标比值明显提升。流动比率从13年至16年下降后回升，且指数接近2，比率越高，则企业的短期偿债能力越强，说明流动资产的变现能力尚可。速动比率虽然缓慢下滑，但是比值维持在1.15左右，说明企业的短期偿债能力好。资产负债率维持在50%，处于正常范围，但近三年的波动略大于13年基准数，是近年来集团旗下的子公司对短期借款的需求增大，使流动负债增加。要有所注意，总体来看企业的偿债能力较好。

接下来通过连环替代对近三年的净资产收益率进行分析，以15年为基准值：

2015年 0.0343=1.5714%×1.0244×2.1299（1）

0.0352=1.6123%×1.0244×2.1299（2）

0.0304=1.6123%×0.8843×2.1299（3）

2016年0.0328=1.6123%×0.8843×2.3015（4）

（2）-（1）=0.0352-0.0343=（1.6123%-1.5714%）×1.0244×2.1299=0.0009是由于销售净利率由1.5714%变为1.6123%产生的影响。

（3）-（2）=0.0304-0.0352=0.0409%×（0.8843-1.0244）×2.1299=-0.0048是由于总资产周转率由1.0244变为0.8843产生的影响。

（4）-（3）=0.0409%×（-0.1401）×（2.3015-2.1299）=0.0024是由于权益乘数由2.1299变为2.3015产生的影响。

总影响数额为0.0328-0.0343=0.0009-0.0048+0.0024=-0.0015

同理，2016年0.0328=1.6123%×0.8843×2.3015（5）

0.0399=1.9608%×0.8843×2.3015（6）

0.0363=1.9608%×0.8038×2.3015（7）

2017年 0.0356=1.9608%×0.8038×2.2599（8）

（6）-（5）=0.0399-0.0328=（1.9608%-1.6123%）×0.8843×2.3015=0.0071是由于销售净利率由1.9608%变为1.6123%产生的影响。

（7）-（6）=0.0363-0.0399=0.003485×（0.8038-0.8843）×2.3015=-0.0036是由于总资产周转率由0.8843变为0.8038产生的影响。

（8）-（7）=0.003485×（-0.0805）×（2.2599-2.3015）=-0.0007是由于权益乘数由1.9变为1.96产生的影响。

总影响数额为0.0356-0.0328=0.0071-0.0036-0.0007=0.0028

2016年比2015年的净资产收益率下降了0.15%，销售净利率上升0.0409%，总资产周转率下滑0.1401次，权益乘数上升，增加了0.1716,三者中出现两方上浮，销售净利率的积极影响被负面情况抵消，因此总体呈现下滑趋势。

2017年比16年的净资产收益率上涨了0.28%，销售净利率上浮0.3485%，总资产周转率下降0.0805次，权益乘数下降0.0416，对企业产生负面影响。三者中两方比值降低，皆被销售净利率抵消，并使企业的净资产收益率上涨。

综上可见，企业的盈利能力有小幅下滑但结构稳定，营运能力不足要引起重视，偿债能力趋于正常要继续保持。企业在此基础上进一步发展，从数据来看成长前景可期，作为一个大型企业要再进一步发展成为行业领军人物，要时刻关注行业政策和大环境的变动并随之变化，对待每一个的项目都要谨慎仔细，避免因为一时疏忽让企业造成损失。

第四章上海建工集团存在问题的原因和解决对策

4.1存在的问题

4.1.1总资产周转率下降

总资产周转率自13年起逐年下跌，17年同比下滑0.0805，说明企业总资产的使用效率下降，资产的变现能力变弱，销售能力减弱，影响资产盈利能力，流动资产周转率17年比13年下跌0.4885，流动资产利用效果下降，存在资金浪费。可见企业的营运能力在不断下降，要引起重视。

4.1.2存货周转率下降

自2013年起整体处于下滑模式，17年较13年下降了1.32次，容易影响资金流动。一旦存货效率持续走低，导致商品房滞销，楼盘销售困难，容易造成企业被迫低价促销，压缩利润获得资金回笼。

4.1.3期间费用的增幅较高

2017年管理费用上涨15.04%,财务费用上涨78.42%，增加速度较快，说明企业对成本控制的能力减弱，容易造成生产成本压力的增加。此外，毛利率总体比值偏低，产品定价不够合理，致使企业扩展缓慢。

对比过最近几年数据，可以看出上海建工整体盈利水平较为稳定，在营运能力方面要进行改进，提高存货和总资产的周转率，形成高速有效的运营模式，保持现有偿债能力，改进存在问题，使企业以行业领军集团为目标，不断发展。

4.2存在问题的成因

4.2.1产品销售速度减缓和土地储备扩展速度不匹配

企业存货增加、有开发性质的存货在存货总量中占据大比重，存货周转率下降，此外行业整体的囤地情况严重，实际的开发能力又有限度，使得整体的发展速度不匹配，拖累了企业销售能力，使企业资产负担持续加剧。

自13年起，存货周转率比值持续走低，有开发性质的存货占比在16年占比大幅提升后下降了6.78%，但仍占比超过一半，拟定开发产品逐年上升，扩张趋势短期内不会减少，存货周转率可能会进一步下降，导致短期内企业经营风险持续走高。

4.2.2开发环节和管理能力的控制减弱

企业销售费用在14年有过短暂下跌，后持续上升，17年较13年上涨了57.5个百分点。与销售收入的比例仅为不足1%。管理费用同样自13年起不断上升，可与销售收入的比重由13年的3.18%上升到了17年的6.17%，上涨了2.99个百分点。在管理费用方面存在浪费。企业在期间费用的控制力度不够，容易消耗更多资金在开发环节。

4.2.3财务风险提升

企业资产负债率15年有短暂下跌，后再度攀升，负债占资产的比重增加，容易导致财务风险扩大，加上企业的销售能力下降，会使得企业的偿债能力下降。企业比值尚处于正常范围，但已超过13年的基准数，仍因给予关注。并且由于企业本身存在存货和土地的增加，两者相互作用，略微拉低了企业的盈利水平。随着土地竞拍价格的上涨，会进一步加剧财务的压力，一旦比值不断走高要及时补救。

4.2.4对应收账款管理不足

应收账款周转率17年与13年相比，已降低了2.28次，集团的账款回收速度共下降了23.15%。连续五年不断下滑，主要原因该是在企业不断开发的项目如PPP项目等因工程量大，建造周期长，属于分阶段回收货款，且收款周期会加长。对于企业而言，容易增加应收账款的资金量，会加剧坏账和呆账发生，每年企业对这些项目计提坏账准备的金额不菲。

4.3解决对策和建议

企业的进一步改进可以着重于几点：一、企业对于自身的定位明确，知晓企业优点并有效发挥，选择能相辅相成的项目进行开发。二、选择科学的管理方法，对企业结构进行正确梳理，打下坚定的基础。三、培养优秀人才，人才是企业发展的根本，在经营环节有着至关重要的作用。四、及时调整企业的营业模式，改为适合企业生存的发展之路。因此，针对上海建工集团的问题，提出以下策略。

4.3.1把控企业风险管理

房地产行业是一种资金密集型的行业，资金链作为企业的核心，能够直接决定企业的盈利质量，一旦过低容易引起资金短缺，导致企业出现财务危机。因此要合理分配企业的负债和自有资金的比例，当一方过高时要及时调整。对于负债资金应多选择用于投资获利迅速、周转率高的项目中，同时确保资金的流通和尽量降低投资存在的风险。

要建立健全的财务管理和控制制度，密切关注现金流动环节。根据企业的获利能力设置临界值，确保在各个环节的资金量超过临界值时能够及时作出反馈，并采取相应的解决措施，减少企业财务风险。

作为房地产企业，土地存量是必不可少的，但一味的追求储备规模扩大是没有效果的，要合理的控制土地在资金中的占有量，保证经营活动不受限制，能够稳定发展。

4.3.2加强企业对存货的管理

上海建工集团应该重视对存货的管理，明确储备情况，不盲目开发产品，使产品的开发战略符合市场需求。将存货的数量控制在合理的范畴中，避免造成存货积压，导致企业最后需要低价抛售，损失大量利润，存货的负担过多容易增加保管费用，导致企业陷入恶性循环。企业想要进一步扩大必须对存货进行有效管理，推动资金链高速运转，保持良性循环。

4.3.3加强对成本费用的有效控制

企业要建立标准化的生产管理，努力提高资本周转率和资产周转率，有效减少生产的运营成本。建立严格的成本制度，保证企业产品质量，严格落实开发阶段的成本策划和制定的目标，并按时对项目进行审查，保证企业出现偏差时及时调整。

提高运作效率，对工作人员定时培训，调动员工工作的积极性和热情，提高工作效率，避免出现人员冗余。控制销售费用的使用，将总额层层分解至各部门甚至是员工，定期进行检查，严格杜绝费用浪费，推动盈利能力上升。

4.3.4树立良好的品牌形象

良好的品牌形象有利于公司占据更多的市场份额，能够带来更多竞争优势和附加价值，品牌形象是企业管理者十分重视的一点。它建立在优质产品和服务的基础之上，拥有良好的口碑才能进一步的促进企业销售收入上涨，形成良性循环，更好的服务大众。公司的管理者也应树立良好的社会形象，为公司带来正能量，推动企业的发展。

第五章结论

5.1结论

本文通过选取主要指标对上海建工集团进行一般分析，通过单个指标进行分析和比较，点出企业财务能力大体变动趋势。后采用传统杜邦分析法，深入分析企业业务的能力，但是房地产企业在财务和会计核算方面存在特殊性，产品大部分采用预售模式，对产品的成本和收入产生影响，导致传统的杜邦分析模型有多项财务指标不符合企业特点，不能客观反映企业真实经营现状和利润成果。

通过对杜邦分析法中的财务指标进行变动，设置成符合上海建工集团特点的比率，并进行深入分析，得出上海建工的盈利能力整体趋于稳定但略有下降，营运能力不足，在总资产周转率、存货周转率、期间费用、应收账款周转率方面存在问题。造成问题的原因有：产品销售速度减缓，跟不上土地储备扩展，开发环节控制减弱，企业资产负债率上涨、应收账款管理存在问题。针对以上因素，提出建议：加强企业对存货的管理，对成本费用进行有效控制，把控企业风险管理，树立良好的品牌形象，来推动企业发展，为集团向领军企业的前行提供了参考方式。

5.2未来展望

本文主要采用改进的杜邦分析体系对上海建工集团进行分析，对传统杜邦分析体系在实际使用中存在不足之处进行了改进，充分利用企业财务报表构建了改良的适合放房地产行业的杜邦分析体系。通过对改进前后的数据进行比较，评价结果存在差异，较为深入的反映了上海建工集团的真实财务状况。但作者的知识有限，对于企业的分析还是大多停留于片面的数据分析，针对企业的发展能力不能提出更多有效见解，为企业的未来发展提供可靠的理论与实际结合的前进道路。不能有效预测未来房地产行业的政策调整和市场调件的发展情况，无法综合出更合理的评价体系。