关于徐汇区天平路街道群租治理工作分析

摘要

本文以群租作为一个研究分析对象,对群租现象可以产生的原因、造成的社会发展影响、社会的整体情况反映等进行不断深入的研究。同时通过国外治理措施发达的国家或地区以及我国部分城市对集团租金的治理发现: 1、集团租金现象不仅发生在徐汇区天平路街道，在世界各地城市发展的过程中，我们都遇到了集团租金现象。徐汇区天平路街道群租问题产生的主要原因是快速城市化进程中住房供求矛盾、住房价格居高不下以及住房保障制度不完善。群租现象给城市公共管理带来了前所未有的挑战。XX必须承担公共管理的职能和责任，采取“疏堵结合”的方法，并结合社会福利住房体制改革、治理集团租金现象。本文在理论分析的基础上也结合了实际，以期在为徐汇区天平路街道的群租现象提供行之有效的现实依据。

　关键词：徐汇区；城市街道；群租治理

引言

目前，随着徐汇区天平路街道城市化进程的不断加快和流动人口的大量涌入，低收入群体的住房需求严重不足。徐汇区天平路街道群租房现象在徐汇区天平路街道发展迅速，逐渐成为住房租赁市场的重要组成部分。随着徐汇区天平路街道群租房的不断蔓延，治安隐患、火灾隐患、严重扰民等问题日益引起社会广泛关注。大量的群众反映和媒体报道，让群租大象的管理成为社会焦点。本文通过选取徐汇区天平路街道房屋租赁企业管理中的群租现象可以作为一个研究分析对象,以城市发展公共教育行政资源管理为研究视角,旨在对群租现象的表现形式、生原因等进行数据实证调查研究和个案研究,并从理论和实践上对群租的治理作一种尝试性的探讨。

本文的研究课题不仅是公共管理领域的一个热点问题，也是一个难点问题。为了处理好徐汇区天平路街道群租问题，行政部门需要把经济政策和社会政策结合起来，协调统一地处理经济社会问题。在社会经济转型期的特定历史时期,行政管理相关部门如能妥善做好徐汇区天平路街道群租房的管理,既体现了现阶段我国XX可以解决中国社会疑难问题的能力与智慧,同时也体现了XX对社会主义民生的关怀,在完善企业自身安全管理工作体制的同时不断提高我们人民的生活居住水平,保障社会福利、促进学生社会公平,从而逐步缓解并消除社会主要矛盾、促进人类社会持续稳定的发展。

一、徐汇区天平路街道群租治理工作的原则

（一）强化监管、严肃查处,做好公共服务工作

2011年通过并正式颁布实施了《房地产经纪管理办法》、《商品房租赁管理办法》和徐汇区天平路街道房屋租赁管理规定，房屋租赁市场部门进一步明确，禁止未经授权的分区租赁行为，房地产部门一旦发现可罚款3万元，进一步加强XX监管职责和执法可操作性，并对XX部门调查集体租赁工作提出更高的要求。长期以来，负责质量的质量和技术监督部门承担的任务太多。监管目标不明确，不仅会导致监管的缺失，无法保护公众的利益，而且会导致过度监管，影响市场的机制和活力。质监部门希望多做些锦上添花的业务，但是这往往会产生影响企业本质职能的正常发展发挥，导致我国XX可以信任危机。今天，市场经济的形成和发展，要坚持“政策回归政策，监督回归监督”的改革方向，按照经济社会发展和国家质量工作的要求，由专业监督员担任。要按照透明的规则，对市场准入、生产和服务质量、安全进行专业监督，向社会和市场转移责任，承担责任，明确监督目标的优先次序。提高监管机构的独立性、公信力和行为的可预测性，促进监管职能的良性运行。产品服务质量进行安全管理标准的制定、风险能力分析和预警交由专家委员会来制定，质量以及监管金融机构只是作为一个社会监督、支持和评价的角色；产品信息质量提高安全的主要经济责任必须由企业来承担，监管机构承担监管不到位的责任；产品设计质量检验检测的角色必須走专业化、市场化的道路。

（二）明确各部门职责,消除政策空白

《徐汇区天平路街道房屋租赁管理若干规定》中，再次以一个框架规定了XX各部门的职责，明确了各部门在房屋租赁市场的职责和执法内容，不留政策空白，为各部门开展行政执法治理徐汇区天平路街道群租房现象提供了理论依据。但在实施过程中，也会发现除了框架规定外，集团租金管理的实施规则尚未发布，这也间接影响了集团租金管理在徐汇区天平路街道中的效果。《指导教师意见》中指出，创新发展质量治理工作模式，注重企业社会各方参与，健全我国社会管理监督作用机制，推进以法治为基础的社会多元治理，构建中国市场主体自治、行业自律、社会主义监督、XX监管的质量共治格局。为了提高国家质量水平，实施质量强国战略，仅仅依靠XX监督是不够的。发挥XX监管、社会中介组织监管、行业协会监管、消费者监管的作用。多元共治的实质是整合社会资源，利用全社会力量实现治理目标，即动员XX立法、执法、司法监督、社会中间层具体业务管理、媒体舆论监督、个人监督和起诉，利用网络平台及时上报和发布质量安全信息，实现各治理主体之间的信息共享，降低消费者收集质量安全信息的成本。多主体进行合作开展教学质量治理，强调产品供给者、XX、社会发展中间组织学生之间的良性互动。

（三）强化业主自治,提升业主公约与村民公约的约束力

《物权法》明确指出：“业主将将住宅改建为餐饮、娱乐等商品房，应经所有利益业主同意”。社区居民作为最大的集体租赁群体，在集体租赁中拥有最多的话语权，而业主与村名之间的协议等民事协议可以有效地防止集体租赁的发生和蔓延。于此可以同时,徐汇区天平路街道是XX不断加快企业推行《业主公约》、《业主进行临时公约》条款的方式,将对群租的治理技术引入到业主公司自治的范围中,引导我们业主自律。质量监督和质量公共服务是质量监督部门的两项基本管理职能。质量的提高不仅需要有效的质量监督，更需要优质的公共服务。比如质量安全法律法规宣传、质量文化公共教育、质量科技公共服务等。，属于素质拓展服务。普及产品质量知识可以提高生产者和消费者的质量认知水平，增强他们的质量，保障企业和消费者的质量发展权，促进全社会质量水平的发展。消费者生活质量进行维权，是保障消费者在质量管理领域的救济权。同时，消费者也通过低成本的权利保护实现对企业的监督，增加企业机会主义行为的成本，使企业在巨大的成本压力下运作，促进全社会质量的提高。

二、关于徐汇区天平路街道群租治理的现状

（一）相关法律出台

群体租赁作为徐汇区天平路街道房地产行业住房租赁市场的重要组成部分，对徐汇区天平路街道住房租赁市场的影响越来越大，并逐渐从最初的个人行为演变为市场行为。因此，治理群租现象首先要从房屋租赁市场的角度进行分析，运用市场手段解决徐汇区天平路街道群租问题。上海大学作为一个中国的重点城市,定位为“世界发展城市、首善之区”,对群租现象进行有效信息管理的缺失,不仅有损企业整个建筑房屋租赁公司市场的正常社会秩序,还会使由群租引发的治安、消防安全隐患及严重扰民等问题,挑战着和谐以及社区创建和“首善之区”建设等工作的推进。因此，将群租现象作为整个住房租赁市场分析的一部分，具有一定的宏观意义和前瞻性。

徐汇区天平路街道住房租赁市场基本供需平衡，市场活跃，租金水平逐年上升由于租赁市场和租赁行为本身的市场和社会更加复杂，结合我国的历史和现实，租赁市场管理是一项复杂而综合的工作，涉及多个领域的公共管理，需要安排多个部门，需要多个部门之间的相互合作。

流动人口急剧增长、群租现象的发展态势及其产生的一系列社会问题引起了市委市XX的高度关注,2010年7月,徐汇区天平路街道有关部门在徐汇区天平路街道人大常委会开展关于“合理调控城市人口规模,加强城市流动人口服务与管理”专题调硏中面对严峻的人口局面及其与有限的资源、环境承载力之间的尖锐矛盾,针对徐汇区天平路街道群租问题,明确指出要加强对流动人口合法杈益的保护,解决其实际困难和问题;有关部门要认真执行出租房屋人均最低承租面积标准,杜绝“徐汇区天平路街道群租房”现象,保障出租房屋符合安全标准

在此之前,2009年9月徐汇区天平路街道公安局、徐汇区天平路街道规划委等八个行政执法工作单位企业已经可以联合发布了《关于进一步加强出租房屋信息安全风险管理的通告》,其中第三条规定:“严禁违法行为改变房屋建筑结构和使用不同性质。租赁房屋的使用应当符合建设规划的要求，禁止违法改变租赁房屋的结构和使用性质。出租人非法改变房屋结构或者使用性质，将房屋分割成若干卧室出租的，应当拆除分割物，恢复原状。”本条法律规定表明了中国XX进行彻底治理群租的态度,对群租行为亮了红灯,严防其进一步发展扩散。

（二）管理部门分责

要求集中出租10间以上或者15人以上的，房屋出租人应当建立相应的管理制度，指定专门管理人员，设置监控消防、消防设备设施、安全通道等安全防范措施，建立信息登记簿或者登记制度。公安机关应当统一打印多份出租房屋登记册，供出租人免费领取。出租人可就近到基层企业管理工作服务站领取。鉴于一些中介机构为了追求最大利益而进行不定期的转租活动，第231号法令加强了中介机构的标准化管理，并对转租活动进行了限制。规定中介机构不得转租或变相赚取差价。

此外，2010年8月刚刚发布的《徐汇区天平路街道房屋建筑使用安全管理办法》(草案)也有相关规定: 房屋建筑所有人是房屋建筑使用安全的责任人，对房屋建筑使用安全负有责任，使用者可以擅自改变房屋的主体和承重结构，不得超过设计荷载。在修订后的《徐汇区天平路街道房屋租赁企业管理工作若干法律规定》即231号令(原为194号令后经2011年徐汇区天平路街道中国人民对于XX231号令对部分主要条款可以进行信息修改,以下简称231号令)中,明确对公安、流管、民防、税务、住建委、工商等部门的职责作出了具体规定我们同时,由于我国住宅租赁与居民社会生活环境密切结合相关,因袭社区、村委会等公民的基层群众自治组织液承担起了一个相应的责任

三、关于徐汇区天平路街道群租治理遇到的问题

（一）界定困难

正如前文中所指出的,群租的行为多是由于低收入群体(以流动人口居多无法面对高昂的房价而做出的无奈的选择。虽然单体的徐汇区天平路街道群租房很小,但是却给小区业主和管理部门带来一系列的例如卫生、安全、治安等问题和隐患,同时,小小的隔断房间却是住在里面承租户的安身之所。徐汇区天平路街道集团租金问题治理仍然采取“块”的方法，通过现有的经济适用房供应能力的限制，虽然移民人口被包括在安全系统，但实施规则尚未实现，地区住房部门也难以政策租金移民人口，它已经成为一个群体租金问题一再禁止的原意义之一

（二）法律法规缺失

集体租赁是在经济高速发展、人口流动性增加、廉价住房供应不足的情况下出现的一种新的社会现象，已不能满足低收入人群的租赁需求。但目前对于我国企业现有法律法规和部门规章中,没有对徐汇区天平路街道群租房这一现象可以进行一个明确界定。在我市颁布的《徐汇区天平路街道租赁住房管理条例》中，对团体租赁住房现象没有明确规定，包括出租人、承租人的权利义务没有明确规定。这些都使得集体租赁房屋的管理缺乏法律依据。

群租现象是近些年来越来越受到影响广泛关注的一个企业社会经济现象,相关的立法管理工作还尚不完善。原194号令要求出租房的结构和设施应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的要求,但相关的技术标准并不完善。尤其对于群租的房屋,消防、安全、卫生在尚未制定出标准的前提下,执法部门难以开展执法工作。修订后的第194号命令也主要从限制和管理的角度对群体租金进行管理和限制，但人均生活区标准尚未制定，在实施过程中难以有效实施，造成了大量的监督和执法。因此，要有效治理集团租金，就必须有更加完善和详细的配套措施。

（三）管理职责分散

徐汇区天平路街道群租问题是一个与流动人口发展问题、农民工问题、就业环境问题、社会公平等问题进行相互影响与结合的社会经济问题,是一个企业社会主义矛盾的反映,因此,对徐汇区天平路街道群租问题的治理能力也是这样一个系统性的工作。然而，由于现有管理理念的影响和现有管理理念的局限性，相关行政部门面对集团租金问题大多采取回避甚至相互传递的态度。特别是在相关政策法规不完善的背景下，XX职能部门在监督执法过程中遇到的各种困难和障碍，也严重影响了其工作热情，如缺乏执法基础、没有执行规则等问题。

另外,目前我市在街道、社区一级的基层企业管理人员组织(基层社会管理信息服务站)虽然将房屋登记备案等职能纳入职责范围,但其主要的工作时间精力仍集中在人口的管理能力方面,对于我国房屋租赁公司管理的重视程度不足,因此房屋租赁登记会计工作在徐汇区天平路街道仍处于推行教育阶段。有趣的是，在基层组织层面缺乏管理，极大地影响了徐汇区天平路街道集体租房的治理效果。

四、关于徐汇区天平路街道群租治理的思考

（一）完善政策

绝大多数群体租房者是外地中青年人组成的流动人口。XX机关要处理好群体租房者，就必须有效地解决群体租房者的生存问题，运用市场手段从根本上治理群体租房引发的社会矛盾。要有针对性地拓宽城市政策性住房的惠及面,逐步将一部分非京籍引进技术人才管理纳入社会保障制度体系;其次,要结合企业未来徐汇区天平路街道公租房的供应途径和发展研究方向,建议重点可以通过分析以下几类方式能够有效疏导群租需求。

建议透过兴建或翻新旧公屋，例如市场适合应届毕业生及职业生涯初期的低收入工薪阶层，例如因中短期负担能力不足而暂时选择群租的人士。这类青年公寓应配备合适的家用电器，配备网络接口，租金标准可略高于现有分区房的市场价格（每月约1000元），紧凑（单居室约10平方米）租赁不应太长（6个月续期1次）。在解决了徐汇区天平路街道群租问题的同时,兼顾了社会主义公平的原则,保护了社会发展广大学生群体的切身经济利益,以实现善治的目标

（二）制定法律

集团租赁市场虽然只是整个住房租赁市场的一部分，但在实际治理过程中，应与普通住房租赁市场分开管理。为了维护社会公共利益，XX应该利用一定的公共权力进行治理，但对于普通住房租赁市场，XX应该做好看门人的工作，尽量利用市场手段进行治理，XX权力不应该过多地干预。这种行政区分只能通过立法的方式来确定。在明确团体出租住房的定义后，其管理将有利于相关XX部门的实施和落实。同时,立法还应当进一步明确房屋出租人、承租人和经纪机构之间的权利和义务教育关系,当承租双方可以进行市场交易提供理论指导,也为行政管理部门的执法人员工作环境提供相关法律依据。

团体出租现象不仅对使用自己的房屋造成一定的安全隐患，对周边相邻业主的合法生活权利也造成更大的侵犯，在今后的立法工作中，应注意公共权力的群体出租行为，在业主的群体出租行为之前，应设置其必须经业主同意，并在行业权威中讨论，在尚未建立行业权威老村，应由社区或居民委员会向公共业主提出。

（三）指定长效机制

香港的“牌照管理”模式是徐汇区天平路街道在群租管理中最值得借鉴和学习的一种模式,中介机构或者个人拟进行群租经营的,必须经过相关主管部门对出租人的资信以及房屋的卫生、消防、安全等各方面进行审核,经审核后方可进行群租的经营;相关行政部门向通过审核的房屋发放“许可牌照”,并实施日常监督和接受群众举报的双重管理体系。许可本身是一种手段而非目的，是一个支点，关注弱势群体的切身利益，通过许可管理将团体出租住房纳入正式的监管渠道，结束团体出租市场的混乱状态，最大限度地避免团体出租带来的负面影响，使其在经济社会发展的特定阶段发挥应有的积极作用。

建议可以建立全覆盖的租赁市场主体信用档案体系。建立出租人、承租人和经纪机构的信用档案系统，并提供公开查询功能。在不断完善经纪机构信用档案体系建设的基础上，建立统一的出租人和承租人信用记录平台。将个人出租或承租信息与银行发展个人社会信用管理档案联网,已经可以发现违法违规行为,将对其个人信用评价体系评级降分,

结论

本文将国外治理集团租赁措施和部分国内城市治理措施，发现治理过程中的一系列问题，以及集团在徐汇区天平路街道住房租赁市场，如广泛调查徐汇区天平路街道集团的租金，集团参与细分，集团租赁一系列社会问题作为研究的基础，最后提出了徐汇区天平路街道地区治理措施和方法，具体得出如下结论：

研究表明，群体租金现象是每个城市在发展过程中都必须经历的一个复杂的社会经济问题。其基本社会矛盾是过快增涨的住房需求和短时间内进行房屋供应能力不足加之学生已有住房租赁管理政策及房屋安全保障制度体系不健全,无法为城市低收入者可以提供信息及时、足量的商品房或保障性住房,群租现象因此而愈演愈烈。

现阶段，我国部分城市在处理集团租金问题时往往采用”一刀切”的方法，这在表面上制约了集团租金问题的迅速发展，但实际上它只是在短时间内对某些地区产生了一定的影响，并不能从根本上解决集团租金问题。因此，XX在制定集体租房政策时，应充分考虑尊重不同社会阶层的合法权益，不仅要考虑当地居民，还要考虑对为城市建设做出重大贡献的外来人口实行“一刀切”到“疏堵结合”的调控思路。恰当的运用中国XX的公权力对群租现象可以进行成之有效的治理。因此，只要有完善的立法和科学管理，城市的住宿能力就会不断增强，资源配置也会日益合理化，通过多维度的治理，集体租赁现象将逐渐失去发展的环境。对社会的负面影响也将大大减少。

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致谢

本论文是在导师的悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢老师的指导和帮助；感谢上海开放大学闵一分校的关心、支持和帮助；在三年的学习期间，得到XXX等师兄和师弟妹的关心和帮助，在此表示深深的感谢。没有他们的帮助和支持是没有办法完成我的学位论文的，同窗之间的友谊永远长存。