吉林省长春市南关区集体土地征收补偿现状及对策研究

　　研究背景及意义

　　伴随国内城市化的深化，城市空间持续扩张，农村用地转化为城市建设用地成为发展趋势。为了社会发展的需要，我国对集体土地实施征收，进而确保充足的城市发展用地。征收表示土地进行流转，土地作为赖以生存的基本自然资源，在人口、资源、环境、发展的过程中，占据着首要地位，特别是农村土地，关系着农业生产和民生，并对农村社会和农村经济产生重大影响。在对农村土地进行征收的过程中，征收补偿始终是征收工作进展的关键，是当前备受社会各界关注的焦点，同时也是农村土地征收工作的难点。

　　近几年，长春市的经济发展较快，城市用地量逐渐增多，为确保足够的发展空间，各城区加快推进城市周边农村土地的征收，由此产生的征收补偿问题往往成为阻碍征收开展的桎梏，影响重大项目落位实施，征收补偿问题亟待解决。

　　本文以南关区为研究对象，近年来南关区经济发展迅速，土地需求量不断加大，征收工作进入到大力推进的重要阶段，补偿问题引发的社会矛盾对农村社会的稳定带来不良影响，制度的欠缺阻碍着征收工作的顺利开展，农业人口逐步非农业化，城市人口逐步增多，部分农村人口无法适应社会的多方面变革。在对南关区集体土地征收补偿现状进行分析的基础上，以期提高社会各界对农村集体土地征收补偿问题的重视，并为相关部门提供政策建议。希望以此减少农地征收过程中因补偿问题滋生的矛盾，减少征收阻力，维护农村社会稳定，提高农民生活质量，促进农村经济发展。

　　一是为南关区处理农村集体土地征收补偿问题寻找对策；二是为其他区域处理此类补偿问题、完善补偿制度、创新补偿方式提供参考；三是在征收补偿过程中，为合理的保障被征收人的权益提供个人建议。

　　国内外研究现状

　　农村集体土地对于农村的经济社会发展来说，是十分重要的生产资料，与农民的生产、生活、发展前途紧密相关，因此，集体土地补偿成为农民最为关切的环节。国内外很多学者都对土地征收补偿做了研究和实践，取得了很多研究成果。总的来说，西方国家由于市场经济体制建立的较早，市场对土地征收发挥作用的实践较早，为此，关于此方面的研究较多，有很多的研究成果是可以参考和借鉴的。

　　改革开放后，我国加大了对农村集体土地的开发和利用，集体土地征收补偿的研究也日益增多，主要集中在以下几个方面：一是研究补偿制度方面；二是完善制度的方法方面；三是明确利益主体；四是健全立法。

　　在分析集体土地征收补偿制度上。李牧、耿宝健（2005）在《论我国土地征收及补偿制度的完善》一书中指出，土地征收补偿制度是协调与处理土地征收中国家、社会、个人利益纠纷的关键法律制度，全面处理此类征收补偿问题对维护农民的正当权益、创建社会主义新农村、促进社会稳定发展有积极的影响，然而国内目前实施的土地征收补偿制度只适合传统计划经济，在当前经济制度下，此制度无法全面适应，需要持续对补偿主体与权利人、补偿要求与范围、程序与形式等部分开展深入分析，进一步修改土地征收补偿制度的法律系统[张传先,黄玲.对我国土地征收补偿制度的探讨[J].新乡教育学院学报,2006,19(04):15-16.]。高飞教授（2009）在《我国土地征收补偿制度运行的困境与对策探析》一书中对征地制度进行了剖析，认为我国的集体土地征收存在着很多缺陷，无法保障工程的进展效率，也无法很好的保障被征收人的合法权益。

　　在研究如何完善征收补偿制度方面。有学者认为，解决集体土地征收补偿困境的重要举措是严格标准、严格界定公益性与经营性、商业性，建议提高补偿标准，建议完善土地的所有权的主体制度。同时，认为造成征地程序之制度缺陷的根源在于重实体而轻程序的历史延续、重效率而轻公平的价值主导和重权力而轻权利的观念指引。王兴运教授（2015）在《土地征收补偿制度研究》一书中提出征地补偿涉及农村集体组织经济、农民、征收单位等多方面的利益，解决征地补偿困境的关键是科学的协调好多方的矛盾和利益，应该相互合作、协力、配合，才可以做到和谐的征收。高建伟（2015）《中国集体所有土地征收研究》中指出进行土地征收制度的改革，改进土地的有效配置，用市场和XX两只手合理配合，各自发挥优势，运用公共利益、合理补偿、正当程序防止征收权利的滥用，规避个人道德风险，保证土地资源的合理配置。

　　此外，还有学者认为，XX职能的侧重点的转变也是可以完善征收制度的一个关键点。土地的征收是为了满足城市化建设的需求，XX作为行政行为的实施者之一，XX职能的发挥影响着征收补偿的进行，关系到补偿的公平与效率，关系着土地的资源分配率。因此，在开展征收补偿工作过程中，要加强XX的监督职能，确保被征收农民的合法权益，更好的体现出为人民当家，为人民做主，更好的发挥社会效益。

　　在明确利益主体方面。赵旭（2013）在《农地征收决策与补偿标准研究》一书中从实物期权和演化博弈视角研究农地征收决策问题，从可持续和实物期权视角研究农地征收补偿价值的理论构成，重构农地征收补偿利益主体间的关系。凌学东（2014）在《集体土地上房屋征收补偿价值的法律分析》中明确提出立法建议，以国内国有和集体土地上房屋征收补偿认定为论述前提，以域外不动产征收补偿价值理论和立法为基石，将权利和补偿价值对应，力图国家、集体、农民在征收补偿过程中三者利益的平衡。

　　在完善立法方面。有学者认为，完善集体土地征收补偿制度的关键是完善相关的法律法规，当前我国并没有一套完整的、独立的法律是关于集体土地征收的，各个地方的征地政策也是按照当地的条例实施的，虽然根据本地的实情有利于因地制宜、因地施策，但是缺乏统一的法规规范，导致征地思路不一致、步调不一致，导致补偿办法五花八门、成果参差不齐。要想健全农用地转为建设用地的程序，就需要完善法律，坚持有法可依，全面确保集体土地征收活动的顺利完成。

 

　　西方土地征收制度是建立在在以土地私有制的基础上的，以市场交换为资源主要配置机制，在土地征收的过程中，力求程序规范、补偿公正、保障权利等，对我国现行的土地征收制度有着一定的启示意义。

　　在大陆法系国家。法国是率先将征收单独立法的国家，法国把土地征收叫做公用征收，表示行政主体为维护公共利益，通过强制形式得到私人不动产的所有权或其余物权的环节。法国公用征收一般要经过两个阶段：第一个阶段为行政阶段，主要审批征收的目的和确定财产的转让。第二个阶段为司法阶段，这一阶段涉及到征收的补偿。主要程序有：其一，移转所有权的裁判。由普通法院内部设立专门的公用征收法庭进行，根据主管机关提供的公用征收的行政阶段所形成的文件材料进行审査，作出裁判。其二，确定补偿金，确定补偿金可以在公用征收的任何阶段进行。司法阶段只是确定公用征收的补偿金额及其有关事项。首先是确定补偿权利人，一切对该不动产享有权利的人或自认为享有权利的人都可作为补偿权利人。然后是征收单位和利害关系人协商补偿金额。双方不能达成一致意见，可请求法庭裁判补偿金额。最后，公用征收法庭经过讯问、调査、陈述意见，确定补偿金额。补偿金的确定必须公正，提出被征收不动产的所有者和相关权利人的所有亏损都可以被补偿，全部损失包括直接的损失，也就是和公用征收之间存在直接因果关系的亏损；物质亏损，也就是缺失的财产利益，不涵盖精神与感情方面的亏损；确定的损失，也就是已出现或未来肯定会出现的亏损，不涵盖未来也许出现的不确定损失[潇濛.公益性城市房屋征收补偿研究[D].内蒙古大学,2011.]。上述损失原则上以货币支付，特殊情况下可以实物补偿，如居住的房屋，耕种的土地等。

　　在英美法系国家。英美法系的大多数国家都十分注重谈判和协商，以此来减少纠纷和矛盾的发生。X的土地征收补偿拥有一套完整的体系，在取得被征收农民的同意后，专业的征收人员才可以对拟征地材料进行审核，而后及时快速的将审核的结果报给上级土地征收部门。审核员上报的结果要经过高级监督员的认真研讨而后给出具体的意见，决定是否进行征收。征收部门会将补偿的公告告知给被征收的一方，如果被征收方对补偿不满意，可以进行谈判。如果谈判失败，行政部门将对其展开强制性的征收。

　　首先，本文从基本理论入手，查阅相关资料，对集体土地、集体土地征收、征收补偿等概念进行研究，借鉴国内外优秀的研究成果，认识国外征收现状，为研究征收补偿提供理论依据。

　　其次，了解长春市集体土地征收制度，通过实地考察，了解南关区城市化发展情况及集体土地征收情况，为研究南关区集体土地征收现状奠定事实基础。

　　最后，在发现问题的基础上，结合实际，针对问题提出相应对策建议，为南关区集体土地征收补偿的完善提出参考。

　　本文采用文献研究法、比较分析法以及调查研究法。

　　1、文献研究法指在写作论文前期以及写作期间要阅览大量的文献资料来提供给此篇论文足够的理论基础。尤其阅读近几年的我国、吉林省、本地的集体土地征收的期刊，以便了解、分析和掌握南关区集体土地征收补偿动态。搜索近年来，关于集体土地征收的征求意见稿、试行条例，进行掌握。

　　2、比较分析法指在在对比国内外的集体土地征收的不同情况后，在参考文献的指导下，分析此种现象发生的原因，查找南关区集体土地存在的不足。

　　3、调查研究指在准备论文前期以及写作期间，要注重实地的考察，进行走访、调查，这样才可以做到实事求是，不空谈、不妄谈。

　　集体土地表示农民集体所有的土地，也就是劳动群众集体所有的土地。此处的集体，表示乡（镇）、村，村民小组等类似属性的农业集体经济组织对地的所有权，其余所有集体对土地并不具备所有权，农村土地（包含郊区），去除法律要求属于国家或已依法征收的之外，全部是集体所有，农民拥有的宅基地、自留地等全部是集体所有[张瑞熙.沈阳市集体土地征收补偿问题研究[D].大连海事大学,2015.]。集体土地是我国土地所有制的重要方式。农村集体土地的所有权主体是农民集体，而并非集体经济组织。集体土地是我国土地所有制的重要形式。我国实施土地的社会主义公有制，土地的所有制形式主要是国家所有与劳动群众集体所有两方面。

　　集体土地去除具备土地的主要属性之外，也具备以下特点：第一，综合性。集体土地主要由气候、水文、土壤、地形、地质、生物和社会活动的结果所组成的综合体；第二，生产性。集体土地具备相应生产力，能制造出我们需要的某植物与动物产品；第三，竞争性。土地面积有限性和方位的稳定性，不只要促进经济发展，此外也要全面使用土地，也需要确保高效使用耕地，因此造成大众对集体土地的竞争活动；第四，增值性。对集体土地的所有投资，都代表价值的提升；第五，资产性。土地能被人垄断，产生资产，土地不只具有资源特点，此外也表现出资产特点；第六，流通性。土地是重要的资产方式，能和普通产品那样在行业内流通，也就是土地流转[王艺婷.集体土地流转与开发研究[D].华侨大学,2015.]。然而在行业内流通的并非集体土地的实体自身，而是权利。因为土地位置固定性、无法移动性，此类流转最关键的并给土地自身的流转，而是占有与使用等权利的流转。因此集体土地流转需要具有一定的法律、法规当做基础，促使集体土地流转各部分的正当权益得到我国法律的维护。

　　集体土地征收，表示国家将公共利益当做目标，参考法律要求的环节，依法对集体经济组织和农民给予相应补偿之后，得到所有权的行政活动。其一般体现在：第一，具备公益性。集体土地征收根本上是XX为了得到公共利益，遵从宪法与法律强行从农民手中得到农地所有权；第二，强制性。此类征收活动并非主体公平、自主协商的民事法律活动，而是XX依靠法律给予的征收权强制得到私人财产的行政活动，上述征地形式不只体现出XX依赖我国强制力确保征收活动的顺利进行，此外也可以再次配置土地资源、加快国家经济发展；第三，补偿性。参考国内《宪法》与《土地管理法》等法律条文等要求，补偿就是合法性的重要基础。此部分补偿性和强制性彼此对照，国家强制性得到集体土地的所有权，需要通过合理充足的补偿来弥补失地方的各种亏损，不只可以确保被征收农民的正当权益，此外也表现出社会法治与人权的合理性[杨洋.集体土地征收制度研究[D].兰州大学,2014.]。

　　集体土地征收补偿表示XX为了大众需求，参考相关法律要求对农民集体所有的土地实施征收或者征用，且根据原本的使用形式提供补偿。国内《土地管理法》第47条与《物权法》第42条都清楚要求此类征收补偿的范围主要包含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费等方面，且对上述方面的详细补偿要求与数额制定量化标准[王艺婷.集体土地流转与开发研究[D].华侨大学,2015.]。

　　1、土地补偿费。表示XX对集体土地使用征收权时，参考土地所有人与使用人在此片土地上的经济投资与效益两部分亏损，而对其提供的补偿。因此可知，此类补偿费的获得者一般包含土地所有者与使用者，进而完成土地所有权与使用权的多重价值。

　　2、安置补助费。表示XX的在征收土地的时候，为了满足以土地作为生产生活来源且以此得到经济效益的公民群体，所下发的补助费用。主要理念是，高效处理失地农民长久生活保障而设定的补偿金。

　　3、地上附着物与青苗补偿款就是完整范畴。详细的说，前者表示因为公共利益需求，XX征地的时候给予失地农民或者农村集体经济组织在农民所住房屋、宅基地上亏损的补偿金。后者表示XX征地时，农作物附着在上面，等待结果，XX需要给予土地使用者或者承包者的经济补助。双方全部是对劳动价值的认可。

　　改革开放之后，随着经济快速发展，用地量逐渐增加，征收补偿问题随之而来。本文按照改革开放的发展进程，将集体土地征收补偿分为三个阶段。

　　1978年——1992年是我国改革开放的第一阶段，也是农村集体土地进入大力开发的第一阶段。在保持土地集体所有不变的前提下，我国于1982年确立了家庭联产承包责任制，对集体土地的征收关系到个人利益。在这一时期，征收补偿强调失地农民的安置和货币补偿并重。

　　在补偿制度方面。1982年5月，国家出台了《国家建设征用土地条例》（简称《条例》），《条例》第4条规定“国家建设征用土地，主要达到本要求的，被征用社队的干部与普通民众需要服从国家要求，不能阻碍和干预”，这一规定体现出征收的强制性[《国家建设征用土地条例》（简称《条例》）第4条.]。

　　在补偿方式方面。《条例》第9条、第10条明确表明征用土地的补偿费用包含土地、青苗、附着物三方面补偿费与农业人口安置补助费，上述标准延续到现在。《条例》第12条、第13条对因征收造成的农业剩余劳动力提出了留地安置、乡镇企业、安置、农转非后招工安置等多项安置途径。

　　在补偿标准方面。1987年1月《土管法》正式实施，表示国内国土管理进入专门法制时期。到现在为止土地征收补偿在法律方面被全面量化，地区征地行为开始被法律所限制，土地浪费问题被妥善处理。1988年底，《土管法》的第27、28、29、30条要求被修改：“国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。征用耕地的补偿费，是此耕地被征用前三年平均年产值的3到6倍。征用其余土地的补偿费要求，需要省、自治区、直辖市根据具体的补偿费要求确定。被征用土地上的附着物与青苗的补偿要求，需要让省、自治区、直辖市要求”[《土管法》第27、28、29、30条.]。第28条指出在土地征收中不仅需要给予单位支付土地补偿费，此外也需要根据人口数目对农业人口进行安置。具体标准是耕地被征收之前三年每亩地年均产值的2到6倍。为了全面确保被征地农民的利益确保农地被征收之后农民生活质量不下降，第29条提相关要求：“根据本法第27条、第28条的要求支付土地补偿费与安置补助费，还无法让被安置人员维持原本生活质量的，经过省、自治区、直辖市人民XX审查，需要提高安置费用。然而，上述费用的总和不能高于土地被征用之前三年平均年产值的二十倍。[《土管法》第29条.]”《土管法》在补偿内容上也进行相应的补充：国家建设征用土地的多种补偿费与安置补助费，去除被征用土地上是个人的附着物与青苗补偿费给予本人之外，由被征地单位用在后续生产以及安排因土地被征用而导致的剩余劳动力的就业以及无法就业群体的生活。[邓亚.我国农地征收补偿问题研究[D].海南师范大学,2016.]

　　在法律法规方面。此阶段不仅修改与贯彻《土管法》，国家也根据城市与农村土地征用现象制定不同的法律。因为本文重点分析农村土地征收补偿现象，此处主要叙述1997年制定的《关于加强土地管理切实保护耕地的通知》。其中重点是管理与纠正非农建设项目占有耕地的活动。《土管法》内涉及到大部分与土地征收相关的法律内容，为处理土地征收和相关补偿问题产生积极影响。上述阶段被当做国家与XX开启法律管理土地时代的重要转折期，南关区的集体土地征收也有了一定基础的法律法规作为依据。[陈盼红.我国农村土地征收补偿程序问题研究[D].河南大学,2016.]

　　1992年，XXX十四大确立了建设有中国特色的社会主义市场经济目标，改革开放进入第二阶段。这一时期的土地征收补偿制度受市场经济影响，土地的补偿价格也依照市场的发展和变化，因此，这一阶段的补偿形式主要是货币，将安置失地农民当做辅助，单一的货币补偿方式由此开始。

　　在补偿制度方面。1992年——1998年间，土地的法律建设明显滞后于经济建设，导致开发区域林立、乱占耕地、土地资源浪费等现象频出。为了制止土地征用乱象的多发，满足社会经济发展的需要，1998年8月，出台了《土地管理法》的修订版，并于1999年1月正式实施。《土管法》修订版指出“土地用途管制”也就是限定土地征收之后的用途以及“耕地占补平衡”也就是占用耕地时需要使用其余土地补充被占土地的原则。本次修订重点从法律条款、环节、审批权、补偿标准等部分对《土管法》实施修改[邓亚.我国农地征收补偿问题研究[D].海南师范大学,2016.]。

　　在补偿标准部分。2004年10月，xxxx制定文件《xxxx关于深化改革严格土地管理的决定》对怎样健全具体补偿方式、全面安置被征农民、完善具体程序与强化对征地过程的监管进行额外说明。此处第12条要求：健全征地补偿系统，县级以上人民XX要使用高效方式，促使被征收农民生活能力不因征地而下降，确保足够以及按时支付土地补偿费、安置补助费、地上物附着费与青苗补偿费[《xxx关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》第12条.]。

　　在补偿方式方面。《xxxx关于深化改革严格土地管理的决定》第13条规定：全面安置被征地农民，县级以上人民XX需要修订详细举措，促使被征地农民的未来生活具有保证，对有平稳效益的项目，农民能经依法审核的建设用地土地使用权入股[《xxxx关于深化改革严格土地管理的决定》第13条.]。

　　在法律法规方面。2007年3月，《物权法》获得通过，加强了农民对农村集体所有土地产权的保护，但是在集体土地征收制度方面没有突破性的进展。由于在这一发展阶段，各地区工业化和城市化突飞崛起，土地补偿标准偏低等问题逐渐凸显，导致出现了较多的冲突事件。土地的生产资料特点开始被关注，城乡建设与房地产开发促使土地变成关键的生产要素，且价值也随之提升，在市场内流转效率变快，原本的集体土地制度下的补偿体制不能达到现实要求。

　　这一阶段我国经济体制改革已经基本完成，随着政治体制改革加速，征收制度的改革也在加速推进。

　　在补偿制度方面。2008年10月，制定《xxx关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》[陶镕.集体建设用地使用权流转的法律规制研究[D].南京师范大学,2014..]，表明土地征收制度变革的趋势。《决定》表明变革征地制度，全面划分公益性与经营性发展用地，开始缩小具体范围，健全征地补偿制度。

　　在补偿标准方面。《决定》指出，根据法律要求征收农村集体土地，参考同地同价按时足额给予农村集体组织与农民正当补偿，处理被征地农民就业、住房、经济问题。

　　在补偿形式上。在土地利用计划明确的城镇建设用地范围之外，经过批准使用农村集体土地建设非公益性项目，可以让农民根据法律要求使用众多形式参加开发经营且确保农民正当权益。持续创建城乡结合的建设用地市场，对正当得到的此类建设用地，需要利用高效公平的土地市场、通过公开合理的形式转移土地使用权，在符合计划的基础上和国有土地享受相同权益。

　　在法律条文上。持续健全有关法律系统以及相关规章制度，持续促进农村土地管理制度变革。这阶段关于土地征收制度的完善标志着土地征收补偿制度朝着合理化的方向加速前进。

　　1.《国家建设征用土地条例》（简称《条例》）第9条、第10条规定征用土地的补偿成本一般包含土地、青苗、附着物三类补偿费与农业人口安置补助费。

　　2.《中华人民共和国土地管理法》47条规定按“原用途”进行补偿。“原用途”事实上是对土地原本用途价值提供的补助。《土地管理法》第47条规定土地补偿费依照农地被征用之前三年平均年产值的6到10倍给予补偿，安置补助费依照农地被征用之前三年的平均年产值4到6倍给予补偿，总和不超过30倍(“倍”表示农地被征用之前三年的平均年产值)[《土地管理法》第47条.]。

　　3.《吉林省土地管理条例》在根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及相关法律、法规额规定，结合本省实际，制定相关条例，用于吉林省行政区域内土地的利用和管理。

　　4.《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》在依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《吉林省土地管理条例》的基础上，对征收程序、房屋等附着物评估、补偿安置范围、标准和途径、争议解决等方面进行了规定。

　　根据法律法规规章的规定，长春市南关区集体土地征收补偿按照以下程序开展实施，大致分为四个阶段：

　　1.征收补偿的确定阶段。一是确定征地补偿预案。在土地征收公告确定的时间内，被征收土地的市、县人民XX土地主管组织和有关组织最终确定补偿与安置相关预案。制定征地补偿方案不只要参考之前被批准的方案之外，也需要深入调查地区现状，开展相应的研究，只有如此才可以修订出科学、高效的补偿方案，只有经过调查才可以了解实施情况，调查是修订科学方案的基础；二是征地补偿预案的公告。被征收土地的市、县人民XX把之前明确的方案全部公开出来，一般公开被征地的具体位置、真实面积、地面附着物以及青苗类型、数量和农村人员被安置的详细方式、补助的详细要求等部分。[陈盼红.我国农村土地征收补偿程序问题研究[D].河南大学,2016.]

　　2.征收补偿的执行时期。第一补偿登记。被征收土地的当地区XX公开已明确的方案之后，有关集体经济组织、农民要在上述要求的时间内,完成补偿登记任务。登记的时候需要拿到正规的土地权属证书，参考公告内容到要求的人民XX有关主管组织完成登记任务。二是听取被征地的农村组织以及农民看法。XX在提出上述补偿方案且进行公告之后，需要全面了解被征地的农村集体组织与民众的看法，此外利用书面方式告诉其有权利举行听证会。在补偿方案被公告之后十天内，假如被征收土地的集体经济组织与村民对此方案有其他看法，可以向确定的有关市、县人民XX土地组织提出举行听证会。有关组织需要按时对被征地集体组织或地区村民指出的多种意见与观点进行全面探究。集体组织或农民指出听证申请，有关组织需要按照申请举行听证会。[陈盼红.我国农村土地征收补偿程序问题研究[D].河南大学,2016.]

　　3.补偿费的支付时期。在上述方案被批准之日起三个月内需要根据之前确定的数值全部支付给被征收土地的所有权人也就是地区农村集体组织。此组织需要按时把补偿资金等收支状况以书面方式在集体内部进行披露，如此便于被征地农民或者其余有关权利人尽早查看与高效监督。

　　4.后续时期。此时期一般是有关补偿纠纷的处理，征收土地补偿的时候也许会遇到纠纷和问题，比如有关征地补偿安置标准、补偿款分配与具体程序等部分。所以为了处理纠纷，避免问题的出现，国内目前决定协调裁决、行政复议与行政诉讼等相关处理方式。比如《<土地管理法>实施条例》第25条直接提出具体要求。然而此《条例》协调裁决的范围是失地农民和实施土地征收的市、县XX安置部分的纠纷。

　　不仅制定以上处理方案，此外在国土资源部修订的《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》中也提出具体要求，此《通知》对问题的处理制定了详细的裁决方案。上述争议协调裁决制度将XX当做主导，确保大众参加的原则，此外学习《信访条例》的工作制度，安排和其有关系的社会组织、专业人员与法律援助组织，使用众多方式，比如咨询、协商、听证等参加到协调过程中。此协调裁决制度不只方便灵活之外，也非常关注补偿方案的内容以及详细操作时期开展合法性与合理性审查。然而假如被征地农民对裁决内容不认同，还可以申请行政复议或者提出行政诉讼。在补偿费分配时期被征地集体经济组织和失地农民因土地补偿款形成的纠纷与问题，需要属于民事诉讼管理的范畴，村民需要向人民法院提出诉讼。

　　基于土地权属不清晰导致的受益主体不明确

　　土地征收的实际情况是把将利益在多个主体间再次分配，尽量寻求各不同主体的利益均衡，假如农户主体地位含糊，会导致农民在农地征收利益划分中位于弱势位置。确保他们在土地征收时期的主体地位，确保农户正当权益。

　　土地的权属问题作为南关区农村土地征收补偿的核心问题，往往容易引发补偿问题，在征地补偿的研究中有着举足轻重的作用。在家庭联产承包责任制的大环境下，我国的农村土地主要分为所有权、使用权、承包经营权等权利，当这三方面权利的主体发生矛盾时，补偿问题便随之而来。

　　农村土地所有权。中国土地实行公有制，被划分成“国家所有，也就是全民所有”与农村“集体土地所有”两部分。土地所有人在法律要求的范围内占有，使用与处理土地，且从土地中得到相应的权益。土地所有权内容主要是对土地的占有、使用、效益与处分四部分权利，此外对土地所有者和其代表使用权利有下面的限制：第一土地所有者和其代表行使权利不能违背法律、条文的相关要求；第二不能违背其和土地使用者签署的土地使用权出让合同或者土地承包合同内要求的义务；第三土地所有权严禁交易。国内土地管理法要求：城市地区的土地属于国家所有；农村与郊区除法律要求属于国家之外，全部属于农民集体所有；宅基地、自留地是农民集体所有。[http：//blog.sina.com.]

　　农村土地使用权。表示农民集体土地的使用人根据法律要求使用土地且得到收益的权利，使用权可被划分成农用土地、宅基地与建设用地三部分。农用地使用权表示农村集体经济组织内部人员或者经济组织之外的单位与个人开展种植业、林业、畜牧业、渔业生产活动的权利；宅基地使用权表示农村民众住宅用地的使用权；第二种权利表示农村集体经济组织创建乡（镇）公司与乡（镇）村公共设备、公益事业建设用地的权利。根据《土地管理法》相关要求，农用地使用权利用发包方和承包方订立签署合约得到；宅基地与建设用地使用权需要使用者申报，相关人民XX根据法律要求审查取得。[http://wenku.baidu.c.]

　　农村土地承包经营权。是公民集体对集体或国家所有由全民或集体所有制单位利用的国有土地的承包经营权。此部分权利的主体是公民或集体；客体是集体或国家所有由全民或集体所有制单位利用的国有土地；权利内容需要遵从合约要求。[卜红双.中国农村土地承包经营权流转制度研究[D].辽宁师范大学,2013.]

　　当以上三项主要权利的主体发生矛盾，就会引发系列的补偿问题。当前，集体土地权属方面存在以下弊端：第一，集体土地所有权制度存在缺陷。主要表现为集体土地作为一种财产，所有权产权及产权关系不明晰，在权力作用和实现方式上不合理；第二，土地使用的缺陷。一方面表现在土地产权制度缺乏有效的法律保障，截至目前，有关集体土地转让与处置的系统法律法规还未浮出水面，进而产生土地承包关系不稳定，家庭经营自主权落实不到位的一系列问题；另一方面由土地权属不清晰引发的农民的合法财产利益和集体经济组织利益受到双方面损失的事件时有发生；第三，农民集体缺少整个土地所有权，权能受到限制。土地所有权属于独特的财产所有权，其也表现出财产占有、使用、收益、处分等部分特权利，然而国内农民集体土地所有权本质上是整个权利，具体行使需要遵从法律要求。[陈婷婷.集体土地征收的法律思考[D].华侨大学,2012.]依照《土地管理法》内的有关要求，集体所有的土地通常必须使用在农业生产、农民宅基地和创建乡镇公司等和集体紧密关联的建设中，而不能使用在得到更高经济效益的房地产开发等活动。《宪法》中清楚要求“所有组织或者个人不能侵占、交易或者以其余方式非法转让土地”。其表示农民没有权力按照市场标准对土地进行交易，必须参考非市场价格让国家征收进而变成国有土地之后在市场内交易，无法自主处分土地。因为城市化需要的集体土地大部分处于城市郊区，增值潜力较高，但是因为目前法律条文对农民集体土地所有权的约束，在高效流通、供不应求的城市建设用地行业内不能让农民自主使用农村建设用地的使用权，表示所有者目前不能得到与城市建设用地使用者公平、合理的相关权利待遇。[白曦.土地承包经营权流转的法律问题研究[D].中南民族大学,2012.]

　　征收过程中，XX是征收主体，村集体是被征收主体，村民是利益关联体，如果征收补偿过程中没有协调好各主体间的利益，那么各主体间的冲突将日益凸显。具体来说，在征地时期一般与五个利益主体相关：第一国家，为了公共利益需求利用土地征收把集体所有的土地转变成全民，之后进行高效使用，促进城乡地区的发展；第二地方XX，XX是征地活动的开启者以及实施者，土地的开发会增加XX的财政收入，带来经济社会的发展；第三农村集体经济组织，农村土地所有者在当前征地时期具备两面性，既要协助XX部门推进征收工作，和受益农民权益紧密相关，能在土地转让时期得到较高效益；第四农民，也是土地所有者，具有相应的农村土地承包经营权以及使用权，在土地征收补偿中，是主要的受益者；第五个是用地单位，在建设组织的确需要采用农村集体土地时，在通过土地主管组织审查之后，利用国家征用把土地转变成国有土地，之后利用出让或者划拨方式得到使用权。[刘野.基于农地发展权视角的征地补偿研究[D].江西财经大学,2012.]作为征地后的土地使用者，在征收补偿过程中，直接或间接的承担着补偿款的发放，因此，补偿金额的大小关系到用地企业的切身利益。

　　从上面对利益主体的介绍中我们可以发现，征收受益主体较多，五种受益主体交织在一起往往引发较多的补偿矛盾。考虑到被征收的农村土地中多数还伴有已经租赁给他人使用的情况，这就使受益关系更为复杂，这些矛盾都将体现在补偿中。

　　基于地方法规进行补偿的程序不完善

　　近年来，围绕补偿的不和谐问题，社会各界将其归结于程序不完善及执行程序不力，主要表现在以下三个方面。

　　1.原则性不强。当前集体土地征收方面的相关法律制度尚不完善，《土地管理法》及其实施条例制定的时间较早，规定的内容没有细致入微，大部分征地程序性规范散见于不同的行政法规及部门规章，告知确认程序、征地补偿标准等内容大多见于效力层次较低的规范性文件，并没有一部独立的、专门的法律制度完整的规范及明确土地征收补偿的各项问题，这就导致XX征收和农民维权都缺乏统一的依据。尤其在集体土地征收刚开始进行的年份，导致了很多遗留问题的发生至今影响着农村社会的稳定。此外被征收土地农民受教育水平不高，缺少程序观念，不清楚怎样使用法律渠道行使参加权利来确保自身正当权利。最重要的是征地程序性违法归责要求含糊，目前的补偿程序要求不具备较好的制约与惩处功能。

　　2.执行性欠佳。虽然我国在相关法律上已经明确了征收补偿的征收主体等基础性内容，但是都是较为宏观的规定，具体到实践上来往往执行不力。例如，《土地管理法》第46条要求:“国家征收土地，根据法定程序审查之后,由相关人民XX进行公告且筹备。被征收土地的所有权人、使用权人需要在公告要求时间内，拿着土地权属证书到地区人民XX土地行政主管组织完成补偿登记。”第47条也清楚要求:“征收土地，根据被征收土地的主要用途进行补偿。”第48条要求:“征地补偿安置方案明确之后，相关地方人民XX需要顺利公告，且了解被征地组织与农民的观点和看法。”具体的执行过程仍旧按照各地区的条例开展，如何组织听取集体和村民的意见，如何将听取意见落在实处都是工作中的薄弱环节。

　　3.操作性欠缺。此程序相关的法律性规范目前出现在部分法律制度以及规则中，相关要求比较含糊，缺少详细的、可执行的程序要求，所以无法对征地补偿程序产生积极的规范影响，也无法从本质上完成保护私权的目标。我国经济迅速发展，城镇化水平不断提高，土地征收程序的问题更严重，所以部分地区XX和下属土地管理组织逐渐修订部分地方性制度来约束征收活动，然而缺乏法律内容，要求相对含糊。比如，与征地补偿诉讼相关的问题只能参考目前的《行政诉讼法》相关要求，行政诉讼是处理问题和矛盾的最佳方式，然而现实中法院基本上不会受理土地征收矛盾，上述案件通常需要进行调解。此外，对于被征地农民与农村集体组织间由于补偿款分配产生的矛盾的处理，即便认定此部分问题可使用民事诉讼，然而法院是否需要受理，根据怎样的法律条文进行处理缺少相关要求。

　　当前，我国的评估制度相对完善，南关区的评估工作都是通过专业的评估机构完成，评估师根据评估标准对地上物进行科学估价，当征收部门或者被征收对象对评估结果产生质疑时，评估师会给予解答，必要时会进行再次评估，做到评估结果的公正、合理。但是，本文认为在评估制度中还有一处容易引发矛盾的环节，那就是评估时点的界定还不够科学。

　　评估时点指的是在征收评估过程中，取价标准均为评估基准日这一时点的价值标准。土地作为一种资产，它的价值会随着社会的变革以及市场的变化而变化，为了评估得以操作，也为了保证资产的评估可以得到市场的检验，在评估时，会假定条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，也叫估计日期，它是一个评估基准。评估时点是确定权益责任的界限和当时价值的界限，意义十分重要。但是，在南关区集体土地征收补偿过程中，没有充分考虑资金的时间效应。

　　1.物价上涨。目前经济持续发展，导致物价飞快上涨，其中征地补偿标准根据征收之前进行计算，参考《土地管理法》第47条相关要求，征用耕地的补偿费，是耕地被征收之前3年平均年产值的3到6倍，也就是补偿按照征地之前三年年均产值进行计算，因此可知并未把时间因素统计在内。参考上述方式进行统计，目前补偿要求明显不能长久的确保农民生活，此问题就变成农民关注的部分。在补偿时不仅考虑当时的市场价格，还要将征收造成的间接损失加以考虑，比如物价上涨的补偿金额差。

　　2.工期延长。在征收时限延长的过程中，相关农产品的价格的上涨速度远远低于地价的增长速度。因为补偿资金计算基数是年产值，耕地一般产量不能体现出土地的区位优势、和所在地区的经济发展能力以及人均耕地面积等与价格相关的经济条件，也无法直接表现出相同土地在多种肥力下所形成的极差地租的差异，所以将年平均产值当做基础的补偿要求，无法高效、精准明确补偿资金，尤其是在农业生产多元发展、城市化进展日新月异、经济飞速发展的当下，这种评估补偿方法存在的缺陷越来越明显了。

　　补偿落位效率低一方面是由于征收的程序本身就是一个复杂的过程，各个环节紧密关联，缺一不可，每一个环节都是必要的并且需要一定时间来完成的；另一方面，征收补偿工作的效率也有待提高，任何一个环节的效率出现低下的情况，都会导致后续环节的推进出现推迟。

　　补偿程序冗长。征收补偿程序所需步骤较多，每个步骤都是必要的，都是不可忽略的，这就造成了需要较长的时间履行程序，如果在履行补偿程序过程中，出现行政复议等情况，那么补偿的时限将会被延长。被征收农民往往在较长的等待时间范围中，对补偿是否可以按期落位表示怀疑和担忧，从而引发个体或群体性事件。当前，南关区的补偿方式主要以货币补偿为主要方式。在进行补偿的补偿款正式发放之前，要有较长时间的征收补偿过程需要履行。确定征地补偿预案。在土地征收公告确定的时间内，被征收土地的市、县人民XX土地主管组织和有关组织最终确定补偿与安置相关预案。制定征地补偿方案不只要参考之前被批准的方案之外，也需要深入调查地区现状，开展相应的研究，只有如此才可以修订出科学、高效的补偿方案，只有经过调查才可以了解实施情况，调查是修订科学方案的基础；被征收土地的市、县人民XX把之前明确的方案全部公开出来。被征收土地的当地区XX公开已明确的方案之后，有关集体经济组织、农民要在上述要求的时间内,完成补偿登记任务。登记的时候需要拿到正规的土地权属证书，参考公告内容到要求的人民XX有关主管组织完成登记任务。二是听取被征地的农村组织以及农民看法。XX在提出上述补偿方案且进行公告之后，需要全面了解被征地的农村集体组织与民众的看法，此外利用书面方式告诉其有权利举行听证会。在补偿方案被公告之后十天内，假如被征收土地的集体经济组织与村民对此方案有其他看法，可以向确定的有关市、县人民XX土地组织提出举行听证会。有关组织需要按时对被征地集体组织或地区村民指出的多种意见与观点进行全面探究。集体组织或农民指出听证申请，有关组织需要按照申请举行听证会。[陈盼红.我国农村土地征收补偿程序问题研究[D].河南大学,2016.]

　　最后是补偿费的支付时期。在上述方案被批准之日起三个月内需要根据之前确定的数值全部支付给被征收土地的所有权人也就是地区农村集体组织。此组织需要按时把补偿资金等收支状况以书面方式在集体内部进行披露，如此便于被征地农民或者其余有关权利人尽早查看与高效监督。假如遇到对于补偿不认可的双方，需要处理补偿争议和问题。

　　2.工作效率低下。补偿工作涉及到测绘、评估、征收、村社及用地单位等多个部门，任何一个部门的工作效率出现问题，都将影响后续工作的进行。目前，个别工作人员存在人浮于事、业务不精、互相推诿等不良现象，导致工作效率无法超前，一定程度上影响着补偿款的发放；同时，征收主体与被征收主体间的沟通不畅也是补偿发放慢的原因之一，补偿政策的宣传不及时，出现“肠梗阻”的现象，加重了部分农民对征地的误解和不满，从而影响工作进度。

　　货币的单一补偿方式限制失地农民再就业

　　在市场经济的大环境下，土地的补偿方式主要以货币补偿为主，形式较为单一。我国《土管法》第47条要求,征用土地，需要根据被征用土地的原本用途进行补偿：土地补偿费是原本被征用前三年平均年产值的6到10倍；征用的安置补助费，根据被征用数目除以之前被征用单位平均每人占据耕地的数目；所有需要安置的农民安置补助费要求，四次耕地被征用之前三年平均年产值的4到6倍，然而，每公顷被征用耕地的安置补助费，最多不能高于被征用之前三年平均年产值的15倍。因此，国内土地征用补偿形式主要是货币补偿，其次是相应的实物补偿，后者一般是安置房屋，转变户口，产权转换等部分。[《土管法》第47条]这一补偿方式看起来方便可行，却缺少人文关怀，不利于被征收农民的长远发展。由于受自身文化、受教育程度等因素影响，农民在失去土地后很难找到适合自己的职业，加之当前投资风险大、社会环境多元，失地农民往往将补偿款挥霍一空，甚至养成不良的生活习惯，使“失地”变为“失业”，无法保障自身的可持续发展。

　　现行的补偿方式较为单一，此外农民思想观念保守老旧，文化水平不高，劳动技能少，很多农民在失去土地后未能就业，甚至无法就业，成为没有生活保障的“无业者”。如果失地农民的就业问题得不到有效的解决，将会演变为失地农民风险，不只不能妥善的把被征收农民变成城市民众，此外也无法享受到城市发展成果，而且还会带来影响社会稳定的不和谐因素。

　　在丧失生存基础土地以前，南关区的农民原本收益一般源自下面几个部分：第一年龄大的男性以及大部分女性农民在家中工作，得到以小麦、蔬菜等农作物为主的土地经营效益；第二是就近工作，进入城市公司工作的达到效益，此类劳动大多是力工类不需要过多技能的简单工种；三是外出务工，到较远的城市从事工业劳动，此类情况符合大多被征收区域的年轻人；四是从事临时工类短期的自由职业者。随着南关区的城市化推进与众多征收拆迁项目，务农与就近务工等机会开始减少，主要因素是下面几个部分，第一土地被征用，无法从事务农；二是城市功能在不断调整，劳动密集型企业逐渐转移到工业园区，就业岗位减少以及交通不便导致就近就业不存在优势；三是企业用人逐渐市场化、标准化，失地农民能够从事的岗位大多集中在保洁、保安、绿化等基础岗位，薪酬较少。即使被征收时获得了较为可观的补偿款，但这种方式是不持续的形式，新生活导致生活成本增加，被征收农民生活水平的维持和提高阻碍重重。

　　失地农民是一个由各年龄段组成的复杂群体，征收导致的失业在心理和行为上都产生着巨大的影响，这部分农民对就业的需求是多方面、多层次的。年纪较大的农民无法从事重型工作，年纪较轻的农民希望可以有发展前景的新型工作可以从事，女性农民则希望自己的工作不要离家太远兼顾不了一家人的起居。

　　而随着城市化的不断推进，被征收农民的需求不单单体现在就业上。他们的需求还表现在教育，文化，思想等方面。单一的货币补偿方式虽在一定时间范围内可以保证了农民的基本生活，然而不能全面满足农民未来生活需求。第一，对于少数农民来说补偿款数值较高，对于如何使用上述资金，农民思想呆板一般无法进行长久规划，随意挥霍或者啃老本都会影响农民未来生活，长此以往甚至会产生负面的消极心理。第二，农民发展经验较少，得到赔偿款投资也许会被骗，在赔偿款使用完之后，也无法利用土地开展生产活动，如此就造成农民连日常生活需求都无法满足。第三，根据目前要求计算的赔偿款项不能处理通货膨胀，货币贬值的问题，长此以往补偿款不能全面满足农民日常生活和未来发展的需求。

　　土地始终作为农民最重要的生产资料，可以说是世代生存的物质基础。绝大多数的农民技能也只有在土地上才能发挥应有的作用，离开了土地，农民就成为了无依靠、无技能、无职业的“三无”群体，成为城市化背景下新兴的弱势群体。

　　失地农民生产性技能削弱的原因主要有以下几个方面，一是文化素质低。受教育、环境、历史等因素，农民的文化程度是一个薄弱的方面，尤其对于年纪较大的农民来说，没有一技之长的情况更为普遍。二是思想观念落后。部分农民的观念存在滞后性，没有随着社会的进步而改变，仍旧留有靠山吃山、靠地吃地的旧想法，不求变革和进步，在城市化切实的发生在自己身边后，才意识到自己没有紧跟时代的步伐，自己的技能早已不能满足当前用人企业的需求。三是消极懒惰。部分被征收农民在获得补偿费用后，丧失了原有的生活斗志，坐吃山空，甚至在部分村庄中流行着一句话“吃光一万五，然后找XX”，根本不再思索如何获取新的技能来提高自己的生活水平。四是不重视培训。地方XX定期举办培训，但是往往形同虚设，农民并不予以足够的重视，认为培训无用，不如外出打工，实则忽视了培训在技能提升方面的重要作用，忽视了培训可以引导农民了解就业态势，可以有针对性的进行发展。

　　总之，土地是农民的天，失去土地对于农民来说就是失业，从长远来说是失去保障。目前国内经济迅速发展，行业细化，职业技术含量随之提升，各个行业用人组织与公司不能确保全部吸纳失业农民，导致原本的安置形式不能处理农民失业难题。此外补偿款分下发之后，对上述资金的使用不能开展高效监管与引导，出现诸多问题。例如补偿费用较少，花销不合理和投资问题等。以货币为主的安置形式也许可以处理失地农民短期生活问题，但是无法从本质上处理农民生活问题。此外大部分农村社会保障系统发展缓慢，内部制度并不健全，其中很多部分并未发展。上述问题的出现促使我们需要重点研究与论述失地农民的未来生计问题。

　　明确土地权属和受益主体

　　农村集体土地的权利主要分为土地所有权、使用权、承包经营权。明确各自权利的主体，做到土地权属清晰，力争根据不同权利的划分补偿相应的主体，以期科学、公正的进行补偿，有效减少征收补偿中出现的矛盾，确保土地补偿款一分不少地分配给该得的集体和农户。划分土地补偿款的项目，明确什么需要给予所有权拥有者，什么需要给予使用权拥有者，什么需要给予经营承包者，不能混淆。

　　征地说到底是XX部门为了公共利益需要所做出的行政行为，前文已经提到在征收方面，XX是征收主体，集体是被征收主体，农民个人是利益关联体，征收的顺利进行取决于各方利益是否得到平衡，关键还是要明确农民群众是利益的出发点，要时刻注意并保持农民的主体地位。

　　1.保障农民的参与度。为了充分体现农民受益主体的地位，确保土地征收和补偿政策的可实施性，XX需要让农民参加征收补偿规划的修订与执行。第一，要农民参加村庄的综合创建活动。告知其土地被征用之后的详细用途和土地征用对地区经济的积极影响，让农民全面了解征地活动。第二，XX和农民需要彼此互动。上述互动不只是在XX决策之后公开给民众，此外也需要让XX和农民两者开展相应的交流，确保征地具过程中的所有环节都需要由农民参加。第三，激励农民监督。只参加到政策制定中明显不足。也需要确保征地补偿方针的贯彻和执行，强大的监督不容忽视，法律给予农民监督权，我们就需要确保农民此权利的正常行使。[韩俊.新农村建设四题[J].农村经济,2006(01):3-7.]

　　2.强化XX职能。XX主导作用需要强化，然而在XX主导的基础上需要充分确保农民主体作用。此时XX相关组织的决策需要将确保农民主要利益当做着手点，在决策的时候需要全面开展调查活动，了解地区农民的观点和看法。在决策制定之后需要尽早公开，让所有参加者都可以全面了解决策，如此就能让XX与农民通过共同协商的形式彼此理解。[邓亚.我国农地征收补偿问题研究[D].海南师范大学,2016.]不只要确保征地政策的顺利执行，此外也需要关注农村现实情况与群众观念，进而确保当前征地时期的全面实施，避免部分管理者只关注短期效益，而不关注农民利益。

　　3.发挥集体组织的作用。集体组织在征收补偿过程中发挥着重要的作用，要持续完善农村民主选举系统，选择出让农民认可的、可以全面代表农民权益的组织，使广大民众的利益诉求被充分表达。让广大民众全面激发个人智慧与作用，全面了解以及使用自身知情权与参与权，开展高效的监管。

　　完善征收补偿制度

　　1、加强原则性。“无规矩不成方圆”，这里的“规矩”指征收补偿法规制度，也就是说只有法律法规的约束，征地补偿才能有序的推进；法规制度得以完善，征地程序才能更好的履行。制度的完善是法律正常运行的保障，是法律实现其正义价值的必要途径。集体土地的征收程序是一个完整的完备的体系，任何一个环节的出错都会造成征收混乱局面的出现。土地征收根本上就是国家对私权利的强制性剥夺的行政活动，不合理的土地征收补偿程序导致南关区被征收农民受到负面影响，所以需要创建清晰、完整的土地征收补偿制度确保被征收农民的正当权益。持续强化征地补偿程序的立法，确定公共利益认定、听证、价值评估、监管、司法救济环节，建设高效、完善的程序系统。

　　2、加强执行性。当前，涉及集体土地征收的程序问题更多的是运用行政法调整，而没有一部完整的程序法规予以规范。要有相关的立法明确规定被征收农民应该具有事先知情权，将征收前关于范围、标准、形式等内容要公众知晓，提高规范效力，不是单纯只依靠现行的效力较低的地方规章。同时也要落实完善听证制度，使被征收农民广泛的参与到征收过程，提高被征收农民的话语权，进一步增强征收的透明度，争取有效的减少因补偿引发的矛盾。

　　3、加强可操作性。法律法规的制定不应仅是宏观方向的把握，还应结合实际、细致具体的体现在补偿过程中，可以要征收补偿工作有法可依、有据可循，拥有统一、权威的标准和方法去解决补偿存在的疑点难题。

　　将市场的作用扩大到征收补偿过程中，就可以在征收时限过长时，征收补偿依旧受着市场的影响，根据市场的发展而得到相应时间范围内的补偿。因此制定的赔偿标准需要全面遵守“损失什么，补偿什么”的理念，在统计亏损的时候把土地功能和因缺失上述功能导致的亏损计算起来。评估时点的界定一定要在专业权威的评估机构进行，充分掌握土地市场交易资料，根据土地的自然属性和经济属性，按照质量、数量、等级以及现实经济活动中额收益状况，充分考虑社会发展、土地利用方式，将土地的预期收益和未来一定时期内的土地收益政策对土地价值的影响纳入到评估机制中，评估时点不是一个绝度静止的时间点，而是相对静止，随着市场变化而发生着变化。

　　为了提高补偿款发放效率，尽快落实其他补偿方式，可以从以下几个方面进行改善，由于补偿的步骤暂时无法减少，因此提高落实补偿的效率主要从提高工作效率方面着手。一是提高工作人员能力和素质。征收部门加强员工专业素质的提升，提高工作效率，做到环环紧扣，不因为工作效率的低下影响整体征收补偿的进行；二是加强宣传。征收补偿是一个需要被征收主体也参与其中的程序，如果被征收主体对补偿的内容不了解，难免出现不解和误会。这就需要加大宣传力度，在进行征收补偿之前，就对征收区域范围内的农民进行宣传，使其充分了解补偿的方式、范围、标准以及时限，从而减少矛盾的发生，提高补偿的效率；三是加强监管。补偿涉及范围广，涉及对象多，这就需要XX在执行过程中加大监管力度，防止违法违规的现象发生，确保各项环节的公开、公正，进而保证各项程序有序推进，保障补偿的顺利落位。

　　创新补偿方式解决就业难题

　　当前，南关区的补偿方式主要以货币补偿方式为主，也就是补偿款的发放。而这种单一的补偿方式无法更好的解决失地农民的就业问题，无法更好的提高失地农民的生活质量，对此，应创新补偿方法，丰富补偿方式。

　　对于丧失物质性与生产性资产的农民来说，就业收入是大部分生存策略的主要内涵。所以，为失地农民寻求长久且合适的工作，是完成“可持续生计”目标的关键形式。详细的说，下述三部分便于加快失地农民平稳工作：第一提升就业水平。也就是说，其表示得到工作与维持工作的能力。根据之前的叙述，失地农民的智力含量、质量能力或专业等级都无法满足现在劳动力市场的需求和变动，XX向其提供就业岗位、相关培育、修订良好的，便于维持工作的补贴就变得非常关键。第二增加就业渠道。处理失地农民就业问题的主要方式是促进经济进步。另外，值得关注的问题是，XX需要自主寻求多种方式的就业安置方式，也就是把就地、招工、投资入股、住房、划地与失地农民自谋工作等安置方式全面融合起来。第三处理就业问题。国内各界人士重视城镇下岗职员，此外也关注失地农民的就业问题，进一步处理多种阻碍统筹城乡就业的体制以及传统因素。[http://www.51report.]此处重要的环节是，将失地农民添加到城镇就业系统，和城镇居民享受相同待遇。

　　单一的货币补偿已经不能很好的满足失地农民的生存发展需求，这就需要在征收补偿时，创新补偿方式，合理利用新型补偿方式来更好的适应失地农民的发展需求，更好的保障失地农民的生产生活，做到补偿的可持续性。

　　第一由XX与公司给予农民长久补偿。可使用交租金的方式，每年上交给农民相应的费用，确保农民对补偿款的合理使用。第二把补偿款一次性或多次性存存放到银行内，农民使用逐年得到的利息来处理医疗和养老保障金的上交问题。第三使用补偿款入股分红。将资金投入到公司中，由XX做引导，按照一定期限获取分红。

　　本文在阅读大量集体土地征收的资料上，经过认真分析，主要从三个方面对南关区集体土地征收进行分析：一是基于土地权属不清晰导致的受益主体不明确，一方面土地权属不清晰，另一方面集体土地征收的受益主体不明确。二是基于地方法规进行补偿的程序不完善，其一，现存的地方法规不完善；其二，评估制度不完善；其三，补偿效率低。三是货币的单一补偿方式不利于失地农民的再就业，导致部分被征收农民由“失地”变“失业”，无法立足社会。

　　基于以上问题的研究，得出以下对策建议，主要分三个方面：一是明确土地权属和受益主体；二是完善法律法规和补偿程序；三是创新补偿方式解决就业难题。如此，可以在一定程度上完善南关区集体土地征收补偿制度，解决当前南关区集体土地征收补偿存在的问题，推进全区集体土地征收，保障重点项目顺利落位，保证被征收农民的合法权益，提高被征收农民的生活质量，带动全区及全市的经济发展。

　　[1]王富博.土地征收的私权保护──兼论我国土地立法的完善[J].政法论坛，2015，23(1)：109.

　　[2]黄晓忠.土地征收:统一标准.让利于民——乐清区域性集体土地征收政策执行难点及对策[J].浙江经济.2017(06)：54-55.

　　[3]王连军.完善农村集体土地征收补偿政策机制的探讨[J].今日科苑.2014(12)：87-88.

　　[4]练丹琴.农村集体土地征收的困境与对策探析[J].山西师大学报(社会科学版).2015(S2)：17-18.

　　[5]王影璠,耿立峰.城市圈建设背景下集体土地征收的问题与对策研究——以武汉市为例[J].兰州工业学院学报.2015(01)：97-100.

　　[6]刘贝,段建南,刘芳清.浅析湖南省不同区域农村集体土地征收权益保障现状及对策[J].湖南农业科学.2014(16)：55-57.

　　[7]孔令仙,刘艳.当前集体土地征收中出现的问题及法律规制[J].河西学院学报.2014(04)：75-79.

　　[8]曲颂.基于农民满意度的征地补偿制度实证研究[D].北京：中国农业科学院,2015.

　　[9]王花.黑龙江省国有森林资源配置的影响因素和效率研究[D].哈尔滨：东北林业大学,2014.10.

　　[10]司朝霞.深圳市土地征收成本对城市住宅价格的传导机制研究[D].徐州：中国矿业大学,2015.

　　[11]卢艳.农地征收补偿与失地居民养老保障研究[D].长沙：湖南农业大学,2015.

　　[12]尚慧霞,王舒馨.制度伦理视角下我国土地征收补偿制度研究[J].长春理工大学学报(社会科学版).2014(03)：7-9.

　　[13]窦祥铭.土地征收补偿标准市场化改革探讨[J].农业经济.2014(07)：9-11.

　　[14]吴立强,徐进军,赵海云.集体土地征收补偿金分配中的问题和对策[J].江西测绘.2014(03)：19-21.

　　[15]王克修,徐娅婕.湖南省农村土地征收补偿研究[J].湖南行政学院学报.2018(02)：61-70.

　　[16]李爱民,金芬.试论我国集体土地征收制度的完善[J].贵州广播电视大学学报.2017(03)：44-48.

　　[17]刘贝,段建南,刘芳清.浅析湖南省不同区域农村集体土地征收权益保障现状及对策[J].湖南农业科学.2014(16)：55-58.

　　[18]刘广田.浅析集体土地征收制度存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息.2017(17)：336.

　　[19]王闯.浅谈规范和完善农村集体土地征收程序[J].国土资源.2017(06)：46-48.

　　[20]张立强,吴燕.立足群众利益解决群众难题——长沙市集体土地征收问题探讨[J].国土资源导刊.2013(11)：46-47.

　　[21]王金朋.对农村集体土地征收有关问题的探讨[J].黑龙江科技信息.2013(26)：270.

　　[22]李龑.农村集体土地征收制度研究[D].保定：河北大学,2016.

　　[23]张增燕.我国农村集体土地征收法律问题研究[D].沈阳：辽宁大学,2017.

　　[24]段淇舒.论我国集体土地征收补偿制度的完善[D].沈阳：辽宁大学,2017.

　　[25]李亚玲.我国农村土地征收补偿制度研究[D].成都：西南交通大学,2017.

　　[26]李菲.我国土地征收征用补偿制度研究[D].重庆：西南政法大学,2016.

　　[27]李慧颖.我国集体土地征收补偿制度研究[D].西安：长安大学,2016.

　　[28]贾广葆.土地征收中公共利益的分析界定[J].上海房地.2017(03)：34-35.

　　[29]陈雨晴.我国集体土地征收补偿制度研究[D].海口：海南大学,2014.

　　[30]郑滕华.我国农村集体土地征收制度研究[D].西安：长安大学2015.

　　[31]龚敬芬.集体土地征收补偿费分配问题研究[D].重庆：西南政法大学,2016.

　　[32]张增燕.我国农村集体土地征收法律问题研究[D].沈阳：辽宁大学,2017.

　　[33]陈东进.我国集体土地征收补偿问题研究[D].泉州：华侨大学,2016.

　　[34]沈雪婷.农村集体土地征收补偿制度研究[D].哈尔滨：黑龙江大学,2014.

　　[35]何炜.论我国集体土地征收法律制度的完善[D].广州：华南理工大学,2013.

　　[36]龚敬芬.集体土地征收补偿费分配问题研究[D].重庆：西南政法大学,2016.

　　[37]陈江山.农村集体土地征收的法律问题研究[D].昆明：云南财经大学,2017.

　　[38]邱贺玲.农村集体土地征收主体的问题及法律对策研究[D].广州：华南理工大学,2016.

　　[39]郑滕华.我国农村集体土地征收制度研究[D].西安：长安大学,2015.

　　[40]时金涛.我国农村集体土地征收法律问题研究[D].济南：山东大学,2015.

　　[41]刘姮希.论集体土地征收中农民知情权的法律保护[D].重庆：重庆大学,2014.

　　[42]何炜.论我国集体土地征收法律制度的完善[D].广州：华南理工大学,2013.

　　[43]蔡欢欢.集体土地征收立法与农民权益保护[D].兰州：兰州大学,2013.